{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2008/XII_ZR_109-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2009-12-09","aktenzeichen":"XII ZR 109/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 9. Dezember 2009 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB §§ 305c, 307, 535, 556; BetrKV § 1 Die Umlage von \"Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwal- tung\" in allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Ge- schäftsräume ist weder überraschend im Sinne von § 305 c BGB, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Daran än- dert sich auch dadurch nichts, dass die Vorauszahlungen im Einzelfall deutlich niedriger festgelegt wurden als die später abgerechneten Kosten und die Klau- sel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 109/08 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nja \n\nja \n\nja\n\nVerkündet am: \n9. Dezember 2009 \nKüpferle, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB §§ 305c, 307, 535, 556; BetrKV § 1 \n\nDie Umlage von \"Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwal-\n\ntung\" in allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Ge-\n\nschäftsräume ist weder überraschend im Sinne von § 305 c BGB, noch verstößt \n\nsie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Daran än-\n\ndert sich auch dadurch nichts, dass die Vorauszahlungen im Einzelfall deutlich \n\nniedriger festgelegt wurden als die später abgerechneten Kosten und die Klau-\n\nsel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten \n\nenthält. \n\nBGH, Urteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08 - OLG Köln \n\nLG Köln \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 9. Dezember 2009 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richte-\n\nrin Weber-Monecke und die Richter Prof. Dr. Wagenitz, Dr. Klinkhammer und \n\nSchilling \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 22. Zivilsenats \n\ndes Oberlandesgerichts Köln vom 24. Juni 2008 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung \n\n- auch über die Kosten des Revisionsverfahrens - an das Ober-\n\nlandesgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Parteien streiten über Nebenkosten im Rahmen eines Mietverhält-\n\nnisses über Geschäftsräume. \n\nDie Klägerin vermietete der Beklagten Geschäftsräume zum Betrieb ei-\n\nnes Restaurants ab Januar 2002. Hinsichtlich der Mietnebenkosten nimmt § 4 \n\ndes Mietvertrags auf eine als Anlage beigefügte Aufstellung der Betriebskosten \n\nBezug. Diese enthält unter Nr. 17 als sonstige Kosten unter anderem die \"Kos-\n\nten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung\". \n\n3 \n\nNachdem die Nebenkostenabrechnung für 2002 mit einem Guthaben zu-\n\ngunsten der Beklagten abgeschlossen hatte, rechnete die Klägerin mit den hier \n\nstreitbefangenen Abrechnungen die Jahre 2003 und 2004 ab. Die Abrechnun-\n\ngen enthielten auf die Beklagte entfallende Verwaltergebühren von 4.838,31 € \n\n(2003) und 5.087 € (2004), die auf einem Entgelt für die Verwaltung von 5,5 % \n\nder Bruttomiete (Grundmiete einschließlich Umsatzsteuer) beruhen. Die Kläge-\n\nrin begehrt mit der Klage die sich aus den Abrechnungen ergebenden Nachzah-\n\nlungen von 3.445,95 € (2003) und 4.117,76 € (2004) und zudem den Ersatz \n\nvorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Die Beklagte hat eine Teilzahlung geleis-\n\ntet. \n\n4 \n\nDas Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist \n\nvom Oberlandesgericht zurückgewiesen worden. Dagegen richtet sich die vom \n\nOberlandesgericht beschränkt auf die Verwaltungskosten zugelassene Revision \n\nder Klägerin. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n5 \n\nDie Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils \n\nund Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. \n\n6 \n\nDas Berufungsgericht hat in seinem in NZM 2008, 806 veröffentlichten \n\nUrteil die Auffassung vertreten, die auf die Verwaltungskosten bezogene Klau-\n\nI. \n\nsel sei überraschend im Sinne von § 305 c BGB und verstoße im Übrigen ge-\n\ngen das Transparenzgebot (§ 307 BGB). Durch die Platzierung in Nr. 17 werde \n\nin Verbindung mit der fehlenden Bezifferung dieser Kostenposition beim Mieter \n\nder Eindruck erweckt, hier handele es sich um eine vergleichsweise unbedeu-\n\ntende Position. Hinzu komme ein deutlich zu niedriger Ansatz der Vorauszah-\n\nlungen auf die Nebenkosten im Mietvertrag. Zwar könne die Höhe der Voraus-\n\nzahlungen keinen Vertrauenstatbestand begründen, jedoch dürfe die tatsächli-\n\nche Höhe der Nebenkosten nicht durch eine unklare Nebenkostenregelung und \n\neine bei weitem zu niedrig angesetzte Vorauszahlung so verschleiert werden, \n\ndass die Größenordnung der vom Mieter insgesamt zu tragenden Nebenkosten \n\nnicht einmal entfernt erkennbar werde. Das sei der Fall, wenn die Kosten der \n\nHausverwaltung das Doppelte der Vorauszahlungen für die gesamten Betriebs-\n\nkosten ausmachten. Die gegenteilige Auffassung des 1. Zivilsenats des Ober-\n\nlandesgerichts Köln überzeuge nicht. Zwar seien die einzelnen Elemente (Stel-\n\nlung der Klausel, Höhe der Vorauszahlungen) für sich genommen unbedenk-\n\nlich. Denkbar sei auch, dass die konkreten Verwaltungskosten in Höhe von \n\n5,5 % der Gesamtmieten nicht unüblich seien. Die Verschleierung der von der \n\nMieterin zu tragenden Nebenkosten, die der Klägerin ihrer Höhe nach positiv \n\nbekannt seien, ergebe sich indessen aus einer Gesamtschau der formularver-\n\ntraglichen Regelungen. \n\nII. \n\n7 \n\nDie Revision ist mangels einer wirksamen Beschränkung in vollem Um-\n\nfang zugelassen und dementsprechend auch eingelegt worden. Zwar hat das \n\nBerufungsgericht die Zulassung der Revision auf die Umlagefähigkeit der Ver-\n\nwaltungskosten beschränkt. Diese Beschränkung bezieht sich aber auf einen \n\naufgrund der Feststellungen des Berufungsgerichts nicht abgrenzbaren Teil des \n\nStreitgegenstandes. Da die Klägerin außer ihrer aus den Abrechnungssalden \n\nerrechneten Hauptforderung auch außergerichtliche Anwaltskosten und Zinsen \n\ngeltend macht und ihren Klageantrag auf Leistung abzüglich der von der Be-\n\nklagten erbrachten Teilzahlung gestellt hat, ist nicht ersichtlich, in welchem Um-\n\nfang die Verwaltungskosten noch im Streit stehen. Ob eine Anrechnung nach \n\n§ 367 Abs. 1 BGB stattfindet, wovon ersichtlich der Klageantrag ausgeht, oder \n\naber eine dem vorrangige Tilgungsbestimmung nach § 366 Abs. 1 BGB getrof-\n\nfen worden ist, wofür das Parteivorbringen sprechen dürfte, hat das Berufungs-\n\ngericht nicht festgestellt. Weil damit nicht erkennbar ist, wie die Zahlung zu ver-\n\nrechnen ist, bleibt im Unklaren, in welchem Umfang Verwaltungskosten geltend \n\ngemacht werden, so dass die Zulassung der Revision letztlich nicht wirksam \n\nbeschränkt worden ist. \n\nIII. \n\n8 \n\nIn der Sache hält das Berufungsurteil im Ergebnis einer rechtlichen \n\nÜberprüfung nicht stand. Die Klausel zur Umlegung der Verwaltungskosten ist \n\nentgegen dem Berufungsgericht nicht überraschend im Sinne von § 305 c \n\nAbs. 1 BGB und benachteiligt die Beklagte als Mieterin auch nicht unangemes-\n\nsen (§ 307 BGB). \n\n9 \n\n1. Die Einbeziehung der Klausel in den Mietvertrag scheitert nicht nach \n\n§ 305 c Abs. 1 BGB. Denn die Umlegung von