{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XI_ZS/2003/XI_ZR_315-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XI. Zivilsenat","decided":"2004-11-09","aktenzeichen":"XI ZR 315/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 171, 172, 173 RBerG Art. 1 § 1 a) Der im Rahmen des kreditfinanzierten Erwerbs einer Immobilie zu Steuerspar- zwecken eingeschaltete Treuhänder ist gegenüber der finanzierenden Bank nach Maßgabe der §§ 171, 172 BGB auch in Fällen vertretungsbefugt, in denen die ihm erteilte umfassende Vollmacht gegen Art. 1 § 1 RBerG verstößt. b) Etwas anderes gilt nur, wenn die finanzierende Bank bei der Vornahme des Rechtsgeschäfts den Mangel der Vertretungsmacht kannte oder kennen mußte. c) Im Jahre 1992 konnte auch die finanzierende Bank im Rahmen eines Steuerspar- modells den auf einem Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz beruhenden Mangel einer notariell beurkundeten und vorgelegten Treuhändervollmacht nicht kennen (Fortführung BGHZ 145, 265).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXI ZR 315/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n9. November 2004 \nHerrwerth, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: nein \n\nBGHR: ja \n_____________________ \n\nBGB §§ 171, 172, 173 \nRBerG Art. 1 § 1 \n\na) Der im Rahmen des kreditfinanzierten Erwerbs einer Immobilie zu Steuerspar-\nzwecken eingeschaltete Treuhänder ist gegenüber der finanzierenden Bank nach \nMaßgabe der §§ 171, 172 BGB auch in Fällen vertretungsbefugt, in denen die ihm \nerteilte umfassende Vollmacht gegen Art. 1 § 1 RBerG verstößt. \n\nb) Etwas anderes gilt nur, wenn die finanzierende Bank bei der Vornahme des \nRechtsgeschäfts den Mangel der Vertretungsmacht kannte oder kennen mußte. \n\nc) Im Jahre 1992 konnte auch die finanzierende Bank im Rahmen eines Steuerspar-\nmodells den auf einem Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz beruhenden \nMangel einer notariell beurkundeten und vorgelegten Treuhändervollmacht nicht \nkennen (Fortführung BGHZ 145, 265). \n\nBGH, Urteil vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03 - OLG Hamburg \n LG Hamburg \n\nDer XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Ver-\n\nhandlung vom 9. November 2004 durch den Vorsitzenden Richter Nobbe, \n\ndie Richter Dr. Müller, Dr. Joeres, Dr. Wassermann und die Richterin \n\nMayen \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Beklagten gegen das Urteil des \n\n10. Zivilsenats des Hanseatischen Oberlandesgerichts \n\nHamburg vom 7. August 2003 wird auf ihre Kosten zu-\n\nrückgewiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie klagende Bank begehrt die Rückzahlung eines Darlehens, das \n\nsie den Beklagten zur Finanzierung einer Eigentumswohnung gewährt \n\nhat. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde: \n\nDie Beklagten, ein damals 25 Jahre alter Justizbeamter und seine \n\nEhefrau, eine damals 28 Jahre alte hauswirtschaftliche Betriebsleiterin, \n\ndie zusammen über ein monatliches Nettoeinkommen von rund 4.500 DM \n\nverfügten, wurden im Jahre 1992 von einem Vermittler geworben, \n\nzwecks Steuerersparnis ohne Eigenkapital eine noch zu errichtende \n\nWohnung in S. zu erwerben. Am 17. Juli 1992 unterbreiteten sie der \n\nC. GmbH (im folgenden: Geschäftsbesor-\n\ngerin) ein notarielles Angebot auf Abschluß eines Geschäftsbesorgungs-\n\nvertrages zum Erwerb der Eigentumswohnung, das sie durch notarielle \n\nUrkunde vom 1. August 1992 modifizierten. Zugleich erteilten sie der \n\nGeschäftsbesorgerin eine umfassende Vollmacht, sie bei der Vorberei-\n\ntung, Durchführung und gegebenenfalls Rückabwicklung des Erwerbs zu \n\nvertreten. Unter anderem sollte die Geschäftsbesorgerin den Kaufver-\n\ntrag, Darlehensverträge und alle erforderlichen Sicherungsverträge ab-\n\nschließen. Der kalkulierte Gesamtaufwand für das Kaufobjekt war mit \n\n118.100 DM ausgewiesen. \n\nDie Geschäftsbesorgerin nahm das Angebot an und kaufte am \n\n26. August 1992 im Namen der Beklagten mit notariellem Vertrag die Ei-\n\ngentumswohnung zum Preis von 89.000 DM. Am 18. August/30. Novem-\n\nber 1992 schloß sie mit der Klägerin für die Beklagten zur Zwischenfi-\n\nnanzierung des Kaufpreises und der Erwerbsnebenkosten einen Real-\n\nkreditvertrag über 106.290 DM. Das Darlehen wurde auf ein von der Ge-\n\nschäftsbesorgerin für die Beklagten bei der Klägerin eingerichtetes Konto \n\nausgezahlt und zur Finanzierung des Erwerbs verwendet. Zur Ablösung \n\nder Zwischenfinanzierung schloß die Geschäftsbesorgerin für die Beklag-\n\nten mit der Klägerin am 18./30. November 1993 einen Darlehensvertrag \n\nüber ein Annuitätendarlehen in Höhe von 18.358 DM und ein durch zwei \n\nKapitallebensversicherungen zu \n\ntilgendes Darlehen \n\nin Höhe von \n\n99.742 DM. Nachdem die Beklagten im Juli 1998 ihre Zins- und Tilgungs-\n\nleistungen eingestellt hatten, kündigte die Klägerin die Kredite im De-\n\nzember 1998. \n\nMit der Klage hat sie in erster Linie den im Zeitpunkt der Kündi-\n\ngung offenen Darlehensrestbetrag nebst Zinsen verlangt. Hilfsweise be-\n\ngehrt sie mit Rücksicht darauf, daß die Beklagten den Zugang des Kün-\n\ndigungsschreibens bestritten haben, den Restbetrag von 123.270,45 DM \n\nzuzüglich Zinsen, der sich ergibt, wenn die Kündigungswirkung erst mit \n\nRechtshängigkeit der Klage eingetreten ist. Die Beklagten machen gel-\n\ntend, Geschäftsbesorgungsvertrag, Vollmacht und Darlehensverträge \n\nseien wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig. Au-\n\nßerdem hafte die Klägerin aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden. \n\nDas Landgericht hat der Klage auf den Hilfsantrag stattgegeben. \n\nDie hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten ist ohne Erfolg geblie-\n\nben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die \n\nBeklagten ihren Klageabweisungsantrag weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision ist unbegründet. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt: \n\nDie Darlehensverträge seien wirksam zustande gekommen. Zwar \n\nseien der Treuhandauftrag und die damit verbundene Vollmacht wegen \n\nVerstoßes gegen Art. 1 § 1 des Rechtsberatungsgesetzes nichtig. Die \n\nKlägerin könne sich jedoch mit Erfolg auf §§ 172, 173 BGB berufen, weil \n\naufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme feststehe, daß ihr bei Ab-\n\nschluß der Darlehensverträge die der Geschäftsbesorgerin erteilte nota-\n\nrielle Vollmacht und die dort in Bezug genommene Stammurkunde in \n\nAusfertigung vorgelegen hätten und sie die Nichtigkeit der Vollmacht we-\n\nder gekannt noch aufgrund von Fahrlässigkeit nicht gekannt habe. Den \n\nBeklagten stehe gegen die Klägerin auch kein aufrechenbarer Scha-\n\ndensersatzanspruch wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungs-\n\npflichten zu. Aufgrund des eingeholten Sachverständigengutachtens ste-\n\nhe insbesondere fest, daß die Beklagten keine in sittenwidriger Weise \n\nüberteuerte Immobilie erworben hätten und auch der ins Auge gefaßte \n\nMietzins nicht gänzlich unrealistisch gewesen sei. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung stand. \n\n1. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht zu dem Ergebnis ge-\n\nlangt, daß die der Geschäftsbesorgerin im Rahmen des umfassenden \n\nGeschäftsbesorgungsvertrages erteilte Vollmacht zwar wegen Verstoßes \n\ngegen Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 1 RBerG unwirksam (§ 134 BGB) ist, das \n\nVertrauen der Klägerin in die Wirksamkeit der Vollmachtserteilung aber \n\ndurch § 172 BGB geschützt wird. \n\na) Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs be-\n\ndarf derjenige, der ausschließlich oder hauptsächlich die rechtliche Ab-\n\nwicklung eines Grundstückserwerbs im Rahmen eines Bauherren- oder \n\nBauträgermodells für den Erwerber besorgt, der Erlaubnis nach Art. 1 § 1 \n\nRBerG. Ein ohne diese Erlaubnis abgeschlossener Geschäftsbesor-\n\ngungsvertrag, der so umfassende Befugnisse wie hier enthält, ist, wie \n\nauch die Revisionserwiderung nicht in Zweifel zieht, nichtig (st.Rspr., vgl. \n\nBGHZ 145, 265, 269 ff.; zuletzt Senatsurteile vom 16. März 2004 - XI ZR \n\n60/03, WM 2004, 1127, vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, \n\n1221, 1223, vom 20. April 2004 - XI ZR 164/03, WM 2004, 1227, 1228 \n\nund XI ZR 171/03, WM 2004, 1230, 1231 sowie BGH, Urteil vom \n\n8. Oktober 2004 - V ZR 18/04, Umdruck S. 11). Diese Nichtigkeit erfaßt \n\nnach dem Schutzgedanken des Art. 1 § 1 RBerG auch die der Ge-\n\nschäftsbesorgerin erteilte umfassende Abschlußvollmacht (st.Rspr., sie-\n\nhe zuletzt Senatsurteile vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, vom 20. April \n\n2004 - XI ZR 164/03 und XI ZR 171/03 sowie BGH, Urteil vom 8. Oktober \n\n2004 - V ZR 18/04 jeweils aaO m.w.Nachw.). \n\nb) Zu Recht ist das Berufungsgericht zu dem Ergebnis gelangt, \n\ndaß die unwirksame Vollmacht gegenüber der Klägerin nach §§ 172, 173 \n\nBGB als gültig zu behandeln ist. \n\naa) Nach mittlerweile gefestigter Rechtsprechung des Bundesge-\n\nrichtshofs, gegen die die Revision keine durchgreifenden Einwände vor-\n\nbringt, sind die §§ 171 und 172 BGB sowie die allgemeinen Grundsätze \n\nüber die Duldungs- und