{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XI_ZS/2006/XI_ZR_319-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XI. Zivilsenat","decided":"2008-06-03","aktenzeichen":"XI ZR 319/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 3. Juni 2008 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB §§ 123, 276 (Fb), §§ 195, 199 Abs. 1 Nr. 2, EGBGB Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 a) Zum Vorliegen der subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB bei Schadensersatzansprüchen, die auf vorvertragliches Aufklä- rungsverschulden der finanzierenden Bank wegen eines konkreten Wis- sensvorsprungs im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben des Vermittlers über das Anlageob- jekt gestützt sind. b) In diesen Fällen rechtfertigt die Kenntnis des Gläubigers, dass die ihm zugesagte Miete von Beginn an nicht erzielt wurde, nicht den Schluss auf eine Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXI ZR 319/06 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: nein \n\nBGHR: ja \n_____________________ \n\nVerkündet am: \n3. Juni 2008 \nHerrwerth, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB §§ 123, 276 (Fb), §§ 195, 199 Abs. 1 Nr. 2, EGBGB Art. 229 § 6 \nAbs. 4 Satz 1 \n\na) Zum Vorliegen der subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 \nBGB bei Schadensersatzansprüchen, die auf vorvertragliches Aufklä-\nrungsverschulden der finanzierenden Bank wegen eines konkreten Wis-\nsensvorsprungs im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des \nAnlegers durch unrichtige Angaben des Vermittlers über das Anlageob-\njekt gestützt sind. \n\nb) In diesen Fällen rechtfertigt die Kenntnis des Gläubigers, dass die ihm \nzugesagte Miete von Beginn an nicht erzielt wurde, nicht den Schluss auf \neine Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen und der \nPerson des Schuldners im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB. \n\nBGH, Urteil vom 3. Juni 2008 - XI ZR 319/06 - OLG Celle \n\n LG Hannover \n\nDer XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Ver-\n\nhandlung \n\nvom 3. Juni 2008 durch den Vorsitzenden Richter \n\nDr. h.c. Nobbe, \n\ndie Richter Dr. Müller \n\nund Dr. Joeres, \n\ndie \n\nRichterin Mayen und den Richter Dr. Ellenberger \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil des \n\n3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom \n\n30. August 2006 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entschei-\n\ndung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, \n\nan das Berufungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDer Kläger verlangt von den Beklagten in erster Linie Schadenser-\n\nsatz wegen vorvertraglicher Pflichtverletzungen im Zusammenhang mit \n\ndem Erwerb und der Finanzierung einer Eigentumswohnung. \n\nDer Kläger, ein damals 32 Jahre alter Produktionsleiter, wurde im \n\nJahr 1998 von einem Vermittler geworben, zwecks Steuerersparnis \n\nohne Eigenkapital eine Eigentumswohnung \n\nin Ha. \n\nim Objekt \n\nJ. zu erwerben. Der Vermittler war für die H. \n\n GmbH tätig, die seit 1990 in großem Umfang Anlageobjekte ver-\n\ntrieb, die die Beklagten finanzierten. \n\n3 \n\nIm Rahmen der Gespräche unterschrieb der Kläger am 26. März \n\n1998 einen Besuchsbericht, in welchem eine „Vorauszahlung auf die \n\nMietpoolausschüttung“ von „z. Zt.“ monatlich 413 DM ausgewiesen war. \n\nAußerdem unterzeichnete er an diesem Tag unter anderem eine Verein-\n\nbarung über Mietenverwaltung. Darin trat er der für die zu erwerbende \n\nWohnung bestehenden Mietpoolgemeinschaft bei, die von der zur H. \n\n Gruppe (im Folgenden: H. Gruppe) gehörenden M. \n\n GmbH (im Folgenden: M. ) verwaltet \n\nwurde. Durch notarielle Erklärung vom 6. Mai 1998 nahm der Kläger das \n\nnotarielle Kaufvertragsangebot der Verkäuferin an und unterzeichnete \n\nam selben Tag zur Finanzierung des Kaufpreises von 116.424 DM zu-\n\nzüglich Nebenkosten einen Darlehensvertrag. Danach wurde der Kauf \n\nmit Hilfe eines tilgungsfreien Vorausdarlehens der von der Beklagten \n\nzu 1) vertretenen Beklagten zu 2) in Höhe von 145.000 DM sowie zweier \n\nBausparverträge bei der Beklagten zu 1) über 73.000 DM und 72.000 DM \n\nfinanziert. Bedingung für die Auszahlung sowohl des Voraus- als auch \n\nder Bauspardarlehen war nach § 3 des Vertrages u.a. der Beitritt zu ei-\n\nner Mieteinnahmegemeinschaft (Mietpool). Zur Sicherung des valutierten \n\nVorausdarlehens und der nach Zuteilung der jeweiligen Bausparverträge \n\nauszureichenden Bauspardarlehen wurde zugunsten der Beklagten zu 1) \n\neine Grundschuld in Höhe des Vorausdarlehensbetrags nebst Zinsen be-\n\nstellt. Im Januar 2003 forderte der Kläger von den Beklagten Freistellung \n\naus den geschlossenen Verträgen und widerrief am 14. Dezember 2004 \n\nseine auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichtete Willenserklä-\n\nrung unter Hinweis auf das Haustürwiderrufsgesetz. \n\n4 \n\nMit seiner am 4. Februar 2005 eingereichten Klage begehrt er in \n\nerster Linie Schadensersatz mit dem Ziel, so gestellt zu werden, als wä-\n\nren der Kaufvertrag über die Eigentumswohnung und die Darlehensver-\n\nträge nicht abgeschlossen worden. Soweit für das Revisionsverfahren \n\nvon Bedeutung, verlangt er von den Beklagten als Gesamtschuldnerin-\n\nnen Zahlung von 31.920,44 € nebst Zinsen als Ersatz der bisher auf das \n\nVorausdarlehen gezahlten Zinsen, von der Beklagten zu 1) ferner Frei-\n\nstellung von den Verbindlichkeiten aus dem mit der Beklagten zu 2) ab-\n\ngeschlossenen Vorausdarlehensvertrag und Feststellung, dass der Be-\n\nklagten zu 2) insoweit keine Ansprüche mehr zustehen, jeweils Zug um \n\nZug gegen Übertragung der Eigentumswohnung sowie von der Beklagten \n\nzu 1) Abrechnung und Auszahlung der Bausparguthaben nebst Zinsen \n\nund Feststellung, dass die Beklagten ihm als Gesamtschuldnerinnen zum \n\nErsatz weiterer aus dem Erwerb des Objekts erwachsender Schäden \n\nverpflichtet sind. \n\n5 \n\nSeine Ansprüche stützt er in erster Linie auf ein vorvertragliches \n\nAufklärungsverschulden der Beklagten, die in mehrfacher Hinsicht ihre \n\nAufklärungspflichten verletzt hätten. Die Beklagten sind den geltend ge-\n\nmachten Ansprüchen entgegengetreten und haben die Einrede der Ver-\n\njährung erhoben. \n\n6 \n\nDie Klage ist in beiden Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der \n\n- vom erkennenden Senat zugelassenen - Revision verfolgt der Kläger \n\nsein Klagebegehren weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n7 \n\nDie Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefoch-\n\ntenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsge-\n\nricht. \n\nI. \n\n8 \n\n9 \n\nDas Berufungsgericht hat - soweit im Revisionsverfahren von Be-\n\ndeutung - im Wesentlichen ausgeführt: \n\nDie vom Kläger geltend gemachten Schadensersatzansprü- \n\nche stünden ihm nicht zu. Dies gelte auch, soweit sich der Kläger darauf \n\nstütze, die Beklagten hafteten aus vorvertraglichem Aufklärungsver-\n\nschulden wegen eines aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs \n\ndarüber, dass der Kläger über die Mieterträge arglistig getäuscht worden \n\nsei. Allerdings stehe fest, dass die Beklagten mit der Verkäuferin und \n\nden Vermittlern des Objekts in institutionalisierter Weise zusammenge-\n\nwirkt hätten und die Angaben des Vermittlers zu der erzielbaren Miete \n\nauch objektiv evident unrichtig gewesen seien. Wie die Mietpoolabrech-\n\nnungen für die Jahre 1998 bis 2000 auswiesen, sei von Beginn an nicht \n\ndie versprochene monatliche Nettomiete von 8,64 DM pro Quadratmeter \n\nerzielt worden, sondern im Wirtschaftsjahr 1998 nur 3,87 DM, im Wirt-\n\nschaftsjahr 1999 6,30 DM und im Wirtschaftsjahr 2000 nur 4,41 DM pro \n\nQuadratmeter und Monat. \n\n10 \n\nOb das Vorbringen der Beklagten geeignet sei, die sich aus den \n\nevident unrichtigen Angaben des Vermittlers ergebende Vermutung zu \n\nwiderlegen, sie hätten über einen Wissensvorsprung verfügt, könne da-\n\nhinstehen. Etwaige Schadensersatzansprüche des Klägers seien jeden-\n\nfalls gemäß §§ 195, 199 BGB verjährt. Für den Beginn der Verjährungs-\n\nfrist komme es auf die subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 \n\nNr. 2 BGB nicht an. Unabhängig hiervon sei auch