{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XI_ZS/2007/XI_ZR_131-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XI. Zivilsenat","decided":"2008-06-03","aktenzeichen":"XI ZR 131/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 3. Juni 2008 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB a.F. §§ 123, 276 (Fb) a) Bei Bauherren- und Erwerbermodellen treffen die finanzierende Bank, die den Beitritt des Darlehensnehmers zu einem für das Erwerbsobjekt bestehenden Mietpool zur Voraussetzung der Darlehensauszahlung ge- macht hat, nicht ohne Weiteres über die damit verbundenen Risiken Auf- klärungspflichten wegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder be- günstigten besonderen Gefährdungstatbestands (Bestätigung von BGH, Urteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876 ff.). b) Rechtsfolge einer etwaigen Verletzung einer Aufklärungspflicht über die allgemeinen Folgen eines Mietpoolbeitritts kann lediglich ein Anspruch auf Ersatz der Mehrkosten oder Mindereinnahmen sein, die sich durch die Mietpoolbeteiligung ergeben, nicht hingegen ein Anspruch auf Rück- abwicklung sämtlicher Verträge (Bestätigung von BGH, Urteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 878, Tz. 21). c) Da Kreditinstitute den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätz- lich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Ban- kensystems, nicht aber im Kundeninteresse prüfen und ermitteln, kann sich aus einer lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten Beleihungs- wertermittlung grundsätzlich keine Pflichtverletzung der Bank gegenüber dem Kreditnehmer ergeben (Bestätigung von BGH, Urteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 880 f., Tz. 41).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXI ZR 131/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: nein \n\nBGHR: ja \n_____________________ \n\nVerkündet am: \n3. Juni 2008 \nHerrwerth, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB a.F. §§ 123, 276 (Fb) \n\na) Bei Bauherren- und Erwerbermodellen treffen die finanzierende Bank, \ndie den Beitritt des Darlehensnehmers zu einem für das Erwerbsobjekt \nbestehenden Mietpool zur Voraussetzung der Darlehensauszahlung ge-\nmacht hat, nicht ohne Weiteres über die damit verbundenen Risiken Auf-\nklärungspflichten wegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder be-\ngünstigten besonderen Gefährdungstatbestands (Bestätigung von BGH, \nUrteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876 ff.). \n\nb) Rechtsfolge einer etwaigen Verletzung einer Aufklärungspflicht über die \nallgemeinen Folgen eines Mietpoolbeitritts kann lediglich ein Anspruch \nauf Ersatz der Mehrkosten oder Mindereinnahmen sein, die sich durch \ndie Mietpoolbeteiligung ergeben, nicht hingegen ein Anspruch auf Rück-\nabwicklung sämtlicher Verträge (Bestätigung von BGH, Urteil vom \n20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 878, Tz. 21). \n\nc) Da Kreditinstitute den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätz-\nlich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Ban-\nkensystems, nicht aber im Kundeninteresse prüfen und ermitteln, kann \nsich aus einer lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten Beleihungs-\nwertermittlung grundsätzlich keine Pflichtverletzung der Bank gegenüber \ndem Kreditnehmer ergeben (Bestätigung von BGH, Urteil vom 20. März \n2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 880 f., Tz. 41). \n\nBGH, Urteil vom 3. Juni 2008 - XI ZR 131/07 - OLG Celle \n LG Hannover \n\nDer XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche \n\nVerhandlung vom 3. Juni 2008 durch den Vorsitzenden Richter \n\nDr. h.c. Nobbe, die Richter Dr. Müller und Dr. Joeres, die Rich-\n\nterin Mayen und den Richter Dr. Ellenberger \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten zu 2) wird das Urteil \n\ndes 16. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom \n\n13. Februar 2007 im Kostenpunkt und insoweit aufge-\n\nhoben, als zum Nachteil der Beklagten zu 2) entschie-\n\nden worden ist. \n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen \n\nVerhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten \n\ndes Revisionsverfahrens, an den 3. Zivilsenat des Be-\n\nrufungsgerichts zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Klägerin verlangt von der beklagten Bausparkasse Schadens-\n\nersatz wegen vorvertraglicher Pflichtverletzungen und aus Delikt im Zu-\n\nsammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung einer Eigentums-\n\nwohnung. Ihre Klage hat sie zusätzlich gegen die Verkäuferin der Woh-\n\nnung gerichtet. \n\n2 \n\nDie Klägerin, eine damals 41 Jahre alte Physiotherapeutin, wurde \n\n1994 von einem Vermittler geworben, mit nur geringem Eigenkapital eine \n\nEigentumswohnung in E. zu erwerben. Der \n\nVermittler war für die H. GmbH (im Folgenden: H. GmbH) \n\ntätig, die seit 1990 in großem Umfang Anlageobjekte vertrieb, die die \n\nBeklagte zu 2) finanzierte. \n\n3 \n\nIm Rahmen der Gespräche unterschrieb die Klägerin am 22. Juni \n\n1994 einen Besuchsbericht, in welchem - ebenso wie in einer von dem \n\nVermittler erstellten „Beispielrechnung“ - eine monatliche „Mieteinnahme“ \n\nvon 497 DM ausgewiesen war. Außerdem unterzeichnete sie an diesem \n\nTag unter anderem eine Vereinbarung über Mietenverwaltung. Darin trat \n\nsie der für die zu erwerbende Wohnung bestehenden Mietpoolgemein-\n\nschaft bei, die von der zur H. Gruppe (im Folgenden: \n\nH. Gruppe) gehörenden M. \n\nGmbH (im Folgenden: M. ) verwaltet wurde. Durch notarielle Erklärung \n\nvom 7. Juli 1994 nahm die Klägerin das notarielle Verkaufsangebot der \n\nVerkäuferin an und unterschrieb zur Finanzierung des Kaufpreises von \n\n154.560 DM zuzüglich Nebenkosten einen Darlehensvertrag. Danach \n\nwurde der Kauf mit Hilfe eines tilgungsfreien Vorausdarlehens der \n\nB.Bank in Höhe von 173.000 DM sowie zweier Bausparverträge bei \n\nder Beklagten zu 2) über 87.000 DM und 86.000 DM finanziert. Bedin-\n\ngung für die Auszahlung sowohl des Voraus- als auch der Bauspardarle-\n\nhen war nach § 3 des Vertrages u.a. der Beitritt zu einer Mieteinnahme-\n\ngemeinschaft (Mietpool). Zur Sicherung des valutierten Vorausdarlehens \n\nund der nach Zuteilung der jeweiligen Bausparverträge auszureichenden \n\nBauspardarlehen wurde zugunsten der Beklagten zu 2) eine Grundschuld \n\nin Höhe des Vorausdarlehensbetrags nebst Zinsen bestellt. Nach Ablauf \n\nder Zinsbindung schlossen die Klägerin und die Beklagte zu 2) am \n\n9. Dezember 1999 einen Anschlussdarlehensvertrag. \n\n4 \n\nMit ihrer Klage hat die Klägerin von der Beklagten zu 1) als der \n\nVerkäuferin der Wohnung und von der Beklagten zu 2) als der Darle-\n\nhensgeberin als Gesamtschuldnerinnen Ersatz des Schadens von \n\n156.798,52 € nebst Zinsen begehrt, der ihr im Zusammenhang mit dem \n\nfinanzierten Geschäft entstanden sei, sowie Freistellung von den weite-\n\nren Verbindlichkeiten aus den Vorausdarlehensverträgen, jeweils Zug um \n\nZug gegen Übertragung der Eigentumswohnung. Ferner hat sie von bei-\n\nden Beklagten als Gesamtschuldnerinnen Zahlung weiterer 13.818 € \n\nnebst Zinsen als Ersatz gezahlter Ansparraten sowie Freistellung von \n\nihren weitergehenden Verpflichtungen aus den beiden mit der Beklagten \n\nzu 2) abgeschlossenen Bausparverträgen Zug um Zug gegen Übertra-\n\ngung der Rechte aus diesen Verträgen verlangt und Feststellung, dass \n\ndie Beklagten sich mit der Annahme der Rückübertragung der Wohnung \n\nund der Rechte aus den Bausparverträgen in Annahmeverzug befinden. \n\nSchließlich begehrt sie Feststellung, dass ihr beide Beklagte als Ge-\n\nsamtschuldnerinnen zum Ausgleich des Weiteren im Zusammenhang mit \n\ndem Wohnungserwerb erwachsenden Vermögensschadens verpflichtet \n\nsind. \n\n5 \n\nIhre Ansprüche stützt sie in erster Linie darauf, dass die Beklagte \n\nzu 1) Beratungspflichten und dass die Beklagte zu 2) vorvertragliche Auf-\n\nklärungspflichten verletzt habe. Die von der Beklagten zu 2) verlangte \n\nBeteiligung an dem Mietpool habe zur Aufklärung verpflichtende, unkal-\n\nkulierbare Nachteile und Risiken mit sich gebracht, da den Erwerbern \n\ndurch die Ausgestaltung des Mietpools die wirtschaftliche Verwertung \n\ndes Objekts faktisch entzogen worden sei. Das Mietpoolkonzept, das von \n\nder H. Gruppe gemeinsam mit der Beklagten zu 2) erarbeitet worden \n\nsei, sei betrügerisch gewesen und habe von Anfang an überhöhte Aus-\n\nschüttungen vorgesehen, so dass den Erwerbern ein in Wahrheit nicht \n\nvorhandener und auch nicht erzielbarer Mietertrag vorgespiegelt worden \n\nsei. Pflichtwidrig sei auch, dass sie nicht darüber aufgeklärt worden sei, \n\ndass die Beklagte zu 1) der Beklagten zu 2) eine Zinssubvention gewährt \n\nhabe, die der Verbilligung der Vorausdarlehen gedient habe. \n\n6 \n\nDas Landgericht hat der Klage bis auf einen Betrag von \n\n19.282,22 € stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die hiergegen ge-\n\nrichtete Berufung der