{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR__57-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2008-12-17","aktenzeichen":"XII ZR 57/07","doktyp":"Versäumnisurteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVERSÄUMNISURTEIL \n\nXII ZR 57/07 \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n17. Dezember 2008 \nKüpferle, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 17. Dezember 2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, den \n\nRichter Prof. Dr. Wagenitz, die Richterin Dr. Vézina und die Richter Dose und \n\nDr. Klinkhammer \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 23. Zivilsenats \n\ndes Kammergerichts in Berlin vom 18. Januar 2007 im Kosten-\n\npunkt und insoweit aufgehoben, als darin zum Nachteil der Kläge-\n\nrin entschieden worden ist, und insgesamt wie folgt neu gefasst: \n\nDie Berufung wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen. \n\nDie Beklagte trägt die Kosten des Revisionsverfahrens. \n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Klägerin verlangt die Übergabe eines von der Beklagten gemieteten \n\nHotels sowie die Feststellung, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin \n\nden aus der verspäteten Übergabe entstandenen Schaden zu ersetzen. \n\n2 \n\nMit schriftlichem Vertrag vom 9. September 2004 mietete die Klägerin \n\nvon der Beklagten ab 15. Januar 2005 für die Dauer von 15 Jahren das Apart-\n\nhotel R. in B. . Ziffer 1.1 des Mietvertrages lautet: \n\n\"Gegenstand des Mietvertrages \nist das Aparthotel R. , \nP. Straße ..., ... B. . Vermietet wird das gesamte Objekt \nwie von den Parteien besichtigt (mit Ausnahme der Gewerberäume im \nEG/1. OG (B. B. , Bäckerei, Buchhandlung sowie T-Sendean-\nlagen und Büros Nr. 1.04 und 1.07 1. OG). Mitvermietet wird die gesamte \nInventarisierung gemäß Anlage. Die Anlage ist Bestandteil des Mietver-\ntrages. 18 TG-Plätze, mit Ausnahme von 6 Plätzen für die Gewerbemie-\nter.\" \n\n3 \n\nGemäß Ziff. 15 des Mietvertrages wurde der Klägerin eine Kaufoption für \n\ndas gesamte \"Objekt-Gebäude einschließlich Einrichtung\" eingeräumt. Der Be-\n\nstand des Vertrages sollte gemäß Ziff. 16.5 des Vertrages nicht durch die Un-\n\nwirksamkeit einzelner Bestimmungen berührt werden. Bestandteil des Vertra-\n\nges sollten gemäß Ziff. 16.6 u.a. die Anlagen Grundrissplan mit Ausstattungs- \n\nund Einrichtungsbeschreibung, Inventar-Verzeichnis sein. Daneben ist jeweils \n\nhandschriftlich vermerkt: \"folgt\". \n\nMit Schreiben vom 3. Januar 2005 erklärte die Beklagte die Anfechtung \n\ndes Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung und kündigte mit Schreiben \n\nvom 13. Januar 2005 den Mietvertrag hilfsweise aus wichtigem Grund. Sie ver-\n\nweigerte die Übergabe des Mietobjekts. \n\nDas Landgericht hat der Klage bis auf die ebenfalls herausverlangten, \n\nnicht mitvermieteten sechs Tiefgaragenplätze für die anderen Gewerberaum-\n\nmieter stattgegeben. Das Berufungsgericht hat auf die Berufung der Beklagten \n\ndas Urteil dahin abgeändert, dass es dem Feststellungsantrag für die Zeit vom \n\n15. Januar bis 30. Juni 2005 stattgegeben und die Klage im Übrigen abgewie-\n\nsen hat. Die weitergehende Berufung des Beklagten hat es zurückgewiesen. \n\n4 \n\n5 \n\nMit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Antrag auf \n\nZurückweisung der Berufung weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n6 \n\n7 \n\nGegen die im Verhandlungstermin nicht vertretene Beklagte ist durch \n\nVersäumnisurteil zu entscheiden. Dieses