{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR_142-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2009-04-29","aktenzeichen":"XII ZR 142/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 550 Ist ein formgerechter Mietvertrag mangels rechtzeitiger Annahme zunächst nicht ab- geschlossen worden, so kommt durch eine insoweit formgerechte Nachtragsverein- barung, die auf die ursprüngliche Urkunde Bezug nimmt, ein insgesamt formwirksa- mer Mietvertrag zustande.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 142/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n29. April 2009 \nKüpferle \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 550 \n\nIst ein formgerechter Mietvertrag mangels rechtzeitiger Annahme zunächst nicht ab-\n\ngeschlossen worden, so kommt durch eine insoweit formgerechte Nachtragsverein-\n\nbarung, die auf die ursprüngliche Urkunde Bezug nimmt, ein insgesamt formwirksa-\n\nmer Mietvertrag zustande. \n\nBGH, Urteil vom 29. April 2009 - XII ZR 142/07 - OLG Naumburg \n\nLG Dessau \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 29. April 2009 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, den Richter \n\nFuchs, die Richterin Dr. Vézina sowie die Richter Dose und Dr. Klinkhammer \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision gegen das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandes-\n\ngerichts Naumburg vom 25. September 2007 wird auf Kosten der \n\nBeklagten zurückgewiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Klägerin verlangt von der Beklagten rückständige Miete. \n\nAm 15. März/14. April 1994 unterzeichneten Karl W. als Vermieter und \n\ndie Rechtsvorgängerin der Beklagten (im Folgenden: Beklagte) als Mieterin ei-\n\nnen Mietvertrag über noch zu errichtende Gewerberäume. Die Klägerin ist, \n\nnachdem Karl W. das Mietgrundstück an die D. AG veräußert hatte, Eigentüme-\n\nrin des Grundstücks geworden. \n\n3 \n\nMietgegenstand waren die in Z., Schulstraße gelegenen Geschäftsräume \n\nmit einer Fläche von 540 m² zuzüglich Außenflächen. Die als Anlage 1 zum \n\nMietvertrag gekennzeichnete, dem Vertrag beigefügte Grundrisszeichnung war \n\nBestandteil des Vertrages (§ 1 des Mietvertrages). Die Mietdauer wurde mit \n\n13 Jahren ab Übergabe, die spätestens bis zum 31. Oktober 1995 erfolgen soll-\n\nte, vereinbart (§ 2 Ziff. 3 des Mietvertrages). Gemäß § 4 des Mietvertrages ü-\n\nbernahm der Mieter ab Übergabe der Mieträume die Heizkosten. Die Mietne-\n\nbenkosten wie Strom, Wasser- und Kanalverbrauch, Straßenreinigung und \n\nMüllabfuhr sollte er - soweit möglich - direkt abrechnen. Die Kosten für die \n\nSchnee- und Eisbeseitigung sowie die Streupflicht einschließlich der Kosten \n\ngemäß einer gesonderten Aufstellung in Anlage 4, die unstreitig nicht erstellt \n\nworden ist, sollten anteilig auf alle Mieter nach der Gesamtnutzfläche des Ge-\n\nbäudes umgelegt werden (§ 4 Ziff. 3 des Mietvertrages). Gemäß § 15 des Miet-\n\nvertrages sollten die Versicherungen auf alle Mieter umgelegt werden. Der \n\nVermieter war berechtigt, für die Mietnebenkosten eine angemessene monatli-\n\nche Vorauszahlung zu verlangen, deren Abrechnung zum 30. Juni oder \n\n31. Dezember eines Kalenderjahres erfolgen sollte (§ 4 Ziff. 4 des Mietvertra-\n\nges). \n\n§ 16 Ziff. 2 des Mietvertrages lautet wie folgt: \n\n\"Dem Vermieter ist bekannt, dass der Vorstand des Mieters nach Maß-\ngabe seiner Geschäftsordnung diesem Vertrag zustimmen muss. Die \nZustimmung erfolgt nach Vertragsabschluss in einem gesonderten \nSchreiben. Erfolgt die Zustimmung nicht innerhalb von vier Wochen nach \nbeiderseitiger Unterschrift, so erlangt dieses Vertragswerk keine Rechts-\ngültigkeit. ...