{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XI_ZS/2005/XI_ZR_167-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XI. Zivilsenat","decided":"2007-10-23","aktenzeichen":"XI ZR 167/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB a.F. §§ 123, 138 Ba, 276 Fa Die sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises eines finanzierten Ob- jekts führt für sich genommen auch im Falle einer institutionalisierten Zu- sammenarbeit zwischen finanzierender Bank und dem Verkäufer oder Vertreiber des Objekts nicht zu einer widerleglichen Vermutung, die fi- nanzierende Bank habe von der sittenwidrigen Überteuerung Kenntnis gehabt. Eine solche Vermutung kommt nur im Falle einer arglistigen Täuschung in Betracht.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXI ZR 167/05 \n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n23. Oktober 2007 \nHerrwerth, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: nein \n\nBGHR: ja \n_____________________ \n\nBGB a.F. §§ 123, 138 Ba, 276 Fa \n\nDie sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises eines finanzierten Ob-\njekts führt für sich genommen auch im Falle einer institutionalisierten Zu-\nsammenarbeit zwischen finanzierender Bank und dem Verkäufer oder \nVertreiber des Objekts nicht zu einer widerleglichen Vermutung, die fi-\nnanzierende Bank habe von der sittenwidrigen Überteuerung Kenntnis \ngehabt. Eine solche Vermutung kommt nur im Falle einer arglistigen \nTäuschung in Betracht. \n\nBGH, Urteil vom 23. Oktober 2007 - XI ZR 167/05 - OLG Celle \n LG Lüneburg \n\nDer XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Ver-\n\nhandlung vom 23. Oktober 2007 durch den Vorsitzenden Richter \n\nDr. h.c. Nobbe, den Richter Dr. Joeres, die Richterin Mayen sowie die \n\nRichter Dr. Ellenberger und Prof. Dr. Schmitt \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil des 3. Zivil-\n\nsenats des Oberlandesgerichts Celle vom 4. Mai 2005 \n\naufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entschei-\n\ndung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, \n\nan das Berufungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Kläger wenden sich gegen die Zwangsvollstreckung der be-\n\nklagten Bausparkasse aus einer notariellen Urkunde und erheben \n\naußerdem Feststellungsklage im Zusammenhang mit dem Erwerb und \n\nder Finanzierung einer Eigentumswohnung. \n\nDer Kläger, ein damals 37 Jahre alter Industriemechaniker, und \n\nseine Ehefrau, eine damals 26 Jahre alte Verkäuferin, wurden im Jahr \n\n1992 von Vermittlern geworben, zwecks Steuerersparnis ohne Eigenka-\n\npital eine Eigentumswohnung in C. zu erwerben. Die Vermittler waren \n\nfür die H. GmbH tätig, die seit 1990 in großem Umfang An-\n\nlageobjekte vertrieb, die die Beklagte finanzierte. Im Rahmen der Ge-\n\nspräche legten die Vermittler den Klägern am 13. Oktober 1992 u.a. ei-\n\nnen Besuchsbericht zur Unterschrift vor, in welchem Mieteinnahmen von \n\nmonatlich 339 DM ausgewiesen waren. Außerdem erteilten die Kläger \n\nder H. GmbH einen Objekt- und Finanzierungsvermittlungs-\n\nauftrag und unterzeichneten einen an die Beklagte gerichteten Darle-\n\nhensantrag, in dem die Mieteinnahmen ebenfalls mit 339 DM monatlich \n\nangegeben sind. Das notarielle Kaufangebot der Verkäuferin vom \n\n22. Oktober 1992, aus dessen Anlage sich ergab, dass die damalige Mie-\n\nte \n\nfür die zu erwerbende Wohnung 220,84 DM, der Nettoertrag \n\n183,34 DM betrug, nahmen sie - vertreten durch eine Notariatssekretä-\n\nrin, die sie zuvor durch notarielle Urkunde bevollmächtigt hatten - mit \n\nnotarieller Erklärung vom 9. November 1992 an. Zur Finanzierung des \n\nKaufpreises von 90.519 DM, der die von der Verkäuferin zu erbringenden \n\nRenovierungsleistungen umfasste, hatten sie zuvor mit der Beklagten am \n\n26. Oktober/4. November 1992 einen Darlehensvertrag