von einer Kenntnis des \n\nKlägers von möglichen Schadensersatzansprüche begründenden Um-\n\nständen vor dem 1. Januar 2002 auszugehen. Dem Kläger seien sämtli-\n\nche Tatsachen, die eine Haftung der Beklagten hätten begründen kön-\n\nnen, bereits vor dem Jahr 2002 bekannt gewesen. Aufgrund seiner im \n\nJahr 1998 getroffenen Anlageentscheidung habe er nicht nur die Zah-\n\nlungsbedingungen des Darlehensvertrages und der Bausparverträge ge-\n\nkannt, sondern auch die Höhe der zu leistenden monatlichen Zahlungen. \n\nDer Besuchsbericht belege, mit welchen Erträgen der Kläger nach den \n\nErklärungen des Vermittlers habe rechnen können. Wie jedoch die Miet-\n\npoolabrechnungen der Jahre 1998 bis 2000 zeigten, seien die prognosti-\n\nzierten Erträge bei weitem nicht erreicht worden. Weshalb der Kläger \n\nangesichts dieser Umstände erst nach dem 1. Januar 2002 von mögli-\n\nchen Schadensersatzansprüchen Kenntnis erlangt haben wolle, sei nicht \n\nnachvollziehbar. Wenngleich grundsätzlich die Beklagten insoweit darle-\n\ngungs- und beweispflichtig seien, obliege der hierzu erforderliche sub-\n\nstantiierte Vortrag dem Kläger, da er an der Sachaufklärung über in sei-\n\nner subjektiven Sphäre liegende Umstände mitzuwirken habe. \n\nII. \n\n11 \n\nDas Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung im entscheiden-\n\nden Punkt nicht stand. Mit der gegebenen Begründung hätte das Beru-\n\nfungsgericht einen Schadensersatzanspruch wegen eines Aufklärungs-\n\nverschuldens der Beklagten nicht ablehnen dürfen. \n\n12 \n\n1. Richtig ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, \n\ndass ein Schadensersatzanspruch der finanzierenden Bank wegen eines \n\nAufklärungsverschuldens nur ausnahmsweise in Betracht kommt. Nach \n\nständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgeben-\n\nde Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermo-\n\ndellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz \n\nbesonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon \n\nausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse \n\noder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten \n\nbedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finan-\n\nzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umstän-\n\nden des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die \n\nBank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem \n\nVertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn \n\nsie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden \n\nbesonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen \n\nEntstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditge-\n\nwährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in \n\nschwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug \n\nauf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung \n\nvor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (vgl. etwa \n\nBGHZ 159, 294, 316; 161, 15, 20 sowie Senatsurteile BGHZ 168, 1, \n\n19 f., Tz. 41 und vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72, \n\n76, vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830 sowie vom \n\n20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 877, Tz. 15). \n\n13 \n\n2. Rechtlich nicht zu beanstanden ist auch, dass das Berufungsge-\n\nricht im Hinblick auf die konkrete Art der Finanzierung einen Schadens-\n\nersatzanspruch des Klägers verneint hat, ebenso ein Aufklärungsver-\n\nschulden der Beklagten wegen Überschreitens der Kreditgeberrolle so-\n\nwie im Zusammenhang mit dem vom Kläger geforderten Beitritt zu einem \n\nMietpool und dem nach der Behauptung des Klägers unangemessenen \n\nKaufpreis. Hiergegen wendet sich auch die Revision nicht. \n\n14 \n\n3. Sie beanstandet jedoch zu Recht die Begründung, mit der das \n\nBerufungsgericht angenommen hat, ein möglicher Schadensersatzan-\n\nspruch des Klägers wegen eines aufklärungspflichtigen Wissensvor-\n\nsprungs der Beklagten über eine arglistige Täuschung sei verjährt. \n\n15 \n\na) Nach dem im Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalt \n\nliegen die Voraussetzungen, unter denen nach der neueren