{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR__84-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2008-10-08","aktenzeichen":"XII ZR 84/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 8. Oktober 2008 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 307 Bb, Cl Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem Formu- larmietvertrag ist auch bei Mietverträgen über Gewerberäume unwirksam, wenn der Mieter unabhängig von dem Erhaltungszustand der Räume zur Re- novierung nach Ablauf starrer Fristen verpflichtet werden soll (im Anschluss an BGH Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03 - NJW 2004, 2586 zum Wohn- raummietrecht und das Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 84/06 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nja \n\nja \n\nVerkündet am: \n8. Oktober 2008 \nKüpferle, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 307 Bb, Cl \n\nEine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem Formu-\n\nlarmietvertrag ist auch bei Mietverträgen über Gewerberäume unwirksam, \n\nwenn der Mieter unabhängig von dem Erhaltungszustand der Räume zur Re-\n\nnovierung nach Ablauf starrer Fristen verpflichtet werden soll (im Anschluss an \n\nBGH Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03 - NJW 2004, 2586 zum Wohn-\n\nraummietrecht und das Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW \n\n2005, 2006). \n\nBGH, Urteil vom 8. Oktober 2008 - XII ZR 84/06 - OLG Düsseldorf \nLG Düsseldorf \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 8. Oktober 2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die \n\nRichterinnen Weber-Monecke und Dr. Vézina und die Richter Dose und \n\nDr. Klinkhammer \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision gegen das Urteil des 10. Zivilsenats des Oberlan-\n\ndesgerichts Düsseldorf vom 4. Mai 2006 wird auf Kosten des Klä-\n\ngers zurückgewiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Beklagte hatte von dem Rechtsvorgänger des Klägers für die Zeit \n\nvon April 1991 bis März 2006 ein Ladenlokal zum Betrieb einer Änderungs-\n\nschneiderei gemietet. Die Parteien streiten noch darüber, ob die Beklagte zur \n\nAusführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. \n\nIn § 13 des vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrages war u.a. \n\nfolgendes vereinbart: \n\n\"§ 13 Schönheitsreparaturen \n\n1. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, während der Mietzeit Schön-\nheitsreparaturen des Mietgegenstandes durchzuführen, da hierfür \nin der Miete keine Kosten kalkuliert sind. \n\n2. \n\n... \n\n3.1 Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten mindestens \n\nalle drei Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toiletten und \nalle fünf Jahre in allen übrigen Räumen \ndie Schönheitsreparaturen (so insbesondere das Tapezieren und \nAnstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper ein-\nschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Ein-\nbauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen, Abzie-\nhen bzw. Abschleifen der Parkettfußböden und danach deren Ver-\nsiegelung, Reinigung der Teppichböden) auf eigene Kosten durch \nFachhandwerker ausführen zu lassen. \n\n... \n\n3.8 Dem Mieter obliegt der Beweis, dass die Schönheitsreparaturen \nfachmännisch und innerhalb der vereinbarten Mindestfristen durch-\ngeführt worden sind. \n\n3.9 Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchfüh-\nrung der Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, die \nanteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines \nKostenvorschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Maler-\nfachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zah-\nlen. \n\nWenn die Schönheitsreparaturen seit Einzug oder seit einer späte-\nren Vornahme länger zurückliegen als: \n\nbei Küche, Bad, WC: \n\nbei allen übrigen Räumen: \n\n 7 Monate