{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XI_ZS/2003/XI_ZR_294-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XI. Zivilsenat","decided":"2005-04-05","aktenzeichen":"XI ZR 294/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 765 MaBV § 7 Eine Bürgschaft gemäß § 7 MaBV sichert den Rückgewähranspruch des Erwer- bers nach einem mit dem Bauträger geschlossenen Aufhebungsvertrag auch dann, wenn die Gründe für die Nichtdurchführung des Bauvorhabens in der Sphä- re des Erwerbers liegen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXI ZR 294/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n5. April 2005 \nHerrwerth, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: ja \n\nBGHR: ja \n_____________________ \n\nBGB § 765 \nMaBV § 7 \n\nEine Bürgschaft gemäß § 7 MaBV sichert den Rückgewähranspruch des Erwer-\n\nbers nach einem mit dem Bauträger geschlossenen Aufhebungsvertrag auch \n\ndann, wenn die Gründe für die Nichtdurchführung des Bauvorhabens in der Sphä-\n\nre des Erwerbers liegen. \n\nBGH, Urteil vom 5. April 2005 - XI ZR 294/03 - KG Berlin \n LG Berlin \n\nDer XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Ver-\n\nhandlung vom 5. April 2005 durch die Richter Dr. Joeres, Dr. Müller, \n\nDr. Wassermann, Dr. Appl und Dr. Ellenberger \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil des \n\n21. Zivilsenats des Kammergerichts \n\nin Berlin vom \n\n1. August 2003 im Kostenpunkt und insoweit aufgeho-\n\nben, als der von dem Kläger hilfsweise geltend ge-\n\nmachte Bürgschaftsanspruch (§ 7 MaBV) abgewiesen \n\nworden ist. \n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen \n\nVerhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten \n\ndes Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zu-\n\nrückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDer Kläger, Insolvenzverwalter über das Vermögen der M. \n\n AG (im folgenden: Schuldnerin) nimmt die beklagte Bank \n\nwegen der Verwertung von Sicherheiten, hilfsweise aus einer Bürgschaft \n\ngemäß § 7 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) in Anspruch. Dem \n\nliegt - soweit für das Revisionsverfahren bedeutsam - folgender Sach-\n\nverhalt zugrunde: \n\nIm Dezember 1996 schloß die Be. -Fonds \n\n 5. GbR (im folgenden: 5. GbR) mit der \n\nW. GmbH einen notariellen Grundstückskaufver-\n\ntrag mit Bauerrichtungsverpflichtung betreffend ein Mehrfamilienhaus \n\nzum Preis von 3.421.100 DM. Der Kaufpreis war entsprechend den Be-\n\nstimmungen der MaBV nach Baufortschritt zu zahlen. Aus steuerlichen \n\nGründen zahlte die 5. GbR den Kaufpreis im voraus und schloß zum \n\nZweck der Zwischenfinanzierung mit der Rechtsvorgängerin der Beklag-\n\nten (im folgenden: Beklagte) am 19./23. Dezember 1996 zwei Darlehens-\n\nverträge über zusammen 4.080.000 DM. Als Sicherheit für die Kaufpreis-\n\nzahlung stellte die W. GmbH der 5. GbR eine \n\nBürgschaft der Beklagten gemäß § 7 MaBV über 3.352.700 DM \"für die \n\nAnsprüche des Käufers gegen den Verkäufer auf Rückgewähr oder Aus-\n\nzahlung der vorgenannten Vermögenswerte\". Die 5. GbR gab am \n\n13. Januar 1997 zur Sicherung der Zwischenkredite eine Verpfändungs-\n\nerklärung betreffend ihre etwaigen Ansprüche auf Rückgewähr von Ver-\n\nmögenswerten im Sinne von § 7 MaBV einschließlich der Ansprüche aus \n\nhierfür gestellten Bürgschaften zugunsten der Beklagten ab. \n\nMit der Bauausführung wurde als Generalunternehmerin die mitt-\n\nlerweile insolvente B. GmbH, eine 100%ige Tochtergesellschaft der \n\nSchuldnerin, beauftragt. Da es der 5. GbR nicht gelang, genügend Anle-\n\nger zu \n\nfinden, übernahmen die an dem Großauftrag \n\ninteressierte \n\nB. GmbH und die Schuldnerin gegenüber der 5. GbR im Mai/Juni 1997 \n\nPlazierungsgarantien in Höhe von insgesamt 1.100.150 DM, die ihrer-\n\nseits durch Festgelder und Bürgschaften gesichert waren. Die 5. GbR \n\nverpfändete ihre Ansprüche aus den Plazierungsgarantien