{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XI_ZS/2005/XI_ZR_112-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XI. Zivilsenat","decided":"2007-06-12","aktenzeichen":"XI ZR 112/05","doktyp":"Senatsurteile","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXI ZR 112/05 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n12. Juni 2007 \nWeber, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Ver-\n\nhandlung vom 12. Juni 2007 durch den Vorsitzenden Richter Nobbe, die \n\nRichter Dr. Müller und Dr. Joeres, die Richterin Mayen und den Richter \n\nProf. Dr. Schmitt \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil des 5. Zi-\n\nvilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 10. März \n\n2005 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entschei-\n\ndung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, \n\nan das Berufungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Kläger verlangen von der beklagten Bausparkasse Schadens-\n\nersatz wegen vorvertraglicher Pflichtverletzungen und aus Delikt im Zu-\n\nsammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung einer Eigentums-\n\nwohnung. \n\nDer Kläger, ein damals 28 Jahre alter Schlosser, und seine Ehe-\n\nfrau, eine damals 29 Jahre alte Steuerfachgehilfin, wurden im Jahr 1997 \n\nvon einem Vermittler geworben, zwecks Steuerersparnis ohne Eigenkapi-\n\ntal eine Eigentumswohnung in A. zu erwerben. Der Vermittler war \n\nfür die H. GmbH tätig, die seit 1990 in großem Umfang An-\n\nlageobjekte vertrieb, die die Beklagte finanzierte. Im Rahmen der Ge-\n\nspräche händigte der Vermittler den Klägern u.a. sogenannte Exklusivbe-\n\nrechnungen aus, in welchen Nettomieteinnahmen von insgesamt 360 DM \n\nmonatlich ausgewiesen waren. Nach Abgabe eines notariellen Kaufan-\n\ngebots vom 10. März 1997, an das sie bis 30. April 1997 gebunden wa-\n\nren, und Beitritt zu der für die zu erwerbende Wohnung bestehenden \n\nMietpoolgemeinschaft, die von der zur H. Firmengruppe \n\ngehörenden M. GmbH (im Fol-\n\ngenden: M. ) verwaltet wurde, unterschrieben die Kläger zur Finanzie-\n\nrung des Kaufpreises von 124.176 DM zuzüglich Nebenkosten am \n\n24. März 1997 einen Darlehensvertrag. Danach wurde der Kauf über ein \n\ntilgungsfreies Vorausdarlehen bei der Landeskreditbank \n\n (im Folgenden: L-Bank) in Höhe von 142.000 DM sowie \n\nüber zwei Bausparverträge bei der Beklagten über je 71.000 DM finan-\n\nziert. Im Zusammenhang mit der Finanzierung wurde mit notarieller Ur-\n\nkunde vom 26. März 1997 zur Sicherung sowohl des valutierten Voraus-\n\ndarlehens als auch der nach Zuteilung der jeweiligen Bausparverträge \n\nauszureichenden Bauspardarlehen zugunsten der Beklagten eine Grund-\n\nschuld in Höhe des Vorausdarlehensbetrags nebst Zinsen bestellt. Die \n\nKläger übernahmen die persönliche Haftung für die Grundschuldsumme \n\nund unterwarfen sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr persönli-\n\nches Vermögen. Im Jahr 2003 widerriefen sie ihre auf den Abschluss des \n\nVorausdarlehens gerichteten Willenserklärungen unter Hinweis auf das \n\nHaustürwiderrufsgesetz. \n\n3 \n\nMit ihrer Klage begehren sie Schadensersatz. Sie verlangen Zah-\n\nlung von 23.030,42 € als Ersatz der bisher auf das Vorausdarlehen ge-\n\nzahlten Zinsen abzüglich der gutgebrachten Mieterträge sowie Freistel-\n\nlung von den Verbindlichkeiten aus dem mit der L-Bank abgeschlosse-\n\nnen Darlehensvertrag Zug um Zug gegen Übertragung der Eigentums-\n\nwohnung sowie Feststellung der Verpflichtung der Beklagten zum Ersatz \n\nweiterer aus dem Erwerb des Objekts erwachsender Schäden. Hilfsweise \n\nverlangen sie die Mehrkosten in Höhe von 25.411,21 €, die sich nach \n\nihrer Behauptung aus dem ihnen verkauften Finanzierungsmodell gegen-\n\nüber einem Annuitätendarlehen ergeben. Ihre Ansprüche stützen sie in \n\nerster Linie darauf, dass die Beklagte ihre Aufklärungspflichten verletzt \n\nhabe. Ihr sei bekannt gewesen, dass die Kläger von dem Vermittler arg-\n\nlistig getäuscht worden seien. Insbesondere seien ihnen verdeckte In-\n\nnenprovisionen verschwiegen und vorsätzlich fiktiv überhöhte Mietpool-\n\nausschüttungen angegeben worden, bei denen die Kosten für Reparatur- \n\nund Modernisierungsmaßnahmen nicht einkalkuliert gewesen seien. \n\n4 \n\nDie Klage ist in beiden Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der \n\n- vom erkennenden Senat zugelassenen - Revision verfolgen die Kläger \n\nihr Klagebegehren weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n5 \n\nDie Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefoch-\n\ntenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsge-\n\nricht. \n\n6 \n\n7 \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: \n\nEin Schadensersatzanspruch der Kläger aus einem Beratungsver-\n\nschulden scheide aus, da zwischen den Parteien kein selbständiger Be-\n\nratungsvertrag geschlossen worden sei. Den Klägern stünden auch keine \n\nAnsprüche aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden der Beklagten \n\nzu. Über die Besonderheiten der Finanzierungskonstruktion habe die Be-\n\nklagte nicht aufklären müssen. Die behauptete unzutreffende Ermittlung \n\ndes Beleihungswerts rechtfertige einen Anspruch schon deshalb nicht, \n\nweil die Festsetzung des Werts ausschließlich im Interesse der Bank, \n\nnicht aber des Kunden geschehe. Die Beklagte habe auch nicht in nach \n\naußen erkennbarer Weise die Kreditgeberrolle überschritten. Durch die \n\nim Darlehensvertrag vorgesehene Beitrittsverpflichtung zu einem Miet-\n\npool sei sie weder über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgegangen \n\nnoch habe sie einen zusätzlichen Gefährdungstatbestand geschaffen. \n\nDer hier zu beurteilende Mietpool sei im maßgeblichen Zeitpunkt weder \n\ndefizitär gewesen noch habe die Beklagte ihn durch die Gewährung von \n\nDarlehen gestützt. Für das Erwerbsjahr 1997 sei ein mögliches Scheitern \n\ndes Mietpoolsystems nicht absehbar gewesen. Aufklärungspflichten habe \n\ndie Beklagte auch nicht wegen angeblich im Kaufpreis enthaltener In-\n\nnenprovisionen und einer angeblichen sittenwidrigen Überteuerung der \n\nEigentumswohnung verletzt. Insoweit fehle es an ausreichendem Vortrag \n\nder Kläger. Soweit diese zur angeblichen Überteuerung mit im Senats-\n\ntermin überreichtem Schriftsatz vom 9. Februar 2005 ergänzend vorge-\n\ntragen hätten, sei dieses neue Vorbringen gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 \n\nZPO nicht mehr zuzulassen. Etwaige unrichtige Angaben der Vermittler \n\nzum Kaufobjekt müsse sich die Beklagte nicht zurechnen lassen. Sie haf-\n\nte auch nicht aus vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung. Hinsichtlich \n\neines Anspruchs aus § 3 HWiG sei die Beklagte wegen der auf das Vor-\n\nausdarlehen der L-Bank geleisteten Zinsen nicht passiv legitimiert. \n\nII. \n\n8 \n\n9 \n\nDas Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung in einem ent-\n\nscheidenden Punkt nicht stand. \n\n1. Im Ergebnis zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings den \n\nauf § 3 HWiG gestützten Rückabwicklungsanspruch der Kläger abge-\n\nlehnt. Diese können sich schon deshalb nicht mit Erfolg auf den Widerruf \n\nihrer auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichteten Willenser-\n\nklärungen nach § 1 Abs. 1 HWiG berufen, weil bei wirksamem Widerruf \n\neines Realkreditvertrages der Darlehensgeber gegen den Darlehens-\n\nnehmer gemäß § 3 Abs. 1 HWiG einen Anspruch auf Erstattung des aus-\n\ngezahlten Nettokreditbetrages sowie auf dessen marktübliche Verzin-\n\nsung hat (Senat, BGHZ 152, 331, 336, 338; Senatsurteile vom 26. No-\n\nvember 2002 - XI ZR 10/00, WM 2003, 64, 66, vom 15. Juli 2003 - XI ZR \n\n162/00, ZIP 2003, 1741, 1744, vom 28. Oktober 2003 - XI ZR 263/02, \n\nWM 2003, 2410, vom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, \n\n176, vom 