{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XI_ZS/2006/XI_ZR_246-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XI. Zivilsenat","decided":"2008-03-18","aktenzeichen":"XI ZR 246/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB a.F. §§ 123, 276 (Fb) a) Bei steuersparenden Bauherren- und Erwerbermodellen können die fi- nanzierende Bank, die den Beitritt des Darlehensnehmers zu einem für das Erwerbsobjekt bestehenden Mietpool zur Voraussetzung der Darle- hensauszahlung gemacht hat, Aufklärungspflichten wegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder begünstigten besonderen Gefährdungs- tatbestands bei Hinzutreten spezifischer Risiken des konkreten Mietpools treffen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876 ff.). b) Zu den Anforderungen an die tatrichterliche Feststellung solcher spezifi- schen Risiken des konkreten Mietpools.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n18. März 2008 \nHerrwerth, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nXI ZR 246/06 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: nein \n\nBGHR: ja \n_____________________ \n\nBGB a.F. §§ 123, 276 (Fb) \n\na) Bei steuersparenden Bauherren- und Erwerbermodellen können die fi-\nnanzierende Bank, die den Beitritt des Darlehensnehmers zu einem für \ndas Erwerbsobjekt bestehenden Mietpool zur Voraussetzung der Darle-\nhensauszahlung gemacht hat, Aufklärungspflichten wegen eines durch \nsie bewusst geschaffenen oder begünstigten besonderen Gefährdungs-\ntatbestands bei Hinzutreten spezifischer Risiken des konkreten Mietpools \ntreffen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, \nWM 2007, 876 ff.). \n\nb) Zu den Anforderungen an die tatrichterliche Feststellung solcher spezifi-\n\nschen Risiken des konkreten Mietpools. \n\nBGH, Urteil vom 18. März 2008 - XI ZR 246/06 - OLG Karlsruhe \n LG Karlsruhe \n\nDer XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Ver-\n\nhandlung vom 18. März 2008 durch den Vorsitzenden Richter \n\nDr. h.c. Nobbe, die Richter Dr. Müller und Dr. Joeres, die Richterin \n\nMayen und den Richter Maihold \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten zu 1) wird das Urteil \n\ndes 15. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Karlsruhe \n\nvom 21. Juni 2006 im Kostenpunkt und insoweit auf-\n\ngehoben, als zum Nachteil der Beklagten zu 1) ent-\n\nschieden worden ist. \n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen \n\nVerhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten \n\ndes Revisionsverfahrens, an den 17. Zivilsenat des \n\nBerufungsgerichts zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDer Kläger verlangt aus eigenem und aus abgetretenem Recht \n\nseiner Ehefrau von der beklagten Bausparkasse Schadensersatz wegen \n\nvorvertraglicher Pflichtverletzungen und aus Delikt im Zusammenhang \n\nmit dem Erwerb und der Finanzierung einer Eigentumswohnung. Seine \n\nKlage hat er zusätzlich gegen die Verkäuferin der Wohnung gerichtet. \n\n2 \n\nDer Kläger, ein damals 27 Jahre alter Maschinenschlosser, wurde \n\ngemeinsam mit seiner Ehefrau, einer damals ebenfalls 27 Jahre alten \n\nVerkäuferin, Ende 1992 von einem Vermittler geworben, zwecks Steuer-\n\nersparnis ohne Eigenkapital eine Eigentumswohnung in We. zu \n\nerwerben. Der Vermittler war für die H. GmbH tätig, die seit \n\n1990 in großem Umfang Anlageobjekte vertrieb, die die Beklagte zu 1) \n\nfinanzierte. \n\n3 \n\nIm Rahmen der Gespräche unterschrieben der Kläger und seine \n\nEhefrau am 12. Dezember 1992 einen Besuchsbericht, in welchem eine \n\nmonatliche „Mieteinnahme“ von 469 DM ausgewiesen war. Außerdem \n\nunterzeichneten sie an diesem Tag unter anderem eine Vereinbarung \n\nüber Mietenverwaltung. Darin traten sie der für die zu erwerbende Woh-\n\nnung bestehenden Mietpoolgemeinschaft bei, die von der zur H. \n\n Gruppe (im Folgenden: H. Gruppe) gehörenden \n\n M. \n\n GmbH (im Folgenden: M. ) verwaltet wur-\n\nde. Nachdem am 23. Dezember 1992 der notarielle Kaufvertrag über die \n\nWohnung abgeschlossen worden war, unterschrieben der Kläger und \n\nseine Ehefrau am 26. Dezember 1992 zur Finanzierung des Kaufpreises \n\nvon 129.812 DM zuzüglich Nebenkosten einen Darlehensvertrag mit der \n\nBeklagten zu 1). Danach wurde der Kauf mit Hilfe eines tilgungsfreien \n\nVorausdarlehens der Beklagten zu 1) in Höhe von 149.000 DM sowie \n\nzweier Bausparverträge über 74.000 DM und 75.000 DM finanziert. Be-\n\ndingung für die Auszahlung sowohl des Voraus- als auch der Bauspar-\n\ndarlehen war nach § 3 des Vertrages u.a. der Beitritt zu einer Mietein-\n\nnahmegemeinschaft (Mietpool). Zur Sicherung des valutierten Voraus-\n\ndarlehens und der nach Zuteilung der jeweiligen Bausparverträge auszu-\n\nreichenden Bauspardarlehen wurde zugunsten der Beklagten zu 1) eine \n\nGrundschuld in Höhe des Vorausdarlehensbetrags nebst Zinsen bestellt. \n\n4 \n\nMit seiner Klage verlangt der Kläger von der Beklagten zu 1) als \n\nder Darlehensgeberin sowie von der Beklagten zu 2) als der Verkäuferin \n\nder Wohnung Schadensersatz. Er begehrt von beiden Beklagten als Ge-\n\nsamtschuldnerinnen Zahlung von 48.286,38 € nebst Zinsen als Ersatz \n\nder Aufwendungen, die er zur Vollziehung der im Dezember 1992 abge-\n\nschlossenen Verträge erbracht hat, sowie von der Beklagten zu 2) zu-\n\nsätzlich als Schadensersatz in Höhe des noch valutierten Darlehens Zah-\n\nlung von 76.182,49 € zuzüglich Zinsen, jeweils Zug um Zug gegen Über-\n\ntragung der Eigentumswohnung. Ferner verlangt er Feststellung, dass \n\nder Beklagten zu 1) aus dem Darlehensvertrag keine Ansprüche mehr \n\nzustehen und dass ihm beide Beklagte als Gesamtschuldnerinnen zum \n\nErsatz sämtlicher nach dem 31. Dezember 2001 anfallender Kosten, die \n\nim Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung der Wohnung \n\nentstehen, verpflichtet sind. \n\n5 \n\nSeine Ansprüche stützt er in erster Linie darauf, dass die Beklagte \n\nzu 1) ihre vorvertraglichen Aufklärungspflichten und dass die Beklagte \n\nzu 2) Beratungspflichten verletzt habe. Kaufvertrag und Darlehensvertrag \n\nseien sittenwidrig. Die erworbene Wohnung habe im Kaufzeitpunkt einen \n\nVerkehrswert von