Verwaltungskosten auf den ge-\n\nwerblichen Mieter ist nicht so ungewöhnlich, dass die Beklagte als Vertrags-\n\npartnerin damit nicht zu rechnen brauchte. Etwas anderes ergibt sich weder aus \n\nder Art der Kosten noch aus den sonstigen Umständen. \n\n10 \n\na) Dass bei der Geschäftsraummiete im Gegensatz zur Wohnungsmiete \n\n(§ 556 Abs. 1 BGB, § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) Verwaltungskosten vertraglich auf \n\nden Mieter umgelegt werden, ist nicht ungewöhnlich (vgl. Langenberg Betriebs-\n\nkostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete 5. Aufl. Rdn. B 59; Schmid GuT \n\n2008, 195). Auch aus der konkreten Höhe der tatsächlich angefallenen und ab-\n\ngerechneten Kosten ergibt sich noch nicht ohne weiteres, dass die Klausel \n\nüberraschend ist. \n\n11 \n\nDie Frage der Einbeziehung der Klausel gemäß § 305 c BGB ist auf-\n\ngrund des Vertragsinhalts zu beurteilen. Dass die Bewertung der Klausel nicht \n\nvon der Höhe der Kosten im Einzelfall und deren Verhältnis zu anderen Positio-\n\nnen abhängen kann (so zutreffend OLG Köln - 1. Zivilsenat - NZM 2008, 366, \n\n367), zeigt sich schon daran, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch \n\nnicht feststehen muss, welche Kosten entstehen werden. Die Beklagte ist inso-\n\nweit als Mieterin vor überhöhten Forderungen durch das allgemeine Wirtschaft-\n\nlichkeitsgebot geschützt, das den Vermieter etwa dazu verpflichtet, den Mieter \n\nvon der Umlegung nicht erforderlicher Kosten freizustellen (vgl. Schmid Hand-\n\nbuch der Mietnebenkosten 11. Aufl. Rdn. 1053 ff., 1077 m.w.N.; GuT 2008, \n\n195). \n\n12 \n\nDie Klausel ist demnach nur überraschend im Sinne des § 305 c Abs. 1 \n\nBGB, wenn sie einen - ggf. durch Auslegung zu ermittelnden - Inhalt hat, mit \n\ndem der Vertragspartner des Verwenders nicht zu rechnen brauchte. Das Beru-\n\nfungsgericht ist hier zutreffend von dem Verständnis der Klausel ausgegangen, \n\ndass die Klägerin als Vermieterin die Verwaltungskosten im Rahmen des Orts-\n\nüblichen und Notwendigen umlegen kann. Daraus ergibt sich aber gleichzeitig, \n\ndass die Kosten auch nicht zu einem Überraschungseffekt führen können. \n\nWenn sie sich im Rahmen des Ortsüblichen halten, konnten sie von der Beklag-\n\nten als gewerblicher Mieterin wenigstens im Groben abgeschätzt werden (vgl. \n\nSenatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863, zum Transpa-\n\nrenzgebot nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB; OLG Köln NZM 2008, 366, 367). Die \n\nkonkrete Vereinbarung der Klägerin mit der Verwalterin musste der Beklagten \n\nzur Abschätzung der Kosten nicht bekannt sein, so dass es entgegen dem Be-\n\nrufungsgericht auch nicht ausschlaggebend ist, dass die Klägerin insoweit einen \n\nWissensvorsprung hatte, den sie nicht offenbart hat. Überdies ist eine Angabe \n\nder konkreten Kosten in der Klausel auch deswegen nicht zu fordern, weil die \n\nKlägerin als Vermieterin wie bei anderen Nebenkosten ein legitimes Interesse \n\ndaran hat, die Kosten variabel auszuweisen, um beispielsweise im Fall eines \n\nVerwalterwechsels auch geänderte Kosten ohne eine Vertragsanpassung um-\n\nlegen zu können. Der Schutz des Mieters ist dadurch gewahrt, dass sich die \n\nKosten im Rahmen des Ortsüblichen und Notwendigen halten müssen. \n\n13 \n\nDas Berufungsgericht hat unter Verweis auf seine vorausgegangene \n\nRechtsprechung nicht in Frage gestellt, dass Verwaltungskosten von 5,5 % der \n\nBruttomiete (Grundmiete einschließlich Umsatzsteuer) üblich sind (vgl. auch \n\nOLG Köln NZM 2008, 366 [LS] - JURIS Tz. 48). Demnach musste die Beklagte \n\nals gewerbliche Mieterin