{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XI_ZS/2004/XI_ZR_414-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XI. Zivilsenat","decided":"2007-03-20","aktenzeichen":"XI ZR 414/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB a.F. §§ 123, 276 (Fb) a) Bei steuersparenden Bauherren- und Erwerbermodellen treffen die finanzieren- de Bank, die den Beitritt des Darlehensnehmers zu einem für das Erwerbsob- jekt bestehenden Mietpool zur Voraussetzung der Darlehensauszahlung ge- macht hat, nicht ohne Weiteres über die damit verbundenen Risiken Aufklä- rungspflichten wegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder begünstigten besonderen Gefährdungstatbestands. b) Aufklärungspflichten wegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder be- günstigten besonderen Gefährdungstatbestands können sich nur bei Hinzutre- ten spezifischer Risiken des konkreten Mietpools ergeben. Aufklärungspflichten können etwa in Betracht kommen, wenn sie den Beitritt in Kenntnis einer bereits bestehenden Überschuldung des konkreten Mietpools verlangt oder in Kenntnis des Umstands, dass dem konkreten Mietpool Darlehen gewährt wurden, für die die Anleger als Poolmitglieder haften müssen, oder in Kenntnis des Umstands, dass an die Poolmitglieder konstant überhöhte Ausschüttungen ausbezahlt werden, die ihnen einen falschen Eindruck von der Rentabilität und Finanzier- barkeit der Anlage vermitteln.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n20. März 2007 \nWeber, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nXI ZR 414/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: nein \n\nBGHR: ja \n_____________________ \n\nBGB a.F. §§ 123, 276 (Fb) \n\na) Bei steuersparenden Bauherren- und Erwerbermodellen treffen die finanzieren-\nde Bank, die den Beitritt des Darlehensnehmers zu einem für das Erwerbsob-\njekt bestehenden Mietpool zur Voraussetzung der Darlehensauszahlung ge-\nmacht hat, nicht ohne Weiteres über die damit verbundenen Risiken Aufklä-\nrungspflichten wegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder begünstigten \nbesonderen Gefährdungstatbestands. \n\nb) Aufklärungspflichten wegen eines durch sie bewusst geschaffenen oder be-\ngünstigten besonderen Gefährdungstatbestands können sich nur bei Hinzutre-\nten spezifischer Risiken des konkreten Mietpools ergeben. Aufklärungspflichten \nkönnen etwa in Betracht kommen, wenn sie den Beitritt in Kenntnis einer bereits \nbestehenden Überschuldung des konkreten Mietpools verlangt oder in Kenntnis \ndes Umstands, dass dem konkreten Mietpool Darlehen gewährt wurden, für die \ndie Anleger als Poolmitglieder haften müssen, oder in Kenntnis des Umstands, \ndass an die Poolmitglieder konstant überhöhte Ausschüttungen ausbezahlt \nwerden, die ihnen einen falschen Eindruck von der Rentabilität und Finanzier-\nbarkeit der Anlage vermitteln. \n\nBGH, Urteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04 - OLG Karlsruhe \n LG Karlsruhe \n\nDer XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Ver-\n\nhandlung vom 20. März 2007 durch den Vorsitzenden Richter Nobbe, \n\nden Richter Dr. Joeres, die Richterin Mayen sowie die Richter \n\nDr. Ellenberger und Prof. Dr. Schmitt \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des \n\n15. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom \n\n24. November 2004 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entschei-\n\ndung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, \n\nan den 17. Zivilsenat des Berufungsgerichts zurück-\n\nverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Klägerin nimmt die beklagte Bausparkasse auf Schadensersatz \n\nim Zusammenhang mit dem kreditfinanzierten Erwerb einer Eigentums-\n\nwohnung in Anspruch. \n\nDie Klägerin, eine damals 21 Jahre alte Polizeibeamtin, wurde En-\n\nde 1996/Anfang 1997 von zwei Vermittlern der H. GmbH \n\n geworben, zwecks Steuerersparnis eine nahezu vollständig \n\nfremdfinanzierte Eigentumswohnung in Sch. zu erwerben. \n\n3 \n\nIm Rahmen der Gespräche händigten die Vermittler der Klägerin \n\neine Beispielrechnung über ihre monatlichen Gesamtaufwendungen aus, \n\nin welcher Nettomieteinnahmen von umgerechnet 324 DM monatlich \n\nausgewiesen waren. Ferner legten sie der Klägerin einen \"Besuchsbe-\n\nricht\" zur Unterschrift vor. In der dort enthaltenen Berechung des monat-\n\nlichen Aufwands für Zins und Tilgung war eine Mietpoolausschüttung von \n\n\"z.Z.\" 324 DM ausgewiesen. Diesen Besuchsbericht unterzeichnete die \n\nKlägerin am 7. Februar 1997. Am selben Tag trat sie der für die zu er-\n\nwerbende Wohnung bestehenden Mietpoolgemeinschaft bei, die von der \n\nzur H. Firmengruppe gehörenden M. \n\n GmbH (im Folgenden: M. ) verwaltet wurde, \n\nerteilte der I. GmbH und der B. \n\nGmbH einen \"Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag\", unter-\n\nzeichnete ein gemeinsames Formular \"Darlehensantrag und Vollmacht \n\nzum Abschluss von Bausparverträgen\" der Beklagten und der B. \n\nGmbH und gab ein für einen Monat bindendes notarielles Kaufangebot \n\nfür die Wohnung ab. Mit notarieller Erklärung vom 6. März 1997 unter-\n\nbreitete ihr die Verkäuferin ein geändertes Vertragsangebot, das die Klä-\n\ngerin mit notarieller Erklärung vom 7. April 1997 annahm. \n\n4 \n\nZur Finanzierung des Kaufpreises von 88.115 DM zuzüglich Ne-\n\nbenkosten unterschrieb die Klägerin am 7. März 1997 einen Darlehens-\n\nvertrag über 100.000 DM mit der Landeskreditbank \n\n(im Folgenden: L-Bank), vertreten durch die beklagte Bausparkasse. Das \n\nDarlehen sollte als tilgungsfreies \"Vorausdarlehen\" bis zur Zuteilungsrei-\n\nfe zweier bei der Beklagten abgeschlossener Bausparverträge über je \n\n50.000 DM dienen. Bedingung für die Auszahlung sowohl des Vorausdar-\n\nlehens als auch der Bauspardarlehen war nach § 3 des Vertrages u.a. \n\nder Beitritt in eine Mieteinnahmegemeinschaft (Mietpool). Zur Sicherung \n\nder Darlehen wurde zugunsten der Beklagten eine Grundschuld über \n\n100.000 DM nebst Zinsen bestellt. Die Auszahlung des Nettokreditbetra-\n\nges erfolgte vereinbarungsgemäß an den beauftragten Notar. \n\n5 \n\nMit Schreiben vom 11. November 1999 widerrief die Klägerin ihre \n\nErklärung zur Annahme des Vorausdarlehens unter Hinweis auf das \n\nHaustürwiderrufsgesetz. Seit Oktober 1999 waren jegliche Mietpoolaus-\n\nschüttungen ausgeblieben, nachdem die M. zuvor zugunsten der Klä-\n\ngerin monatliche Zahlungen aus dem Mietpool von 324,55 DM vorge-\n\nnommen hatte, denen allerdings für 1997 und 1998 Nachzahlungen der \n\nKlägerin an den Mietpool in Höhe von 2.426,48 DM und 924,48 DM ge-\n\ngenüber standen. Im Januar 2000 forderte die M. von der Klägerin für \n\nBaumaßnahmen an dem Gesamtobjekt eine Sonderumlage von \n\n10.000 DM. \n\n6 \n\nDie Klägerin begehrt von der Beklagten Ersatz von 