{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR__66-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2009-04-29","aktenzeichen":"XII ZR 66/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 812; ZVG § 57 a a) Zur Person des Bereicherungsschuldners, wenn der Vermieter infolge vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses früher als vorgesehen in den Genuss des durch Investitionen des Mieters erhöhten Ertragswertes gelangt. b) Bei einem Vermieterwechsel im Wege der Zwangsversteigerung ist nicht derjeni- ge Bereicherungsschuldner, der im Zeitpunkt der Vornahme der Investitionen Vermieter war, sondern der Ersteigerer, der die Mietsache vorzeitig zurückerhält (Fortführung von Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 - XII ZR 43/02 - NJW-RR 2006, 294).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n29. April 2009 \nBreskic, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nXII ZR 66/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nja \n\nja \n\nja\n\nBGB § 812; ZVG § 57 a \n\na) Zur Person des Bereicherungsschuldners, wenn der Vermieter infolge vorzeitiger \n\nBeendigung des Mietverhältnisses früher als vorgesehen in den Genuss des \n\ndurch Investitionen des Mieters erhöhten Ertragswertes gelangt. \n\nb) Bei einem Vermieterwechsel im Wege der Zwangsversteigerung ist nicht derjeni-\n\nge Bereicherungsschuldner, der im Zeitpunkt der Vornahme der Investitionen \n\nVermieter war, sondern der Ersteigerer, der die Mietsache vorzeitig zurückerhält \n\n(Fortführung von Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 - XII ZR 43/02 - NJW-RR \n\n2006, 294). \n\nBGH, Urteil vom 29. April 2009 - XII ZR 66/07 - OLG Düsseldorf \n LG Düsseldorf \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 29. April 2009 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, den Richter \n\nFuchs, die Richterin Dr. Vézina und die Richter Dose und Dr. Klinkhammer \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 10. Zivilsenats \n\ndes Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 19. April 2007 im Kosten-\n\npunkt und insoweit aufgehoben, als die Widerklage des Beklagten \n\nabgewiesen worden ist. \n\nIm Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur erneuten Ver-\n\nhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, \n\nan das Oberlandesgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe von Gewerbe-\n\nräumen sowie darüber, ob der Mieter bei vorzeitiger Rückgabe des Mietobjek-\n\ntes an den Ersteigerer einen Bereicherungsanspruch gegen diesen hat. \n\nMit schriftlichem Vertrag vom 9. Mai 1998 mietete der Beklagte von der \n\ndamaligen Grundstückseigentümerin Gewerberäume \n\nfür 15 Jahre. Die \n\nB. Bank, deren 100 %ige Tochter die Klägerin ist, betrieb in der Folgezeit die \n\nZwangsversteigerung des Mietgrundstücks. Mit Beschluss des Amtsgerichts \n\nvom 15. Dezember 2003 erhielt die Klägerin den Zuschlag für das Grundstück. \n\nSie kündigte mit Schreiben vom 29. Dezember 2003 gegenüber dem Beklagten \n\ndas Mietverhältnis unter Bezugnahme auf § 57 a ZVG zum nächstmöglichen \n\nZeitpunkt. Der Beklagte verweigerte unter Hinweis auf von ihm getätigte Investi-\n\ntionen die Herausgabe des Mietobjektes. \n\n3 \n\nDas Landgericht hat der Räumungs- und Herausgabeklage stattgegeben \n\nund die vom Beklagten hilfsweise erhobene Feststellungswiderklage als unzu-\n\nlässig abgewiesen. Mit seiner Berufung hat sich der Beklagte gegen die Verur-\n\nteilung zur Räumung und Herausgabe gewandt und im Wege der Hilfswiderkla-\n\nge nunmehr beantragt, die Klägerin zu verurteilen, an ihn für die Zeit vom Tage \n\nder Räumung und Herausgabe der Mieträume bis zum 31. März 2009 monatlich \n\n317,20 €, für die Zeit danach bis zum 31. März 2014 monatlich 297,70 € und für \n\ndie Zeit danach bis zum 31. März 2019 monatlich 276,90 € zu zahlen. Gegen \n\ndie Abweisung der Widerklage wendet sich der Beklagte mit der vom Beru-\n\nfungsgericht zugelassenen Revision. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n4 \n\n5 \n\nDie Revision hat Erfolg. Sie führt zur teilweisen Aufhebung des Beru-\n\nfungsurteils, soweit das Oberlandesgericht die Berufung gegen die Abweisung \n\nder Widerklage zurückgewiesen hat, und im Umfang der Aufhebung zur Zu-\n\nrückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. \n\n1. Das Oberlandesgericht hat, soweit für die Revision noch von Bedeu-\n\ntung, ausgeführt: Das Mietverhältnis sei unabhängig von den Voraussetzungen \n\nder §§ 57 a, c ZVG beendet und die Beklagte gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur \n\nRäumung und Herausgabe der Mieträume verpflichtet. Wegen der fehlenden \n\nBeurkundung des von den Parteien vereinbarten verlorenen Baukostenzu-\n\nschusses sei die Schriftform nicht eingehalten. Gemäß § 566 Satz 2 a.F. BGB \n\ngelte der Vertrag deshalb als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und könne \n\ndaher von der Klägerin gemäß § 580 a Abs. 2 BGB jederzeit spätestens am \n\n3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervier-\n\nteljahres ordentlich gekündigt werden. Von dieser Kündigungsmöglichkeit habe \n\ndie Klägerin spätestens mit Wirkung zum 31. Dezember 2005 Gebrauch ge-\n\nmacht. \n\n6 \n\nDa die Rechtsverteidigung gegen die Räumungsklage keinen Erfolg ha-\n\nbe, sei über die in zweiter Instanz erweiterte, gemäß §§ 263, 525, 533 ZPO zu-\n\nlässige Hilfswiderklage zu entscheiden. Mit dieser erstrebe die Beklagte eine \n\nVerurteilung der Klägerin unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Be-\n\nreicherung. Nach der wegen des Beklagtenvorbringens zu unterstellenden Ver-\n\neinbarung eines verlorenen Baukostenzuschusses komme ein Bereicherungs-\n\nanspruch in Betracht, weil wegen der vorzeitigen Beendigung des langfristig \n\nkonzipierten Mietvertrages der Baukostenzuschuss nicht \"abgewohnt\" sei und \n\nsomit der rechtliche Grund der für die Zeit nach der Beendigung des Mietvertra-\n\nges erbrachten Leistung weggefallen sei. Nach der Rechtsprechung des Bun-\n\ndesgerichtshofs sei die Bereicherung weder nach den mit dem Zuschuss ge-\n\ndeckten Baukosten noch nach der durch die Mieterleistung geschaffenen Wert-\n\nerhöhung des Bauwerks zu bemessen, sondern allein nach den Vorteilen, die \n\nder Vermieter daraus erzielen könne, dass er vorzeitig in den Genuss der Nut-\n\nzungsmöglichkeit gelangt sei, die dem Mieter für die Zeit nach tatsächlicher \n\nVertragsbeendigung bis zum an sich vorgesehenen Vertragsablauf entgangen \n\nsei. Ob bei der Bestimmung dieses Ertragswertes ein fiktiv erzielbarer oder der \n\nmit einem Mietnachfolger tatsächlich vereinbarte Mietzins maßgebend sei, kön-\n\nne dahinstehen. Der Bereicherungsanspruch richte sich nämlich nicht gegen \n\nden Ersteigerer des Grundstücks, sondern gegen den ursprünglichen Vermie-\n\nter. Seien die wertsteigernden Aufwendungen bereits zu einer Zeit vorgenom-\n\nmen worden, als der ursprüngliche Vermieter noch Eigentümer des Grund-\n\nstücks gewesen sei, richte sich der Bereicherungsanspruch nach der Entschei-\n\ndung des Bundesgerichtshofs vom 5. Oktober 2005 (XII ZR 43/02 - NJW-RR \n\n2006, 294) gegen den Erwerber. Dies gelte aber nicht, wenn das Grundstück \n\nnicht rechtsgeschäftlich, sondern im Wege der Zwangsversteigerung erworben \n\nworden