\" \n\n4 \n\nAm 25. September 1995 schlossen Karl W. und die Beklagte eine schrift-\n\nliche Vereinbarung über Änderungen des Mietvertrages vom 14. April 1994, in \n\nder sie den Mietgegenstand dahin änderten, dass die vermietete Fläche im Erd-\n\ngeschoss 665 m² beträgt, die Mieträume spätestens bis zum 30. Juni 1996 ü-\n\nbergeben werden und der Mietzins - anstelle der ursprünglich vereinbarten \n\n17,50 DM/m² - 16,50 DM/m², insgesamt somit 10.972,50 DM beträgt. Im No-\n\nvember 1995 kam es nach Verhandlungen zwischen der Käuferin des Miet-\n\ngrundstücks, der D. AG, die am 21. Januar 1997 als Eigentümerin im Grund-\n\nbuch eingetragen wurde, und der Beklagten zu einer Vereinbarung über eine \n\nÄnderung des Mietvertrages. Danach wurden § 16 Ziff. 1 und § 22 Ziff. 2, die zu \n\nGunsten der Mieterin ein Sonderkündigungsrecht bzw. ein Vorkaufs- und Vor-\n\nmietrecht vorsahen, gestrichen und § 22 Ziff. 3 durch die Zusicherung der Be-\n\nklagten ergänzt, dass zur Sicherung der Bonität der in den Mietvertrag eintre-\n\ntenden Gesellschaft die Bonität des S.-Konzerns insgesamt gelten sollte. \n\nDie Gewerberäume wurden der Beklagten am 30. Juli 1996 übergeben. \n\nMit Schreiben vom 31. Dezember 2005, das der Klägerin am gleichen \n\nTag als Telefax zuging, kündigte die Beklagte den Mietvertrag zum 30. Juni \n\n2006. Sie ist der Ansicht, die Schriftform sei nicht gewahrt. Deshalb sei der auf \n\nunbestimmte Zeit abgeschlossene Mietvertrag ordentlich kündbar. Ab Juli 2006 \n\nzahlte die Beklagte keine Miete mehr. \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\nDas Landgericht hat die auf Zahlung von Miete einschließlich Nebenkos-\n\ntenvorauszahlungen für die Zeit von Juli bis November 2006 in Höhe von \n\n35.612,75 € gerichtete Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat \n\ndas Berufungsgericht der Klage in Höhe von 32.538,85 € nebst Zinsen und wei-\n\nteren 3.074 € nebst Zinsen Zug um Zug gegen Übersendung der Mietneben-\n\nkostenabrechnung für das Jahr 2005 stattgegeben. Die weitergehende Beru-\n\nfung hat es zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht \n\nzugelassene Revision der Beklagten, mit der sie ihren Klageabweisungsantrag \n\nweiterverfolgt. \n\n \n\n8 \n\n9 \n\n10 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat keinen Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: \n\nDer Klägerin stehe aufgrund des Mietvertrages vom 14. April 1994, ge-\n\nändert durch den Vertrag vom 25. September 1995, der geltend gemachte An-\n\nspruch auf rückständige Miete für die Zeit von Juli bis November 2006 zu. Die in \n\nHöhe von monatlich 530 € netto geltend gemachte Nebenkostenvorauszahlung \n\nfür diesen Zeitraum könne sie allerdings nur Zug um Zug gegen Übersendung \n\nder Mietnebenkostenabrechnung für 2005 beanspruchen. \n\n11 \n\nDer Mietvertrag sei wirksam abgeschlossen worden, selbst wenn der \n\nVorstand der Beklagten diesen nicht, wie in § 16 Abs. 2 des Mietvertrages vor-\n\ngesehen, genehmigt haben sollte. Es sei der Beklagten nämlich im Hinblick \n\ndarauf, dass sie durch Nutzung des Mietobjekts und Abschluss von Änderungs-\n\nverträgen sowie Zahlung der Miete den Eindruck erweckt habe, ein Mietvertrag \n\nbestehe, nach Treu und Glauben verwehrt, sich darauf zu berufen. Vielmehr \n\ngelte entsprechend § 162 Abs. 1 BGB die Bedingung des § 16 Abs. 2 des Miet-\n\nvertrages als eingetreten. \n\n12 \n\nDie von der Beklagten zum 30. Juni 2006 ausgesprochene ordentliche \n\nKündigung sei im Hinblick auf die vereinbarte Vertragsdauer von 13 Jahren ab \n\nder Übergabe im Jahr 1996 unwirksam. \n\n13 \n\nDer