beruht inhaltlich jedoch nicht auf der \n\nSäumnis; es berücksichtigt den gesamten Sach- und Streitstand. \n\nDie Revision ist begründet. Sie führt zur Wiederherstellung des erstin-\n\nstanzlichen Urteils. \n\nI. \n\n8 \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt, die Klägerin habe keinen Anspruch \n\nmehr auf Übergabe des Hotels. Zwar sei der Mietvertrag weder durch die An-\n\nfechtung noch durch die fristlose Kündigung der Beklagten beendet worden. Er \n\nhabe auch keiner notariellen Beurkundung wegen der vereinbarten Kaufoption \n\nbedurft. Der Mietvertrag sei aber durch eine ordentliche Kündigung der Beklag-\n\nten vom Dezember 2004 mit Ablauf des 30. Juni 2005 beendet worden. Der auf \n\ndie Dauer von 15 Jahren abgeschlossene Mietvertrag genüge nämlich nicht der \n\nSchriftform und gelte deshalb gemäß §§ 550, 578 BGB nur für unbestimmte \n\nZeit. Bei dem Grundrissplan und dem Inventarverzeichnis, die als Anlagen im \n\nMietvertrag genannt, diesem aber nicht beigefügt gewesen seien, handele es \n\nsich um wesentliche Vertragsbedingungen, die der Beurkundungspflicht unter-\n\nlägen. \n\n9 \n\nDie Jahresfrist des § 550 Satz 2 BGB gelte nur für überlassenen Wohn-\n\nraum. Sie sei auf nicht überlassene Gewerberäume nicht entsprechend an-\n\nwendbar. \n\nII. \n\n10 \n\n11 \n\nDiese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. \n\n1. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts scheitert die Wahrung \n\nder Schriftform des Vertrages nicht daran, dass die in Ziff. 16.6 des Vertrages \n\nerwähnten Anlagen (Grundrissplan, Inventarverzeichnis) diesem nicht beigefügt \n\nwaren. \n\n12 \n\na) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats genügt ein für längere \n\nZeit als ein Jahr geschlossener Miet- oder Pachtvertrag über ein Grundstück \n\nbereits dann der Schriftform der §§ 581, 550 BGB, wenn sich die wesentlichen \n\nVertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer \n\nund Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben. Der \n\nSchriftform bedürfen hingegen nicht solche Abreden, die den Vertragsinhalt le-\n\ndiglich erläutern oder veranschaulichen sollen (Senatsurteile BGHZ 176, 301 \n\nund 142, 158, 162). Für die Einhaltung der Schriftform ist es ausreichend, dass \n\nsich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen im Zeitpunkt des Vertrags-\n\nschlusses hinreichend bestimmbar aus der Vertragsurkunde ergeben (Senats-\n\nurteil vom 2. November 2005 - XII ZR 212/03 - NJW 2006, 139, 140). Insoweit \n\ndarf auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen wer-\n\nden, wenn diese zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorgelegen ha-\n\nben. \n\n13 \n\nb) Der Pachtgegenstand ist in Ziff. 1.1 des Pachtvertrages hinreichend \n\nbestimmbar beschrieben. Weder der Grundrissplan noch das Inventarverzeich-\n\nnis, die gemäß Ziff. 16.6 des Pachtvertrages noch nachgereicht werden sollten, \n\nsind zur Bestimmung des Pachtgegenstandes erforderlich. Ihnen kommt kein \n\neigener rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zu, der sich nicht ohnehin schon \n\naus dem Vertrag ergibt. Sie dienen vielmehr lediglich der Veranschaulichung \n\nbzw. Beweiszwecken. \n\n14 \n\naa) Die Einigung der Parteien darüber, welche Räumlichkeiten verpach-\n\ntet werden sollten, ist in Ziff. 1.1 des Pachtvertrages beurkundet worden. Dort \n\nwerden die verpachteten Räumlichkeiten in Abgrenzung zu den anderen ge-\n\nwerblichen Nutzungen, die in dem Gebäude P. Straße ... in B. \n\nvorhanden sind, beschrieben. Diese