{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XI_ZS/2002/XI_ZR_288-02","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XI. Zivilsenat","decided":"2004-03-02","aktenzeichen":"XI ZR 288/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB a.F. §§ 242 Bc, 326 Db, Dc, 553 Ein vertragswidriges Verhalten des Gegners berechtigt im Rahmen eines Dauer- schuldverhältnisses grundsätzlich nicht zur fristlosen Kündigung ohne vorherige Abmahnung, es sei denn die Vertrauensgrundlage der Rechtsbeziehung ist derart erschüttert, daß sie auch durch die Abmahnung nicht wieder hergestellt werden kann.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVerkündet am:\n2. März 2004\nHerrwerth,\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nXI ZR 288/02\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: nein\n\nBGHR: ja\n_____________________\n\nBGB a.F. §§ 242 Bc, 326 Db, Dc, 553\n\nEin vertragswidriges Verhalten des Gegners berechtigt im Rahmen eines Dauer-\n\nschuldverhältnisses grundsätzlich nicht zur fristlosen Kündigung ohne vorherige\n\nAbmahnung, es sei denn die Vertrauensgrundlage der Rechtsbeziehung ist derart\n\nerschüttert, daß sie auch durch die Abmahnung nicht wieder hergestellt werden\n\nkann.\n\nBGH, Urteil vom 2. März 2004 - XI ZR 288/02 - OLG Celle\n LG Hannover\n\nDer XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Ver-\n\nhandlung vom 2. März 2004 durch den Vorsitzenden Richter Nobbe, die\n\nRichter Dr. Müller und Dr. Wassermann, die Richterin Mayen und den\n\nRichter Dr. Appl\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des\n\n16. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom\n\n25. Juni 2002 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entschei-\n\ndung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens,\n\nan das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Kläger begehren die Rückgabe einer Bürgschaftsurkunde, die\n\nsie den Beklagten zur Absicherung von Ansprüchen aus einem Mietga-\n\nrantie- und Mietverwaltungsvertrag übergeben haben. Dem liegt folgen-\n\nder Sachverhalt zugrunde:\n\nMit notariellem Vertrag vom 4. November 1998 erwarben die Be-\n\nklagten von der Ehefrau des Klägers zu 2) ein Wohn- und Geschäftshaus\n\nin W., das die Klägerin zu 1) gemäß notariellem Bauvertrag vom\n\nselben Tag sanieren sollte. In dem ebenfalls an diesem Tag geschlosse-\n\nnen - nicht notariell beurkundeten - Mietgarantie- und Mietverwaltungs-\n\nvertrag verpflichteten sich die Kläger gegenüber den Beklagten, die\n\nVermietung und Verwaltung des Objekts \n\nfür die Dauer bis zum\n\n31. Dezember 2004 zu übernehmen. Zur Absicherung ihrer Verpflichtun-\n\ngen aus diesem Vertrag übergaben sie den Beklagten eine Bürgschafts-\n\nurkunde der Sparkasse M. vom 27. November 1998\n\nüber 48.000 DM. Nachdem die Beklagten am 31. Mai 1999 den Bauver-\n\ntrag mit der Klägerin zu 1) gekündigt, deren Mitarbeiterin Hausverbot\n\nerteilt und in der Folge ein Maklerunternehmen mit der Vermietung des\n\nbetreffenden Objekts beauftragt hatten, kündigten die Kläger ihrerseits\n\nden Mietgarantie- und Mietverwaltungsvertrag am 31. Januar 2000 frist-\n\nlos. Sie verlangen die Rückgabe der Bürgschaftsurkunde und berufen\n\nsich darauf, die Beklagten hätten es ihnen nach der Kündigung des Bau-\n\nvertrages mangels Angabe eines zuverlässigen Fertigstellungstermins\n\nund durch die Einschaltung einer anderen Maklerfirma unmöglich ge-\n\nmacht, verbindliche Verträge mit Mietinteressenten abzuschließen.\n\nDas Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht\n\nhat ihr stattgegeben. Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten\n\nhat der Senat die Revision zugelassen, mit der die Beklagten die Wie-\n\nderherstellung des landgerichtlichen Urteils begehren.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des ange-\n\nfochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Beru-\n\nfungsgericht.