{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR_145-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2009-06-24","aktenzeichen":"XII ZR 145/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 566 a; BGB a.F. § 572 Der durch das Mietrechtsreformgesetz eingefügte § 566 a BGB findet keine Anwendung, wenn zwar der dingliche Erwerb des Mietobjekts nach dem Inkraft- treten der Neuregelung am 1. September 2001 erfolgt ist, das diesem Erwerb zugrunde liegende schuldrechtliche Rechtsgeschäft jedoch bereits vor diesem Zeitpunkt abgeschlossen worden ist. In diesem Fall bleibt es bei der Anwend- barkeit des § 572 BGB a.F.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n24. Juni 2009 \nBreskic, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nXII ZR 145/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja\n\nBGB § 566 a; BGB a.F. § 572 \n\nDer durch das Mietrechtsreformgesetz eingefügte § 566 a BGB findet keine \n\nAnwendung, wenn zwar der dingliche Erwerb des Mietobjekts nach dem Inkraft-\n\ntreten der Neuregelung am 1. September 2001 erfolgt ist, das diesem Erwerb \n\nzugrunde liegende schuldrechtliche Rechtsgeschäft jedoch bereits vor diesem \n\nZeitpunkt abgeschlossen worden ist. In diesem Fall bleibt es bei der Anwend-\n\nbarkeit des § 572 BGB a.F. \n\nBGH, Urteil vom 24. Juni 2009 - XII ZR 145/07 - KG Berlin \nLG Berlin \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 24. Juni 2009 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter \n\nProf. Dr. Wagenitz, Fuchs, Dose und Dr. Klinkhammer \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 8. Zivilsenats \n\ndes Kammergerichts in Berlin vom 20. September 2007 aufgeho-\n\nben. \n\nDie Berufung gegen das Urteil der 34. Zivilkammer des Landge-\n\nrichts Berlin vom 5. Oktober 2006 wird auf Kosten der Klägerin zu-\n\nrückgewiesen. \n\nDie Kosten des Revisionsverfahrens trägt die Klägerin. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Klägerin verlangt vom Beklagten die Rückzahlung einer von ihr ge-\n\nleisteten Mietsicherheit. \n\nDie Klägerin schloss am 30. Januar 1996 mit einem Herrn R. S. einen \n\nMietvertrag über eine Lagerfläche auf einem von R. S. 1994 gekauften Grund-\n\nstück. Die vereinbarte Sicherheit in Höhe von zwei Monatsmieten (\"Mietkosten-\n\nvorauszahlung\" über 47.817 DM) hatte sie bereits zuvor an R. S. überwiesen. \n\nR. S. wurde am 16. Oktober 1996 als Eigentümer des Grundstücks eingetra-\n\n \n \n\n3 \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\ngen. Am 9. November 1996 wurde über das Vermögen des R. S. das Gesamt-\n\nvollstreckungsverfahren eröffnet. \n\nAm 16. Mai 2001 erklärte der Gesamtvollstreckungsverwalter die Auflas-\n\nsung des Grundstücks an den Beklagten zu Alleineigentum; für diesen wurde \n\nam 25. Mai 2001 eine Eigentumsverschaffungsvormerkung eingetragen. Am \n\n14. März 2002 wurde der Beklagte als Eigentümer eingetragen. \n\nDie Klägerin kündigte das Mietverhältnis zum 30. November 2004. Sie \n\nfordert vom Beklagten Rückzahlung der an R. S. erbrachten Sicherheitsleistung \n\nsowie Schadensersatz für deren nicht erfolgte Verzinsung. \n\nDas Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläge-\n\nrin hat das Kammergericht den Beklagten antragsgemäß verurteilt, an die Klä-\n\ngerin 24.448,44 € mit Zinsen für die Zeit vom 1. Januar 1996 bis 31. Mai 2005 \n\nin Höhe von 2.182 € sowie Verzugszinsen zu zahlen. Hiergegen wendet sich \n\nder Beklagte mit der zugelassenen Revision. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDas Rechtsmittel hat Erfolg. \n\n1. Nach Auffassung des Kammergerichts ist der Beklagte gemäß § 566 \n\nBGB - mit dem Erwerb des die vermietete Lagerfläche umfassenden Grund-\n\nstücks - in das bis dahin zwischen der Klägerin und R. S. bestehende Mietver-\n\nhältnis eingetreten. Er sei deshalb nach § 566 a Abs. 1 BGB zur Rückzahlung \n\nder von der Klägerin an R. S. erbrachten Sicherheitsleistung verpflichtet - und \n\nzwar ungeachtet der Tatsache, dass er weder diese Sicherheit von R. S. oder \n\ndem Zwangsverwalter ausgehändigt erhalten noch sich gegenüber R. S. oder \n\ndem Zwangsverwalter zu deren Rückgewähr verpflichtet habe (so aber noch \n\n§ 572 Satz 2 BGB a.F.). Der vom Mietrechtsreformgesetz eingefügte § 566 a \n\nBGB, für den es keine Überleitungsvorschrift gebe, sei anwendbar. Denn die \n\nVeräußerung an den Beklagten sei erst nach dem Inkrafttreten dieser Vorschrift \n\n(am 1. September 2001) - mit seiner Eintragung in das Grundbuch am 14. März \n\n2002 - erfolgt. Der Umstand, dass die Auflassung noch unter der Geltung des \n\nfrüheren Rechts erklärt worden sei, stehe nicht entgegen. Zwar habe der Bun-\n\ndesgerichtshof die zeitliche Geltung des § 566 a BGB hinsichtlich solcher Er-\n\nwerbsvorgänge eingeschränkt, die vor dem Inkrafttreten dieser Regelung gele-\n\ngen hätten. Hierbei habe es sich aber um Sachverhalte gehandelt, in denen \n\n- anders als im vorliegenden Fall - auch die Eintragung im Grundbuch vor dem \n\nInkrafttreten des neuen Rechts erfolgt sei. Die Erstreckung des § 566 a BGB \n\nauf den vorliegenden Fall stelle sich als eine nur unechte Rückwirkung dar, die \n\nzulässig sei. Zwar habe der Beklagte - bei Zugrundelegung des damals noch \n\ngeltenden § 572 Satz 2 BGB a.F. - für den Fall der Beendigung des Mietver-\n\nhältnisses mit der Klägerin keine Verpflichtung zur Kautionsrückzahlung be-\n\nfürchten und deshalb auch keine Vorkehrungen - etwa im Kaufvertrag mit dem \n\nGesamtvollstreckungsverwalter - treffen müssen. Dennoch sei das Vertrauen \n\ndes Beklagten auf den Fortbestand der bisherigen Rechtslage nicht schutzwür-\n\ndig. Der notarielle Kaufvertrag zwischen dem Gesamtvollstreckungsverwalter \n\nund dem Beklagten sei zwar bereits am 16. Mai 2001 geschlossen worden. \n\nAuch wenn das Mietrechtsreformgesetz erst danach - am 19. Juni 2001 - ver-\n\nkündet worden sei, so sei die entsprechende Beschlussfassung des Deutschen \n\nBundestags aber schon vor Abschluss des Kaufvertrags - nämlich am 29. März \n\n2001 - erfolgt. Der Beklagte habe deshalb bei Abschluss des Kaufvertrags mit \n\nder Gesetzesänderung rechnen und dieser erforderlichenfalls durch entspre-\n\nchende vertragliche Regelungen begegnen müssen. \n\n8 \n\n2. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. \n\nDer durch das Mietrechtsreformgesetz eingefügte § 566 a BGB findet keine \n\nAnwendung, wenn zwar der dingliche Erwerb des Mietobjekts nach dem Inkraft-\n\ntreten der Neuregelung am 1. September 2001 erfolgt ist, das diesem Erwerb \n\nzugrunde liegende schuldrechtliche Rechtsgeschäft jedoch bereits vor diesem \n\nZeitpunkt abgeschlossen worden ist. In diesem Fall bleibt es bei der Anwend-\n\nbarkeit des § 572 BGB a.F. \n\n9 \n\na) Das Oberlandesgericht geht zu Recht davon aus, dass nach § 566 a \n\nBGB der Erwerber eines vermieteten Grundstücks (vgl. § 578 Abs. 1 BGB) un-\n\neingeschränkt in die Rechte und Pflichten eintritt, die sich daraus ergeben, dass \n\nder Mieter dem bisherigen Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit \n\ngeleistet hat. Damit geht die Vorschrift über die bis dahin geltende Regelung \n\ndes § 572 BGB a.F. hinaus. Danach war der Erwerber dem Mieter bei Beendi-\n\ngung des Mietverhältnisses nur dann zur Rückgewähr einer von diesem an den \n\nbisherigen Vermieter geleisteten Sicherheit verpflichtet, wenn der bisherige \n\nVermieter dem Erwerber diese Sicherheit ausgehändigt hatte oder wenn der \n\nErwerber gegenüber dem bisherigen Vermieter dessen Verpflichtung