{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR__72-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2009-09-16","aktenzeichen":"XII ZR 72/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 72/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n16. September 2009 \nBreskic, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-\n\nmäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 29. Juli 2009 am 16. September \n\n2009 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, den Richter Fuchs, die Richte-\n\nrin Dr. Vézina und die Richter Dose und Dr. Klinkhammer \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 10. Zivilsenats \n\ndes Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 19. April 2007 im Kosten-\n\npunkt und insoweit aufgehoben, als die Widerklage des Beklagten \n\nabgewiesen worden ist. \n\nIm Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur erneuten Ver-\n\nhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, \n\nan das Oberlandesgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe von Gewerbe-\n\nräumen sowie darüber, ob der Mieter bei vorzeitiger Rückgabe des Mietobjek-\n\ntes an den Ersteigerer einen Bereicherungsanspruch gegen diesen hat. \n\nMit schriftlichem Vertrag vom 11. Mai 1998 mietete der Beklagte von der \n\ndamaligen Grundstückseigentümerin Gewerberäume für 15 Jahre mit anschlie-\n\nßender Verlängerungsoption. Die B. -Bank AG, deren 100 %ige Tochter die \n\nKlägerin ist, betrieb in der Folgezeit die Zwangsversteigerung des Mietgrund-\n\nstücks. Mit Beschluss vom 15. Dezember 2003 erhielt die Klägerin den Zu-\n\nschlag für das Grundstück. Sie kündigte mit Schreiben vom 29. Dezember 2003 \n\ngegenüber dem Beklagten das Mietverhältnis unter Bezugnahme auf § 57 a \n\nZVG zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Der Beklagte verweigerte unter Hinweis \n\nauf von ihm getätigte Investitionen die Herausgabe des Mietobjektes. \n\n3 \n\nDas Landgericht hat der Räumungs- und Herausgabeklage stattgegeben \n\nund die von dem Beklagten hilfsweise erhobene Feststellungswiderklage als \n\nunzulässig abgewiesen. Mit seiner Berufung hat sich der Beklagte gegen die \n\nVerurteilung zur Räumung und Herausgabe gewandt und im Wege der Hilfswi-\n\nderklage nunmehr beantragt, \n\n4 \n\na) festzustellen, dass er gegen die Klägerin in Folge seiner Einbauten \n\ndurch die Steigerung des Ertragswertes des streitbefangenen Mietobjektes um \n\nden monatlichen Mehrerlös an Miete von 2,44 € pro vermieteten Quadratmeter, \n\nbezogen auf die Zeit vom 1. Juli 2004 bis zu seinem Auszug Bereicherungsan-\n\nsprüche habe, so dass der Klägerin keine Nachzahlungsansprüche auf Miete \n\nfür diese Zeit zustehen, in der er das Mietobjekt noch in Besitz gehabt habe, \n\n5 \n\nb) die Klägerin zu verurteilen, an ihn 49.643,09 € nebst 8 % Zinsen über \n\nden Basiszinssatz seit dem 1. April 2007 zu zahlen, hilfsweise hierzu festzustel-\n\nlen, dass ihm Bereicherungsansprüche gegen die Klägerin wegen der Steige-\n\nrung des Ertragswertes des Mietobjektes aufgrund der Mietdifferenz zwischen \n\nder von ihm laut Mietvertrag geschuldeten Miete in Höhe von 2,56 € pro Quad-\n\nratmeter bis 31. März 2009, von 2,71 € pro Quadratmeter vom 1. April 2009 bis \n\n31. März 2014 und von 2,87 € pro Quadratmeter vom 1. April 2014 bis 31. März \n\n2019 und der von der Klägerin erzielten beziehungsweise zu erzielenden Miete \n\nzustehen. Der