mit 20 % \n 11 Monate mit 30 % \n 15 Monate mit 40 % \n 19 Monate mit 50 % \n 23 Monate mit 60 % \n 27 Monate mit 70 % \n 31 Monate mit 80 % \n 34 Monate mit 90 % \n\n3.10 ... \n\n12 Monate mit 20 % \n18 Monate mit 30 % \n24 Monate mit 40 % \n30 Monate mit 50 % \n36 Monate mit 60 % \n42 Monate mit 70 % \n48 Monate mit 80 % \n54 Monate mit 90 % \n\n3.11 Die vorstehend genannten Fristen beginnen nicht vor dem erstma-\nligen Ablauf der in § 13 Abs. 3.1 genannten Fristen, wenn der Miet-\ngegenstand sich beim Beginn des Mietverhältnisses in einem reno-\nvierungsbedürftigen Zustand befunden hat.\" \n\n3 \n\nDer Kläger beantragt die Feststellung, dass die Beklagte nach Maßgabe \n\nder in § 13 Nr. 3.1 des Mietvertrages enthaltenen Vereinbarung zur Vornahme \n\nder Schönheitsreparaturen verpflichtet sei. Landgericht und Oberlandesgericht \n\nhaben die Klage abgewiesen. Dagegen richtet sich die - vom Berufungsgericht \n\nzugelassene - Revision des Klägers. \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat keinen Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht, dessen Entscheidung in NJW 2006, 2047 veröf-\n\nfentlicht ist, hat die Abweisung der Klage wie folgt begründet: \n\nDie Vereinbarung in § 13 Nr. 3.1 des Mietvertrages (im Folgenden MV) \n\nsei nach § 307 BGB insgesamt unwirksam. Die Klausel sei einheitlich so auszu-\n\nlegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwä-\n\ngung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden \n\nwerde. Sie könne nur die Bedeutung haben, dass der Mieter zur Ausführung \n\nder Renovierungsarbeiten in Küche, Bad und Toilette spätestens nach drei Jah-\n\nren und in allen übrigen Räumen spätestens nach fünf Jahren verpflichtet sei, \n\nauch wenn die gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild \n\nnoch nicht renovierungsbedürftig seien. \n\n7 \n\nEine solche \"starre\" Fälligkeitsregelung sei gemäß § 307 BGB unwirk-\n\nsam, weil sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen aufer-\n\nlege. Zwar sei grundsätzlich auch eine formularmäßige Abwälzung von Schön-\n\nheitsreparaturen auf den Mieter wirksam. Anderes ergebe sich nach der Recht-\n\nsprechung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs aber, wenn ein Woh-\n\nnungsmietvertrag einen starren Fristenplan enthalte, der dem Mieter die Aus-\n\nführung der Schönheitsreparaturen nach Ablauf genau fixierter Zeiträume ver-\n\nbindlich vorschreibe. In solchen Fällen werde der Mieter mit Renovierungs-\n\npflichten belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgingen \n\nund ihm eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlege, als ihm der Ver-\n\nmieter ohne eine solche Klausel schulden würde. \n\n8 \n\nOb dies auch für Mietverträge über Geschäftsräume gelte, sei umstritten. \n\nDas Oberlandesgericht folge der Auffassung, wonach die Rechtsprechung zur \n\nUnwirksamkeit starrer Fristenregelungen auch auf gewerbliche Mietverträge zu \n\nübertragen sei, weil ein gewerblicher Mieter insoweit nicht weniger schutzbe-\n\ndürftig sei als ein Wohnungsmieter. Nach dem Inhalt des Mietvertrages der Par-\n\nteien gelte der Fristenplan nicht lediglich für den Regelfall, sondern schreibe \n\neine Renovierung ausnahmslos nach Ablauf der jeweiligen Frist vor. Damit \n\nwerde auch dem gewerblichen Mieter ein Übermaß an Instandhaltungspflichten \n\nauferlegt, zumal kein Anhaltspunkt erkennbar und vorgetragen sei, dass ein \n\nzum Betrieb einer Änderungsschneiderei vermietetes Ladenlokal zwangsläufig \n\nnach Ablauf der genannten Fristen renovierungsbedürftig sein müsse. Dem le-\n\ngitimen Interesse des Vermieters an einer ansehnlichen Dekoration des Mietob-\n\njekts könne in ausreichender Weise auch mit einer Klausel ohne starren Fris-\n\ntenplan genügt werden. \n\n9 \n\nFür die Übertragung der Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht auf \n\ngewerbliche Mietverhältnisse spreche zudem