11.689,36 € \n\nnebst Zinsen für ihre auf das Vorausdarlehen gezahlten Zinsen, ihre \n\nNachzahlungen für 1997 und 1998 und die Sonderumlage, abzüglich gut-\n\ngebrachter Mietausschüttungen, die Freistellung von ihren Verbindlich-\n\nkeiten aus dem Darlehensvertrag und Rückabtretung der zur Sicherheit \n\nabgetretenen Ansprüche aus den Bausparverträgen, jeweils Zug um Zug \n\ngegen Übertragung der Eigentumswohnung, sowie die Feststellung der \n\nVerpflichtung der Beklagten zum Ersatz weiterer im Zusammenhang mit \n\ndem Immobilienerwerb stehender Schäden ab Juni 2000. \n\n7 \n\nDie Klägerin beruft sich darauf, die Beklagte sei ihr wegen Verlet-\n\nzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten und aus Delikt zu Schadens-\n\nersatz verpflichtet, weil die Vermittler sie - die Klägerin - nicht ausrei-\n\nchend über die Finanzierungskonstruktion aufgeklärt und sowohl über \n\nEinzelheiten der Finanzierung als auch über den Wert der Immobilie und \n\nderen Rendite getäuscht hätten. Insbesondere habe die von der Beklag-\n\nten verlangte Beteiligung an dem Mietpool unkalkulierbare Nachteile und \n\nRisiken mit sich gebracht. Das Mietpoolkonzept, das von der H. \n\n Gruppe gemeinsam mit der Beklag-\n\nten erarbeitet worden sei, habe generell - so auch in ihrem Fall - betrü-\n\ngerisch von Anfang an fiktiv überhöhte Ausschüttungen vorgesehen. Auf \n\nder Grundlage dieser überhöhten Ausschüttungen habe die Beklagte die \n\nImmobilien systematisch zu hoch bewertet. \n\n8 \n\nDas Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht \n\nhat ihr nach Einholung eines Sachverständigengutachtens über Üblich-\n\nkeit und Risiken der im Streit stehenden Mietpoolkonstruktion stattgege-\n\nben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die \n\nBeklagte die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n9 \n\nDie Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des Beru-\n\nfungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Oberlandesge-\n\nricht. \n\nI. \n\n10 \n\n11 \n\nDas Berufungsgericht, dessen Urteil in ZIP 2005, 698 ff. veröffent-\n\nlicht ist, hat im Wesentlichen ausgeführt: \n\nDer Klägerin stehe gegen die Beklagte wegen Verschuldens bei \n\nVertragsschluss ein Anspruch auf Ersatz sämtlicher Schäden im Zusam-\n\nmenhang mit dem Abschluss der Verträge von Februar/März 1997 zu. \n\nDie Beklagte sei verpflichtet gewesen, die Klägerin über Nachteile und \n\nRisiken der Mietpoolkonstruktion, insbesondere die Gefahr überhöht kal-\n\nkulierter Mietpoolausschüttungen und die Unseriosität der Verwalterin, \n\naufzuklären, weil sie mit der im Darlehensvertrag enthaltenen Bedingung \n\neines Beitritts zu einem Mietpool einen besonderen Gefährdungstatbe-\n\nstand geschaffen habe. Einen weiteren zur Aufklärung verpflichtenden \n\nGefährdungstatbestand habe sie dadurch geschaffen, dass sie ihre \n\nhausinternen Wertermittlungen wissentlich an den systematisch überhöh-\n\nten Mietausschüttungen der M. ausgerichtet habe. Die Aufklärung in \n\nden vorliegenden Unterlagen sei insoweit nicht ausreichend. Die Gefähr-\n\ndung habe sich im Fall der Klägerin auch realisiert, weil die Mietaus-\n\nschüttungen für ihre Wohnung von Anfang an vorsätzlich erheblich über-\n\nhöht gewesen seien. Eine Pflichtverletzung der Beklagten liege ferner \n\ndarin, dass sie die Klägerin nicht ausreichend über die komplizierte Fi-\n\nnanzierungskonstruktion aufgeklärt habe. \n\n12 \n\nAußerdem hafte die Beklagte wegen Beihilfe zum Betrug gemäß \n\n§§ 263, 27 StGB, §§ 823 Abs. 2, 31 BGB. Sie habe das Anlagegeschäft \n\ndurch ihre Finanzierung ermöglicht, obwohl ihr bekannt gewesen sei, \n\ndass die Vertreter der H. Gruppe die Klägerin über den Ertragswert \n\nder Wohnung jedenfalls insoweit getäuscht hätten, als in den ihr ange-\n\ngebenen Mietpoolausschüttungen systematisch und vorsätzlich Repara-\n\nturen im Sondereigentum nicht einkalkuliert gewesen seien. \n\nII. \n\n13 \n\n14 \n\nDiese Ausführungen halten rechtlicher Überprüfung in mehreren \n\nPunkten nicht stand. \n\n1. Mit der gegebenen Begründung hätte das Berufungsgericht nicht \n\nannehmen dürfen, dass die Beklagte durch die in § 3 des Darlehensver-\n\ntrages vorgesehene Bedingung, nach der die Auszahlung der Darlehens-\n\nvaluta von einem Beitritt der Darlehensnehmerin zu einem Mietpool ab-\n\nhängig war, einen besonderen Gefährdungstatbestand geschaffen hat, \n\nder sie zur Aufklärung über die damit verbundenen Risiken verpflichtet \n\nhätte. \n\n15 \n\na) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ei-\n\nne kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und \n\nErwerbermodellen zur Risikoaufklärung nur unter ganz besonderen Vor-\n\naussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass \n\ndie Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse verfügen oder \n\nsich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und \n\nHinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher \n\nnur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. \n\nDies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Pla-\n\nnung, Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als \n\nKreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaft-\n\nlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für \n\nden Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich \n\nim Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als \n\nauch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwi-\n\nckelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen \n\nkonkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies \n\nauch erkennen kann (vgl. etwa BGHZ 159, 294, 316; 161, 15, 20 sowie \n\nUrteile vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72, 76, vom \n\n15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830 und vom 16. Mai \n\n2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1199 Tz. 41, für BGHZ 168, 1 ff. \n\nvorgesehen). Davon ist auch das Berufungsgericht im Ausgangspunkt \n\nzutreffend ausgegangen. \n\n16 \n\n17 \n\nb) Die Begründung, mit der es ein Aufklärungsverschulden ange-\n\nnommen hat, ist rechtlich aber nicht haltbar. \n\naa) In mehrfacher Hinsicht rechtsfehlerhaft ist die Annahme des \n\nBerufungsgerichts, aus der Verpflichtung der Darlehensnehmer zum Bei-\n\ntritt zu einem Mietpool folge auch ohne Hinzutreten spezifischer Gefah-\n\nren des konkreten Mietpools eine umfassende Haftung der Beklagten \n\nwegen Schaffung eines besonderen Gefährdungstatbestands. \n\n18 \n\n(1) Anders als das Berufungsgericht meint, ergibt sich aus einer \n\nsolchen Verpflichtung ohne Hinzutreten spezifischer Gefahren des kon-\n\nkreten Mietpools kein besonderer, Hinweis- und Aufklärungspflichten der \n\nfinanzierenden Bank auslösender, Gefährdungstatbestand. \n\n19 \n\nEin zur Aufklärung verpflichtender besonderer