{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR___1-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2008-10-15","aktenzeichen":"XII ZR 1/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 536 Abs. 1 Zur Frage, wann Art und Umfang des Publikumsverkehrs eines gewerblichen Mitmie- ters (hier: Arbeitsgemeinschaft der Bundesagentur für Arbeit und des Landkreises) in einem vor Vertragsschluss als exklusiv angepriesenen Bürohochhaus als Mangel der Mietsache anzusehen sind.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 1/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n15. Oktober 2008 \nBreskic, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 536 Abs. 1 \n\nZur Frage, wann Art und Umfang des Publikumsverkehrs eines gewerblichen Mitmie-\n\nters (hier: Arbeitsgemeinschaft der Bundesagentur für Arbeit und des Landkreises) in \n\neinem vor Vertragsschluss als exklusiv angepriesenen Bürohochhaus als Mangel der \n\nMietsache anzusehen sind. \n\nBGH, Urteil vom 15. Oktober 2008 - XII ZR 1/07 - OLG Stuttgart \nLG Heilbronn \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 15. Oktober 2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die \n\nRichter Sprick, Weber-Monecke, Prof. Dr. Wagenitz und Dr. Klinkhammer \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 13. Zivilsenats \n\ndes Oberlandesgerichts Stuttgart vom 30. November 2006 im Kos-\n\ntenpunkt und insoweit aufgehoben, als zu Lasten der Beklagten \n\nentschieden wurde. \n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung \n\nund Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das \n\nOberlandesgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Kläger haben von der Rechtsvorgängerin der Beklagten mit Vertrag \n\nvom 18. Dezember 2003 für die Dauer von 10 Jahren Gewerberäume zum Be-\n\ntrieb einer radiologischen Gemeinschaftspraxis im 6. Obergeschoss eines \n\n13-geschossigen Bürohochhauses zu einem monatlichen Mietzins von \n\n7.370,13 € gemietet. Sie begehren die Feststellung, seit dem 1. März 2005 nur \n\neinen geminderten Mietzins zu schulden. \n\n2 \n\nSie machen geltend, die in der Baubeschreibung (Teil III Nr. 4 des Miet-\n\nvertrages) vereinbarte Zugangssicherung zum Büroturm durch ein Codekarten-\n\nsystem habe gewährleisten sollen, dass außer den Inhabern von Codekarten \n\nnur solche Personen das Gebäude betreten könnten, denen nach entsprechen-\n\nder Meldung über die vor dem Eingang angebrachte Sprechanlage von den \n\njeweiligen Mietern geöffnet werde. Diese Zugangssicherung sei außer Kraft ge-\n\nsetzt worden. Seit Überlassung der anfänglich leerstehenden Obergeschosse 2 \n\nbis 4 an die \"Hartz-IV-Behörde\" (Arbeitsgemeinschaft der Bundesagentur für \n\nArbeit und des Landkreises Heilbronn, im Folgenden: ARGE) nebst Drogenbe-\n\nratungsstelle und Schuldnerberatung im Januar 2005 stehe - unstreitig - der \n\nEingang zum Büroturm (Drehtür) während der Sprechzeiten der ARGE werktäg-\n\nlich von 8 bis 12 Uhr und an Donnerstagen auch nachmittags ständig offen. \n\nDies führe angesichts des hohen Publikumsaufkommens der ARGE und des \n\nVerhaltens eines nicht unbeträchtlichen Teils ihres Kundenkreises zu im einzel-\n\nnen näher dargelegten massiven und dauerhaften Unzuträglichkeiten, die eine \n\nMinderung der Miete rechtfertigten. \n\n3 \n\nDas Landgericht gab der Klage auf Feststellung, dass die Miete ab \n\n1. März 2005 um 50 % gemindert sei, teilweise statt, nämlich in Höhe einer \n\nMinderung um 10 % ab 1. März 2005 und einer weiteren Minderung dieses ge-\n\nminderten Mietzinses um 5 % ab 1. Dezember 2005. Die hiergegen gerichtete \n\nBerufung der Beklagten wies das Oberlandesgericht zurück. Dagegen richtet \n\nsich die zugelassene Revision der Beklagten, mit der sie ihren Antrag auf voll-\n\numfängliche Abweisung der Klage weiterverfolgt. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n4 \n\nDie Revision ist zulässig und begründet. Sie führt, soweit die Berufung \n\nder Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Heilbronn \n\nzurückgewiesen wurde, zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und \n\nzur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. \n\nI. \n\n5 \n\nDas Berufungsgericht hat die Berufung der Beklagten auch insoweit zu-\n\nrückgewiesen, als sie die vom Landgericht getroffene Feststellung für die Zeit \n\nbis zum 31. Januar 2006 betraf. Zwar hatten die Kläger im Berufungsrechtszug \n\nihre ursprüngliche Klage erweitert, indem sie für den Zeitraum März 2005 bis \n\nJanuar 2006 anstelle der bislang auch insoweit begehrten Feststellung bean-\n\ntragt hatten, die Beklagte zur Zahlung von 8.870,41 € nebst Zinsen zu verurtei-\n\nlen. Im Umfang dieser Erweiterung wies das Berufungsgericht die Klage als \n\nunzulässig zurück, beließ es aber bei der vom Landgericht (auch) für diesen \n\nZeitraum getroffenen Feststellung mit der Begründung, in dem unzulässigen \n\nZahlungsantrag sei der ursprüngliche Feststellungsantrag für diese Zeit als \n\n- zulässiges und begründetes Minus - enthalten. \n\n6 \n\nDies begegnet in prozessualer Hinsicht keinen Bedenken und wird von \n\nder Revision insoweit auch nicht angegriffen. \n\nII. \n\n7 \n\n8 \n\nDas Berufungsgericht ist der Auffassung, die Mieträume seien seit dem \n\n1. März 2005 mit Mängeln behaftet, die eine Mietminderung um 15 % rechtfer-\n\ntigten, hinter der die vom Landgericht getroffene Feststellung teilweise zurück-\n\nbleibe. \n\n1. Ein erster Mangel bestehe darin, dass der mietvertraglich geschuldete \n\nBetrieb einer Zugangskontrolle während der Öffnungszeiten der ARGE nicht \n\ngewährleistet sei. Insoweit könne dahinstehen, ob die Beklagte die Kontrollan-\n\nlage während dieser Zeiten außer Betrieb setze oder deren Kontrollfunktion da-\n\ndurch vereitele, dass sie während dieser Zeiten die Drehtür im Erdgeschoss \n\nöffne und so beliebigen Personen einen unkontrollierten Zugang zum Gebäude \n\nermögliche. \n\n9 \n\nDiese Maßnahmen der Beklagten seien weder durch die Hausordnung \n\nnoch durch ein ausdrückliches oder stillschweigendes Einverständnis der Klä-\n\nger gedeckt. Der Beurteilung als Mangel stehe auch nicht der Umstand entge-\n\ngen, dass die Beklagte den Eingangsbereich zu den fraglichen Zeiten durch \n\neine als Pförtner oder Sicherheitskraft eingestellte Aufsichtsperson kontrollieren \n\nlasse. Damit könne eine vergleichbare Sicherheitslage wie durch eine Zu-\n\ngangskontrollanlage nicht geschaffen werden, weil die Aufsichtsperson das \n\nVerhalten der eintretenden Personen jenseits des Eingangsbereiches nicht \n\nwahrnehmen könne. \n\n10 \n\n2. Einen zweiten Mangel sieht das Berufungsgericht in dem Umstand, \n\ndass die Beklagte Räume an die ARGE vermietet habe, deren Besucherverkehr \n\nsowohl in quantitativer als auch in \"qualitativer\" Hinsicht den konkludenten Ab-\n\nreden bei Abschluss des Mietvertrages widerspreche. Allein schon die nicht fern \n\nliegende Möglichkeit von Belästigungen und Gefahren durch diesen Personen-\n\nkreis rechtfertige eine Minderung. Zudem würden die Kläger im Gebrauch der \n\nMietsache durch Wartezeiten an den Aufzügen sowie eine größere Verschmut-\n\nzung des Treppenhauses und der übrigen Zugänge, auch zu ihren eigenen \n\nPraxisräumen, unmittelbar