sei. Bei einem verlorenen Baukostenzuschuss, um den es sich nach \n\ndem Vorbringen der Beklagten handele, komme nach der Rechtsprechung des \n\nBGH (BGHZ 16, 31, 35 f.; BGH, Urteil vom 14. Juli 1960 - VIII ZR 156/59 - WM \n\n1960, 1125) ein Bereicherungsanspruch nur gegen den früheren Vermieter, \n\nnicht aber gegen den Ersteher in Betracht. Der Entscheidung des Bundesge-\n\nrichtshofs vom 5. Oktober 2005, der ein rechtsgeschäftlicher Eigentumswechsel \n\nzugrunde liege, lasse sich nicht entnehmen, dass der Bundesgerichtshof inso-\n\nweit von seiner früheren Rechtsprechung habe abweichen wollen. Zwar be-\n\nstünden keine durchgreifenden Bedenken gegen die Haftung des Erstehers für \n\nals Baukostenzuschuss geleistete Mietvorauszahlungen; der Ersteher müsse \n\nnämlich ebenso wie der Realgläubiger mit solchen rechnen und könne sich \n\nebenso wie dieser nach ihnen erkundigen. Die Erkundigungsmöglichkeit versa-\n\nge aber, wenn - wie hier - die Einsicht in die Mietverträge nicht zu einer Klärung \n\nführe, weil der verlorene Zuschuss nicht dokumentiert sei und der Mietvertrag \n\nauch keine Regelung über eine Abwohnbarkeit, Anrechenbarkeit auf Mietzins, \n\nZurückzahlung usw. enthalte. Jedenfalls in diesem Fall gebiete es der Schutz \n\nder Realgläubiger, den Ersteher bei vorzeitiger Vertragsbeendigung nicht nach \n\nBereicherungsrecht für einen verlorenen Baukostenzuschuss des gewerblichen \n\nMieters haften zu lassen. Die Erzielung angemessener Erlöse in der Zwangs-\n\nversteigerung sei im Rahmen der dinglichen Rechtsordnung für die Realgläubi-\n\nger von ausschlaggebender Bedeutung. Ihre Rechtsstellung werde gegenüber \n\n7 \n\n8 \n\nder Anerkennung ausdrücklicher Abwohn-, Mietvorauszahlungs- und Verrech-\n\nnungsvereinbarungen viel weitgehender beeinträchtigt, wenn sich in der \n\nZwangsversteigerung kein angemessener Erlös mehr erzielen lasse, weil der \n\nErsteher dem Risiko eines Bereicherungsanspruches ausgesetzt sei. Die Real-\n\ngläubiger könnten dem nur begegnen, indem sie kein oder nur ein geringeres \n\nGebot abgäben. Vor diesem Hintergrund könne die Entscheidung des BGH \n\nvom 5. Oktober 2005 im Interesse der Rechtssicherheit im Realkreditwesen \n\nnicht auf den Erwerber des Grundstücks in der Zwangsversteigerung angewen-\n\ndet werden. \n\n2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. \n\na) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass dem \n\nBeklagten ein Bereicherungsanspruch (Bereicherung in sonstiger Weise) zu-\n\nstehen kann, weil die Klägerin als Vermieterin vorzeitig, und zwar infolge ihrer \n\nKündigung schon zum 31. Dezember 2005 und nicht erst mit Ablauf der vertrag-\n\nlich vorgesehenen Mietzeit in den Genuss der wertsteigernden Investition des \n\nBeklagten gekommen ist (BGH, Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 - XII ZR \n\n43/02 - NJW-RR 2006, 294). Dem steht auch nicht entgegen, dass - nach Auf-\n\nfassung des Berufungsgerichts - der auf eine bestimmte Zeit fest geschlossene \n\nMietvertrag wegen Nichteinhaltung der Schriftform des § 550 BGB mit gesetzli-\n\ncher Kündigungsfrist kündbar war. Der Umstand, dass der Mietvertrag in einem \n\nsolchen Fall vorzeitig kündbar ist, ändert nichts daran, dass die Parteien einen \n\nauf 15 Jahre unkündbaren Mietvertrag haben vereinbaren wollen. Der Ab-\n\nschluss eines insoweit langfristigen Vertrages bildet nach wie vor die Grundlage \n\nfür die von dem Beklagten getätigten Investitionen. Mit der Beendigung des \n\nMietvertrages vor dem von den Parteien geplanten Ende ist der Rechtsgrund \n\nfür die vom Beklagten vorgenommene Investition insoweit weggefallen (BGH, \n\nUrteil vom 21. Januar 1960 - VIII ZR 16/59 - WM 1960, 497, 498) mit der Folge, \n\ndass der Vermieter bereichert sein kann. \n\n9 \n\nb) Soweit das Berufungsgericht aber unter Bezugnahme auf die Ent-\n\nscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 17. Dezember 1954 (BGHZ 16, 31 \n\nff.) und vom 14. Juli 1960 (VIII ZR 156/59 - WM 1960, 1125 ff.) meint, ein et-\n\nwaiger Bereicherungsanspruch richte sich nicht gegen den Ersteigerer, sondern \n\ngegen den ursprünglichen Vermieter, kann ihm nicht gefolgt werden. \n\n10 \n\naa) Zwar hat der Bundesgerichtshof in den genannten Entscheidungen \n\neinen Bereicherungsanspruch gegen den Ersteigerer verneint, allerdings statt-\n\ndessen eine vertragliche Rückzahlungsverpflichtung des Ersteigerers bejaht. \n\nMit Urteil vom 5. Oktober 2005 (aaO) hat der erkennende Senat aber entschie-\n\nden, dass bei einem Vermieterwechsel infolge Grundstücksveräußerung nicht \n\nderjenige Bereicherungsschuldner ist, der im Zeitpunkt der Vornahme der In-\n\nvestition Vermieter war, sondern der neue Vermieter, der die Mietsache vorzei-\n\ntig zurückerhält. Tragender Grund dieser Entscheidung ist, dass sich der Um-\n\nfang der Bereicherung nicht nach der Höhe der Aufwendung des Mieters richtet \n\nund auch nicht im Zeitwert der Investition oder der Verkehrswertsteigerung des \n\nMietobjektes bei Rückgabe (und erst recht nicht zu einem früheren Zeitpunkt) \n\nbesteht, sondern allein in der Erhöhung des Ertragswertes, soweit der Vermie-\n\nter diesen früher als vertraglich vorgesehen durch anderweitige Vermietung zu \n\neinem höheren Mietzins realisieren kann. Um eine derartige Möglichkeit ist der \n\nVoreigentümer, der die Nutzung zum vertraglich vereinbarten Mietzins dem \n\nMieter bis zum Eigentumsübergang gewähren musste und gewährt hat, nicht \n\nbereichert worden. Bereichert ist vielmehr der neue Vermieter, der die Mietsa-\n\nche vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit zurückerhält und sie dadurch zu einem \n\nhöheren Mietzins weiter vermieten kann (Senatsurteil aaO). \n\n11 \n\nbb) Diese Grundsätze gelten auch bei einem Erwerb durch Zuschlag im \n\nZwangsversteigerungsverfahren. Der Ersteigerer erhält aufgrund seiner Kündi-\n\ngung die Mietsache früher zurück als nach dem Mietvertrag vorgesehen. Wenn \n\ner deshalb das Objekt zu einem höheren Mietzins als bisher vermieten kann, ist \n\nallein er und nicht der ursprüngliche Vermieter bereichert. \n\n12 \n\nDie vom Berufungsgericht angeführten Bedenken, der Schutz der Real-\n\ngläubiger gebiete es, den Ersteher bei vorzeitiger Vertragsbeendigung nicht \n\nnach Bereicherungsrecht haften zu lassen, teilt der Senat nicht. Die Auffassung, \n\nin der Zwangsversteigerung ließen sich keine angemessenen Erlöse mehr er-\n\nzielen, weil der Interessent gezwungen sei, kein oder nur ein geringeres Gebot \n\nabzugeben, vermag nicht zu überzeugen. Sie beruht auf einem unzutreffenden \n\nVerständnis der Bereicherung. Dem vom Senat in der Entscheidung vom \n\n5. Oktober 2005 bejahten Bereicherungsanspruch ist der Ersteigerer nur dann \n\nausgesetzt, wenn er die Mietsache vorzeitig zurückerhält und sie zu einem hö-\n\nheren Mietzins als bisher weiter vermieten kann. Nur wenn er mehr erlösen \n\nkann, als er nach dem bisherigen Vertrag erhalten hat, ist er bereichert. Erlöst \n\ner nur das, was er bisher erhalten hat, besteht kein Anspruch gegen ihn. Er \n\nmuss also gerade nicht befürchten, dass seine Einnahmemöglichkeiten durch \n\neinen Bereicherungsanspruch geschmälert werden, und hat deshalb keine be-\n\ngründete Veranlassung, ein geringeres Gebot im Versteigerungsverfahren