21. März 2006 - XI ZR 204/03, ZIP 2006, 846, 847, Tz. 12 und \n\nvom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1196, Tz. 20, für \n\nBGHZ 168, 1 ff. vorgesehen) und die Darlehensnehmer die finanzierende \n\nBank nicht unter Hinweis auf § 9 Abs. 3 VerbrKrG auf die Immobilie ver-\n\nweisen können (Senat, BGHZ 152, 331, 337, Urteile vom 26. November \n\n2002 - XI ZR 10/00, WM 2003, 64, 66 und vom 16. Mai 2006 - XI ZR \n\n6/04, WM 2006, 1194, 1196, Tz. 21, für BGHZ 168, 1 ff. vorgesehen). \n\n10 \n\nDass diese Rechtsprechung keinen Verstoß gegen Gemeinschafts-\n\nrecht darstellt und dass sich eine andere rechtliche Beurteilung auch \n\nnicht unter Berücksichtigung der Urteile des Gerichtshofs der Europäi-\n\nschen Gemeinschaften vom 25. Oktober 2005 (WM 2005, 2079 ff. Schul-\n\nte und WM 2005, 2086 ff. Crailsheimer Volksbank) ergibt, hat der erken-\n\nnende Senat bereits in seinem Urteil vom 16. Mai 2006 (XI ZR 6/04 aaO \n\nS. 1197 f., Tz. 26 ff., für BGHZ 168, 1 ff. vorgesehen) im Einzelnen aus-\n\ngeführt. Wie der Senat dort ebenfalls bereits entschieden und im Einzel-\n\nnen begründet hat, ergibt sich jedenfalls in Fällen, in denen die Darle-\n\nhensnehmer - wie hier - bereits bei Abschluss des Darlehensvertrages \n\nan ihr Kaufvertragsangebot gebunden sind, auch aus der unterbliebenen \n\nWiderrufsbelehrung kein anderes Ergebnis (Senatsurteile vom 16. Mai \n\n2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1199, Tz. 38, für BGHZ 168, 1 ff. \n\nvorgesehen und vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, WM 2006, \n\n2343, 2347, Tz. 43, für BGHZ vorgesehen). \n\n11 \n\n2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht ferner ausgeführt, \n\ndass ein Schadensersatzanspruch der Kläger aus einer Beratungspflicht-\n\nverletzung ausscheidet. Eine solche hätte den Abschluss eines Bera-\n\ntungsvertrages zwischen den Parteien vorausgesetzt (vgl. Senatsurteile \n\nvom 18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 173, vom \n\n13. Januar 2004 - XI ZR 355/02, WM 2004, 422, 424 und vom 20. März \n\n2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 881, Tz. 44). Daran fehlt es. Zur \n\nBeklagten hatten die Kläger keinen unmittelbaren persönlichen Kontakt. \n\nDer für die H. GmbH tätige Vermittler war nicht bevollmäch-\n\ntigt, für die Beklagte einen Beratungsvertrag abzuschließen. \n\n12 \n\n3. Eine Haftung der Beklagten aus vorvertraglichem Aufklärungs-\n\nverschulden lässt sich hingegen nicht mit der vom Berufungsgericht ge-\n\ngebenen Begründung verneinen. \n\n13 \n\na) Dabei erweist sich das Berufungsurteil allerdings als rechtsfeh-\n\nlerfrei, soweit das Berufungsgericht auf der Grundlage der früheren \n\nRechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Aufklärungsverschulden der \n\nBeklagten verneint hat. \n\n14 \n\naa) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist \n\neine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- \n\nund Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Ge-\n\nschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf \n\nregelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die not-\n\nwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der \n\nHilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten \n\nbezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den be-\n\nsonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der \n\nFall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durch-\n\nführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin \n\nhinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken \n\nhinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand \n\nfür den Kunden \n\nschafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusam-\n\nmenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an \n\neinzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder \n\nwenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten \n\nWissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erken-\n\nnen kann (vgl. etwa Senat, BGHZ 159, 294, 316; 161, 15, 20 sowie Urtei-\n\nle vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72, 76, vom \n\n15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830 und vom 16. Mai \n\n2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1199, Tz. 41, für BGHZ 168, 1 ff. \n\nvorgesehen). \n\n15 \n\nbb) Ein solches Aufklärungsverschulden hat das Berufungsgericht \n\nauf der Grundlage der früheren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs \n\nbei den von ihm geprüften möglicherweise verletzten Aufklärungspflich-\n\nten nicht festgestellt, ohne dass ihm insoweit ein Rechtsfehler unterlau-\n\nfen wäre. \n\n16 \n\n(1) Zu Recht hat das Berufungsgericht den auf eine Rückabwick-\n\nlung gerichteten Hauptantrag der Kläger abgelehnt, soweit dieser darauf \n\ngestützt wird, die Beklagte habe die Kläger nicht über etwaige Nachteile \n\nund Risiken der Finanzierung des Kaufpreises durch ein Vorausdarlehen \n\nin Kombination mit zwei neu abzuschließenden Bausparverträgen aufge-\n\nklärt. Ungeachtet der Frage, ob und unter welchen Umständen im Einzel-\n\nfall insoweit überhaupt eine Pflicht der finanzierenden Bank, ungefragt \n\nüber die spezifischen Vor- und Nachteile dieser Konstruktion aufzuklä-\n\nren, in Betracht kommt, rechtfertigt eine etwaige Aufklärungspflichtver-\n\nletzung die von den Klägern mit dem Hauptantrag begehrte Rückabwick-\n\nlung des Darlehens- oder gar des Kaufvertrages schon deshalb nicht, \n\nweil sie nur zum Ersatz der durch die gewählte Finanzierung entstande-\n\nnen Mehrkosten führt (st.Rspr., siehe etwa Senatsurteile vom 16. Mai \n\n2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1200, Tz. 49 m.w.Nachw., für \n\nBGHZ 168, 1 ff. vorgesehen und vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, \n\nWM 2007, 876, 881, Tz. 42). Ein weitergehender Anspruch besteht, wie \n\nder Senat in seinem Urteil vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, \n\n876, 881, Tz. 43) näher ausgeführt hat, angesichts des beschränkten \n\nSchutzzwecks der Aufklärungspflicht auch dann nicht, wenn die Kläger, \n\nwie sie behauptet haben, bei entsprechender Aufklärung mangels einer \n\nanderweitigen Finanzierungsmöglichkeit von dem finanzierten Kauf der \n\nEigentumswohnung abgesehen hätten. \n\n17 \n\n(2) Rechtsfehlerfrei ist entgegen der Auffassung der Revision auch \n\ndie Annahme des Berufungsgerichts, in der von den Klägern behaupte-\n\nten fehlerhaften Ermittlung des Beleihungswerts durch die Beklagte liege \n\nkeine einen Schadensersatzanspruch auslösende Aufklärungspflichtver-\n\nletzung. Wie der Senat zuletzt mit Urteil vom 20. März 2007 (XI ZR \n\n414/04, WM 2007, 876, 880 f., Tz. 41 m.w.Nachw.) bestätigt und im Ein-\n\nzelnen begründet hat, prüfen und ermitteln Kreditinstitute nach ständiger \n\nRechtsprechung des Bundesgerichtshofs den Wert der ihnen gestellten \n\nSicherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse \n\nder Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Kundeninteresse \n\n(BGHZ 147, 343, 349; BGH, Senatsurteile vom 7. April 1992 - XI ZR \n\n200/91, WM 1992, 977, vom 21. Oktober 1997 - XI ZR 25/97, WM 1997, \n\n2301, 2302, vom 11. November 2003 - XI ZR 21/03, WM 2004, 24, 27 \n\nund vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1200, Tz. 45, für \n\nBGHZ 168, 1 ff. vorgesehen). Dementsprechend kann sich grundsätzlich \n\naus einer lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten Beleihungswert-\n\nermittlung keine Pflichtverletzung gegenüber dem Kreditnehmer und so-\n\nmit auch keine diesbezügliche Aufklärungspflicht ergeben (Senatsurteile \n\nvom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04 aaO und vom 20. März 2007 - XI ZR \n\n414/04, WM 2007, 876, 881, Tz. 41; a.A. OLG Celle ZGS 2007, 152, \n\n156 f.). Auf die