berührt. \n\n11 \n\nAus dem Mietvertrag einschließlich der Mieterbaubeschreibung gehe \n\nnämlich hervor, dass das Hochhaus ausschließlich für Bürozwecke vermietet \n\nwerde und der Betrieb einer Zugangskontrolle und einer Türsprechanlage ver-\n\neinbart sei. Aus der Vereinbarung eines deutlich über dem örtlichen Spitzen-\n\npreis für Büroräume und unter Berücksichtigung des von der Rechtsvorgängerin \n\nder Beklagten herausgegebenen Exposés ergebe sich zudem die konkludente \n\nAbrede, dass die Mieträume auch hinsichtlich ihres unmittelbaren Umfeldes, zu \n\ndem insbesondere auch die Mitmieter und deren Besucherverkehr gehörten, \n\neher über dem Durchschnitt liegenden Anforderungen gerecht würden und ei-\n\nnem hoch angesiedelten Niveau entsprächen. Deshalb schulde die Beklagte \n\nden Klägern die Vermietung der übrigen Flächen nur an solche Mitmieter, deren \n\nBesucherverkehr einem Bürobetrieb entspreche, durch die Zugangskontrollan-\n\nlage in Verbindung mit der Türsprechanlage bewältigt werden könne und in \n\n\"qualitativer\" Hinsicht zumindest durchschnittlichen Anforderungen gerecht \n\nwerde. Mit diesen Anforderungen sei eine auf die ARGE entfallende tägliche \n\nBesucherzahl von mindestens 280, unter denen sich ein überdurchschnittlicher \n\nAnteil von sozial auffällig gewordenen Personen befinde, nicht vereinbar. \n\nIII. \n\n12 \n\n13 \n\n14 \n\n15 \n\nDas hält der revisionsrechtlichen Prüfung und den Angriffen der Revision \n\nnicht stand. \n\nDie Beurteilung, ob eine Abweichung der Mietsache von der vereinbarten \n\nSollbeschaffenheit den vertragsgemäßen Mietgebrauch mehr als nur unwesent-\n\nlich beeinträchtigt, und welche Minderung des Mietzinses ein solcher Mangel \n\ngegebenenfalls rechtfertigt, obliegt zwar in erster Linie dem Tatrichter. Das Re-\n\nvisionsgericht hat jedoch zu prüfen, ob der Tatrichter die Sollbeschaffenheit zu-\n\ntreffend beurteilt hat, den Begriff des Mangels nicht verkennt und auf entspre-\n\nchende Rüge hin auch, ob seiner Beurteilung verfahrensfehlerfrei getroffene \n\nFeststellungen zugrunde liegen. \n\nDiesen Anforderungen wird die angefochtene Entscheidung in entschei-\n\ndenden Punkten nicht gerecht. \n\n1. Die getroffenen Feststellungen rechtfertigen noch nicht die Auffassung \n\ndes Berufungsgerichts, die Beeinträchtigung der Funktion der Zugangskontroll-\n\nanlage sei als Mangel der Mietsache anzusehen. \n\n16 \n\na) Soweit diese Anlage gewährleisten soll, dass Inhaber von Codekarten \n\nihre Büroräume auch außerhalb der üblichen Bürostunden jederzeit problemlos \n\naufsuchen oder verlassen können, ist eine Beeinträchtigung dieser Funktion \n\nweder festgestellt noch von den Klägern behauptet worden. Zu Recht hat das \n\nBerufungsgericht auch keine Feststellungen zu der Behauptung der Kläger ge-\n\ntroffen, das zur Sicherung der Tiefgarage installierte Rolltor sei nunmehr stän-\n\ndig geöffnet, so dass sich dort auch Unbefugte aufhielten, denn hierfür haben \n\ndie Kläger keinen Beweis angetreten. \n\n17 \n\nZu beurteilen ist daher allein, ob die Tauglichkeit der Mieträume der Klä-\n\nger zum vertragsgemäßen Gebrauch mehr als nur unerheblich gemindert ist, \n\nseitdem die Drehtür zum Eingangsbereich des Hochhauses während der Öff-\n\nnungszeiten der ARGE geöffnet ist. \n\n18 \n\nb) Zutreffend ist zwar der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, dass \n\ndieser Umstand eine Abweichung von der vertraglich vorgesehenen Sollbe-\n\nschaffenheit darstellt. Denn nach der Mieterbaubeschreibung, die Bestandteil \n\ndes Mietvertrages ist, sollte die Zugangskontrolle (nur) solchen Personen