{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR__73-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2009-09-16","aktenzeichen":"XII ZR 73/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 73/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n16. September 2009\nBreskic, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-\n\nmäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 29. Juli 2009 am 16. September \n\n2009 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, den Richter Fuchs, die \n\nRichterin Dr. Vézina und die Richter Dose und Dr. Klinkhammer \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 10. Zivilsenats \n\ndes Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 19. April 2007 aufgeho-\n\nben. \n\nDer Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entschei-\n\ndung, auch über die Kosten der Revision, an das Oberlandesge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe von Gewerbe-\n\nräumen sowie darüber, ob der Mieter bei vorzeitiger Rückgabe des Mietobjek-\n\ntes an den Ersteigerer einen Bereicherungsanspruch gegen diesen hat. \n\nMit schriftlichem Vertrag vom 15. Mai 1998 mieteten die Beklagten von \n\nder damaligen Grundstückseigentümerin Gewerberäume für 15 Jahre mit an-\n\nschließender Verlängerungsoption. Die B. -Bank AG, deren 100 %ige Tochter \n\ndie Klägerin ist, betrieb in der Folgezeit die Zwangsversteigerung des Miet-\n\ngrundstücks. Mit Beschluss des Amtsgerichts vom 15. Dezember 2003 erhielt \n\ndie Klägerin den Zuschlag für das Grundstück. Sie kündigte mit Schreiben vom \n\n29. Dezember 2003 gegenüber den Beklagten das Mietverhältnis unter Bezug-\n\nnahme auf § 57 a ZVG zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Die Beklagten verwei-\n\ngerten unter Hinweis auf von ihnen getätigten Investitionen die Herausgabe des \n\nMietobjektes. \n\n3 \n\nDas Landgericht hat der Räumungs- und Herausgabeklage stattgegeben \n\nund die von den Beklagten hilfsweise erhobene Feststellungswiderklage als \n\nunzulässig abgewiesen. Im Berufungsverfahren haben die Parteien die Räu-\n\nmungsklage in der Hauptsache für erledigt erklärt. Die Beklagten haben wider-\n\nklagend beantragt, \n\n4 \n\na) festzustellen, dass sie gegen die Klägerin in Folge ihrer Einbauten \n\n5 \n\n6 \n\ndurch die Steigerung des Ertragswertes des streitbefangenen Mietobjekts um \n\nden monatlichen Mehrerlös an Miete von 2,44 € pro vermieteten Quadratmeter, \n\nbezogen auf die Zeit vom 1. Juli 2004 bis zu ihrem Auszug Bereicherungsan-\n\nsprüche haben, so dass der Klägerin keine Nachzahlungsansprüche auf Miete \n\nfür diese Zeit zustehen, in der sie das Mietobjekt noch in Besitz gehabt hätten, \n\nb) die Klägerin zu verurteilen, an sie 18.052,03 € nebst 8 % Zinsen über \n\nden Basiszinssatz seit dem 1. April 2007 zu zahlen, \n\nhilfsweise hierzu festzustellen, dass ihnen Bereicherungsansprüche ge-\n\ngen die Klägerin wegen der Steigerung des Ertragswertes des Mietobjektes \n\naufgrund der Mietdifferenz zwischen der von ihnen laut Mietvertrag geschulde-\n\nten Miete in Höhe von 2,56 € pro Quadratmeter bis 31. März 2009, von 2,71 € \n\npro Quadratmeter vom 1. April 2009 bis 31. März 2014 und von 2,87 € pro \n\nQuadratmeter vom 1. April 2014 bis 31. März 2019 und der von der Klägerin \n\nerzielten beziehungsweise zu erzielenden Miete zustehen. Der Bereicherungs-\n\nanspruch errechnet sich nach der Steigerung des Ertragswertes des Mietobjek-\n\ntes aufgrund der Steigerung des Jahresmietwertes, in Verbindung mit der Rest-\n\nnutzungsdauer laut Mietvertrag, multipliziert mit dem Vervielfältiger laut Tabelle \n\nin der Anlage zu § 16 Abs. 3 WertV bei einem Liegenschaftszins von 6,5 %. \n\nGegen die Abweisung der Widerklage wenden sich die Beklagten mit der vom \n\nBerufungsgericht zugelassenen Revision. \n\n7 \n\n8 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils \n\nund zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. \n\n1. Das Oberlandesgericht hat, soweit für die Revision noch von Bedeu-\n\ntung, ausgeführt: Die Widerklage sei nicht