Mietvertrag genüge der Schriftform gemäß § 550 BGB. Selbst wenn \n\nman davon ausgehe, dass der Mietvertrag wegen der gemäß § 147 Abs. 2 BGB \n\nverspäteten Annahmeerklärung der Beklagten am 14. April 1994 nicht unter \n\nEinhaltung der Schriftform zustande gekommen sei, habe er spätestens durch \n\nden Abschluss der Vereinbarung vom 25. September 1995 die erforderliche \n\nSchriftform erhalten. Diese nehme ausdrücklich Bezug auf den Vertrag vom \n\n14. April 1994 und bestätige ihn mit der Maßgabe der getroffenen Änderungen. \n\nDie Einhaltung der Schriftform scheitere auch nicht daran, dass die Mietsache \n\nnicht hinreichend bestimmbar sei. Aus der dem Mietvertrag beigefügten Grund-\n\nrisszeichnung seien Lage und Größe des von der Beklagten angemieteten Ob-\n\njekts im Verhältnis zur Lage und Größe der anderen Geschäfte in dem Ein-\n\nkaufszentrum hinreichend deutlich. Das Fehlen der Angabe einer Hausnummer \n\nsei unschädlich, weil unstreitig in der Schulstraße in Z. außer des hier in Rede \n\nstehenden Einkaufszentrums keine Geschäftsräume vorhanden seien. Auch \n\nnach Veränderung der vereinbarten Größe des Mietgegenstandes durch die \n\nVereinbarung vom 25. September 1995 seien aus dem Grundrissplan die Lage \n\nund der Gegenstand des Mietobjekts, nämlich eine Halle, die insgesamt von der \n\nBeklagten habe genutzt werden sollen und die klar von den benachbarten, an-\n\nderweitig vermieteten Räumen abgegrenzt sei, erkennbar. \n\nEbenso sei der Zeitpunkt der Übergabe im Vertragstext hinreichend be-\n\nstimmt. \n\nSchließlich stehe auch die Vertragsänderung vom November 1995 der \n\nFormwirksamkeit des Mietvertrages nicht entgegen. Denn diese enthalte keine \n\nVerpflichtungen für einen potentiellen Grundstückserwerber und sei deshalb \n\nnicht formbedürftig. Es könne folglich dahingestellt bleiben, ob das Auswech-\n\nseln der entsprechenden Seiten des Ursprungsvertrages vom Willen des Ver-\n\nmieters Karl W. gedeckt gewesen sei oder nicht und ob der Änderungsvertrag \n\nvom November 1995 der Schriftform genüge. \n\n14 \n\n15 \n\n16 \n\nDie Schriftform scheitere auch nicht daran, dass die im Mietvertrag vor-\n\ngesehene Regelung zu den Nebenkosten hinsichtlich der Vorauszahlung und \n\ndes Umfangs der abzurechnenden Kosten stillschweigend abgeändert worden \n\nsei. Insoweit habe es sich nur um unwesentliche Ergänzungen des Mietvertra-\n\nges gehandelt, die zudem für den durch das Schriftformerfordernis primär ge-\n\nschützten Erwerber lediglich vorteilhaft seien und deshalb nicht der Schriftform \n\nbedürften. \n\nII. \n\n17 \n\nDiese Ausführungen halten im Ergebnis einer revisionsrechtlichen Prü-\n\nfung stand. Die Klägerin hat gegen die Beklagte aufgrund des zwischen den \n\nParteien bestehenden Mietvertrages einen Anspruch auf Zahlung der geltend \n\ngemachten Miete für die Monate Juli bis November 2006, der darin enthaltenen \n\nNebenkostenvorauszahlungen jedoch nur Zug um Zug gegen Vorlage der Ne-\n\nbenkostenabrechnung für das Jahr 2005. \n\n18 \n\n1. Entgegen der Ansicht der Revision geht das Berufungsgericht zu \n\nRecht davon aus, dass zwischen Karl W. und der Beklagten ein Mietvertrag \n\nüber Gewerberäume abgeschlossen worden ist. \n\n19 \n\na) Dabei kann offen bleiben, ob der Mietvertrag bereits mit der Unter-\n\nzeichnung des schriftlichen Angebots des Karl W. vom 15. März 1994 durch die \n\nBeklagte am 14. April 1994 zustande gekommen ist oder ob die Annahmeerklä-\n\nrung gemäß § 147 Abs. 2 BGB verspätet war. Jedenfalls ist es spätestens \n\ndurch die am 25. September 1995 von beiden Vertragsparteien unterzeichnete \n\nÄnderungsvereinbarung zu dem Abschluss eines