Gefährdungstatbe-\n\nstand ist nur anzunehmen, wenn das Kreditinstitut das eigene wirtschaft-\n\nliche Wagnis auf den Kunden verlagert und diesen bewusst mit einem \n\nRisiko belastet, das über die mit dem zu finanzierenden Vorhaben nor-\n\nmalerweise verbundenen Gefahren hinausgeht (vgl. Senat, Urteile vom \n\n28. April 1992 \n\n- XI ZR 165/91, WM 1992, 1310, 1311 und vom \n\n18. November 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 174; BGH, Urteil \n\nvom 11. Februar 1999 - IX ZR 352/97, WM 1999, 678, 680 f.). Ein sol-\n\nches Risiko folgt aus dem bloßen Beitritt zu einem Mietpool schon des-\n\nhalb nicht ohne weiteres, weil hierdurch zugleich das Risiko des Darle-\n\nhensnehmers, bei einem Leerstand der Wohnung keine Miete zu erzie-\n\nlen, auf alle Mietpoolteilnehmer verteilt wird. Der Beitritt zu einem Miet-\n\npool ist daher für den Darlehensnehmer nicht notwendigerweise nachtei-\n\nlig, sondern führt auch zu einer Risikoreduzierung (vgl. Senatsurteile \n\nvom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1200 Tz. 44, für \n\nBGHZ 168, 1 ff. vorgesehen, und vom 19. Dezember 2006 - XI ZR \n\n192/04 Umdruck S. 14). Zugleich trägt er dem banküblichen Bestreben \n\ndes finanzierenden Kreditinstituts nach einer genügenden Absicherung \n\ndes Kreditengagements Rechnung (BGH, Senatsurteile vom 31. März \n\n1992 - XI ZR 70/91, WM 1992, 901, 905 und vom 16. Mai 2006 - XI ZR \n\n6/04, WM 2006, 1194, 1200 Tz. 43, für BGHZ 168, 1 ff. vorgesehen). Et-\n\nwas anderes ergibt sich auch nicht aufgrund des vom Berufungsgericht \n\neingeholten Gutachtens, das nach einer Erhebung bei Kreditinstituten zu \n\ndem Ergebnis gelangt, die Forderung der finanzierenden Bank nach dem \n\nBeitritt des Darlehensnehmers in einen Mietpool sei unüblich. Dabei \n\nkann offen bleiben, ob das Gutachten - wie die Revision geltend macht - \n\nohnedies unbrauchbar ist, weil es nicht repräsentativ und darüber hinaus \n\nverfahrensfehlerhaft zustande gekommen ist. Bereits die dem Sachver-\n\nständigen vom Berufungsgericht unterbreitete Frage war nämlich ver-\n\nfehlt. Entscheidendes Beurteilungskriterium für die Schaffung eines be-\n\nsonderen Gefährdungstatbestands ist nicht die (statistische) Marktüb-\n\nlichkeit der Klausel über den Beitritt zu einem Mietpool, sondern die aus \n\nder Bedingung resultierende besondere Gefährdung (ebenso OLG Celle, \n\nUrteil vom 13. Februar 2007 - 16 U 5/06, Umdruck S. 19 f.) \n\n20 \n\n(2) Unabhängig hiervon musste die Beklagte die Klägerin über die \n\nrechtlichen und wirtschaftlichen Folgen einer Mietpoolbeteiligung auch \n\njedenfalls deshalb nicht aufklären, weil sie bereits der Beitrittsvereinba-\n\nrung deutlich zu entnehmen waren. Anders als das Berufungsgericht \n\nmeint, ergeben sich aus ihr sowohl die Funktionsweise des Mietpools \n\neinschließlich der - auch bei seriöser Kalkulation - bestehenden Möglich-\n\nkeit von Nachzahlungen am Ende des Wirtschaftsjahres, als auch die \n\nweitgehenden Befugnisse der Verwalterin und die Dauer der Vertrags-\n\nbindung. Eine weitergehende Aufklärung über die sich daraus ergeben-\n\nden wirtschaftlichen Konsequenzen schuldete die Beklagte hierzu nicht \n\n(vgl. KG, Urteil vom 8. November 2005 - 4 U 175/04, juris Tz. 82, inso-\n\nweit in ZIP 2006, 605 und ZflR 2006, 136 nicht abgedruckt; a.A. OLG \n\nCelle, Urteil vom 13. Februar 2007 - 16 U 5/06, Umdruck S. 20 ff.). Das \n\nBerufungsgericht lässt außerdem unberücksichtigt, dass Anleger, die wie \n\ndie Klägerin eine Eigentumswohnung zu Steuersparzwecken an einem \n\nweit entfernten Ort erwerben, in aller Regel weder den Willen noch die \n\nMöglichkeit haben, sich selbst um die Verwaltung der Wohnung zu küm-\n\nmern. Eine - unabhängig von konkreten Anhaltspunkten für einen Miss-\n\nbrauch - bestehende Pflicht, alle mit dem Mietpoolbeitritt abstrakt ver-\n\nbundenen eventuellen Missbrauchsmöglichkeiten durch Dritte aufzuzei-\n\ngen, ist entgegen der Auffassung der Berufungsgerichts ohnedies nicht \n\nanzuerkennen. \n\n21 \n\n(3) Von Rechtsirrtum beeinflusst ist auch die Auffassung des Beru-\n\nfungsgerichts (ebenso OLG Celle, Urteil vom 13. Februar 2007 - 16 U \n\n5/06, Umdruck S. 27), die Verletzung einer Aufklärungspflicht über die \n\nallgemeinen Folgen eines Mietpoolbeitritts rechtfertige einen Anspruch \n\nauf Rückabwicklung sämtlicher Verträge. Eine Aufklärungspflichtverlet-\n\nzung führt grundsätzlich nur zum Ersatz des Schadens, dessen Eintritt \n\ndie Einhaltung der Pflicht verhindern sollte (st.Rspr., vgl. etwa Senat, \n\nBGHZ 116, 209, 212 f. und Urteile vom 20. Mai 2003 - XI ZR 248/02, \n\nWM 2003, 1370, 1373, vom 2. Dezember 2003 - XI ZR 53/02, WM 2004, \n\n417, 419, vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 524 so-\n\nwie BGH, Urteil vom 13. Februar 2003 - IX ZR 62/02, WM 2003, 1621, \n\n1622). Bei Kapitalanlagen folgt daraus, dass jemand, der nicht Partner \n\ndes Anlagegeschäfts ist und dem Interessenten nur hinsichtlich eines \n\nbestimmten für das Vorhaben bedeutsamen Einzelpunkts Aufklärung \n\nschuldet, nur für die Risiken einzustehen hat, für deren Einschätzung die \n\nerbetene Auskunft maßgebend war. Wie das Berufungsgericht verkennt, \n\nrechtfertigt auch der Umstand, dass der Anleger das gesamte Geschäft \n\nbei fehlerfreier Aufklärung nicht abgeschlossen hätte, es im Allgemeinen \n\nnicht, dem Aufklärungspflichtigen den gesamten mit dem fehlgeschlage-\n\nnen Vorhaben verbundenen Schaden aufzuerlegen. Jedenfalls dann, \n\nwenn bei wertender Betrachtung der aus der Auskunftspflichtverletzung \n\nherrührende Schaden - wie hier - isoliert und durch Ausgleich in Geld \n\nneutralisiert werden kann, wäre es unangemessen, das nicht den Ge-\n\ngenstand der Auskunftspflicht bildende volle Anlagerisiko allein unter \n\nKausalitätsgesichtspunkten auf den Auskunftsgeber zu überwälzen. In \n\nsolchen Fällen darf der Geschädigte grundsätzlich nicht besser gestellt \n\nwerden als er bei zutreffender Auskunft stünde (BGHZ 116, 209, 213). \n\n22 \n\nDa eine Aufklärungspflicht über die allgemeinen Nachteile einer \n\nMietpoolbeteiligung auch nur vor diesen, nicht aber vor speziellen Risi-\n\nken des gesamten Objekts/Anlagegeschäfts schützen soll, folgt aus ihrer \n\nVerletzung nur ein Anspruch auf Erstattung der Mehrkosten/Minderein-\n\nnahmen, die sich durch die Mietpoolbeteiligung gegenüber einer eigen-\n\nständigen Verwaltung ergeben haben (a.A. OLG Celle, Urteil vom \n\n13. Februar 2007 - 16 U 5/06, Umdruck S. 27 f.). Einen solchen Diffe-\n\nrenzschaden hat die Klägerin nicht dargetan. \n\n23 \n\nbb) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht der Klä-\n\ngerin nach dem für das Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalt \n\nauch kein umfassender Rückabwicklungsanspruch wegen spezifischer \n\nRisiken gerade des Mietpools Sch. zu, über