begründet. Das Mietverhältnis sei \n\nunabhängig von den Voraussetzungen der §§ 57 a, c ZVG beendet und die Be-\n\nklagten gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der Mieträu-\n\nme verpflichtet. Wegen der fehlenden Beurkundung des von den Parteien ver-\n\neinbarten verlorenen Baukostenzuschusses sei die Schriftform nicht eingehal-\n\nten. Gemäß § 566 Satz 2 a.F. BGB gelte der Vertrag deshalb als auf unbe-\n\nstimmte Zeit abgeschlossen und könne daher von der Klägerin gemäß § 580 a \n\nAbs. 2 BGB jederzeit spätestens am 3. Werktag eines Kalenderjahres zum Ab-\n\nlauf des nächsten Kalendervierteljahres ordentlich gekündigt werden. Von die-\n\nser Kündigungsmöglichkeit habe die Klägerin spätestens mit Wirkung zum \n\n31. Dezember 2005 Gebrauch gemacht. \n\n9 \n\nNach der wegen des Beklagtenvorbringens zu unterstellenden Vereinba-\n\nrung eines verlorenen Baukostenzuschusses komme ein Bereicherungsan-\n\nspruch in Betracht, weil wegen der vorzeitigen Beendigung des langfristig kon-\n\nzipierten Mietvertrages der Baukostenzuschuss nicht \"abgewohnt\" sei und so-\n\nmit der rechtliche Grund der für die Zeit nach der Beendigung des Mietvertrages \n\nerbrachten Leistung weggefallen sei. Nach der Rechtsprechung des Bundesge-\n\nrichtshofs sei die Bereicherung weder nach den mit dem Zuschuss gedeckten \n\nBaukosten noch nach der durch die Mieterleistung geschaffenen Werterhöhung \n\ndes Bauwerks zu bemessen, sondern allein nach den Vorteilen, die der Vermie-\n\nter daraus erzielen könne, dass er vorzeitig in den Genuss der Nutzungsmög-\n\nlichkeit gelangt sei, die dem Mieter für die Zeit nach tatsächlicher Vertragsbe-\n\nendigung bis zum an sich vorgesehenen Vertragsablauf entgangen sei. Ob bei \n\nder Bestimmung dieses Ertragswertes ein fiktiv erzielbarer oder der mit einem \n\nMietnachfolger tatsächlich vereinbarte Mietzins maßgebend sei, könne dahin-\n\nstehen. Der Bereicherungsanspruch richte sich nämlich nicht gegen den Erstei-\n\ngerer des Grundstücks, sondern gegen den ursprünglichen Vermieter. Seien \n\ndie wertsteigernden Aufwendungen bereits zu einer Zeit vorgenommen worden, \n\nals der ursprüngliche Vermieter noch Eigentümer des Grundstücks gewesen \n\nsei, richte sich der Bereicherungsanspruch nach der Entscheidung des Bun-\n\ndesgerichtshofs vom 5. Oktober 2005 (- XII ZR 43/02 - NJW-RR 2006, 294) ge-\n\ngen den Erwerber. Dies gelte aber nicht, wenn das Grundstück nicht rechtsge-\n\nschäftlich, sondern im Wege der Zwangsversteigerung erworben worden sei. \n\nBei einem verlorenen Baukostenzuschuss, um den es sich nach dem Vorbrin-\n\ngen der Beklagten handele, komme nach der Rechtsprechung des Bundesge-\n\nrichtshofs (BGHZ 16, 31, 35 f.; BGH Urteil vom 14. Juli 1960 - VIII ZR 156/59 - \n\nWM 1960, 1125) ein Bereicherungsanspruch nur gegen den früheren Vermie-\n\nter, nicht aber gegen den Ersteher in Betracht. Der Entscheidung des Bundes-\n\ngerichtshofs vom 5. Oktober 2005, der ein rechtsgeschäftlicher Eigentums-\n\nwechsel zugrunde liege, lasse sich nicht entnehmen, dass der Bundesgerichts-\n\nhof insoweit von seiner früheren Rechtsprechung habe abweichen wollen. Zwar \n\nbestünden keine durchgreifenden Bedenken gegen die Haftung des Erstehers \n\nfür als Baukostenzuschuss geleistete Mietvorauszahlungen; der Ersteher müs-\n\nse nämlich ebenso wie der Realgläubiger mit solchen rechnen und könne sich \n\nebenso wie dieser nach ihnen erkundigen. Die Erkundigungsmöglichkeit versa-\n\nge aber, wenn - wie hier - die Einsicht in die Mietverträge nicht zu einer Klärung \n\nführe, weil der verlorene Zuschuss nicht dokumentiert sei und der Mietvertrag \n\nauch keine Belege über eine Abwohnbarkeit, Anrechenbarkeit auf Mietzins, Zu-\n\nrückzahlung usw. enthalte. Jedenfalls in diesem Fall gebiete es der Schutz der \n\nRealgläubiger, den Ersteher bei vorzeitiger Vertragsbeendigung nicht nach Be-\n\nreicherungsrecht für einen verlorenen Baukostenzuschuss des gewerblichen \n\nMieters haften zu lassen. Die Erzielung angemessener Erlöse in der Zwangs-\n\nversteigerung sei im Rahmen der