Bereicherungsanspruch errechne sich nach der Steigerung des \n\nErtragswertes des Mietobjektes aufgrund der Steigerung des Jahresmietwertes, \n\nin Verbindung mit der Restnutzungsdauer laut Mietvertrag, multipliziert mit dem \n\nVervielfältiger laut Tabelle in der Anlage zu § 16 Abs. 3 WertV bei einem Lie-\n\ngenschaftszins von 6,5 %. Gegen die Abweisung der Widerklage wendet sich \n\nder Beklagte mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision. \n\n6 \n\n7 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat Erfolg. Sie führt zur teilweisen Aufhebung des Beru-\n\nfungsurteils, soweit das Oberlandesgericht die Berufung gegen die Abweisung \n\nder Widerklage zurückgewiesen hat, und im Umfang der Aufhebung zur Zu-\n\nrückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. \n\n1. Das Oberlandesgericht hat, soweit für die Revision noch von Bedeu-\n\ntung, ausgeführt: Das Mietverhältnis sei unabhängig von den Voraussetzungen \n\nder §§ 57 a, 57 c ZVG beendet und der Beklagte gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur \n\nRäumung und Herausgabe der Mieträume verpflichtet. Wegen der fehlenden \n\nBeurkundung des von den Parteien vereinbarten verlorenen Baukostenzu-\n\nschusses sei die Schriftform nicht eingehalten. Gemäß § 566 Satz 2 a.F. BGB \n\ngelte der Vertrag deshalb als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und könne \n\ndaher von der Klägerin gemäß § 580 a Abs. 2 BGB jederzeit spätestens am \n\n3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervier-\n\nteljahres ordentlich gekündigt werden. Von dieser Kündigungsmöglichkeit habe \n\ndie Klägerin spätestens mit Wirkung zum 31. Dezember 2005 Gebrauch ge-\n\nmacht. \n\n8 \n\nDa die Rechtsverteidigung gegen die Räumungsklage keinen Erfolg ha-\n\nbe, sei über die in II. Instanz erweiterte, gemäß §§ 263, 525, 533 ZPO zugelas-\n\nsene Hilfswiderklage zu entscheiden. Mit dieser strebe der Beklagte eine Verur-\n\nteilung der Klägerin unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereiche-\n\nrung an. \n\n9 \n\nNach der wegen des Beklagtenvorbringens zu unterstellenden Vereinba-\n\nrung eines verlorenen Baukostenzuschusses komme ein Bereicherungsan-\n\nspruch in Betracht, weil wegen der vorzeitigen Beendigung des langfristig kon-\n\nzipierten Mietvertrages der Baukostenzuschuss nicht \"abgewohnt\" sei und so-\n\nmit der rechtliche Grund der für die Zeit nach der Beendigung des Mietvertrages \n\nerbrachten Leistung weggefallen sei. Nach der Rechtsprechung des Bundesge-\n\nrichtshofs sei die Bereicherung weder nach den mit dem Zuschuss gedeckten \n\nBaukosten noch nach der durch die Mieterleistung geschaffenen Werterhöhung \n\ndes Bauwerks zu bemessen, sondern allein nach den Vorteilen, die der Vermie-\n\nter daraus erzielen könne, dass er vorzeitig in den Genuss der Nutzungsmög-\n\nlichkeit gelangt sei, die dem Mieter für die Zeit nach tatsächlicher Vertragsbe-\n\nendigung bis zum an sich vorgesehenen Vertragsablauf entgangen sei. Ob bei \n\nder Bestimmung dieses Ertragswertes ein fiktiv erzielbarer oder der mit einem \n\nMietnachfolger tatsächlich vereinbarte Mietzins maßgebend sei, könne dahin-\n\nstehen. Der Bereicherungsanspruch richte sich nämlich nicht gegen den Erstei-\n\ngerer des Grundstücks, sondern gegen den ursprünglichen Vermieter. Seien \n\ndie wertsteigernden Aufwendungen bereits zu einer Zeit vorgenommen worden, \n\nals der ursprüngliche