{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR__95-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2009-04-01","aktenzeichen":"XII ZR 95/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 584 Abs. 1, 542 Ein unter einer auflösenden Bedingung (hier: behördliche Nutzungsuntersagung) ge- schlossener Pachtvertrag ist als unbefristeter Vertrag ordentlich kündbar, wenn die Parteien die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung nicht ausgeschlossen haben. Ein solcher Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kann auch schon in der Vereinbarung einer auflösenden Bedingung als solcher zu finden sein. Ob der Vereinbarung eine solche weitergehende, das ordentliche Kündigungsrecht aus- schließende Bedeutung zukommt, hat im Streitfall diejenige Vertragspartei darzule- gen und zu beweisen, die sich auf diese Bedeutung beruft.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 95/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n1. April 2009 \nKüpferle, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nnein \n\nBGB §§ 584 Abs. 1, 542 \n\nEin unter einer auflösenden Bedingung (hier: behördliche Nutzungsuntersagung) ge-\n\nschlossener Pachtvertrag ist als unbefristeter Vertrag ordentlich kündbar, wenn die \n\nParteien die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung nicht ausgeschlossen haben. \n\nEin solcher Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kann auch schon in \n\nder Vereinbarung einer auflösenden Bedingung als solcher zu finden sein. Ob der \n\nVereinbarung eine solche weitergehende, das ordentliche Kündigungsrecht aus-\n\nschließende Bedeutung zukommt, hat im Streitfall diejenige Vertragspartei darzule-\n\ngen und zu beweisen, die sich auf diese Bedeutung beruft. \n\nBGH, Urteil vom 1. April 2009 - XII ZR 95/07 - LG Osnabrück \n\nAG Bad Iburg \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 1. April 2009 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter \n\nSprick, Weber-Monecke, Prof. Dr. Wagenitz und Dr. Klinkhammer \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision des Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Osnabrück vom 27. Juni 2007 wird zurückge-\n\nwiesen. \n\nDie Kosten des Revisionsverfahrens trägt der Beklagte. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Parteien streiten über den Fortbestand eines von ihnen geschlosse-\n\nnen Pachtvertrags. \n\nDer Kläger hat dem Beklagten 1994 den auf seinem Grundstück befindli-\n\nchen Kugelschießstand (nebst aufstehenden Gebäudeteilen und Anlagen) für \n\ngewerbliche Zwecke für 500 DM (= 255,65 €) pro Jahr verpachtet. Im Pachtver-\n\ntrag ist u. a. folgendes geregelt: \n\n\"§ 2 Pachtzeit \n\nDas Pachtverhältnis beginnt am 1. April 1994. Der Pachtvertrag läuft so-\n\nlange, bis die Nutzung des Schießstandes als Schießstand aufgrund be-\n\nhördlicher Anordnung untersagt wird. \n\n§ 3 Außerordentliches Kündigungsrecht \n\nDer Verpächter kann das Pachtverhältnis unter den Voraussetzungen \n\nder §§ 553, 554, 554a BGB [a. F.] fristlos kündigen. Die Kündigungsvor-\n\nschriften für gewerbliche Anlagen sind zu beachten.“ \n\n3 \n\nBei Vertragsschluss haben die Parteien nicht darüber gesprochen, ob \n\ndas ordentliche Kündigungsrecht ausgeschlossen sein sollte. Mit Schreiben \n\nvom 19. September 2006 hat der Kläger die ordentliche Kündigung zum \n\n31. März 2007 erklärt. Der Kläger begehrt die Räumung und Herausgabe des \n\nSchießstandes. \n\n4 \n\nDas Amtsgericht hat die Kündigung für wirksam erachtet. Es hat den Be-\n\nklagten verurteilt, den Schießstand geräumt an den Kläger herauszugeben. Die \n\nhiergegen gerichtete Berufung hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der \n\nzugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klagabweisungsbegehren \n\nweiter. \n\n5 \n\nDie Revision ist nicht begründet. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n6 \n\n7 \n\n1. Das Landgericht hat - ebenso wie zuvor das Amtsgericht - die ordentli-\n\nche Kündigung des Pachtvertrags durch den Kläger für wirksam erachtet, weil \n\ndie Parteien die ordentliche Kündigung vertraglich nicht ausgeschlossen hätten. \n\nDer Pachtvertrag sei unter einer auflösenden Bedingung - der behördli-\n\nchen Nutzungsuntersagung - geschlossen. Er sei deshalb wie ein unbefristeter \n\nPachtvertrag zu behandeln, da der Zeitpunkt des Eintritts der auflösenden Be-\n\ndingung nicht feststehe. Als unbefristeter Vertrag sei der Pachtvertrag ordent-\n\nlich kündbar. Dieses Ergebnis folge auch aus der Auslegung des Vertrags. We-\n\nder Wortlaut noch Systematik rechtfertigten die Annahme, dass die Parteien \n\ndas ordentliche Kündigungsrecht hätten ausschließen wollen. Abreden, die we-\n\nsentliche Rechte einer Partei - hier das Recht des Klägers zur ordentlichen \n\nKündigung des Pachtvertrags (§ 584 BGB) - einschränkten, seien im Zweifel \n\neng auszulegen. Zwar bliebe auch bei einem vertraglichen Ausschluss der or-\n\ndentlichen Kündigung dem Kläger die Möglichkeit unbenommen, den Pachtver-\n\ntrag gemäß §§ 581 Abs. 2, 544 BGB nach Ablauf von 30 Jahren zu kündigen. \n\nAuch ein solcher langfristiger Aufschub der Kündigungsmöglichkeit stelle jedoch \n\neine wesentliche Einschränkung der Rechte des Klägers dar, von der ohne ent-\n\nsprechende ausdrückliche Formulierung nicht ausgegangen werden könne. \n\n8 \n\nDie Aussage des Steuerberaters des Beklagten, der den Vertrag ausge-\n\narbeitet habe, stehe nicht entgegen. Zwar habe dieser bekundet, er habe mit \n\nder Formulierung des Vertrags den Ausschluss des ordentlichen Kündigungs-\n\nrechts beabsichtigt. Doch habe der Zeuge - nach seinem Bekunden - hierüber \n\nmit dem Kläger nicht gesprochen; auch unter den Parteien sei diese Frage \n\nnicht erörtert worden. \n\n9 \n\nEin Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts lasse sich auch nicht \n\nim Hinblick auf die vom Beklagten getätigten Investitionen rechtfertigen. Der \n\nBeklagte werde insoweit bereits durch die §§ 539, 581 Abs. 2 BGB geschützt. \n\nAußerdem sei zumindest der Beklagte bei Vertragsschluss vom baldigen Erlass \n\neiner behördlichen Untersagungsverfügung ausgegangen. Habe er dennoch \n\nInvestitionen in Höhe von (nach seinem Vortrag) über 50.000 € getätigt, so tra-\n\nge er das Risiko einer vorzeitigen Beendigung des Vertrags. \n\n10 \n\n11 \n\n2. Diese Ausführungen sind aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. \n\na) Ein Pachtverhältnis kann, wenn die Pachtzeit nicht bestimmt ist, nach \n\n§ 584 Abs. 1 i.V.m. § 542 BGB (zur Anwendbarkeit neuen Rechts: vgl. Art. 229 \n\n§ 3 EGBGB) ordentlich gekündigt werden. Die Pachtzeit ist unbestimmt, wenn \n\nnicht nur ungewiss ist, wann ein Ereignis eintreten wird, das nach dem Pacht-\n\nvertrag zu dessen Beendigung führen soll, sondern wenn außerdem ungewiss \n\nist, ob dieses Ereignis überhaupt jemals eintreten wird. \n\n12 \n\nSo liegen die Dinge hier. Nach § 2 des Pachtvertrags sollte das Nut-\n\nzungsverhältnis über den Schießstand solange „laufen“, bis die Nutzung be-\n\nhördlich untersagt würde. Damit haben die Parteien die Geltung des Pachtver-\n\ntrags an eine auflösende Bedingung geknüpft; denn im Zeitpunkt des Vertrags-\n\nschlusses war nicht nur ungewiss wann, sondern auch ob überhaupt eine be-\n\nhördliche Nutzungsuntersagung erfolgen würde. Das ergibt sich aus den Fest-\n\nstellungen des Amtsgerichts, auf die im Berufungsurteil ergänzend Bezug ge-\n\nnommen wird. Danach war bei Abschluss des Pachtvertrags nicht ersichtlich, \n\nob es überhaupt zu einer behördlichen Untersagung der Nutzung des Schieß-\n\nstandes kommen würde. Aus dem vom Landgericht festgestellten Umstand, bei \n\nAbschluss des Pachtvertrages sei zumindest der Beklagte davon ausgegangen, \n\ndass eine entsprechende Untersagungsverfügung erfolgen würde, folgt nichts \n\nGegenteiliges. Auch wenn der Beklagte eine künftige Untersagung als wahr-\n\nscheinlich ansah, so besagt dies nicht, dass eine solche künftige Untersagung \n\nvon ihm bereits als gewiss angesehen wurde. Erst recht lässt sich daraus nicht \n\nherleiten, dass beide Parteien von einer solchen Gewissheit ausgingen und \n\ndeshalb ihren Vertrag - entgegen dessen objektivem Wortlaut - nicht unter eine \n\nauflösende Bedingung stellen, sondern auf den (ungewissen) Zeitpunkt einer \n\nbeiderseits als sicher erwarteten Nutzungsuntersagung befristen wollten. \n\n13 \n\nb) Die Frage, ob ein unter einer auflösenden Bedingung geschlossener \n\nMietvertrag vor Bedingungseintritt ordentlich gekündigt werden kann, ist aller-\n\ndings namentlich im Wohnraum-Mietrecht umstritten. Die Frage dürfte sich \n\ngrundsätzlich in gleicher Weise auch für gewerbliche Miet- oder Pachtverträge \n\nstellen. Nach einer Auffassung sind solche Verträge wie andere unbefristete \n\nMietverhältnisse zu behandeln mit der Folge, dass sie vor Bedingungseintritt \n\nordentlich gekündigt werden können (Palandt/Weidenkaff BGB 68. Aufl. § 572 \n\nRdn. 5). Nach anderer Auffassung sind solche Verträge nicht ordentlich künd-\n\nbar; denn mit der Aufnahme der Bedingung solle nicht eine Lösungsmöglichkeit \n\nzusätzlich zum Kündigungsrecht geschaffen, sondern der Bestand des Vertrags \n\neinzig vom Eintreten der Bedingung abhängig gemacht werden (vgl. etwa \n\nLammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 572 BGB Rdn. 13 m.w.N.). Nach einer \n\ndritten Auffassung ist auf den beim Vertragsschluss zum Ausdruck kommenden \n\nWillen der Parteien abzustellen. Solle die auflösende Bedingung der alleinige \n\nGrund für die Vertragsbeendigung sein, sei das Nutzungsverhältnis vor Eintritt \n\nder Bedingung grundsätzlich nicht ordentlich kündbar. Sei die auflösende Be-\n\ndingung dagegen nur als spätestmöglicher Beendigungszeitpunkt bestimmt, \n\nkönne das Nutzungsverhältnis auch schon vor Bedingungseintritt ordentlich ge-\n\nkündigt werden (Staudinger/Rolfs BGB [2006] § 572 Rdn. 11 f. m.w.N.; ähnlich \n\nauch Blank in Schmidt-Futterer Mietrecht 9. Aufl. § 572 Rdn. 13). \n\n14 \n\nDer Senat folgt im Ergebnis der letztgenannten Auffassung. Unter einer \n\nauflösenden Bedingung geschlossene Pachtverträge sind als unbefristete Ver-\n\nträge zwar grundsätzlich ordentlich kündbar. Die Vertragsparteien sind jedoch \n\nnicht gehindert, die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung auszuschließen. \n\nEin solcher Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kann auch \n\nschon in der Vereinbarung einer auflösenden Bedingung als solcher zu finden \n\nsein. Dies ist allerdings nur dann der Fall, wenn die Parteien mit der auflösen-\n\nden Bedingung die Beendigung des Nutzungsverhältnisses - vorbehaltlich des \n\nEintritts außerordentlicher Kündigungsgründe - abschließend regeln und nicht \n\nnur einen Zeitpunkt festlegen wollten, zu dem das Nutzungsverhältnis in jedem \n\nFalle - also unbeschadet der Möglichkeit einer früheren Auflösung - enden soll-\n\nte. Ob der Vereinbarung einer auflösenden Bedingung eine solche weiterge-\n\nhende, das ordentliche Kündigungsrecht ausschließende Bedeutung zukommt, \n\nhat im Streitfall diejenige Vertragspartei darzulegen und zu beweisen, die sich \n\nauf diese Bedeutung beruft. \n\n15 \n\nc) Der Beklagte hat nicht dargelegt, dass die Parteien der vereinbarten \n\nauflösenden Bedingung des Pachtvertrags eine solche weitergehende Bedeu-\n\ntung beigemessen haben. Über einen Ausschluss des Rechts zur ordentlichen \n\nKündigung haben die Parteien unstreitig nicht ausdrücklich gesprochen. Er er-\n\ngibt sich auch nicht aus der getroffenen Vereinbarung. \n\n16 \n\nNach der vom Landgericht vorgenommenen Auslegung des § 2 des \n\nPachtvertrags wollten die Parteien zwar, dass ihr Pachtvertrag im Falle einer \n\nbehördlichen Nutzungsuntersagung automatisch enden sollte. Einen konkluden-\n\nten Ausschluss der Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung vermochte das \n\nLandgericht dieser Abrede nach Wortlaut und Systematik jedoch nicht zu ent-\n\nnehmen. Diese tatrichterliche Auslegung lässt revisionsrechtlich bedeutsame \n\nFehler nicht erkennen. Insbesondere ist weder dargetan noch sonst ersichtlich, \n\ndass das Landgericht für die Auslegung wesentliche Tatsachen übersehen, ge-\n\nsetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln verletzt oder gegen die \n\nDenkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verstoßen hat (zur revisions-\n\nrechtlichen Nachprüfung tatrichterlicher Vertragsauslegung vgl. etwa BGH Urteil \n\nvom 21. März 2000 - VIII ZR 297/98 - NJW 2000, 2508, 2509 sub II.2.a)). \n\n17 \n\nAus dem Wortlaut der Abrede ergibt sich lediglich, dass der Pachtvertrag \n\nenden soll, wenn die Behörde die Nutzung des Pachtobjekts als Schießstand \n\nuntersagt. Daraus folgt keineswegs zwingend, dass bis zu diesem Zeitpunkt \n\neine ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist. Ohne die vereinbarte auflösen-\n\nde Bedingung hätte der Beklagte nämlich bei einer behördlichen Nutzungsun-\n\ntersagung den Pachtzins mindern oder sogar Schadens- oder Aufwendungser-\n\nsatzansprüche gegen den Kläger geltend machen können (§ 581 Abs. 2 i.V.m. \n\n§§ 537, 538 BGB in der beim Vertragsschluss geltenden Fassung). Diese Mög-\n\nlichkeit wurde ihm durch die Vereinbarung der auflösenden Bedingung versagt, \n\nso dass der Vereinbarung insoweit ein eigenständiger Sinn zukommen kann. \n\n18 \n\nAus § 3 des Pachtvertrags ergibt sich nichts Gegenteiliges. Zwar fällt auf, \n\ndass die Parteien die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung - unter \n\nHinweis auf die gesetzlichen Vorschriften - ausdrücklich erwähnen, die Mög-\n\nlichkeit einer ordentlichen Kündigung jedoch unerwähnt lassen. Daraus lässt \n\nsich jedoch nicht zwingend folgern, dass das ordentliche Kündigungsrecht habe \n\nausgeschlossen werden sollen. Vielmehr erscheint es möglich, dass die Partei-\n\nen in einer etwaigen künftigen Nutzungsuntersagung einen wichtigen Grund für \n\neine außerordentliche Kündigung gesehen haben und klarstellen wollten, dass \n\nmit der für diesen Fall vertraglich vorgesehenen automatischen Beendigung des \n\nPachtverhältnisses der Rückgriff auf (andere) wichtige Gründe, die eine außer-\n\nordentliche Kündigung rechtfertigen könnten, nicht verschlossen werden sollte. \n\n19 \n\nAuch die für beide Seiten erkennbare Interessenlage fordert kein ande-\n\nres Verständnis. Zum einen ist nicht festgestellt, ob und in welchem Umfang die \n\nvom Beklagten geltend gemachten Investitionen notwendig und für den Kläger \n\nvorhersehbar waren. Auch die absehbare Notwendigkeit von umfänglichen In-\n\nvestitionen würde im übrigen nicht ohne weiteres die Annahme eines Aus-\n\nschlusses jeder ordentlichen Kündigungsmöglichkeit nahe legen, da der Be-\n\nklagte in dem von § 581 Abs. 2 i.V.m. §§ 536a, 539 BGB gezogenen Rahmen \n\nErsatz von Aufwendungen verlangen kann. Zudem hat er die behaupteten In-\n\nvestitionen getätigt, obwohl er - nach seinem eigenen Vortrag - eine baldige \n\nNutzungsuntersagung für wahrscheinlich erachtet hat. Dies spricht gegen die \n\nAnnahme, der Beklagte habe die behaupteten Investitionen nur im Hinblick auf \n\ndie langfristige Dauer eines ordentlich nicht kündbaren Pachtverhältnisses getä-\n\ntigt. Zum andern fällt ins Gewicht, dass der Kläger sich mit einem Ausschluss \n\nder ordentlichen Kündbarkeit jeder anderweitigen wirtschaftlichen Verwertung \n\ndes Grundstücks auf Dauer begeben hätte. Von einem solchen Verzicht ist an-\n\ngesichts des Pachtzinses von nur 255,65 € pro Jahr ohne eine eindeutige Ver-\n\neinbarung nicht ohne weiteres auszugehen. \n\nHahne \n\nSprick \n\nWeber-Monecke \n\nWagenitz \n\n Klinkhammer \n\nVorinstanzen: \n\nAG Bad Iburg, Entscheidung vom 03.01.2007 - 4 C 972/06 - \n\nLG Osnabrück, Entscheidung vom 27.06.2007 - 1 S 56/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR__95-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-04-01/xii-zr-95-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 539","ref_norm":"539","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 581","ref_norm":"581","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 538","ref_norm":"538","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 542","ref_norm":"542","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 544","ref_norm":"544","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 572","ref_norm":"572","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 584","ref_norm":"584","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536a","ref_norm":"536a","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 537","ref_norm":"537","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR__95-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR__95-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-04-01/xii-zr-95-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR__95-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:27:56.781377+00:00"}}