die die Beklagte sie hät-\n\nte aufklären müssen. Die Feststellungen des Berufungsgerichts zu einem \n\nvon der Beklagten geschaffenen Gefährdungstatbestand halten auch in-\n\nsoweit revisionsrechtlicher Prüfung nicht stand. \n\n24 \n\n(1) Im Ergebnis zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings an-\n\ngenommen, dass ein Rückabwicklungsanspruch der Klägerin nicht schon \n\nwegen fehlender Kausalität einer möglichen Aufklärungspflichtverletzung \n\nder Beklagten für einen der Klägerin im Zusammenhang mit dem Miet-\n\npoolbeitritt entstandenen Schaden ausscheidet, weil die Klägerin dem \n\nMietpool bereits vor Abschluss des Darlehensvertrags beigetreten war. \n\n25 \n\n(a) Dies lässt sich jedoch entgegen der Auffassung des Beru-\n\nfungsgerichts nicht damit begründen, die Beklagte habe die Klägerin \n\nschon vor Unterzeichnung des Mietpoolbeitritts am 7. Februar 1997 über \n\ndie hiermit verbundenen Risiken aufklären müssen. Grundsätzlich reicht \n\nes aus, wenn der Vertragspartner bei Abschluss des betreffenden Ver-\n\ntrages - hier des Darlehensvertrags - über die geschuldeten Informatio-\n\nnen verfügt. Ob im Einzelfall eine frühere Information geboten sein kann, \n\nwenn die Vertragsverhandlungen bereits eine gewisse Intensität erreicht \n\nhaben (vgl. Senatsurteil vom 24. März 1992 - XI ZR 133/91, juris Tz. 34), \n\nkann dahinstehen, weil dies auch nach den Feststellungen des Beru-\n\nfungsgerichts im Zeitpunkt des Beitritts der Klägerin zu dem Mietpool am \n\n7. Februar 1997 nicht der Fall war. Der Finanzierungsvermittlungsauftrag \n\nder Klägerin enthielt ebenso wie ihr Darlehensantrag weder eine recht-\n\nlich verbindliche Darlehenserklärung, noch wurden damit bereits die we-\n\nsentlichen Einzelheiten der Finanzierung vollständig festgelegt. Der Ab-\n\nschluss zweier Bausparverträge im Dezember 1996 lässt keinen Schluss \n\nauf die Darlehensverhandlungen zu. Es ist auch nicht festgestellt, dass \n\ndie Vermittler die Klägerin am 7. Februar 1997 mit Rücksicht auf die Dar-\n\nlehensbedingung der Beklagten zum Mietpoolbeitritt veranlasst haben. \n\nOb davon angesichts des Zusammenwirkens der Beklagten mit der \n\nH. Gruppe trotz des Vortrags der Klägerin, der Beitritt sei ihr von den \n\nVermittlern ohne Hinweis darauf, dass der später abzuschließende Dar-\n\nlehensvertrag eine entsprechende Bedingung enthielt, empfohlen wor-\n\nden, ohne Weiteres ausgegangen werden kann, bedarf keiner Entschei-\n\ndung. \n\n26 \n\n(b) Denn eine Aufklärung über die Risiken des Mietpools wäre hier \n\nauch mit der Übersendung des Darlehensangebots vom 28. Februar \n\n1997 für die Klägerin zur Vermeidung eventueller Schäden aus dem \n\nMietpoolbeitritt noch rechtzeitig gewesen, weil sie sich in diesem Zeit-\n\npunkt noch von dem Mietpoolbeitritt hätte lösen können (vgl. Senat, Ur-\n\nteile vom 24. April 1990 - XI ZR 236/89, WM 1990, 920, 924 und vom \n\n24. März 1992 - XI ZR 133/91, juris Tz. 33 ff.). Da die Verkäuferin das \n\nnotarielle Kaufangebot der Klägerin am 6. März 1997 durch ihre abän-\n\ndernde Annahme abgelehnt und der Klägerin ein neues Vertragsangebot \n\nunterbreitet hatte (§ 150 Abs. 2 BGB), war die Klägerin, die dieses noch \n\nnicht angenommen hatte, im Zeitpunkt der Übersendung des Darlehens-\n\nangebots kaufvertraglich noch nicht gebunden und hätte von der Annah-\n\nme des neuen Verkaufsangebots Abstand nehmen können. Damit wäre \n\nauch ihr Mietpoolbeitritt hinfällig geworden. \n\n27 \n\n(2) Im Ansatz zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegan-\n\ngen, dass die finanzierende Bank, die den Beitritt zu einem Mietpool zur \n\nBedingung der Darlehensauszahlung gemacht hat, bei Hinzutreten spezi-\n\nfischer Risiken des konkreten Mietpools Aufklärungspflichten wegen ei-\n\nnes durch sie bewusst geschaffenen oder begünstigten besonderen Ge-\n\nfährdungstatbestands treffen können. Dies kann etwa der Fall sein, wenn \n\nsie den Beitritt in Kenntnis einer bereits bestehenden Überschuldung des \n\nkonkreten Mietpools oder in Kenntnis des Umstands verlangt, dass dem \n\nkonkreten Mietpool Darlehen gewährt wurden, für die der Anleger als \n\nPoolmitglied mithaften muss (vgl. zur Rechtsnatur des Mietpools Drasdo \n\nDWW 2003, 110, 111 und Jäckel ZMR 2004, 393, 394 ff.). Gleiches gilt, \n\nwenn sie den Beitritt verlangt, obwohl sie weiß, dass die Ausschüttungen \n\ndes Pools konstant überhöht sind, d.h. nicht auf nachhaltig erzielbaren \n\nEinnahmen beruhen, so dass der Anleger nicht nur einen falschen Ein-\n\ndruck von der Rentabilität und Finanzierbarkeit des Vorhabens erhält, \n\nsondern darüber hinaus seine gesamte Finanzierung Gefahr läuft, wegen \n\nständig erforderlicher Nachzahlungen zu scheitern. \n\n28 \n\n(3) Richtig ist in diesem Zusammenhang ferner die Annahme des \n\nBerufungsgerichts, eine diesbezügliche Aufklärungspflichtverletzung ha-\n\nbe einen umfassenden Rückabwicklungsanspruch der Klägerin zur Fol-\n\nge. Da die genannten Risiken nicht nur einen Aspekt, sondern die ge-\n\nsamte Rentabilität und Finanzierbarkeit des Anlagegeschäfts betreffen, \n\nist der Ersatzanspruch bei einer unzureichenden Aufklärung in diesem \n\nFall - anders als die Revision meint - nicht durch den Schutzzweck der \n\nPflicht auf einen Differenzschaden begrenzt (vgl. Senatsurteile vom \n\n13. Januar 2004 - XI ZR 355/02, WM 2004, 422, 424 f. und vom 16. Mai \n\n2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1201 Tz. 61, für BGHZ 168, 1 ff. vor-\n\ngesehen). \n\n29 \n\n(4) Aus Rechtsgründen ist schließlich nicht zu beanstanden, dass \n\ndas Berufungsgericht zu dem Ergebnis gelangt \n\nist, der Mietpool \n\nSch. , dem die Klägerin beigetreten ist, habe spezifische Risiken im \n\ngenannten Sinn aufgewiesen, die eine besondere Gefährdung darstell-\n\nten. \n\n30 \n\nZwar fehlt es an Feststellungen des Berufungsgerichts, dass der \n\nMietpool bei Beitritt der Klägerin im Februar 1997 überschuldet war. \n\nAuch ist unstreitig, dass die Beklagte diesem Mietpool kein Darlehen \n\ngewährt hat. Das Berufungsgericht hat aber - entgegen der Ansicht der \n\nRevision - in rechtlich nicht zu beanstandender Weise festgestellt, dass \n\nMietpoolausschüttungen der M. bei dem Mietpool Sch. schon bei \n\nBeitritt der Klägerin bewusst und vorsätzlich systematisch überhöht wa-\n\nren und dass ihnen nach Kenntnis der H. Gruppe unter Berücksichti-\n\ngung anfallender Kosten keine realen Einnahmen zu Grunde lagen. \n\n31 \n\n(a) Dabei kann dahin stehen, ob die Feststellungen des Beru-\n\nfungsgerichts, es sei generell von einer systematisch vorsätzlichen be-\n\ntrügerischen Handhabung der M. auszugehen, zur Vortäuschung eines \n\nhöheren Ertragswertes bei den von ihr geführten Mietpools überhöhte \n\nAusschüttungen vorzunehmen, tragfähig sind angesichts des Umstands, \n\ndass es nach den eigenen