{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XI_ZS/2005/XI_ZR_274-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XI. Zivilsenat","decided":"2007-09-25","aktenzeichen":"XI ZR 274/05","doktyp":"Senatsurteile","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXI ZR 274/05 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n25. September 2007 \nWeber \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Ver-\n\nhandlung vom 25. September 2007 durch den Vorsitzenden Richter \n\nDr. h.c. Nobbe, den Richter Dr. Joeres, die Richterin Mayen sowie die \n\nRichter Dr. Ellenberger und Prof. Dr. Schmitt \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil des \n\n3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom \n\n28. September 2005 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entschei-\n\ndung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, \n\nan das Berufungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDer Kläger verlangt von der beklagten Bausparkasse Schadenser-\n\nsatz wegen vorvertraglicher Pflichtverletzungen und aus Delikt im Zu-\n\nsammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung einer Eigentums-\n\nwohnung. \n\nDer damals 26 Jahre alte Kläger wurde im Jahr 1998 von einem \n\nVermittler geworben, zwecks Steuerersparnis ohne Eigenkapital eine Ei-\n\ngentumswohnung in W. zu erwerben. Der Vermittler war für die \n\nH. GmbH tätig, die seit 1990 in großem Umfang Anlageob-\n\njekte vertrieb, die die Beklagte finanzierte. Im Rahmen der Gespräche \n\nhändigte der Vermittler dem Kläger u.a. eine Beispielrechnung aus, in \n\nwelcher für die Jahre 1998 und 1999 jeweils monatliche Mieteinnahmen \n\nvon insgesamt 475,86 DM ausgewiesen waren. Im Rahmen der Gesprä-\n\nche unterschrieb der Kläger am 27. März 1998 einen Immobilienvermitt-\n\nlungsvertrag, einen Darlehensvermittlungsvertrag, einen Besuchsbericht \n\nund eine Vereinbarung über Mietenverwaltung, mit der er der für die zu \n\nerwerbende Wohnung bestehenden Mietpoolgemeinschaft, die von der \n\nzur H. Firmengruppe gehörenden M. \n\n GmbH (im Folgenden: M. ) verwaltet wurde, \n\nbeitrat. Sein notarielles Kaufangebot gab der Kläger am 5. Juni 1998 ab, \n\nnachdem er am Tag zuvor zur Finanzierung des Kaufpreises von \n\n150.112 DM zuzüglich Nebenkosten einen Darlehensvertrag unterschrie-\n\nben hatte. Danach wurde der Kauf über ein tilgungsfreies Vorausdarle-\n\nhen bei der Landeskreditbank (im Folgenden: \n\nL-Bank) in Höhe von 175.000 DM sowie über zwei Bausparverträge bei \n\nder Beklagten über 88.000 DM und 87.000 DM finanziert. Im Zusammen-\n\nhang mit der Finanzierung wurde mit notarieller Urkunde vom 16. Juni \n\n1998 zur Sicherung sowohl des valutierten Vorausdarlehens als auch der \n\nnach Zuteilung der jeweiligen Bausparverträge auszureichenden Bau-\n\nspardarlehen zugunsten der Beklagten eine Grundschuld in Höhe des \n\nVorausdarlehensbetrags nebst Zinsen bestellt. Der Kläger übernahm die \n\npersönliche Haftung für die Grundschuldsumme und unterwarf sich der \n\nsofortigen Zwangsvollstreckung in sein persönliches Vermögen. Im Jahr \n\n2003 widerrief er seine auf den Abschluss der Finanzierungsverträge ge-\n\nrichteten Willenserklärungen unter Hinweis auf das Haustürwiderrufsge-\n\nsetz. \n\n3 \n\nMit seiner Klage begehrt er Schadensersatz. Er verlangt Zahlung \n\nvon 24.483,92 € als Ersatz der bisher auf das Vorausdarlehen gezahlten \n\nZinsen abzüglich der gutgebrachten Mieterträge sowie Freistellung von \n\nden Verbindlichkeiten aus dem mit der L-Bank abgeschlossenen Darle-\n\nhensvertrag Zug um Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung so-\n\nwie Feststellung der Verpflichtung der