{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR_175-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2009-10-07","aktenzeichen":"XII ZR 175/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 7. Oktober 2009 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle SchuldRAnpG § 20 Abs. 1; NutzEV § 5 Abs. 1 Bei der Ermittlung des ortsüblichen Nutzungsentgelts für Garagenflächen in den neuen Ländern (§ 5 Abs. 1 Nutzungsentgeltverordnung) müssen zwar Einzelfäl- le außer Betracht bleiben, in denen es einem Nutzungsgeber gelungen ist, ein völlig außerhalb des gängigen Preisspektrums liegendes Nutzungsentgelt zu erzielen. Die Frage, ob ein solcher Extremfall vorliegt, kann aber nicht ohne Be- rücksichtigung der Besonderheiten des jeweiligen Marktes beantwortet werden. Werden Garagenflächen in 80 % bis 90 % aller Fälle von Kommunen oder kommunalen Gesellschaften angeboten, so kann das ortsübliche Entgelt nicht allein durch die Preisgestaltung dieser Anbieter bestimmt und dabei eine nicht unbeachtliche Anzahl privater Nutzungsverträge mit deutlich höheren Entgelten als \"Ausreißer\" außer Betracht gelassen werden. Zur Ermittlung des ortsüblichen Entgelts bei erheblich divergierenden Nut- zungsvereinbarungen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 175/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja\n\nVerkündet am: \n7. Oktober 2009 \nBreskic, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nSchuldRAnpG § 20 Abs. 1; NutzEV § 5 Abs. 1 \n\nBei der Ermittlung des ortsüblichen Nutzungsentgelts für Garagenflächen in den \nneuen Ländern (§ 5 Abs. 1 Nutzungsentgeltverordnung) müssen zwar Einzelfäl-\nle außer Betracht bleiben, in denen es einem Nutzungsgeber gelungen ist, ein \nvöllig außerhalb des gängigen Preisspektrums liegendes Nutzungsentgelt zu \nerzielen. Die Frage, ob ein solcher Extremfall vorliegt, kann aber nicht ohne Be-\nrücksichtigung der Besonderheiten des jeweiligen Marktes beantwortet werden. \n\nWerden Garagenflächen in 80 % bis 90 % aller Fälle von Kommunen oder \nkommunalen Gesellschaften angeboten, so kann das ortsübliche Entgelt nicht \nallein durch die Preisgestaltung dieser Anbieter bestimmt und dabei eine nicht \nunbeachtliche Anzahl privater Nutzungsverträge mit deutlich höheren Entgelten \nals \"Ausreißer\" außer Betracht gelassen werden. \n\nZur Ermittlung des ortsüblichen Entgelts bei erheblich divergierenden Nut-\nzungsvereinbarungen. \n\nBGH, Urteil vom 7. Oktober 2009 - XII ZR 175/07 - LG Potsdam \nAG Potsdam \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 7. Oktober 2009 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter \n\nWeber-Monecke, Prof. Dr. Wagenitz, Dr. Klinkhammer und Schilling \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil der 6. Zivilkammer des \n\nLandgerichts Potsdam vom 4. Dezember 2007 in der Fassung des \n\nBerichtigungsbeschlusses vom 4. Februar 2008 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, \n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-\n\nfungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Kläger verlangen vom Beklagten ein erhöhtes Entgelt für die Nutzung \n\neiner in T. gelegenen Garagenfläche. \n\nDie Garagenfläche steht im Eigentum der Kläger; an der aufstehenden \n\nGarage besteht - nach dem insoweit fortgeltenden Recht der DDR über das \n\nEigentum des Nutzers an Baulichkeiten [§ 296 ZGB-DDR; Art. 231 § 5 Abs. 1 \n\nSatz 1 EGBGB] - Eigentum des Beklagten. Die Garagenfläche ist Teil einer Ga-\n\nragenanlage (\"B. straße I\"), die insgesamt 121 Garagen umfasst. 