den \n\nZutritt zum Gebäude ermöglichen, die entweder über eine Codekarte verfügen \n\noder denen die Tür nach Anmeldung über die Sprechanlage vom jeweiligen \n\nMieter mittels des elektrischen Türöffners geöffnet wurde. Dies bedeutet \n\nzugleich, dass die Eingangstür im Übrigen regelmäßig geschlossen blieb und \n\ndie Mieter jeweils selbst entscheiden konnten, wem sie Einlass gewährten und \n\nwem nicht. \n\n19 \n\nc) Das Berufungsgericht hat aber keine hinreichenden Feststellungen zu \n\nden konkreten tatsächlichen Auswirkungen der geänderten Handhabung auf \n\nden Mietgebrauch der Kläger getroffen. Damit fehlt es auch an einer tragfähigen \n\nGrundlage für die tatrichterliche Beurteilung, ob eine Minderung der Tauglich-\n\nkeit der Mietsache die Erheblichkeitsschwelle des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB \n\nüberschreitet. \n\n20 \n\nZwar trägt die Beklagte und Revisionsklägerin die Darlegungs- und Be-\n\nweislast für die Umstände, die eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs der \n\nKläger als unerheblich erscheinen lassen (vgl. Emmerich in Emmerich/Sonnen-\n\nschein Miete 9. Aufl. § 536 Rdn. 18 m.N.). Dem ist sie jedoch nachgekommen. \n\nSie hat behauptet und unter Beweis gestellt, der - unstreitige - Einsatz einer \n\nAufsichtsperson im Eingangsbereich habe dazu geführt, dass sich die Sicher-\n\nheitslage jedenfalls nicht verschlechtert habe; auch habe der Publikumsverkehr \n\nder ARGE bislang nicht zu Unzuträglichkeiten geführt, insbesondere nicht in \n\nden Bereichen des Gebäudes, die von den Klägern, ihren Mitarbeitern oder ih-\n\nren Patienten mitbenutzt würden. \n\n21 \n\nDas Berufungsgericht hat sich hingegen darauf beschränkt, die abstrakte \n\nGefahr des Eindringens Unbefugter zu bejahen und daraus auf einen Mangel \n\nder Mietsache zu schließen, der eine Minderung rechtfertige. Insoweit hat es \n\nden einmaligen Vorfall der Beschädigung eines Aufzugspiegels als exemplari-\n\nschen Beleg für eine tatsächliche Verschlechterung der Sicherheitslage heran-\n\ngezogen. Dies hält den Angriffen der Revision und der rechtlichen Prüfung nicht \n\nstand. \n\n22 \n\nEs ist bereits nicht ersichtlich, dass die Veränderung der Zugangskontrol-\n\nle für die Beschädigung des Aufzugspiegels ursächlich war. Es ist weder fest-\n\ngestellt, dass der Täter, der unstreitig ein Besucher der ARGE war, das Gebäu-\n\nde unbefugt betreten hatte und bei Anmeldung über die Türsprechanlage ab-\n\ngewiesen worden wäre, noch dass die Sachbeschädigung hätte vermieden wer-\n\nden können, wenn die ARGE ihn wegen eines Anliegens eingelassen und somit \n\nvon seiner Anwesenheit im Gebäude Kenntnis gehabt hätte. Jedenfalls ist in \n\ndieser Sachbeschädigung noch keine unmittelbare Beeinträchtigung des Miet-\n\ngebrauchs der Kläger zu sehen; weder war die Funktion des Aufzuges beein-\n\nträchtigt, noch haben die Kläger vorgetragen, dass das negative Erscheinungs-\n\nbild des Aufzuges erst nach unangemessen langer Zeit durch eine Reparatur \n\nbeseitigt worden sei. Auch rechtfertigt ein einmalig gebliebener Vorfall dieser \n\nArt noch nicht den Schluss auf eine allgemeine, einen Mitmieter beeinträchti-\n\ngende Gefahrenlage, etwa in Gestalt einer gestiegenen Zahl von Personen, die \n\nsich unbefugt im Gebäude aufhalten. \n\n23 \n\nEs wäre daher erforderlich gewesen, nähere Feststellungen zu Art, In-\n\ntensität und Effizienz der von der Aufsichtsperson im Eingangsbereich ausge-\n\nübten Zutrittskontrolle zu treffen, wozu auch eine Ortsbesichtigung zu den Öff-\n\nnungszeiten der ARGE hätte beitragen können, um diese Feststellungen so-\n\ndann