abgeschlossen. \n\nDanach wurde der Kauf über ein tilgungsfreies Vorausdarlehen in Höhe \n\nvon 105.000 DM sowie über zwei Bausparverträge bei der Beklagten in \n\nHöhe von 52.000 DM und 53.000 DM finanziert. Wie im Vertrag vorgese-\n\nhen, traten die Kläger der für das Objekt bestehenden Mietpoolgemein-\n\nschaft bei und bestellten zur Sicherung sowohl des Vorausdarlehens als \n\nauch der nach Zuteilung der jeweiligen Bausparverträge auszureichen-\n\nden Bauspardarlehen mit notarieller Urkunde vom 13. November 1992 \n\nzugunsten der Beklagten eine Grundschuld in Höhe des Vorausdarle-\n\nhensbetrags nebst Zinsen, übernahmen die persönliche Haftung für die \n\nGrundschuldsumme und unterwarfen sich der sofortigen Zwangsvollstre-\n\nckung in ihr persönliches Vermögen. Nachdem die Kläger nach Valutie-\n\nrung des Vorausdarlehens ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr \n\nnachgekommen waren, kündigte die Beklagte im Jahr 1997 das Voraus-\n\ndarlehen, stellte einen Betrag von 108.364,75 DM fällig und betreibt nun \n\ndie Zwangsvollstreckung auch in das persönliche Vermögen der Kläger. \n\n3 \n\nMit ihrer Klage begehren die Kläger, die Zwangsvollstreckung aus \n\nder notariellen Urkunde vom 13. November 1992 für unzulässig zu erklä-\n\nren, soweit diese über die belastete Immobilie hinausgeht, und außer-\n\ndem Feststellung, dass die Beklagte aus dem Darlehensvertrag keine \n\nRechte gegen sie habe sowie ihnen Zug um Zug gegen Übertragung der \n\nWohnung jedweden Schaden zu ersetzen habe, der aus dem Abschluss \n\ndes Darlehensvertrages und des Kaufvertrages resultiere. Sie machen \n\ninsbesondere geltend, Darlehensvertrag und Kaufvertrag seien ein ver-\n\nbundenes Geschäft; § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG stehe dem nicht entge-\n\ngen, weil das Darlehen nicht zu für grundpfandrechtlich abgesicherte \n\nKredite üblichen Bedingungen gewährt worden sei. Die Beklagte habe in \n\nmehrfacher Hinsicht ihre Aufklärungspflichten verletzt. Insbesondere ha-\n\nbe sie darauf hinweisen müssen, dass der Kaufpreis - wie die Kläger be-\n\nhaupten - sittenwidrig überhöht sei. Ferner sei verschwiegen worden, \n\ndass im Kaufpreis versteckte Zinssubventionen enthalten seien. Auch sei \n\nder Beklagten bekannt gewesen, dass die Vermittler die Kläger arglistig \n\nüber die Miethöhe getäuscht hätten, da sie ihnen in dem Besuchsbericht \n\neine weit höhere Miete vorgespiegelt hätten als sie in Wahrheit erzielt \n\nworden sei. \n\n4 \n\nDie Klage ist in beiden Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der \n\n- vom erkennenden Senat zugelassenen - Revision verfolgen die Kläger \n\nihr Klagebegehren weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n5 \n\nDie Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefoch-\n\ntenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsge-\n\nricht. \n\n6 \n\n7 \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: \n\nDen Klägern stünden keine Ansprüche aus vorvertraglichem Auf-\n\nklärungsverschulden der Beklagten zu. Über die Besonderheiten der Fi-\n\nnanzierungskonstruktion habe die Beklagte nicht aufklären müssen. Im \n\nÜbrigen könne eine diesbezügliche Aufklärungspflichtverletzung nur zum \n\nErsatz des Differenzschadens führen, den die Kläger nicht dargetan hät-\n\nten. Die Beklagte habe auch nicht in nach außen erkennbarer Weise ihre \n\nKreditgeberrolle überschritten. Insbesondere sei sie durch die im Darle-\n\nhensvertrag vorgesehene Beitrittsverpflichtung zu einem Mietpool nicht \n\nüber ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgegangen. Dass bei dem hier zu \n\nbeurteilenden Mietpool im maßgeblichen Zeitpunkt eine Unterdeckung \n\nbestanden habe, hätten die Kläger selbst nicht behauptet. Ein Scha-\n\ndensersatzanspruch aus Aufklärungsverschulden ergebe sich auch nicht \n\nwegen angeblich im Kaufpreis enthaltener