\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im\n\nwesentlichen ausgeführt:\n\nDer Mietgarantievertrag sei formgültig. Er sei nicht Bestandteil des\n\nVerpflichtungsgeschäfts zur Übertragung oder zum Erwerb des Grund-\n\nstücks gewesen. Hierfür spreche schon, daß die Parteien den Bau- und\n\nden Grundstückskaufvertrag sowie den Mietgarantievertrag in getrennten\n\nUrkunden niedergelegt hätten. Auch seien die Vertragspartner jeweils\n\nnicht identisch gewesen. Schließlich seien die Parteien selbst bis zum\n\nBerufungsverfahren ausdrücklich von einer selbständigen Verpflichtung\n\nder Kläger zur Vermietung und Verwaltung ausgegangen, die auch un-\n\nabhängig von der Erteilung des Bauauftrags für sich genommen wirt-\n\nschaftlich sinnvoll sein könne. Die Kläger seien aber berechtigt gewesen,\n\nden Mietgarantievertrag fristlos zu kündigen, da sich die Beklagten ver-\n\ntragsuntreu verhalten hätten, als sie eine Maklerfirma mit der Vermietung\n\ndes Objekts beauftragt hätten, ohne den Klägern die Verschiebung des\n\navisierten Fertigstellungstermins sowie das nunmehr zu erwartende Be-\n\nzugsfertigkeitsdatum mitzuteilen. Einer Abmahnung vor der fristlosen\n\nKündigung habe es deshalb nicht bedurft. Die außerordentliche Kündi-\n\ngung sei auch nicht verfristet und außerdem als ordentliche Kündigung\n\nwirksam.\n\nEine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung im Hinblick auf\n\nergänzenden schriftsätzlichen Vortrag der Beklagten hat das Berufungs-\n\ngericht abgelehnt. Die Beklagten hätten im Anschluß an die schriftliche\n\nMitteilung des Vorsitzenden Richters, daß der Senat die fristlose Kündi-\n\ngung entgegen seiner in der mündlichen Verhandlung geäußerten Auf-\n\nfassung doch für möglicherweise gerechtfertigt halte, ausreichend Gele-\n\ngenheit zum Vortrag gehabt.\n\nII.\n\nDiese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Überprüfung jedenfalls\n\nin einem entscheidenden Punkt nicht stand.\n\n1. Aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden sind allerdings die\n\nAusführungen des Berufungsgerichts zur Formgültigkeit des Mietgaran-\n\ntie- und Mietverwaltungsvertrages. Entgegen der Auffassung der Revisi-\n\nonserwiderung war der Vertrag nicht wegen engen Zusammenhangs mit\n\nden beiden am selben Tag abgeschlossenen notariellen Verträgen - dem\n\nBau- und dem Grundstückskaufvertrag - gemäß § 313 Satz 1 BGB a.F.\n\nbeurkundungsbedürftig. Zwar ist auch eine für sich allein nicht formbe-\n\ndürftige Vereinbarung notariell zu beurkunden, wenn sie mit einem von\n\nden Beteiligten beabsichtigten Grundstückserwerb eine rechtliche Einheit\n\nbilden soll (BGHZ 101, 393, 396; BGH, Urteil vom 14. Juli 1994 - IX ZR\n\n110/93, WM 1994, 1711; Senatsurteil vom 22. Oktober 1996 - XI ZR\n\n249/95, WM 1996, 2230, 2231 m.w.Nachw.). Einen solchen Zusammen-\n\nhang hat das Berufungsgericht hier aber nicht festgestellt. Wie es zu\n\nRecht ausgeführt hat, kommt es insoweit entscheidend darauf an, daß\n\ndie Verträge nach den Vorstellungen der Beteiligten untrennbar vonein-\n\nander abhängig sein sollen. Ob ein solches beurkundungsbedürftiges\n\neinheitliches Rechtsgeschäft vorliegt, ist eine Frage der vom Tatrichter\n\nvorzunehmenden Würdigung des Einzelfalles (BGHZ 78, 346, 349; 101,\n\n393, 397 und BGH, Urteil vom 14. Juli 1994 - IX ZR 110/93, aaO, jeweils\n\nm.w.Nachw.). Diese hat das Berufungsgericht angesichts der Niederle-\n\ngung der Verträge in verschiedenen Urkunden (vgl. BGHZ 101, 393, 396)\n\nund angesichts des für die Feststellung des übereinstimmenden Willens\n\nzu berücksichtigenden nachvertraglichen Verhaltens der Parteien (BGH,\n\nUrteile vom 24. Juni 1988 - V ZR 49/87, WM 1988, 1599, 1600 und vom\n\n26. November 1997 - XII ZR 308/95, NJW-RR 1998, 801, 803; BGH, Be-\n\nschluß vom 3. April 2003 - BLw 33/02, Umdruck S. 3) in revisionsrecht-\n\nlich nicht zu beanstandender Weise verneint. Gegen die Annahme des\n\nBerufungsgerichts, die Parteien hätten dadurch, daß sie sich nach der\n\nKündigung des Bauvertrages übereinstimmend auf die rechtliche Unab-\n\nhängigkeit und den Fortbestand des Mietgarantie- und Mietverwaltungs-\n\nvertrags berufen haben, deutlich gemacht, daß nach ihrem Willen die\n\nVerträge nicht miteinander stehen und fallen sollten, ist revisionsrecht-\n\nlich nichts zu erinnern.\n\n2. Von Rechtsirrtum beeinflußt sind hingegen die Ausführungen,\n\nmit denen das Berufungsgericht zu dem Ergebnis gelangt ist, der Mietga-\n\nrantie- und Mietverwaltungsvertrag sei durch die fristlose Kündigung der\n\nKläger vom 31. Januar 2000 beendet worden.