mit der hypothetischen Situation zu vergleichen, die bestünde, wenn es \n\nbei Vollvermietung der jetzt von der ARGE genutzten Geschosse bei dem bis-\n\nher gehandhabten Einlass mittels Türsprechanlage verblieben wäre. Insoweit \n\nhätte auch die bisherige oder zu erwartende Intensität dieser Zugangskontrolle \n\nin Betracht gezogen werden müssen, namentlich die Frage, ob sämtliche Mieter \n\nüber die Türsprechanlage den Namen des Besuchers zu erfragen, eine ent-\n\nsprechende Terminvereinbarung zu überprüfen oder Maßnahmen zu ergreifen \n\npflegen, wenn ein Besucher nicht innerhalb angemessener Zeit nach Einlass \n\nbei ihnen vorstellig wird. \n\n24 \n\n25 \n\nDie Zurückverweisung wird dem Berufungsgericht Gelegenheit geben, \n\ndie erforderlichen Feststellungen nachzuholen. \n\n2. Ferner verkennt das Berufungsgericht den Begriff des Mangels, wenn \n\nes einen solchen bereits abstrakt in der Vermietung von Räumen an die ARGE \n\nsieht. \n\n26 \n\na) Ohne besondere Absprachen kann aus der bloßen Vereinbarung einer \n\ndeutlich über den örtlichen Spitzenpreisen liegenden Miete, auch vor dem Hin-\n\ntergrund eines das \"einmalige Ambiente\" und die \"angenehme Atmosphäre\" \n\nhervorhebenden Exposés, noch keine Verpflichtung des Vermieters abgeleitet \n\nwerden, einen bestimmten \"Mietermix\" oder ein bestimmtes \"Milieuniveau\" zu \n\nbewahren. Dies gilt auch, soweit das Berufungsgericht demgegenüber aus der \n\nMiethöhe die konkludente Abrede herleitet, dass das Umfeld, namentlich die \n\nMitmieter und deren Besucherverkehr, zumindest \"eher über dem Durchschnitt \n\nliegenden Anforderungen\" gerecht werden müsse. Dieser Begriff ist bereits so \n\nunbestimmt und einer Subsumtion so wenig zugänglich, dass die Miethöhe al-\n\nlein kein hinreichendes Indiz für einen dahingehenden Rechtsbindungswillen \n\nder Parteien darstellt. \n\n27 \n\nDie Kläger haben daher keinen Anspruch darauf, dass sich im Umfeld ih-\n\nrer Mieträume nur Kunden oder Besucher anderer Mieter einfinden, die einer \n\n\"gehobenen\" Bevölkerungsschicht angehören oder sich durch ein angenehmes \n\nErscheinungsbild und Verhalten auszeichnen. Gehören zu den Bestandsmie-\n\ntern - wie hier - Anwälte und Ärzte, ohne dass Anhaltspunkte ersichtlich sind, \n\ndass diese infolge ihrer Spezialisierung bzw. mangels Kassenzulassung sämt-\n\nlich nur einen exklusiven Mandanten- oder Patientenstamm betreuen, ist ohne-\n\nhin damit zu rechnen, dass das Gebäude von Angehörigen aller Bevölkerungs-\n\nkreise aufgesucht wird. \n\n28 \n\nb) Hinsichtlich der \"qualitativen\" Anforderungen des Berufungsgerichts \n\nan einen mit dem Mietgebrauch zu vereinbarenden Besucherverkehr sind aber \n\nauch die bislang getroffenen tatsächlichen Feststellungen nicht geeignet, einen \n\ndurch den Besucherkreis der ARGE bedingten Mangel der Mietsache zu be-\n\ngründen. \n\n29 \n\nEs kann dahinstehen, ob die Auffassung des Berufungsgerichts zutrifft, \n\nunter den Besuchern der ARGE einschließlich der von ihr für ihre Kunden be-\n\ntriebenen Schuldner- und Suchtberatung befinde sich ein überdurchschnittlich \n\nhoher Anteil sozial auffällig gewordener Personen. Gleiches mag auf Mandan-\n\nten eines Strafverteidigers, Klienten eines Bewährungshelfers und Patienten \n\neines Psychiaters zutreffen, kann aber für sich allein die Annahme eines Man-\n\ngels noch nicht rechtfertigen. Dies setzt vielmehr voraus, dass der vertragsge-\n\nmäße Mietgebrauch hierdurch konkret beeinträchtigt wird. Das ist nicht schon \n\ndann der Fall, wenn einzelne Mieter, deren Mitarbeiter oder Kunden sich allein \n\nwegen der Vorstellung, mit