dinglichen Rechtsordnung für die Realgläubi-\n\nger von ausschlaggebender Bedeutung. Ihre Rechtsstellung werde gegenüber \n\nder Anerkennung ausdrücklicher Abwohn-, Mietvorauszahlungs- und Verrech-\n\nnungsvereinbarungen viel weitgehender beeinträchtigt, wenn sich in der \n\nZwangsversteigerung kein angemessener Erlös mehr erzielen lasse, weil der \n\nErsteher dem Risiko eines Bereicherungsanspruchs ausgesetzt sei. Die Real-\n\ngläubiger könnten dem nur begegnen, indem sie kein oder nur ein geringeres \n\nGebot abgäben. Vor diesem Hintergrund könne die Entscheidung des Bundes-\n\ngerichtshofs vom 5. Oktober 2005 im Interesse der Rechtssicherheit im Real-\n\nkreditwesen nicht auf den Erwerber des Grundstücks in der Zwangsversteige-\n\nrung angewendet werden. \n\n10 \n\n11 \n\n2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. \n\na) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass den \n\nBeklagten ein Bereicherungsanspruch (Bereicherung in sonstiger Weise) zu-\n\nstehen kann, weil die Klägerin als Vermieterin vorzeitig, und zwar in Folge ihrer \n\nKündigung schon zum 31. Dezember 2005 und nicht erst mit Ablauf der vertrag-\n\nlich vorgesehenen Mietzeit in den Genuss der wertsteigernden Investition der \n\nBeklagten gekommen ist (BGH Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 - XII ZR \n\n43/02 - NJW-RR 2006, 294). Dem steht auch nicht entgegen, dass - nach Auf-\n\nfassung des Berufungsgerichts - der auf eine bestimmte Zeit fest geschlossene \n\nMietvertrag wegen Nichteinhaltung der Schriftform des § 550 BGB mit gesetzli-\n\ncher Kündigungsfrist kündbar war. Der Umstand, dass der Mietvertrag in einem \n\nsolchen Fall vorzeitig kündbar ist, ändert nichts daran, dass die Parteien einen \n\nauf 15 Jahre unkündbaren Mietvertrag haben vereinbaren wollen. Der Ab-\n\nschluss eines insoweit langfristigen Vertrages bietet nach wie vor die Grundlage \n\nfür die von den Beklagten getätigten Investitionen. Mit der Beendigung des \n\nMietvertrages vor dem von den Parteien geplanten Ende ist der Rechtsgrund \n\nfür die von den Beklagten vorgenommene Investition weggefallen (BGH Urteil \n\nvom 21. Januar 1960 - VIII ZR 16/59 - WM 60, 497, 498) mit der Folge, dass \n\nder Vermieter bereichert sein kann. \n\n12 \n\nb) Soweit das Berufungsgericht aber unter Bezugnahme auf die Ent-\n\nscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 17. Dezember 1954 (BGHZ 16, \n\n31 ff.) und vom 14. Juli 1960 (- VIII ZR 156/59 - WM 1960, 1125 ff.) meint, ein \n\netwaiger Bereicherungsanspruch richte sich nicht gegen den Ersteigerer, son-\n\ndern gegen den ursprünglichen Vermieter, kann ihm nicht gefolgt werden. Mit \n\nnach Erlass des Berufungsurteils ergangenem Urteil vom 20. Mai 2009 (- XII ZR \n\n66/07 - NJW 2009, 2374) hat der Senat entschieden, dass sich der Bereiche-\n\nrungsanspruch nicht gegen den ursprünglichen Vermieter, sondern gegen den \n\nErsteigerer richtet. \n\n13 \n\naa) Zwar hat der Bundesgerichtshof in den vom Berufungsgericht zitier-\n\nten Entscheidungen einen Bereicherungsanspruch gegen den Ersteigerer ver-\n\nneint. Mit Urteil vom 5. Oktober 2005 (aaO) hat der erkennende Senat aber ent-\n\nschieden, dass bei einem Vermieterwechsel infolge Grundstücksveräußerung \n\nnicht derjenige Bereicherungsschuldner ist, der im Zeitpunkt der Vornahme der \n\nInvestition Vermieter war, sondern der neue Vermieter, der die Mietsache vor-\n\nzeitig zurückerhält. Tragender Grund dieser Entscheidung ist, dass sich der \n\nUmfang der Bereicherung nicht nach der Höhe der Aufwendung des Mieters \n\nrichtet und auch nicht im Zeitwert der Investition und der Verkehrswertsteige-\n\nrung des Mietobjektes bei Rückgabe (und erst recht nicht zu einem früheren \n\nZeitpunkt) besteht, sondern allein in der Erhöhung des Ertragswertes, soweit \n\nder Vermieter diesen früher als vertraglich vorgesehen durch anderweitige \n\nVermietung zu einem höheren Mietzins realisieren kann. Um eine derartige \n\nMöglichkeit ist der Voreigentümer, der die Nutzung zum vertraglich vereinbarten \n\nMietzins dem Mieter bis