\n\na) Dabei kann dahinstehen, ob - wie die Revision geltend macht -\n\ndie nur eingeschränkter revisionsrechtlicher Nachprüfung unterliegende\n\n(Senatsurteil vom 20. Mai 2003 - XI ZR 50/02, WM 2003, 1416, 1417)\n\ntatrichterliche Entscheidung des Berufungsgerichts, es habe ein wichti-\n\nger Grund zur fristlosen Kündigung vorgelegen, auf der Verletzung\n\nrechtlichen Gehörs beruht, weil das Berufungsgericht Vorbringen der\n\nKläger verwertet hat, ohne den Beklagten Gelegenheit zur Erwiderung in\n\neinem nachgelassenen Schriftsatz zu geben.\n\nb) Jedenfalls erweist sich die Annahme des Berufungsgerichts, die\n\nfristlose Kündigung sei auch ohne vorherige Abmahnung der Beklagten\n\nwirksam gewesen, mit der gegebenen Begründung als nicht haltbar. Wie\n\ndie Revision zu Recht beanstandet, reicht entgegen der Auffassung des\n\nBerufungsgerichts in aller Regel allein ein vertragswidriges Verhalten\n\ndes Gegners für eine fristlose Kündigung noch nicht aus (BGH, Urteil\n\nvom 10. Mai 1984 - I ZR 94/82, WM 1984, 1375, 1376). Vielmehr ent-\n\nspricht es einem allgemeinen Rechtsgrundsatz, wie er etwa in dem Ge-\n\nbot der Nachfristsetzung bei Verzug oder in dem Erfordernis der Abmah-\n\nnung bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache zum Ausdruck\n\nkommt, daß bei Dauerschuldverhältnissen eine außerordentliche Kündi-\n\ngung grundsätzlich erst dann in Betracht kommt, wenn der andere Ver-\n\ntragsteil nachdrücklich auf die Folgen seiner Vertragswidrigkeit hinge-\n\nwiesen worden ist (BGH, Urteile vom 10. Mai 1984 - I ZR 94/82, aaO,\n\nvom 2. Mai 1991 - I ZR 184/89, NJW-RR 1991, 1266, 1267 und vom\n\n9. Oktober 1991 - XII ZR 122/90, WM 1992, 156, 157). Ausnahmsweise\n\nkann zwar etwas anderes gelten, wenn die Vertrauensgrundlage der\n\nRechtsbeziehung derart erschüttert ist, daß sie auch durch die Abmah-\n\nnung nicht wieder hergestellt werden kann (BGH, Urteile vom 2. Mai\n\n1991 - I ZR 184/89, aaO S. 1267 f. und vom 9. Oktober 1991 - XII ZR\n\n122/90, aaO). Dazu fehlt es bislang jedoch an Feststellungen des Beru-\n\nfungsgerichts. Daß die Beklagten den Klägern die Verschiebung des\n\nFertigstellungstermins nicht mitgeteilt haben, reicht insoweit nicht aus.\n\n3. Wie die Revision zu Recht geltend macht, kann die fristlose au-\n\nßerordentliche Kündigung vom 31. Januar 2000 entgegen der Auffassung\n\ndes Berufungsgerichts nicht in eine wirksame ordentliche Kündigung um-\n\ngedeutet werden. Zwar ist eine solche Umdeutung grundsätzlich möglich,\n\nwenn es ersichtlich der Wille des Kündigenden war, sich - wann auch\n\nimmer - vom Vertrag zu lösen (BGH, Urteil vom 12. Januar 1981 - VIII ZR\n\n332/79, NJW 1981, 976, 977). Eine Umdeutung setzt aber voraus, daß\n\ndas Geschäft in das umgedeutet wird, zulässig ist. Das ist hier nicht der\n\nFall. Eine ordentliche Kündigung des Dauerschuldverhältnisses scheidet\n\nnämlich bei einer festen Vertragslaufzeit aus (BGH, Urteil vom 12. März\n\n2003 - XII ZR 18/00, WM 2003, 1094, 1096, zur Veröffentlichung in\n\nBGHZ 154, 171 vorgesehen). Eine solche war hier aber vereinbart, da\n\nden Klägern die Vermietung und Verwaltung des Objekts ausweislich\n\nZiffer 1 des Mietgarantie- und Mietverwaltungsvertrags bis 31. Dezember\n\n2004 übertragen worden ist.\n\nIII.\n\nDas angefochtene Urteil war nach alledem aufzuheben (§ 562\n\nAbs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie an\n\ndas Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).\n\nDieses wird zur Frage der Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung\n\ndes Mietgarantie- und Mietverwaltungsvertrags ohne vorherige Abmah-\n\nnung unter Berücksichtigung des gesamten Vorbringens der Parteien er-\n\ngänzende Feststellungen zu treffen haben.\n\nNobbe Müller Wassermann\n\n Mayen Appl","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2002/XI_ZR_288-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-03-02/xi-zr-288-02","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 313","ref_norm":"313","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2002/XI_ZR_288-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2002/XI_ZR_288-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-03-02/xi-zr-288-02","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XI_ZS/2002/XI_ZR_288-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:20:39.273055+00:00"}}