Beklagten zum Ersatz weiterer \n\naus dem Erwerb des Objekts erwachsender Schäden. Hilfsweise verlangt \n\ner Rückerstattung der in der Zeit vom Vertragsschluss bis Anfang 2002 \n\ngezahlten Zinsen in Höhe von 17.634,17 € aufgrund des Widerrufs des \n\nDarlehensvertrages nach dem Haustürwiderrufsgesetz. \n\n4 \n\nSeine Ansprüche stützt er in erster Linie darauf, dass die Beklagte \n\nihre Aufklärungspflichten verletzt habe. Ihr sei bekannt gewesen, dass \n\nder Kläger von dem Vermittler arglistig getäuscht worden sei. Insbeson-\n\ndere seien ihm verdeckte Innenprovisionen verschwiegen und vorsätzlich \n\nfiktiv überhöhte Mietpoolausschüttungen angegeben worden, bei denen \n\ndie Kosten für Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen nicht einkal-\n\nkuliert gewesen seien. Rückabwicklung der Verträge könne er ferner ver-\n\nlangen, weil die Beklagte ihn pflichtwidrig nicht über die Nachteile der \n\ngewählten Finanzierungskonstruktion aufgeklärt habe und er die Verträ-\n\nge bei ordnungsgemäßer Aufklärung nicht abgeschlossen hätte. Zumin-\n\ndest schulde die Beklagte ihm insoweit Ersatz der Mehraufwendungen, \n\ndie sich auf 31.316,68 € beliefen. \n\n5 \n\nDie Klage ist in beiden Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der \n\n- vom erkennenden Senat zugelassenen - Revision verfolgt der Kläger \n\nsein Klagebegehren weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n6 \n\nDie Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefoch-\n\ntenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsge-\n\nricht. \n\n7 \n\n8 \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: \n\nEin Schadensersatzanspruch des Klägers aus einem Beratungs-\n\nverschulden scheide aus, da zwischen den Parteien kein Beratungsver-\n\ntrag geschlossen worden sei. Dem Kläger stünden auch keine Ansprüche \n\naus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden der Beklagten zu. Über die \n\nBesonderheiten der Finanzierungskonstruktion, für deren Nachteiligkeit \n\nsich gerade im Fall des Klägers keine hinreichenden Anhaltspunkte er-\n\ngäben, habe die Beklagte nicht aufklären müssen. Wegen angeblich im \n\nKaufpreis enthaltener Innenprovisionen habe die Beklagte schon deshalb \n\nkeine Aufklärungspflicht getroffen, weil der Kaufpreis nach dem eigenen \n\nVortrag des Klägers nicht sittenwidrig überhöht gewesen sei. Die Beklag-\n\nte habe sich auch weder in einem zur Aufklärung verpflichtenden Inte-\n\nressenkonflikt befunden noch habe sie in nach außen erkennbarer Weise \n\nihre Kreditgeberrolle überschritten. Durch die im Darlehensvertrag vor-\n\ngesehene Beitrittsverpflichtung zu einem Mietpool habe sie auch keinen \n\nzusätzlichen Gefährdungstatbestand geschaffen. Der hier zu beurteilen-\n\nde Mietpool sei im maßgeblichen Zeitpunkt weder überschuldet gewesen \n\nnoch habe die Beklagte ihn durch die Gewährung von Darlehen gestützt. \n\nEine Überschuldung des Mietpools folge nicht daraus, dass die Aus-\n\nschüttungen im Jahr 1998 überhöht gewesen seien, so dass der Kläger \n\nam Ende des Jahres einen Ausgleich in Höhe von rund 1.000 DM habe \n\nleisten müssen. Die Rückforderung sei vielmehr Hinweis darauf, dass die \n\n- ausschließlich in den Risikobereich des Klägers fallenden - Erwartun-\n\ngen, die Einkünfte aus dem Mietpool würden ausreichen, um seine mo-\n\nnatlichen Belastungen weitgehend zu decken, nicht zutrafen. Die Beklag-\n\nte hafte auch nicht aus vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung. Hinsicht-\n\nlich des hilfsweise geltend gemachten Anspruchs aus § 3 HWiG sei die \n\nBeklagte für die Rückabwicklung der Verträge, die der Kläger mit der \n\nL-Bank geschlossen hat, nicht passiv