Feststellungen des Berufungsgerichts nur \"im \n\nRegelfall\" zu Mietpool-Ausschüttungen kam, die vorsätzlich überhöht wa-\n\nren. Ob die vom Berufungsgericht angeführten Gründe, insbesondere \n\ndas werbungsmäßige Interesse der M. an einer konstant hohen Aus-\n\nschüttung, die Unterdeckungen bei verschiedenen (nicht allen) Pools, \n\nihre Stützung durch Kaufpreisanteile und Äußerungen in der Vertriebsdi-\n\nrektorensitzung nach Zusammenbruch der Firmengruppe hierfür reichen, \n\nmuss ebenso wenig geklärt werden wie die Frage, ob das nach den \n\nFeststellungen des Berufungsgerichts bei mehreren - mithin nicht bei al-\n\nlen - Pools praktizierte Abrechnungsverfahren der M. mit zwei \"Aus-\n\ngabeblöcken\", von denen der zweite (incl. Reparaturkosten des Sonder-\n\neigentums) bei der Ausschüttungskalkulation nicht berücksichtigt wurde, \n\neinen ausreichenden Rückschluss darauf zulassen, das Mietpoolkonzept \n\nder M. sei von Anfang an betrügerisch gewesen. \n\n32 \n\n(b) Jedenfalls für den Mietpool Sch. erweisen sich die Fest-\n\nstellungen des Berufungsgerichts als rechtsfehlerfrei, der Klägerin seien \n\nvon den zur H. Gruppe gehörenden Unternehmen von Anfang an be-\n\nwusst und vorsätzlich systematisch überhöhte Mietpoolausschüttungen \n\nals realistisch erzielbar vorgespiegelt und ausgezahlt worden, die \n\nzwangsläufig zu einer Unterdeckung im Mietpool und letztlich dem Zu-\n\nsammenbruch führen mussten. \n\n33 \n\nWie das Berufungsgericht anhand der Abrechnungen für die Jahre \n\n1997 und 1998 zutreffend aufgezeigt hat, lag ein Risiko bereits darin, \n\ndass die Verwalterin bei der Kalkulation der Ausschüttungen Reparatur-\n\naufwand am Sondereigentum insbesondere bei einem Mieterwechsel un-\n\nstreitig nicht berücksichtigt hatte (vgl. zur Kalkulierung entsprechender \n\nAbschläge BGHZ 156, 371, 377 f. und BGH, Urteil vom 14. Januar 2005 \n\n- V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207) mit der Folge, dass die Ausschüt-\n\ntung schon aus diesem Grund um 14,40 DM bzw. 14 DM monatlich zu \n\nhoch kalkuliert war. Insbesondere spricht aber für bewusst überhöhte \n\nAusschüttungen die an die Herren H. und B. übersandte Akten-\n\nnotiz der M. vom 11. August 1995. Danach war bereits damals eine \n\nAusschüttung von allenfalls 8,20 DM/m² vertretbar, während bei fortge-\n\nsetzter Ausschüttung von 11,40 DM/m² - wie sie auch die Klägerin erhal-\n\nten hat - eine erhebliche Unterdeckung des Mietpools erwartet wurde. \n\nEntsprechend ergaben sich für die Klägerin auch bereits von 1997 an am \n\nJahresende erhebliche Nachzahlungen. Angesichts dessen ist es recht-\n\nlich nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht eine vorsätzliche \n\nüberhöhte Kalkulation und Vorspiegelung einer realistisch nicht zu erzie-\n\nlenden Miete angenommen hat. \n\n34 \n\n(5) Als mit der gegebenen Begründung rechtsfehlerhaft erweist \n\nsich jedoch die weitere Annahme des Berufungsgerichts, die Beklagte \n\nhabe die Klägerin durch ihr Verlangen nach einem Beitritt zu dem Miet-\n\npool bewusst oder jedenfalls bedingt vorsätzlich mit diesem spezifischen \n\nRisiko des Mietpools belastet (vgl. BGH, Urteil vom 11. Februar 1999 \n\n- IX ZR 352/97, WM 1999, 678, 680; Senatsurteil vom 18. November \n\n2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 173). Die hierzu getroffenen Fest-\n\nstellungen des Berufungsgerichts halten rechtlicher Überprüfung nicht \n\nstand. \n\n35 \n\nDie Revision beanstandet mit Recht die Feststellung des Beru-\n\nfungsgerichts, der Beklagten selbst bzw. ihrem damaligen Vorstandsmit-\n\nglied A. sei die Praxis systematisch überhöhter Ausschüttungen \n\nder M. bekannt gewesen. Diese Annahme beruht auf einem Verstoß \n\ndes Berufungsgerichts gegen das aus § 286 Abs. 1, § 525 ZPO folgende \n\nGebot, sich mit dem Streitstoff umfassend auseinanderzusetzen und den \n\nSachverhalt durch die Erhebung der angetretenen Beweise möglichst \n\nvollständig aufzuklären (vgl. BGH, Urteil vom 29. Januar 1992 - VIII ZR \n\n202/90, NJW 1992, 1768, 1769; Senatsurteile vom 29. Januar 2002 \n\n- XI ZR 86/01, WM 2002, 557, vom 18. November 2003 - XI ZR 332/02, \n\nWM 2004, 27, 31 und vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, \n\n521, 524). Die entsprechende Kenntnis der Beklagten ist zwischen den \n\nParteien streitig. Die Beklagte hat vorgetragen, sie habe von irgendwel-\n\nchen Unregelmäßigkeiten im Bereich der von der M. durchgeführten \n\nMietpoolverwaltung, insbesondere von bewusst und planmäßig überhöh-\n\nten Ausschüttungen beim Mietpool Sch. bei Abschluss des Kredit-\n\nvertrages vom 28. Februar/7. März 1997 keine Kenntnis gehabt. Zum \n\nBeweis hat sich die Beklagte auf das Zeugnis ihres damaligen Vor-\n\nstandsmitglieds A. sowie des Zeugen He. berufen. Ohne die \n\nVernehmung dieser Zeugen durfte das Berufungsgericht, wie die Revisi-\n\non zu Recht rügt, von der behaupteten Kenntnis der Beklagten nicht \n\nausgehen. \n\n36 \n\nDas gilt besonders, da die Würdigung des Sachverhalts durch das \n\nBerufungsgericht aufgrund der Aktenlage revisionsrechtlicher Prüfung \n\nnicht standhält. Das Berufungsgericht hat Vortrag der Beklagten und \n\nschriftlichen Äußerungen des ehemaligen Vorstandsmitglieds A. \n\neinen Inhalt beigemessen, der ihnen nicht zu entnehmen ist, und hat \n\ndamit gegen Denkgesetze verstoßen (vgl. BGH, Urteile vom 22. Januar \n\n1991 - VI ZR 97/90, NJW 1991, 1894, 1895, vom 14. Januar 1993 \n\n- IX ZR 238/91, WM 1993, 902, 905 ff. und vom 23. Januar 1997 - I ZR \n\n29/94, WM 1997, 1493, 1497). \n\n37 \n\nSoweit A. nach dem Vortrag der Beklagten bekannt war, \n\ndass bei einzelnen Mietpools zeitweise Mietunterdeckungen und im Zu-\n\nsammenhang damit zu zahlende Reparaturen im Sondereigentum bei \n\nMieterwechsel zu Verbindlichkeiten geführt haben, besagt dies nur etwas \n\nüber seine Kenntnis von Unterdeckungen bei verschiedenen Pools aus \n\nden genannten Gründen. Dass er von einem systembedingten Problem \n\nüberhöhter Ausschüttungen in sämtlichen Mietpools und damit auch im \n\nMietpool Sch. u.a. wegen generell nicht einkalkulierter Reparaturen \n\nim Sondereigentum wusste, ergibt sich daraus nicht. Gleiches gilt für \n\nseine Notizen vom 15. August 1994 und vom 16. März 1995, die zwar \n\n- möglicherweise rechtlich unzulässige - Überlegungen zum Ausgleich \n\nvon Poolunterdeckungen enthalten, aber ebenfalls nicht deren Verursa-\n\nchung durch überhöhte Ausschüttungen zum Gegenstand haben. Die \n\nweiteren vorliegenden Schreiben A. vom 9. Dezember 1997, \n\n17. August 1998 und sein im ... vom 3. August 2001 veröffent-\n\nlichtes Schreiben vom 25. März 1998 zum Objekt O. beziehen \n\nsich nicht auf die Mietpoolausschüttung, sondern auf die Beleihungs-\n\nwertermittlung und besagen insbesondere nichts für die Kenntnis der Be-\n\nklagten in dem hier maßgeblichen