zur Sicherung \n\nder Zwischenfinanzierung der Beklagten. Da auch in der Folgezeit nicht \n\ngenug Fondsinvestoren gewonnen werden konnten und die 50%ige Son-\n\nder-AfA für Bauvorhaben in den neuen Ländern vor dem Auslaufen \n\nstand, hoben die 5. GbR und die W. GmbH am \n\n21. Dezember 1998 den Grundstückskaufvertrag vom Dezember 1996 \n\nauf. Nach Auflösung der 5. GbR kündigte die Beklagte die gewährten \n\nZwischenkredite und verwertete unter anderem von der B. GmbH und \n\nder Schuldnerin gestellte Sicherheiten in Höhe von 720.200 DM. Mit Ver-\n\ntrag vom 29. März 1999 traten die Gesellschafter der 5. GbR den Kauf-\n\npreisrückzahlungsanspruch der 5. GbR gegen die zwischenzeitlich insol-\n\nvent gewordene W. GmbH \n\nin Höhe von \n\n720.200 DM einschließlich der nach § 7 MaBV gewährten Bürgschaft an \n\ndie B. GmbH und die Schuldnerin ab. \n\nDer Kläger nimmt die Beklagte aus eigenem Recht der Schuldnerin \n\nund aus abgetretenem Recht der B. GmbH auf Zahlung von 720.200 DM \n\nnebst Zinsen in Anspruch. \n\nDas Landgericht hat der Klage in Höhe von 632.406,85 DM nebst \n\nZinsen stattgegeben. Das Berufungsgericht hat sie insgesamt abgewie-\n\nsen. Mit der - vom Senat nur hinsichtlich des Bürgschaftsanspruchs (§ 7 \n\nMaBV) zugelassenen - Revision verfolgt der Kläger den Zahlungsan-\n\nspruch in voller Höhe weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision ist begründet. Sie führt im Umfang der Zulassung zur \n\nAufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sa-\n\nche an das Berufungsgericht. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat - soweit in der Revisionsinstanz noch \n\nvon Bedeutung - im wesentlichen ausgeführt, der Schuldnerin stünden \n\nkeine Ansprüche gegen die Beklagte aus der von dieser übernommenen \n\nMaBV-Bürgschaft zu. Zwar habe die 5. GbR der B. GmbH und der \n\nSchuldnerin am 29. März 1999 ihren Anspruch aus dem Aufhebungsver-\n\ntrag gegen die W. GmbH auf Rückzahlung des \n\nKaufpreises abgetreten. Dieser Kaufpreisrückzahlungsanspruch werde \n\njedoch nicht durch die MaBV-Bürgschaft gesichert. Dem Schutzzweck \n\ndes § 7 MaBV unterfielen nämlich nur solche Ansprüche des Erwerbers, \n\ndie auf einer vom Bauträger zu vertretenden Leistungsstörung beruhten. \n\nNur wenn ein Bauträger seine vertraglichen Pflichten ganz oder teilweise \n\nnicht oder schlecht erfülle, sei der Erwerber schutzwürdig. Beruhe hin-\n\ngegen das Scheitern des Bauprojektes auf dem wirtschaftlichen Unver-\n\nmögen des Erwerbers und werde deshalb der Kaufvertrag einvernehm-\n\nlich aufgehoben, sei dessen Rückzahlungsanspruch nicht von einer \n\nBürgschaft nach § 7 MaBV gesichert. Außerdem sei das Bauvorhaben \n\nbei Abschluß des Aufhebungsvertrages bereits teilweise errichtet gewe-\n\nsen. Da die 5. GbR demnach eine Leistung erhalten habe, habe sich ihre \n\ndurch die Bürgschaft gesicherte Forderung entsprechend reduziert. \n\nII. \n\nDiese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Überprüfung nicht \n\nstand. \n\n1. Das Berufungsgericht hat den Sicherungsumfang einer Bürg-\n\nschaft nach § 7 MaBV verkannt. Diese sichert den vom Käufer nach der \n\nAufhebung des Kauf- und Bauerrichtungsvertrages geltend gemachten \n\nAnspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung des \n\nKaufpreises. \n\nDer Haftungsumfang der von der Beklagten übernommenen Bürg-\n\nschaft ist anhand des Wortlauts der Bürgschaftserklärung und ihres unter \n\nBerücksichtigung des § 7 MaBV zu ermittelnden Schutzzweckes zu be-\n\nstimmen. \n\na) Nach ihrem Wortlaut sichert die Bürgschaft alle etwaigen An-\n\nsprüche des Käufers gegen den Verkäufer auf Rückgewähr oder Auszah-\n\nlung der von ihm geleisteten Vorauszahlung. Irgendeine Beschränkung \n\nauf bestimmte Ansprüche des Käufers ist dem Wortlaut der Bürgschaft \n\nnicht zu entnehmen. Entscheidend ist vielmehr, daß dem Käufer, gleich \n\naus welchem Grund, ein Anspruch auf Rückgewähr seiner Vorauszah-\n\nlung