51 dieser \n\nGaragen - auch die vom Beklagten genutzte Garage - liegen auf einem Grund-\n\nstück der Kläger. Die übrigen 70 Garagen der Anlage liegen auf einem der \n\nStadt T. gehörenden Nachbargrundstück, das von der Wohnungsbaugesell-\n\nschaft T. mbH verwaltet wird. Die Kläger sind ferner Eigentümer eines an-\n\ngrenzenden Grundstücks, das mit einem weiteren - 72 Plätze umfassenden - \n\nGaragenkomplex (\"B. straße II\") bebaut ist. \n\n3 \n\nDer Beklagte schloss am 18. Februar 1975 mit der VEB KWV T. \n\n- \"auf der Grundlage eines zwischen der VEB KWV T. und der Garagenge-\n\nmeinschaft T. , B. straße, geschlossenen Vertrags\" einen als Pachtvertrag \n\nbezeichneten Vertrag über die bereits mit einer Garage bebaute Stellfläche für \n\ndie Zeit ab 1. Januar 1975. Als jährlich zu entrichtendes Nutzungsentgelt waren \n\nursprünglich 12 Mark vereinbart; außerdem hatte der Beklagte an die Garagen-\n\ngemeinschaft nach dem Gemeinschaftsstatut einen variablen Zusatzbetrag für \n\nzu erwartende Ausgaben zu entrichten. Das Nutzungsentgelt wurde später auf \n\n60 DM jährlich erhöht. Es wird - nach Aufhebung der staatlichen Verwaltung - \n\nüber die Garagengemeinschaft an die Kläger gezahlt. Außerdem entrichtet der \n\nBeklagte weiterhin an die Garagengemeinschaft einen Geldbetrag, aus dem \n\ndiese die Kosten für von ihr errichtete Gemeinschaftseinrichtungen sowie be-\n\nstimmte Steuern und Versicherungsbeiträge deckt. Nicht zu diesen Kosten zäh-\n\nlen Eigentümerhaftpflichtversicherung und Grundsteuer, die bei den Klägern \n\nanfallen. \n\n4 \n\nMit Schreiben vom 28. Juli 1994 erklärten die Kläger, das Nutzungsent-\n\ngelt zum 1. November 1994 auf 60 DM monatlich zu erhöhen. Das erhöhte Ent-\n\ngelt soll nach dem Willen der Kläger - als Brutto-Entgelt - auch bislang von der \n\nGaragengemeinschaft - nach deren Statut - erbrachte Verwaltungs- und Neben-\n\nleistungen umfassen und künftig monatlich und unmittelbar (also nicht über die \n\nGaragengemeinschaft) an die Kläger gezahlt werden. Die Parteien streiten über \n\ndie Berechtigung dieses Verlangens. \n\n5 \n\nEin entsprechender Streit besteht zwischen den Klägern und den übrigen \n\n[50] Nutzern der Garagenflächen der Garagenanlage B. strasse I, soweit die-\n\nse zum Grundstück der Kläger gehören. Für die übrigen 70 Garagenplätze des \n\nGaragenkomplexes \"B. straße I\", die auf dem von der Wohnungsbaugesell-\n\nschaft T. mbH verwalteten Grundstück belegen sind, hat diese das Nut-\n\nzungsentgelt durch Vereinbarung rückwirkend zum 1. Januar 2000 von bisher \n\n60 DM auf 120 DM jährlich angehoben. Mit den Nutzern der Einstellplätze auf \n\ndem weiteren den Klägern gehörenden Grundstück (Garagenkomplex \"B. \n\n straße II\") haben die Kläger Erhöhungen vereinbart. Dabei wurde das Nut-\n\nzungsentgelt für 49 der insgesamt 50 dem Schuldrechtsanpassungsgesetz un-\n\nterliegenden Plätze auf 60 DM im Monat angehoben. Mit zwei Nutzern wurde \n\neine Erhöhung des Entgelts auf 70 DM vereinbart. 18 Garagen wurden für \n\n100 DM monatlich vermietet. Die vereinbarten Entgelte umfassen als Bruttoent-\n\ngelte auch die Abgeltung der den Klägern entstehenden Kosten für die Unter-\n\nhaltung und die öffentlichen Lasten des Objekts. \n\n6 \n\n7 \n\nMit ihrer Klage begehren die Kläger vom Beklagten rückständigen Miet-\n\nzins für die Zeit von November 1994 bis Dezember 2003 in Höhe von [monat-\n\nlich (geforderter 60 DM - gezahlter 5 DM =) 55 DM x 110 Monate = 6.050 DM =] \n\n3.093,32 € nebst Zinsen. \n\nDas Amtgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Be-\n\nrufung hatte nur in Höhe eines Betrags von 316,90 € nebst Zinsen Erfolg. Mit \n\nder zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr erstinstanzliches Begehren \n\nweiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n8 \n\nDie Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Ur-\n\nteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. \n\n9 \n\nNach Auffassung des Landgerichts durfte das Entgelt für die vom Be-\n\nI. \n\nklagten genutzte Garagenfläche - nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz in \n\nVerbindung mit § 5 Abs. 1 Nutzungsentgeltverordnung (NutzEV) - ab dem \n\n1. November 1993 bis zur Höhe der ortsüblichen Entgelte, jedoch mindestens \n\nauf 60 DM je Stellplatz im Jahr, erhöht werden. Diese Erhöhung