weniger als der Hälfte des Kaufpreises gehabt. Soweit \n\nin dem erstinstanzlich eingeholten Sachverständigengutachten ein Ver-\n\nkehrswert von 95.000 DM ausgewiesen werde, sei dies nicht zutreffend. \n\nDie von der Beklagten zu 1) verlangte Beteiligung an dem Mietpool habe \n\nzudem unkalkulierbare Nachteile und Risiken mit sich gebracht. Das \n\nMietpoolkonzept, das von der H. Gruppe gemeinsam mit der Beklagten \n\nzu 1) erarbeitet worden sei, habe generell - so auch in diesem Fall - be-\n\ntrügerisch von Anfang an fiktiv überhöhte Ausschüttungen vorgesehen, \n\nso dass den Erwerbern ein in Wahrheit nicht vorhandener und auch nicht \n\nerzielbarer Mietertrag vorgespiegelt worden sei. Schließlich beruft sich \n\nder Kläger darauf, er und seine Frau hätten über die komplizierten Zu-\n\nsammenhänge der Finanzierung informiert werden müssen. \n\n6 \n\nDas Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht \n\nhat ihr auf die Berufung des Klägers bis auf einen geringen Teil der Zins-\n\nforderung gegenüber beiden Beklagten stattgegeben. Das Urteil ist hin-\n\nsichtlich der Beklagten zu 2) rechtskräftig. Mit der vom Berufungsgericht \n\nfür die Beklagte zu 1) zugelassenen Revision begehrt diese die Wieder-\n\nherstellung des landgerichtlichen Urteils, soweit zu ihrem Nachteil er-\n\nkannt worden ist. \n\n7 \n\nIm Anschluss an das Berufungsurteil haben sich der Kläger und \n\nseine Ehefrau mit notarieller Urkunde vom 28. August 2006 mit der Be-\n\nklagten zu 2) dahin geeinigt, dass diese die Eigentumswohnung gegen \n\nZahlung eines Betrages in Höhe von 150.000 € zurücknimmt. Hiermit \n\nsollten unabhängig von dem Urteil alle wechselseitigen Ansprüche zwi-\n\nschen der Beklagten zu 2) und dem Kläger und dessen Ehefrau abgegol-\n\nten sein. Der von der Beklagten zu 1) im Hinblick hierauf angeregten Ge-\n\nsamterledigung des Rechtsstreits hat der Kläger widersprochen. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nA. \n\n8 \n\nDie Revision ist zulässig. Die Beklagte zu 1) hat auch angesichts \n\nder mittlerweile erfolgten Einigung zwischen dem Kläger und der Beklag-\n\nten zu 2) ein fortbestehendes Rechtsschutzinteresse an der Überprüfung \n\ndes Berufungsurteils, soweit zu ihrem Nachteil erkannt worden ist. Da \n\nder Kläger der von der Beklagten zu 1) angeregten Gesamterledigung \n\nwidersprochen hat und eine einseitig gebliebene Erledigungserklärung \n\nder beklagten Partei wirkungslos ist (BGH, Beschluss vom 26. Mai 1994 \n\n- I ZB 4/94, NJW 1994, 2363, 2364 m.w.Nachw.), stehen die Anträge des \n\nKlägers, soweit sie die Beklagte zu 1) betreffen, weiter im Streit. \n\nB. \n\n9 \n\nDie Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefoch-\n\ntenen Urteils, soweit zum Nachteil der Beklagten zu 1) erkannt worden \n\nist, und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. \n\nI. \n\n10 \n\nDas Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren von \n\nBedeutung - im Wesentlichen ausgeführt: \n\n11 \n\nDem Kläger stehe gegen die Beklagte zu 1) (im Folgenden: Be-\n\nklagte) wegen Verschuldens bei Vertragsschluss ein Anspruch auf Ersatz \n\nsämtlicher Schäden im Zusammenhang mit dem Abschluss der Verträge \n\nvon Dezember 1992 zu. Die Beklagte sei verpflichtet gewesen, den Klä-\n\nger über Nachteile und Risiken der Mietpoolkonstruktion, insbesondere \n\ndie Gefahr überhöht kalkulierter Mietpoolausschüttungen und die Unseri-\n\nosität der Verwalterin, aufzuklären, weil sie mit der im Darlehensvertrag \n\nenthaltenen Bedingung eines Beitritts zu einem Mietpool einen besonde-\n\nren Gefährdungstatbestand geschaffen habe. Einen weiteren zur Aufklä-\n\nrung verpflichtenden Gefährdungstatbestand habe sie dadurch geschaf-\n\nfen, dass sie ihre hausinternen Wertermittlungen wissentlich an den sys-\n\ntematisch überhöhten Mietausschüttungen ausgerichtet habe. Die Aufklä-\n\nrung in den vorliegenden Unterlagen sei insoweit nicht ausreichend. Die \n\nGefährdung habe sich im Fall des Klägers auch realisiert, weil die Miet-\n\nausschüttungen für seine Wohnung von Anfang an vorsätzlich erheblich \n\nüberhöht gewesen seien. Die Beklagte sei dem Kläger zudem schadens-\n\nersatzpflichtig, weil sie ihn und seine Ehefrau nicht ausreichend über die \n\nkomplizierte Finanzierungskonstruktion aufgeklärt habe. Ob der Beklag-\n\nten auch unter den Gesichtspunkten eines aufklärungspflichtigen Wis-\n\nsensvorsprungs oder einer Interessenkollision ein Aufklärungsverschul-\n\nden zur Last falle, könne offen bleiben. \n\n12 \n\nSie hafte aber zusätzlich wegen Beihilfe zum Betrug gemäß \n\n§§ 263, 27 StGB, §§ 823 Abs. 2, 31 BGB. Sie habe das Anlagegeschäft \n\ndurch ihre Finanzierung ermöglicht, obwohl ihr bekannt gewesen sei, \n\ndass die Vertreter der H. Gruppe den Kläger über den Ertragswert der \n\nWohnung jedenfalls insoweit getäuscht hätten, als in den angegebenen \n\nMietpoolausschüttungen systematisch und vorsätzlich Reparaturen im \n\nSondereigentum nicht einkalkuliert gewesen seien. \n\nII. \n\n13 \n\n14 \n\nDiese Ausführungen halten rechtlicher Überprüfung in mehreren \n\nPunkten nicht stand. \n\n1. Das Berufungsgericht hätte mit der gegebenen Begründung \n\nnicht annehmen dürfen, dass die Beklagte durch die in § 3 des Darle-\n\nhensvertrages vorgesehene Bedingung, nach der die Auszahlung der \n\nDarlehensvaluta von einem Beitritt der Darlehensnehmer zu einem Miet-\n\npool abhängig war, einen besonderen Gefährdungstatbestand geschaf-\n\nfen hat, der sie zur Aufklärung über die damit verbundenen Risiken ver-\n\npflichtet hätte. \n\n15 \n\na) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ei-\n\nne kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und \n\nErwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft \n\nnur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf re-\n\ngelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwen-\n\ndigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hil-\n\nfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten be-\n\nzüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den be-\n\nsonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der \n\nFall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durch-\n\nführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin \n\nhinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken \n\nhinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand \n\nfür den Kunden \n\nschafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusam-\n\nmenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an \n\neinzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder \n\nwenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten \n\nWissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erken-\n\nnen kann (vgl. etwa BGHZ 159, 294, 316; 161, 15, 20 sowie Senatsurtei-\n\nle BGHZ 168, 1, 19 f., Tz. 41 und vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03, \n\nWM 2005, 72, 76, vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, \n\n830 sowie vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 877, \n\nTz. 15). Davon ist auch das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutref-\n\nfend ausgegangen. \n\n16 \n\n17 \n\nb) Die Begründung, mit der es ein Aufklärungsverschulden ange-\n\nnommen hat, ist rechtlich aber nicht haltbar. \n\naa) Rechtsfehlerhaft ist die Annahme des Berufungsgerichts, aus \n\nder Verpflichtung des Klägers und seiner Ehefrau, dem für ihr Objekt be-\n\nstehenden Mietpool beizutreten, folge auch ohne Hinzutreten spezifi-\n\nscher Gefahren des konkreten Mietpools eine umfassende Haftung der \n\nBeklagten wegen Schaffung eines besonderen Gefährdungstatbestands. \n\n18 \n\nDies hat der erkennende Senat bereits mit Urteil vom 20. März \n\n2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 877 f., Tz. 17-22), dem in den we-\n\nsentlichen Punkten dieselbe - weitgehend wortgleiche - Begründung des \n\nBerufungsgerichts und eine vergleichbare Beitrittsvereinbarung zugrunde \n\nlag, entschieden und im Einzelnen begründet. Darauf wird Bezug ge-\n\nnommen. \n\n19 \n\nbb) Wie der erkennende Senat mit Urteil vom 20. März 2007 (aaO \n\nS. 879 f., Tz. 27 ff.) ebenfalls entschieden und im Einzelnen begründet \n\nhat, ist hingegen der weitere Ansatz des Berufungsgerichts zutreffend, \n\ndass die finanzierende Bank, die - wie die Beklagte - den Beitritt zu ei-\n\nnem Mietpool zur Bedingung der Darlehensauszahlung gemacht hat, bei \n\nHinzutreten spezifischer Risiken des konkreten Mietpools Aufklärungs-\n\npflichten wegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder begünstigten \n\nbesonderen Gefährdungstatbestands treffen können, deren Verletzung \n\neinen umfassenden Rückabwicklungsanspruch der Darlehensnehmer zur \n\nFolge haben kann. Dies kann etwa der Fall sein, wenn die Bank den Bei-\n\ntritt in Kenntnis einer bereits bestehenden Überschuldung des konkreten \n\nMietpools oder in Kenntnis des Umstands verlangt, dass dem konkreten \n\nMietpool Darlehen gewährt wurden, für die der Anleger als Poolmitglied \n\nmithaften muss. Gleiches gilt, wenn die finanzierende Bank den Beitritt \n\nverlangt, obwohl sie weiß, dass die Ausschüttungen des Pools konstant \n\nüberhöht sind, d.h. nicht auf nachhaltig erzielbaren Einnahmen beruhen, \n\nso dass der Anleger nicht nur einen falschen Eindruck von der Rentabili-\n\ntät und Finanzierbarkeit des Vorhabens erhält, sondern darüber hinaus \n\nseine gesamte Finanzierung Gefahr läuft, wegen ständig erforderlicher \n\nNachzahlungen zu scheitern (Senatsurteil vom 20. März 2007 - XI ZR \n\n414/04, WM 2007, 876, 879, Tz. 27). Insoweit sind jedoch die Feststel-\n\nlungen des Berufungsgerichts nicht ausreichend. \n\n20 \n\n(1) Mit der gegebenen Begründung hätte das Berufungsgericht \n\n- wie die Revision zu Recht beanstandet - nicht annehmen dürfen, der \n\nMietpool We. , dem der Kläger und seine Ehefrau beigetreten \n\nsind, habe spezifische Risiken aufgewiesen, die eine besondere Gefähr-\n\ndung in diesem Sinn darstellten. \n\n21 \n\nFeststellungen, dass der Mietpool bei Beitritt des Klägers im \n\nDezember 1992 überschuldet war, hat das Berufungsgericht nicht getrof-\n\nfen. Auch ist unstreitig, dass die Beklagte diesem Mietpool zu jenem \n\nZeitpunkt noch kein Darlehen gewährt hatte. Soweit das Berufungsge-\n\nricht festgestellt hat, die Mietpoolausschüttungen seien schon bei Beitritt \n\ndes Klägers bewusst und vorsätzlich systematisch überhöht gewesen \n\nund es hätten ihnen nach Kenntnis der H. Gruppe unter Berücksichti-\n\ngung anfallender Kosten keine realen Einnahmen zugrunde gelegen, ist \n\ndieses Ergebnis mit der gegebenen Begründung - wie die Revision zu \n\nRecht beanstandet - nicht tragfähig, weil es auf lückenhaften und wider-\n\nsprüchlichen Feststellungen beruht. \n\n22 \n\n(a) Dies gilt zunächst für die Annahme des Berufungsgerichts, es \n\nsei generell von einer systematisch vorsätzlichen betrügerischen Hand-\n\nhabung der M. auszugehen, zur Vortäuschung eines höheren Ertrags-\n\nwertes bei den von ihr geführten Mietpools überhöhte Ausschüttungen \n\nvorzunehmen. \n\n23 \n\nVon einem „generell“ betrügerischen System hätte das Berufungs-\n\ngericht schon angesichts seiner eigenen Feststellung, „im Regelfall“ sei \n\nes zu vorsätzlich überhöhten Mietpoolausschüttungen gekommen, nicht \n\nohne zusätzliche Feststellungen ausgehen dürfen. Solche Feststellungen \n\nwaren insbesondere auch deshalb unabdingbar, weil das Berufungsge-\n\nricht selbst ausdrücklich offen gelassen hat, ob und inwieweit in Einzel-\n\nfällen die Mietpoolausschüttungen kalkulatorisch korrekt waren und ob \n\ndies insbesondere auch darauf beruht habe, dass sie korrekt kalkuliert \n\ngewesen seien. Mangels entgegen stehender Feststellungen ist daher \n\nfür die Revision davon auszugehen, dass es auch kalkulatorisch korrekte \n\nMietpoolausschüttungen gegeben hat. Damit aber hätte es für den vom \n\nBerufungsgericht gezogenen Schluss, es liege ein generell betrügeri-\n\nsches System vor, unter Berücksichtigung einer genügend großen An-\n\nzahl anderer Mietpools näherer Feststellungen dazu bedurft, dass, in \n\nwelchem Umfang und aus welchen Gründen die Abrechnungen fehlerhaft \n\nwaren. Das Berufungsgericht hätte diese Frage daher nicht offen lassen \n\ndürfen. \n\n24 \n\nUnzulässig - weil ebenfalls auf lückenhafter Tatsachengrundlage \n\nberuhend - ist auch der aus dem praktizierten