einem solchen Personenkreis konfrontiert werden zu \n\nkönnen, in ihrem Wohlbefinden beeinträchtigt fühlen. Erst wenn wiederholt kon-\n\nkrete Anlässe oder Gefahrensituationen auftreten, die dem Besucher- oder \n\nKundenkreis eines anderen Mieters zuzuordnen sind, kommt dieser Umfeldein-\n\nfluss als mietrechtlich relevanter Mangel in Betracht. \n\n30 \n\nDie einmalige, unbestritten einem ARGE-Besucher zuzurechnende Be-\n\nschädigung des Spiegels und der Wandverkleidung des Aufzugs erfüllt diese \n\nVoraussetzung auch dann noch nicht, wenn sie mutwillig war. Entgegen der \n\nAuffassung des Berufungsgerichts reicht hierfür auch nicht der weitere Umstand \n\naus, dass die ARGE zum Schutz ihrer Bediensteten auf den Fluren vor ihren \n\nMieträumen einen Sicherheitsdienst patrouillieren lässt, der nach der Aussage \n\ndes Zeugen F. gelegentlich auch schon eingreifen musste. Es ist nämlich \n\nweder festgestellt, dass die Anwesenheit des Sicherheitsdienstes nicht ausrei-\n\nche, die Gefahr derartiger Vorfälle, die sich dort - offenbar in räumlichem und \n\nzeitlichem Zusammenhang mit den vorgetragenen Anliegen - zutragen, recht-\n\nzeitig zu unterbinden, noch dass solche Gefahrensituationen und Vorfälle von \n\nMitarbeitern oder Patienten der Kläger wahrgenommen werden und sich auf ihr \n\nVerhalten oder die dortigen Praxisräume unmittelbar auswirken. Dem Vortrag \n\nder Kläger ist jedenfalls nicht zu entnehmen, dass es auch in der Nähe ihrer \n\nPraxisräume oder auf dem Weg dorthin zu bedrohlichen Situationen gekommen \n\nist. \n\n31 \n\nSoweit die Kläger geltend machen, ihre Patienten fühlten sich bereits \n\ndurch den Anblick einer Aufsichtsperson im Eingangsbereich eher verunsichert \n\noder abgeschreckt, weil dies zugleich die Vermutung einer problematischen \n\nGefahrenlage nahe lege, haben sie hierfür weder Beweis angetreten noch dar-\n\ngelegt, dass etwa Patienten oder potentielle Patienten deswegen davon Ab-\n\nstand genommen hätten, die Praxis der Kläger aufzusuchen. \n\n32 \n\nc) Mit Erfolg greift die Revision auch die Feststellung des Berufungsge-\n\nrichts an, aus der Aussage des Zeugen F. ergebe sich, dass der Besucher-\n\nverkehr der ARGE zu einer größeren Verschmutzung des Treppenhauses und \n\nder übrigen Zugänge führe, die bis zur nächsten Reinigung andaure. Der Zeuge \n\nF. hat ausweislich der Vernehmungsniederschrift lediglich bekundet, ihm sei \n\nabends schon das eine oder andere Mal aufgefallen, dass irgendetwas auf dem \n\nBoden liege; morgens sei der Eingangsbereich aber wieder sauber. Es bedarf \n\nkeiner Erörterung, dass dies noch keinen erheblichen Mangel darstellt. Auch die \n\nNiederschrift der vom Landgericht um 16 Uhr durchgeführten Ortsbesichtigung \n\nerwähnt keine Verschmutzungen. Auch soweit das Landgericht stärkere Ver-\n\nschmutzungen als durch vorgelegte Fotos teilweise bewiesen angesehen hat, \n\nist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, dass es darin angesichts regel-\n\nmäßiger zeitnaher Reinigung keinen Mangel im Sinne des § 536 BGB gesehen \n\nhat. \n\n33 \n\n3. Auch in der Vielzahl oder dem Verhalten der Kunden und Besucher \n\neines Mitmieters ist ein den vertragsgemäßen Gebrauch der Mieträume mehr \n\nals nur unwesentlich beeinträchtigender Mangel erst dann zu sehen, wenn sich \n\ndaraus Unzuträglichkeiten oder Belästigungen ergeben, die sich konkret auf \n\nden Mieter und seinen Betrieb auswirken. \n\n34 \n\nUnter einem Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB ist eine für den Mie-\n\nter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von \n\ndem vertraglich geschuldeten zu