hätten die Klä-\n\nger mit ihrem Schreiben vom 28. Juli 1994 zum 1. November 1994 vollzogen, \n\nso dass sie für die Nutzung des Garagengrundstücks die Zahlung eines ortsüb-\n\nlichen und angemessenen Nutzungsentgelts verlangen könnten. Auf der Grund-\n\nlage des Gutachtens des Sachverständigen M. O. sei davon auszugehen, dass \n\nfür eine in T. gelegene Garagenfläche in den Jahren 1994 bis 1997 [richtig: \n\nbis 1996] ein jährliches Nutzungsentgelt von 90 DM und für die Jahre 1997 bis \n\n2003 ein jährliches Nutzungsentgelt von 120 DM ortsüblich gewesen sei. \n\n10 \n\nDer Sachverständige habe das ortsübliche Nutzungsentgelt unter Heran-\n\nziehung vergleichbar genutzter Grundstücke aufgrund zutreffender Erwägungen \n\nermittelt. Es sei nicht zu beanstanden, dass er Nutzungsverträge, in denen die \n\nNutzungsüberlassung seitens der T. Wohnungsbaugenossenschaft oder \n\nder Wohnungsbaugesellschaft T. mbH erfolgt sei, in seine Vergleichsbe-\n\nrechnung einbezogen habe. Die gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften \n\nseien als Anbieter Teil des örtlichen Marktes. Die Nutzungsentgeltverordnung \n\nlasse nur eine Differenzierung anhand von objektiven grundstücksbezogenen \n\nKriterien zu, nicht jedoch eine Differenzierung nach der Art des Vermieters bzw. \n\nder Person des Überlassenden. Es sei damit - wie im Gutachten des Sachver-\n\nständigen auch geschehen - ausschließlich von der Art, Größe, Lage und Be-\n\nschaffenheit des Grundstücks auszugehen. Nicht zu beanstanden sei auch, \n\ndass der Sachverständige die - von ihm als Ausnahmeerscheinung gewerte-\n\nten - Entgelte für Garagenflächen des Garagenkomplexes \"B. straße II\" außer \n\nAnsatz gelassen habe. Diese Vorgehensweise bewirke angesichts des gering-\n\nfügigen Anteils dieser Garagenflächen an der Gesamtzahl der Nutzungsverträ-\n\nge im Gemeindegebiet T. keine Verzerrung des dargestellten Marktes. \n\n11 \n\nDas zuvor eingeholte Gutachten des Gutachterausschusses für Grund-\n\nstückswerte im Landkreis Potsdam-Mittelmark, nach dem für eine in T. bele-\n\ngene Garagenfläche ein monatliches Nutzungsentgelt von 40 DM (bis 1994) \n\nbzw. 60 DM (ab 1995) angemessen und ortsüblich sei, stelle die Ergebnisse \n\ndes Sachverständigen M. O. nicht in Frage. Denn den vom Ausschuss ermittel-\n\nten Entgelten liege die fehlerhafte Auffassung zugrunde, dass es sich bei den \n\nvon den gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften angebotenen Garagen-\n\nflächen um einen nicht zu berücksichtigenden Teilmarkt handele. Auch die vom \n\nGutachterausschuss im Rahmen einer Hilfserwägung vorgenommene Ableitung \n\ndes ortsüblichen Entgelts aus einer Verzinsung des Bodenwertes könne den \n\nBeweiswert des Gutachtens des Sachverständigen M. O. nicht erschüttern. \n\nDenn nach § 3 Abs. 3 Satz 1 NutzEV sei eine solche Ableitung nur zulässig, \n\nwenn es an Erkenntnissen über eine ausreichende Anzahl von vergleichbaren \n\nGrundstücken mit nach dem 1. Oktober 1990 vereinbarten Entgelten fehle. Das \n\nsei, wie das Gutachten des Sachverständigen M. O. belege, hier nicht der Fall. \n\n12 \n\nDieses Gutachten sei auch nicht deshalb fehlerhaft, weil der Sachver-\n\nständige keine vergleichbaren Garagenflächen aus dem Stadtgebiet B. in \n\nseine Bewertung einbezogen habe; denn insoweit fehle es schon im Hinblick \n\nauf die unterschiedliche Größe von B. und T. am Erfordernis \"ver-\n\ngleichbarer Gemeinden\" im Sinne von § 3 Abs. 2 NutzEV. \n\n13 \n\nAllerdings sei zu berücksichtigen, dass es sich bei dem Nutzungsentgelt \n\nfür Garagenflächen um Bruttobeträge handele; nach den Feststellungen des \n\nSachverständigen M. O. würden bei den Garagenflächen, welche die gemein-\n\nnützigen Wohnungsbaugesellschaften zur Nutzung überließen, die anfallenden \n\nLasten und Kosten durch die jeweiligen Nutzer bzw. durch die von ihnen gebil-\n\ndeten Garagengemeinschaften getragen. Es sei davon auszugehen, dass auch \n\ndie gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften, müssten sie die laufenden \n\nKosten selbst tragen, ein diese Kosten berücksichtigendes Bruttoentgelt verlan-\n\ngen würden. Bezogen auf die vom Beklagten genutzte Garagenfläche würden \n\ndie Haftpflichtversicherung und die Grundsteuer von den Klägern getragen. Die \n\nvom Sachverständigen M. O. ermittelten Nutzungsentgelte seien deshalb um \n\ndiese Kosten zu erhöhen. Unter Berücksichtigung dieses Erhöhungsbetrags, \n\nder nach § 315 BGB mit 14 DM (für 1996 [richtig: 1994] bis 2002) und 20,40 DM \n\n(für 2003) bestimmt werde, errechne sich ein jährliches ortsübliches Nutzungs-\n\nentgelt von 104 DM für die Jahre 1994 bis 1996, von 134 DM für die Jahre 1997 \n\nbis 2002 und von 140,40 DM für das Jahr 2003. \n\nII. \n\n14 \n\n15 \n\nDiese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. \n\n1. Zwar geht das Landgericht zu Recht davon aus, dass die Kläger \n\n- auch schon für die hier in Frage stehende Nutzungszeit (1994 bis 2003) - Ei-\n\ngentümer der vom Beklagten genutzten Garagenfläche waren, dass sie damit \n\nfür die Forderung nach Nutzungsentgelt für den genannten Zeitraum (gemäß \n\n§ 20 Abs. 1 Schuldrechtsanpassungsgesetz) aktiv legitimiert sind und dass ihr \n\nErhöhungsverlangen vom 28. Juli 1994 (nach § 6 Abs. 1 NutzEV in der damals \n\ngeltenden Fassung) formwirksam war. \n\n16 \n\n2. Indes sind die Feststellungen, die das Landgericht zur Höhe des orts-\n\nüblichen Nutzungsentgelts für die vom Beklagten genutzte Garagenfläche ge-\n\ntroffen hat, nicht frei von Rechtsfehlern. Das Gutachten des Sachverständigen \n\nM. O., auf welches das Landgericht seine Entscheidung maßgebend stützt, bie-\n\ntet keine tragfähige Grundlage für die Ermittlung des ortsüblichen Nutzungsent-\n\ngelts. \n\n17 \n\na) Die Höhe des ortsüblichen Nutzungsentgelts festzustellen ist Aufgabe \n\ndes Tatrichters, dem für eine - weil \"punktgenau\" regelmäßig gar nicht mögli-\n\nche - Ermittlung des konkreten ortsüblichen Nutzungsentgelts ein Schätzungs-\n\nermessen (§ 287 ZPO) einzuräumen ist. Das Revisionsgericht ist auf die Prü-\n\nfung beschränkt, ob die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf grund-\n\nsätzlich falschen oder offenbar unrichtigen Erwägungen beruht, ob wesentliche, \n\ndie Entscheidung bedingende Tatsachen außer Betracht gelassen worden sind \n\noder ob die Entscheidung auf sonstigen Verfahrensverstößen beruht. Im Rah-\n\nmen seines Schätzungsermessens muss der Tatrichter alle wesentlichen Ge-\n\nsichtspunkte, die Erfahrungssätze und die Denkgesetze beachtet haben (vgl. \n\netwa BGH Urteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04 - NJW 2005, 2074 \n\nRdn. 16). \n\n18 \n\nb) Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung ausschließlich auf das \n\nGutachten des Sachverständigen M. O. gestützt. Dabei hat es - dem Gutachter \n\nfolgend - für die Entscheidung wesentliche Gesichtspunkte unbeachtet gelas-\n\nsen. \n\n19 \n\naa) Im Ausgangspunkt nicht zu beanstanden ist, dass das Berufungsge-\n\nricht - in Übereinstimmung mit dem Gutachter - auch Nutzungsverträge über \n\nGaragenflächen einbezogen hat, die im Eigentum der Stadt T. stehen und \n\nvon kommunalen Wohnungsbaugesellschaften verwaltet werden. \n\n20 \n\nDas ortsübliche Entgelt, bis zu dessen Höhe Nutzungsentgelte nach § 5 \n\nAbs. 1 Satz 2 NutzEV angehoben werden können, ist in § 3 Abs. 2 NutzEV de-\n\nfiniert. Danach sind ortsüblich die Entgelte, die nach dem 2. Oktober 1990 in \n\nder Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für vergleichbar genutzte \n\nGrundstücke vereinbart worden sind. Für die Vergleichbarkeit ist die tatsächli-\n\nche Nutzung unter Berücksichtigung der Art und des Umfangs der Bebauung \n\nder Grundstücke maßgebend. Mit dieser Formulierung hat der Gesetzgeber \n\n- ähnlich wie bei der Definition der ortsüblichen Vergleichsmiete im Wohn-\n\nraummietrecht (§ 558 Abs. 2 