aufgrund der Beschreibung der Kostenposition (\"Kos-\n\nten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung\") auch ohne zusätzli-\n\nche Aufklärung oder Bezifferung der Kosten damit rechnen, dass Kosten in die-\n\nser Größenordnung anfallen werden. \n\n14 \n\nb) Die Diskrepanz der Verwaltungskosten zu den monatlichen Voraus-\n\nzahlungen lässt die Klausel nicht als überraschend im Sinne von § 305 c Abs. 1 \n\nBGB erscheinen. Zwar betragen die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten \n\nohne Heizkosten nach dem Mietvertrag nur 1.000 DM (ohne Umsatzsteuer), \n\nwährend diese Betriebskosten im Jahr 2003 insgesamt 14.353,19 € und im Jahr \n\n2004 9.843,74 € betrugen und die Verwaltungskosten den weitaus größten An-\n\nteil ausmachen (in 2004 mehr als die Hälfte der Betriebskosten ohne Heizkos-\n\nten). Auch daraus folgt aber noch nicht, dass die Klausel zur Umlage der Ver-\n\nwaltungskosten überraschend ist. Denn die Beklagte durfte nicht ohne weiteres \n\ndarauf vertrauen, dass sich die Kosten im Rahmen der Vorauszahlungen halten \n\nwürden. Nach der Rechtsprechung des Senats begründet allein der Umstand, \n\ndass die vom gewerblichen Vermieter verlangten Betriebskostenvorauszahlun-\n\ngen die später entstandenen Kosten deutlich unterschreiten, noch keinen Ver-\n\ntrauenstatbestand, der wegen unzureichender Aufklärung eine Schadenser-\n\nsatzpflicht des Vermieters auslösen oder den Mieter aufgrund § 242 BGB zu \n\neiner Leistungsverweigerung berechtigen könnte. Ein solcher Vertrauenstatbe-\n\nstand erfordert vielmehr das Vorliegen besonderer Umstände (Senatsurteil vom \n\n28. April 2004 - XII ZR 21/02 - NJW 2004, 2674; ebenso BGH Urteil vom \n\n11. Februar 2004 - VIII ZR 195/03 - NJW 2004, 1102). \n\n15 \n\nOb die Kostenumlegung durch Individualvertrag oder formularvertraglich \n\nvereinbart worden ist, macht hier keinen entscheidenden Unterschied. Denn ein \n\nVertrauenstatbestand könnte sich insoweit nur aus der - individualvertraglich \n\nvereinbarten - Höhe der Vorauszahlungen ergeben. Besondere Umstände, die \n\nein Vertrauen der Beklagten darauf rechtfertigen könnten, dass die abzurech-\n\nnenden Kosten nicht - wesentlich - über den Vorauszahlungen liegen würden, \n\nhat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Auch nach seiner Auffassung folgt \n\nvielmehr ein Überraschungseffekt erst aus einer Gesamtschau mit weiteren As-\n\npekten. \n\n16 \n\nc) Ein Überraschungseffekt ergibt sich auch nicht aus der Stellung der \n\nKlausel über die Verwaltungskosten im Rahmen der allgemeinen Geschäftsbe-\n\ndingungen. Durch die Platzierung der Klausel in Nr. 17 wird entgegen der Auf-\n\nfassung des Berufungsgerichts, die insoweit revisionsrechtlich überprüfbar ist \n\n(vgl. Musielak/Ball ZPO 6. Aufl. § 557 Rdn. 17), auch im Zusammenhang mit \n\nder fehlenden Bezifferung der Kosten nicht der Eindruck erweckt, dass es sich \n\num eine vergleichsweise unbedeutende Position handele. Die einzelnen Kos-\n\ntenpositionen der Liste stehen vielmehr gleichrangig nebeneinander. Es gibt \n\n- auch aus der Sicht des Vertragspartners - keinen Grund für die Annahme, \n\ndass die Kostenpositionen mit fortlaufender Nummerierung weniger bedeutsam \n\nsind. Im Übrigen stehen die Verwaltungskosten auch innerhalb der Klausel gut \n\nsichtbar an erster Stelle. \n\n17 \n\nAus der Stellung der Klausel könnte sich ein Überraschungseffekt viel-\n\nmehr nur dann ergeben, wenn diese in einem systematischen Zusammenhang \n\nstehen würde, in dem der Vertragspartner sie nicht zu erwarten braucht. Das ist \n\nhier indessen nicht der Fall. Nach der Systematik des in der Vertragsanlage \n\nenthaltenen