Innenprovisionen und einer \n\nangeblichen sittenwidrigen Überteuerung. Der Vortrag der Kläger, der \n\nKaufpreis der Wohnung liege um 209% über dem Ertragswert und sei \n\ndamit sittenwidrig, sei unerheblich, da die Kläger eine Kenntnis der Be-\n\nklagten hiervon nicht schlüssig dargelegt hätten. Es fehle auch an \n\nschlüssigem Vortrag zu einem aufklärungspflichtigen Wissensvorsprung \n\nder Beklagten über fehlerhafte Angaben der Vermittler zur Höhe der zu \n\nerzielenden Miete. Einwendungen aus dem notariellen Kaufvertrag könn-\n\nten die Kläger der Beklagten auch nicht im Wege des Einwendungs-\n\ndurchgriffs entgegen halten. Die Anwendung des § 9 Abs. 1 VerbrKrG sei \n\nausgeschlossen, da es sich um einen Realkredit im Sinne des § 3 Abs. 2 \n\nNr. 2 VerbrKrG gehandelt habe. Insbesondere sei der Kredit auch dann \n\nnoch zu einem marktüblichen Zinssatz gewährt worden, wenn man den \n\nVortrag der Kläger zugrunde lege, in die Zinsberechnung seien im Kauf-\n\npreis versteckte Zinssubventionen einzubeziehen. In diesem Fall über-\n\nschreite der Zinssatz die in der amtlichen Zinsstatistik der Deutschen \n\nBundesbank ausgewiesene obere Streubreitengrenze nur um 0,18 Pro-\n\nzentpunkte. \n\nII. \n\n8 \n\n9 \n\nDas Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung in einem ent-\n\nscheidenden Punkt nicht stand. \n\n1. Aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden ist entgegen der Auf-\n\nfassung der Revision allerdings die Ansicht des Berufungsgerichts, Dar-\n\nlehensvertrag und Kaufvertrag seien kein verbundenes Geschäft im Sin-\n\nne des § 9 Abs. 1 VerbrKrG. § 9 VerbrKrG findet nach dem eindeutigen \n\nWortlaut des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auf Realkreditverträge, die zu für \n\ngrundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen ge- \n\nwährt worden sind, keine Anwendung (Senat, BGHZ 152, 331, 337; 161, \n\n15, 25; 168, 1, 9, Tz. 21; Senatsurteile vom 26. November 2002 \n\n- XI ZR 10/00, WM 2003, 64, 66, vom 28. Oktober 2003 - XI ZR 263/02, \n\nWM 2003, 2410, 2411, vom 18. November 2003 \n\n- XI ZR 322/01, \n\nWM 2004, 172, 175, vom 18. Januar 2005 - XI ZR 201/03, WM 2005, \n\n375, 376 und vom 27. September 2005 - XI ZR 79/04, BKR 2005, 501, \n\n504). Um einen solchen Kredit handelt es sich bei dem im Streit stehen-\n\nden Darlehen. Entgegen der Auffassung der Revision ist das Darlehen zu \n\nfür grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen ge-\n\nwährt worden. Die von den Klägern behaupteten versteckten Zinssub-\n\nventionen sind schon deshalb nicht geeignet, die Anwendung des § 3 \n\nAbs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auszuschließen, weil es für die Beurteilung der \n\nÜblichkeit der mit dem Verbraucher vereinbarten Bedingungen unerheb-\n\nlich \n\nist, wie sie \n\nintern durch den Kreditgeber kalkuliert wurden \n\n(vgl. Senatsurteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, \n\n881 f., Tz. 47). Unabhängig hiervon hat das Berufungsgericht auch zu-\n\ntreffend ausgeführt, dass das Darlehen auch dann zu üblichen Be- \n\ndingungen gewährt worden ist, wenn man die Auffassung der Kläger \n\nzugrunde legt, die Zinssubventionen seien in die Berechung des Zinssat-\n\nzes einzubeziehen. In diesem Fall lag der im Darlehensvertrag verein-\n\nbarte effektive Jahreszins nach den Feststellungen des Berufungsge-\n\nrichts mit 0,18 Prozentpunkten nur geringfügig über der bei Vertrags-\n\nschluss maßgeblichen oberen Streubreitengrenze der in der amtlichen \n\nZinsstatistik der Deutschen Bundesbank ausgewiesenen Zinssätze \n\n(vgl. Senat, Urteil vom 18. März 2003 - XI ZR 422/01, ZIP 2003, 894, 896 \n\nm.w.Nachw.). Entgegen der Auffassung der Revision macht auch die \n\ndem banküblichen Bestreben des finanzierenden Kreditinstituts nach ei-\n\nner genügenden Absicherung des Kreditengagements Rechnung tragen-\n\nde Pflicht des Darlehensnehmers, dem für das Kaufobjekt bestehenden \n\nMietpool beizutreten, die vereinbarten Kreditkonditionen nicht unüblich \n\nim Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG (vgl. zur Pflicht, einem Mietpool \n\nbeizutreten: Senatsurteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, \n\n876, 878, Tz. 18 ff.). \n\n10 \n\n2. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch einen Schadensersatz-\n\nanspruch der Kläger abgelehnt, soweit dieser darauf gestützt wird, die \n\nBeklagte habe die Kläger nicht über etwaige Nachteile und Risiken der \n\nFinanzierung des Kaufpreises durch ein Vorausdarlehen in Kombination \n\nmit zwei neu abzuschließenden Bausparverträgen aufgeklärt. Ungeachtet \n\nder Frage, ob und unter welchen Umständen im Einzelfall insoweit über-\n\nhaupt eine Pflicht der finanzierenden Bank in Betracht kommt, ungefragt \n\nüber die spezifischen Vor- und Nachteile dieser Konstruktion aufzuklä-\n\nren, führt eine etwaige Aufklärungspflichtverletzung nur zum Ersatz der \n\ndurch die gewählte Finanzierung entstandenen Mehrkosten (st.Rspr., \n\nsiehe etwa Senatsurteile BGHZ 168, 1, 21 f., Tz. 49 m.w.Nachw. und \n\nvom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 878, 881, Tz. 42 f.), die \n\ndie Kläger nicht dargelegt haben. \n\n11 \n\n3. Eine Haftung der Beklagten aus vorvertraglichem Aufklärungs-\n\nverschulden über das finanzierte Geschäft lässt sich hingegen nicht mit \n\nder vom Berufungsgericht gegebenen Begründung verneinen. \n\n12 \n\na) Dabei erweist sich das Berufungsurteil allerdings als rechtsfeh-\n\nlerfrei, soweit das Berufungsgericht auf der Grundlage der früheren \n\nRechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Aufklärungsverschulden der \n\nBeklagten verneint hat. \n\n13 \n\naa) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist \n\neine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- \n\nund Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Ge-\n\nschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf \n\nregelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die not-\n\nwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der \n\nHilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten \n\nbezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den be-\n\nsonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der \n\nFall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durch-\n\nführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin \n\nhinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken \n\nhinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand \n\nfür den Kunden \n\nschafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusam-\n\nmenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an \n\neinzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder \n\nwenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten \n\nWissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erken-\n\nnen kann (vgl. etwa BGHZ 159, 294, 316 sowie Senatsurteile BGHZ 161, \n\n15, 20; 168, 1, 19 f., Tz. 41, vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03, \n\nWM 2005, 72, 76 und vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, \n\n830). \n\n14 \n\nbb) Ein solches Aufklärungsverschulden hat das Berufungsgericht \n\nauf der Grundlage der früheren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs \n\nbei den von ihm geprüften möglicherweise verletzten Aufklärungspflich-\n\nten nicht festgestellt, ohne dass ihm insoweit Rechtsfehler unterlaufen \n\nwären. \n\n15 \n\n(1) Rechtsfehlerfrei ist entgegen der Auffassung der Revision, die \n\ninsoweit auf das Urteil eines anderen Senats des Berufungsgerichts ver-\n\nweist (OLG Celle ZGS 2007, 152 ff.), die Ansicht des Berufungsgerichts, \n\nin der von den Klägern behaupteten fehlerhaften Ermittlung des Belei-\n\nhungswerts durch die Beklagte