beiden Beklagten zurückgewiesen. Das Urteil ist \n\nhinsichtlich der Beklagten zu 1) rechtskräftig. Mit der vom Berufungsge-\n\nricht für die Beklagte zu 2) zugelassenen Revision verfolgt diese ihren \n\nKlageabweisungsantrag weiter. Während des Revisionsverfahrens hat \n\ndie Klägerin die Eigentumswohnung gegen Zahlung von 151.334,30 € \n\nnebst Zinsen an die frühere Beklagte zu 1) zurückübertragen. Nach Voll-\n\nziehung des Vertrages hat die Klägerin den Rechtsstreit in der Hauptsa-\n\nche überwiegend für erledigt erklärt und verfolgt nur noch ihren Antrag \n\nauf Feststellung weiter, dass die Beklagte zu 2) als Gesamtschuldnerin \n\nmit der Beklagten zu 1) zum Ausgleich des weiteren im Zusammenhang \n\nmit dem Wohnungserwerb entstandenen Vermögensschadens verpflich-\n\ntet ist. Die Beklagte zu 2) hat der Erledigungserklärung widersprochen. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n7 \n\nDie Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefoch-\n\ntenen Urteils, soweit zum Nachteil der Beklagten zu 2) erkannt worden \n\nist, und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. So-\n\nweit die Klägerin im Revisionsverfahren den Rechtsstreit teilweise in der \n\nHauptsache für erledigt erklärt hat, führt dies zu keinem anderen Ergeb-\n\nnis. Diese Erklärung, mit der die Klägerin den Ausspruch begehrt, der \n\nRechtsstreit sei teilweise in der Hauptsache erledigt, ist zwar grundsätz-\n\nlich auch im Revisionsverfahren zu berücksichtigen (BGHZ 106, 359, 368 \n\nm.w.Nachw.), der begehrte Ausspruch ist jedoch nicht möglich, weil noch \n\nnicht abschließend beurteilt werden kann, ob die Klage bei Eintritt des \n\nerledigenden Ereignisses begründet war. \n\nI. \n\n8 \n\nDas Berufungsgericht, dessen Urteil in ZGS 2007, 152 ff. veröf-\n\nfentlicht ist, hat - soweit für das Revisionsverfahren von Bedeutung - im \n\nWesentlichen ausgeführt: \n\n9 \n\nDer Klägerin stehe gegen die Beklagte zu 2) (im Folgenden: Be-\n\nklagte) ein Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertrags-\n\nschluss zu. Dieser folge aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden, \n\nda die Beklagte pflichtwidrig nicht auf die Gefahren des Mietpools hin-\n\ngewiesen habe. Besondere Gefahren hätten sich aus der konkreten Aus-\n\ngestaltung des Mietpools ergeben, die dem Erwerber die wirtschaftliche \n\nVerwertung des Objekts faktisch entzogen habe. Mit dieser Konstruktion, \n\nfür die die Beklagte verantwortlich sei, habe sie ihre Rolle als Kreditge-\n\nberin überschritten und einen besonderen Gefährdungstatbestand ge-\n\nschaffen. Außerdem lägen insoweit auch die Voraussetzungen einer Inte-\n\nressenkollision vor. Zudem sei die Klägerin von dem Vermittler über die \n\nerzielte Miete arglistig getäuscht worden. Die im Besuchsbericht und in \n\nder Beispielrechnung genannte Miete von 497 DM pro Monat sei evident \n\nunrichtig gewesen. Es sei insoweit eine Mieteinnahme suggeriert wor-\n\nden, mit der in Wahrheit nicht ernsthaft zu rechnen gewesen sei. Ob und \n\nwelche Zahlungen der Mietpool tatsächlich erbracht habe, sei nicht ent-\n\nscheidungserheblich. Der Beklagten sei der angesetzte Mietbetrag von \n\n497 DM bekannt gewesen, woraus sich ein konkreter, zur Aufklärung ver-\n\npflichtender Wissensvorsprung ergebe. Einen zur Aufklärung verpflich-\n\ntenden Gefährdungstatbestand habe die Beklagte auch dadurch geschaf-\n\nfen, dass sie ihre hausinternen Wertermittlungen wissentlich an den sys-\n\ntematisch überhöhten Mietausschüttungen ausgerichtet habe. Hierdurch \n\nseien zugleich die Voraussetzungen einer vorsätzlichen sittenwidrigen \n\nSchädigung im Sinne von § 826 BGB erfüllt. Schließlich sei die Beklagte \n\nverpflichtet gewesen, auf die im Kaufpreis enthaltenen Zinssubventionen \n\nhinzuweisen, um den Erwerbern deutlich zu machen, dass nach Ablauf \n\nder subventionierten Zinsbindungsfrist mit deutlich höheren Belastungen \n\nzu rechnen sei. \n\nII. \n\n10 \n\n11 \n\nDiesen Ausführungen kann in allen wesentlichen Punkten nicht \n\ngefolgt werden. \n\n1. Das Berufungsgericht hätte mit der gegebenen Begründung \n\nnicht annehmen dürfen, dass die Beklagte durch die in § 3 des Darle-\n\nhensvertrages vorgesehene Bedingung, nach der die Auszahlung der \n\nDarlehensvaluta von einem Beitritt der Darlehensnehmer zu einem Miet-\n\npool abhängig war, eine Aufklärungspflicht traf. \n\n12 \n\na) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ei-\n\nne kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und \n\nErwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft \n\nnur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf re-\n\ngelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwen-\n\ndigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hil-\n\nfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten be-\n\nzüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den be-\n\nsonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der \n\nFall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durch-\n\nführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin \n\nhinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken \n\nhinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand \n\nfür den Kunden \n\nschafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusam-\n\nmenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an \n\neinzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder \n\nwenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten \n\nWissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erken-\n\nnen kann (vgl. etwa BGHZ 159, 294, 316; 161, 15, 20 sowie Senatsurtei-\n\nle BGHZ 168, 1, 19 f., Tz. 41 und vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03, \n\nWM 2005, 72, 76, vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, \n\n830 sowie vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 877, \n\nTz. 15). Davon ist zwar auch das Berufungsgericht ausgegangen. \n\nb) Die Begründung, mit der es ein Aufklärungsverschulden ange-\n\nnommen hat, ist aber rechtlich nicht haltbar. \n\naa) Rechtsfehlerhaft ist bereits die Ansicht des Berufungsgerichts, \n\naus der Verpflichtung der Klägerin, dem für ihr Objekt bestehenden Miet-\n\npool beizutreten, folge mit Rücksicht auf die konkrete Ausgestaltung des \n\nMietpools, die dem Erwerber die wirtschaftliche Verwertung des Objekts \n\nfaktisch entzogen habe, eine umfassende Haftung der Beklagten wegen \n\nSchaffung eines besonderen Gefährdungstatbestands. \n\n13 \n\n14 \n\n15 \n\nDieser Auffassung hat der erkennende Senat - unter ausdrückli-\n\nchem Hinweis auf das vorliegende Urteil des Berufungsgerichts - bereits \n\nmit Urteil vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 878, \n\nTz. 20), dem eine vergleichbare Beitrittsvereinbarung zugrunde lag, eine \n\nAbsage erteilt. Wie der Senat dort ausgeführt hat, musste die Beklagte \n\ndie Erwerber über die rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen einer Miet-\n\npoolbeteiligung schon deshalb nicht aufklären, weil sie bereits der Bei-\n\ntrittsvereinbarung deutlich zu entnehmen waren. Anders als das Beru-\n\nfungsgericht meint, ergeben sich aus ihr die weitgehenden Befugnisse der \n\nVerwalterin und die Dauer der Vertragsbindung. Eine weitergehende Auf-\n\nklärung über die sich daraus ergebenden wirtschaftlichen Konsequenzen \n\nschuldete die Beklagte hierzu nicht (Senatsurteil vom 20. März 2007 aaO \n\nm.w.Nachw.). Die entgegenstehende Auffassung des Berufungsgerichts \n\nberücksichtigt zudem nicht, dass die Konstruktion der Mietpools dem Um-\n\nstand Rechnung trägt, dass Anleger, die wie die Klägerin eine Eigen-\n\ntumswohnung an einem weit entfernten Ort erwerben, in aller Regel weder \n\nden Willen noch die Möglichkeit haben, sich selbst um die Verwaltung der \n\nWohnung zu kümmern (Senatsurteil vom 20. März 2007 aaO). \n\n16 \n\nRechtsfehlerhaft ist weiter die Ansicht des Berufungsgerichts, die \n\n- zu Unrecht angenommene - Verletzung der Aufklärungspflicht über die \n\nallgemeinen Folgen des Mietpoolbeitritts rechtfertige einen Anspruch auf \n\nRückabwicklung sämtlicher Verträge. Aus einer solchen Aufklärungs-\n\npflichtverletzung würde, wie der erkennende Senat in seinem Urteil vom \n\n20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 878, Tz. 20 f.) im Einzel-\n\nnen dargelegt hat, lediglich ein Anspruch auf Ersatz der Mehrkosten oder \n\nMindereinnahmen folgen, die sich durch die Mietpoolbeteiligung gegen-\n\nüber einer eigenständigen Verwaltung ergeben. Die Ansicht des Beru-\n\nfungsgerichts, durch die Begrenzung auf diesen Differenzschaden würde \n\n„eines der Grundprinzipien des Schadensersatzrechts für eine gesell-\n\nschaftliche Gruppe (die Banken) außer Kraft“ gesetzt, nämlich die Kau-\n\nsalitätsprüfung, übersieht völlig, dass ein Schadensersatzanspruch au-\n\nßer Kausalität einen Zurechnungszusammenhang zwischen Pflichtverlet-\n\nzung und Schaden erfordert. \n\n17 \n\nbb) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die Be-\n\nklagte im Zusammenhang