Vermieter noch Eigentümer des Grundstücks gewesen \n\nsei, richte sich der Bereicherungsanspruch nach der Entscheidung des Bun-\n\ndesgerichtshofs vom 5. Oktober 2005 (- XII ZR 43/02 - NJW-RR 2006, 294) ge-\n\ngen den Erwerber. Dies gelte aber nicht, wenn das Grundstück nicht rechtsge-\n\nschäftlich, sondern im Wege der Zwangsversteigerung erworben worden sei. \n\nBei einem verlorenen Baukostenzuschuss, um den es sich nach dem Vorbrin-\n\ngen des Beklagten handele, komme nach der Rechtsprechung des Bundesge-\n\nrichtshofs (BGHZ 16, 31, 35 f.; BGH Urteil vom 14. Juli 1960 - VIII ZR 156/59 - \n\nWM 1960, 1125) ein Bereicherungsanspruch nur gegen den früheren Vermie-\n\nter, nicht aber gegen den Ersteher in Betracht. Der Entscheidung des Bundes-\n\ngerichtshofs vom 5. Oktober 2005, der ein rechtsgeschäftlicher Eigentums-\n\nwechsel zugrunde liege, lasse sich nicht entnehmen, dass der Bundesgerichts-\n\nhof insoweit von seiner früheren Rechtsprechung habe abweichen wollen. Zwar \n\nbestünden keine durchgreifenden Bedenken gegen die Haftung des Erstehers \n\nfür als Baukostenzuschuss geleistete Mietvorauszahlungen; der Ersteher müs-\n\nse nämlich ebenso wie der Realgläubiger mit solchen rechnen und könne sich \n\nebenso wie diese nach ihnen erkundigen. Die Erkundigungsmöglichkeit versage \n\naber, wenn - wie hier - die Einsicht in die Mietverträge nicht zu einer Klärung \n\nführe, weil der verlorene Zuschuss nicht dokumentiert sei und der Mietvertrag \n\nauch keine Belege über eine Abwohnbarkeit, Anrechenbarkeit auf Mietzins, Zu-\n\nrückzahlung usw. enthalte. Jedenfalls in diesem Fall gebiete es der Schutz der \n\nRealgläubiger, den Ersteher bei vorzeitiger Vertragsbeendigung nicht nach Be-\n\nreicherungsrecht für einen verlorenen Baukostenzuschuss des gewerblichen \n\nMieters haften zu lassen. Die Erzielung angemessener Erlöse in der Zwangs-\n\nversteigerung sei im Rahmen der dinglichen Rechtsordnung für die Realgläubi-\n\nger von ausschlaggebender Bedeutung. Ihre Rechtsstellung werde gegenüber \n\nder Anerkennung ausdrücklicher Abwohn-, Mietvorauszahlungs- und Verrech-\n\nnungsvereinbarungen viel weitgehender beeinträchtigt, wenn sich in der \n\nZwangsversteigerung kein angemessener Erlös mehr erzielen lasse, weil der \n\nErsteher dem Risiko eines Bereicherungsanspruchs ausgesetzt sei. Die Real-\n\ngläubiger könnten dem nur begegnen, indem sie kein oder nur ein geringeres \n\nGebot abgäben. Vor diesem Hintergrund könne die Entscheidung des Bundes-\n\ngerichtshofs vom 5. Oktober 2005 im Interesse der Rechtssicherheit im Real-\n\n10 \n\n11 \n\nkreditwesen nicht auf den Erwerber des Grundstücks in der Zwangsversteige-\n\nrung angewendet werden. \n\n2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. \n\na) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass dem \n\nBeklagten ein Bereicherungsanspruch (Bereicherung in sonstiger Weise) zu-\n\nstehen kann, weil die Klägerin als Vermieterin vorzeitig, und zwar in Folge ihrer \n\nKündigung schon zum 31. Dezember 2005 und nicht erst mit Ablauf der vertrag-\n\nlich vorgesehenen Mietzeit in den Genuss der wertsteigernden Investition des \n\nBeklagten gekommen ist (BGH Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 - NJW-RR \n\n2006, 294). Dem steht auch nicht entgegen, dass - nach Auffassung des Beru-\n\nfungsgerichts - der auf eine bestimmte Zeit fest geschlossene Mietvertrag we-\n\ngen Nichteinhaltung