ab-\n\nzugeben. Die Auffassung des Bundesgerichtshofs in den vom Berufungsgericht \n\nerwähnten Entscheidungen beruht auf der - überholten - Vorstellung, dass der \n\nursprüngliche Vermieter durch die Investition des Mieters bereichert ist. Sieht \n\nman den Umfang der Bereicherung aber nicht in der Höhe der Aufwendungen \n\ndes Mieters und nicht im Zeitwert der Investitionen oder der Verkehrswertstei-\n\ngerung des Mietobjektes bei Rückgabe, sondern allein in der Erhöhung des Er-\n\ntragswertes, den der Vermieter früher als vertraglich vorgesehen durch ander-\n\nweitige Vermietung zu einem höheren Mietzins realisieren kann (so Senatsurteil \n\nvom 5. Oktober 2005 aaO), kann sich der Anspruch nur gegen denjenigen rich-\n\nten, der das Mietobjekt vorzeitig zurückerhält. \n\n13 \n\n3. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, da das Ober-\n\nlandesgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob und gegebenenfalls \n\nin welcher Höhe die Klägerin bereichert ist. Der Rechtsstreit muss deshalb an \n\ndas Oberlandesgericht zurückverwiesen werden, damit es die erforderlichen \n\nFeststellungen treffen kann. \n\n14 \n\nFür das weitere Verfahren weist der Senat auf folgendes hin: Das Beru-\n\nfungsgericht hat unter Hinweis auf Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 9. Aufl. \n\n§ 539 BGB Rdn. 61 ausgeführt, solange das Mietobjekt nicht geräumt und neu \n\nvermietet sei, fehle einer Ermittlung des Ertragswertes die Bemessungsgrund-\n\nlage. Eine Bereicherung, die der Vermieter noch nicht realisiert habe, müsse er \n\nnicht herausgeben. Sollte das Berufungsgericht damit gemeint haben, dass der \n\nBereicherungsanspruch gegen den Ersteher von einer Weitervermietung ab-\n\nhänge, so wäre dem nicht zu folgen. Der im Wege einer Neuvermietung erzielte \n\nMietzins kann zwar ein wichtiges Indiz für die Höhe der Bereicherung sein, ist \n\naber nicht Voraussetzung für einen Bereicherungsanspruch. Maßgeblich ist \n\nnicht die tatsächliche Vermietung, sondern die konkrete Vermietbarkeit zu ei-\n\nnem höheren als dem bisherigen Mietzins. Das ist auch die Auffassung von \n\nBlank (Schmidt-Futter/Blank aaO Rdn. 61). Die vom Berufungsgericht herange-\n\nzogene Stelle befasst sich nicht mit den Voraussetzungen des Anspruchs, \n\nsondern mit der weiteren Frage, ob der Mieter den vom Erwerber erzielbaren \n\nWertzuwachs in einem Betrag verlangen kann. \n\nHahne \n\nFuchs \n\nVézina \n\nDose \n\nKlinkhammer \n\nVorinstanzen: \n\nLG Düsseldorf, Entscheidung vom 31.07.2006 - 1 O 548/04 - \n\nOLG Düsseldorf, Entscheidung vom 19.04.2007 - I-10 U 120/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR__66-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-04-29/xii-zr-66-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 539","ref_norm":"539","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 546","ref_norm":"546","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 550","ref_norm":"550","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 263","ref_norm":"263","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 525","ref_norm":"525","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 533","ref_norm":"533","n":1},{"jurabk":"ZVG","ref":"§ 57a","ref_norm":"57a","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 580a","ref_norm":"580a","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR__66-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR__66-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-04-29/xii-zr-66-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR__66-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:24:00.425053+00:00"}}