die Entscheidung des XII. Zivil-\n\nsenats des Bundesgerichtshofs vom 6. April 2005 (XII ZR 308/02 - NJW 2005, \n\n2006). Danach behandele das Gesetz gewerbliche Mieter und Wohnungsmieter \n\nhinsichtlich der Schönheitsreparaturen gleich. Aus der vereinzelten Besserstel-\n\nlung des Wohnungsmieters könne nicht der Schluss gezogen werden, das Ge-\n\nsetz habe den Mieter von Gewerberäumen generell weniger vor belastenden \n\nAllgemeinen Geschäftsbedingungen schützen wollen. Zwar seien die §§ 308 \n\nund 309 BGB nach § 310 BGB nicht auf Unternehmer anwendbar. Die Über-\n\nwälzung der Schönheitsreparaturen sei aber nicht an diesen Vorschriften, son-\n\ndern an § 307 BGB zu messen. Auch ein gewerblicher Mieter gehe in der Regel \n\nnicht davon aus, in jedem Fall und unabhängig von dem Erhaltungszustand der \n\nMieträume eine Renovierung durchführen zu müssen. Der Einwand, die Über-\n\ntragung der Schönheitsreparaturen sei Teil der kalkulierten Miete, berücksichti-\n\nge nicht hinreichend, dass dem Mieter mit dem starren Fristenplan ein Übermaß \n\nan Renovierungspflichten auferlegt werde. Dass mit der Unwirksamkeit der \n\nKlausel die vertragliche Äquivalenz gestört werde, sei unerheblich, weil der \n\nVermieter als Verwender der Allgemeinen Geschäftsbedingungen das Risiko \n\nder Gesamtunwirksamkeit trage. Für eine ergänzende Vertragsauslegung blei-\n\nbe deswegen kein Raum. \n\n10 \n\nDie Unangemessenheit der Fristenregelung führe insgesamt zur Unwirk-\n\nsamkeit der Vertragsklausel. Die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheits-\n\nreparaturen lasse sich nur dann aufrechterhalten, wenn sich die Formularklau-\n\nsel aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und einen un-\n\nzulässigen Regelungsteil trennen lasse. Hieran fehle es. Der Fristenplan bilde \n\nmit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen eine Einheit, indem er den Um-\n\nfang der Renovierungsverpflichtung konkretisiere. Wollte man im Rahmen des \n\nFristenplans das Wort \"mindestens\" streichen, um die Renovierungsverpflich-\n\ntung auf das gerade noch zulässige Maß zurückzuführen, sei das eine unzuläs-\n\nsige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel. \n\nII. \n\n11 \n\n12 \n\nDiese Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nach-\n\nprüfung stand. \n\n1. Nach der gesetzlichen Regelung hat nicht der Mieter, sondern der \n\nVermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das folgt aus der in § 535 \n\nAbs. 1 Satz 2 BGB geregelten Verpflichtung des Vermieters, das Mietobjekt \n\nwährend der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu er-\n\nhalten. Allerdings weicht die mietvertragliche Praxis, insbesondere in Formular-\n\nverträgen, seit langem von diesem gesetzlichen Leitbild ab. Wegen dieser lang-\n\njährigen Übung, die bereits allgemeine Verkehrssitte geworden ist, hat es der \n\nBundesgerichtshof gebilligt, dass in Formularverträgen Schönheitsreparaturen \n\nregelmäßig auf den Mieter verlagert werden, obwohl nach § 307 BGB Bestim-\n\nmungen, die vom wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab-\n\nweichen, in der Regel als unangemessen und damit unwirksam anzusehen sind \n\n(BGH Rechtsentscheid vom 30. Oktober 1984 - VIII ARZ 1/84 - WuM 1985, 46; \n\nSenatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006, 2007; \n\nSchmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht 9. Aufl. § 538 Rdn. 112). Denn das Ge-\n\nsetz hat die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen grundsätzlich \n\ndisponibel ausgestaltet, weswegen die dafür notwendigen Kosten - wie hier \n\nausdrücklich in § 13 Nr. 1 MV niedergelegt - nicht zwingend in die Miete einkal-\n\nkuliert sein müssen. Der Gesetzgeber hat die überwiegende mietrechtliche Pra-\n\nxis einer Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei entspre-\n\nchend geringerer Miete also auch mit der Neuregelung des