zur Rück-\n\ngewähr übernommen hatte (§ 572 Satz 2 BGB a.F.). \n\n10 \n\nRichtig ist auch, dass das Inkrafttreten des § 566 a BGB (am 1. Septem-\n\nber 2001) von keiner Übergangsregelung begleitet wird. Ebenso trifft zu, dass \n\nder Bundesgerichtshof - auch der Senat - zwar die Anwendung des § 566 a \n\nBGB in Fällen eingeschränkt hat, in denen der Eintritt des Erwerbers eines \n\nvermieteten Grundstücks in das bestehende Mietverhältnis auf Veräußerungs-\n\nvorgängen beruht, die bereits vor dem Inkrafttreten des neuen Rechts erfolgt \n\nsind; die hierzu ergangenen Entscheidungen hatten, worauf das Kammergericht \n\nzu Recht hinweist, jedoch Sachverhalte zum Gegenstand, in denen der dingli-\n\nche Erwerbsvorgang vor dem 1. September 2001 abgeschlossen, der Erwerber \n\nalso - anders als hier der Beklagte - bei Inkrafttreten des neuen Rechts bereits \n\nals Eigentümer im Grundbuch eingetragen war. \n\n11 \n\nWie der Bundesgerichtshof - auch der Senat - dargelegt hat, entspricht \n\nes in derartigen Fällen dem Willen des Gesetzgebers, das berechtigte Vertrau-\n\nen eines Grundstückserwerbers zu schützen, die dem Veräußerer gezahlte \n\nKaution nur unter den in § 572 Satz 2 BGB a.F. genannten Voraussetzungen \n\nerstatten zu müssen. Der Gesetzgeber hat in Art. 229 § 3 EGBGB zum Aus-\n\ndruck gebracht, dass aus Gründen des Vertrauensschutzes und der Rechtssi-\n\ncherheit für Miet- und Pachtverträge Übergangsvorschriften erforderlich sind. \n\nBegründet wird dies damit, dass diese Verträge zum Teil schon lange vor dem \n\nInkrafttreten des neuen Rechts bestanden haben und Mieter und Vermieter ihre \n\nVerträge entsprechend der alten Rechtslage gestaltet haben. Letzteres gilt in \n\ngleicher Weise für Kaufverträge über vermietete Grundstücke, die vor dem \n\n1. September 2001 abgeschlossen und abgewickelt worden sind. In vielen Fäl-\n\nlen wird der Erwerber die Kautionsabrede bei den Verhandlungen über den \n\nKaufpreis und bei der Abwicklung des Veräußerungsgeschäfts nicht berücksich-\n\ntigt haben. Hierzu wird für ihn in der Regel auch kein Anlass bestanden haben, \n\nda eine Haftung des Erwerbers nach der Altregelung nur in Betracht gekommen \n\nist, wenn diesem die Kaution ausgehändigt worden ist oder er gegenüber dem \n\nVeräußerer die Pflicht zu deren Rückgewähr übernommen hat (BGH Urteil vom \n\n9. März 2005 - VIII ZR 381/03 - NJW-RR 2005, 962, 963 f.; Senatsurteil vom \n\n16. November 2005 - XII ZR 124/03 - NJW-RR 2006, 443, 444; jeweils m.w.N.). \n\n12 \n\nb) Diese Überlegungen können indes auch für solche - vom Bundesge-\n\nrichtshof bislang nicht entschiedenen - Fälle Geltung beanspruchen, in denen \n\nzwar der Erwerbsvorgang erst nach dem Inkrafttreten des neuen Rechts abge-\n\nschlossen wird, der dem Veräußerungsgeschäft als causa zugrunde liegende \n\nschuldrechtliche Vertrag aber bereits vorher, also unter der Geltung des frühe-\n\nren Rechts, zustande gekommen ist. Denn auch in diesen Fällen wird für den \n\nErwerber regelmäßig - mit Blick auf das im Zeitpunkt des schuldrechtlichen Ver-\n\ntragschlusses geltende Recht - keine Veranlassung bestanden haben, die \n\n- dem Erwerber damals nur unter den engen Voraussetzungen des § 572 \n\nSatz 2 BGB a.F. obliegende - Rückzahlung der Kaution in besonderer Weise, \n\netwa über den Kaufpreis, zu regeln (vgl. - freilich mit im Grundsatz kritischer \n\nTendenz - auch MünchKomm/Häublein BGB 5. Aufl. § 566 a Rdn. 5; a.A. Blank/ \n\nBörstinghaus Miete 3. Aufl. § 566 a Rdn. 31). \n\n13 \n\nDem Kammergericht ist zuzugeben, dass der verfassungsrechtlich gebo-\n\ntene Vertrauensschutz einer \"unechten\" Rückwirkung des § 566 a BGB auf vor \n\nseinem Inkrafttreten geschlossene, aber dinglich noch nicht oder nicht vollstän-\n\ndig