Mietvertrages gemäß der \n\nMietvertragsurkunde vom 14. April 1994 mit den vereinbarten Änderungen ge-\n\nkommen. Durch die ausdrückliche Verweisung auf den \"Mietvertrag Lebensmit-\n\ntelmarkt Z. , Schulstraße vom 14.4.1994\", der Bestandteil der Ände-\n\nrungsvereinbarung sein sollte, haben sich die Vertragsparteien über den Ab-\n\nschluss dieses Mietvertrages geeinigt. \n\n20 \n\nb) Das Berufungsgericht geht weiter im Ergebnis zutreffend davon aus, \n\ndass ein wirksamer Mietvertrag über die Gewerberäume auch dann zustande \n\ngekommen ist, wenn der Vorstand der Beklagten die gemäß § 16 Abs. 2 des \n\nMietvertrages innerhalb von vier Wochen nach den beiderseitigen Unterschrif-\n\nten unter den Vertrag zusätzlich geforderte schriftliche Zustimmung zu dem \n\nVertrag nicht erteilt haben sollte. Denn die Vertragsparteien haben mit dem Ab-\n\nschluss der mehr als ein Jahr nach der Vertragsunterzeichnung getroffenen \n\nVereinbarung vom 25. September 1995, die von den zur Vertretung der Beklag-\n\nten befugten Personen abgeschlossen wurde, zum Ausdruck gebracht, dass die \n\nGültigkeit des Mietvertrages nicht von der in § 16 Abs. 2 des Mietvertrages ver-\n\neinbarten Zustimmung des Vorstands der Beklagten abhängig sein sollte, und \n\nhaben dadurch diese Bedingung übereinstimmend stillschweigend abbedun-\n\ngen. \n\n21 \n\n2. Das Berufungsgericht geht auch im Ergebnis zu Recht davon aus, \n\ndass der Mietvertrag die für die Wirksamkeit der vereinbarten Laufzeit von mehr \n\nals einem Jahr erforderliche schriftliche Form wahrt (§ 550 BGB i.V.m. § 578 \n\nAbs. 1 BGB) und deshalb gemäß § 2 Ziff. 3 des Mietvertrages ab Übergabe der \n\nMieträume am 30. Juli 1996 für 13 Jahre fest abgeschlossen und somit nicht \n\nvorzeitig ordentlich kündbar ist. \n\n22 \n\na) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist die Schriftform des \n\n§ 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrages not-\n\nwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere \n\nden Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Miet-\n\nverhältnisses - aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. \n\nDa auch formbedürftige Vertragsklauseln grundsätzlich der Auslegung zugäng-\n\nlich sind, reicht es aus, wenn der Inhalt der Vertragsbedingungen im Zeitpunkt \n\ndes Vertragsschlusses bestimmbar ist (Senatsurteil vom 2. November 2005 \n\n- XII ZR 212/03 - NJW 2006, 139, 140). Werden wesentliche vertragliche Ver-\n\neinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in An-\n\nlagen ausgelagert, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Verein-\n\nbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser \"verstreuten\" Bedingungen ergibt, \n\nmüssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörig-\n\nkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen \n\n(BGHZ 142, 158, 161). Dazu bedarf es keiner körperlichen Verbindung dieser \n\nSchriftstücke. Vielmehr genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankli-\n\nche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kom-\n\nmen muss (Senatsurteile BGHZ 176, 301, 306 f.; vom 9. April 2008 - XII ZR \n\n89/06 - NJW 2008, 2181, 2182 und vom 18. Dezember 2002 - XII ZR 253/01 - \n\nNJW 2003, 1248). \n\n23 \n\nb) Diesen Anforderungen genügen die hier über den Mietvertrag erstell-\n\nten Urkunden, nämlich die Änderungsvereinbarung vom 25. September 1995 in \n\nVerbindung mit dem \"Mietvertrag\" vom 15. März/14. April 1994, und - ihren Ab-\n\nschluss unterstellt - die Änderung vom November 1995. \n\n24 \n\naa) Der Einhaltung der gesetzlichen Schriftform des Mietvertrages steht \n\nnicht entgegen, dass Karl W. das