Zeitpunkt bei Abschluss des Darle-\n\nhensvertrages vom 28. Februar/7. März 1997. \n\n38 \n\nDurch Urkunden ist damit entgegen der Auffassung des Beru-\n\nfungsgerichts allein das Wissen der Beklagten von Unterdeckungen bei \n\nmehreren von der M. verwalteten Mietpools belegt, nicht aber das \n\nWissen, dass dies Ausdruck eines generellen, systembedingten Risikos \n\nbei dem Verwalter war und schon gar nicht, dass dieses Risiko auch ge-\n\nrade den konkreten Mietpool betraf. Der vom Berufungsgericht in diesem \n\nZusammenhang gezogene Rückschluss aus der späteren Insolvenz der \n\n M. ist schon mit Rücksicht darauf, dass die Insolvenz erst einige Jahre \n\nnach dem Beitritt der Klägerin zu dem Mietpool eintrat, nicht tragfähig. \n\n39 \n\nDas erforderliche Bewusstsein der Beklagten folgt auch nicht etwa \n\naus der Kenntnis der Vertreter der H. Gruppe. Anders als das Beru-\n\nfungsgericht meint, kann deren Kenntnis - wie die Revision zu Recht be-\n\nanstandet - der Beklagten nicht mit der Begründung zugerechnet werden, \n\nsie seien „im Rahmen des besonderen Gefährdungstatbestands“ Erfül-\n\nlungsgehilfen der Beklagten. Die Wissenszurechnung kann Folge dieses \n\nTatbestands sein, nicht aber zu seiner Begründung dienen. \n\n40 \n\n2. Rechtsfehlerhaft ist auch die Annahme des Berufungsgerichts, \n\ndie Beklagte sei zur Aufklärung über Risiken des Mietpools verpflichtet \n\ngewesen, weil sie durch ihre internen Beleihungswertfestsetzungen in \n\nden Käufern nicht bekannten Beschlussbögen einen besonderen Gefähr-\n\ndungstatbestand geschaffen habe. Selbst wenn die Beklagte - wie das \n\nBerufungsgericht angenommen hat - die interne Wertfestsetzung anhand \n\nüberhöht kalkulierter Mietausschüttungen vorgenommen haben sollte, \n\nbegründet das entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts keine \n\nAufklärungspflicht der Beklagten. \n\n41 \n\nNach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs prüfen \n\nund ermitteln Kreditinstitute den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten \n\ngrundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit \n\ndes Bankensystems, nicht aber im Kundeninteresse (BGHZ 147, 343, \n\n349; BGH, Senatsurteile vom 7. April 1992 - XI ZR 200/91, WM 1992, \n\n977, vom 21. Oktober 1997 - XI ZR 25/97, WM 1997, 2301, 2302, vom \n\n11. November 2003 - XI ZR 21/03, WM 2004, 24, 27 und vom 16. Mai \n\n2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1200 Tz. 45, für BGHZ 168, 1 ff. \n\nvorgesehen). Dementsprechend kann sich grundsätzlich aus einer ledig-\n\nlich zu bankinternen Zwecken erfolgten Beleihungswertermittlung keine \n\nPflichtverletzung gegenüber dem Kreditnehmer und somit auch keine \n\ndiesbezügliche Aufklärungspflicht ergeben (Senatsurteil vom 16. Mai \n\n2006 - XI ZR 6/04 aaO; a.A. OLG Celle, Urteil vom 13. Februar 2007 \n\n- 16 U 5/06, Umdruck S. 30 ff.). Auf die Frage, ob die Bank mit der über-\n\nhöhten internen Verkehrswertfestsetzung eigene wirtschaftliche Vorteile \n\nerstrebt, kommt es insoweit ebenso wenig an (a.A. OLG Celle aaO Um-\n\ndruck S. 30) wie auf die Frage, ob das finanzierende Kreditinstitut es \n\ndem Verkäufer durch die überhöhte Wertermittlung und Finanzierung er-\n\nmöglicht, das Objekt zu einem überteuerten Kaufpreis zu veräußern. \n\nLetzteres gilt schon deshalb, weil die Veräußerung der Immobilie zu ei-\n\nnem überteuerten Kaufpreis nach ständiger Rechsprechung des Bundes-\n\ngerichtshofs selbst für den Verkäufer nicht ohne Weiteres einen zur Auf-\n\nklärung verpflichtenden Umstand darstellt (BGH, Urteil vom 14. März \n\n2003 - V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688; Senatsurteile vom 2. De-\n\nzember 2003 - XI ZR 53/02, WM 2004, 417, 419 und vom 20. Januar \n\n2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 524). Dies gilt erst recht für die fi-\n\nnanzierende Bank. Sie ist nur dann ausnahmsweise zur Aufklärung über \n\ndie Unangemessenheit eines Kaufpreises verpflichtet, wenn es zu einer \n\nso wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Ver-\n\nkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung \n\ndes Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (st.Rspr., vgl. etwa \n\nBGH, Senatsurteil vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, \n\n1225 m.w.Nachw.), wenn also der Wert der Leistung knapp doppelt so \n\nhoch ist wie der Wert der Gegenleistung (vgl. etwa Senatsurteile vom \n\n20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 524 und vom 23. März \n\n2004 aaO, jeweils m.w.Nachw.). Das ist hier nach dem eigenen Vortrag \n\nder Klägerin nicht der Fall, da hiernach der Verkehrswert der Wohnung \n\n- wie auch das Berufungsgericht nicht verkennt - 62.313 DM betragen \n\nhat. \n\n42 \n\n3. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht schließlich angenommen, \n\nein Rückabwicklungsanspruch der Klägerin ergebe sich daraus, dass die \n\nBeklagte die Klägerin nicht über etwaige Nachteile und Risiken der Fi-\n\nnanzierung des Kaufpreises durch ein Vorausdarlehen in Kombination \n\nmit zwei neu abzuschließenden Bausparverträgen aufgeklärt habe. Un-\n\ngeachtet der Frage, ob und unter welchen Umständen im Einzelfall inso-\n\nweit überhaupt eine Pflicht der finanzierenden Bank, ungefragt über die \n\nspezifischen Vor- und Nachteile dieser Konstruktion aufzuklären, in Be-\n\ntracht kommt, rechtfertigt eine etwaige Aufklärungspflichtverletzung ent-\n\ngegen der Auffassung des Berufungsgerichts die von der Klägerin be-\n\ngehrte Rückabwicklung des Darlehens- oder gar des Kaufvertrages \n\nschon deshalb nicht, weil sie nur zum Ersatz der durch die gewählte Fi-\n\nnanzierung entstandenen Mehrkosten führt (st.Rspr., siehe etwa Senats-\n\nurteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1200 Tz. 49 \n\nm.w.Nachw., für BGHZ 168, 1 ff. vorgesehen). Solche Mehrkosten hat \n\ndie Klägerin nicht dargetan. \n\n43 \n\nSoweit das Berufungsgericht in Widerspruch zu seinen Ausführun-\n\ngen, eine nicht geringe Anzahl von Kreditinstituten habe zwischen 1990 \n\nund 1999 - teilweise systematisch - Immobilienkredite ohne ausreichende \n\ngrundpfandrechtliche Absicherung gewährt, darauf abstellt, die Klägerin \n\nhätte bei entsprechender Aufklärung mangels anderweitiger Finanzie-\n\nrungsmöglichkeit möglicherweise von dem gesamten Anlagegeschäft ab-\n\ngesehen, rechtfertigt dies angesichts des Schutzzwecks der Aufklä-\n\nrungspflicht keine andere Beurteilung. Bei intransparenten Finanzie-\n\nrungskonstruktionen soll der Kunde durch ausreichende Aufklärung über \n\nderen spezifische Besonderheiten in die Lage versetzt werden, selbst \n\ndarüber zu entscheiden, ob der Abschluss dieser Finanzierungsform sei-\n\nnen wirtschaftlichen Verhältnissen und Vorstellungen entspricht (vgl. \n\nBGH, Urteil vom 9. März 1989 - III ZR 269/87, WM 1989, 665, 