Abrechnungsverfahren der \n\n M. mit zwei „Ausgabeblöcken“, von denen der zweite (incl. Reparatur-\n\nkosten des Sondereigentums) bei der Ausschüttungskalkulation nicht be-\n\nrücksichtigt worden sei, gezogene Rückschluss des Berufungsgerichts \n\nauf ein von Beginn an betrügerisches Konzept. Auch insoweit sind die \n\nFeststellungen lückenhaft, da das Berufungsgericht selbst feststellt, die-\n\nses Verfahren sei nur „teilweise“ gebräuchlich gewesen. Wenn aber nach \n\nden eigenen Feststellungen des Berufungsgerichts diese Verfahrenswei-\n\nse nur teilweise praktiziert wurde, hätte es unter Berücksichtigung einer \n\ngenügend großen Anzahl anderer Mietpools näherer Feststellungen zu \n\nden tatsächlichen Umständen bedurft, die gleichwohl auf ein generelles \n\nProblem schließen ließen. Hierzu wären nähere - auf konkreter Tatsa-\n\nchenbasis beruhende - Feststellungen dazu erforderlich gewesen, in wie \n\nvielen Mietpools das beanstandete Abrechnungsverfahren angewandt \n\nwurde. Auch dazu fehlt jegliche Feststellung des Berufungsgerichts. \n\n25 \n\nInwieweit die weiteren vom Berufungsgericht angeführten Gründe, \n\ninsbesondere das werbungsmäßige Interesse der M. an einer konstant \n\nhohen Ausschüttung, Unterdeckungen bei verschiedenen (nicht allen) \n\nPools, ihre Stützung durch Kaufpreisanteile und Äußerungen in der Ver-\n\ntriebsdirektorensitzung nach Zusammenbruch der Firmengruppe, geeig-\n\nnet sind, auf das Bestehen eines betrügerischen Systems hinzuweisen, \n\nlässt sich angesichts der Lückenhaftigkeit der bisherigen Feststellungen \n\nnicht abschließend beurteilen. Diese Indiztatsachen können erst im \n\nRahmen einer Gesamtschau endgültig bewertet werden. \n\n26 \n\n(b) Ob speziell im Mietpool des Objekts We. , dem der \n\nKläger beigetreten ist, konstant von Anfang an überhöhte Mietpoolaus-\n\nschüttungen erfolgten, denen keine entsprechenden Einnahmen gegen-\n\nüber standen, so dass der Zusammenbruch des Mietpools schon bei Bei-\n\ntritt des Klägers zwangsläufig war, ist ebenfalls ohne weitere tatrichterli-\n\nche Feststellungen nicht abschließend zu beurteilen. Anders als zum \n\nMietpool Sch. in dem Rechtsstreit XI ZR 414/04 (aaO S. 879, \n\nTz. 32 f.) erweisen sich die Feststellungen des Berufungsgerichts, das \n\nden spezifischen Umständen des einzelnen Mietpools angesichts der von \n\nihm verfolgten generellen Lösung keine ausreichende Aufmerksamkeit \n\ngeschenkt hat, auch in diesem Zusammenhang als lückenhaft und nicht \n\nausreichend. \n\n27 \n\nWie das Berufungsgericht aufgezeigt hat, lag zwar ein gewisses \n\nRisiko darin, dass die Verwalterin bei der Kalkulation der Ausschüttun-\n\ngen Reparaturaufwand am Sondereigentum insbesondere bei einem Mie-\n\nterwechsel nicht berücksichtigt hatte (vgl. zur Kalkulierung entsprechen-\n\nder Abschläge BGHZ 156, 371, 377 f. und BGH, Urteil vom 14. Januar \n\n2005 - V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207). Der nicht kalkulierte Reno-\n\nvierungsaufwand allein belegt aber eine zwangsläufig entstehende er-\n\nhebliche Unterdeckung im streitgegenständlichen Mietpool nicht. Dabei \n\nkann offen bleiben, ob die auf der Basis des vom Landgericht eingehol-\n\nten, im Berufungsverfahren aber angegriffenen, Sachverständigengut-\n\nachtens getroffene Feststellung des Berufungsgerichts, die Ausschüttun-\n\ngen seien aus diesem Grund um 52,13 DM (11,1%) monatlich zu hoch \n\nkalkuliert gewesen, fehlerfrei ist. Selbst wenn man die vom Berufungsge-\n\nricht ermittelte Zahl zugrunde legt, steht - anders als in dem Verfahren \n\nXI ZR 414/04, in dem aus einer Aktennotiz hervorging, dass für jenen \n\nMietpool die Ausschüttungen von Beginn an bewusst weit überhöht fest-\n\ngesetzt worden waren - hier auch angesichts der nicht sehr erheblichen \n\nnicht berücksichtigten Beträge für Renovierungsaufwand eine zwangs-\n\nläufig entstehende erhebliche Unterdeckung des Mietpools noch nicht \n\nfest. Auch bei Zugrundelegung der vom Berufungsgericht ermittelten \n\nZahl, würde der nicht kalkulierte Reparaturaufwand dies nur belegen, \n\nwenn zugleich feststünde, dass bei einer Betrachtung der zu erwarten-\n\nden Ausgaben und Einnahmen von Beginn an den voraussichtlichen \n\nAusgaben keine ausreichenden Einnahmen gegenüber standen, die trotz \n\ndes nicht einkalkulierten Reparaturaufwands zu einer realistischen Kal-\n\nkulation führen konnten. Dies hängt insbesondere davon ab, in welchem \n\nRenovierungszustand sich das Objekt befand, wie hoch der Anteil der \n\nvermieteten Wohnungen war und in welchem Umfang realistischerweise \n\nmit einer Neuvermietung von Wohnungen zu rechnen war. Hierzu fehlt es \n\naber bislang an tatrichterlichen Feststellungen. Zu diesen hätte umso \n\nmehr Anlass bestanden als der vom Landgericht eingeschaltete Sach-\n\nverständige, auf dessen Gutachten sich das Berufungsgericht bei der \n\nErmittlung des auf die Renovierung entfallenden Betrags gestützt hat, in \n\neinem Ergänzungsgutachten für den Erwerbszeitpunkt einen nachhaltig \n\nerzielbaren Mietzins von 567 DM monatlich ermittelt hat, worauf die Re-\n\nvision zu Recht hinweist. Bei einem nachhaltig erzielbaren Mietzins in \n\ndieser Höhe aber hätten der im Besuchsbericht ausgewiesenen monatli-\n\nchen „Mieteinnahme“ von 469 DM auch bei Berücksichtigung des vom \n\nBerufungsgericht angenommenen, nicht kalkulierten Renovierungsbe-\n\ndarfs von 52,13 DM entsprechende Einnahmen gegenüber gestanden. \n\nSchon deshalb durfte das Berufungsgericht nicht ohne weitere Feststel-\n\nlungen davon ausgehen, die nicht kalkulierten Renovierungskosten im \n\nSondereigentum hätten den Mietpool zwangsläufig in eine Schieflage \n\ngebracht. Vielmehr lässt sich die Seriosität der Kalkulation ohne nähere \n\nFeststellungen insbesondere zum Vermietungsstand im Objekt nicht ab-\n\nschließend beurteilen. \n\n28 \n\nOhne die genannten zusätzlichen Feststellungen zu den genauen \n\nVerhältnissen im streitgegenständlichen Mietpool rechtfertigen auch die \n\nweiteren Erwägungen des Berufungsgerichts nicht den Rückschluss auf \n\nvorsätzlich falsch kalkulierte Ausschüttungen bereits im Erwerbszeit-\n\npunkt. Soweit das Berufungsgericht auf das Hausgeld in Höhe