Angebot der Beklagten vom 15. März 1994 \n\nauf Abschluss des Mietvertrages erst am 14. April 1994 und damit möglicher-\n\nweise nach § 147 Abs. 2 BGB verspätet angenommen hat. Denn die Schriftform \n\nder in der Urkunde vom 15. März/14. April 1994 enthaltenen vertraglichen Ver-\n\neinbarungen ist jedenfalls - wie das Berufungsgericht zutreffend annimmt - \n\ndurch die am 25. September 1995 von beiden Vertragspartnern unterzeichnete, \n\nwirksam abgeschlossene schriftliche Änderungsvereinbarung gewahrt. Die Ver-\n\neinbarung nimmt ausdrücklich Bezug auf den schriftlichen Vertrag vom 14. April \n\n1994 und bestätigt diesen mit der Maßgabe der in der Vereinbarung aufgeführ-\n\nten Änderungen. Aus der Gesamtheit der durch Bezugnahme zu einer gedank-\n\nlichen Einheit verbundenen Vertragsurkunden vom 25. September 1995 und \n\n14. April 1994 ergibt sich der Inhalt des Vertrages. Für die Einhaltung der \n\nSchriftform ist es nicht erforderlich, dass schon die erste Vertragsurkunde vom \n\n14. April 1994 selbst alle Schriftformvoraussetzungen erfüllt (vgl. Senatsurteile \n\nvom 9. April 2008 - XII ZR 89/06 - NJW 2008, 2181, 2183 und vom 7. Juli 1999 \n\n- XII ZR 15/97 - NJW 1999, 3257, 3258; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann \n\n2. Aufl. Kap. 6 Rdn. 75; missverständlich Palandt/Weidenkaff 68. Aufl. § 550 \n\nBGB Rdn. 17). Vielmehr genügt es, wenn diese Voraussetzungen in der Ände-\n\nrungsvereinbarung gemeinsam mit der in Bezug genommenen ersten Vertrags-\n\nurkunde erfüllt werden. \n\n25 \n\nbb) Die Einhaltung der Schriftform scheitert auch nicht an der konkluden-\n\nten Aufhebung der gemäß § 16 Abs. 2 des Mietvertrages erforderlichen Ge-\n\nnehmigung des Vorstands der Beklagten - ihre Nichterteilung unterstellt -. Denn \n\ndie Klausel betrifft lediglich die Frage, ob der Mietvertrag zustande gekommen \n\nist. Durch § 550 BGB soll aber in erster Linie sichergestellt werden, dass ein \n\nspäterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in \n\nein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Be-\n\ndingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Sinn und Zweck der \n\nSchriftform ist es hingegen nicht, ihm Gewissheit zu verschaffen, ob der Miet-\n\nvertrag wirksam zustande gekommen ist (Senatsurteil vom 19. September 2007 \n\n- XII ZR 121/05 - NJW 2007, 3346, 3347 m.w.N.). \n\n26 \n\ncc) Entgegen der Auffassung der Revision ist das Mietobjekt in § 1 des \n\nMietvertrages i.V.m. der in Bezug genommenen, dem Mietvertrag beigefügten \n\nGrundrisszeichnung hinreichend bestimmbar bezeichnet. Einem Erwerber, des-\n\nsen Schutz die Schriftform in erster Linie bezweckt, wäre es möglich gewesen, \n\nanhand des Mietvertrages - vor dem Einzug der Beklagten - festzustellen, auf \n\nwelchem Grundstück welche Räume an die Beklagte vermietet worden sind. \n\nFür die Bestimmbarkeit des Mietgrundstücks bedurfte es - entgegen der Auffas-\n\nsung der Revision - keiner Angabe einer Flurstücknummer oder einer Haus-\n\nnummer. Es bestehen schon keine Anhaltspunkte dafür, dass sich in der Schul-\n\nstraße ein weiteres Grundstück befindet, welches sieben Ladengeschäfte auf-\n\nweist, die ebenso angeordnet sind wie aus dem beigefügten Grundrissplan er-\n\nsichtlich. Auch kann ein Erwerber mit Hilfe des Grundrissplans feststellen, ob \n\ndieser das von ihm erworbene Grundstück betrifft. Für einen potentiellen Er-\n\nwerber ist weiter anhand des Grundrissplans ersichtlich, welche Flächen an \n\nwen vermietet worden sind. In dem Plan sind sieben Ladengeschäfte einge-\n\nzeichnet. Dabei handelt es sich um sechs Läden, die kleiner sind als der an die \n\nBeklagte vermietete