Rechtspre-\n\nchung des erkennenden Senats für die Anleger Erleichterungen für den \n\nNachweis eines vorvertraglichen Aufklärungsverschuldens wegen eines \n\naufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs eingreifen, vor. \n\n16 \n\naa) Nach dieser Rechtsprechung (BGHZ 168, 1, 22 ff., Tz. 50 ff.; \n\n169, 109, 115, Tz. 23; Senatsurteile vom 17. Oktober 2006 - XI ZR \n\n205/05, WM 2007, 114, 115, Tz. 17 f., vom 5. Dezember 2006 - XI ZR \n\n341/05, ZIP 2007, 414, 418, Tz. 29 und vom 20. März 2007 - XI ZR \n\n414/04, WM 2007, 876, 882, Tz. 53) können sich die Anleger in Fällen \n\ninstitutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgewährenden Bank mit \n\ndem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichter-\n\nten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslö-\n\nsenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zu-\n\nsammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrich-\n\ntige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des \n\nFondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank \n\nvon einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, \n\nwenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Ver-\n\nmittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise \n\nzusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäu-\n\nfer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten be-\n\nsonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit \n\nder Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen \n\nVermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen \n\ndes Falles objektiv evident ist, so dass sich nach der allgemeinen Le-\n\nbenserfahrung aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen \n\nTäuschung geradezu verschlossen. \n\n17 \n\nbb) Soweit das Berufungsgericht diese Voraussetzungen bejaht \n\nhat, ist ihm hierbei ein revisionsrechtlich beachtlicher Fehler nicht unter-\n\nlaufen. \n\n18 \n\nOb die Angaben des Vermittlers über das vom Kläger erworbene \n\nObjekt evident unrichtig waren, ist eine Frage der Würdigung des konkre-\n\nten Einzelfalles, die jeweils dem Tatrichter obliegt und die deshalb in der \n\nRevisionsinstanz grundsätzlich nur beschränkt überprüft werden kann. \n\nDas Berufungsgericht ist unter Würdigung der Umstände des Falles \n\nrechtsfehlerfrei zu dem Ergebnis gelangt, die Angaben des Vermittlers \n\nzur erzielbaren Miete seien objektiv evident unrichtig, da die prognosti-\n\nzierte monatliche Quadratmetermiete von 8,64 DM von Beginn an nicht \n\nannähernd erzielt worden sei, der monatliche Nettomietertrag vielmehr \n\nim Erwerbsjahr und den beiden Folgejahren nur bei 3,87 DM, 6,30 DM \n\nund 4,41 DM pro Quadratmeter gelegen habe. Diese tatrichterliche Wür-\n\ndigung ist ohne weiteres vertretbar, verstößt nicht gegen die Denkgeset-\n\nze und beruht nicht auf verfahrenswidriger Tatsachenfeststellung (vgl. \n\nSenatsurteile vom 26. Oktober 2004 - XI ZR 211/03, WM 2005, 27 \n\nm.w.Nachw. und vom 18. Dezember 2007 - XI ZR 76/06, WM 2008, 292, \n\n294, Tz. 20). \n\n19 \n\nRechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht ferner zu dem Ergebnis \n\ngelangt, dass ein institutionalisiertes Zusammenwirken der Beklagten mit \n\nder H. Gruppe bestanden hat. Dies hat der erkennende Senat bereits \n\nwiederholt zu vergleichbaren Sachverhalten entschieden (vgl. etwa Se-\n\nnatsurteile vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882, \n\nTz. 56, vom 25. September 2007 - XI ZR 274/05, Umdruck S. 15 f., \n\nTz. 27 und vom 18. März 2008 - XI ZR 241/06, Umdruck S. 23, Tz. 45). \n\n20 \n\ncc) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind damit \n\naber noch nicht alle Feststellungen getroffen, aufgrund derer nach der \n\nRechtsprechung des erkennenden Senats die Kenntnis der Beklagten \n\nvon evident falschen Angaben des Vermittlers widerleglich vermutet \n\nwürde. Es fehlt insoweit an Feststellungen dazu, dass der Vermittler den \n\nKläger durch die evident unrichtigen Angaben über die erzielbare Miete \n\narglistig getäuscht hat. Entgegen der Auffassung der Revision ist eine \n\narglistige Täuschung zwingende