Frage, ob die Bank mit der überhöhten internen Ver-\n\nkehrswertfestsetzung eigene wirtschaftliche Vorteile erstrebt, kommt es \n\ninsoweit ebenso wenig an (a.A. OLG Celle aaO S. 156) wie auf die Fra-\n\nge, ob das finanzierende Kreditinstitut es dem Verkäufer durch die über-\n\nhöhte Wertermittlung und Finanzierung ermöglicht, das Objekt zu einem \n\nüberteuerten Kaufpreis zu veräußern. Letzteres gilt schon deshalb, weil \n\ndie Veräußerung der Immobilie zu einem überteuerten Kaufpreis nach \n\nständiger Rechsprechung des Bundesgerichtshofs selbst für den Verkäu-\n\nfer nicht ohne Weiteres einen zur Aufklärung verpflichtenden Umstand \n\ndarstellt (BGH, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, WM 2003, 1686, \n\n1688; Senatsurteile vom 2. Dezember 2003 - XI ZR 53/02, WM 2004, \n\n417, 419 und vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 524). \n\nDies gilt erst recht für die finanzierende Bank. Sie ist nur dann aus-\n\nnahmsweise zur Aufklärung über die Unangemessenheit eines Kaufprei-\n\nses verpflichtet, wenn es zu einer so wesentlichen Verschiebung der Re-\n\nlation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von \n\neiner sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer \n\nausgehen muss (st.Rspr., vgl. etwa BGH, Senatsurteile vom 23. März \n\n2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225 m.w.Nachw. und vom \n\n20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 881, Tz. 41), wenn also \n\nder Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegen-\n\nleistung (vgl. etwa Senatsurteile vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, \n\nWM 2004, 521, 524 und vom 23. März 2004 aaO, jeweils m.w.Nachw.). \n\nDas ist hier nach den aus Rechtsgründen nicht zu beanstandenden Aus-\n\nführungen des Berufungsgerichts nicht der Fall. Das Vorbringen der Klä-\n\nger im Schriftsatz vom 9. Februar 2005 hat das Berufungsgericht - von \n\nder Revision unbeanstandet - zu Recht als verspätet zurückgewiesen. \n\n18 \n\n(3) Damit erweist sich das Berufungsurteil entgegen der Auffas-\n\nsung der Revision auch als rechtsfehlerfrei, soweit das Berufungsgericht \n\neine Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten im Hinblick auf den an-\n\ngeblich weit überteuerten Kaufpreis sowie eine im finanzierten Kaufpreis \n\nenthaltene verdeckte Innenprovision wegen eines für sie erkennbaren \n\nWissensvorsprungs verneint hat. \n\n19 \n\nEine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des \n\nKaufpreises ist, wenn sonstige einen Wissensvorsprung begründende \n\nUmstände nicht vorliegen, nur ausnahmsweise dann anzunehmen, wenn \n\nes - bedingt durch eine versteckte Innenprovision oder aus anderen \n\nGründen - zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen \n\nKaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidri-\n\ngen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss \n\n(st.Rspr., vgl. etwa BGH, Senatsurteile vom 23. März 2004 aaO und vom \n\n15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830, jeweils m.w.Nachw.). \n\n20 \n\n(4) Aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden sind schließlich die \n\nFeststellungen des Berufungsgerichts, ein haftungsbegründendes Über-\n\nschreiten der Kreditgeberrolle durch die Beklagte sei nicht dargetan. Ins-\n\nbesondere geht das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler davon aus, \n\ndass die Beklagte durch die in § 3 des Darlehensvertrages vorgesehene \n\nBedingung, nach der die Auszahlung der Darlehensvaluta von einem Bei-\n\ntritt in einen Mietpool abhängig war, nicht über ihre Rolle als Finanzie-\n\nrungsbank hinausgegangen ist. Ihr Bestreben nach einer genügenden \n\nAbsicherung des Kreditengagements ist banküblich und typischerweise \n\nmit der Rolle eines Kreditgebers verknüpft (BGH, Senatsurteile vom \n\n31. März 1992 - XI ZR 70/91, WM 1992, 901, 905 und vom 16. Mai 2006 \n\n- XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1199 f., Tz. 43, für BGHZ 168, 1 ff. vorge-\n\nsehen). Die enge Zusammenarbeit der Beklagten mit der H. \n\nGmbH führt nicht zum Überschreiten der Kreditgeberrolle. Eine nach au-\n\nßen erkennbare Übernahme von Funktionen des Veräußerers oder Ver-\n\ntreibers der Eigentumswohnung hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei \n\nnicht festgestellt. \n\n21 \n\nb) Mit diesen Ausführungen lässt sich jedoch im Anschluss an die \n\nUrteile des erkennenden Senats vom 16. Mai 2006 (XI ZR 6/04, \n\nWM 2006, 1194, 1200 f., Tz. 50 ff., für BGHZ 168, 1 ff. vorgesehen) und \n\nvom 20. März 2007 (XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 879 ff., Tz. 27 ff.) eine \n\nHaftung der Beklagten für eigenes Aufklärungsverschulden nicht ab-\n\nschließend verneinen. Mit diesen Urteilen hat der erkennende Senat sei-\n\nne Rechtsprechung zum Bestehen von Aufklärungspflichten der kredit-\n\ngebenden Bank ergänzt. \n\n22 \n\naa) Nach dem für das Revisionsverfahren maßgeblichen Sachver-\n\nhalt kommt danach eine Aufklärungspflicht der Beklagten wegen eines \n\ndurch sie bewusst geschaffenen oder begünstigten besonderen Gefähr-\n\ndungstatbestands in Betracht. \n\n23 \n\nWie der erkennende Senat mit Urteil vom 20. März 2007 (XI ZR \n\n414/04, WM 2007, 876, 879 ff., Tz. 27 ff.) entschieden und im Einzelnen \n\nbegründet hat, können die finanzierende Bank, die - wie die Beklagte - \n\nden Beitritt zu einem Mietpool zur Bedingung der Darlehensauszahlung \n\ngemacht hat, bei Hinzutreten spezifischer Risiken des konkreten Miet-\n\npools Aufklärungspflichten wegen eines durch sie bewusst geschaffenen \n\noder begünstigten besonderen Gefährdungstatbestands treffen. Dies \n\nkann etwa der Fall sein, wenn sie den Beitritt in Kenntnis einer bereits \n\nbestehenden Überschuldung des konkreten Mietpools oder in Kenntnis \n\ndes Umstands verlangt, dass dem konkreten Mietpool Darlehen gewährt \n\nwurden, für die der Anleger als Poolmitglied mithaften muss (vgl. zur \n\nRechtsnatur des Mietpools Drasdo DWW 2003, 110, 111 und Jäckel \n\nZMR 2004, 393, 394 ff.). Beides hat das Berufungsgericht hier zwar ohne \n\nRechtsfehler verneint. Wie der Senat mit Urteil vom 20. März 2007 ent-\n\nschieden hat, kann Gleiches aber auch gelten, wenn die finanzierende \n\nBank den Beitritt verlangt, obwohl sie weiß, dass die Ausschüttungen \n\ndes Pools konstant überhöht sind, d.h. nicht auf nachhaltig erzielbaren \n\nEinnahmen beruhen, so dass der Anleger nicht nur einen falschen Ein-\n\ndruck von der Rentabilität und Finanzierbarkeit des Vorhabens erhält, \n\nsondern darüber hinaus seine gesamte Finanzierung Gefahr läuft, wegen \n\nständig erforderlicher Nachzahlungen zu scheitern (Senatsurteil vom \n\n20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 879, Tz. 27). \n\n24 \n\nDas war nach der unter Beweis gestellten Behauptung der Kläger \n\nhier der Fall. Insbesondere haben die Kläger behauptet, die Verwalterin \n\nhabe in Absprache mit der Beklagten für die Mietpoolausschüttungen fik-\n\ntive gewinnmaximierte Werte eingesetzt und - ebenso wie in dem dem \n\nSenatsurteil vom 20. März 2007 (aaO) zugrunde liegenden Fall - bei der \n\nKalkulation der Ausschüttungen Reparaturaufwand am Sondereigentum \n\nnicht berücksichtigt mit der Folge, dass die Ausschüttungen schon aus \n\ndiesem Grund monatlich zu hoch kalkuliert gewesen seien. \n\n25 \n\nbb) Mit Rücksicht auf die nach Behauptung der Kläger falschen \n\nAngaben der Vermittler zur erzielten Miete kommt darüber hinaus nach \n\nder erst nach Erlass des Berufungsurteils modifizierten Rechtsprechung \n\ndes erkennenden Senats zur tatsächlichen Vermutung eines aufklä-\n\nrungspflichtigen Wissensvorsprungs der kreditgebenden Bank auch eine \n\nAufklärungspflicht der Beklagten und ein daraus folgender Schadenser-\n\nsatzanspruch der Kläger unter dem Gesichtspunkt eines aufklärungs-\n\npflichtigen Wissensvorsprungs