Kostenkatalogs ist die Regelung der Verwaltungskosten unter Nr. \n\n17 für sich genommen nicht überraschend. Aus der Überschrift: \"Aufstellung der \n\nBetriebskosten\" und dem Umstand, dass die Verwaltungskosten nach § 1 \n\nAbs. 2 Nr. 1 BetrKV nicht zu den Betriebskosten gehören, folgt nichts anderes \n\n(a.A. Schmid Handbuch der Mietnebenkosten 11. Aufl. Rdn. 5519, 5518; GuT \n\n2008, 195). Zum einen sind die Verwaltungskosten ihrer Natur nach ebenfalls \n\nBetriebskosten und werden auch von der Definition in § 1 Abs. 1 BetrKV er-\n\nfasst. Dass § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV die Verwaltungskosten von den Betriebs-\n\nkosten ausnimmt, dient dem Zweck, dass die Verwaltungskosten nicht als sons-\n\ntige Kosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV auf Wohnungsmieter umgelegt werden kön-\n\nnen. Die Herausnahme der Verwaltungskosten aus den Betriebskosten be-\n\nschränkt sich damit entsprechend der Reichweite der BetrKV auf die Kostenum-\n\nlage bei der Wohnungsmiete. Allein wegen der im Wohnungsmietrecht abwei-\n\nchenden gesetzlichen Regelung wird also die Einordnung der Verwaltungskos-\n\nten bei den Betriebskosten im Rahmen eines Geschäftsraummietverhältnisses \n\nnoch nicht ungewöhnlich. \n\n18 \n\nAuch dadurch, dass die Anlage 1 hier im Wesentlichen der Systematik \n\nder BetrKV folgt, entsteht kein falscher Eindruck. In der Anlage befindet sich \n\nkein Hinweis auf die BetrKV, der den Vertragspartner glauben machen könnte, \n\ndass die Kostentatbestände nicht weitergehen als die nach der BetrKV umleg-\n\nbaren Kosten. Da auch sonstige Bezugnahmen auf die BetrKV fehlen, konnte \n\nallein die Überschrift (\"Aufstellung der Betriebskosten\") die Beklagte als Ver-\n\ntragspartnerin nicht zu der Annahme verleiten, dass die Anlage 1 keine Verwal-\n\ntungskosten enthalte. \n\n19 \n\nd) Auch aus einer Gesamtschau mit den Begleitumständen ergibt sich \n\nnicht, dass die Klausel überraschend ist. Da die Stellung der Klausel aus den \n\noben angeführten Gründen als taugliches Argument von vornherein ausschei-\n\ndet, können in eine Gesamtwürdigung lediglich die nicht genannte konkrete Hö-\n\nhe der Verwaltungskosten sowie die niedriger festgesetzten Vorauszahlungen \n\neinbezogen werden. \n\n20 \n\nDiese beiden Faktoren ergeben allerdings - wie bereits ausgeführt - auch \n\nin ihrer Gesamtheit keinen unzulässigen Überraschungseffekt zu Lasten der \n\nBeklagten. Da die Klausel für sich genommen für die Beklagte als Mieterin von \n\nGeschäftsräumen nicht ungewöhnlich, sondern als die Umlage der üblichen \n\nVerwaltungskosten verständlich war, hatte die Beklagte in Anbetracht der indi-\n\nvidualvertraglich vereinbarten Vorauszahlungen nicht weniger Grund für eine \n\nNachfrage, als wenn die Klausel zur Umlage der Verwaltungskosten ebenfalls \n\nindividualvertraglich vereinbart worden wäre. \n\n2. Die Klausel ist auch nicht wegen Verstoßes gegen das Transparenz-\n\ngebot nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam. \n\nDanach kann sich eine unangemessene Benachteiligung des Vertrags-\n\npartners auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich \n\n21 \n\n22 \n\nist (zum Verhältnis zu § 305 c Abs. 1 BGB s. Staudinger/Coester BGB [2006] \n\n§ 307 Rdn. 172, 208). Nach dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 \n\nBGB sind Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen nach Treu und Glau-\n\nben verpflichtet, Rechte und Pflichten der Vertragspartner möglichst klar und \n\ndurchschaubar darzustellen. Dazu gehört auch, dass allgemeine Geschäftsbe-\n\ndingungen wirtschaftliche Nachteile und Belastungen soweit erkennen