Anscheinsvollmacht auch dann anwendbar, wenn \n\ndie umfassende Bevollmächtigung des Geschäftsbesorgers - wie hier - \n\nunmittelbar gegen Art. 1 § 1 RBerG verstößt und nach § 134 BGB nichtig \n\nist (siehe zuletzt BGH, Urteile vom 22. Oktober 2003 - IV ZR 33/03, \n\nWM 2003, 2375, 2379, vom 10. März 2004 - IV ZR 143/03, WM 2004, \n\n922, 924, vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1223 f., \n\nvom 20. April 2004 - XI ZR 164/03, WM 2004, 1227, 1228 und XI ZR \n\n171/03, WM 2004, 1230, 1232 sowie vom 8. Oktober 2004 - V ZR 18/04, \n\nUmdruck S. 13). An dieser Rechtsprechung hält der Senat auch unter \n\nBerücksichtigung der Entscheidungen des II. Zivilsenats vom 14. Juni \n\n2004 (II ZR 393/02, WM 2004, 1529, 1531 und II ZR 407/02, WM 2004, \n\n1536, 1538) fest. Der II. Zivilsenat hat darin eine Rechtsscheinvollmacht \n\nnach § 171 Abs. 1, § 172 Abs. 1 BGB beim kreditfinanzierten Erwerb ei-\n\nnes Immobilienfondsanteils verneint, weil der kreditgebenden Bank bei \n\nAbschluß des Darlehensvertrages die Vollmachtserklärung des Kredit-\n\nnehmers zugunsten einer Treuhänderin weder im Original noch in Aus-\n\nfertigung vorgelegen habe, und in nicht tragenden Erwägungen die An-\n\nsicht vertreten, die §§ 171 Abs. 1 und 172 Abs. 1 BGB fänden bei einem \n\nkreditfinanzierten Erwerb eines Immobilienfondsanteils keine Anwen-\n\ndung, weil der Beitritt zur Fondsgesellschaft und der finanzierende Dar-\n\nlehensvertrag ein verbundenes Geschäft im Sinne des § 9 Abs. 1 \n\nVerbrKrG bildeten und weil der Rechtsschein einer wirksamen Vollmacht \n\nden einzelnen Anlegern mangels eines Vertrauensverhältnisses zwi-\n\nschen Treuhänder und Anleger nicht zugerechnet werden könne. Beide \n\nArgumente teilt der XI. Zivilsenat jedenfalls für den Bereich kreditfinan-\n\nzierter Grundstücksgeschäfte, über den hier zu befinden ist, nicht. \n\n(1) § 9 Abs. 1 VerbrKrG ist - wie auch die Revision nicht verkennt - \n\nfür die Rechtsscheinhaftung eines Kreditnehmers, der zum Abschluß ei-\n\nnes Kreditvertrages zwecks Finanzierung eines Grundstücksgeschäfts \n\neine notariell beurkundete nichtige Vollmacht erteilt, rechtlich ohne Be-\n\ndeutung. Schon systematisch hat § 9 Abs. 1 VerbrKrG, in dem von Ver-\n\ntretung keine Rede ist, im Zusammenhang mit den §§ 164 ff. BGB nichts \n\nzu suchen (Wallner BKR 2004, 368, 369). Die Rechtsscheinhaftung des \n\nVertretenen bestimmt sich vielmehr ausschließlich nach §§ 171 ff. BGB \n\nsowie nach den Grundsätzen über die Anscheins- und Duldungsvoll-\n\nmacht. Den schutzwürdigen widerstreitenden Interessen des Vertrete-\n\nnen, der wie im vorliegenden Fall eine nichtige Vollmacht erteilt hat, ei-\n\nnerseits und seines Vertragspartners, dem diese Vollmacht vorgelegt \n\nwird, andererseits wird dadurch abschließend und angemessen Rech-\n\nnung getragen. Diese Regelungen, auf die die Klägerin vertrauen durfte, \n\ndürfen nicht durch nicht anwendbare Vorschriften beiseite geschoben \n\nwerden. \n\nKreditvertrag und \n\nfinanziertes Grundstücksgeschäft sind nach \n\nständiger langjähriger Rechtsprechung aller damit befaßten Senate des \n\nBundesgerichtshofs grundsätzlich nicht als ein zu einer wirtschaftlichen \n\nEinheit \n\nverbundenes Geschäft anzusehen \n\n(BGH, Urteile \n\nvom \n\n18. September 1970 - V ZR 174/67, WM 1970, 1362, 1363, vom 12. Juli \n\n1979 - III ZR 18/78, WM 1979, 1054, vom 13. November 1980 - III ZR \n\n96/79, WM 1980, 1446, 1447 f., vom 9. Oktober 1986 - III ZR 127/85, \n\nWM 1986, 1561, 1562, vom 31. März 1992 - XI ZR 70/91, WM 1992, 901, \n\n905 und vom 19. Mai 2000 - V ZR 322/98, WM 2000, 1287, 1288). In An-\n\nlehnung an diese höchstrichterliche Rechtsprechung hat der Gesetzge-\n\nber in § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG bestimmt, daß die Regelungen über \n\nverbundene Geschäfte (§ 9 VerbrKrG) auf Realkredite im Sinne des § 3 \n\nAbs. 2 Nr. 2 VerbrKrG keine Anwendung finden. Dies gilt nach dem ein-\n\ndeutigen Wortlaut des Gesetzes für Realkredite im Sinne dieser Vor-\n\nschrift ausnahmslos (BGHZ 150, 248, 262; 152, 331, 337; BGH, Urteile \n\nvom 15. Juli 2003 \n\n- XI ZR 162/00, ZIP 2003, 1741, 1743, vom \n\n28. Oktober 2003 - XI ZR 263/02, WM 2003, 2410, 2411 und vom \n\n27. Januar 2004 - XI ZR 37/03, WM 2004, 620, 622). Diese Regelung \n\nund der damit verbundene Ausschluß des Einwendungsdurchgriffs er-\n\nscheinen auch deshalb sinnvoll, weil Kaufverträge über Immobilien, an-\n\nders als Beitrittserklärungen zu Immobilienfonds, der notariellen Beur-\n\nkundung nach § 313 BGB a.F. (jetzt: § 311 b Abs. 1 BGB) bedürfen \n\n(Bungeroth WM 2004, 1505, 1509) und dem Erwerber