Laden, bei denen jeweils die Größe und die Art des betrie-\n\nbenen Geschäfts, darunter kein Lebensmittelgeschäft, angegeben sind. Nur bei \n\ndem verbleibenden siebten Laden, der als Einziger in etwa der Größe des an \n\ndie Beklagte vermieteten Ladens entspricht, fehlt eine ausdrückliche Angabe \n\nzur Art des betriebenen Geschäfts. Daraus kann ein potentieller Erwerber er-\n\nkennen, dass es sich bei dieser Fläche um den Raum handelt, der Gegenstand \n\ndieses Mietvertrages ist. \n\n27 \n\nDaran ändert auch die Vergrößerung der Mietfläche von 540 m² auf \n\n665 m² durch die Vereinbarung vom 25. September 1995 nichts. Diese Ände-\n\nrung hat keinen Einfluss auf die Lage der Mieträume; sie enthält lediglich eine \n\nErweiterung der noch zu errichtenden Ladenräume. Da die Grundrisszeichnung \n\nunstreitig nicht maßstabsgetreu ist und gemäß § 3 Ziff. 2 des Mietvertrages \n\nGrundlage für die genaue Größe der Mieträume ein zum Zeitpunkt der Bezugs-\n\nfertigkeit zwischen den Parteien gemeinsam ermitteltes Aufmass nach DIN 277 \n\nsein sollte, kann auch nicht darauf abgestellt werden, dass die eingezeichnete \n\nGröße der Mieträume nicht exakt den Quadratmeterangaben im Mietvertrag \n\nentspricht. \n\n28 \n\ndd) Entgegen der Ansicht der Revision ist auch der für den Beginn der \n\nMietzeit maßgebliche Zeitpunkt der Übergabe des Mietobjekts hinreichend be-\n\nstimmbar und genügt damit dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB (vgl. \n\nSenatsurteile vom 2. November 2005 - XII ZR 212/03 - NJW 2006, 139; vom \n\n7. März 2007 - XII ZR 40/05 - NJW 2007, 1817 und vom 2. Mai 2007 - XII ZR \n\n178/04 - NJW 2007, 3273, 3274). Für die Bestimmbarkeit des vereinbarten Ver-\n\ntragsbeginns reicht dessen abstrakte Beschreibung, die es ermöglicht, den \n\nMietbeginn zu ermitteln. Bei der \"Vermietung vom Reißbrett\" genügt daher eine \n\nEinigung der Parteien dahin, dass das Mietverhältnis mit der Übergabe der \n\nMieträume beginnen soll. Nach erfolgter Übergabe steht der Beginn des Miet-\n\nvertrages eindeutig fest. Daran vermag - entgegen der Ansicht der Revision – \n\ndie Angabe des spätesten Termins für die Übergabe der Mieträume (30. Juni \n\n1996) in § 2 Ziff. 2 des Mietvertrages, bei dessen Nichteinhaltung der Beklagten \n\nein Rücktrittsrecht eingeräumt wurde, nichts zu ändern. Die Überschreitung des \n\nTermins und etwaige Ausübung des Rücktrittsrechts durch die Beklagte haben \n\nlediglich Auswirkungen auf das Bestehen des Mietvertrages, nicht aber auf die \n\nEinhaltung der Schriftform. \n\n29 \n\nee) Die Formwirksamkeit des Mietvertrages in der Fassung des Ände-\n\nrungsvertrages vom 25. September 1995 ist auch nicht durch eine weitere Ver-\n\ntragsänderung vom November 1995 entfallen. \n\n30 \n\nZwar beanstandet die Revision zu Recht, dass das Berufungsgericht die \n\nVereinbarung schon nicht für formbedürftig erachtet, weil sie keine Verpflich-\n\ntungen für einen potenziellen Grundstückserwerber enthält. Denn der Schrift-\n\nform bedürfen grundsätzlich auch solche Änderungen, die ausschließlich Ver-\n\npflichtungen des Mieters zum Inhalt haben. \n\n31 \n\nDa das Berufungsgericht aber offen gelassen hat, ob die von der Beklag-\n\nten bestrittene Behauptung der Klägerin zutrifft, der damalige Eigentümer und \n\nVermieter Karl W. habe die unstreitig zwischen der Beklagten und der D. AG \n\nausgehandelte Vertragsänderung vom November 1995 nicht genehmigt, ist zu-\n\ngunsten der Beklagten in der Revision das Fehlen der Genehmigung zu un-\n\nterstellen. Dann ist die Vertragsänderung vom November 1995 aber nicht von \n\nden Vertragspartnern und damit nicht wirksam abgeschlossen