liege keine einen Schadensersatzan-\n\nspruch auslösende Aufklärungspflichtverletzung. Wie der Senat mit Urteil \n\nvom 20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 880 f., Tz. 41 \n\nm.w.Nachw.) bestätigt und im Einzelnen begründet hat, prüfen und ermit-\n\nteln Kreditinstitute nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts-\n\nhofs den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im ei-\n\ngenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, \n\nnicht aber im Kundeninteresse (BGHZ 147, 343, 349; 168, 1, 20 f., \n\nTz. 45 und Senatsurteile vom 7. April 1992 - XI ZR 200/91, WM 1992, \n\n977, vom 21. Oktober 1997 - XI ZR 25/97, WM 1997, 2301, 2302 und \n\nvom 11. November 2003 - XI ZR 21/03, WM 2004, 24, 27). Dementspre-\n\nchend kann sich grundsätzlich aus einer lediglich zu bankinternen Zwe-\n\ncken erfolgten Beleihungswertermittlung keine Pflichtverletzung gegen-\n\nüber dem Kreditnehmer und somit auch keine diesbezügliche Aufklä-\n\nrungspflicht ergeben (Senat, BGHZ 168 aaO S. 21, Tz. 45 und Urteil vom \n\n20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 881, Tz. 41; a.A. OLG \n\nCelle ZGS 2007, 152, 156 f.). \n\n16 \n\n(2) Entgegen der Auffassung der Revision erweist sich das Beru-\n\nfungsurteil auch als rechtsfehlerfrei, soweit das Berufungsgericht eine \n\nAufklärungspflichtverletzung der Beklagten im Hinblick auf den angeblich \n\nsittenwidrig überteuerten Kaufpreis sowie eine im finanzierten Kaufpreis \n\nenthaltene versteckte Innenprovision wegen eines für sie erkennbaren \n\nWissensvorsprungs verneint hat. Eine Aufklärungspflicht der Bank über \n\ndie Unangemessenheit des Kaufpreises ist, wenn sonstige einen Wis-\n\nsensvorsprung begründende Umstände nicht vorliegen, nur ausnahms-\n\nweise dann anzunehmen, wenn es - bedingt durch eine versteckte In-\n\nnenprovision oder aus anderen Gründen - zu einer so wesentlichen Ver-\n\nschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, \n\ndass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers \n\ndurch den Verkäufer ausgehen muss (st.Rspr., vgl. etwa BGH, Senatsur-\n\nteile vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225 und vom \n\n15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830, jeweils m.w.Nachw.). \n\nDies hat das Berufungsgericht verneint, ohne dass ihm hierbei ein re-\n\nvisionsrechtlich beachtlicher Fehler unterlaufen ist. Dabei kann dahin \n\nstehen, ob die Kläger zur sittenwidrigen Überteuerung überhaupt schlüs-\n\nsig vorgetragen haben, nachdem sie sich in erster Linie auf den Ertrags-\n\nwert der Wohnung, nicht aber auf den davon zu unterscheidenden Ver-\n\nkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs beziehen und zudem - worauf die \n\nRevisionserwiderung zu Recht verweist - nicht berücksichtigen, dass in \n\ndem notariellen Kaufvertrag erhebliche Renovierungsverpflichtungen der \n\nVerkäuferin enthalten waren. Jedenfalls fehlt es nach den aus Rechts-\n\ngründen nicht zu beanstandenden Feststellungen des Berufungsgerichts \n\nan ausreichendem Vortrag der Kläger zur Kenntnis der Beklagten von \n\neiner sittenwidrigen Überteuerung. Solchen Vortrag der Kläger hat das \n\nBerufungsgericht auch im Lichte der neueren Rechtsprechung des er-\n\nkennenden Senats zu Beweiserleichterungen im Falle institutionalisierten \n\nZusammenwirkens der finanzierenden Bank mit dem Verkäufer oder Ver-\n\ntreiber des Objekts (BGHZ 168, 1 ff., 22 ff., Tz. 50 ff.) zu Recht für erfor-\n\nderlich gehalten. Die sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises eines \n\nfinanzierten Objekts führt für sich genommen auch im Falle einer institu-\n\ntionalisierten Zusammenarbeit zwischen finanzierender Bank und dem \n\nVerkäufer oder Vertreiber des Objekts nicht zu einer widerleglichen Ver-\n\nmutung, die finanzierende Bank habe von der sittenwidrigen Überteue-\n\nrung Kenntnis