Mietrechts durch \n\ndas Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) als im Ein-\n\nklang mit dem gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages stehend akzeptiert. \n\n13 \n\n2. Ob eine Allgemeine Geschäftsbedingung auch im Einzelfall zulässig \n\nist, hängt von ihrem Inhalt ab, der durch Auslegung zu ermitteln ist. Entgegen \n\nder Rechtsauffassung der Revision hat das Berufungsgericht die Vertragsklau-\n\nsel in § 13 Nr. 3.1 MV zutreffend als starre Fristenregelung ausgelegt. \n\n14 \n\nAllgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und \n\ntypischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redli-\n\nchen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be-\n\nteiligten Kreise verstanden werden (BGH Urteil vom 25. Juni 1992 - IX ZR \n\n24/92 - NJW 1992, 2629). Nach dem Wortlaut der Vertragsklausel in § 13 \n\nNr. 3.1 ist der Mieter verpflichtet, auf seine Kosten \"mindestens\" in den dort ge-\n\nnannten Fristen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dies kann - wie das Be-\n\nrufungsgericht richtig erkannt hat - aus Sicht eines verständigen Mieters nur \n\nbedeuten, dass er zur Ausführung der Renovierungsarbeiten spätestens bei \n\nAblauf der genannten Fristen verpflichtet ist, auch wenn die gemieteten Räume \n\nnach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig \n\nsind. Dem entspricht auch die Formulierung in § 13 Nr. 3.8, wonach dem Mieter \n\nder Beweis dafür obliegt, dass er die Schönheitsreparaturen fachmännisch in-\n\nnerhalb der vereinbarten \"Mindestfristen\" durchgeführt hat. \n\n15 \n\n3. Die grundsätzlich zulässige Abänderung dispositiver gesetzlicher Re-\n\ngelungen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen findet ihre Grenze in den \n\nVorschriften der §§ 305 ff. BGB. Zwar sind die Klauselverbote der §§ 308, 309 \n\nBGB nach § 310 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht anwendbar, wenn sie im Rahmen \n\neines gewerblichen Mietvertrages gegenüber einem Unternehmer verwendet \n\nwerden. Auch in solchen Fällen kann die Inhaltskontrolle nach § 307 BGB aller-\n\ndings zur Unwirksamkeit einer Allgemeinen Geschäftsbedingung führen, insbe-\n\nsondere wenn sich die Regelung noch weiter als im Rahmen der mietrechtli-\n\nchen Praxis erforderlich vom gesetzlichen Leitbild entfernt und zu einer unan-\n\ngemessenen Verschärfung der vertraglichen Verpflichtungen zu Lasten des \n\nMieters führt. \n\n16 \n\na) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind nach \n\n§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Ver-\n\nwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen be-\n\nnachteiligen. Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine unangemessene Benachtei-\n\nligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen \n\nGrundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu \n\nvereinbaren ist. \n\n17 \n\nUnter Bezug auf diese gesetzliche Regelung hat der VIII. Zivilsenat des \n\nBundesgerichtshofs u.a. Allgemeine Geschäftsbedingungen, mit denen Schön-\n\nheitsreparaturen nach einem \"starren\" Fristenplan auf den Mieter übertragen \n\nwerden, für unwirksam erachtet, weil sie den Mieter mit Renovierungspflichten \n\nbelasten, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen und \n\ndem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als sie den \n\nVermieter ohne eine solche vertragliche Klausel treffen würde (BGH Urteil vom \n\n23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03 - NJW 2004, 2586, 2587). Ausnahmen lässt der \n\nVIII. Zivilsenat nur für solche Allgemeine Geschäftsbedingungen zu, die eine \n\nRenovierung innerhalb bestimmter Fristen nur für den Regelfall vorsehen, diese \n\naber vom tatsächlichen Erhaltungszustand abhängig machen (BGH Urteile vom \n\n13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04 - NJW 2005, 3416 und vom 26. September 2007 \n\n- VIII ZR 143/06 - NJW 2007, 3632 f.). Knüpft die Vertragsklausel die Renovie-\n\nrungspflicht des Mieters allerdings allein an feste zeitliche Grenzen und führt die \n\nAuslegung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen - wie hier - dazu, dass der \n\nErhaltungszustand für die Verpflichtung keine Rolle spielt, führt dies regelmäßig \n\nzur Unwirksamkeit der Klausel (BGH Urteile vom 5. April 2006 - VIII ZR 178/05 - \n\n18 \n\n19 \n\nNJW 2006, 1728 f. und vom 7. März 2007 - VIII ZR 247/05 - WuM 2007, 260, \n\n261). \n\nb) Ob dies auch für Mietverträge über Geschäftsräume gilt, ist umstritten. \n\nEckert (ZfIR 2005, 673, 674 f.) spricht sich gegen eine Übertragung die-\n\nser Rechtsprechung auf gewerbliche Mietverträge aus. Der Zustand der Miet-\n\nräume sei bei gewerblicher Nutzung nicht bloß Privatsache des Mieters, weil \n\ndem Vermieter regelmäßig daran gelegen sei, das Mietobjekt, das auf die Um-\n\ngebung ausstrahle, in einem ansehnlichen Zustand zu erhalten. Eine übermä-\n\nßige Belastung des Mieters sei nicht zu befürchten, wenn zusätzlich klargestellt \n\nwerde, dass der Mieter zur Endrenovierung nur verpflichtet sei, wenn die \n\nSchönheitsreparaturen vor Vertragsende fällig gewesen wären. Liege bei Rück-\n\ngabe des Mietobjekts die letzte Renovierung nur kurze Zeit zurück, handle der \n\nVermieter rechtsmissbräuchlich, wenn er gleichwohl erneut die Schönheitsrepa-\n\nraturen fordere (vgl. auch Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, \n\nPacht- und Leasingrechts 9. Aufl. Rdn. 376). \n\n20 \n\nÜberwiegend wird allerdings die Auffassung vertreten, Allgemeine Ge-\n\nschäftsbedingungen, die eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den \n\nMieter nach einem starren Fristenplan vorsehen, seien auch im gewerblichen \n\nMietrecht unwirksam. Denn die Unwirksamkeit beruhe nicht auf dem besonde-\n\nren sozialen Aspekt der Wohnraummiete, sondern auf den allgemeinen Pflich-\n\nten eines Vermieters und den Grenzen einer formularmäßigen Abänderung \n\n(Neuhaus Handbuch der Geschäftsraummiete 2. Aufl. Rdn. 773; Bieber/Ingen-\n\ndoh AnwaltFormulare Geschäftsraummiete § 5 Rdn. 14; OLG Düsseldorf [ne-\n\nben dem Berufungsurteil] NJW-RR 2005, 13 und OLGR 2007, 199). Auch Ahlt \n\n(DWW 2005, 96, 99) befürwortet eine Übertragung der Rechtsprechung des \n\nVIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs auf das gewerbliche Mietrecht. Aller-\n\ndings scheide im gewerblichen Mietrecht eine Erhöhung der Miete wegen der \n\nnicht kalkulierten Schönheitsreparaturen aus (zum Wohnungsmietrecht vgl. jetzt \n\nBGH Urteil vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07 - zur Veröffentlichung bestimmt), \n\nwas zu einer grundlegenden Störung der Vertragsparität führe, die nur durch \n\neine ergänzende Vertragsauslegung oder nach den Grundsätzen über den \n\nWegfall der Geschäftsgrundlage wiederhergestellt werden könne (so auch Pa-\n\nlandt/Weidenkaff 67. Aufl. § 535 Rdn. 47 a und Börstinghaus WuM 2005, 675). \n\n21 \n\nc) Der Senat schließt sich der Auffassung an, die auch für Mietverträge \n\nüber Gewerberäume eine starre Fristenregelung für Schönheitsreparaturen \n\ndurch den Mieter in Allgemeinen Geschäftsbedingungen für unwirksam hält. Die \n\nUnwirksamkeit einer starren Fristenregelung für die Übernahme der Schön-\n\nheitsreparaturen folgt aus der gesetzlichen Wertung, die insoweit nicht zwi-\n\nschen Wohnungsmiete und gewerblicher Miete unterscheidet, und aus den \n\nGrenzen, die die §§ 305 ff. BGB vertraglichen Vereinbarungen durch Allgemei-\n\nne Geschäftsbedingungen setzen. Auch der Schutzzweck ist in Bezug auf star-\n\nre Fristenregelungen für Schönheitsreparaturen bei gewerblichen Mietverhält-\n\nnissen nicht grundsätzlich anders zu bewerten als im Falle einer Wohnungsmie-\n\nte. \n\n22 \n\naa) Das Gesetz sieht für Teilbereiche des Mietrechts zwar einen beson-\n\nderen Schutz des Wohnraummieters vor. So ist z.B. der Kündigungsschutz des \n\nWohnraummieters stärker ausgeprägt (§ 573 BGB); auch das Minderungsrecht \n\ndarf nicht zum Nachteil des Mieters beschränkt werden (§ 536 Abs. 4 BGB). \n\nEine vergleichbare Privilegierung des Wohnungsmieters fehlt allerdings für den \n\nBereich der Schönheitsreparaturen. Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 \n\nAbs. 1 Satz 2 BGB schuldet der Vermieter von Geschäftsräumen die Durchfüh-\n\nrung der Schönheitsreparaturen ebenso wie der Wohnungsvermieter. Das Ge-\n\nsetz behandelt die Vermieter in beiden Fällen also gleich. \n\n23 \n\nAus der vereinzelten Besserstellung des Wohnungsmieters kann nicht \n\nder Schluss gezogen werden, das Gesetz habe den Mieter von Geschäftsräu-\n\nmen generell weniger vor belastenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen \n\nschützen wollen. Zwar erlaubt das Gesetz für Mietverträge über Geschäftsräu-\n\nme eine weitergehende Beschränkung, zumal die Klauselverbote der §§ 308, \n\n309 BGB für Unternehmer nicht gelten. Die Überwälzung der Schönheitsrepara-\n\nturen auf den Mieter ist aber in diesen Vorschriften nicht geregelt und deswe-\n\ngen an § 307 BGB zu messen, einer Bestimmung, die für Unternehmer und \n\nVerbraucher gleichermaßen gilt (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR \n\n308/02 - NJW 2005, 206, 207). \n\n24 \n\nbb) Auch die allgemein geringere Schutzbedürftigkeit eines Geschäfts-\n\nraummieters kann starre Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparatu-\n\nren durch den Mieter nicht rechtfertigen. Zwar trifft es zu, dass ein geschäftser-\n\nfahrener Unternehmer als gewerblicher Mieter nicht in gleichem Maße schutz-\n\nbedürftig ist wie ein Verbraucher als Wohnungsmieter. Das kann z.B. der Fall \n\nsein, wenn der Unternehmer Geschäfte der betreffenden Art häufig abschließt \n\noder innerhalb einer Gesellschaft solche Tätigkeiten einem mit dem Mietrecht \n\nbesonders vertrauten Angestellten übertragen werden. In diesen Fällen kann \n\nder Mieter mit den Risiken eines Mietvertrages sogar besser vertraut sein als \n\nder Vermieter und dadurch seine Interessen hinreichend durchsetzen (zur sit-\n\ntenwidrig überhöhten Miete vgl. Senatsurteil vom 14. Juli 2004 - XII ZR 352/00 - \n\nNJW 2004, 3553). Zu Recht weist das Berufungsgericht aber darauf hin, dass \n\ndiese Überlegungen für die Zulässigkeit starrer Fristen zur Übertragung von \n\nSchönheitsreparaturen nicht greifen. Auch ein erfahrener gewerblicher Mieter \n\ngeht regelmäßig nicht davon aus, dass er die übernommenen Schönheitsrepa-\n\nraturen allein nach dem starren Zeitplan und völlig unabhängig vom Erhaltungs-\n\nzustand der Räume schuldet. Selbst wenn der gewerbliche Mieter die Proble-\n\nmatik erkennt, kann nicht ohne weiteres unterstellt werden, dass ihm die örtli-\n\nche Marktsituation die Abwehr einer solchen - seine gesetzlichen Rechte be-\n\nschneidenden - Klausel ermöglicht (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR \n\n308/02 - NJW 2005, 2006 f.). \n\n25 \n\ncc) Soweit teilweise vertreten wird, ein Geschäftsraummieter könne die \n\nKosten der Schönheitsreparaturen in die Preise für seine Waren und Dienstleis-\n\ntungen einkalkulieren, überzeugt dies nicht. Zum einen ist bereits zweifelhaft, \n\nob die jeweilige Marktsituation eine solche Abwälzung erlaubt. Zum anderen \n\nließe sich mit dieser Argumentation jede für den Geschäftsraummieter nachtei-\n\nlige Klausel rechtfertigen. Dem Mieter von Geschäftsräumen kann auch nicht \n\nzugemutet werden, die finanziellen Nachteile, die ihm durch eine seine gesetzli-\n\nchen Rechte beschneidende Klausel auferlegt werden, durch die mit geschäftli-\n\nchen Risiken verbundene Erhöhung seiner Preise aufzufangen. Dass in Einzel-\n\nfällen ein Geschäftsraummieter sich auf die Nachteile, die mit einer solchen \n\nKlausel verbunden sind, einzustellen vermag, ist nicht entscheidend. Denn auch \n\nim