die Bedeutung und \n\nTragweite des Geschäfts dadurch vor Augen geführt wird. \n\nEin Realkredit im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG liegt jeden-\n\nfalls bei einem finanzierten Grundstücksgeschäft auch dann vor, wenn \n\nder Erwerber ein Grundpfandrecht nicht selbst bestellt, sondern ein be-\n\nstehendes (teilweise) übernimmt. Nach dem klaren Wortlaut des § 3 \n\nAbs. 2 Nr. 2 VerbrKrG kommt es lediglich darauf an, ob der Kredit nach \n\ndem Kreditvertrag von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht abhän-\n\ngig gemacht wurde. Ob der Kreditnehmer selbst Sicherungsgeber ist, ist \n\nnach allgemeiner Meinung ohne Belang (statt aller Staudinger/Kessal-\n\nWulf, BGB 13. Bearb. 2001 § 3 VerbrKrG Rdn. 33; MünchKomm/Ulmer, \n\nBGB 3. Aufl. § 3 VerbrKrG Rdn. 27). Der Wortlaut stellt überdies auch \n\nnicht auf die tatsächliche Bestellung eines Grundpfandrechts ab, sondern \n\nauf die Vereinbarung einer grundpfandrechtlichen Absicherung im Kre-\n\nditvertrag (Staudinger/Kessal-Wulf aaO). \n\nOb es angesichts dessen, wie der II. Zivilsenat in seinen Entschei-\n\ndungen vom 14. Juni 2004 (II ZR 393/02, WM 2004, 1529, 1533 und \n\nII ZR 407/02, WM 2004, 1536, 1540) für Kreditverträge zur Finanzierung \n\nvon Immobilienfondsbeteiligungen unter Berücksichtigung der Richtlinie \n\n87/102/EWG des Rates vom 22. Dezember 1986 zur Angleichung der \n\nRechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Ver-\n\nbraucherkredit (Verbraucherkreditrichtlinie, ABl. EG 1987, Nr. 42 S. 48 \n\ni.d.F. der Änderungsrichtlinie 90/88/EWG des Rates vom 22. Februar \n\n1990, ABl. EG Nr. 61, S. 14) gemeint hat, überhaupt möglich ist, § 3 \n\nAbs. 2 Nr. 2 VerbrKrG dahin auszulegen, daß er nur bei der Bestellung \n\neines Grundpfandrechts durch den Kreditnehmer selbst gilt, erscheint \n\nsehr zweifelhaft, zumal Art. 2 Abs. 3 der Verbraucherkreditrichtlinie ge-\n\nrade auch Art. 11 der Verbraucherkreditrichtlinie, der finanzierte Ge-\n\nschäfte regelt, für Realkredite ausdrücklich für nicht anwendbar erklärt, \n\nbedarf aber keiner abschließenden Entscheidung. Jedenfalls ist die vom \n\nII. Zivilsenat befürwortete Auslegung bei grundpfandrechtlich abgesicher-\n\nten Krediten zur Finanzierung von Grundstücksgeschäften unter Hinweis \n\nauf die Verbraucherkreditrichtlinie nicht möglich. Diese findet nämlich \n\nnach Art. 2 Abs. 1 auf Kreditverträge allgemein, nicht nur auf Realkredit-\n\nverträge, die hauptsächlich zum Erwerb von Eigentumsrechten an einem \n\nGrundstück oder an einem Gebäude dienen, erklärtermaßen keine An-\n\nwendung. Jedenfalls insoweit kann davon, daß die Verbraucherkredit-\n\nrichtlinie einen \"umfassenden Schutz des Verbrauchers im Rahmen von \n\nVerbraucherkreditverträgen\" bezwecke (so II. Zivilsenat, Urteile vom \n\n14. Juni 2004 - II ZR 393/02, WM 2004, 1529, 1533 und II ZR 407/02, \n\nWM 2004, 1536, 1540), keine Rede sein. \n\nDas weitere Argument des II. Zivilsenats in seinen vorgenannten \n\nEntscheidungen, die Ausnahme des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG rechtferti-\n\nge sich aus dem Umstand, \"daß eine grundpfandrechtliche Sicherung \n\neine mit besonderen Schutzvorkehrungen verbundene Beurkundung vor-\n\naussetzt, in Deutschland die Beurkundung durch einen Notar mit ent-\n\nsprechender Belehrung nach § 17 BeurkG\", ist schon im Ansatz unzutref-\n\nfend. Die Bestellung von Grundpfandrechten in Deutschland bedarf kei-\n\nner notariellen Beurkundung, sondern ist nach § 873 Abs. 1 BGB formfrei \n\nmöglich (vgl. statt aller Palandt/Bassenge, BGB 63. Aufl. § 873 Rdn. 9). \n\nAuch erfordert die Eintragungsbewilligung nach § 19 GBO keine notariel-\n\nle Beurkundung, sondern es bedarf lediglich einer notariell beglaubigten \n\nUnterschrift des Grundstückseigentümers (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO). Bei \n\neiner Unterschriftsbeglaubigung ist eine Belehrung durch den Notar nicht \n\nvorgesehen (§ 39 BeurkG) und findet in aller Regel auch nicht statt. Ab-\n\ngesehen davon ist auch vom Standpunkt des II. Zivilsenats aus nicht er-\n\nsichtlich, wie einer notariellen Belehrung bei der Grundschuldbestellung, \n\ndie selbstverständlich erst nach Abschluß des Realkreditvertrages erfol-\n\ngen kann, noch eine Schutz- und Warnfunktion zukommen kann. \n\n(2) Auch die zweite Erwägung des II. Zivilsenats in seinen Ent-\n\nscheidungen vom 14. Juni 2004 (II ZR 393/02, WM 2004, 1529, 1531 und \n\nII ZR 407/02, WM 2004, 1536, 1538), mit der er §§ 171 ff. BGB für nicht \n\nanwendbar erklärt, weil der Rechtsschein einer wirksamen Vollmacht den \n\neinzelnen Anlegern mangels eines