667; \n\nMayen WM 1995, 913, 916; Siol, in: Schimansky/Bunte/Lwowski, Bank-\n\nrechts-Handbuch 2. Aufl. § 44 Rdn. 41). Ihm sollen hingegen nicht Risi-\n\nken des Anlagegeschäfts verdeutlicht oder die Entscheidungsgrundlage \n\ndafür geliefert werden, ob eine Kreditaufnahme in seiner Situation über-\n\nhaupt sinnvoll ist. Bei fehlerhafter Aufklärung besteht daher nur An-\n\nspruch auf Ausgleich der Nachteile der spezifischen gegenüber einer \n\nherkömmlichen Finanzierung. Dieser Finanzierungsschaden ließe sich \n\n- anders als das Berufungsgericht meint - auch hier in Form der Mehr-\n\nkosten gegenüber einem herkömmlichen Annuitätenkredit isoliert von \n\neinem etwaigen Anlageschaden betrachten und in Geld neutralisieren. \n\n44 \n\nGänzlich verfehlt sind die in diesem Zusammenhang stehenden \n\nAusführungen des Berufungsgerichts, die Beklagte habe möglicherweise \n\ndie Verpflichtung getroffen, der Klägerin von einer Finanzierung im Rah-\n\nmen des vorgesehenen Finanzierungsmodells abzuraten. Das Beru-\n\nfungsgericht verkennt insoweit die Unterschiede zwischen einer schuld-\n\nhaften Aufklärungspflichtverletzung und einer Beratungspflichtverletzung, \n\ndie nur in Betracht kommen kann, wenn zwischen den Parteien ein Bera-\n\ntungsvertrag geschlossen worden ist (vgl. Senatsurteile vom 18. Novem-\n\nber 2003 - XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 173 und vom 13. Januar 2004 \n\n- XI ZR 355/02, WM 2004, 422, 424). Einen solchen nimmt auch das Be-\n\nrufungsgericht nicht an. \n\n45 \n\n4. Da es - wie ausgeführt - an fehlerfreien Feststellungen des Be-\n\nrufungsgerichts zur Kenntnis der Beklagten von Unregelmäßigkeiten im \n\nBereich der von M. durchgeführten Mietpoolverwaltung, insbesondere \n\nvon bewusst und planmäßig überhöhten Ausschüttungen beim Mietpool \n\nSch. fehlt, ist schließlich auch ihre Verurteilung wegen Beihilfe zum \n\nBetrug gemäß §§ 263, 27 StGB, 823 Abs. 2, 31 BGB nicht haltbar. Es \n\nstellt, wie die Revision zu Recht rügt, insbesondere einen groben, grund-\n\nrechtsrelevanten Verfahrensfehler dar, wenn das Berufungsgericht dem \n\nehemaligen Vorstandsmitglied A. Beihilfe zum Betrug vorwirft, oh-\n\nne ihn auch nur gehört zu haben. \n\nIII. \n\n46 \n\nDas Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als \n\nrichtig dar (§ 561 ZPO). \n\n47 \n\n1. Soweit das Berufungsgericht einen Rückabwicklungsanspruch \n\nder Klägerin aus dem Gesichtspunkt eines verbundenen Geschäfts ge-\n\nmäß § 9 VerbrKrG erwogen, dies aber letztlich offen gelassen hat, steht \n\ndem § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG entgegen. Das Darlehen ist von der Si-\n\ncherung durch ein Grundpfandrecht abhängig gemacht und zu für grund-\n\npfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt wor-\n\nden. Der Hinweis des Berufungsgerichts, der Anwendung von § 3 Abs. 2 \n\nNr. 2 VerbrKrG könnten möglicherweise die von der Klägerin behaupte-\n\nten versteckten Zinssubventionen entgegenstehen, rechtfertigt kein an-\n\nderes Ergebnis. Für die Beurteilung der Üblichkeit der mit dem Verbrau-\n\ncher vereinbarten Konditionen ist unerheblich, wie sie intern durch den \n\nKreditgeber kalkuliert wurden (vgl. Brandenburgisches OLG, Urteil vom \n\n6. September 2006 - 4 U 175/05, juris Tz. 93). \n\n48 \n\n2. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachverhalt \n\nscheiden auch weitere, vom Berufungsgericht erwogene, letztlich aber \n\noffen gelassene, Aufklärungspflichtverletzungen der Beklagten aus. \n\n49 \n\na) Dies gilt zunächst für eine angebliche Verletzung von Aufklä-\n\nrungspflichten der Beklagten im Zusammenhang mit der Finanzierung \n\nder Immobilie. Für die vom Berufungsgericht erwogene Zurechnung fal-\n\nscher Angaben der Vermittler über den Finanzierungsverlauf gemäß \n\n§ 278 BGB (vgl. Senat, Urteile vom 24. September 1996 - XI ZR 318/95, \n\nWM 1996, 2105, 2106 und vom 14. November 2000 - XI ZR 336/99, \n\nWM 2000, 2539, 2540) fehlt es an Feststellungen zu der von der Klägerin \n\nbehaupteten unrichtigen Angabe über die Anspardauer der Bausparver-\n\nträge und deren Erheblichkeit für den späteren Vertragsschluss. \n\n50 \n\nb) Feststellungen des Berufungsgerichts fehlen auch zu der Frage, \n\nob sich die Beklagte im Zeitpunkt der Kreditgewährung in einem zur Auf-\n\nklärung verpflichtenden schwerwiegenden \n\nInteressenkonflikt befand. \n\nHierfür reicht es nicht aus, dass die kreditgebende Bank zugleich Kredit-\n\ngeberin des Bauträgers oder Verkäufers einer Immobilie ist oder ihm ei-\n\nne globale Finanzierungszusage erteilt hat (BGHZ 161, 15, 21; BGH, Se-\n\nnatsurteil vom 27. Januar 2004 - XI ZR 37/03, WM 2004, 620, 624). \n\nFeststellungen, dass die Beklagte bei Abschluss des Darlehensvertrages \n\nAnfang 1997 etwa das Risiko eines eigenen notleidenden Kreditengage-\n\nments bei der H. Gruppe auf die Erwerber abgewälzt hat (vgl. Weber \n\nEWiR 2005, 657, 658), hat das Berufungsgericht bislang nicht getroffen. \n\n51 \n\nc) Nach dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sach-\n\nverhalt besteht auch keine Aufklärungspflicht der Beklagten unter dem \n\nGesichtspunkt eines aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs über Ri-\n\nsiken des Anlagegeschäfts. Hierzu bedarf es vielmehr ergänzender Fest-\n\nstellungen des Berufungsgerichts. \n\n52 \n\naa) Wie die Revisionserwiderung zu Recht geltend macht, kommen \n\neine solche Aufklärungspflicht der Beklagten und ein daraus folgender \n\nSchadensersatzanspruch der Klägerin nach der erst nach Erlass des Be-\n\nrufungsurteils modifizierten Rechtsprechung des erkennenden Senats \n\nzur tatsächlichen Vermutung eines aufklärungspflichtigen Wissensvor-\n\nsprungs der kreditgebenden Bank mit Rücksicht auf die oben näher dar-\n\ngelegten falschen Angaben der Vermittler zur erzielten Miete in Betracht. \n\n53 \n\nbb) Nach dieser Rechtsprechung (Urteile vom 16. Mai 2006 - XI ZR \n\n6/04, WM 2006, 1194, 1200 f. Tz. 50 ff., für BGHZ 168, 1 ff. vorgesehen, \n\nvom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, WM 2006, 2343, 2345 Tz. 23, \n\nfür BGHZ vorgesehen, vom 17. Oktober 2006 - XI ZR 205/05, WM 2007, \n\n114, 115 Tz. 17 f., vom 5. Dezember 2006 - XI ZR 341/05, ZIP 2007, \n\n414, 418 Tz. 29 und vom 19. Dezember 2006 - XI ZR 401/03, Umdruck \n\nS. 12) können sich die Anleger in Fällen institutionalisierten Zusammen-\n\nwirkens der kreditgewährenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber \n\ndes finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg \n\nauf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvor-\n\nsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen \n\nTäuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Ver-\n\nkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlage-\n\nobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täu-\n\nschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiato-\n\nren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in \n\ninstitutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzie-\n\nrung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur \n\nüber einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, an-\n\ngeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, \n\nFondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- \n\noder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles objektiv evident \n\nist, so dass sich nach der allgemeinen Lebenserfahrung aufdrängt, die \n\nBank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu ver-\n\nschlossen. \n\n54 \n\ncc) Bei Anwendung dieser im Urteil des erkennenden Senats vom \n\n16. Mai 2006 (XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1200 f. Tz. 53-55, \n\nfür \n\nBGHZ 168, 1 ff. vorgesehen) näher dargelegten Grundsätze besteht \n\nnach dem revisionsrechtlich maßgeblichen Sachverhalt eine widerlegli-\n\nche Vermutung, dass die Beklagte von der arglistigen Täuschung der \n\nKlägerin über die erzielte Miete Kenntnis hatte. \n\n55 \n\n(1) Durch die vorsätzlich überhöhte Angabe der Mietausschüttung, \n\nder unter Berücksichtigung anfallender Kosten keine tatsächlich erzielte \n\nMiete zugrunde lag, haben die Vermittler die Klägerin arglistig über die \n\nRentabilität des Anlageobjekts getäuscht. Angesichts einer gegenüber \n\nder - unter Berücksichtigung anfallender Kosten - tatsächlich erzielten \n\nMiete von 8,20 DM/qm um fast 40% überhöhten Angabe war die der Klä-\n\ngerin mit 11,40 DM/qm vorgespiegelte Miete auch objektiv evident un-\n\nrichtig. \n\n56 \n\n(2) Die Kenntnis der Beklagten von diesen objektiv evident fehler-\n\nhaften Angaben zur Miete wird widerlegbar vermutet, weil auch die wei-\n\nteren Voraussetzungen für die Beweiserleichterung nach dem im Revisi-\n\nonsverfahren maßgeblichen Sachverhalt vorliegen. Danach bestand zwi-\n\nschen der Wohnungsverkäuferin, der Beklagten und den Vermittlern eine \n\ninstitutionalisierte Zusammenarbeit, die die Veräußerung von Eigen-\n\ntumswohnungen und die Finanzierung des Erwerbs durch die Beklagte \n\nim Strukturvertrieb vorsah. Grundlage dieser planmäßigen und arbeitstei-\n\nligen Zusammenarbeit bildete ein gemeinsames Vertriebskonzept der \n\nBeklagten und der H. Gruppe, zu der sowohl die Immobilien- und die \n\nFinanzmaklerin als auch die Verkäuferin und die Mietpoolverwalterin ge-\n\nhörten. Die Vermittler traten gegenüber den Kunden sowohl als Vermitt-\n\nler der Verkäuferin als auch als Handelsvertreter der Beklagten auf. Die \n\nvon ihnen vermittelte Finanzierung sah meist eine Vollfinanzierung durch \n\nein Vorausdarlehen einer Bank vor, das nach Zuteilung von zwei gleich-\n\nzeitig bei der Beklagten abgeschlossenen, zu unterschiedlichen Zeit-\n\npunkten zuteilungsreifen Bausparverträgen getilgt werden sollte. Die \n\nH. Gruppe oder deren Untervermittler übernahmen sämtliche Ver-\n\ntragsverhandlungen mit den Erwerbern auch bezüglich der Finanzierung \n\nund erhielten für diese die Finanzierungszusage der Beklagten, die ih-\n\nrerseits die Darlehensauszahlung von dem Beitritt der Käufer zu einer \n\nMieteinnahmegesellschaft der H. Gruppe abhängig machte. Auch der \n\nKlägerin wurde die Finanzierung durch den eingeschalteten Strukturver-\n\ntrieb angeboten, ohne dass sie persönlichen Kontakt mit Mitarbeitern der \n\nBeklagten gehabt hätte oder von sich aus um einen Kredit dort nachge-\n\nsucht hätte. Die Vermittler, denen die konzeptionelle Finanzierungsbe-\n\nreitschaft der Beklagten bekannt war, benannten sie der Klägerin als fi-\n\nnanzierendes Institut und legten ihr die Darlehensantragsformulare der \n\nBeklagten zur Unterschrift vor. \n\n57 \n\ndd) Ihre hiernach widerlegbar zu vermutende Kenntnis von den \n\nfehlerhaften Angaben der Vermittler zu der unter Berücksichtigung anfal-\n\nlender Kosten erzielten Miete hat die Beklagte bestritten und für ihre feh-\n\nlende Kenntnis Beweis angeboten. Da - wie dargelegt - die Annahme des \n\nBerufungsgerichts, eine entsprechende Kenntnis der Beklagten stehe \n\nfest, auf Rechtsfehlern beruht, muss der Beklagten Gelegenheit gegeben \n\nwerden, die Vermutung zu widerlegen. \n\nIV. \n\n58 \n\nDas angefochtene Urteil war daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO) \n\nund die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru-\n\nfungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei hat \n\nder Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch \n\ngemacht. Das Berufungsgericht wird zu einem möglichen Aufklärungs-\n\nverschulden der Beklagten ergänzende Feststellungen zu treffen haben, \n\ninsbesondere auch dazu, ob die Beklagte die vermutete Kenntnis von \n\nden vorsätzlich überhöhten Mietausschüttungen widerlegen kann sowie \n\nggf. zu den angeblichen Falschangaben der Vermittler insbesondere \n\nüber Baujahr und Zustand sowie die Vermietung aller zum Mietpool ge-\n\nhörenden Wohnungen vor Abschluss des kreditfinanzierten Wohnungs-\n\nkaufvertrages. \n\nNobbe Joeres Mayen \n\n Richter am Bundesgerichts- Grüneberg \n hof Dr. Ellenberger ist wegen \n Urlaubs verhindert, seine \n Unterschrift beizufügen. \n\n Nobbe \n\nVorinstanzen: \nLG Karlsruhe, Entscheidung vom 05.12.2000 - 11 O 95/00 - \nOLG Karlsruhe, Entscheidung vom 24.11.2004 - 15 U 4/01 - \n\nSchreibfehlerberichtigung \n\nDas Urteil vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04 - wird dahingehend \n\nberichtigt, dass es bei den Unterschriftsbezeichnungen am Ende \n\ndes Urteils statt Grüneberg richtig heißen muss: \n\n„Schmitt“. \n\nKarlsruhe, 10. Mai 2007 \n\nBundesgerichtshof \n\n- Geschäftsstelle des XI. Zivilsenats -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2004/XI_ZR_414-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-03-20/xi-zr-414-04","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":2},{"jurabk":"StGB","ref":"§ 27","ref_norm":"27","n":2},{"jurabk":"StGB","ref":"§ 263","ref_norm":"263","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 823","ref_norm":"823","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 31","ref_norm":"31","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 525","ref_norm":"525","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 561","ref_norm":"561","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 150","ref_norm":"150","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 278","ref_norm":"278","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2004/XI_ZR_414-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2004/XI_ZR_414-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-03-20/xi-zr-414-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2004/XI_ZR_414-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 21:30:41.082485+00:00"}}