über Risiken des Anlagegeschäfts in Be-\n\ntracht. \n\n26 \n\n(1) Nach dieser Rechtsprechung (Urteile vom 16. Mai 2006 - XI ZR \n\n6/04, WM 2006, 1194, 1200 f., Tz. 50 ff., für BGHZ 168, 1 ff. vorgesehen, \n\nvom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, WM 2006, 2343, 2345, Tz. 23, \n\nfür BGHZ vorgesehen, vom 17. Oktober 2006 - XI ZR 205/05, WM 2007, \n\n114, 115, Tz. 17 f., vom 5. Dezember 2006 - XI ZR 341/05, ZIP 2007, \n\n414, 418, Tz. 29 und vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, \n\n882, Tz. 53) können sich die Anleger in Fällen institutionalisierten Zu-\n\nsammenwirkens der kreditgewährenden Bank mit dem Verkäufer oder \n\nVertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen \n\nmit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wis-\n\nsensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer \n\narglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Ver-\n\nmittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über \n\ndas Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arg-\n\nlistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder \n\nFondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzie-\n\nrende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch \n\ndie Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es \n\nauch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsver-\n\nmittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäu-\n\nfers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Ver-\n\nkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles objektiv \n\nevident ist, so dass sich nach der allgemeinen Lebenserfahrung auf-\n\ndrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung gera-\n\ndezu verschlossen. \n\n27 \n\n(2) Ob bei Anwendung dieser im Urteil des erkennenden Senats \n\nvom 16. Mai 2006 (XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1200 f., Tz. 53-55, für \n\nBGHZ 168, 1 ff. vorgesehen) näher dargelegten Grundsätze hier eine \n\nwiderlegliche Vermutung besteht, dass die Beklagte von einer arglistigen \n\nTäuschung der Kläger über die erzielte Miete Kenntnis hatte, kann ohne \n\nweitere Feststellungen des Berufungsgerichts noch nicht abschließend \n\nbeurteilt werden. \n\n28 \n\n(a) Dies betrifft zum Einen die Behauptung der Kläger, die Vermitt-\n\nler hätten sie durch vorsätzlich überhöhte Angaben zur Mietausschüt-\n\ntung, der unter Berücksichtigung anfallender Kosten keine tatsächlich \n\nerzielte Miete zugrunde lag, arglistig über die Rentabilität des Anlageob-\n\njekts getäuscht. Zum anderen wird ggf. zu klären sein, ob die nach Be-\n\nhauptung der Kläger ihnen vorgespiegelte Miete auch objektiv evident \n\nunrichtig war. \n\n29 \n\n(b) Sofern das der Fall sein sollte, würde die Kenntnis der Beklag-\n\nten von diesen objektiv evident fehlerhaften Angaben zur Miete wider-\n\nlegbar vermutet, weil auch die weiteren Voraussetzungen für die Be-\n\nweiserleichterung nach dem im Revisionsverfahren maßgeblichen Sach-\n\nverhalt vorliegen. Danach bestand zwischen der Wohnungsverkäuferin, \n\nder Beklagten und den Vermittlern eine institutionalisierte Zusammenar-\n\nbeit, die die Veräußerung von Eigentumswohnungen und die Finanzie-\n\nrung des Erwerbs durch die Beklagte im Strukturvertrieb vorsah. Grund-\n\nlage dieser planmäßigen und arbeitsteiligen Zusammenarbeit bildete ein \n\ngemeinsames Vertriebskonzept der Beklagten und der H. \n\nGruppe, zu der sowohl die Immobilien- und die Finanzmaklerin als auch \n\ndie Verkäuferin und die Mietpoolverwalterin gehörten. Die Vermittler tra-\n\nten gegenüber den Kunden sowohl als Vermittler der Verkäuferin als \n\nauch als Handelsvertreter der Beklagten auf. Die von ihnen vermittelte \n\nFinanzierung sah meist eine Vollfinanzierung durch ein Vorausdarlehen \n\neiner Bank vor, das nach Zuteilung von zwei gleichzeitig bei der Beklag-\n\nten abgeschlossenen, zu unterschiedlichen Zeitpunkten