Vertrauensverhältnisses zwischen \n\nTreuhänder und Anleger nicht zugerechnet werden könne, entbehrt einer \n\ngesetzlichen Verankerung und ist mit grundlegenden Prinzipien des Ver-\n\ntretungsrechts nicht vereinbar. §§ 171 ff. BGB setzen kein irgendwie ge-\n\nartetes Vertrauensverhältnis zwischen dem Vertreter und dem Vertrete-\n\nnen voraus, sondern knüpfen ausschließlich an die Vorlage der vom Ver-\n\ntretenen ausgestellten Vollmachtsurkunde und den guten Glauben des \n\nVertragspartners an die Wirksamkeit der Vollmacht an. Ein Konflikt zwi-\n\nschen dem Interesse des Vertreters und des Vertretenen rechtfertigt \n\nanerkanntermaßen die Anwendung des § 181 BGB nicht (BGHZ 91, 334, \n\n337). Selbst die Übernahme, Verbürgung oder Bestellung einer dingli-\n\nchen Sicherheit durch den Vertreter für eine eigene Schuld zu Lasten \n\ndes Vertretenen wird von § 181 BGB nicht erfaßt (Staudinger/Schilken, \n\nBGB 13. Bearb. § 164 Rdn. 43; MünchKomm/Schramm, BGB 4. Aufl. \n\n§ 181 Rdn. 35; Soergel/Leptien, BGB 13. Aufl. § 181 Rdn. 34; RGRK/ \n\nSteffen, BGB 12. Aufl. § 181 BGB Rdn. 11; Erman/Palm, BGB 11. Aufl. \n\n§ 181 Rdn. 18, 20). Der Schutz des Vertretenen wird vielmehr im Einzel-\n\nfall nur unter den besonderen Voraussetzungen des Mißbrauchs der Ver-\n\ntretungsmacht gewährleistet. Nichts spricht dafür, dies bei Vorlage einer \n\nvom Vertretenen ausgestellten nichtigen Vollmacht durch den Vertreter \n\nim Rahmen der §§ 171 Abs. 1, 172 Abs. 1 BGB anders zu sehen. \n\nOhne in jedem Einzelfall zu treffende Feststellungen kann deshalb \n\nnicht davon ausgegangen werden, die nach dem Anlagekonzept vorge-\n\nsehene Einschaltung und Bevollmächtigung des Treuhänders beruhe \n\nnicht auf einer eigenverantwortlichen Entscheidung des einzelnen Anle-\n\ngers, sondern sei mit Billigung der Bank durch die Initiatoren des Immo-\n\nbilienfondsmodells gegen seinen ausdrücklichen oder mutmaßlichen Wil-\n\nlen ohne ausreichende Wahrung seiner schutzwürdigen Interessen er-\n\nfolgt. Ohne konkrete Feststellungen zu kollusiven Absprachen zwischen \n\nBank, Initiator des Anlagemodells und Treuhänder zum Nachteil des Er-\n\nwerbers, für die hier schon substantiiertes Vorbringen fehlt, kann nicht \n\nohne weiteres unterstellt werden, die Bank wisse, daß der Treuhänder \n\nTeil einer den Erwerber benachteiligenden einheitlichen Vertriebsorgani-\n\nsation sei. \n\nErst recht geht es nicht an, die Regelungen der §§ 171 ff. BGB in \n\nsolchen Fällen einfach für nicht anwendbar zu erklären. Zwar kann eine \n\nGüterabwägung dazu führen, daß die Schutzinteressen des Vollmacht-\n\ngebers ausnahmsweise höher zu bewerten sind als die des auf die Voll-\n\nmachtskundgabe vertrauenden Vertragspartners, etwa weil die Voll-\n\nmachtsurkunde dem Vollmachtgeber entwendet worden \n\nist \n\n(vgl. \n\nBGHZ 65, 13 ff.). Davon kann indes bei Anlegern wie den Beklagten, die \n\nsich zum Erwerb einer Eigentumswohnung entschließen, um Steuern zu \n\nsparen, und die sich um die dafür erforderlichen Geschäfte ebenso wenig \n\nkümmern wollen wie um die Verwaltung und Vermietung der Wohnung, \n\nsondern alles in fremde Hände legen und einer Geschäftsbesorgerin \n\ndeshalb eine notariell beurkundete Vollmacht erteilen, keine Rede sein. \n\nWenn solche Anleger davon absehen, das Anlageobjekt mit einem Inve-\n\nstitionsvolumen von hier immerhin 118.100 DM sorgfältig zu prüfen, und \n\nsich dieses nicht rechnet, etwa weil Steuervorteile oder Mieten aus wel-\n\nchen Gründen auch immer nicht in dem prognostizierten Umfang zu er-\n\nzielen sind, die Eigentumswohnung überteuert ist oder der erhoffte Wert-\n\nzuwachs nicht eintritt, so kann dies nicht zu Lasten der kreditgebenden \n\nBank gehen. Das Kreditverwendungsrisiko hat allein der Darlehensneh-\n\nmer zu tragen, es darf nicht auf die kreditgebende Bank, die mit dem Bo-\n\nnitätsrisiko des Darlehensnehmers belastet ist, abgewälzt werden (vgl. \n\nSenatsurteil vom 27. Januar 2004 - XI ZR 37/03, WM 2004, 620, 623). \n\n(3) Einer Vorlage an den Großen Senat für Zivilsachen nach § 132 \n\nAbs. 2 GVG bedarf es nicht, da es sich bei den Erwägungen des \n\nII. Zivilsenats um obiter dicta handelt und für die Kreditfinanzierung von \n\nImmobilien, wie dargelegt, zum Teil andere Bestimmungen gelten als für \n\ndie Finanzierung von Immobilienfondsbeteiligungen. Unter Berücksichti-\n\ngung dessen sowie aller Umstände des Falles ist zur Zeit auch die von \n\nder Revision angeregte Vorlage nach § 132 Abs. 4 GVG nicht veranlaßt. \n\nbb) Der danach anwendbare § 172 Abs. 1 BGB setzt voraus, daß \n\nder Klägerin spätestens bei Abschluß der Darlehensverträge