mit ihrer Forderung, die Erwerber müssten \n\ndem für das zu finanzierende Objekt bestehenden Mietpool beitreten, \n\nauch nicht etwa ihre Rolle als Kreditgeberin überschritten. Wie der Senat \n\nbereits mehrfach bei vergleichbaren Mietpools entschieden hat, geht die \n\nfinanzierende Bank, die die Auszahlung der Valuta von dem Beitritt ihres \n\nKunden zu einem Mietpool abhängig macht, ersichtlich nicht über ihre \n\nRolle als Finanzierungsbank hinaus. Vielmehr trägt die Forderung nach \n\nBeitritt der Kunden zu einem Mietpool dem banküblichen Bestreben des \n\nfinanzierenden Kreditinstituts nach einer genügenden Absicherung des \n\nKreditengagements Rechnung (Senatsurteile BGHZ 168, 1, 20, Tz. 43 \n\nund vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 878, Tz. 19). \n\n18 \n\ncc) Soweit das Berufungsgericht im Zusammenhang mit dem von \n\nder Beklagten geforderten Mietpoolbeitritt eine zur Aufklärung verpflich-\n\ntende Interessenkollision sieht, genügen die hierzu getroffenen Feststel-\n\nlungen nicht. Ein zur Aufklärung verpflichtender schwerwiegender \n\nInteressenkonflikt käme nur in Betracht, wenn die Beklagte bei Ab-\n\nschluss des Darlehensvertrages im Juli 1994 ein bereits bestehendes \n\nwirtschaftliches Risiko auf die Erwerber abgewälzt hätte. Dazu hat das \n\nBerufungsgericht indes keinerlei Feststellungen getroffen. Insbesondere \n\nhat es nicht festgestellt, dass die Beklagte bereits im Sommer 1994 etwa \n\ndas Risiko eines eigenen notleidenden Kreditengagements bei der \n\nH. Gruppe auf die Erwerber abgewälzt hat (vgl. Senatsurteil vom \n\n20. März 2007 aaO). Die Annahme, die H. Gruppe sei „spätestens seit \n\n1995“ von der Beklagten finanziell abhängig gewesen, genügt insoweit \n\nebenso wenig wie die Annahme, die drohende \n\nInsolvenz der \n\nH. Gruppe sei spätestens seit 1998 absehbar gewesen. \n\n19 \n\ndd) Als mit der gegebenen Begründung rechtlich nicht haltbar er-\n\nweist sich das Berufungsurteil auch, soweit dort im Anschluss an das \n\nUrteil des erkennenden Senats vom 16. Mai 2006 (BGHZ 168, 1 ff.) im \n\nZusammenhang mit dem Mietpoolbeitritt eine Aufklärungspflicht der Be-\n\nklagten wegen eines Wissensvorsprungs über eine arglistige Täuschung \n\nder Klägerin durch evident falsche Angaben zur Miethöhe bejaht wird. \n\nMit der im Besuchsbericht und im Berechnungsbeispiel genannten Miet-\n\neinnahme von 497 DM monatlich sei nach den Ausführungen des Beru-\n\nfungsgerichts nicht sicher zu rechnen gewesen. Bereits für 1995 habe \n\ndie Mietpoolabrechnung eine Unterdeckung ausgewiesen. Es komme da-\n\nher nicht darauf an, ob und in welcher Höhe der Mietpool tatsächliche \n\nAusschüttungen in der versprochenen Höhe erbracht habe. Da der Be-\n\nklagten, die mit dem Verkäufer und Vermittler in institutioneller Weise \n\nzusammengewirkt habe, der angesetzte Mietbetrag von 497 DM bekannt \n\ngewesen sei, habe bei ihr ein zur Aufklärung verpflichtender konkreter \n\nWissensvorsprung bestanden. \n\n20 \n\n(1) Richtig an diesen Ausführungen ist, dass im Anschluss an die \n\nUrteile des erkennenden Senats vom 16. Mai 2006 (BGHZ 168, 1, 22 ff., \n\nTz. 50 ff.) und vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882 f., \n\nTz. 52 ff.) eine erleichterte Haftung der Beklagten für eigenes Aufklä-\n\nrungsverschulden unter dem Gesichtspunkt eines aufklärungspflichtigen \n\nWissensvorsprungs in Betracht kommt, sofern die Klägerin von dem \n\nVermittler mit evident falschen Angaben durch arglistige Täuschung \n\nzum Vertragsabschluss veranlasst worden ist. In Fällen institutionalisier-\n\nten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder \n\nVertreiber des finanzierten Objekts wird nach dieser Rechtsprechung \n\n(BGHZ 168 aaO; 169, 109, 115, Tz. 23; Senatsurteile vom 17. Oktober \n\n2006 - XI ZR 205/05, WM 2007, 114, 115, Tz. 17 f., vom 5. Dezember \n\n2006 - XI ZR 341/05, ZIP 2007, 414, 418, Tz. 29 und vom 20. März 2007 \n\n- XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882, Tz. 53) vermutet, dass die finanzie-\n\nrende Bank von einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch evident \n\nunrichtige Angaben des Verkäufers oder Vertreibers Kenntnis hatte. \n\n21 \n\nDass die Beklagte mit der H. GmbH in institutionalisierter Weise \n\nzusammengearbeitet hat, hat der Senat bereits mehrfach entschieden \n\n(vgl. etwa Senatsurteile vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, \n\n876, 882, Tz. 56 und vom 25. September 2007 - XI ZR 274/05, Umdruck \n\nS. 15 f., Tz. 