Voraussetzung für die Beweiserleichte-\n\nrung \n\nim Sinne der Senatsrechtsprechung \n\n(vgl. Senatsurteil vom \n\n23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05, WM 2008, 154, 156 f., Tz. 16). \n\n21 \n\nFür das Revisionsverfahren ist davon auszugehen, dass die Vor-\n\naussetzungen für eine Beweiserleichterung vorliegen und die Beklagten \n\ndie gegen sie streitende Vermutung ihrer Kenntnis von der arglistigen \n\nTäuschung nicht widerlegt haben, da das Berufungsgericht dazu keine \n\nFeststellungen getroffen hat. \n\n22 \n\nb) Mit der gegebenen Begründung hätte das Berufungsgericht die-\n\nse Frage nicht offen lassen dürfen. Die Ausführungen, mit denen es zu \n\ndem Ergebnis gelangt ist, ein eventueller Schadensersatzanspruch des \n\nKlägers sei jedenfalls verjährt, erweisen sich in mehrfacher Hinsicht als \n\nrechtlich nicht haltbar. \n\n23 \n\naa) Das Berufungsgericht geht im Ausgangspunkt zutreffend davon \n\naus, dass Schadensersatzansprüche aus Verschulden bei Vertrags-\n\nschluss seit dem 1. Januar 2002 der dreijährigen Regelverjährung des \n\n§ 195 BGB unterliegen. Richtig ist auch, dass diese Verjährungsfrist, da \n\nsie kürzer ist als die bis zum 1. Januar 2002 geltende Regelverjährung \n\nvon 30 Jahren, nach der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 6 Abs. 4 \n\nSatz 1 EGBGB von dem 1. Januar 2002 an zu berechnen ist. Entgegen \n\nder Auffassung des Berufungsgerichts ist dieser Stichtag aber für den \n\nBeginn der regelmäßigen Verjährungsfrist nicht allein maßgeblich. Viel-\n\nmehr müssen - wie der erkennende Senat nach Erlass des Berufungsur-\n\nteils entschieden hat (BGHZ 171, 1 ff.) - zu diesem Zeitpunkt zusätzlich \n\ndie subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vorliegen, \n\nder Gläubiger muss also von den den Anspruch begründenden Umstän-\n\nden und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder diese nur in-\n\nfolge grober Fahrlässigkeit nicht haben. Zu dieser Rechtsprechung des \n\nBundesgerichtshofs (Senat, BGHZ 171, 1, 8 ff., Tz. 23 ff.; BGH, Urteile \n\nvom 25. Oktober 2007 - VII ZR 205/06, WM 2008, 40, 41, Tz. 22 f. und \n\nvom 9. November 2007 - V ZR 25/07, WM 2008, 89, 90, Tz. 8; BGH, Be-\n\nschluss vom 19. März 2008 - III ZR 220/07, Umdruck S. 4, Tz. 6) steht \n\ndas Berufungsurteil im Widerspruch. \n\n24 \n\nbb) Auch mit der Hilfsbegründung erweist es sich als rechtlich \n\nnicht haltbar. Zwar unterliegt die Auffassung des Berufungsgerichts, der \n\nKläger habe bereits am 1. Januar 2002 Kenntnis von den den Anspruch \n\nbegründenden Umständen und der Person des Schuldners gehabt, als \n\nErgebnis tatrichterlicher Würdigung im Sinne des § 286 Abs. 1 Satz 1 \n\nZPO nur einer eingeschränkten Überprüfung durch das Revisionsgericht. \n\nDieses kann lediglich prüfen, ob der Streitstoff umfassend, widerspruchs-\n\nfrei und ohne Verstoß gegen Denk- und Erfahrungssätze gewürdigt wor-\n\nden ist (Senatsurteil vom 26. Oktober 2004 - XI ZR 211/03, WM 2005, 27 \n\nm.w.Nachw.). Solche Rechtsfehler liegen hier aber vor. Mit der gegebe-\n\nnen Begründung hätte das Berufungsgericht nicht annehmen dürfen, \n\ndem Kläger seien sämtliche anspruchsbegründende Tatsachen bereits \n\nvor 2002 bekannt gewesen. \n\n25 \n\nRichtig ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, \n\ndass die Beklagten als Schuldnerinnen die Darlegungs- und Beweislast \n\nfür Beginn und Ablauf der Verjährung und damit für die Kenntnis oder \n\ngrob fahrlässige Unkenntnis des Klägers gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB \n\nam Stichtag 1. Januar 2002 tragen (Senat, BGHZ 171, 1, 11, Tz. 32 \n\nm.w.Nachw.). Im Ansatz zutreffend ist auch, dass der Kläger, soweit es \n\num Umstände aus seiner Sphäre geht, an der Sachaufklärung mitzuwir-\n\nken und erforderlichenfalls darzulegen hat, was er zur Ermittlung der \n\nVoraussetzungen seiner Ansprüche und der Person des Schuldners ge-\n\ntan hat (BGHZ 91, 243, 260). Rechtlich nicht haltbar ist aber, wenn das \n\nBerufungsgericht von einer Kenntnis des Klägers bereits am 1. Januar \n\n2002 mit der Begründung ausgeht, es fehle an substantiiertem Vortrag \n\ndes Klägers, was