{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR__86-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2009-11-04","aktenzeichen":"XII ZR 86/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 550 Bei Abschluss eines Mietvertrages durch eine AG ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn alle Vorstandsmitglieder unterzeichnen oder eine Un- terschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Vorstandsmitglied auch die Vorstandsmitglieder vertreten will, die nicht unterzeichnet haben.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 86/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n4. November 2009 \nKüpferle \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nja \n\nja \n\nja\n\nNachschlagewerk: \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nBGB § 550 \n\nBei Abschluss eines Mietvertrages durch eine AG ist die Schriftform des § 550 \n\nBGB nur gewahrt, wenn alle Vorstandsmitglieder unterzeichnen oder eine Un-\n\nterschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Vorstandsmitglied \n\nauch die Vorstandsmitglieder vertreten will, die nicht unterzeichnet haben. \n\nBGH, Urteil vom 4. November 2009 - XII ZR 86/07 - KG Berlin \nLG Berlin \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 4. November 2009 durch den Richter Dose, die Richterin Weber-Monecke, \n\nden Richter Fuchs, die Richterin Dr. Vézina und den Richter Schilling \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 8. Zivilsenats des \n\nKammergerichts in Berlin vom 24. Mai 2007 aufgehoben. \n\nDie Berufung der Beklagten gegen das Urteil der Kammer für Han-\n\ndelssachen 91 des Landgerichts Berlin vom 10. Oktober 2006 wird \n\nzurückgewiesen. \n\nDie Kosten der Rechtsmittelinstanzen werden der Beklagten auf-\n\nerlegt. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Parteien streiten über die Wirksamkeit eines langfristigen Mietvertra-\n\nges über Gewerberäume nach vorzeitiger ordentlicher Kündigung durch die \n\nKlägerin als Mieterin. \n\nMit Vertrag vom 2. Juli 2001 mietete die Klägerin Gewerberäume für \n\nzehn Jahre beginnend mit dem 1. Oktober 2001. Die Vermieterin und Eigentü-\n\nmerin übereignete das Grundstück durch \"Einbringungsvertrag\" vom 20. De-\n\nzember 2001 unter Übergang der Nutzungen und Lasten zum 1. Januar 2002 \n\nan die Beklagte, die am 15. August 2003 als Eigentümerin im Grundbuch einge-\n\ntragen wurde. Am 18. März 2002 einigten sich die Beklagte und die Klägerin auf \n\neine Mieterhöhung. Die Klägerin, eine Aktiengesellschaft, wurde dabei laut Ver-\n\neinbarung durch die Vorstandsmitglieder S. G. und E. K. \n\nvertreten; unterzeichnet wurde die Vereinbarung nur von E. K. . \n\nMit Schreiben vom 31. März 2006 erklärte die Klägerin die ordentliche \n\nund außerordentliche Kündigung des Mietvertrages zum 30. Juni 2006. \n\nDas Landgericht hat - nach teilweiser Klagerücknahme - antragsgemäß \n\nfestgestellt, dass das Mietverhältnis der Parteien zum 30. September 2006 ge-\n\nendet hat. Auf die Berufung der Beklagten hat das Kammergericht die Klage \n\nabgewiesen. Dagegen wendet sich die Klägerin mit der vom Senat zugelasse-\n\nnen Revision. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat Erfolg. \n\n1. Das Kammergericht hat, soweit für die Revision noch von Bedeutung, \n\nausgeführt: Entgegen der Auffassung des Landgerichts könne nicht festgestellt \n\nwerden, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung der Klägerin mit Schrei-\n\nben vom 31. März 2006 beendet worden sei. Zum Zeitpunkt der Kündigung hät-\n\nten weder die Voraussetzungen für eine ordentliche noch die für eine außeror-\n\ndentliche Kündigung vorgelegen. Sowohl der Mietvertrag vom 2. Juli 2001 als \n\nauch die Änderungsvereinbarung genügten den gesetzlichen Schriftformerfor-\n\ndernissen. Der Mietvertrag gelte deshalb nicht gemäß § 550 BGB als für unbe-\n\n3 \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\nstimmte Zeit mit der Folge der ordentlichen Kündbarkeit geschlossen. Der Auf-\n\nfassung des Landgerichts, die Änderungsvereinbarung sei formunwirksam, weil \n\naus ihr heraus nicht zu ermitteln sei, ob der für die Klägerin unterzeichnende \n\nVorstand auch für das weitere in der Parteibezeichnung genannte Vorstands-\n\nmitglied G. unterzeichnet habe oder aber der weitere Vorstand G. noch zu-\n\nsätzlich habe unterzeichnen sollen, sei nicht zu folgen. In den vom Landgericht \n\nzitierten Entscheidungen (NJW 2004, 1103; NJW 2003, 3053) habe der Bun-\n\ndesgerichtshof ausgeführt, dass, wenn von mehreren Vermietern oder Mietern \n\noder von mehreren Gesellschaftern einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts le-\n\ndiglich einer unterschreibe, zur Wahrung der Schriftform ein Vertretungszusatz \n\nerforderlich sei, weil anderenfalls nicht ersichtlich sei, ob der Unterzeichner die \n\nUnterschrift nur für sich selbst oder aber zugleich in Vertretung der anderen \n\nleiste. Derartige Zweifel könnten aber im vorliegenden Fall nicht auftreten, weil \n\nMieterin nicht eine GbR, sondern eine AG sei. Mit Urteil vom 6. April 2006 \n\n(XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225) habe der Bundesgerichtshof in Abgrenzung \n\nzu den beiden oben genannten Entscheidungen ausgeführt, dass das Fehlen \n\neines Vertretungszusatzes der Wahrung der Schriftform nicht entgegenstehe, \n\nwenn eine Person für eine GmbH unterzeichne. Weil die Person nicht selbst \n\nVertragspartei werden solle, könne ihre Unterschrift nur die Bedeutung haben, \n\ndass sie die GmbH vertreten wolle. Auch im vorliegenden Fall sei unstreitig und \n\noffenkundig, dass der Vorstand K. jedenfalls nicht für sich selbst, sondern \n\nin Vertretung für die Klägerin - eine AG -, deren Name sich unmittelbar unter \n\nden Unterschriftenleisten befinde, habe unterzeichnen wollen. Die Schriftform \n\ndes § 126 BGB sei daher gewahrt. Ob der Vorstand K. alleinvertretungs-\n\nberechtigt gewesen sei, sei für die Frage der Schriftform nicht entscheidend, \n\nsondern lediglich für die Frage, ob die Änderungsvereinbarung überhaupt wirk-\n\nsam zustande gekommen sei. Die Wirksamkeit der Änderungsvereinbarung sei \n\nzwischen den Parteien nicht streitig. \n\n7 \n\nDie Auffassung der Klägerin, die Schriftform sei nicht gewahrt, weil dem \n\nMietvertrag wie der Änderungsvereinbarung die Funktion der in Vertretung für \n\ndie Vermieterseite jeweils unterzeichnenden Person nicht entnommen werden \n\nkönne, treffe nicht zu. In der Literatur (Kraemer, NZM 2002, 465) werde die Auf-\n\nfassung vertreten, dem Schutzzweck des § 550 BGB entsprechend müsse ein \n\npotentieller Erwerber des Mietgrundstücks aus der Vertragsurkunde entnehmen \n\nkönnen, \"in welcher Funktion\" der Vertreter einer Gesellschaft bürgerlichen \n\nRechts gehandelt habe. Der Bundesgerichtshof habe bisher offen gelassen, ob \n\ndieser