27). Die diesbezüglichen Feststellungen des Berufungsge-\n\nrichts werden von der Revision auch nicht angegriffen. \n\n22 \n\n(2) Rechtlich nicht haltbar ist aber, dass das Berufungsgericht \n\nauch die weiteren Voraussetzungen einer Haftung der Beklagten aus \n\nAufklärungsverschulden wegen eines Wissensvorsprungs über angeblich \n\nfalsche Angaben zur Miete bejaht hat. Dabei mag angesichts der Ausfüh-\n\nrungen der Revision dahinstehen, ob die Feststellungen des Berufungs-\n\ngerichts zur arglistigen Täuschung der Klägerin und insbesondere zur \n\nEvidenz der Unrichtigkeit der Angaben zur Miete tragfähig sind, obwohl \n\ndie Klägerin die Mietausschüttung in der versprochenen Höhe von \n\n497 DM in den Jahren 1994 bis Ende 1998 unstreitig erhalten hat, die \n\nNettomiete nach Angaben der Beklagten zu 1) 1994 sogar 551,51 DM \n\nmonatlich betragen haben soll und Vorbringen der insoweit beweisbelas-\n\nteten Klägerin dazu fehlt. \n\n23 \n\nDas Berufungsurteil kann nämlich jedenfalls schon deshalb keinen \n\nBestand haben, weil die Feststellung, die Beklagte habe Kenntnis von \n\nfehlerhaften Angaben des Vermittlers zur Miethöhe gehabt, auf einem \n\nVerstoß des Berufungsgerichts gegen das aus § 286 Abs. 1, § 525 ZPO \n\nfolgende Gebot, sich mit dem Streitstoff umfassend auseinander zu \n\nsetzen und den Sachverhalt durch die Erhebung der angetretenen Be-\n\nweise möglichst vollständig aufzuklären (vgl. BGH, Urteil vom 29. Januar \n\n1992 - VIII ZR 202/90, NJW 1992, 1768, 1769; Senatsurteile vom \n\n29. Januar 2002 - XI ZR 86/01, WM 2002, 557, vom 18. November 2003 \n\n- XI ZR 332/02, WM 2004, 27, 31 und vom 20. Januar 2004 - XI ZR \n\n460/02, WM 2004, 521, 524), beruht. Dass der Beklagten der angesetzte \n\nMietbetrag von 497 DM bekannt war, besagt nichts darüber, dass sie von \n\nder angeblichen evidenten Unrichtigkeit dieser Angabe wusste, zumal \n\ndiese Miete unstreitig bis Ende 1998 gezahlt worden ist. Vor allem aber \n\nhätte das Berufungsgericht eine Kenntnis der Beklagten davon nicht oh-\n\nne Beweisaufnahme annehmen dürfen. Die im Falle einer evidenten arg-\n\nlistigen Täuschung beweisbelastete Beklagte hat nämlich unter Benen-\n\nnung des Zeugen A. behauptet, dass ihr selbst bzw. ihrem damali-\n\ngen Vorstandsmitglied A. die Praxis überhöhter Mietpoolausschüt-\n\ntungen nicht bekannt gewesen sei. Dies ist - anders als die Revisionser-\n\nwiderung geltend macht - nicht erst in dem von der Revision in Bezug \n\ngenommenen Schriftsatz nach der mündlichen Verhandlung, sondern \n\nbereits mit Schriftsatz vom 25. Oktober 2006 (S. 9 GA V 850) gesche-\n\nhen. Ohne den Zeugen A. zu vernehmen, hätte das Berufungsge-\n\nricht daher nicht von einer positiven Kenntnis der Beklagten ausgehen \n\ndürfen. \n\n24 \n\n2. a) Rechtsfehlerhaft ist weiter die Ansicht des Berufungsgerichts, \n\ndie Beklagte hafte aus Verschulden bei Vertragsschluss, weil sie in ihren \n\nden Käufern nicht bekannten internen Beschlussbögen überhöhte Belei-\n\nhungswerte festgesetzt habe. Wie der Senat mit Urteil vom 20. März \n\n2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 880 f., Tz. 41 m.w.Nachw.) bestätigt \n\nund noch einmal im Einzelnen - unter ausdrücklichem Hinweis gerade \n\nauch auf die entgegenstehenden Ausführungen des Berufungsurteils - \n\ndargelegt hat, prüfen und ermitteln Kreditinstitute nach ständiger Recht-\n\nsprechung des Bundesgerichtshofs den Wert der ihnen gestellten Si-\n\ncherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der \n\nSicherheit des Bankensystems, nicht aber \n\nim Kundeninteresse \n\n(BGHZ 147, 343, 349; 168, 1, 20 f., Tz. 45; BGH, Senatsurteile vom \n\n7. April 1992 - XI ZR 200/91, WM 1992, 977, vom 21. Oktober 1997 \n\n- XI ZR 25/97, WM 1997, 2301, 2302 und vom 11. November 2003 \n\n- XI ZR 21/03, WM 2004, 24, 27). Dementsprechend kann sich grund-\n\nsätzlich aus einer lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten Belei-\n\nhungswertermittlung keine Pflichtverletzung gegenüber dem Kreditneh-\n\nmer und somit auch keine diesbezügliche Aufklärungspflicht ergeben \n\n(Senatsurteile BGHZ 168 aaO S. 21, Tz. 45, vom 20. März 2007 - XI ZR \n\n414/04, WM 2007, 876, 881, Tz. 41 und vom 6. November 2007 - XI ZR \n\n322/03, WM 2008, 115, 119, Tz. 43). Der Senat hat auch bereits darauf \n\nhingewiesen, dass es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts \n\nauf die Frage, ob die Bank mit der überhöhten Verkehrswertfestsetzung \n\neigene wirtschaftliche Vorteile erstrebt, ebenso wenig