zusteht. Deshalb umfaßt der Wortlaut auch Ansprüche auf Rückzah-\n\nlung der Vorauszahlung, die sich aus einer einvernehmlichen Aufhebung \n\ndes Kauf- und Bauerrichtungsvertrages ergeben (BGH, Urteil vom \n\n30. September 2004 - VII ZR 458/02, WM 2004, 2386, 2388, für BGHZ \n\nvorgesehen; Grziwotz ZflR 2004, 985; Riemenschneider, in: Grziwotz/ \n\nKoeble, Handbuch Bauträgerrecht 3. Teil Rdn. 613 S. 414). Daß der Auf-\n\nhebungsvertrag hier, anders als in dem dem Urteil vom 30. September \n\n2004 - VII ZR 458/02, WM 2004, 2386 ff., für BGHZ vorgesehen, zugrun-\n\nde liegenden Fall, nicht der Umsetzung eines Rücktrittsrechts des Käu-\n\nfers gemäß § 326 BGB a.F. diente, sondern den Finanzierungsschwie-\n\nrigkeiten des Käufers und dem Auslaufen der Sonder-AfA Rechnung \n\ntrug, ist nach dem Wortlaut der Bürgschaftserklärung unerheblich. \n\nb) Auch der Schutzzweck der Bürgschaft spricht für die Einbezie-\n\nhung des Rückzahlungsanspruchs gemäß § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB \n\nin den Haftungsumfang der Bürgschaft. Der Schutzzweck ist, da es sich \n\nausdrücklich um eine \"Bürgschaft gemäß § 7 MaBV\" handelt, anhand \n\ndieser Vorschrift zu bestimmen (Senat BGHZ 151, 147, 151 f.). \n\naa) Durch die nach § 7 Abs. 1 MaBV vom Bauträger zu stellende \n\nBankbürgschaft soll der Käufer einen angemessenen Ausgleich für die \n\nvon ihm eingegangene Verpflichtung erhalten, die Vergütung für das her-\n\nzustellende Werk sofort und nicht erst, entsprechend der gesetzlichen \n\nRegelung des § 641 Abs. 1 Satz 1 BGB, bei Abnahme oder, wie es § 3 \n\nAbs. 2 MaBV gestattet, in Raten entsprechend dem Baufortschritt zu ent-\n\nrichten. Die Vorleistungspflicht benachteiligt den Käufer, weil er die Mög-\n\nlichkeit verliert, sein gesetzliches Leistungsverweigerungsrecht gemäß \n\n§ 320 BGB geltend zu machen oder mit (Schadensersatz-)Ansprüchen \n\naufzurechnen, wenn der Bauträger nicht oder schlecht erfüllt (Senat \n\nBGHZ 151, 147, 152). Zudem trägt der Erwerber bis zur Fertigstellung \n\ndas Risiko, daß der Bauträger leistungs- und zahlungsunfähig wird. § 7 \n\nMaBV soll diese Nachteile ausgleichen und sicherstellen, daß der Käufer \n\nentweder die zugesagten Leistungen des Bauträgers oder die Rückzah-\n\nlung seiner eingesetzten Mittel erhält (Marcks, MaBV 7. Aufl. § 7 Rdn. 7). \n\nbb) Der auf den Ausgleich des Vorleistungsrisikos gerichtete \n\nSchutzzweck des § 7 MaBV erfordert demnach die Einbeziehung vertrag-\n\nlicher und gesetzlicher Rückgewähransprüche, die aufgrund einer Vorlei-\n\nstung des Käufers bestehen, in den Haftungsumfang der Bürgschaft. Ein \n\netwaiges Verschulden oder Vertretenmüssen des Bauträgers für die \n\nNichtdurchführung des Bauvorhabens ist hingegen keine Tatbestands-\n\nvoraussetzung für einen Bürgschaftsanspruch gemäß § 7 MaBV. So kön-\n\nnen z.B. Auftraggeber und Bauträger nachträglich übereinkommen, den \n\nVertrag nicht mehr durchzuführen, ohne daß eine der Vertragsparteien \n\nhierfür einen Anlaß gesetzt hat. Auch können bereicherungsrechtliche \n\nRückgewähransprüche daraus resultieren, daß der Bauvertrag aus for-\n\nmellen, von keiner Partei zu vertretenden Gründen nichtig ist (vgl. OLG \n\nMünchen BauR 1998, 1104, 1105; Bergmeister/Reiß, MaBV für Bauträ-\n\nger, 4. Aufl. S. 167). Ebenso wie in anderen Vorleistungsfällen trägt der \n\nKäufer auch hier das Risiko der Insolvenz des Bauträgers und der Durch-\n\nsetzbarkeit der gegen ihn gerichteten Ansprüche. Dies gilt auch dann, \n\nwenn die Vertragsaufhebung nicht der Umsetzung eines Rücktrittsrechts \n\ndes Käufers wegen einer vom Bauträger zu vertretenden Leistungsstö-\n\nrung dient, sondern die Gründe der Vertragsaufhebung - wie hier - in der \n\nSphäre des Käufers liegen. Nur wenn - wofür hier nichts ersichtlich ist - \n\nErwerber und Bauträger den Bürgschaftsfall einvernehmlich bewußt zum \n\nNachteil des Bürgen herbeiführen, kommt eine Einschränkung der