Verkehr mit Unternehmen ist nicht auf die Schutzbedürftigkeit im Einzelfall, \n\nsondern auf eine überindividuelle, generalisierende Betrachtungsweise abzu-\n\nstellen (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006, \n\n2008). \n\n26 \n\ndd) Die Übertragung der Schönheitsreparaturen in Form einer starren \n\nFristenregelung hält auch nicht deswegen der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB \n\nstand, weil der Mieter durch andere Regelungen hinreichend geschützt wäre \n\n(so aber Eckert ZfIR 2005, 673, 674 f.). Insbesondere schließen die §§ 305 ff. \n\nBGB in ihrem Anwendungsbereich als Spezialregelung einen Rückgriff auf \n\n§ 242 BGB aus. Deswegen wäre es verfehlt, die den Mieter übermäßig belas-\n\ntende Renovierungsklausel für wirksam zu erachten und ihm lediglich im Einzel-\n\nfall die Berufung auf eine unangemessene Benachteiligung gemäß § 242 BGB \n\nzu ermöglichen. Bei der Prüfung der Angemessenheit ist im Rahmen des § 307 \n\nBGB nämlich nicht auf den Einzelfall abzustellen, sondern von einem generali-\n\nsierenden objektiven Maßstab auszugehen. \n\n27 \n\nee) Auch der Einwand, die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch \n\nden Mieter sei bei der Bemessung der Höhe des Mietzinses kalkuliert worden \n\n(vgl. hier § 13 Nr. 1 MV), führt nicht zu einer abweichenden Beurteilung. Zwar \n\nkann der Wegfall der bei der Bemessung des Mietzinses berücksichtigten \n\nÜbernahme der Schönheitsreparaturen zu einer einschneidenden Störung der \n\nÄquivalenz der wechselseitigen Leistungen führen. Dies steht der Unwirksam-\n\nkeit der Allgemeinen Geschäftsbedingungen allerdings nicht entgegen, weil der \n\nVerwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen grundsätzlich das Risiko ihrer \n\nWirksamkeit trägt. Selbst wenn sich die Allgemeinen Geschäftsbedingungen \n\nerst aufgrund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als un-\n\nwirksam erweisen, ist ihm grundsätzlich kein Vertrauensschutz zuzubilligen \n\n(BGH Urteile vom 5. März 2008 - VIII ZR 95/07 - NJW 2008, 1438, 1439 und \n\nvom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07 - zur Veröffentlichung bestimmt). \n\n28 \n\nff) Schließlich ist die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den \n\nMieter in Form starrer Fristen auch nicht durch schutzwürdige Interessen des \n\nVermieters geboten. Soweit er wegen der nicht in die Miete einkalkulierten Kos-\n\nten und der Außendarstellung seines Mietobjekts daran interessiert ist, dass der \n\nMieter die übernommenen Schönheitsreparaturen auch tatsächlich durchführt, \n\ngeht dieses Interesse nicht über den am Zustand des Mietobjekts orientierten \n\nRenovierungsbedarf hinaus. \n\n29 \n\nZwar kann der Vermieter daran interessiert sein, einem langwierigen \n\nRechtsstreit mit einer ihn treffenden Beweislast für die Notwendigkeit einer Re-\n\nnovierung aus dem Weg zu gehen. Dieses legitime Interesse des Vermieters ist \n\naber auf andere Weise hinreichend geschützt. Wenn die Fristenregelung in den \n\nAllgemeinen Geschäftsbedingungen nur für den Regelfall gelten und Ausnah-\n\nmen nach dem Erhaltungszustand zulassen würde, träfe den Mieter die Beweis-\n\nlast, dass entgegen der im Vertrag genannten Frist noch keine Renovierungs-\n\nbedürftigkeit besteht. Damit wäre der Mieter in einem Rechtsstreit über diese \n\nFrage beweisbelastet und auch für die zu erwartenden Kosten einer Beweis-\n\naufnahme vorschusspflichtig. Weil der Formularvertrag im Gewerberaummiet-\n\nrecht regelmäßig gegenüber einem Unternehmer verwendet wird und das Klau-\n\nselverbot des § 309 Nr. 12 BGB in solchen Fällen nicht gilt (§ 310 Abs. 1 BGB), \n\nwäre die damit verbundene Übertragung der Beweislast für Umstände, die oh-\n\nnehin im Einflussbereich des Mieters liegen, nicht unwirksam. Dem Interesse \n\ndes Vermieters ist damit weitgehend gedient; jedenfalls kann ein weiter gehen-\n\ndes