eine Ausfer-\n\ntigung der die Geschäftsbesorgerin als Vertreterin der Beklagten auswei-\n\nsenden notariellen Vollmachtsurkunde vorlag (st.Rspr., vgl. BGHZ 102, \n\n60, 63; zuletzt Senatsurteile vom 20. April 2004 - XI ZR 164/03, \n\nWM 2004, 1227, 1228 und XI ZR 171/03, WM 2004, 1230, 1232 \n\nm.w.Nachw.). Das war hier nach den Feststellungen des Berufungsge-\n\nrichts der Fall. \n\n(1) Dabei genügt in Fällen der vorliegenden Art, wie der Senat \n\nnach Erlaß des Berufungsurteils entschieden und näher dargelegt hat \n\n(Urteil vom 16. März 2004 - XI ZR 60/03, WM 2004, 1127, 1128), entge-\n\ngen der Auffassung der Revision die Vorlage der in dem notariell beur-\n\nkundeten Geschäftsbesorgungsvertrag enthaltenen Vollmacht; der Vor-\n\nlage einer Ausfertigung der notariell beurkundeten Annahme des Ver-\n\ntragsantrags der Erwerber durch die Geschäftsbesorgerin bedarf es \n\nebensowenig wie der Vorlage der Stammurkunde, auf die in dem Antrag \n\nder Erwerber auf Abschluß eines Geschäftsbesorgungsvertrages Bezug \n\ngenommen worden ist, da die der Geschäftsbesorgerin erteilte Voll-\n\nmacht, die ausdrücklich auch Darlehensverträge umfaßt, ohne die \n\nStammurkunde verständlich und ausreichend bestimmt ist. Die Ausfüh-\n\nrungen der Revision geben zu einer anderen Beurteilung keinen Anlaß. \n\n(2) Daß der Klägerin bei Abschluß der Darlehensverträge vom \n\n18. August/30. November 1992 und vom 18./30. November 1993 eine \n\nAusfertigung der Vollmachtsurkunde vom 17. Juli 1992 vorgelegen hat, \n\nhat das Berufungsgericht nach Inaugenscheinnahme der Originalurkun-\n\nden der Darlehensverträge aufgrund der Aussagen der von ihm vernom-\n\nmenen Zeugen in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise als \n\nbewiesen angesehen. Die gegen diese tatrichterliche Würdigung erhobe-\n\nnen Verfahrensrügen der Revision hat der Senat geprüft, aber nicht für \n\ndurchgreifend erachtet (§ 564 Satz 1 ZPO). \n\ncc) Entgegen der Auffassung der Revision ist es der Klägerin auch \n\nnicht verwehrt, sich auf den Gutglaubensschutz nach § 171 Abs. 1, § 172 \n\nAbs. 1 BGB zu berufen, weil sich ihr anhand des Inhalts der Vollmachts-\n\nurkunde schon im August 1992 die Nichtigkeit der der Geschäftsbesorge-\n\nrin erteilten Vollmacht hätte aufdrängen müssen. Zwar wird der gute \n\nGlaube an den gemäß §§ 171, 172 BGB gesetzten Rechtsschein nach \n\n§ 172 Abs. 2, § 173 BGB nur geschützt, wenn der Vertragspartner den \n\nMangel der Vertretungsmacht bei der Vornahme des Rechtsgeschäfts \n\nnicht kennt oder kennen muß. Dabei kommt es aber, was die Revision \n\nverkennt, nach dem eindeutigen Wortlaut des Gesetzes nicht auf die \n\nKenntnis oder das Kennenmüssen der den Mangel der Vertretungsmacht \n\nbegründenden Umstände an, sondern auf die Kenntnis oder das Ken-\n\nnenmüssen des Mangels der Vertretungsmacht selbst (Senatsurteile vom \n\n3. Juni 2003 - XI ZR 289/02, WM 2003, 1710, 1712, vom 2. Dezember \n\n2003 - XI ZR 53/02, WM 2004, 417, 421, vom 16. März 2004 - XI ZR \n\n60/03, WM 2004, 1127, 1128 und vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, \n\nWM 2004, 1221, 1224). \n\nDas Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, daß es daran \n\nfehlt. Entgegen der Ansicht der Revision konnten alle Beteiligten den \n\nVerstoß des Geschäftsbesorgungsvertrages und der Vollmacht gegen \n\ndas Rechtsberatungsgesetz damals nicht erkennen. Zwar darf sich ein \n\nVertragsgegner rechtlichen Bedenken, die sich gegen die Wirksamkeit \n\nder Vollmacht ergeben, nicht verschließen. Dabei sind an eine Bank, die \n\nüber rechtlich versierte Fachkräfte verfügt, strengere Sorgfaltsanforde-\n\nrungen zu stellen, als an einen juristisch nicht vorgebildeten Durch-\n\nschnittsbürger (BGH, Urteile vom 8. November 1984 - III ZR 132/83, \n\nWM 1985, 10, 11 und vom 10. Januar 1985 - III ZR 146/83, WM 1985, \n\n596, 597). Allerdings dürfen auch im Rahmen des § 173 BGB die Anfor-\n\nderungen an eine Bank nicht überspannt werden (BGH, Urteil vom \n\n8. November 1984 aaO). Der Vorwurf fahrlässigen Verhaltens kann der \n\nBank danach nur gemacht werden, wenn sie aus den ihr vorgelegten Un-\n\nterlagen den rechtlichen Schluß ziehen mußte, daß die Vollmacht un-\n\nwirksam war (BGH, Urteil vom 10. Januar 1985 - III ZR 146/83 aaO). Da-\n\nvon kann im Jahr 1992 keine Rede sein (vgl. BGH, Urteil vom 8. Oktober \n\n2004 - V ZR 18/04, Umdruck S. 14 f.), zumal die Vollmacht notariell be-\n\nurkundet war (BGH, Urteil vom 8. November 1984 - III ZR 132/83, \n\nWM 1985, 10, 11) und 1994 nicht einmal ein Notar Bedenken gegen die \n\nWirksamkeit der Vollmacht haben mußte (BGHZ 145, 265, 