von mo-\n\nnatlich 279 DM verweist, das die WEG-Verwalterin bereits im ersten Jahr \n\nnach dem Erwerb vom Kläger und seiner Ehefrau gefordert hat, mag dies \n\nzwar ein Anhaltspunkt dafür sein, dass möglicherweise im Vorfeld des \n\nVertragsschlusses falsche Angaben zu den monatlichen Aufwendungen \n\nund damit der Rentabilität der Anlage gemacht wurden. Das kann im Zu-\n\nsammenhang mit der Frage eines aufklärungspflichtigen Wissensvor-\n\nsprungs von Bedeutung sein. Für den Mietpool selbst lag in der zusätzli-\n\nchen Erhebung eines Hausgelds jedoch kein spezifisches Risiko, das die \n\nBeklagte wegen Schaffung eines besonderen Gefährdungstatbestands \n\nzur Aufklärung verpflichtete. Soweit das Berufungsgericht aus der in der \n\nMietpoolabrechnung für 1995 erkennbaren Position für „Kontokorrentzin-\n\nsen, Kontogebühren“ auf eine bereits seit 1993 kontinuierlich aufgebaute \n\nVerschuldung des Mietpools schließt und daraus eine zusätzliche über-\n\nhöhte Mietpoolausschüttung von durchschnittlich 107,26 DM herleiten \n\nwill, handelt es sich mit der gegebenen Begründung um Spekulationen, \n\ndenen gerade angesichts des vom Berufungsgericht selbst herangezo-\n\ngenen Sachverständigengutachtens zur nachhaltig erzielbaren Miete \n\neine ausreichende Tatsachengrundlage fehlt. Allerdings hat die Beklagte \n\ndem Mietpool We. - wie die Revision selbst einräumt - \n\nim \n\nJahr 1995 ein Darlehen in Höhe von 47.000 DM gewährt. Auch ergibt \n\nsich - worauf das Berufungsgericht, von der Revision nicht angegriffen, \n\nverweist - schon aus der Steuererklärung des Klägers von 1993, dass die \n\nNetto-Mieteinkünfte mit 369 DM monatlich bereits von Beginn an erheb-\n\nlich unter der im Besuchsbericht in Aussicht gestellten „Mieteinnahme“ \n\nvon 469 DM monatlich lagen. Dies belegt, dass es in diesem Mietpool \n\noffenbar finanzielle Probleme gab. Die entscheidende Frage, welche Ur-\n\nsache diese hatten - eine ungünstige Entwicklung des Mietpools (etwa in \n\nBezug auf den Leerstand) nach Abschluss der streitgegenständlichen \n\nVerträge oder von Anfang an falsch kalkulierte Mietausschüttungen, de-\n\nnen keine entsprechenden Einnahmen gegenüber gestanden hatten - ist \n\ndamit aber noch nicht beantwortet. \n\n29 \n\n(2) Als mit der gegebenen Begründung rechtsfehlerhaft erweist \n\nsich auch die weitere Annahme des Berufungsgerichts, die Beklagte ha-\n\nbe den Kläger und seine Ehefrau durch ihr Verlangen nach einem Beitritt \n\nzu dem Mietpool bewusst oder jedenfalls bedingt vorsätzlich mit spezifi-\n\nschen Risiken des Mietpools belastet \n\n(vgl. BGH, Urteil vom \n\n11. Februar 1999 - IX ZR 352/97, WM 1999, 678, 680; Senatsurteile vom \n\n18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 173 und vom \n\n20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 880, Tz. 34). Die hierzu \n\ngetroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts halten rechtlicher \n\nÜberprüfung ebenfalls nicht stand. \n\n30 \n\nDie Revision beanstandet mit Recht die Feststellung des Beru-\n\nfungsgerichts, der Beklagten selbst bzw. ihrem damaligen Vorstandsmit-\n\nglied A. sei die Praxis systematisch überhöhter Ausschüttungen \n\nder M. bekannt gewesen. Wie der erkennende Senat bereits in dem \n\neine vergleichbare Begründung desselben Senats des Berufungsgerichts \n\nbetreffenden Urteil vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04 aaO, Tz. 34 ff.) \n\nnäher ausgeführt hat, beruht diese Annahme auf einem Verstoß \n\ndes Berufungsgerichts gegen das aus § 286 Abs. 1, § 525 ZPO \n\nfolgende Gebot, sich mit dem Streitstoff umfassend auseinander zu \n\nsetzen und den Sachverhalt durch die Erhebung der angetretenen \n\nBeweise möglichst vollständig aufzuklären \n\n(vgl. BGH, Urteil vom \n\n29. Januar 1992 - VIII ZR 202/90, NJW 1992, 1768, 1769; Senatsurteile \n\nvom 29. Januar 2002 - XI ZR 86/01, WM 2002, 557, vom 18. November \n\n2003 - XI ZR 332/02, WM 2004, 27, 31 und vom 20. Januar 2004 - XI ZR \n\n460/02, WM 2004, 521, 524). Die entsprechende Kenntnis der Beklagten \n\nist - entgegen den Ausführungen der Revisionserwiderung - zwischen \n\nden Parteien streitig. Die Beklagte hat vorgetragen, sie habe von ir-\n\ngendwelchen Unregelmäßigkeiten im Bereich der von der M. durch-\n\ngeführten Mietpoolverwaltung keine Kenntnis gehabt. Zum Beweis hat \n\nsich die Beklagte auf das Zeugnis ihres damaligen Vorstandsmitglieds \n\nA. berufen. Ohne die Vernehmung dieses Zeugen durfte das \n\nBerufungsgericht, wie die Revision zu Recht rügt, von der behaupteten \n\nKenntnis der Beklagten nicht ausgehen. \n\n31 \n\nDies gilt besonders, weil die Würdigung des Sachverhalts durch \n\ndas Berufungsgericht aufgrund der Aktenlage ohne Vernehmung des \n\nbenannten Zeugen nicht nur eine unvollständige Beweiswürdigung dar-\n\nstellt, sondern ihrerseits revisionsrechtlicher Prüfung nicht standhält. \n\nDas Berufungsgericht hat Vortrag der Beklagten und schriftlichen Äuße-\n\nrungen des ehemaligen Vorstandsmitglieds A. einen Inhalt beige-\n\nmessen, der ihnen nicht zu entnehmen ist, und hat damit gegen Denkge-\n\nsetze verstoßen (vgl. BGH, Urteile vom 22. Januar 1991 - VI ZR 97/90, \n\nNJW 1991, 1894, 1895, vom 14. Januar 1993 - IX ZR 238/91, WM 1993, \n\n902, 905 ff. und vom 23. Januar 1997 - I ZR 29/94, WM 1997, 1493, \n\n1497). \n\n32 \n\nSoweit A. nach dem Vortrag der Beklagten bekannt war, \n\ndass bei einzelnen Mietpools zeitweise Mietunterdeckungen und im Zu-\n\nsammenhang damit zu zahlende Reparaturen im Sondereigentum bei \n\nMieterwechsel zu Verbindlichkeiten geführt haben, besagt dies nur etwas \n\nüber seine Kenntnis von Unterdeckungen bei verschiedenen Pools aus \n\nden genannten Gründen. Dass er von einem systembedingten Problem \n\nüberhöhter Ausschüttungen in sämtlichen Mietpools und damit auch im \n\nstreitgegenständlichen Mietpool u.a. wegen generell nicht einkalkulierter \n\nReparaturen im Sondereigentum wusste, ergibt sich daraus nicht. Glei-\n\nches gilt für seine Notizen vom 15. August 1994 und vom 16. März 1995, \n\ndie zwar - möglicherweise rechtlich unzulässige - Überlegungen zum \n\nAusgleich von Poolunterdeckungen enthalten, aber ebenfalls nicht deren \n\nVerursachung durch