ankommt wie auf \n\ndie Frage, ob das finanzierende Kreditinstitut es dem Verkäufer durch \n\ndie überhöhte Wertermittlung und Finanzierung ermöglicht, das Objekt zu \n\neinem überteuerten Kaufpreis zu veräußern (Senatsurteile vom 20. März \n\n2007 und vom 6. November 2007, jeweils aaO). Letzteres gilt schon des-\n\nhalb, weil die Veräußerung der Immobilie zu einem überteuerten Kaufpreis \n\nnach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs selbst für den \n\nVerkäufer nicht ohne Weiteres einen zur Aufklärung verpflichtenden Um-\n\nstand darstellt (BGH, Urteile vom 15. Oktober 2004 - V ZR 223/03, \n\nWM 2005, 69, 71 und vom 9. November 2007 - V ZR 25/07, WM 2008, \n\n89, 91, Tz. 21; Senatsurteile vom 2. Dezember 2003 - XI ZR 53/02, \n\nWM 2004, 417, 419 und vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, \n\n521, 524). Dies gilt erst recht für die finanzierende Bank. Sie ist nur dann \n\nausnahmsweise zur Aufklärung über die Unangemessenheit eines Kauf-\n\npreises verpflichtet, wenn es zu einer so wesentlichen Verschiebung der \n\nRelation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von \n\neiner sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer aus-\n\ngehen muss (st.Rspr., vgl. etwa BGH, Senatsurteil vom 23. März 2004 \n\n- XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225 m.w.Nachw.), wenn also der Wert \n\nder Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung \n\n(vgl. etwa Senatsurteile vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, \n\n521, 524 und vom 23. März 2004 aaO, jeweils m.w.Nachw.). Das ist hier \n\nnach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht der Fall. \n\n25 \n\nb) Danach bleibt auch für die vom Berufungsgericht in diesem Zu-\n\nsammenhang bejahte Haftung der Beklagten wegen vorsätzlicher sitten-\n\nwidriger Schädigung im Sinne von § 826 BGB schon im Ansatz kein \n\nRaum. Auch ihr steht entgegen, dass bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit \n\nnicht einmal der Verkäufer verpflichtet ist, den Wert der Immobilie offen \n\nzu legen oder irrige Vorstellungen seines Verhandlungspartners über die \n\nAngemessenheit des Kaufpreises zu korrigieren. Umso weniger kommt \n\neine Haftung der finanzierenden Bank in Betracht, solange - wie hier - \n\nkeine sittenwidrige Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer vor-\n\nliegt (vgl. Senatsurteile vom 20. März 2007 und vom 6. November 2007, \n\njeweils aaO). \n\n26 \n\n3. Unrichtig ist schließlich auch noch die Ansicht des Berufungsge-\n\nrichts, ein Rückabwicklungsanspruch der Klägerin ergebe sich daraus, \n\ndass die Verkäuferin der Beklagten Zinssubventionen gewährt habe, \n\nüber die hätte aufgeklärt werden müssen. Nach der Rechtsprechung des \n\nSenats muss die finanzierende Bank über im Kaufpreis enthaltene Zins-\n\nsubventionen, die entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung mit ei-\n\nnem Disagio nicht vergleichbar sind, nicht aufklären, wenn diese - wie im \n\nStreitfall - nicht zu einer sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises \n\nführen (Senatsurteil vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, \n\n154, 157, Tz. 17). Die Kalkulation des Zinssatzes für ein Darlehen ist im \n\nÜbrigen Geschäftsgeheimnis der kreditgebenden Bank und nicht offen zu \n\nlegen. \n\n27 \n\nSoweit der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes mit Urteil vom \n\n9. November 2007 (V ZR 25/07, WM 2008, 89, 91, Tz. 22 f.) den Verkäu-\n\nfer für verpflichtet gehalten hat, die Subventionierung der Zinsen in Fäl-\n\nlen, in denen sich die Subventionierung nicht auf die gesamte Vertrags-\n\nlaufzeit erstreckt, zu offenbaren, rechtfertigt dies kein anderes Ergebnis. \n\nWie in dem Urteil näher ausgeführt, beruht diese Hinweispflicht aus-\n\nschließlich auf den Besonderheiten eines Beratungsvertrags, dessen \n\nKernstück gerade die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands des \n\nKäufers ist (BGH aaO Tz. 21). Um eine Beratungspflichtverletzung durch \n\ndie Beklagte geht es jedoch im Streitfall nicht. Eine solche hätte den Ab-\n\nschluss eines Beratungsvertrages zwischen den Parteien vorausgesetzt \n\n(vgl. Senatsurteile vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, \n\n172, 173, vom 13. Januar 2004 - XI ZR 355/02, WM 2004, 422, 424 und \n\nvom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 881, Tz. 44). Daran \n\nfehlt es. Zur Beklagten hatte die Klägerin keinen unmittelbaren persönli-\n\nchen Kontakt. Der für die