verstehen, wobei sowohl tatsächliche Um-\n\nstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache als Fehler in \n\nBetracht kommen können. So können bestimmte äußere Einflüsse oder Um-\n\nstände - etwa die Behinderung des Zugangs zu einem gemieteten Geschäftslo-\n\nkal - einen Fehler des Mietobjekts begründen. Erforderlich ist allerdings, um \n\nAusuferungen des Fehlerbegriffs zu vermeiden, stets eine unmittelbare Beein-\n\nträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die \n\nGebrauchstauglichkeit der Mietsache, wohingegen Umstände, die die Eignung \n\nder Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht \n\nals Mängel zu qualifizieren sind (Senatsurteile vom 21. September 2006 \n\n- XII ZR 66/03 - NJW 2006, 899, 900 und vom 16. Februar 2000 - XII ZR \n\n279/97 - NJW 2000, 1714, 1715 m.N.). \n\n35 \n\n36 \n\nHierfür reichen die Feststellungen des Berufungsgerichts nicht aus. \n\na) Das Berufungsgericht lässt dahinstehen, ob die ARGE täglich von 280 \n\noder 500 Personen aufgesucht wird; revisionsrechtlich ist daher zugunsten der \n\nBeklagten von einer täglichen Besucherzahl von 280 auszugehen. \n\n37 \n\nOb diese Zahl angesichts der von dem Zeugen F. genannten Zahl von \n\n109 Mitarbeitern der ARGE und einer von dieser im zweiten bis vierten Stock-\n\nwerk genutzten Mietfläche von rund 2.350 m² den anteiligen Publikumsverkehr, \n\nder in einem derartigen Bürohochhaus zu erwarten und von den Mitmietern zu \n\ntolerieren ist, quantitativ deutlich überschreitet und die Nutzung der Räume der \n\nARGE deshalb derjenigen einer Schalterhalle einer Bank oder des Bürgeramtes \n\neiner Gemeindeverwaltung gleichkommt, entzieht sich einer eigenen Beurtei-\n\nlung des Senats. Auch das Berufungsgericht führt keine Vergleichszahlen an, \n\nauf die es - gegebenenfalls aufgrund eigenen Sachverstandes - eine solche \n\nBeurteilung hätte stützen können. \n\n38 \n\nVielmehr hätte es auch insoweit weiterer Feststellungen bedurft. Ohne \n\nBelang ist nämlich die Zahl der Kunden der ARGE, die sich gleichzeitig in den \n\nRäumen der ARGE aufhalten und während dieser Zeit nach außen nicht in Er-\n\nscheinung treten. Für die von einem Mitmieter wahrzunehmende Belastung des \n\nGebäudes mit Publikumsverkehr der ARGE kommt es allein auf die Zahl derer \n\nan, die sich zu gleicher Zeit in den allgemein zugänglichen Bereichen des Ge-\n\nbäudes aufhalten, weil sie sich auf dem Weg zur ARGE oder zurück befinden \n\noder gegebenenfalls Wartezeiten auf den Fluren und nicht in den Räumen der \n\nARGE selbst verbringen. \n\n39 \n\nDiese Zahl bedarf sodann der Gegenüberstellung mit der korrespondie-\n\nrenden Größenordnung des Publikumsverkehrs, die zu erwarten wäre, wenn \n\ndie Räumlichkeiten der ARGE von anderen Mietern - beispielsweise als freibe-\n\nrufliche Praxen - genutzt würden (und nicht etwa dem Publikumsverkehr, der \n\nwährend des Leerstandes der nun von der ARGE genutzten Stockwerke vor-\n\nhanden war). \n\n40 \n\nb) Mit Erfolg greift die Revision auch die Beurteilung des Berufungsge-\n\nrichts an, diese Besucherzahl berühre die Kläger unmittelbar, weil sie die Leich-\n\ntigkeit des Zugangs zu ihren Praxisräumen beeinträchtige. \n\n41 \n\nDen getroffenen Feststellungen ist jedenfalls nicht zu entnehmen, dass \n\nsich etwa im Eingangsbereich, im Treppenhaus oder gar im Zugangsbereich zu \n\nden Praxisräumen der Kläger im 6. Stock Schlangen wartender ARGE-\n\nBesucher aufhielten, an denen vorbei sich die Kläger, ihre Angestellten oder \n\nihre Patienten einen Weg bahnen müssten. Vielmehr stellt das Berufungsge-\n\nricht insoweit allein auf längere