zum Eigentumsübergang gewähren musste und ge-\n\nwährt hat, nicht bereichert worden. Bereichert ist vielmehr der neue Vermieter, \n\nder die Mietsache vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit zurückerhält und sie da-\n\ndurch zu einem höheren Mietzins weitervermieten kann (Senatsurteil aaO). \n\n14 \n\nbb) Diese Grundsätze gelten auch bei einem Erwerb im Zwangsverstei-\n\ngerungsverfahren. Der Ersteigerer erhält aufgrund seiner Kündigung die Miet-\n\nsache früher zurück als nach dem Mietvertrag vorgesehen. Wenn er deshalb \n\ndas Objekt zu einem höheren Mietzins als bisher vermieten kann, ist allein er \n\nund nicht der ursprüngliche Vermieter bereichert. Die vom Berufungsgericht \n\nangeführten Bedenken, der Schutz der Realgläubiger gebiete es, den Ersteher \n\nbei vorzeitiger Vertragsbeendigung nicht nach Bereicherungsrecht haften zu \n\nlassen, teilt der Senat nicht. Seine Auffassung, in der Zwangsversteigerung lie-\n\nßen sich keine angemessenen Erlöse mehr erzielen, weil der Interessent ge-\n\nzwungen sei, kein oder nur ein geringeres Gebot abzugeben, vermag nicht zu \n\nüberzeugen. Sie beruht auf einem unzutreffenden Verständnis der Bereiche-\n\nrung. Dem vom Senat in der Entscheidung vom 5. Oktober 2005 bejahten Be-\n\nreicherungsanspruch ist der Ersteigerer nur dann ausgesetzt, wenn er die Miet-\n\nsache vorzeitig zurückerhält und sie zu einem höheren Mietzins als bisher wei-\n\nter vermieten kann. Nur wenn er mehr erlösen kann, als er nach dem bisherigen \n\nVertrag erhalten hat, ist er bereichert. Erlöst er nur das, was er bisher erhalten \n\nhat, besteht kein Anspruch gegen ihn. Er muss also gerade nicht befürchten, \n\ndass seine Einnahmemöglichkeiten durch einen Bereicherungsanspruch ge-\n\nschmälert werden und hat deshalb keine begründete Veranlassung, ein gerin-\n\ngeres Gebot im Versteigerungsverfahren abzugeben. Die Auffassung des Bun-\n\ndesgerichtshofs in den vom Berufungsgericht erwähnten Entscheidungen be-\n\nruht auf der - überholten - Vorstellung, dass der ursprüngliche Vermieter durch \n\ndie Investition des Mieters bereichert ist. Sieht man den Umfang der Bereiche-\n\nrung aber nicht in der Höhe der Aufwendung des Mieters und nicht im Zeitwert \n\nder Investitionen oder der Verkehrswertsteigerung des Mietobjektes bei Rück-\n\ngabe, sondern allein in der Erhöhung des Ertragswertes, den der Vermieter frü-\n\nher als vertraglich vorgesehen durch anderweitige Vermietung zu einem höhe-\n\nren Mietzins realisieren kann (so Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 aaO), so \n\nkann sich der Anspruch nur gegen die Person richten, die das Mietobjekt vor-\n\nzeitig zurückerhält. \n\n15 \n\n3. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, da das Ober-\n\nlandesgericht keine Feststellungen getroffen hat, ob und gegebenenfalls in wel-\n\ncher Höhe die Klägerin bereichert ist. Der Rechtsstreit muss deshalb an das \n\nOberlandesgericht zurückverwiesen werden, damit es die erforderlichen Fest-\n\nstellungen nachholen kann. \n\nHahne \n\nFuchs \n\nVézina \n\nDose \n\nKlinkhammer \n\nVorinstanzen: \n\nLG Düsseldorf, Entscheidung vom 31.07.2006 - 1 O 557/04 - \n\nOLG Düsseldorf, Entscheidung vom 19.04.2007 - I-10 U 127/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR__73-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-09-16/xii-zr-73-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 546","ref_norm":"546","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 550","ref_norm":"550","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 57a","ref_norm":"57a","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 128","ref_norm":"128","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 580a","ref_norm":"580a","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR__73-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR__73-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-09-16/xii-zr-73-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR__73-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:51:50.703436+00:00"}}