ihn vor dem 1. Januar 2002 an der Erkenntnis, mögli-\n\nche Schadensersatzansprüche gegen die Beklagten zu haben, gehindert \n\nhabe, obwohl ihm aus den Mietpoolabrechnungen der Jahre 1998 bis \n\n2000 bekannt gewesen sei, dass die prognostizierten Mieterträge bei \n\nWeitem nicht erreicht worden seien. \n\n26 \n\n(1) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts rechtfertigt die \n\nKenntnis des Klägers davon, dass die ihm zugesagte Miete schon seit \n\n1998 nie erzielt wurde, nicht den Schluss auf eine Kenntnis von den den \n\nAnspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners im \n\nSinne des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB. \n\n27 \n\n(a) Für die Frage, wann der Gläubiger die nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 \n\nBGB erforderliche Kenntnis von den den Anspruch begründenden Um-\n\nständen und der Person des Schuldners besitzt, kann weitgehend auf die \n\nRechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 852 Abs. 1 BGB a.F. zu-\n\nrückgegriffen werden (BGH, Urteil vom 9. November 2007 - V ZR 25/07, \n\nWM 2008, 89, 91, Tz. 15 m.w.Nachw. und Beschluss vom 19. März 2008 \n\n- III ZR 220/07, Umdruck S. 5, Tz. 7). Danach liegt die erforderliche \n\nKenntnis vom Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen im Allge-\n\nmeinen vor, wenn dem Geschädigten die Erhebung einer Schadenser-\n\nsatzklage, sei es auch nur in Form der Feststellungsklage, Erfolg ver-\n\nsprechend, wenn auch nicht risikolos, möglich ist (st.Rspr., vgl. BGH, \n\nUrteile vom 14. Oktober 2003 - VI ZR 379/02, NJW 2004, 510 und vom \n\n9. November 2007 - V ZR 25/07, WM 2008, 89, 91, Tz. 15). Weder ist \n\nnotwendig, dass der Geschädigte alle Einzelumstände kennt, die für die \n\nBeurteilung möglicherweise Bedeutung haben, noch muss er bereits hin-\n\nreichend sichere Beweismittel in der Hand haben, um einen Rechtsstreit \n\nim Wesentlichen risikolos führen zu können (BGH, Urteile vom 18. Janu-\n\nar 1994 - VI ZR 190/93, WM 1994, 750, 752 und vom 31. Oktober 2000 \n\n- VI ZR 198/99, NJW 2001, 885, 886, insoweit in BGHZ 145, 358 nicht \n\nabgedruckt). Auch kommt es - abgesehen von Ausnahmefällen - nicht \n\nauf eine zutreffende rechtliche Würdigung an. Vielmehr genügt aus \n\nGründen der Rechtssicherheit und Billigkeit im Grundsatz die Kenntnis \n\nder den Ersatzanspruch begründenden tatsächlichen Umstände (BGHZ \n\n170, 260, 271, Tz. 28 und BGH, Urteil vom 3. März 2005 - III ZR 353/04, \n\nWM 2005, 1328, 1330 sowie Beschluss vom 19. März 2008 - III ZR \n\n220/07, Umdruck S. 5, Tz. 7 m.w.Nachw.). Hierzu gehört in Fällen unzu-\n\nreichender Aufklärung auch die Kenntnis der Umstände einschließlich \n\nder wirtschaftlichen Zusammenhänge, aus denen sich die Rechtspflicht \n\nzur Aufklärung ergibt (Senatsurteile vom 29. Januar 2002 - XI ZR 86/01, \n\nWM 2002, 557, 558, vom 28. Mai 2002 - XI ZR 150/01, WM 2002, 1445, \n\n1447 und vom 1. April 2003 - XI ZR 386/02, ZIP 2003, 1782, 1783). \n\n28 \n\n(b) Nach diesen Maßstäben begann - entgegen der Auffassung der \n\nRevision - der Lauf der Verjährungsfrist nicht erst mit dem Urteil des er-\n\nkennenden Senats vom 16. Mai 2006 (BGHZ 168, 1 ff.). Mit diesem Urteil \n\nhat der erkennende Senat keine neue Aufklärungspflicht begründet, son-\n\ndern hat lediglich für die Darlehensnehmer eine Beweiserleichterung ge-\n\nschaffen. Dass die finanzierende Bank den Darlehensnehmer über eine \n\nvon ihr erkannte arglistige Täuschung des Verkäufers gemäß § 123 BGB \n\naufzuklären hat, ist seit langem Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs \n\n(vgl. BGH, Urteile vom 1. Juli 1989 - III ZR 277/87, WM 1989, 1368, 1370 \n\nund vom 11. Februar 1999 - IX ZR 352/97, WM 1999, 678, 679). An die-\n\nse hat der Senat in seinem Urteil vom 16. Mai 2006 angeknüpft und le-\n\ndiglich unter bestimmten Umständen für die Darlehensnehmer erleichter-\n\nte Voraussetzungen für den Beweis des Wissensvorsprungs der finanzie-\n\nrenden Bank geschaffen. Dass die Darlehensnehmer zuvor insoweit \n\nBeweisschwierigkeiten hatten, steht dem Verjährungsbeginn nicht \n\nentgegen, weil dieser keineswegs voraussetzt, dass