überhöhte Ausschüttungen zum Gegenstand haben. \n\nDie weiteren Schreiben A.'s vom 9. Dezember 1997, 17. August \n\n1998 und sein im ... vom 3. August 2001 veröffentlichtes Schrei-\n\nben vom 25. März 1998 zum Objekt O. beziehen sich nicht \n\nauf die Mietpoolausschüttung, sondern auf die Beleihungswertermittlung \n\nund besagen insbesondere nichts für die Kenntnis der Beklagten in dem \n\nhier maßgeblichen Zeitpunkt bei Abschluss des Darlehensvertrages En-\n\nde 1992. Ohne Aussagekraft ist insoweit auch das vom Berufungsgericht \n\ngenannte Schreiben vom 30. Januar 1998. Dieses besagt lediglich, dass \n\nnach Auffassung A.'s in der Mietpoolpraxis nur eingehende Mieten \n\nzusammengefasst werden und enthält damit zu der Frage unseriöser \n\nHandhabung keine Aussage. \n\n33 \n\nDurch Urkunden ist damit entgegen der Auffassung des Beru-\n\nfungsgerichts allein das Wissen der Beklagten von Unterdeckungen bei \n\nmehreren von der M. verwalteten Mietpools belegt, nicht aber das \n\nWissen, dass dies Ausdruck eines generellen, systembedingten Risikos \n\nbei dem Verwalter war und schon gar nicht, dass dieses Risiko auch \n\ngerade den konkreten Mietpool betraf. Der vom Berufungsgericht in die-\n\nsem Zusammenhang gezogene Rückschluss aus der späteren Insolvenz \n\nder M. ist schon mit Rücksicht darauf, dass die Insolvenz erst im \n\nJahr 2000 und damit rund 8 Jahre nach dem Beitritt des Klägers zu dem \n\nMietpool eintrat, nicht tragfähig. \n\n34 \n\nDas erforderliche Bewusstsein der Beklagten folgt auch nicht \n\netwa aus der Kenntnis der Vertreter der H. Gruppe. Anders als \n\ndas Berufungsgericht meint, kann deren Kenntnis der Beklagten nicht mit \n\nder Begründung zugerechnet werden, sie seien „im Rahmen des beson-\n\nderen Gefährdungstatbestands“ Erfüllungsgehilfen der Beklagten. Die \n\nWissenszurechnung kann Folge dieses Tatbestands sein, nicht aber zu \n\nseiner Begründung dienen. \n\n35 \n\n2. Rechtsfehlerhaft ist auch die Annahme des Berufungsgerichts, \n\ndie Beklagte sei zur Aufklärung über Risiken des Mietpools verpflichtet \n\ngewesen, weil sie durch ihre internen Beleihungswertfestsetzungen in \n\nden Käufern nicht bekannten Beschlussbögen einen besonderen Gefähr-\n\ndungstatbestand geschaffen habe. Vielmehr vermag auch die vom Kläger \n\nbehauptete fehlerhafte Ermittlung des Beleihungswerts durch die Beklag-\n\nte keine einen Schadensersatzanspruch auslösende Aufklärungspflicht-\n\nverletzung zu begründen. Wie der Senat mit Urteil vom 20. März 2007 \n\n(XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 880 f., Tz. 41) bestätigt und noch einmal \n\nim Einzelnen dargelegt hat, prüfen und ermitteln Kreditinstitute nach \n\nständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs den Wert der ihnen \n\ngestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie \n\nim Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Kundenin-\n\nteresse (BGHZ 147, 343, 349; 168, 1, 20 f., Tz. 45; BGH, Senatsurteile \n\nvom 7. April 1992 - XI ZR 200/91, WM 1992, 977, vom 21. Oktober 1997 \n\n- XI ZR 25/97, WM 1997, 2301, 2302 und vom 11. November 2003 \n\n- XI ZR 21/03, WM 2004, 24, 27). Dementsprechend kann sich grund-\n\nsätzlich aus einer lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten Belei-\n\nhungswertermittlung keine Pflichtverletzung gegenüber dem Kreditneh-\n\nmer und somit auch keine diesbezügliche Aufklärungspflicht ergeben \n\n(Senatsurteile BGHZ 168 aaO S. 21, Tz. 45 und vom 20. März 2007 \n\n- XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 881, Tz. 41; a.A. OLG Celle ZGS 2007, \n\n152, 156 f.). Der Senat hat auch bereits darauf hingewiesen, dass es auf \n\ndie Frage, ob die Bank mit der überhöhten Verkehrswertfestsetzung ei-\n\ngene wirtschaftliche Vorteile erstrebt, ebenso wenig ankommt wie auf die \n\nFrage, ob das finanzierende Kreditinstitut es dem Verkäufer durch die \n\nüberhöhte Wertermittlung und Finanzierung ermöglicht, das Objekt zu \n\neinem überteuerten Kaufpreis zu veräußern (Senatsurteil vom 20. März \n\n2007 aaO). Soweit die Revisionserwiderung in diesem Zusammenhang \n\ngeltend macht, die Beklagte habe im Zusammenhang mit der Verkehrs-\n\nwertermittlung wissentlich auf die H. Gruppe Druck ausgeübt, die Miet-\n\npoolausschüttungen in unrealistischer Höhe zu kalkulieren, fehlt es an \n\nentsprechenden Feststellungen des Berufungsgerichts. Dieses hat ledig-\n\nlich ausgeführt, die Beklagte habe durch ihr Verfahren überhöhte Miet-\n\npoolausschüttungen provoziert, hat aber ausdrücklich offen gelassen, ob \n\nes insoweit überhaupt eine Absprache zwischen der Beklagten und der \n\nH. Gruppe gegeben hat. \n\n36 \n\n3. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht schließlich angenommen, \n\nein Rückabwicklungsanspruch des Klägers ergebe sich daraus, dass die \n\nBeklagte den Kläger und seine Ehefrau nicht über etwaige Nachteile und \n\nRisiken der Finanzierung des Kaufpreises durch ein Vorausdarlehen in \n\nKombination mit zwei neu abzuschließenden Bausparverträgen aufge-\n\nklärt habe. Ungeachtet der Frage, ob und unter welchen Umständen im \n\nEinzelfall insoweit überhaupt eine Pflicht der finanzierenden Bank, unge-\n\nfragt über die spezifischen Vor- und Nachteile dieser Konstruktion aufzu-\n\nklären, in Betracht kommt, rechtfertigt eine etwaige Aufklärungspflicht-\n\nverletzung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts die vom Klä-\n\nger begehrte Rückabwicklung des Darlehens- oder gar des Kaufvertra-\n\nges schon deshalb nicht, weil sie nur zum Ersatz der durch die gewählte \n\nFinanzierung entstandenen Mehrkosten führt (st.Rspr., siehe etwa Se-\n\nnatsurteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 881, Tz. 42 \n\nm.w.Nachw.). Solche Mehrkosten hat der Kläger nicht dargetan. \n\n37 \n\nSoweit das Berufungsgericht in Widerspruch zu seinen Ausführun-\n\ngen, eine nicht geringe Anzahl von Kreditinstituten habe zwischen 1990 \n\nund 1999 - teilweise systematisch - Immobilienkredite ohne ausreichende \n\ngrundpfandrechtliche Absicherung gewährt, darauf abstellt, der Kläger \n\nund seine Ehefrau hätten bei entsprechender Aufklärung mangels \n\nanderweitiger Finanzierungsmöglichkeit möglicherweise