zuteilungsreifen \n\nBausparverträgen getilgt werden sollte. Die H. Gruppe oder \n\nderen Untervermittler übernahmen sämtliche Vertragsverhandlungen mit \n\nden Erwerbern auch bezüglich der Finanzierung und erhielten für diese \n\ndie Finanzierungszusage der Beklagten, die ihrerseits die Darlehensaus-\n\nzahlung von dem Beitritt der Käufer zu einer Mieteinnahmegesellschaft \n\nder H. Gruppe abhängig machte. Auch den Klägern wurde \n\ndie Finanzierung durch den eingeschalteten Strukturvertrieb angeboten, \n\nohne dass sie persönlichen Kontakt mit Mitarbeitern der Beklagten ge-\n\nhabt oder von sich aus um einen Kredit dort nachgesucht hätten. Die \n\nVermittler, denen die konzeptionelle Finanzierungsbereitschaft der Be-\n\nklagten bekannt war, benannten sie den Klägern als finanzierendes Insti-\n\ntut und legten ihnen die Darlehensantragsformulare der Beklagten zur \n\nUnterschrift vor (vgl. Senatsurteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, \n\nWM 2007, 876, 882 f., Tz. 56). \n\n30 \n\n(c) Ihre hiernach ggf. widerlegbar zu vermutende Kenntnis von den \n\nfehlerhaften Angaben der Vermittler zu der unter Berücksichtigung anfal-\n\nlender Kosten erzielten Miete hat die Beklagte bestritten und für ihre feh-\n\nlende Kenntnis Beweis angeboten. Ihr müsste daher für den Fall der An-\n\nnahme einer widerlegbaren Vermutung Gelegenheit gegeben werden, die \n\nVermutung zu widerlegen. \n\n31 \n\ncc) Im Falle einer Aufklärungspflichtverletzung im dargelegten Sinn \n\nwegen eines durch sie geschaffenen oder begünstigten besonderen Ge-\n\nfährdungstatbestands oder wegen eines aufklärungspflichtigen Wissens-\n\nvorsprungs hätte die Beklagte die Kläger nach dem Grundsatz der Natu-\n\nralrestitution (§ 249 Satz 1 BGB) so zu stellen, wie sie ohne die schuld-\n\nhafte Aufklärungspflichtverletzung gestanden hätten. Der von den Klä-\n\ngern mit dem Hauptantrag geltend gemachte umfassende Rückabwick-\n\nlungsanspruch hätte in diesem Fall also Erfolg, wenn die Beklagte nicht \n\nden Beweis erbringt, dass die Kläger die kreditfinanzierte Eigentums-\n\nwohnung auch bei gehöriger Aufklärung durch die Beklagte erworben \n\nhätten (vgl. Senatsurteile vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, \n\n1194, 1201 f., Tz. 61, für BGHZ 168, 1 ff. vorgesehen, und vom 20. März \n\n2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 879, Tz. 28). \n\nIII. \n\n32 \n\nDas angefochtene Urteil war nach alledem aufzuheben (§ 562 \n\nAbs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie \n\nzur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverwei-\n\nsen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dieses wird - nachdem die Parteien im \n\nHinblick auf die Ergänzung der Rechtsprechung zu einem zur Aufklärung \n\nverpflichtenden besonderen Gefährdungstatbestand und zum konkreten \n\nWissensvorsprung der finanzierenden Bank Gelegenheit zum ergänzen-\n\nden Sachvortrag hatten - die erforderlichen weiteren Feststellungen zu \n\nden Voraussetzungen eines möglichen Schadensersatzanspruchs der \n\nKläger aus Aufklärungsverschulden zu treffen haben. \n\nNobbe Müller Joeres \n\n Mayen Schmitt \n\nVorinstanzen: \n\nLG Dortmund, Entscheidung vom 27.05.2004 - 2 O 407/03 - \n\nOLG Hamm, Entscheidung vom 10.03.2005 - 5 U 140/04 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2005/XI_ZR_112-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-06-12/xi-zr-112-05","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 249","ref_norm":"249","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 531","ref_norm":"531","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2005/XI_ZR_112-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2005/XI_ZR_112-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-06-12/xi-zr-112-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2005/XI_ZR_112-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 21:45:50.036591+00:00"}}