275 ff.). Den \n\nvor dem Jahr 2000 ergangenen Entscheidungen des Bundesgerichtsho-\n\nfes ließ sich nichts entnehmen, was für einen Verstoß eines umfassen-\n\nden Treuhand- oder Geschäftsbesorgungsvertrages und der mit ihm ver-\n\nbundenen Vollmacht des Treuhänders/Geschäftsbesorgers gegen Art. 1 \n\n§ 1 RBerG i.V. mit § 134 BGB gesprochen hätte (st.Rspr., vgl. zuletzt die \n\nNachweise in den Senatsurteilen vom 16. März 2004 - XI ZR 60/03, \n\nWM 2004, 1127, 1128 und vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, \n\n1221, 1224; BGH, Urteile vom 14. Juni 2004 - II ZR 393/02, WM 2004, \n\n1529, 1531 und \n\nII ZR 407/02, WM 2004, 1536, 1538 sowie vom \n\n8. Oktober 2004 - V ZR 18/04 aaO). \n\nEntgegen der Auffassung der Revision war die Klägerin auch nicht \n\netwa zu einer eingehenden Prüfung der Vereinbarkeit der Vorgehenswei-\n\nse der Geschäftsbesorgerin mit dem Rechtsberatungsgesetz verpflichtet. \n\nDa im Rahmen der §§ 172, 173 BGB keine allgemeine Überprüfungs- \n\nund Nachforschungspflicht besteht (Senat, BGHZ 144, 223, 230 und Ur-\n\nteile vom 2. Mai 2000 - XI ZR 108/99, WM 2000, 1247, 1250 sowie vom \n\n18. September 2001 - XI ZR 321/00, WM 2001, 2113, 2115), mußte die \n\nKlägerin - wie die Revisionserwiderung zu Recht ausführt - nicht nach bis \n\ndahin in Rechtsprechung und Literatur unentdeckten rechtlichen Proble-\n\nmen suchen. \n\ndd) Damit erweist sich zugleich die weitere Annahme der Revision \n\nals unzutreffend, die Klägerin könne sich auf Rechtsscheingesichtspunk-\n\nte nicht berufen, weil sie - wie die Beklagten geltend gemacht haben - an \n\nder gesetzwidrigen Tätigkeit der Geschäftsbesorgerin mitgewirkt habe. \n\nEine etwaige Mitwirkung der Bank an der unerlaubten Rechtsbesorgung \n\nschließt den Gutglaubensschutz nach §§ 171 ff. BGB nicht aus, wenn der \n\nVerstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz seinerzeit - wie hier - von \n\nden Beteiligten nicht zu erkennen war (Senatsurteile vom 2. Dezember \n\n2003 - XI ZR 53/02, WM 2004, 417, 421 und vom 16. März 2004 - XI ZR \n\n60/03, WM 2004, 1127, 1128). \n\n2. Die Darlehensverträge sind auch nicht ihrerseits wegen Versto-\n\nßes gegen Art. 1 § 1 RBerG gemäß § 134 BGB nichtig, weil - wie die Re-\n\nvision geltend macht - die Klägerin in einer Weise mit der Geschäftsbe-\n\nsorgerin zusammengearbeitet habe, daß ihre Tätigkeit als Beteiligung an \n\nder unerlaubten Rechtsbesorgung angesehen werden müsse. Das ist \n\nnach der Rechtsprechung des Senats, von der auch die Revision aus-\n\ngeht, nur der Fall, wenn sich der Darlehensvertrag als wirtschaftliches \n\nTeilstück zur Erreichung eines verbotenen Gesamtzwecks darstellt. Da-\n\nvon kann, wie der Senat bereits in seinen Urteilen vom 3. Juni 2003 \n\n(XI ZR 289/02, WM 2003, 1710, 1712 f.), vom 16. März 2004 (XI ZR \n\n60/03, WM 2004, 1127, 1129) und vom 23. März 2004 (XI ZR 194/02, \n\nWM 2004, 1221, 1224) im einzelnen dargelegt hat, bei einem kreditfinan-\n\nzierten Immobilienerwerb zu Steuersparzwecken anders als bei den so-\n\ngenannten \"Unfallhilfefällen\" in aller Regel keine Rede sein (ebenso für \n\nden im Rahmen eines Steuersparmodells abgeschlossenen Immobilien-\n\nkaufvertrag: BGH, Urteil vom 8. Oktober 2004 - V ZR 18/04, Umdruck \n\nS. 15 ff.). Die Ausführungen der Revision geben zu einer anderen Beur-\n\nteilung keinen Anlaß. Die von der Revision angeregte Vorlage an den \n\nGroßen Senat für Zivilsachen gemäß § 132 Abs. 2 und 3 GVG ist nicht \n\nveranlaßt; die Rechtsprechung des Senats weicht von der des I., III. und \n\nVI. Zivilsenats ersichtlich nicht ab. \n\n3. Zu Recht hat das Berufungsgericht schließlich Schadensersatz-\n\nansprüche der Beklagten gegen die Klägerin wegen Verletzung vorver-\n\ntraglicher Aufklärungspflichten verneint. \n\na) Wie auch die Revision nicht verkennt, ist eine kreditgebende \n\nBank nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei steu-\n\nersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risiko-\n\naufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen \n\nVoraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, daß \n\ndie Kunden entweder selbst über die notwendigen Kenntnisse und Erfah-\n\nrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient \n\nhaben. Nur ausnahmsweise können sich Aufklärungs- und Hinweispflich-\n\nten aus den besonderen Umständen des Einzelfalls ergeben. Dies kann \n\nder Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der \n\nDurchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kredit-\n\ngeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen \n\nRisiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kun-\n\nden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zu-\n\nsammenhang mit der Kreditgewährung sowohl an den Bauträger als auch \n\nan die einzelnen Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte ver-\n\nwickelt oder wenn sie in bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens ei-\n\nnen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und \n\ndies auch erkennen kann (st.Rspr., vgl. zuletzt die Nachweise in dem \n\nSenatsurteil vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225). \n\nb) Solche besonderen Umstände hat das Berufungsgericht rechts-\n\nfehlerfrei nicht festgestellt. Auch die Revision zeigt sie nicht auf. \n\naa) Ihr Einwand, der Klägerin sei bekannt gewesen, daß die Ge-\n\nschäftsbesorgerin als Initiatorin des Bauvorhabens eigene Interessen \n\nverfolgt habe, die - wie die Beklagten behaupten - im Gegensatz zu de-\n\nnen der Erwerber gestanden hätten, genügt zur Begründung einer Auf-\n\nklärungspflicht wegen eines für die Klägerin erkennbaren konkreten Wis-\n\nsensvorsprungs nicht. Wie auch die Revision nicht verkennt, muß sich \n\nder haftungsbegründende konkrete Wissensvorsprung auf die speziellen \n\nRisiken des finanzierten Projekts beziehen. Das Risiko mangelnder Neu-\n\ntralität der Treuhänderin vermag daher allenfalls dann ein aufklärungs-\n\npflichtiges spezielles Risiko des finanzierten Projekts zu begründen, \n\nwenn der Bank zugleich bekannt ist, daß es sich zum Nachteil des Kre-\n\nditnehmers in den Konditionen des finanzierten Projekts niedergeschla-\n\ngen hat (Senatsurteil vom 3. Juni 2003 - XI ZR 289/02, WM 2003, 1710, \n\n1713). Das war hier nach den Feststellungen des Berufungsgerichts \n\nnicht der Fall. Aufgrund des eingeholten Sachverständigengutachtens ist \n\nes vielmehr zu dem Ergebnis gelangt, daß die Beklagten die Wohnung \n\nnicht zu einem wesentlich überhöhten Preis erworben haben. Die gegen \n\ndiese tatrichterliche Feststellung erhobenen Verfahrensrügen der Revisi-\n\non hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet (§ 564 \n\nSatz 1 ZPO). \n\nbb) Auch die angebliche Kenntnis der Klägerin davon, daß die pro-\n\njektierte Miete am Markt nicht nachhaltig erzielbar sein werde, rechtfer-\n\ntigt entgegen der Auffassung der Revision nicht die Annahme einer Haf-\n\ntung aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden wegen eines zur Auf-\n\nklärung verpflichtenden konkreten Wissensvorsprungs. Die Revisionser-\n\nwiderung weist zu Recht darauf hin, die Klägerin habe nicht davon aus-\n\ngehen müssen, daß die Beklagten auf die nachhaltige Erzielbarkeit des \n\ngenannten Mietzinses vertraut hätten. Der Verkaufsprospekt, dessen \n\nKenntnis die Klägerin bei den Beklagten voraussetzen durfte, enthält den \n\nausdrücklichen Hinweis, daß die erzielbare Miete nach Ablauf der Miet-\n\ngarantie die garantierte Miete unterschreiten könne (vgl. Senatsurteil \n\nvom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225). \n\nIII. \n\nDie Revision war somit zurückzuweisen. \n\nNobbe Müller Joeres \n\n Wassermann Mayen","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2003/XI_ZR_315-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-11-09/xi-zr-315-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 172","ref_norm":"172","n":12},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 171","ref_norm":"171","n":10},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 173","ref_norm":"173","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 134","ref_norm":"134","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 181","ref_norm":"181","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 564","ref_norm":"564","n":2},{"jurabk":"GVG","ref":"§ 132","ref_norm":"132","n":2},{"jurabk":"BeurkG","ref":"§ 39","ref_norm":"39","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 873","ref_norm":"873","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 164","ref_norm":"164","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 311b","ref_norm":"311b","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 313","ref_norm":"313","n":1},{"jurabk":"GBO","ref":"§ 19","ref_norm":"19","n":1},{"jurabk":"GBO","ref":"§ 29","ref_norm":"29","n":1},{"jurabk":"BeurkG","ref":"§ 17","ref_norm":"17","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2003/XI_ZR_315-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2003/XI_ZR_315-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-11-09/xi-zr-315-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2003/XI_ZR_315-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:06:58.081202+00:00"}}