BGB, zuvor § 2 Abs. 1, 1 a Miethöheregelungsge-\n\nsetz, Art. 1 § 3 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetz) - klargestellt, dass sich \n\ndie Preisbildung auf dem Garagengrundstücksmarkt ausschließlich nach den \n\nzuvor genannten Nutzungs- und Bebauungsmerkmalen richtet. Diese Merkmale \n\nlassen eine Differenzierung nach der Rechtsnatur des Nutzungsgebers oder \n\nGrundstückseigentümers nicht zu. Versuche, die von Kommunen oder kommu-\n\nnalen Gesellschaften zur Nutzung überlassenen Garagenflächen als \"Teilmarkt\" \n\noder \"Sondermarkt\" (vgl. zu diesen Begriffen Staudinger/Emmerich BGB [2006] \n\n§ 538 Rdn. 19, 24, 30, 33; MünchKomm/Artz BGB 5. Aufl. § 558 Rdn. 33) mit \n\nder Folge zu qualifizieren, dass Nutzungsverträge über solche Flächen bei der \n\nErmittlung des ortsüblichen Nutzungsentgelts unberücksichtigt bleiben müssten, \n\nsind deshalb mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar. Dies gilt unabhän-\n\ngig von der Frage, ob und inwieweit Kommunen und kommunale Gesellschaf-\n\nten die Entgelte für die Nutzung solcher Garagenflächen nicht oder nicht nur \n\nnach wirtschaftlichen Gesichtspunkten kalkulieren, sondern auch politische As-\n\npekte - etwa der städtebaulichen Planung und der Strukturentwicklung, aber \n\nauch sozialpolitische Gesichtspunkte - in ihre Preisgestaltung einfließen lassen. \n\nDenn der Gesetzgeber hat - ungeachtet der Möglichkeit einer solchen Preispra-\n\nxis, die in den Gutachten der Gutachterausschüsse von Landkreis und Land \n\nnachdrücklich beklagt wird und angesichts des dort aufgezeigten Preisspekt-\n\nrums jedenfalls als Erklärungsmöglichkeit nicht fern liegt - keinen Weg eröffnet, \n\neine solche nicht marktwirtschaftlich, sondern politisch motivierte Preisgestal-\n\ntung als Teil- oder Sondermarkt zu qualifizieren und bei der Berücksichtigung \n\ndes ortsüblichen Nutzungsentgelts unberücksichtigt zu lassen. \n\n21 \n\nbb) Mit der Zielrichtung der Nutzungsentgeltverordnung nicht im Einklang \n\nsteht dagegen, dass das Berufungsgericht - auch insoweit dem Gutachter fol-\n\ngend - die von den Klägern für 49 Garagenflächen des Garagenkomplexes \"B. \n\n strasse II\" vereinbarten Nutzungsentgelte bei der Ermittlung des ortsüblichen \n\nEntgelts außer Betracht gelassen hat, weil es sich insoweit um \"Ausreißer nach \n\noben\" handele. \n\n22 \n\nDas Berufungsgericht verkennt nicht, dass diese Nutzungsverträge, die \n\nein Nutzungsentgelt von monatlich 60 DM vorsehen, nicht schon deshalb als \n\nVergleichsobjekt bei der Feststellung des ortsüblichen Entgelts außer Betracht \n\nbleiben, weil die Kläger selbst Vertragspartner auch dieser Verträge sind. Im \n\nWohnraummietrecht ist anerkannt, dass auch vom Vermieter selbst an Dritte \n\nvermietete Wohnungen taugliche Vergleichsobjekte für die Feststellung der \n\nortsüblichen Miete hergeben (vgl. etwa Sternel, Mietrecht aktuell, 2009 Rdn. IV \n\n243 m.w.N.). Für das ortsübliche Nutzungsentgelt nach der NutzEV kann nichts \n\nanderes gelten. \n\n23 \n\nDas Berufungsgericht geht auch zu Recht davon aus, dass bei der Er-\n\nmittlung des ortsüblichen Nutzungsentgelts Einzelfälle außer Betracht bleiben \n\nmüssen, in denen es einem Nutzungsgeber gelungen ist, ein völlig außerhalb \n\ndes gängigen Preisspektrums liegendes Nutzungsentgelt zu erzielen. Anderen-\n\nfalls träten Verzerrungen ein: Extremen Einzelfällen, die hinsichtlich der verein-\n\nbarten Entgelthöhe nicht repräsentativ sind, würde über eine Durchschnittsbe-\n\ntrachtung eine Marktbedeutung zugemessen, die ihnen in der - mit dem Kriteri-\n\num der Ortsüblichkeit abzubildenden - flächendeckenden Realität nicht zu-\n\nkommt (vgl. etwa Staudinger/Emmerich aaO Rdn. 24). \n\n24 \n\nDie Frage, ob ein solcher Extremfall (\"Ausreißer\") vorliegt, kann indes \n\nnicht ohne Berücksichtigung der Besonderheiten des jeweiligen Marktes beant-\n\nwortet werden. Werden Garagenflächen (bei Trennung von