Interesse keine Renovierungspflicht ohne Renovierungsbedarf begründen. \n\n30 \n\n31 \n\n4. Die Beklagte ist auch nicht aus anderen Gründen zur Durchführung \n\nder Schönheitsreparaturen verpflichtet. \n\na) Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist nicht \n\nvom Umfang der durchzuführenden Schönheitsreparaturen trennbar (vgl. inso-\n\nweit Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NJW-RR 2006, 84, 96 und \n\nWolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts \n\n9. Aufl. Rdn. 373). \n\n32 \n\naa) Zwar darf eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, \n\ndie gegen § 307 BGB verstößt, nach ständiger Rechtsprechung des Bundesge-\n\nrichtshofs nicht im Wege der so genannten geltungserhaltenden Reduktion auf \n\nden gerade noch zulässigen Inhalt zurückgeführt und damit aufrechterhalten \n\nwerden. Lässt sich eine Formularklausel jedoch nach ihrem Wortlaut aus sich \n\nheraus verständlich und sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen und in einen un-\n\nzulässigen Regelungsteil trennen, so ist die Aufrechterhaltung des zulässigen \n\nTeils nach der gleichfalls ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs \n\nrechtlich unbedenklich (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - \n\nNJW-RR 2006, 84, 86 m.w.N.). \n\n33 \n\nbb) Hier lässt sich die Übertragung der Schönheitsreparaturen vom Ver-\n\nmieter auf den Mieter allerdings nicht isoliert vom Umfang der durchzuführen-\n\nden Arbeiten beurteilen. Wäre der Umfang in Form einer starren Fristenrege-\n\nlung unwirksam, verbliebe für die Verpflichtung des Mieters kein hinreichender \n\nRahmen. Wegen des inneren Zusammenhangs beider Aspekte wäre eine Ge-\n\nsamtregelung sogar dann unwirksam, wenn eine Regelung zur Abwälzung der \n\nSchönheitsreparaturen auf den Mieter und die für ihre Erfüllung maßgebenden \n\nstarren Fristen in zwei verschiedenen Klauseln enthalten wären (BGH Urteil \n\nvom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03 - NJW 2004, 3775). Schließlich wür-\n\nde sich allein aus einer zulässigen Freizeichnung des Vermieters von den ihn \n\ntreffenden gesetzlichen Renovierungspflichten noch keine Verpflichtung des \n\nMieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ergeben. \n\n34 \n\nb) Darauf, ob sich die unwirksame Klausel über die Übernahme der \n\nSchönheitsreparaturen durch die Mieterin in § 13 Abs. 3.1 von der Freizeich-\n\nnung des Vermieters in § 13 Abs. 1 des Mietvertrages trennen lässt (vgl. inso-\n\nweit Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225, 2226 \n\nund BGHZ 145, 203, 212), kommt es nicht an, weil die Parteien hier um eine \n\nRenovierungspflicht der Beklagten als Mieterin streiten. \n\n35 \n\n5. Die Vorinstanzen haben die Klage deswegen zu Recht als unbegrün-\n\ndet abgewiesen. \n\nHahne \n\nWeber-Monecke \n\nVézina \n\nDose \n\nKlinkhammer \n\nVorinstanzen: \n\nLG Düsseldorf, Entscheidung vom 18.11.2005 - 15 O 143/05 - \n\nOLG Düsseldorf, Entscheidung vom 04.05.2006 - I-10 U 174/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR__84-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-10-08/xii-zr-84-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":11},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 309","ref_norm":"309","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 308","ref_norm":"308","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 305","ref_norm":"305","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 310","ref_norm":"310","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 573","ref_norm":"573","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR__84-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR__84-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-10-08/xii-zr-84-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR__84-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 18:51:53.159998+00:00"}}