H. Gruppe tätige Vermittler war auch nicht \n\nbevollmächtigt, für die Beklagte einen Beratungsvertrag abzuschließen. \n\nIII. \n\n28 \n\nDas Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als \n\nrichtig dar (§ 561 ZPO). Zu weiteren möglichen Aufklärungspflichtverlet-\n\nzungen der Beklagten fehlt es bislang an Feststellungen. \n\n29 \n\nWie der erkennende Senat nach Erlass des Berufungsurteils mit \n\nUrteil vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 879 f., \n\nTz. 27 ff.) entschieden hat, können die finanzierende Bank, die - wie die \n\nBeklagte - den Beitritt zu einem Mietpool zur Bedingung der Darle-\n\nhensauszahlung gemacht hat, bei Hinzutreten spezifischer Risiken des \n\nkonkreten Mietpools Aufklärungspflichten wegen eines durch sie bewusst \n\ngeschaffenen oder begünstigten besonderen Gefährdungstatbestands \n\ntreffen, deren Verletzung einen umfassenden Rückabwicklungsanspruch \n\nder Darlehensnehmer zur Folge haben kann. Dies kann etwa der Fall \n\nsein, wenn die Bank den Beitritt in Kenntnis einer bereits bestehenden \n\nÜberschuldung des konkreten Mietpools oder in Kenntnis des Umstands \n\nverlangt, dass dem konkreten Mietpool Darlehen gewährt wurden, für die \n\nder Anleger als Poolmitglied mithaften muss. Gleiches gilt, wenn die fi-\n\nnanzierende Bank den Beitritt verlangt, obwohl sie weiß, dass die Aus-\n\nschüttungen des Pools konstant überhöht sind, d.h. nicht auf nachhaltig \n\nerzielbaren Einnahmen beruhen, so dass der Anleger nicht nur einen fal-\n\nschen Eindruck von der Rentabilität und Finanzierbarkeit des Vorhabens \n\nerhält, sondern darüber hinaus seine gesamte Finanzierung Gefahr läuft, \n\nwegen ständig erforderlicher Nachzahlungen zu scheitern (Senatsurteil \n\nvom 20. März 2007 - XI ZR 414/04 aaO S. 879, Tz. 27). \n\n30 \n\nInsoweit fehlt es jedoch an ausreichenden Feststellungen im Beru-\n\nfungsurteil, das lediglich Ausführungen zur finanziellen Situation des \n\nMietpools für das Jahr 1995 enthält. Das Berufungsgericht hat weder \n\nfestgestellt, dass der Mietpool bereits bei Beitritt der Klägerin im Sommer \n\n1994 überschuldet war, noch dass die Beklagte ihm ein Darlehen ge-\n\nwährt hatte. Soweit das Berufungsgericht davon ausgeht, die Mietpool-\n\nausschüttungen seien von Beginn an überhöht gewesen, fehlen rechts-\n\nfehlerfreie Feststellungen zur tatsächlich erzielten Miete und zur Kennt-\n\nnis der Beklagten von überhöhten Mietpoolausschüttungen. \n\nIV. \n\n31 \n\nDas angefochtene Urteil war nach alledem aufzuheben \n\n(§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war \n\nsie zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuver-\n\nweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei hat der Senat von der Möglich-\n\nkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch gemacht. Das Berufungsge-\n\nricht wird die erforderlichen weiteren Feststellungen zu den Vorausset-\n\nzungen eines möglichen Schadensersatzanspruchs der Klägerin aus \n\nAufklärungsverschulden zu treffen haben. Dabei wird es ggf. auch der \n\nFrage nachzugehen haben, ob die Angabe des Vermittlers zur Miethöhe \n\nvon monatlich 497 DM evident unrichtig war, obwohl die in dem Be-\n\nsuchsbericht und der Beispielrechnung ausgewiesene Miete nach dem \n\neigenen Vortrag der Klägerin von September 1994 bis Dezember 1998, \n\nalso über vier Jahre, ausgezahlt worden ist und obwohl die Wohnung \n\nausweislich der von der Beklagten zu 1) zur Akte gereichten Objektliste \n\nim Erwerbszeitpunkt zu einem Mietpreis von 601,44 DM monatlich ver-\n\nmietet war, was einem Nettomietpreis von 551,51 DM entspricht. \n\nNobbe Müller Joeres \n\n Mayen Ellenberger \n\nVorinstanzen: \n\nLG Hannover, Entscheidung vom 16.12.2005 - 13 O 2/05 - \n\nOLG Celle, Entscheidung vom 13.02.2007 - 16 U 5/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2007/XI_ZR_131-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-06-03/xi-zr-131-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 826","ref_norm":"826","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 525","ref_norm":"525","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 561","ref_norm":"561","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2007/XI_ZR_131-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2007/XI_ZR_131-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-06-03/xi-zr-131-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2007/XI_ZR_131-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:43:02.642843+00:00"}}