Grundeigentum und \n\nEigentum an der Garage) - wie vom Sachverständigen M. O. geschätzt - in \n\n80 % bis 90 % aller Fälle von Kommunen oder kommunalen Gesellschaften \n\nangeboten, so kann das ortsübliche Entgelt für die Nutzung solcher Flächen \n\nnicht allein durch die - möglicherweise auch anderen als nur marktwirtschaftli-\n\nchen Überlegungen folgende - Preisgestaltung dieser Anbieter bestimmt und \n\ndabei eine nicht unbeachtliche Anzahl der von privaten Anbietern mit deutlich \n\nhöheren Entgelten abgeschlossenen Nutzungsverträge als \"Ausreißer\" außer \n\nBetracht gelassen werden. \n\n25 \n\nSo liegen die Dinge hier: Den vom Sachverständigen ermittelten [angeb-\n\nlich] 469 Nutzungsverträgen über Garagenflächen, aus denen kommunale T. \n\n Gesellschaften jährliche Entgelte zwischen 60 und 144 DM erzielen, ste-\n\nhen 49 von den Klägern geschlossene Ergänzungsverträge über Garagenflä-\n\nchen gegenüber, in denen ein jährliches Entgelt von 720 DM vereinbart ist. \n\nDamit werden in rund 10 % aller Fälle in T. Nutzungsentgelte erzielt, die ü-\n\nber dem vom Sachverständigen für ortsüblich erachteten Niveau liegen. Diese \n\nrund 10 % aller Nutzungsverhältnisse sind schon für sich genommen keine un-\n\nbeachtliche Größenordnung. Jedenfalls geht es nicht an, eine solche Quantität \n\nohne weiteres als \"Ausreißer\" abzutun und deshalb bei der Ermittlung des ort-\n\nüblichen Entgelts von vornherein außer Betracht zu lassen, wenn - wie im vor-\n\nliegenden Fall - die verbleibenden 90 % aller Nutzungsverhältnisse ausschließ-\n\nlich auf Nutzungsverträgen mit den beiden kommunalen Wohnungsgesellschaf-\n\nten basieren und die Nutzungsentgelte in einem Gutteil dieser Fälle und für wei-\n\nte Strecken des hier in Frage stehenden Nutzungszeitraums lediglich auf das \n\nvon § 5 Abs. 3 Satz 2 NutzEV vorgesehene Mindestentgelt von 60 DM angeho-\n\nben worden sind. \n\n26 \n\n3. Das angefochtene Urteil kann danach nicht bestehen bleiben. Der Se-\n\nnat vermag in der Sache nicht abschließend zu entscheiden. Denn es fehlt an \n\nden zu einer gesetzmäßigen Ermittlung des ortsüblichen Nutzungsentgelts not-\n\nwendigen Feststellungen. Das Berufungsurteil war deshalb aufzuheben und die \n\nSache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit es die erforderlichen \n\nFeststellungen nachholt. \n\n27 \n\n28 \n\n4. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: \n\na) Für die Ermittlung des ortsüblichen Entgelts werden - jedenfalls im \n\nGrundsatz - neben den zu den kommunalen Anbietern bestehenden Nutzungs-\n\nverhältnissen auch die von den Klägern abgeschlossenen (Nutzungs-) Ergän-\n\nzungsverträge in die Betrachtung einzubeziehen sein. Das bedeutet indes nicht, \n\ndass die von den kommunalen Anbietern erzielten und die von den Klägern in \n\nErgänzungsverträgen vereinbarten Nutzungsentgelte einem unmittelbaren, an \n\nden jeweiligen Nominalbeträgen dieser Entgelte orientierten Vergleich zugäng-\n\nlich wären. \n\n29 \n\nDas Berufungsgericht weist zu Recht darauf hin, dass die von den Klä-\n\ngern in den Ergänzungsverträgen vereinbarten Nutzungsentgelte - vom Sach-\n\nverständigen unberücksichtigt - ein anderes Leistungsspektrum vorsehen als \n\ndie Nutzungsverträge der kommunalen Anbieter. Während die von den Klägern \n\nneu vereinbarten Nutzungsentgelte sich als \"Bruttoentgelte\" verstehen und die \n\nfür die Garagenflächen zu entrichtenden öffentlichen Abgaben, Versicherungen \n\nsowie Versorgungs- und Verwaltungsleistungen (etwa Gemeinstrom, Platzwart \n\netc.) einbeziehen, wird zumindest ein Teil dieser Leistungen bei den zu den \n\nKommunen bestehenden Nutzugsverhältnissen von den sogenannten Gara-\n\ngengemeinschaften erbracht. In diesen Gemeinschaften waren schon vor 1990 \n\ndie Nutzer der Garagenflächen zusammengeschlossen; für die von diesen Ge-\n\nmeinschaften erbrachten Leistungen haben die Nutzer gesonderte Entgelte zu \n\nentrichten. \n\n30 \n\nEin