legitimiert. Unabhängig hiervon sei \n\nder Darlehensvertrag nicht aufgrund einer Haustürsituation zustande ge-\n\nkommen. Angesichts eines Zeitabstands von etwa zehn Wochen zwi-\n\nschen den Gesprächen in der Wohnung des Klägers und der Unterzeich-\n\nnung des Darlehensvertrags, bestehe keine hinreichende Indizwirkung, \n\ndass der Abschluss des Vertrags auf ein Fortwirken der Überrumpe-\n\nlungssituation zurückzuführen sei. \n\nII. \n\n9 \n\nDas Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung in einem ent-\n\nscheidenden Punkt nicht stand. Das Berufungsgericht hätte die vom Klä-\n\nger in erster Linie begehrte Rückabwicklung der Verträge nicht mit der \n\ngegebenen Begründung ablehnen dürfen. \n\n10 \n\n1. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht allerdings ausgeführt, \n\ndass ein Schadensersatzanspruch des Klägers aus einer Beratungs-\n\npflichtverletzung ausscheidet. Eine solche hätte den Abschluss eines \n\nBeratungsvertrages zwischen den Parteien vorausgesetzt (vgl. Senatsur-\n\nteile vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 173, vom \n\n13. Januar 2004 - XI ZR 355/02, WM 2004, 422, 424 und vom 20. März \n\n2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 881, Tz. 44). Daran fehlt es. Zur \n\nBeklagten hatte der Kläger keinen unmittelbaren persönlichen Kontakt. \n\nDer für die H. GmbH tätige Vermittler war nicht bevollmäch-\n\ntigt, für die Beklagte einen Beratungsvertrag abzuschließen. Dies macht \n\nauch die Revision nicht geltend. \n\n11 \n\n2. Entgegen der Auffassung der Revision kann die mit dem Haupt-\n\nantrag begehrte umfassende Rückabwicklung der Verträge auch nicht \n\nmit Erfolg darauf gestützt werden, die Beklagte habe den Kläger nicht \n\nüber etwaige Nachteile und Risiken der Finanzierung des Kaufpreises \n\ndurch ein Vorausdarlehen in Kombination mit zwei neu abzuschließen-\n\nden Bausparverträgen aufgeklärt. Ungeachtet der Frage, ob und unter \n\nwelchen Umständen im Einzelfall insoweit überhaupt eine Pflicht der \n\nfinanzierenden Bank, ungefragt über die spezifischen Vor- und Nachteile \n\ndieser Konstruktion aufzuklären, in Betracht kommt, rechtfertigt eine et-\n\nwaige Aufklärungspflichtverletzung die vom Kläger in erster Linie begehr-\n\nte Rückabwicklung des Darlehens- oder gar des Kaufvertrages schon \n\ndeshalb nicht, weil sie nur zum Ersatz der durch die gewählte Finanzie-\n\nrung entstandenen Mehrkosten führt (st.Rspr., siehe etwa Senatsurteile \n\nBGHZ 168, 1, 21 f., Tz. 49 und vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, \n\nWM 2007, 876, 881, Tz. 42). Ein weitergehender Anspruch besteht, wie \n\nder Senat in seinem Urteil vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, \n\n876, 881, Tz. 43) näher ausgeführt hat, angesichts des beschränkten \n\nSchutzzwecks der Aufklärungspflicht auch dann nicht, wenn der Kläger, \n\nwie er behauptet hat, bei entsprechender Aufklärung mangels einer an-\n\nderweitigen Finanzierungsmöglichkeit von dem finanzierten Kauf der Ei-\n\ngentumswohnung abgesehen hätte. Über die Frage, ob dem Kläger der \n\nhilfsweise geltend gemachte Differenzschaden zusteht, war hier nicht zu \n\nentscheiden. \n\n12 \n\n3. Nach dem für das Revisionsverfahren maßgeblichen Sachver-\n\nhalt besteht nämlich die Möglichkeit, dass der Kläger aus anderen Grün-\n\nden mit seinem auf umfassende Rückabwicklung der Verträge gerichte-\n\nten Hauptbegehren durchdringt. Mit der vom Berufungsgericht gegebe-\n\nnen Begründung lässt sich eine Haftung der Beklagten aus vorvertragli-\n\nchem Aufklärungsverschulden wegen unterbliebener Risikoaufklärung \n\nüber das finanzierte Geschäft nicht verneinen. \n\n13 \n\na) Dabei erweist sich das