gehabt. Eine solche Vermutung kommt vielmehr nur im \n\nFalle einer arglistigen Täuschung der Käufer über den Kaufpreis in Be-\n\ntracht, für die es hier an ausreichendem Vortrag fehlt. \n\n17 \n\nWas die angeblich im Kaufpreis enthaltenen versteckten Innenpro-\n\nvisionen und die angeblich darin enthaltenen versteckten Zinssubventio-\n\nnen anbelangt, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt, \n\ndass die Kläger selbst nicht darlegen, diese hätten zu der von ihnen be-\n\nhaupteten Sittenwidrigkeit des Kaufpreises geführt. \n\n18 \n\n(3) Aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden sind schließlich die \n\nFeststellungen des Berufungsgerichts, ein haftungsbegründendes Über-\n\nschreiten der Kreditgeberrolle durch die Beklagte stehe nicht fest. Insbe-\n\nsondere geht das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler davon aus, dass \n\ndie Beklagte durch die in § 3 des Darlehensvertrages vorgesehene Be-\n\ndingung, nach der die Auszahlung der Darlehensvaluta von einem Beitritt \n\nin einen Mietpool abhängig war, nicht über ihre Rolle als Finanzierungs-\n\nbank hinausgegangen ist. Ihr Bestreben nach einer genügenden Absi-\n\ncherung des Kreditengagements ist banküblich und typischerweise mit \n\nder Rolle eines Kreditgebers verknüpft (Senat, BGHZ 168, 1, 20, Tz. 43 \n\nund Urteil vom 31. März 1992 - XI ZR 70/91, WM 1992, 901, 905). \n\n19 \n\n(4) Auch eine Aufklärungspflicht der Beklagten wegen eines durch \n\nsie bewusst geschaffenen oder begünstigten besonderen Gefährdungs-\n\ntatbestands kommt insoweit nicht in Betracht. Wie der erkennende Senat \n\nmit Urteil vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 878, 879, \n\nTz. 27 ff.) entschieden und im Einzelnen begründet hat, können die fi-\n\nnanzierende Bank, die - wie die Beklagte - den Beitritt zu einem Mietpool \n\nzur Bedingung der Darlehensauszahlung gemacht hat, nur bei Hinzutre-\n\nten spezifischer Risiken des konkreten Mietpools Aufklärungspflichten \n\nwegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder begünstigten beson-\n\nderen Gefährdungstatbestands treffen. Dies kann etwa der Fall sein, \n\nwenn sie den Beitritt in Kenntnis einer bereits bestehenden Überschul-\n\ndung des konkreten Mietpools oder in Kenntnis des Umstands verlangt, \n\ndass dem konkreten Mietpool Darlehen gewährt wurden, für die der An-\n\nleger als Poolmitglied mithaften muss (Senatsurteil vom 20. März 2007 \n\naaO Tz. 27). Das hat das Berufungsgericht hier ohne Rechtsfehler ver-\n\nneint, weil die Kläger selbst nicht behaupten, der für ihre Wohnung be-\n\nstehende Mietpool habe bei Erwerb der Wohnung eine Unterdeckung \n\naufgewiesen. Weiteren konkret auf den Erwerb ihrer Wohnung bezoge-\n\nnen Vortrag haben die Kläger nicht erbracht. \n\n20 \n\nb) Wie die Revision zu Recht geltend macht, lässt sich jedoch mit \n\ndiesen Ausführungen nach dem Urteil des erkennenden Senats vom \n\n16. Mai 2006 (BGHZ 168, 1, 22 ff., Tz. 50 ff.) eine Haftung der Beklagten \n\nfür eigenes Aufklärungsverschulden nicht abschließend verneinen. Mit \n\ndiesem Urteil hat der erkennende Senat seine Rechtsprechung zum Be-\n\nstehen von Aufklärungspflichten der kreditgebenden Bank ergänzt. \n\n21 \n\naa) Nach dieser Rechtsprechung (BGHZ 168, 1, 22 ff., Tz. 50 ff. \n\nsowie Senatsurteile vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, WM 2006, \n\n2343, 2345, Tz. 23, für BGHZ 169, 109 ff. vorgesehen, vom 17. Oktober \n\n2006 - XI ZR 205/05, WM 2007, 114, 115, Tz. 17 f., vom 5. Dezember \n\n2006 - XI ZR 341/05, ZIP 2007, 414, 418, Tz. 29 und vom 20. März 2007 \n\n- XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 882, Tz. 53) können sich die Anleger in \n\nFällen \n\ninstitutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgewährenden \n\nBank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter \n\nerleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht \n\nauslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im \n\nZusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch un-\n\nrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. \n\ndes Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der \n\nBank von einer solchen arglistigen Täuschung wird - was das Berufungs-\n\ngericht noch nicht berücksichtigen konnte - widerleglich vermutet, wenn \n\nVerkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler \n\nund die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusam-\n\nmenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder \n\nVermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen \n\nFinanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der An-\n\ngaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler \n\nbzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Fal-\n\nles objektiv evident ist, so dass sich nach der allgemeinen Lebenserfah-\n\nrung aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täu-\n\nschung geradezu verschlossen. \n\n22 \n\nbb) Diese Voraussetzungen liegen hier nach dem für die Revision \n\nmaßgeblichen Sachverhalt vor. Mit Rücksicht auf die nach Behauptung \n\nder Kläger arglistige Täuschung der Vermittler zur erzielten Miete kommt \n\neine Aufklärungspflicht der Beklagten und ein daraus folgender Scha-\n\ndensersatzanspruch der Kläger unter dem Gesichtspunkt eines aufklä-\n\nrungspflichtigen Wissensvorsprungs über Risiken des Anlagegeschäfts in \n\nBetracht. \n\n23 \n\n(1) Nach dem \n\nim Revisionsverfahren zugrunde zu \n\nlegenden \n\nSachverhalt sind die Kläger von dem Vermittler arglistig getäuscht wor-\n\nden, der in dem Besuchsbericht wahrheitswidrig monatliche Mieteinnah-\n\nmen von 339 DM eingesetzt hatte. Diese auch im Darlehensantrag \n\nenthaltene Angabe war evident unrichtig. Wie aus der dem notariellen \n\nKaufvertragsangebot vom 22. Oktober 1992 beigefügten Anlage ersicht-\n\nlich ist, betrug die Miete für die von den Klägern erworbene Wohnung \n\nNr. tatsächlich nur 220,84 DM, der Nettoertrag gar nur 183,34 DM. \n\nAngesichts der großen Differenz zwischen zugesagter und tatsächlich \n\nerzielter Miete konnte die Unrichtigkeit der auch im Darlehensantrag ent-\n\nhaltenen Angabe von der Beklagten nicht übersehen werden, wenn sie \n\nsich der Erkenntnis nicht verschloss (vgl. Senat, BGHZ 168, 1, 24, \n\nTz. 55). Soweit die Revisionserwiderung einwendet, es fehle an der Kau-\n\nsalität der falschen Angaben des Vermittlers für den Vertragsschluss, \n\nwird dies - nachdem beide Parteien Gelegenheit zu ergänzendem Vor-\n\ntrag hatten - vom Tatrichter zu klären sein. \n\n24 \n\n(2) Sofern die Kläger durch evident unrichtige Angaben zur Miete \n\nzum Vertragsschluss bestimmt worden sind, würde die Kenntnis der Be-\n\nklagten hiervon widerlegbar vermutet, weil die weiteren Voraussetzungen \n\nfür die Beweiserleichterung nach dem im Revisionsverfahren maßgebli-\n\nchen Sachverhalt vorliegen. Danach bestand zwischen der Wohnungs-\n\nverkäuferin, der Beklagten und den Vermittlern eine institutionalisierte \n\nZusammenarbeit, die die Veräußerung von Eigentumswohnungen und \n\ndie Finanzierung des Erwerbs durch die Beklagte im Strukturvertrieb vor-\n\nsah. Grundlage dieser planmäßigen und arbeitsteiligen Zusammenarbeit \n\nbildete ein gemeinsames Vertriebskonzept der Beklagten und der H. \n\nGruppe, zu der sowohl die Immobilien- und die Finanzmaklerin als auch \n\ndie Mietpoolverwalterin gehörten. Die Vermittler traten gegenüber den \n\nKunden sowohl als Vermittler der Verkäuferin als auch als Handelsver-\n\ntreter der Beklagten auf. Die von ihnen vermittelte Finanzierung sah \n\nmeist eine Vollfinanzierung durch ein Vorausdarlehen einer Bank vor, \n\ndas nach Zuteilung von zwei gleichzeitig bei der Beklagten abgeschlos-\n\nsenen, zu unterschiedlichen