Vergleich der von den Klägern in den Ergänzungsverträgen neu ver-\n\neinbarten Entgelte mit den von den kommunalen Wohnungsverwaltungen ver-\n\nlangten Preisen müsste deshalb berücksichtigen, in welchem Umfang und für \n\nwelche Leistungen die Nutzer der von den kommunalen Wohnungsgesellschaf-\n\nten überlassenen Garagenflächen an die Garagengemeinschaften zusätzliche \n\nEntgelte zu entrichten haben. Solche Entgelte müssten den an die kommunalen \n\nWohnungsgesellschaften (unmittelbar oder über die Garagengemeinschaften) \n\nzu zahlenden Entgelten insoweit hinzugerechnet werden, als sie Leistungen der \n\nGaragengemeinschaften abdecken, die auch in dem von den Klägern nunmehr \n\nvereinbarten Bruttoentgelt enthalten sind. Im Interesse einer inhaltlichen Ver-\n\ngleichbarkeit der Entgelte müsste zudem ermittelt werden, ob und inwieweit die \n\nvon den Klägern neu vereinbarten Bruttoentgelte Leistungen (etwa die Beauf-\n\nsichtigung durch einen Platzwart) umfassen, die weder von den kommunalen \n\nAnbietern noch von den Garagengemeinschaften erbracht werden. Der Wert \n\nsolcher Leistungen müsste folgerichtig von den von den Klägern vereinbarten \n\nBruttoentgelten in Abzug gebracht werden. Zu beidem enthält das Berufungsur-\n\nteil ebenso wie das ihm zugrundeliegende Gutachten des Sachverständigen \n\nM. O. keine Feststellungen. \n\n31 \n\nSolche Feststellungen dürften sich nicht etwa deshalb als entbehrlich er-\n\nweisen, weil die Kläger - nach den Feststellungen des Berufungsgerichts - auch \n\ndie derzeit von den Garagengemeinschaften erbrachten Leistungen anbieten \n\nund das erhöhte Nutzungsentgelt, dessen (Nach-) Zahlung sie vom Beklagten \n\nbegehren, als ein auch diese Leistungen umfassendes Bruttoentgelt zu verste-\n\nhen ist. Die Leistungserbringung durch die Garagengemeinschaften und das \n\nvon den Nutzern hierfür an die Garagengemeinschaften zu zahlende Entgelt \n\ndürfte ihre Grundlage in den bisherigen Nutzungsverträgen finden. Die NutzEV \n\nerlaubt nur eine den Nutzungsvertrag gestaltende Erhöhung des vereinbarten \n\nNutzungsentgelts; eine einseitige Veränderung des vertraglich vereinbarten \n\nLeistungsinhalts ermöglicht sie indes nicht. Erst anhand der gebotenen Korrek-\n\ntur der von kommunalen Wohnungsverwaltungen verlangten (\"Netto-\") Preise \n\n(um etwaige an die Garagengemeinschaften zu zahlende Vergütungen für die \n\nvon ihnen erbrachten Leistungen) und des von den Klägern begehrten (auch \n\netwaige weitergehende Leistungen umfassenden) Bruttoentgelts können des-\n\nhalb vergleichbare, weil für vergleichbare Leistungen geschuldete, Entgelte \n\nermittelt werden. Die so ermittelten vergleichbaren Entgelte können die Grund-\n\nlage für die Feststellung eines ortsüblichen Entgelts ergeben, das dann jedoch \n\n- bezogen auf das vom Beklagten an die Kläger zu entrichtende Nutzungsent-\n\ngelt - um die von ihm auch weiterhin an die Garagengemeinschaft zu erbrin-\n\ngende Vergütung zu vermindern ist. \n\n32 \n\nb) Wenn und soweit auch zwischen den solchermaßen \"bereinigten\" Ent-\n\ngelten, die von den Nutzern an die Kläger einerseits und an die kommunalen \n\nWohnungsgesellschaften andererseits zu zahlen sind, weiterhin erhebliche Dis-\n\nkrepanzen bestehen sollten, wird das Berufungsgericht zu berücksichtigen ha-\n\nben, dass das ortsübliche Entgelt nicht als ein arithmetisches Mittel aus erheb-\n\nlich divergierenden Vereinbarungen hergeleitet werden kann. Mit dem Maßstab \n\nder ortsüblichen Vergleichsmiete wird vielmehr ein repräsentatives Angebot an \n\nvergleichstauglichen Objekten vorausgesetzt, bei denen sich das festzustellen-\n\nde ortsübliche Nutzungsentgelt an marktwirtschaftlichen Grundsätzen orientiert. \n\nDie dynamische Entwicklung des Marktes führt dabei zu einer Anpassung der \n\nfür bestehende Nutzungsverhältnisse zu zahlenden Entgelte. \n\n33 \n\nDas Berufungsgericht hat - in Übereinstimmung mit dem Gutachter - den \n\nKreis