Berufungsurteil allerdings als rechtsfeh-\n\nlerfrei, soweit das Berufungsgericht auf der Grundlage der früheren \n\nRechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein solches Aufklärungsver-\n\nschulden der Beklagten verneint hat. \n\n14 \n\naa) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist \n\neine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- \n\nund Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Ge-\n\nschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf \n\nregelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die not-\n\nwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der \n\nHilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten \n\nbezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den be-\n\nsonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der \n\nFall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durch-\n\nführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin \n\nhinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken \n\nhinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand \n\nfür den Kunden \n\nschafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusam-\n\nmenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an \n\neinzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder \n\nwenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten \n\nWissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erken-\n\nnen kann (vgl. etwa BGHZ 159, 294, 316; 161, 15, 20 sowie Senatsurtei-\n\nle BGHZ 168, 1, 19 f., Tz. 41 und vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03, \n\nWM 2005, 72, 76 sowie vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, \n\n828, 830). \n\n15 \n\nbb) Ein solches Aufklärungsverschulden hat das Berufungsgericht \n\nauf der Grundlage der früheren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs \n\nbei den von ihm geprüften möglicherweise verletzten Aufklärungspflich-\n\nten nicht festgestellt, ohne dass ihm insoweit ein Rechtsfehler unterlau-\n\nfen wäre. \n\n16 \n\n(1) Als rechtsfehlerfrei erweist sich das Berufungsurteil entgegen \n\nder Auffassung der Revision, soweit das Berufungsgericht eine Aufklä-\n\nrungspflichtverletzung der Beklagten im Hinblick auf eine angeblich im \n\nfinanzierten Kaufpreis enthaltene verdeckte Innenprovision wegen eines \n\nfür sie erkennbaren Wissensvorsprungs verneint hat. Bei steuersparen-\n\nden Bauherren- und Erwerbermodellen ist das finanzierende Kreditinsti-\n\ntut grundsätzlich nicht verpflichtet, den Darlehensnehmer über eine im \n\nfinanzierten Kaufpreis enthaltene Innenprovision aufzuklären. Eine Auf-\n\nklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises \n\nkommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn die Innenprovision zu einer \n\nso wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Ver-\n\nkehrswert beiträgt, dass das Kreditinstitut - anders als hier - von einer \n\nsittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen \n\nmuss (st.Rspr., vgl. etwa BGH, Senatsurteile vom 23. März 2004 - XI ZR \n\n194/02, WM 2004, 1221, 1225 und vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, \n\nWM 2005, 828, 830, jeweils m.w.Nachw.). \n\n17 \n\n(2) Entgegen der Auffassung der Revision vermag auch die vom \n\nKläger behauptete fehlerhafte Ermittlung des Beleihungswerts durch die \n\nBeklagte keine einen Schadensersatzanspruch auslösende Aufklärungs-\n\npflichtverletzung zu begründen. Wie der Senat mit Urteil vom 20. März \n\n2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 880 f., Tz. 41 m.w.Nachw.) bestätigt \n\nund im Einzelnen begründet hat, prüfen und ermitteln Kreditinstitute nach \n\nständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs den Wert der ihnen \n\ngestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im \n\nInteresse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Kundeninte-\n\nresse (BGHZ 147, 343, 349; 168, 1, 20 f., Tz. 45; BGH, Senatsurteile \n\nvom 7. April 1992 - XI ZR 200/91, WM 1992, 977, vom 21. Oktober 1997 \n\n- XI ZR 25/97, WM 1997, 2301, 2302 und vom 11. November 2003 \n\n- XI ZR 21/03, WM 2004, 24, 27). Dementsprechend kann sich grund-\n\nsätzlich aus einer lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten Belei-\n\nhungswertermittlung keine Pflichtverletzung gegenüber dem Kreditneh-\n\nmer und somit auch keine diesbezügliche Aufklärungspflicht ergeben \n\n(Senatsurteile BGHZ 168 aaO S. 21 und vom 20. März 2007 - XI ZR \n\n414/04, WM 2007, 876, 881, Tz. 41; a.A. OLG Celle ZGS 2007, 152, \n\n156 f.). \n\n18 \n\n(3) Aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden sind schließlich die \n\nFeststellungen des Berufungsgerichts, ein haftungsbegründendes Über-\n\nschreiten der Kreditgeberrolle durch die Beklagte sei nicht dargetan. Die \n\nenge Zusammenarbeit der Beklagten mit den Unternehmen der H. \n\n Gruppe führt nicht zum Überschreiten der Kreditgeberrolle. Eine \n\nnach außen erkennbare Übernahme von Funktionen des Veräußerers \n\noder Vertreibers der Eigentumswohnung hat das Berufungsgericht \n\nrechtsfehlerfrei nicht festgestellt. Zu Recht hat das Berufungsgericht \n\nauch nicht erwogen, die Beklagte könne durch die in § 3 des Darlehens-\n\nvertrages vorgesehene Bedingung, nach der die Auszahlung der Darle-\n\nhensvaluta von einem Beitritt des Klägers in einen Mietpool abhängig \n\nwar, über ihre Rolle als Finanzierungsbank hinausgegangen sein. Ihr \n\nBestreben nach einer genügenden Absicherung des Kreditengagements \n\nist banküblich und typischerweise mit der Rolle eines Kreditgebers ver-\n\nknüpft (Senatsurteile BGHZ 168, 1, 20, Tz. 43 und vom 31. März 1992 \n\n- XI ZR 70/91, WM 1992, 901, 905). \n\n19 \n\ncc) Im Hinblick auf den von der Beklagten veranlassten Mietpool-\n\nbeitritt des Klägers lässt sich jedoch im Anschluss an die Urteile des er-\n\nkennenden Senats vom 16. Mai 2006 (BGHZ 168, 1, 22 ff., Tz. 50 ff.) \n\nund vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 879 ff., \n\nTz. 27 ff.) eine Haftung der Beklagten für eigenes Aufklärungsverschul-\n\nden nicht abschließend verneinen. Mit diesen Urteilen hat der erkennen-\n\nde Senat seine Rechtsprechung zum Bestehen von Aufklärungspflichten \n\nder kreditgebenden Bank ergänzt. \n\n20 \n\n(1) Nach dem für das Revisionsverfahren maßgeblichen Sachver-\n\nhalt kommt insoweit eine Aufklärungspflicht der Beklagten wegen eines \n\ndurch sie bewusst geschaffenen oder begünstigten besonderen Gefähr-\n\ndungstatbestands in Betracht. \n\n21 \n\nWie der erkennende Senat mit Urteil vom 20. März 2007 (XI ZR \n\n414/04, WM 2007, 876, 879 ff., Tz. 27 ff.) entschieden und im Einzelnen \n\nbegründet hat, können die finanzierende Bank, die - wie die Beklagte - \n\nden Beitritt zu einem Mietpool zur Bedingung der Darlehensauszahlung \n\ngemacht hat, bei Hinzutreten spezifischer Risiken des konkreten Miet-\n\npools Aufklärungspflichten wegen eines durch sie bewusst geschaffenen \n\noder begünstigten besonderen Gefährdungstatbestands treffen. Dies \n\nkann etwa der Fall sein, wenn sie den Beitritt in Kenntnis einer bereits \n\nbestehenden Überschuldung des konkreten Mietpools oder in Kenntnis \n\ndes Umstands verlangt, dass dem konkreten Mietpool Darlehen gewährt \n\nwurden, für die der Anleger als Poolmitglied mithaften muss (vgl. zur \n\nRechtsnatur des Mietpools Drasdo DWW 2003, 110, 111 und Jäckel ZMR \n\n2004, 