anderen gewerblichen Nutzungen wurden \n\nebenso wie das Hotel bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses betrieben. \n\nIm Rahmen einer Besichtigung war also vor Ort erkennbar, welche Räume als \n\nzum Hotel gehörig an die Klägerin vermietet werden sollten. Auf diese tatsächli-\n\nche Nutzung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses stellt Ziff. 1.1 des Pachtver-\n\ntrages, der an die vorangegangene Besichtigung anknüpft, auch ab. Dafür, \n\ndass der Grundrissplan den bereits vereinbarten Pachtgegenstand lediglich \n\nveranschaulichen sollte, spricht auch, dass die Verweisung auf den Plan erst \n\nunter \"Sonstiges\" in Ziff. 16.6 des Vertrages erfolgt ist und nicht bei der Be-\n\nschreibung des Pachtobjekts in Ziff. 1.1. \n\n15 \n\nbb) Entgegen der von der Beklagten in der Revisionserwiderung vertre-\n\ntenen Ansicht sind auch die Tiefgaragenplätze in Ziff. 1.1 des Vertrages hinrei-\n\nchend bestimmbar beschrieben. Danach darf die Klägerin von den vorhande-\n\n16 \n\n17 \n\nnen 18 Stellplätzen 12 Plätze nutzen; die verbleibenden 6 Plätze stehen den \n\nanderen Gewerbemietern zur Verfügung. Da im Vertrag keine feste Platzzuwei-\n\nsung vereinbart ist und die Parteien eine solche Vereinbarung auch nicht be-\n\nhauptet haben, ergibt sich aus dem schriftlichen Vertrag, dass die Klägerin von \n\nden vorhandenen freien Plätzen nach Wahl 12 Plätze nutzen kann (vgl. auch \n\nBGH Urteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 71/07 - NJW 2008, 1661). \n\ncc) Auch das Fehlen des Inventarverzeichnisses führt nicht zum Verstoß \n\ngegen das Schriftformgebot. \n\nDie Parteien haben sich in Ziff. 1.1 des Pachtvertrages darüber geeinigt, \n\ndass die \"gesamte Inventarisierung\" gemäß Anlage mitverpachtet wird. Bei Ab-\n\nschluss des Vertrages lag die Anlage allerdings nicht vor. Sie sollte später er-\n\nstellt werden. Aufgrund dieser Umstände ist davon auszugehen, dass sich die \n\nParteien bereits bei Vertragsunterzeichnung darüber einig waren, dass das ge-\n\nsamte am Tag des Vertragsschlusses vorhandene Inventar mitverpachtet wer-\n\nden sollte. Dafür spricht schon, dass das Wort \"gesamte\" in Ziff. 1.1 des Vertra-\n\nges überflüssig wäre, wenn lediglich das in einer noch anzufertigen Anlage auf-\n\ngeführte Inventar hätte verpachtet werden sollen. Daneben spricht auch die auf \n\nMiet- und Pachtverträge entsprechend anwendbare Auslegungsregel des \n\n§ 311 c BGB dafür, dass das im Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorhandene \n\nZubehör des Pachtobjekts mitverpachtet ist, mithin auch das gesamte Hotelin-\n\nventar (vgl. Senatsurteile vom 26. Februar 2000 - XII ZR 258/97 - NZM 2000, \n\n548, 549 und vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98 - NJW 2000, 354, 357). \n\nEs bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien eine davon abwei-\n\nchende Regelung wollten und sich zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses am \n\n9. September 2004 noch nicht über den Umfang des mitverpachteten Inventars \n\ngeeinigt hatten, sondern erst später bei der Erstellung der Inventarliste ent-\n\nscheiden wollten, welche Gegenstände mitverpachtet werden sollten. \n\n18 \n\nHaben sich die Parteien aber über die Mitverpachtung des gesamten In-\n\nventars geeinigt, ist die Form des § 550 BGB gewahrt. Denn nach dieser Vor-\n\nschrift ist nur formbedürftig, was nicht von Gesetzes wegen ohnehin gelten wür-\n\nde. Die vereinbarte Aufnahme eines Inventarverzeichnisses dient lediglich Be-\n\nweiszwecken (vgl. Senatsurteil vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98 - NJW \n\n2000, 354, 357). \n\n19 \n\nDer Pachtvertrag genügt somit der Schriftform der §§ 581 Abs. 2, 550 \n\nSatz 1 BGB. Da er auf bestimmte Zeit abgeschlossen ist, konnte er von der Be-\n\nklagten nicht ordentlich gekündigt werden. \n\n20 \n\n2. Der Pachtvertrag ist auch nicht im Hinblick auf die in Ziff. 15 des Ver-\n\ntrages vereinbarte Kaufoption nichtig (§§ 311 b, 125 BGB). Dabei kann offen \n\nbleiben, ob die vereinbarte Kaufoption der notariellen Beurkundung gemäß \n\n§ 311 b BGB bedurfte. Denn der Vertrag ist schon deshalb nicht insgesamt \n\nnichtig (§§ 125 Abs. 2, 139 BGB), weil die Parteien in Ziff. 16.5 des Vertrages \n\neine salvatorische Klausel vereinbart haben. Diese bewirkt eine Umkehr der \n\nVermutung des § 139 BGB dahin, dass derjenige, der sich auf die Gesamtnich-\n\ntigkeit des Vertrages beruft, die Darlegungs- und Beweislast dafür trägt, dass \n\ndie Parteien den Vertrag ohne den nichtigen Teil nicht abgeschlossen hätten \n\n(Senatsurteile vom 21. November 2007 - XII ZR 149/05 - GuT 2008, 38, 39 und \n\nvom 25. Juli 2007 - XII ZR 143/05 - NJW 2007, 3202, 3203 m.w.N.). Die Be-\n\nklagte hat nicht dargetan, dass das Rechtsgeschäft ohne die Vereinbarung ei-\n\nner Kaufoption nicht vorgenommen worden wäre. Sie hat lediglich vorgetragen, \n\ndie Kaufoption sei für den Abschluss des Vertrages wesentlich gewesen. Die-\n\nsen bestrittenen Vortrag hat sie nicht substantiiert und auch nicht unter Beweis \n\ngestellt. \n\n21 \n\n3. Schließlich ist der Pachtvertrag auch nicht durch die von der Beklagten \n\nerklärte Anfechtung und außerordentliche Kündigung nichtig bzw. beendet wor-\n\nden. Die hierzu getroffenen Feststellungen des Landgerichts und des Beru-\n\nfungsgerichts sind revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. \n\n22 \n\n4. Die Klägerin hat danach, wie das Landgericht zu Recht erkannt hat, \n\naus dem zwischen den Parteien am 9. September 2004 abgeschlossenen \n\nPachtvertrag einen Anspruch auf Überlassung des gepachteten Hotels ein-\n\nschließlich 12 Tiefgaragenplätzen. Sie hat weiter einen Anspruch auf Feststel-\n\nlung, dass die Beklagte verpflichtet ist, ihr alle Schäden zu ersetzen, die durch \n\ndie Verzögerung der Übergabe entstanden sind oder noch entstehen werden \n\n(§§ 280, 286 BGB). \n\nHahne \n\nWagenitz \n\nVézina \n\nDose \n\nKlinkhammer \n\nVorinstanzen: \nLG Berlin, Entscheidung vom 25.11.2005 - 100 O 7/05 - \nKG Berlin, Entscheidung vom 18.01.2007 - 23 U 268/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR__57-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-12-17/xii-zr-57-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 550","ref_norm":"550","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 581","ref_norm":"581","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 311b","ref_norm":"311b","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 311c","ref_norm":"311c","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 125","ref_norm":"125","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 578","ref_norm":"578","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 280","ref_norm":"280","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR__57-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR__57-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-12-17/xii-zr-57-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR__57-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:08:03.359746+00:00"}}