der Geschädigte \n\nbereits hinreichend sichere Beweismittel in der Hand hat, um einen \n\nRechtsstreit im Wesentlichen risikolos führen zu können (BGH, Urteile \n\nvom 18. Januar 1994 - VI ZR 190/93, WM 1994, 750, 752 und vom \n\n31. Oktober 2000 - VI ZR 198/99, NJW 2001, 885, 886, insoweit in BGHZ \n\n145, 358 nicht abgedruckt). Die erforderliche Kenntnis ist vielmehr be-\n\nreits vorhanden, wenn die dem Geschädigten bekannten Tatsachen aus-\n\nreichen, um den Schluss auf ein schuldhaftes Fehlverhalten des An-\n\nspruchsgegners als naheliegend erscheinen zu lassen (BGH, Urteil vom \n\n18. Januar 1994 - VI ZR 190/93 aaO). Es muss dem Geschädigten ledig-\n\nlich zumutbar sein, aufgrund dessen, was ihm hinsichtlich des tatsächli-\n\nchen Geschehensablaufs bekannt ist, Klage zu erheben, wenn auch mit \n\ndem verbleibenden Prozessrisiko, insbesondere hinsichtlich der Nach-\n\nweisbarkeit von Schadensersatz auslösenden Umständen (BGH, Urteil \n\nvom 31. Oktober 2000 aaO). \n\n29 \n\n(c) Wie das Berufungsgericht zutreffend gesehen hat, konnte die \n\nVerjährung daher bereits vor der vom Senat geschaffenen Beweiserleich-\n\nterung zu laufen beginnen, sofern bei dem Kläger zuvor die subjektiven \n\nVoraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vorlagen. Die Annahme \n\ndes Berufungsgerichts, dies sei bereits vor dem 1. Januar 2002 der Fall \n\ngewesen, weil dem Kläger aufgrund der jährlichen Mietpoolabrechnun-\n\ngen bekannt gewesen sei, dass die bei Vertragsschluss versprochene \n\nMiete nicht erzielt worden sei, erweist sich nach den dargelegten Maß-\n\nstäben aber als nicht tragfähig. Allein aus den Mietpoolabrechnungen \n\nhatte der Kläger noch keine Kenntnis von allen eine Aufklärungspflicht \n\nder Beklagten begründenden Umständen. \n\n30 \n\nDa Kenntnis in Fällen unzureichender Aufklärung voraussetzt, \n\ndass der Gläubiger die Umstände, insbesondere auch die wirtschaftli-\n\nchen Zusammenhänge kennt, aus denen sich die Rechtspflicht zur Auf-\n\nklärung ergibt, und da die finanzierenden Banken nur ausnahmsweise \n\nzur Risikoaufklärung in Bezug auf das finanzierte Geschäft verpflichtet \n\nsind, ist von einer Kenntnis oder grob fahrlässigen Unkenntnis des Gläu-\n\nbigers in Fällen der vorliegenden Art nur auszugehen, wenn ihm sowohl \n\ndie Umstände bekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt sind, \n\ndie in Bezug auf das finanzierte Geschäft einen Ersatzanspruch begrün-\n\nden, als auch die Umstände, aus denen sich ergibt, dass insoweit gerade \n\nauch die finanzierenden Banken, obwohl sie nicht unmittelbar Ge-\n\nschäftspartner des finanzierten Geschäfts waren, als mögliche Haftende \n\nin Betracht kommen. Im Hinblick auf die in Rede stehende Aufklärungs-\n\npflicht der Beklagten aus einem Wissensvorsprung über eine arglistige \n\nTäuschung des Klägers wäre von einer Kenntnis des Klägers im Sinne \n\ndes § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vor dem 1. Januar 2002 also nur auszuge-\n\nhen, wenn er bereits da die tatsächlichen Umstände gekannt oder infolge \n\ngrober Fahrlässigkeit nicht gekannt hätte, aus denen sich ergab, dass er \n\nim Zusammenhang mit dem Wohnungserwerb arglistig getäuscht worden \n\nwar, und zusätzlich die Umstände, die den Schluss auf einen insoweit \n\nbestehenden Wissensvorsprung der Beklagten zuließen. Für beides ge-\n\nnügt entgegen der nicht näher begründeten Auffassung des Berufungs-\n\ngerichts die bloße Kenntnis davon, dass die zugesagte Miete nicht erzielt \n\nwurde, nicht. \n\n31 \n\nFür die Frage der Kenntnis oder grob fahrlässigen Unkenntnis des \n\nKlägers von der arglistigen Täuschung ist das Auseinanderfallen von ver-\n\nsprochener und erzielter Miete schon deshalb ohne ausreichende Aus-\n\nsagekraft, weil die Ursache dafür offen bleibt. Dass die versprochene \n\nMiete tatsächlich nicht erzielt wurde, konnte auch auf anderen Ursachen, \n\netwa auf einer unvorhergesehenen schlechten wirtschaftlichen Entwick-\n\nlung des Mietpools infolge unerwartet hoher Leerstände nach Vertrags-\n\nschluss, beruhen. Es hätte daher zusätzlicher Feststellungen dazu be-\n\ndurft, dass der Kläger