von dem gesam-\n\nten Anlagegeschäft abgesehen, rechtfertigt dies entgegen der Auffas-\n\nsung der Revisionserwiderung angesichts des Schutzzwecks der Aufklä-\n\nrungspflicht keine andere Beurteilung. Dies hat der Senat - nach Erlass \n\ndes Berufungsurteils - bereits mit Urteil vom 20. März 2007 (XI ZR \n\n414/04 aaO, Tz. 43) zu den dort zugrunde liegenden identischen Ausfüh-\n\nrungen des Berufungsgerichts entschieden und näher begründet. Die \n\nRevisionserwiderung gibt dem Senat keinen Anlass, seine dortigen Aus-\n\nführungen zu ändern oder zu ergänzen. \n\n38 \n\nEbenso wie dort sind auch hier die in diesem Zusammenhang ste-\n\nhenden Ausführungen des Berufungsgerichts verfehlt, die Beklagte habe \n\nmöglicherweise die Verpflichtung getroffen, dem Kläger und seiner Ehe-\n\nfrau von einer Finanzierung im Rahmen des vorgesehenen Finanzie-\n\nrungsmodells abzuraten. Das Berufungsgericht verkennt insoweit die Un-\n\nterschiede zwischen einer schuldhaften Aufklärungspflichtverletzung und \n\neiner Beratungspflichtverletzung, die nur in Betracht kommen kann, wenn \n\nzwischen den Parteien ein Beratungsvertrag geschlossen worden ist (vgl. \n\nSenatsurteil vom 20. März 2007 aaO, Tz. 44 m.w.Nachw.). Einen solchen \n\nnimmt auch das Berufungsgericht bezogen auf die finanzierende Bank \n\nnicht an. \n\n39 \n\n4. Da es - wie ausgeführt - an fehlerfreien Feststellungen des Be-\n\nrufungsgerichts zur Kenntnis der Beklagten von Unregelmäßigkeiten im \n\nBereich der von M. durchgeführten Mietpoolverwaltung, insbesondere \n\nvon bewusst und planmäßig überhöhten Ausschüttungen beim Mietpool \n\nWe. fehlt, ist schließlich auch ihre Verurteilung wegen Beihilfe \n\nzum Betrug gemäß §§ 263, 27 StGB, 823 Abs. 2, 31 BGB nicht haltbar. \n\nEs stellt, wie die Revision zu Recht rügt, insbesondere einen groben, \n\ngrundrechtsrelevanten Verfahrensfehler dar, wenn das Berufungsgericht \n\ndem ehemaligen Vorstandsmitglied A. Beihilfe zum Betrug vorwirft, \n\nohne ihn auch nur gehört zu haben. \n\nIII. \n\n40 \n\nDas Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als \n\nrichtig dar (§ 561 ZPO). Zu weiteren möglichen Aufklärungspflichtverlet-\n\nzungen der Beklagten fehlt es bislang an Feststellungen. \n\n41 \n\n1. Dies gilt zunächst für die Frage, ob sich die Beklagte im Zeit-\n\npunkt der Kreditgewährung in einem zur Aufklärung verpflichtenden \n\nschwerwiegenden Interessenkonflikt befand. Hierfür reicht es nicht aus, \n\ndass die kreditgebende Bank zugleich Kreditgeberin des Bauträgers oder \n\nVerkäufers einer Immobilie ist, oder ihm eine globale Finanzierungszu-\n\nsage erteilt hat (BGHZ 161, 15, 21; BGH, Senatsurteil vom 27. Januar \n\n2004 - XI ZR 37/03, WM 2004, 620, 624). Feststellungen, dass die Be-\n\nklagte bei Abschluss des Darlehensvertrages Ende 1992 etwa das Risiko \n\neines eigenen notleidenden Kreditengagements bei der H. Gruppe auf \n\ndie Erwerber abgewälzt hat (vgl. Weber EWiR 2005, 657, 658), hat das \n\nBerufungsgericht bislang nicht getroffen. \n\n42 \n\n2. Auch zu der Frage, ob die Beklagte zur Aufklärung über die vom \n\nKläger behauptete Unangemessenheit des Kaufpreises verpflichtet war, \n\nfehlt es an Feststellungen des Berufungsgerichts. Eine Aufklärungspflicht \n\nder finanzierenden Bank besteht insoweit wegen eines Wissensvor-\n\nsprungs nur dann, wenn eine so wesentliche Verschiebung der Relation \n\nzwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt, dass die Bank von \n\neiner sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer \n\nausgehen muss (st.Rspr., vgl. etwa BGH, Senatsurteil vom 23. März \n\n2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225 m.w.Nachw.), wenn also der \n\nWert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleis-\n\ntung (vgl. etwa Senatsurteile vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, \n\nWM 2004, 521, 524 und vom 23. März 2004 aaO, jeweils m.w.Nachw.). \n\nNach dem erstinstanzlich eingeholten - vom Kläger allerdings angegriffe-\n\nnen - Sachverständigengutachten, ausweislich dessen die Wohnung im \n\nErwerbszeitpunkt einen Verkehrswert von 95.000 DM hatte, sind diese \n\nVoraussetzungen angesichts eines Kaufpreises von 129.812 DM nicht \n\ngegeben. Feststellungen hat das Berufungsgericht, das die Höhe des \n\nVerkehrswerts ausdrücklich offen gelassen hat, insoweit nicht getroffen. \n\n43 \n\n3. Ob im Anschluss an die Urteile des erkennenden Senats vom \n\n16. Mai 2006 (BGHZ 168, 1, 22 ff., Tz. 50 ff.) und vom 20. März 2007 \n\n(XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882 f., Tz. 52 ff.) eine Haftung der Be-\n\nklagten für eigenes Aufklärungsverschulden unter dem Gesichtspunkt \n\neines aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs im Hinblick auf den \n\nvon der Beklagten veranlassten Mietpoolbeitritt des Klägers und seiner \n\nEhefrau besteht, lässt sich nicht abschließend beurteilen, nachdem sich \n\ndas Berufungsgericht ausdrücklich nicht veranlasst gesehen hat, im An-\n\nschluss an das Urteil vom 16. Mai 2006, mit dem der erkennende Senat \n\nseine Rechtsprechung zum Bestehen von Aufklärungspflichten der kre-\n\nditgebenden Bank ergänzt hat, entsprechende Feststellungen zu treffen. \n\n44 \n\na) Nach dieser Rechtsprechung (BGHZ 168, 1, 22 ff., Tz. 50 ff.; \n\n169, 109, 115, Tz. 23; Senatsurteile vom 17. Oktober 2006 - XI ZR \n\n205/05, WM 2007, 114, 115, Tz. 17 f., vom 5. Dezember 2006 - XI ZR \n\n341/05, ZIP 2007, 414, 418, Tz. 29 und vom 20. März 2007 - XI ZR \n\n414/04, WM 2007, 876, 882, Tz. 53) können sich die Anleger in Fällen \n\ninstitutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgewährenden Bank mit \n\ndem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichter-\n\nten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslö-\n\nsenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zu-\n\nsammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrich-\n\ntige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des \n\nFondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank \n\nvon einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, \n\nwenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Ver-\n\nmittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise \n\nzusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäu-\n\nfer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten \n\nbesonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtig-\n\nkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen \n\nVermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen \n\ndes Falles objektiv evident ist, so dass sich nach der allgemeinen \n\nLebenserfahrung aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglisti-\n\ngen Täuschung geradezu verschlossen. \n\n45 \n\nb) Die Frage, ob bei Anwendung dieser im Urteil des erkennenden \n\nSenats vom 16. Mai 2006 (BGHZ 168, 1, 23 f., Tz. 53-55) näher darge-\n\nlegten Grundsätze hier eine widerlegliche Vermutung besteht, dass die \n\nBeklagte von einer arglistigen Täuschung des Klägers über die erzielte \n\nMiete Kenntnis hatte, kann ohne weitere Feststellungen des Berufungs-\n\ngerichts nicht beantwortet werden. \n\n46 \n\naa) Allein auf den nicht berücksichtigten Reparaturaufwand am \n\nSondereigentum lässt sich bislang eine widerlegliche Vermutung nicht \n\nstützen, weil es angesichts einer nach den bisher getroffenen Feststel-\n\nlungen des Berufungsgerichts um 11,1% überhöhten Kalkulation der Net-\n\ntomiete insoweit an der erforderlichen Evidenz einer möglichen Täu-\n\nschung fehlt. \n\n47 \n\nbb) Immerhin blieben nach den Feststellungen des Berufungsge-\n\nrichts die Nettomieteinkünfte allerdings von Beginn an hinter den dem \n\nKläger mitgeteilten Einkünften zurück. In dem Besuchsbericht waren \n\nMieteinnahmen von 469 DM und in der Wirtschaftlichkeitsberechnung \n\neine Nettomiete (nach Abzug von Verwaltungs- und Nebenkosten) von \n\n469,20 DM ausgewiesen; tatsächlich aber hatten der Kläger und seine \n\nEhefrau nach den Feststellungen des Berufungsgerichts bereits unmit-\n\ntelbar im Anschluss an den Erwerb der Wohnung seit Beginn des Jah-\n\nres 1993 ein zusätzliches Hausgeld von 279 DM monatlich zu zahlen, \n\nobwohl das Hausgeld ausweislich Ziff. 3 a) der Vereinbarung über Mie-\n\ntenverwaltung angeblich aus den Einnahmen des Mietpools geleistet \n\nwerden sollte. Der Kläger hat insoweit vorgetragen, ihm sei von Anfang \n\nan eine in Wahrheit nicht zu erzielende Miete und Rendite vorgetäuscht \n\nworden. Entsprechende Feststellungen des Berufungsgerichts, das aus-\n\ndrücklich offen gelassen hat, ob der Vermittler fahrlässig oder vorsätzlich \n\nzu hohe Mieteinnahmen angesetzt und damit dem Kläger ein falsches \n\nBild von der Wirtschaftlichkeit der Wohnung vermittelt habe, fehlen. \n\n48 \n\nEs wird insoweit zu klären sein, ob die Behauptung des Klägers \n\nzutrifft, der Vermittler habe ihn und seine Frau durch vorsätzlich über-\n\nhöhte Angaben zur Mietpoolausschüttung arglistig über die Rentabilität \n\ndes Anlageobjekts getäuscht. Außerdem wird ggf. zu klären sein, ob die \n\nnach Behauptung des Klägers vorgespiegelte Miete auch objektiv evi-\n\ndent unrichtig war. \n\n49 \n\nSofern das der Fall sein sollte, würde die Kenntnis der Beklagten \n\nvon diesen objektiv evident fehlerhaften Angaben zur Miete widerlegbar \n\nvermutet, weil die weiteren Voraussetzungen für die Beweiserleichterung \n\nnach dem im Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalt vorliegen. \n\nDies hat der Senat bereits wiederholt zu vergleichbaren Sachverhalten \n\nausgeführt (vgl. etwa Senatsurteile vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, \n\nWM 2007, 876, 882, Tz. 56 und vom 25. September 2007 - XI ZR 274/05, \n\nUmdruck S. 15 f., Tz. 27). \n\n50 \n\nIhre hiernach ggf. widerlegbar zu vermutende Kenntnis von den \n\nfehlerhaften Angaben des Vermittlers zu der unter Berücksichtigung an-\n\nfallender Kosten erzielten Miete hat die Beklagte bestritten und für ihre \n\nfehlende Kenntnis Beweis angeboten. Ihr müsste daher für den Fall der \n\nAnnahme einer widerlegbaren Vermutung Gelegenheit gegeben werden, \n\ndie Vermutung zu widerlegen. \n\nIV. \n\n51 \n\nDas angefochtene Urteil war nach alledem aufzuheben (§ 562 \n\nAbs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie \n\nzur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverwei-\n\nsen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei hat der Senat von der Möglichkeit \n\ndes § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch gemacht. Das Berufungsgericht \n\nwird - nachdem die Parteien im Hinblick auf die Ergänzung der Recht-\n\nsprechung zu einem zur Aufklärung verpflichtenden besonderen \n\nGefährdungstatbestand und zum konkreten Wissensvorsprung der finan-\n\nzierenden Bank Gelegenheit zum ergänzenden Sachvortrag hatten - die \n\nerforderlichen weiteren Feststellungen zu den Voraussetzungen eines \n\nmöglichen Schadensersatzanspruchs des Klägers aus Aufklärungsver-\n\nschulden zu treffen haben. Nach der Aufhebung und Zurückverweisung \n\nbesteht auch Gelegenheit, die Klageanträge der neuen Sachlage anzu-\n\npassen, die durch die zwischen der Beklagten zu 2) und dem Kläger am \n\n28. August 2006 geschlossene notarielle Vereinbarung und deren Um-\n\nsetzung entstanden ist. \n\nNobbe \n\nMüller \n\nJoeres \n\nMayen \n\nMaihold \n\nVorinstanzen: \n\nLG Karlsruhe, Entscheidung vom 15.07.2004 - 8 O 33/03 - \n\nOLG Karlsruhe, Entscheidung vom 21.06.2006 - 15 U 64/04 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2006/XI_ZR_246-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-03-18/xi-zr-246-06","cited_norms":[{"jurabk":"StGB","ref":"§ 263","ref_norm":"263","n":2},{"jurabk":"StGB","ref":"§ 27","ref_norm":"27","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 561","ref_norm":"561","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 525","ref_norm":"525","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 823","ref_norm":"823","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 31","ref_norm":"31","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2006/XI_ZR_246-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2006/XI_ZR_246-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-03-18/xi-zr-246-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2006/XI_ZR_246-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:26:49.676763+00:00"}}