393, 394 ff.). Beides hat das Berufungsgericht hier zwar ohne \n\nRechtsfehler verneint. Wie der Senat mit Urteil vom 20. März 2007 ent-\n\nschieden hat, kann Gleiches aber auch gelten, wenn die finanzierende \n\nBank den Beitritt verlangt, obwohl sie weiß, dass die Ausschüttungen \n\ndes Pools konstant überhöht sind, d.h. nicht auf nachhaltig erzielbaren \n\nEinnahmen beruhen, so dass der Anleger nicht nur einen falschen Ein-\n\ndruck von der Rentabilität und Finanzierbarkeit des Vorhabens erhält, \n\nsondern darüber hinaus seine gesamte Finanzierung Gefahr läuft, wegen \n\nständig erforderlicher Nachzahlungen zu scheitern (Senatsurteil vom \n\n20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 879, Tz. 27). \n\n22 \n\nDas war nach der unter Beweis gestellten Behauptung des Klägers \n\nhier der Fall. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts blieben die \n\nEinkünfte des Mietpools bereits im Erwerbsjahr hinter den Angaben zu-\n\nrück mit der Folge, dass der Kläger einen Ausgleich von rund 1.000 DM \n\nleisten musste. Der Kläger hat insoweit behauptet, die Verwalterin habe \n\nin Absprache mit der Beklagten für die Mietpoolausschüttungen fiktive \n\ngewinnmaximierte Werte eingesetzt und - ebenso wie in dem dem Se-\n\nnatsurteil vom 20. März 2007 (aaO) zugrunde liegenden Fall - bei der \n\nKalkulation der Ausschüttungen Reparaturaufwand am Sondereigentum \n\nnicht berücksichtigt mit der Folge, dass die Ausschüttungen schon aus \n\ndiesem Grund monatlich zu hoch kalkuliert gewesen seien. \n\n23 \n\n(2) Mit Rücksicht auf die nach Behauptung des Klägers falschen \n\nAngaben des Vermittlers zur erzielten Miete kommt darüber hinaus nach \n\nder erst nach Erlass des Berufungsurteils modifizierten Rechtsprechung \n\ndes erkennenden Senats zur tatsächlichen Vermutung eines aufklä-\n\nrungspflichtigen Wissensvorsprungs der kreditgebenden Bank auch eine \n\nAufklärungspflicht der Beklagten und ein daraus folgender Schadenser-\n\nsatzanspruch des Klägers unter dem Gesichtspunkt eines aufklärungs-\n\npflichtigen Wissensvorsprungs über Risiken des Anlagegeschäfts in Be-\n\ntracht. \n\n24 \n\n(a) Nach dieser Rechtsprechung (BGHZ 168, 1, 22 ff., Tz. 50 ff. \n\nund Urteile vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, WM 2006, 2343, \n\n2345, Tz. 23, für BGHZ 169, 109 ff. vorgesehen, vom 17. Oktober 2006 \n\n- XI ZR 205/05, WM 2007, 114, 115, Tz. 17 f., vom 5. Dezember 2006 \n\n- XI ZR 341/05, ZIP 2007, 414, 418, Tz. 29 und vom 20. März 2007 \n\n- XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882, Tz. 53) können sich die Anleger in \n\nFällen \n\ninstitutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgewährenden \n\nBank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter \n\nerleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht \n\nauslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im \n\nZusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch un-\n\nrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. \n\ndes Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der \n\nBank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermu-\n\ntet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten \n\nVermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Wei-\n\nse zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Ver-\n\nkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten \n\nbesonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtig-\n\nkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen \n\nVermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen \n\ndes Falles objektiv evident ist, so dass sich nach der allgemeinen Le-\n\nbenserfahrung aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen \n\nTäuschung geradezu verschlossen. \n\n25 \n\n(b) Ob bei Anwendung dieser im Urteil des erkennenden Senats \n\nvom 16. Mai 2006 (BGHZ 168, 1, 23 f., Tz. 53-55) näher dargelegten \n\nGrundsätze hier eine widerlegliche Vermutung besteht, dass die Beklag-\n\nte von einer arglistigen Täuschung des Klägers über die erzielte Miete \n\nKenntnis hatte, kann ohne weitere Feststellungen des Berufungsgerichts \n\nnoch nicht abschließend beurteilt werden. \n\n26 \n\nDies betrifft zum Einen die Behauptung des Klägers, der Vermittler \n\nhabe ihn durch vorsätzlich überhöhte Angaben zur Mietpoolausschüt-\n\ntung, der unter Berücksichtigung anfallender Kosten keine tatsächlich \n\nerzielte Miete zugrunde lag, arglistig über die Rentabilität des Anlageob-\n\njekts getäuscht. Zum Anderen wird ggf. zu klären sein, ob die nach Be-\n\nhauptung des Klägers ihm vorgespiegelte Miete auch objektiv evident \n\nunrichtig war. \n\n27 \n\nSofern das der Fall sein sollte, würde die Kenntnis der Beklagten \n\nvon diesen objektiv evident fehlerhaften Angaben zur Miete widerlegbar \n\nvermutet, weil auch die weiteren Voraussetzungen für die Beweiserleich-\n\nterung nach dem im Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalt vor-\n\nliegen. Danach bestand zwischen der Wohnungsverkäuferin, der Beklag-\n\nten und den Vermittlern eine institutionalisierte Zusammenarbeit, die die \n\nVeräußerung von Eigentumswohnungen und die Finanzierung des Er-\n\nwerbs durch die Beklagte im Strukturvertrieb vorsah. Grundlage dieser \n\nplanmäßigen und arbeitsteiligen Zusammenarbeit bildete ein gemeinsa-\n\nmes Vertriebskonzept der Beklagten und der H. Gruppe, zu der sowohl \n\ndie Immobilien- und die Finanzmaklerin als auch die Verkäuferin und die \n\nMietpoolverwalterin gehörten. Die Vermittler traten gegenüber den Kun-\n\nden sowohl als Vermittler der Verkäuferin als auch als Handelsvertreter \n\nder Beklagten auf. Die von ihnen vermittelte Finanzierung sah meist eine \n\nVollfinanzierung durch ein Vorausdarlehen einer Bank vor, das nach Zu-\n\nteilung von zwei gleichzeitig bei der Beklagten abgeschlossenen, zu un-\n\nterschiedlichen Zeitpunkten zuteilungsreifen Bausparverträgen getilgt \n\nwerden sollte. Die H. Gruppe oder deren Untervermittler übernahmen \n\nsämtliche Vertragsverhandlungen mit den Erwerbern auch bezüglich der \n\nFinanzierung und erhielten für diese die Finanzierungszusage der Be-\n\nklagten, die ihrerseits die Darlehensauszahlung von dem Beitritt der Käu-\n\nfer zu einer Mieteinnahmegesellschaft der H. Gruppe abhängig mach-\n\nte. Auch dem Kläger wurde die Finanzierung durch den eingeschalteten \n\nStrukturvertrieb angeboten, ohne dass er persönlichen Kontakt mit Mit-\n\narbeitern der Beklagten gehabt oder von sich aus um einen Kredit dort \n\nnachgesucht hätte. Der Vermittler, dem die konzeptionelle Finanzie-\n\nrungsbereitschaft der Beklagten bekannt war, benannte sie dem Kläger \n\nals finanzierendes Institut und legte ihm die Darlehensantragsformulare \n\nder Beklagten zur Unterschrift vor (vgl. Senatsurteil vom 20. März 2007 \n\n- XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882 f., Tz. 56). \n\n28 \n\nIhre hiernach ggf. widerlegbar zu vermutende Kenntnis von den \n\nfehlerhaften Angaben des Vermittlers zu der unter Berücksichtigung an-\n\nfallender Kosten erzielten Miete hat die Beklagte bestritten und für ihre \n\nfehlende Kenntnis Beweis angeboten. Ihr müsste daher für den Fall der \n\nAnnahme einer widerlegbaren Vermutung Gelegenheit gegeben werden, \n\ndie Vermutung zu widerlegen. \n\n29 \n\n(3) Im Falle einer Aufklärungspflichtverletzung im dargelegten Sinn \n\nwegen