lassen, \n\nwie dies nach den Umständen gefordert werden kann. Abzustellen ist auf die \n\nErkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners (Senatsurteil \n\nvom 16. Mai 2007 - XII ZR 13/05 - NZM 2007, 516 m.w.N.). Die vorliegende \n\nKlausel entspricht diesen Anforderungen. \n\n23 \n\na) Der in Nr. 17 der Vertragsanlage verwendete Begriff der \"Kosten der \n\nkaufmännischen und technischen Hausverwaltung\" ist hinreichend bestimmt im \n\nSinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (KG KGR 2004, 21, JURIS Tz. 39; OLG \n\nHamburg NZM 2002, 388; OLG Köln NZM 2008, 366, 367; Staudinger/Schlos-\n\nser BGB [2006] § 305 c Rdn. 117, § 305 Rdn. 142; Schmid GuT 2008, 195; \n\nBeuermann GE 2006, 1335; a.A. OLG Rostock NZM 2005, 507; GuT 2008, \n\n200; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasing-\n\nrechts 10. Aufl. Rdn. 511; Langenberg Betriebskostenrecht der Wohn- und Ge-\n\nwerberaummiete 5. Aufl. Rdn. B 59; Lützenkirchen GE 2006, 614, 615). Davon \n\nist auch das Berufungsgericht ausgegangen. \n\n24 \n\nZur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten kann auf die im We-\n\nsentlichen übereinstimmenden Definitionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 \n\nAbs. 1 II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden (OLG Köln NZM \n\n2008, 366, 367; Schmid GuT 2008, 195). Dass diese Regelungen für die Ge-\n\nschäftsraummiete nicht einschlägig sind, steht ihrer Heranziehung als Hilfsmittel \n\nzur näheren Bestimmung der umlegbaren Kosten nicht im Wege. Auch die He-\n\nrausnahme der Verwaltungskosten aus den umlegbaren Kosten nach der \n\nBetrKV hindert nicht daran, im Bereich der Geschäftsraummiete zur Ausfüllung \n\ndes Begriffs der Verwaltungskosten auf die vorhandene gesetzliche Definition \n\nzurückzugreifen. \n\n25 \n\nDagegen lässt sich nicht einwenden, dass in den genannten Vorschriften \n\nnur ein Bruchteil der bei der Geschäftsraummiete denkbaren Verwaltungskos-\n\nten aufgeführt sind und dass sich die Kosten der technischen Hausverwaltung \n\nmit anderen Kosten, etwa des Hauswarts, überschneiden können (so OLG Ros-\n\ntock GuT 2008, 200, 202; Langenberg Betriebskostenrecht der Wohn- und Ge-\n\nwerberaummiete 5. Aufl. Rdn. B 59 m.w.N.). Wenn die im Einzelfall anfallenden \n\nVerwaltungskosten auch weitere als die gesetzlich definierten Positionen erfas-\n\nsen, so folgt daraus, dass die Kosten insoweit bei Heranziehung der gesetzli-\n\nchen Definition nicht umlegbar sind. Die Transparenz des Begriffs der Verwal-\n\ntungskosten wird dadurch aber nicht ausgeschlossen. Verbleibende Unklarhei-\n\nten gehen überdies nach § 305 c Abs. 2 BGB zu Lasten des Klauselverwen-\n\nders. Wenn sich die Kostenpositionen teilweise überschneiden, ist schließlich \n\nbei der Betriebskostenabrechnung darauf zu achten, dass Kosten nicht doppelt \n\nabgerechnet werden, ohne dass sich daraus eine Intransparenz der Klausel \n\nergibt (Schmid GuT 2008, 195). Schließlich werden durch die technische Haus-\n\nverwaltung auch nicht teilweise Kosten erfasst, die der Instandhaltung und In-\n\nstandsetzung nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV zuzuordnen wären (so aber OLG \n\nRostock GuT 2008, 200, 202; ähnlich Lützenkirchen GE 2006, 614, 615). Viel-\n\nmehr sind die Verwaltungskosten als Gemeinkosten von den Kosten von \n\nDienst- oder Werkleistungen im Rahmen einer konkreten Instandhaltungsmaß-\n\nnahme zu trennen (vgl. BGH Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06 - \n\nNJW 2007, 1356, 1357; Ludley NZM 2006, 851, 852). \n\n26 \n\nAnders mag es sich verhalten, wenn in den allgemeinen Geschäftsbe-\n\ndingungen in