Wartezeiten an den Aufzügen ab, mit denen \n\nohne diesen Besucherverkehr nicht zu rechnen sei. Insoweit lässt das Beru-\n\nfungsgericht dahinstehen, ob es sich um Wartezeiten von zwei Minuten handelt, \n\nwie der Zeuge F. bekundet habe, oder von bis zu 15 Minuten, wie die Kläger \n\nbehaupten. Der Zeuge F. (Geschäftsführer bei der Bundesanstalt für Arbeit) \n\nhat indes lediglich bekundet, ihm seien größere Menschenansammlungen vor \n\nden Aufzügen oder längere Wartezeiten bislang nicht aufgefallen; es komme \n\naber durchaus vor, dass sich dort vier bis fünf Personen gleichzeitig ansammel-\n\nten. Er selbst habe maximal 2 Minuten Wartezeit erlebt. Revisionsrechtlich ist \n\ndaher lediglich von gelegentlich auftretenden Wartezeiten von bis zu zwei Minu-\n\nten auszugehen. \n\n42 \n\nHier fehlt es wiederum an einer tatrichterlichen Würdigung solcher War-\n\ntezeiten im Hinblick darauf, ob diese in einem 13-geschossigen Bürohochhaus \n\neine mehr als nur unerhebliche Beeinträchtigung des Zugangs darstellen. Diese \n\nWürdigung kann jedenfalls nicht durch die Erwägung ersetzt werden, ohne eine \n\nVermietung an die ARGE hätte es keine Wartezeiten gegeben. Auch hier bedarf \n\nes eines Vergleichs mit den Wartezeiten, mit denen in diesem Gebäude bei ei-\n\nner Vollvermietung von Büro- und Praxisräumen typischerweise zu rechnen \n\nwäre. \n\nIV. \n\n43 \n\nMit der gegebenen Begründung kann die angefochtene Entscheidung \n\nkeinen Bestand haben. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, \n\nda die Kläger weitergehende Beeinträchtigungen durch den Publikumsverkehr \n\nder ARGE behauptet und unter Beweis gestellt haben, ohne dass das Beru-\n\nfungsgericht die angebotenen Beweise erhoben hätte. Dies wird nachzuholen \n\nsein, da nicht auszuschließen ist, dass sich als Ergebnis der weiteren Beweis-\n\naufnahme in der Gesamtwürdigung eine konkrete Beeinträchtigung des Miet-\n\ngebrauchs der Kläger ergibt, die auch nach den vorstehend dargelegten Maß-\n\nstäben eine Minderung rechtfertigt. \n\n44 \n\nFerner wird das Berufungsgericht auch den Beweisangeboten der Kläger \n\nfür ihre Behauptung nachzugehen haben, die Rechtsvorgängerin der Beklagten \n\nhabe ihnen im Rahmen der Vertragsverhandlungen versichert, sie werde ledig-\n\nlich an \"ausgewählte, besonders exklusive Mieter\" vermieten, bei der Auswahl \n\n\"strengste Maßstäbe anlegen und darauf achten, dass es keine Mieter mit nen-\n\nnenswertem Publikumsverkehr\" gebe, weshalb beispielsweise die Vermietung \n\ndes Dachgeschosses zum Betriebe eines Dachrestaurants nicht in Betracht \n\nkomme, obwohl die Räume sich angesichts der dortigen Rundumsicht hervor-\n\nragend dafür eignen würden. Je nach dem Ergebnis dieser Beweisaufnahme \n\nkann sich nämlich eine andere vertraglich vereinbarte Sollbeschaffenheit des \n\nMietobjekts herausstellen, als sie ohne derartige Absprachen zugrundezulegen \n\nist. \n\nHahne \n\nSprick \n\n Weber-Monecke \n\nWagenitz \n\nKlinkhammer \n\nVorinstanzen: \n\nLG Heilbronn, Entscheidung vom 17.02.2006 - 2 O 552/05 - \n\nOLG Stuttgart, Entscheidung vom 30.11.2006 - 13 U 54/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR___1-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-10-15/xii-zr-1-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":3}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR___1-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR___1-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-10-15/xii-zr-1-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR___1-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 18:52:26.405343+00:00"}}