eines durch sie geschaffenen oder begünstigten besonderen Ge-\n\nfährdungstatbestands oder wegen eines aufklärungspflichtigen Wissens-\n\nvorsprungs hätte die Beklagte den Kläger nach dem Grundsatz der Natu-\n\nralrestitution (§ 249 Satz 1 BGB) so zu stellen, wie er ohne die schuld-\n\nhafte Aufklärungspflichtverletzung gestanden hätte. Der vom Kläger in \n\nerster Linie geltend gemachte umfassende Rückabwicklungsanspruch \n\nhätte in diesem Fall also Erfolg, wenn die Beklagte nicht den Beweis er-\n\nbringt, dass der Kläger die kreditfinanzierte Eigentumswohnung auch bei \n\ngehöriger Aufklärung durch die Beklagte erworben hätte (vgl. Senatsur-\n\nteile BGHZ 168, 1, 26, Tz. 61 und vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, \n\nWM 2007, 876, 879, Tz. 28). \n\nIII. \n\n30 \n\nDas angefochtene Urteil war nach alledem aufzuheben (§ 562 \n\nAbs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie \n\nzur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverwei-\n\nsen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dieses wird - nachdem die Parteien im \n\nHinblick auf die Ergänzung der Rechtsprechung zu einem zur Aufklärung \n\nverpflichtenden besonderen Gefährdungstatbestand und zum konkreten \n\nWissensvorsprung der finanzierenden Bank Gelegenheit zum ergänzen-\n\nden Sachvortrag hatten - die erforderlichen weiteren Feststellungen zu \n\nden Voraussetzungen eines möglichen Schadensersatzanspruchs des \n\nKlägers aus Aufklärungsverschulden zu treffen haben. Entsprechend \n\ndem Hinweis des Klägers in der mündlichen Verhandlung könnten ange-\n\nsichts der mittlerweile bekannt gewordenen Einzelheiten zu den wirt-\n\nschaftlichen Schwierigkeiten der H. Gruppe und der zeitlichen Nähe \n\ndes Abschlusses des Darlehensvertrages zum Auftreten dieser Schwie-\n\nrigkeiten ggf. noch weitere Feststellungen zur Frage veranlasst sein, ob \n\nsich die Beklagte im Zeitpunkt der Kreditgewährung in einem zur Aufklä-\n\nrung verpflichtenden schwerwiegenden Interessenkonflikt befand (vgl. \n\nSenatsurteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882, \n\nTz. 50 m.w.Nachw.). \n\n31 \n\nFür den Fall der erneuten Erfolglosigkeit des Hauptantrags des \n\nKlägers wird dieser auch mit seinem auf das Haustürwiderrufsgesetz ge-\n\nstützten Hilfsantrag auf Rückzahlung geleisteter Zinsen keinen Erfolg \n\nhaben können. Gegen die Feststellung des Berufungsgerichts, der Klä-\n\nger sei nicht aufgrund einer Haustürsituation im Sinne des § 1 Abs. 1 \n\nSatz 1 HWiG zum Abschluss des Darlehensvertrages bestimmt worden, \n\nweil das Überraschungsmoment der Haustürsituation vom 27. März 1998 \n\nfür den Abschluss des Darlehensvertrages am 4. Juni 1998 nicht \n\n(mit-)ursächlich geworden sei, wendet sich die Revision ohne Erfolg. \n\nDies ist eine Frage der Würdigung des Einzelfalls und vom Berufungsge-\n\nricht in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise festgestellt \n\nworden. \n\nNobbe Joeres Mayen \n\n Ellenberger Schmitt \n\nVorinstanzen: \n\nLG Hannover, Entscheidung vom 17.03.2005 - 3 O 201/04 - \n\nOLG Celle, Entscheidung vom 28.09.2005 - 3 U 103/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2005/XI_ZR_274-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-09-25/xi-zr-274-05","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 249","ref_norm":"249","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2005/XI_ZR_274-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2005/XI_ZR_274-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-09-25/xi-zr-274-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2005/XI_ZR_274-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 21:59:07.166809+00:00"}}