wesentlichen Bereichen gleichartige Kosten - wie etwa die des \n\nCentermanagements - neben die Verwaltungskosten gestellt werden und da-\n\ndurch Unklarheiten entstehen (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR \n\n158/01 - NZM 2005, 863; KG KGR 2004, 21, 22). \n\n27 \n\nb) Auch im Hinblick auf die Höhe der entstehenden Kosten bedurfte es \n\nkeiner näheren Konkretisierung in den allgemeinen Geschäftsbedingungen und \n\nauch nicht der Festlegung einer Höchstgrenze. Vielmehr hatte die Klägerin - wie \n\nausgeführt - ein legitimes Interesse an der variablen Ausgestaltung der Kosten-\n\nregelung und war die Beklagte als Geschäftsraummieterin in der Lage, die ent-\n\nstehenden Kosten wenigstens im Groben abzuschätzen. \n\n28 \n\nSoweit der Senat bei einer Klausel, die Verwaltungskosten enthielt, einen \n\nVerstoß gegen das Transparenzgebot angenommen hat (Senatsurteil vom \n\n6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863), waren im entschiedenen Fall \n\ndie Verwaltungskosten Teil einer wesentlich umfangreicheren Regelung, die \n\nauch Versicherungs- und Instandhaltungskosten einschloss und schon im Hin-\n\nblick auf den Umfang des Gesamtobjekts, auf das sich die Kosten bezogen, \n\nunklar war (vgl. auch OLG Köln NZM 2008, 366, 367; Ludley NZM 2006, 851, \n\n852 f.). Schließlich steht auch das Senatsurteil vom 12. Juli 2006 (- XII ZR \n\n39/04 - NJW 2006, 3057, 3058) nicht entgegen. In jenem Fall handelte es sich \n\num die Kosten einer Werbegemeinschaft, zu welcher der Mieter nach den all-\n\ngemeinen Geschäftsbedingungen beizutreten verpflichtet war. Die daraus ent-\n\nstehenden Kosten waren im Gegensatz zu den hier in Rede stehenden Verwal-\n\ntungskosten auch in groben Zügen nicht ohne weiteres abschätzbar. \n\nIV. \n\n29 \n\nDer Senat kann in der Sache nicht abschließend entscheiden. Denn das \n\nBerufungsgericht hat - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststellungen zu \n\nden entstandenen Nebenkosten, der Nebenforderung auf Ersatz vorgerichtli-\n\ncher Rechtsanwaltskosten sowie zur Anrechnung der Teilzahlung getroffen. \n\nDas Berufungsgericht wird diese Feststellungen nachzuholen und sodann über \n\nden gesamten in der Berufung angefallenen Streitgegenstand (einschließlich \n\nder nicht ausscheidbaren Kosten der Treppenhausreinigung) erneut zu ent-\n\nscheiden haben. \n\nHahne \n\nWeber-Monecke \n\nRichter am Bundesgerichtshof \nProf. Dr. Wagenitz ist urlaubs- \nbedingt verhindert zu unter- \nschreiben. \n\nHahne \n\nKlinkhammer \n\nSchilling \n\nVorinstanzen: \nLG Köln, Entscheidung vom 22.08.2007 - 14 O 276/06 - \nOLG Köln, Entscheidung vom 24.06.2008 - 22 U 131/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2008/XII_ZR_109-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-12-09/xii-zr-109-08","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 305c","ref_norm":"305c","n":9},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":7},{"jurabk":"BetrKV","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":6},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 367","ref_norm":"367","n":1},{"jurabk":"BetrKV","ref":"§ 2","ref_norm":"2","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556","ref_norm":"556","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 366","ref_norm":"366","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2008/XII_ZR_109-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2008/XII_ZR_109-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-12-09/xii-zr-109-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2008/XII_ZR_109-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:12:34.538768+00:00"}}