worden. Durch \n\ndas unbefugte Auswechseln der geänderten Seiten des Mietvertrages vom \n\n14. April 1994 konnte die bei Vertragsschluss am 25. September 1995 einge-\n\nhaltene Schriftform nicht zerstört werden. \n\n32 \n\nAber auch dann, wenn der Vermieter Karl W. die zwischen der Beklagten \n\nund der D. AG ausgehandelten Änderungen vom November 1995 genehmigt \n\nhat und diese damit wirksam vereinbart worden sind, ist deren Schriftform durch \n\ndie einvernehmlichen Streichungen und Einfügungen der §§ 16 und 22 des \n\nMietvertrages in dem von den Parteien unterzeichneten Vertragstext gewahrt. \n\nDenn es ist für die Einhaltung der Schriftform einer Urkunde ohne Belang, ob \n\ndie Unterzeichnung der Niederschrift des Urkundentextes zeitlich nachfolgt oder \n\nvorangeht (vgl. RGZ 47, 66, 68). Es bedarf deshalb für die Rechtsgültigkeit ei-\n\nner Änderung des Vertragstextes keiner erneuten Unterschrift, wenn die Ver-\n\ntragspartner sich über die Änderung einig sind und es ihrem Willen entspricht, \n\ndass die Unterschriften für den veränderten Vertragsinhalt Gültigkeit behalten \n\nsollen (BGH Urteile vom 7. Februar 1973 - VIII ZR 205/71 - MDR 1973, 404, \n\n405 und vom 24. Januar 1990 - VIII ZR 296/88 - NJW-RR 1990, 518; Beschluss \n\nvom 27. Juni 1994 - III ZR 117/93 - NJW 1994, 2300). \n\n33 \n\nff) Entgegen der Auffassung der Revision scheitert die Wahrung der \n\nSchriftform des Mietvertrages auch nicht an einer stillschweigenden Änderung \n\nder Vereinbarung über die Nebenkosten. Zwar geht das Berufungsgericht da-\n\nvon aus, dass der Umfang der Nebenkosten im Laufe des Vertragsverhältnis-\n\nses durch wiederholte unbeanstandete Abrechnung von Versicherungskosten in \n\nden Nebenkostenabrechnungen von den Parteien dahin geändert worden sei, \n\ndass zusätzlich zu den in § 4 des Mietvertrages aufgeführten Positionen auch \n\ndie Versicherungskosten auf die Mieter umgelegt werden könnten. Dabei über-\n\nsieht es jedoch, dass sich bereits aus § 15 des von ihm in Bezug genommenen \n\nMietvertrages ergibt, dass auch die Versicherungskosten auf alle Mieter umge-\n\nlegt werden sollten und schon deshalb die Schriftform gewahrt ist. \n\n34 \n\nDas Fehlen der in § 4 Ziff. 3 des Mietvertrages zu den Nebenkosten ge-\n\nnannten Anlage 4 hat, wie das Berufungsgericht zu Recht annimmt, keine Aus-\n\nwirkung auf die Wahrung der Schriftform, sondern hat nur zur Folge, dass Inhalt \n\ndes schriftlich geschlossenen Vertrages lediglich die Umlegung der in § 4 aus-\n\ndrücklich genannten Nebenkosten ist und im Übrigen die Regel gilt, dass der \n\nVermieter diejenigen Nebenkosten, deren Umlegung nicht vertraglich vereinbart \n\nist, selbst tragen muss. \n\nHahne Fuchs Vézina \n\n Dose Klinkhammer \n\nVorinstanzen: \n\nLG Dessau, Entscheidung vom 30.03.2007 - 2 O 1023/06 - \n\nOLG Naumburg, Entscheidung vom 25.09.2007 - 9 U 89/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR_142-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-04-29/xii-zr-142-07","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 550","ref_norm":"550","n":6},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 147","ref_norm":"147","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 162","ref_norm":"162","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 578","ref_norm":"578","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR_142-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR_142-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-04-29/xii-zr-142-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2007/XII_ZR_142-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:26:08.415987+00:00"}}