abgewickelte Kaufverträge jedenfalls in solchen Fällen nicht notwendig ent-\n\ngegensteht, in denen - wie hier - die an Verkauf und Veräußerung Beteiligten \n\naufgrund des bereits vorliegenden Gesetzesbeschlusses des Deutschen Bun-\n\ndestages zumindest die Möglichkeit hatten, sich bei ihrer Vertragsgestaltung \n\nauch auf die vom Mietrechtsreformgesetz geschaffene neue Rechtslage einzu-\n\nstellen. Indes hat der Bundesgerichtshof seine den zeitlichen Geltungsbereich \n\ndes § 566 a BGB einschränkende Rechtsprechung nicht vorrangig auf verfas-\n\nsungsrechtliche Überlegungen gestützt; er hat seine Auffassung hierzu vielmehr \n\nprimär mit einer am Willen des historischen Gesetzgebers orientierten Ausle-\n\ngung des § 566 a BGB begründet. Bei einer solchen Auslegung wird sich der \n\nzeitliche Anwendungsbereich des § 566 a BGB im Interesse der Rechtssicher-\n\nheit und leichten Handhabbarkeit nur generell bestimmen und nicht danach be-\n\nurteilen lassen, ob der Erwerber des vermieteten Grundstücks im Einzelfall Ver-\n\ntrauensschutz genießt. Auch eine Differenzierung danach, ob die für eine Rege-\n\nlung der Kautionsfrage maßgebenden Abreden zwischen Erwerber und Veräu-\n\nßerer vor oder nach dem Gesetzesbeschluss zum Mietrechtsreformgesetz ge-\n\ntroffen worden sind, erscheint praktisch unbefriedigend und kann nicht als vom \n\nGesetzgeber gewollt angenommen werden; sie findet in den vom Gesetzgeber \n\nin Art. 229 § 3 EGBGB ausdrücklich getroffenen Übergangsregelungen auch \n\nkeine Parallele. \n\n14 \n\nAus § 111 InsO lässt sich - entgegen der Auffassung der Revisionsbe-\n\nklagten - nichts Gegenteiliges herleiten. Diese Vorschrift eröffnet demjenigen, \n\nder vom Insolvenzverwalter einen vom Schuldner vermieteten unbeweglichen \n\nGegenstand erworben hat und anstelle des Schuldners in das Mietverhältnis \n\neingetreten ist, ein Kündigungsrecht. Schon im Hinblick auf die völlig andere \n\nRechtfolge lassen sich aus dieser Regelung keine Schlüsse auf den zeitlichen \n\nAnwendungsbereich des § 566 a BGB ziehen. \n\n15 \n\n3. Nach allem kann die angefochtene Entscheidung keinen Bestand ha-\n\nben. § 566 a BGB vermag das Begehren der Klägerin auf Rückzahlung der \n\nKaution nicht zu rechtfertigen. Die Voraussetzungen des § 572 Satz 2 BGB a.F. \n\nliegen nach den insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Kammerge-\n\nrichts nicht vor. Der Senat kann daher in der Sache selbst abschließend ent-\n\nscheiden. Die Entscheidung führt zur Aufhebung des angefochten Urteils und \n\nzur Zurückweisung der Berufung der Klägerin gegen das klagabweisende Urteil \n\ndes Landgerichts. \n\nFrau Vorsitzende Richterin am \nBundesgerichtshof Dr. Hahne \nist im Urlaub und kann deshalb \nnicht unterschreiben. \n\nWagenitz \n\nWagenitz \n\nFuchs \n\nDose \n\nKlinkhammer \n\nVorinstanzen: \n\nLG Berlin, Entscheidung vom 05.10.2006 - 34 O 173/06 - \n\nKG Berlin, Entscheidung vom 20.09.2007 - 8 U 190/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR_145-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-06-24/xii-zr-145-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566a","ref_norm":"566a","n":15},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 572","ref_norm":"572","n":9},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":1},{"jurabk":"InsO","ref":"§ 111","ref_norm":"111","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 578","ref_norm":"578","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR_145-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR_145-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-06-24/xii-zr-145-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR_145-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:36:31.118392+00:00"}}