Bür-\n\ngenhaftung gemäß §§ 826, 242 BGB in Betracht (vgl. Senat, Urteil vom \n\n27. Januar 2004 - XI ZR 111/03, WM 2004, 724, 726). \n\nEiner solchen Bestimmung des Haftungsumfangs einer MaBV-\n\nBürgschaft steht die bisherige Senatsrechtsprechung nicht entgegen. \n\nSoweit in früheren Urteilen für das Entstehen des Bürgschaftsanspru-\n\nches eine (teilweise) Nicht- oder Schlechterfüllung der kauf- oder werk-\n\nvertraglichen Pflichten des Bauträgers vorausgesetzt wurde (Senat \n\nBGHZ 151, 147, 151 und Urteile vom 22. Oktober 2002 - XI ZR 393/01, \n\nWM 2002, 2411, 2412, vom 21. Januar 2003 - XI ZR 145/02, WM 2003, \n\n485, 486 und vom 11. März 2003 - XI ZR 196/02, BKR 2003, 427, 428), \n\nergab sich aus dieser Vertragsstörung für den in Vorleistung getretenen \n\nErwerber die Gefahr, im Falle der Insolvenz des Bauträgers nicht das zu \n\nerhalten, was ihm nach dem Bauträgervertrag zustand (vgl. Senat, Urteil \n\nvom 11. März 2003 - XI ZR 196/02, BKR 2003, 427, 428). Diese Gefahr \n\nist gleichermaßen dann gegeben, wenn - wie hier - der bereits in Vorlei-\n\nstung getretene Erwerber infolge der Vertragsaufhebung seinen An-\n\nspruch auf die Gegenleistung verliert. \n\n2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die durch \n\ndie Bürgschaft gesicherte Forderung nicht dadurch reduziert worden, daß \n\ndie 5. GbR durch die teilweise Errichtung des Bauvorhabens eine Lei-\n\nstung des Bauträgers erhalten hat. Da das Berufungsgericht weder den \n\nkonkreten Bautenstand noch die Übereignung des Grundstücks an die \n\n5. GbR oder auch nur die Eintragung bzw. Beantragung einer Auflas-\n\nsungsvormerkung zu deren Gunsten festgestellt hat, kann von einer mit \n\nder Vorleistung der 5. GbR zu saldierenden Gegenleistung des Bauträ-\n\ngers nicht ausgegangen werden. Die Bauleistungen des Bauträgers kön-\n\nnen auch nicht als Entreicherung (§ 818 Abs. 3 BGB) angesehen wer-\n\nden, weil nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht auszu-\n\nschließen ist, daß der Bauträger das Bauvorhaben auf einem in seinem \n\nEigentum stehenden Grundstück errichtet hat. \n\nIII. \n\nDas Berufungsurteil war daher im genannten Umfang aufzuheben \n\n(§ 562 Abs. 1 ZPO) und die Sache zur neuen Verhandlung und Entschei-\n\ndung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). \n\nDieses wird Feststellungen zur Höhe des der B. GmbH und der Schuld-\n\nnerin am 29. März 1999 abgetretenen und durch die MaBV-Bürgschaft \n\ngesicherten Rückzahlungsanspruches zu treffen und aufzuklären haben, \n\nob die 5. GbR bei Verpfändung ihrer Rückgewähransprüche an die Be-\n\nklagte am 13. Januar 1997 wirksam vertreten war und in welcher Höhe \n\nsich der Rückzahlungsanspruch der 5. GbR gegebenenfalls durch eine \n\nEinziehung eines Teilbetrages der verpfändeten Forderung durch die Be-\n\nklagte reduziert hat. \n\nJoeres Müller Wassermann \n\n Appl Ellenberger","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2003/XI_ZR_294-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-04-05/xi-zr-294-03","cited_norms":[{"jurabk":"GewO§34cDV","ref":"§ 7","ref_norm":"7","n":15},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 812","ref_norm":"812","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 326","ref_norm":"326","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 641","ref_norm":"641","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 818","ref_norm":"818","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 826","ref_norm":"826","n":1},{"jurabk":"GewO§34cDV","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 320","ref_norm":"320","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2003/XI_ZR_294-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2003/XI_ZR_294-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-04-05/xi-zr-294-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2003/XI_ZR_294-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:38:38.004749+00:00"}}