Kenntnis von tatsächlichen Umständen hatte oder \n\nohne nennenswerte Mühe hätte haben können, aus denen er auf eine \n\narglistige Täuschung über die erzielbare Miete schließen konnte. \n\n32 \n\nMit der bloßen Kenntnis davon, dass die ihm zugesagte Miete \n\nletztlich nicht erzielt wurde, waren dem Kläger auch noch keine tatsächli-\n\nchen Umstände bekannt, die gerade die Beklagten als mögliche Ersatz-\n\npflichtige infrage kommen ließen. Da die Beklagten nicht Vertragspartner \n\ndes finanzierten Geschäfts waren, lägen die subjektiven Voraussetzun-\n\ngen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB nur vor, wenn dem Kläger zusätzlich zu \n\nder Kenntnis von Umständen, die den Schluss auf eine arglistige Täu-\n\nschung zuließen, Umstände bekannt oder aufgrund grober Fahrlässigkeit \n\nunbekannt gewesen wären, aus denen sich ergab, dass die Beklagten \n\nKenntnis von der arglistigen Täuschung des Klägers hatten. Erst aus \n\ndiesem Wissensvorsprung ergab sich ihre Rechtspflicht zur Aufklärung. \n\n33 \n\n(2) Genügt danach entgegen der Auffassung des Berufungsge-\n\nrichts die Kenntnis des Klägers von der Unrichtigkeit der zugesagten \n\nMiete nicht, um den Schluss auf seine Kenntnis von möglichen Scha-\n\ndensersatzansprüchen gegen die finanzierenden Banken zuzulassen, so \n\nerweist sich der Ansatz des Berufungsgerichts, es sei angesichts dieser \n\nUmstände Sache des Klägers gewesen, substantiiert Umstände darzule-\n\ngen, die ihn trotz der Kenntnis von der Unrichtigkeit der zugesagten Mie-\n\nte an der Erkenntnis möglicher Schadensersatzansprüche gegenüber \n\nden Beklagten gehindert hätten, als nicht tragfähig. Vielmehr wäre es \n\n- was das Berufungsgericht verkannt hat - zunächst einmal Sache der \n\nBeklagten gewesen, zum Vorliegen der subjektiven Voraussetzungen \n\ndes § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vor dem 1. Januar 2002 vorzutragen. Erst \n\naufgrund solchen Vortrags zu der Kenntnis oder grob fahrlässigen Un-\n\nkenntnis des Klägers hätte es diesem oblegen, seinerseits an der Aufklä-\n\nrung mitzuwirken und etwa darzulegen, was er zur Ermittlung der Vor-\n\naussetzungen seines Anspruchs und der Person des Schuldners unter-\n\nnommen hat (vgl. BGHZ 91, 243, 260). \n\nIII. \n\n34 \n\nDas angefochtene Urteil war nach alledem aufzuheben (§ 562 \n\nAbs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie \n\nzur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverwei-\n\nsen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht wird zunächst den \n\nBeklagten Gelegenheit zu geben haben, zur Kenntnis oder grob fahrläs-\n\nsigen Unkenntnis des Klägers von den anspruchsbegründenden Um-\n\nständen vor dem 1. Januar 2002 vorzutragen. Sodann wird es die erfor-\n\nderlichen weiteren Feststellungen zur Kenntnis des Klägers oder zur \n\ngrob fahrlässigen Unkenntnis von den die Aufklärungspflicht begründen-\n\nden Umständen zu treffen haben sowie gegebenenfalls zu den Voraus-\n\nsetzungen eines Schadensersatzanspruchs des Klägers aus vorvertragli-\n\nchem Aufklärungsverschulden der Beklagten. \n\nNobbe Müller Joeres \n\n Mayen Ellenberger \n\nVorinstanzen: \n\nLG Hannover, Entscheidung vom 16.12.2005 - 13 O 38/05 - \n\nOLG Celle, Entscheidung vom 30.08.2006 - 3 U 28/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2006/XI_ZR_319-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-06-03/xi-zr-319-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 199","ref_norm":"199","n":12},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 195","ref_norm":"195","n":2},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 6","ref_norm":"229-6","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 123","ref_norm":"123","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 852","ref_norm":"852","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2006/XI_ZR_319-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2006/XI_ZR_319-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-06-03/xi-zr-319-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2006/XI_ZR_319-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:42:54.510512+00:00"}}