der Schriftform des § 550 BGB mit gesetzlicher Kündi-\n\ngungsfrist kündbar war. Der Umstand, dass der Mietvertrag in einem solchen \n\nFall vorzeitig kündbar ist, ändert nichts daran, dass die Parteien einen auf \n\n15 Jahre unkündbaren Mietvertrag haben vereinbaren wollen. Der Abschluss \n\neines insoweit langfristigen Vertrages bietet nach wie vor die Grundlage für die \n\nvon dem Beklagten getätigten Investitionen. Mit der Beendigung des Mietver-\n\ntrages vor dem von den Parteien geplanten Ende ist der Rechtsgrund für die \n\nvon dem Beklagten vorgenommene Investition weggefallen (BGH Urteil vom \n\n21. Januar 1960 - VIII ZR 16/59 - WM 60, 497, 498) mit der Folge, dass der \n\nVermieter bereichert sein kann. \n\n12 \n\nb) Soweit das Berufungsgericht aber unter Bezugnahme auf die Ent-\n\nscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 17. Dezember 1954 (BGHZ 16, \n\n31 ff.) und vom 14. Juli 1960 (- VIII ZR 156/59 - WM 1960, 1125 ff.) meint, ein \n\netwaiger Bereicherungsanspruch richte sich nicht gegen den Ersteigerer, son-\n\ndern gegen den ursprünglichen Vermieter, kann ihm nicht gefolgt werden. Mit \n\nnach Erlass des Berufungsurteils ergangenem Urteil vom 20. Mai 2009 (- XII ZR \n\n66/07 - NJW 2009, 2374) hat der Senat entschieden, dass sich der Bereiche-\n\nrungsanspruch nicht gegen den ursprünglichen Vermieter, sondern gegen den \n\nErsteigerer richtet. \n\n13 \n\naa) Zwar hat der Bundesgerichtshof in den vom Berufungsgericht zitier-\n\nten Entscheidungen einen Bereicherungsanspruch gegen den Ersteigerer ver-\n\nneint. Mit Urteil vom 5. Oktober 2005 (aaO) hat der erkennende Senat aber ent-\n\nschieden, dass bei einem Vermieterwechsel infolge Grundstücksveräußerung \n\nnicht derjenige Bereicherungsschuldner ist, der im Zeitpunkt der Vornahme der \n\nInvestition Vermieter war, sondern der neue Vermieter, der die Mietsache vor-\n\nzeitig zurückerhält. Tragender Grund dieser Entscheidung ist, dass sich der \n\nUmfang der Bereicherung nicht nach der Höhe der Aufwendung des Mieters \n\nrichtet und auch nicht im Zeitwert der Investition und der Verkehrswertsteige-\n\nrung des Mietobjektes bei Rückgabe (und erst recht nicht zu einem früheren \n\nZeitpunkt) besteht, sondern allein in der Erhöhung des Ertragswertes, soweit \n\nder Vermieter diesen früher als vertraglich vorgesehen durch anderweitige \n\nVermietung zu einem höheren Mietzins realisieren kann. Um eine derartige \n\nMöglichkeit ist der Voreigentümer, der die Nutzung zum vertraglich vereinbarten \n\nMietzins dem Mieter bis zum Eigentumsübergang gewähren musste und ge-\n\nwährt hat, nicht bereichert worden. Bereichert ist vielmehr der neue Vermieter, \n\nder die Mietsache vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit zurückerhält und sie da-\n\ndurch zu einem höheren Mietzins weitervermieten kann (Senatsurteil aaO). \n\n14 \n\nbb) Diese Grundsätze gelten auch bei einem Erwerb im Zwangsverstei-\n\ngerungsverfahren. Der Ersteigerer erhält aufgrund seiner Kündigung die Miet-\n\nsache früher zurück als nach dem Mietvertrag vorgesehen. Wenn er deshalb \n\ndas Objekt zu einem höheren Mietzins als bisher vermieten kann, ist allein er \n\nund nicht der ursprüngliche Vermieter bereichert. Die vom Berufungsgericht \n\nangeführten Bedenken, der Schutz der Realgläubiger gebiete es, den Ersteher \n\nbei vorzeitiger Vertragsbeendigung nicht nach Bereicherungsrecht haften zu \n\nlassen, teilt der Senat nicht. Seine Auffassung, in der Zwangsversteigerung lie-\n\nßen sich keine angemessenen Erlöse mehr erzielen, weil der Interessent ge-\n\nzwungen sei, kein oder nur ein geringeres Gebot abzugeben, vermag nicht zu \n\nüberzeugen. Sie beruht auf einem unzutreffenden Verständnis der Bereiche-\n\nrung. Dem vom Senat in der Entscheidung vom 5. Oktober 2005 bejahten Be-\n\nreicherungsanspruch ist der Ersteigerer nur dann ausgesetzt, wenn er die Miet-\n\nsache vorzeitig zurückerhält und sie zu einem höheren Mietzins als bisher wei-\n\nter vermieten kann. Nur wenn er mehr erlösen kann, als er nach dem bisherigen \n\nVertrag erhalten hat, ist er bereichert. Erlöst er nur das, was er bisher erhalten \n\nhat, besteht kein Anspruch gegen ihn. Er muss also gerade nicht befürchten, \n\ndass seine Einnahmemöglichkeiten durch einen Bereicherungsanspruch ge-\n\nschmälert werden und hat deshalb keine begründete Veranlassung, ein gerin-\n\ngeres Gebot im Versteigerungsverfahren abzugeben. Die Auffassung des Bun-\n\ndesgerichtshofs in den vom Berufungsgericht erwähnten Entscheidungen be-\n\nruht auf der - überholten - Vorstellung, dass der ursprüngliche Vermieter durch \n\ndie Investition des Mieters bereichert ist. Sieht man den Umfang der Bereiche-\n\nrung aber nicht in der Höhe der Aufwendung des Mieters und nicht im Zeitwert \n\nder Investitionen oder der Verkehrswertsteigerung des Mietobjektes bei Rück-\n\ngabe, sondern allein in der Erhöhung des Ertragswertes, den der Vermieter frü-\n\nher als vertraglich vorgesehen durch anderweitige Vermietung zu einem höhe-\n\nren Mietzins realisieren kann (so Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 aaO), so \n\nkann sich der Anspruch nur gegen die Person richten, die das Mietobjekt vor-\n\nzeitig zurückerhält. \n\n15 \n\n3. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, da das Ober-\n\nlandesgericht keine Feststellungen getroffen hat, ob und gegebenenfalls in wel-\n\ncher Höhe die Klägerin bereichert ist. Der Rechtsstreit muss deshalb an das \n\nOberlandesgericht zurückverwiesen werden, damit es die erforderlichen Fest-\n\nstellungen nachholen kann. \n\nHahne \n\nFuchs \n\nVézina \n\nDose \n\nKlinkhammer \n\nVorinstanzen: \n\nLG Düsseldorf, Entscheidung vom 31.07.2006 - 1 O 555/04 - \n\nOLG Düsseldorf, Entscheidung vom 19.04.2007 - I-10 U 123/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR__72-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-09-16/xii-zr-72-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 546","ref_norm":"546","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 550","ref_norm":"550","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 263","ref_norm":"263","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 525","ref_norm":"525","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 533","ref_norm":"533","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 57a","ref_norm":"57a","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 128","ref_norm":"128","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 580a","ref_norm":"580a","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR__72-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR__72-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-09-16/xii-zr-72-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR__72-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:51:36.292947+00:00"}}