der tauglichen Vergleichsobjekte auf solche Nutzungsverhältnisse be-\n\nschränkt, bei denen der Grundeigentümer dem Nutzer nur die in seinem Eigen-\n\ntum stehende Garagenfläche überlässt, die auf dieser Fläche errichtete Garage \n\ndagegen - nach dem Recht der DDR - im (Mobiliar-) Eigentum des Nutzers \n\nsteht und deshalb von der Nutzungsüberlassung und dem für sie an den \n\nGrundeigentümer zu zahlenden Entgelt nicht umfasst wird. Das ist im Ansatz \n\nrichtig, da auch das Nutzungsverhältnis zwischen den Parteien, für das die Klä-\n\nger ein erhöhtes Entgelt beanspruchen, nur auf die Garagenfläche, nicht aber \n\nauf die im Eigentum des Beklagten stehende Garage bezogen ist. Allerdings \n\nführt gerade diese Beschränkung auf solche vom Recht der DDR geprägten \n\nNutzungsverhältnisse möglicherweise zu einer Konzentration der Anbieter auf \n\nKommunen und kommunale Wohnungsbaugesellschaften und damit zu einer \n\nVerengung des Vergleichsmarktes. Falls sich deshalb auch bei einer erneuten, \n\ndie \"bereinigten\" Entgelte zugrunde legenden Vergleichsbetrachtung keine für \n\ndie Ermittlung eines ortsüblichen Entgelts hinreichend repräsentative Zahl von \n\nNutzungsverhältnissen mit unterschiedlichen Anbietern und zumindest nähe-\n\nrungsweise kompatiblen Entgelten finden lässt, wird das Berufungsgereicht zu \n\nerwägen haben, den Vergleichsmaßstab zu lockern und auch Nutzungsverträge \n\nüber im Eigentum des Grundeigentümers stehende Garagen (also nicht nur \n\nüber Garagenflächen) oder über bloße Stellplätze in seine Betrachtung einzu-\n\nbeziehen. Eine solche Vorgehensweise könnte den Unterschieden zwischen \n\nNutzungsverträgen über Garagenflächen einerseits und der Miete von (im Ei-\n\ngentum des Grundeigentümers und Vermieters stehenden) Garagen anderer-\n\nseits durch wirtschaftlich ermittelte Abschläge von dem für die Garagennutzung \n\nfestgestellten ortsüblichen Entgelt Rechnung tragen. Ebenso könnte der Unter-\n\nschied zwischen Nutzungsverträgen über Garagenflächen einerseits und der \n\nMiete von bloßen Stellplätzen andererseits durch entsprechende Zuschläge \n\nzum ortsüblichen Entgelt für bloße Stellplätze Berücksichtigung finden. Eine \n\nsolche Möglichkeit ist im Ergänzungsgutachten des Gutachterausschusses für \n\nGrundstückswerte im Landkreis Potsdam-Mittelmark (vom 23. September 2005 \n\nSeite 6, 13) vorgezeichnet. Sie erscheint dem Senat als ein gangbarer Weg, \n\nden Zielen der Nutzungsentgeltverordnung auch unter nur begrenzt marktwirt-\n\nschaftlichen Prinzipien folgenden Angebotsverhältnissen angemessen Geltung \n\nzu verschaffen. Soweit sich dieser Weg als nicht gangbar erweist, wird das Be-\n\nrufungsgericht auf die von § 3 Abs. 3 NutzEV eröffnete Möglichkeit, das ortsüb-\n\nliche Entgelt aus einer Verzinsung des Bodenwertes abzuleiten, zurückgreifen \n\nmüssen. \n\nHahne \n\nWeber-Monecke \n\nWagenitz \n\nKlinkhammer \n\nSchilling \n\nVorinstanzen: \nAG Potsdam, Entscheidung vom 19.07.2000 - 23 C 441/96 - \nLG Potsdam, Entscheidung vom 04.12.2007 - 6 S 19/00 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR_175-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-10-07/xii-zr-175-07","cited_norms":[{"jurabk":"NutzEV","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":4},{"jurabk":"NutzEV","ref":"§ 5","ref_norm":"5","n":2},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 231 § 5","ref_norm":"231-5","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 315","ref_norm":"315","n":1},{"jurabk":"NutzEV","ref":"§ 6","ref_norm":"6","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 287","ref_norm":"287","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR_175-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR_175-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-10-07/xii-zr-175-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR_175-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:01:59.131134+00:00"}}