Meinung zu folgen sei. Ob es zur Wahrung der Schriftform erforderlich \n\nsei, die Funktion des Vertreters anzugeben, wenn dieser eine Gesellschaft bür-\n\ngerlichen Rechts vertrete, könne auch im vorliegenden Fall offen bleiben, weil \n\nes hier um die Vertretung einer Einzelperson bzw. der aus einer Einzelperson \n\nbestehenden Komplementärin gehe. Jedenfalls dann, wenn eine Einzelperson \n\nbei der Vertragsunterzeichnung von einer anderen Person vertreten werde, sei \n\nkein Grund ersichtlich, weshalb der Schutzzweck des § 550 BGB es erfordere, \n\ndass ein potentieller Erwerber des Mietgrundstücks aus der Vertragsurkunde \n\nentnehmen müsse, in welcher Funktion der Vertreter dieser Einzelperson ge-\n\nhandelt habe. \n\n2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. \n\na) Ohne Erfolg beruft sich die Revision allerdings darauf, die Schriftform \n\nsei schon deshalb nicht gewahrt, weil im Hinblick auf die Änderungsvereinba-\n\nrung vom 18. März 2002 unklar sei, in welcher Funktion das Vorstandsmitglied \n\nK. gehandelt habe. Zwar liege es nahe, dass er als eines von zwei ge-\n\nsamtvertretungsberechtigten Vorstandsmitgliedern unterschrieben habe, doch \n\ndie Auslegung, dass er (auch) als von dem weiteren Vorstandsmitglied G. \n\nrechtsgeschäftlich beauftragter Vertreter agiert habe, bleibe möglich. Für einen \n\n8 \n\n9 \n\npotentiellen Erwerber bleibe die Frage der Vertretungsberechtigung und somit \n\nder Wirksamkeit des Vertrages im Unklaren. \n\n10 \n\nDer Senat hat bereits mehrmals entschieden, dass Angaben darüber, \n\nworaus der Unterzeichner seine Vertretungsmacht herleitet, zur Wahrung der \n\nSchriftform nicht erforderlich sind. Ob der Vertreter Vertretungsmacht gehabt \n\nhat, ist keine Frage der Schriftform, sondern der Wirksamkeit des Vertrages. \n\nSelbst wenn der Vertreter ohne Vertretungsmacht handelt, beeinträchtigt das \n\ndie Schriftform nicht (Senatsurteile BGHZ 176, 301, 309 = NJW 2008, 2178, \n\n2179; vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225, 2226). \n\n11 \n\nb) Zu Recht macht die Revision aber geltend, die Schriftform sei nicht \n\neingehalten, weil der Unterschrift des Vorstandsmitgliedes K. nicht ent-\n\nnommen werden könne, ob es für das Vorstandsmitglied G. mit unterzeichnet \n\nhabe. \n\n12 \n\nZur Einhaltung der Schriftform des § 550 BGB gehört auch, dass die Ver-\n\ntragsurkunde von beiden Parteien unterzeichnet ist (Senatsurteil BGHZ 176, \n\n301, 307 = NJW 2008, 2178, 2179). \n\n13 \n\naa) Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen \n\nVermietern oder Mietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften \n\ndeutlich zum Ausdruck bringen, dass sie auch in Vertretung der nicht unter-\n\nzeichnenden Vertragsparteien geleistet worden sind. Denn sonst lässt sich der \n\nvorliegenden Urkunde nicht eindeutig entnehmen, ob der Vertrag mit den vor-\n\nhandenen Unterschriften, auch für und in Vertretung der anderen Vertragspar-\n\nteien, zustande gekommen ist oder ob die Wirksamkeit des Vertrages so lange \n\nhinausgeschoben sein soll, bis auch die weiteren Vertragsparteien diesen un-\n\nterschrieben haben. \n\n14 \n\nDas hat der Senat für die Gesellschafter einer GbR (Senatsurteile vom \n\n5. November 2003 - XII ZR 134/02 - NJW 2004, 1103 und vom 16. Juli 2003 \n\n- XII ZR 65/02 - NJW 2003, 3053, 3054) und für die Mitglieder einer Erbenge-\n\nmeinschaft (Senatsurteil vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00 - NJW 2002, \n\n3389, 3391) entschieden. Ein Vertretungszusatz ist darüber hinaus immer dann \n\nerforderlich, wenn als Mieter oder Vermieter mehrere Personen (etwa Eheleute) \n\nauftreten, von denen nur eine den Vertrag unterschrieben hat. Auch dann ist \n\naus der bloßen Unterschrift noch nicht ersichtlich, ob der Vertrag zugleich in \n\nVertretung - und zwar auch für den anderen - mit unterzeichnet worden ist oder \n\nob es noch der Unterschrift weiterer Personen bedarf (BGHZ 125, 175, 178 ff. \n\n= NJW 1994, 1649, 1650 f.). \n\n15 \n\nbb) Wird die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unter-\n\nzeichnende Person allerdings auf andere Weise deutlich, ist ein zusätzlicher \n\nVertretungszusatz nicht erforderlich (dazu auch Senatsurteil BGHZ 176, 301, \n\n308 = NJW 2008, 2178, 2180). \n\n16 \n\nDas ist insbesondere dann der Fall, wenn nur eine natürliche Person als \n\nMieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unter-\n\nschreibt. Dann kann deren Unterschrift auf der im Mietvertrag mit \"Mieter\" oder \n\n\"Vermieter\" gekennzeichneten Unterschriftenzeile nur bedeuten, dass sie mit \n\nihrer Unterschrift die Vertragspartei vertreten will. Das Vertretungsverhältnis \n\nwird in solchen Fällen deswegen auch ohne ausdrücklichen Vertretungszusatz \n\nhinreichend deutlich und die Schriftform ist dann auch ohne ausdrücklichen Ver-\n\ntretervermerk gewahrt (Senatsurteile vom 19. September 2007 - XII ZR 121/05 - \n\nNJW 2007, 3346 f. und vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225, \n\n2226). Dementsprechend hat der Senat die Wahrung der Schriftform als ausrei-\n\nchend angesehen, wenn bei einer GmbH der alleinige Geschäftsführer ohne \n\nHinweis auf seine Vertreterstellung unterzeichnet (Senatsurteil vom 6. April \n\n2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225, 2226 f.). Eines Vertretungszusatzes \n\nbedarf es in diesem Falle nicht, weil von vornherein klar ist, dass der Alleinge-\n\nschäftsführer nicht für sich, sondern für die Gesellschaft handelt. \n\n17 \n\ncc) Im Streitfall ist die Mieterin eine Aktiengesellschaft. Bei dieser sind \n\nnach der gesetzlichen Regelung des § 78 Abs. 2 Satz 1 AktG, wenn der Vor-\n\nstand aus mehreren Personen besteht, sämtliche Vorstandsmitglieder nur ge-\n\nmeinschaftlich zur Vertretung der Gesellschaft befugt. Die Nachtragsvereinba-\n\nrung vom 18. März 2002 hat aber nur ein Vorstandsmitglied unterzeichnet. Es \n\nstellt sich deshalb die Frage, ob die Schriftform gewahrt ist, wenn eine Mietver-\n\ntragspartei zwar nicht aus einer Personenmehrheit, sondern einer Kapitalge-\n\nsellschaft besteht und diese nicht von einer Einzelperson, sondern einer Perso-\n\nnenmehrheit vertreten wird, aber nur ein Mitglied der vertretenden Personen-\n\nmehrheit unterzeichnet hat. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist \n\ndas nicht der Fall. \n\n18 \n\n(1) Unterzeichnet nur ein Mitglied des Vorstandes, obwohl das Gesetz \n\ndie Mitwirkung aller Vorstandsmitglieder verlangt, lässt sich der Urkunde ohne \n\nVertretungszusatz nicht entnehmen, ob die übrigen Vorstandsmitglieder noch \n\nunterzeichnen müssen. Ein Rechtsnachfolger, dessen Schutz die Schriftform in \n\nerster Linie dient, kann nicht erkennen, ob der Unterzeichnende auch für das \n\nweitere Vorstandsmitglied unterzeichnet hat. Für ihn kann deshalb der Eindruck \n\nentstehen, dass die Urkunde unvollständig ist und es zur Wirksamkeit des Ver-\n\ntrages noch einer weiteren Unterschrift bedarf. Das war der entscheidende Ge-\n\nsichtspunkt, warum der Senat für die GbR und die Erbengemeinschaft zur Wah-\n\nrung der Schriftform einen Vertreterzusatz für erforderlich gehalten hat, wenn \n\nnur ein Mitglied unterzeichnet hat. \n\n19 \n\n(2) Bei Unterzeichnung lediglich durch ein Vorstandsmitglied wird auch \n\nnicht aus den Umständen deutlich, dass es für die weiteren Vorstandsmitglieder \n\ngehandelt hat. Zwar ist nicht zweifelhaft, wovon das Berufungsgericht unter Hin-\n\nweis auf die Senatsentscheidung vom 6. April 2006 (XII ZR 132/03 - NJW 2005, \n\n2225) ausgeht, dass das Vorstandsmitglied einer AG nicht für sich, sondern für \n\ndie AG handelt, genauso wie der Geschäftsführer einer GmbH für diese. Darum \n\ngeht es hier aber nicht. Die entscheidende Frage ist vielmehr, ob das unter-\n\nzeichnende Vorstandsmitglied auch für die weiteren Vorstandsmitglieder ge-\n\nhandelt hat, deren Mitwirkung nach der gesetzlichen Regelung des § 78 Abs. 2 \n\nSatz 1 AktG unerlässlich ist. Das ergibt sich aus den Umständen aber nicht. \n\n20 \n\n(3) Um hinreichend deutlich zu machen, dass ein Vorstandsmitglied \n\ndurch seine Unterschrift für ein weiteres Vorstandsmitglied handeln will, bedarf \n\nes deshalb eines Vertreterzusatzes. Dabei ist nötig, aber auch ausreichend, \n\nklarzustellen, dass der Unterzeichnende nicht nur für die AG, sondern darüber \n\nhinaus für ein weiteres Vorstandsmitglied handeln will, etwa durch den Vermerk \n\n\"i.V. ...\". Ob der Vertrag damit wirksam zustande kommt oder - mangels Voll-\n\nmacht des Unterzeichnenden - noch der Genehmigung der anderen Vor-\n\nstandsmitglieder bedarf, ist keine Frage der Schriftform, sondern der Wirksam-\n\nkeit, denn, wie ausgeführt, will § 550 BGB den Erwerber lediglich über den we-\n\nsentlichen Inhalt des Vertrages informieren, wozu auch die erforderlichen Un-\n\nterschriften zählen, und nicht darüber, ob überhaupt ein wirksamer Vertrag be-\n\nsteht (Senatsurteil BGHZ 176, 301, 309 = NJW 2008, 2178, 2180). \n\n21 \n\n3. Der Senat kann selbst in der Sache entscheiden. Da das unterzeich-\n\nnende Vorstandsmitglied nicht klargestellt hat, dass es auch für das andere \n\nVorstandsmitglied handeln wollte, war die Schriftform nicht gewahrt. Gemäß \n\n§ 550 BGB konnte deshalb der Vertrag mit der gesetzlichen Frist gekündigt \n\nwerden. Durch die ordentliche Kündigung der Klägerin endete das Mietverhält-\n\nnis zum 30. September 2006. \n\nDose \n\nWeber-Monecke \n\nFuchs \n\nVézina \n\nSchilling \n\nVorinstanzen: \n\nLG Berlin, Entscheidung vom 10.10.2006 - 91 O 44/06 - \n\nKG Berlin, Entscheidung vom 24.05.2007 - 8 U 193/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR__86-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-11-04/xii-zr-86-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 550","ref_norm":"550","n":7},{"jurabk":"AktG","ref":"§ 78","ref_norm":"78","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 126","ref_norm":"126","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR__86-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR__86-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-11-04/xii-zr-86-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR__86-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:05:27.275764+00:00"}}