Zeitpunkten zuteilungsreifen Bausparverträ-\n\ngen getilgt werden sollte. Die H. Gruppe oder deren Untervermittler \n\nübernahmen sämtliche Vertragsverhandlungen mit den Erwerbern auch \n\nbezüglich der Finanzierung und erhielten für diese die Finanzierungszu-\n\nsage der Beklagten, die ihrerseits die Darlehensauszahlung von dem \n\nBeitritt der Käufer zu einer Mieteinnahmegesellschaft der H. Gruppe \n\nabhängig machte. Auch den Klägern wurde die Finanzierung durch den \n\neingeschalteten Strukturvertrieb angeboten, ohne dass sie persönlichen \n\nKontakt mit Mitarbeitern der Beklagten gehabt oder von sich aus um ei-\n\nnen Kredit dort nachgesucht hätten. Die Vermittler, denen die konzeptio-\n\nnelle Finanzierungsbereitschaft der Beklagten bekannt war, benannten \n\nsie den Klägern als finanzierendes Institut und legten ihnen die Darle-\n\nhensantragsformulare der Beklagten zur Unterschrift vor (vgl. Senatsur-\n\nteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 878, 882, Tz. 56). \n\n25 \n\n(3) Ihre hiernach ggf. widerlegbar zu vermutende Kenntnis von den \n\nfehlerhaften Angaben der Vermittler zu der erzielten Miete hat die Be-\n\nklagte bestritten und für ihre fehlende Kenntnis Beweis angeboten. Ihr \n\nmuss daher Gelegenheit gegeben werden, die Vermutung zu widerlegen. \n\n26 \n\ncc) \n\nIm Falle einer Aufklärungspflichtverletzung wegen eines \n\naufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs hätte die Beklagte die Kläger \n\nnach dem Grundsatz der Naturalrestitution (§ 249 Satz 1 BGB) so zu \n\nstellen, wie sie ohne die schuldhafte Aufklärungspflichtverletzung ge-\n\nstanden hätten. Dabei ist nach der Lebenserfahrung, die im konkreten \n\nFall zu widerlegen der Darlehensgeberin obliegt, davon auszugehen, \n\ndass die Kläger bei einer Aufklärung über die Unrichtigkeit der deutlich \n\nüberhöht angegebenen Mieteinnahmen die Eigentumswohnung mangels \n\nRentabilität nicht erworben und deshalb weder den Darlehensvertrag bei \n\nder Beklagten abgeschlossen noch die Grundschuldbestellung und die \n\nÜbernahme der persönlichen Haftung nebst Vollstreckungsunterwerfung \n\nnotariell erklärt hätten. Diesen Schadensersatzanspruch können die Klä-\n\nger auch ihrer Inanspruchnahme aus der notariellen Vollstreckungsun-\n\nterwerfungserklärung wegen der von ihnen übernommenen persönlichen \n\nHaftung gemäß § 242 BGB entgegen halten (vgl. Senat, BGHZ 168, 1, \n\n26, Tz. 61). \n\nIII. \n\n27 \n\nDas angefochtene Urteil war nach alledem aufzuheben (§ 562 \n\nAbs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie \n\nzur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverwei-\n\nsen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dieses wird - nachdem die Parteien im \n\nHinblick auf die Ergänzung der Rechtsprechung zum konkreten Wissens-\n\nvorsprung der finanzierenden Bank Gelegenheit zum ergänzenden Sach-\n\nvortrag hatten - die erforderlichen Feststellungen zur arglistigen Täu-\n\nschung der Kläger und zu den weiteren Voraussetzungen eines mögli-\n\nchen Schadensersatzanspruchs der Kläger aus Aufklärungsverschulden \n\nzu treffen haben. \n\nNobbe Joeres Mayen \n\n Ellenberger Schmitt \n\nVorinstanzen: \n\nLG Lüneburg, Entscheidung vom 15.10.2004 - 3 O 73/04 - \n\nOLG Celle, Entscheidung vom 04.05.2005 - 3 U 295/04 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2005/XI_ZR_167-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-10-23/xi-zr-167-05","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 249","ref_norm":"249","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2005/XI_ZR_167-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2005/XI_ZR_167-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-10-23/xi-zr-167-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2005/XI_ZR_167-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 22:05:51.778863+00:00"}}