{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR__69-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2008-05-07","aktenzeichen":"XII ZR 69/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 550 a) Das Schriftformgebot des § 550 BGB will in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedin- gungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Darüber hinaus dient die Schriftform des § 550 BGB aber auch dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abre- den zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen. b) Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, ob sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Ver- tragsparteien hinzugefügt wurden. Wird die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person allerdings auf andere Weise deutlich, z.B. wenn nur eine natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unterschreibt, ist ein zusätzlicher Vertretungszusatz nicht erforderlich.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n7. Mai 2008 \nKüpferle, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nXII ZR 69/06 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nja \n\nja \n\nBGB § 550 \n\na) Das Schriftformgebot des § 550 BGB will in erster Linie sicherstellen, dass ein \nspäterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in \nein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedin-\ngungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Darüber hinaus dient die \nSchriftform des § 550 BGB aber auch dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abre-\nden zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor \nder unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen. \n\nb) Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder \nMietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum \nAusdruck bringen, ob sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Ver-\ntragsparteien hinzugefügt wurden. Wird die Vertretung der Vertragspartei durch \ndie den Vertrag unterzeichnende Person allerdings auf andere Weise deutlich, \nz.B. wenn nur eine natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine \nandere Person den Vertrag unterschreibt, ist ein zusätzlicher Vertretungszusatz \nnicht erforderlich. \n\nBGH, Urteil vom 7. Mai 2008 - XII ZR 69/06 - OLG Frankfurt am Main \n\nLG Limburg \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 7. Mai 2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter \n\nProf. Dr. Wagenitz und Fuchs, die Richterin Dr. Vézina und den Richter Dose \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Rechtsmittel des Klägers wird das Urteil des 2. Zivilsenats \n\ndes Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 14. Oktober 2005 \n\naufgehoben und das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts \n\nLimburg an der Lahn vom 23. Juli 2004 abgeändert und wie folgt \n\nneu gefasst: \n\nEs wird festgestellt, dass der Mietvertrag der Parteien vom 1. Mai \n\n1990 durch die Kündigung der Beklagten vom 27. Juni 2002 nicht \n\nzum 31. Dezember 2002 beendet worden ist. \n\nDie Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten als Gesamt-\n\nschuldner zu tragen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Parteien streiten über die Wirksamkeit eines langfristigen Mietvertra-\n\nges über Gewerberäume nach vorzeitiger ordentlicher Kündigung durch die Be-\n\nklagten als Mieter. \n\n2 \n\nIm Jahre 1990 vereinbarten die damaligen Mitglieder der Anwaltssozietät \n\nder Beklagten, ein in der Nähe ihrer Praxis befindliches Haus als neue Anwalts-\n\nkanzlei zu übernehmen. Dazu sollten die Ehefrauen der Sozien bzw. einer der \n\nRechtsanwälte persönlich jeweils ein Stockwerk des Gebäudes als Wohnungs-\n\neigentum erwerben und an die Anwaltssozietät vermieten. Entsprechend er-\n\nwarb die zwischenzeitlich verstorbene Ehefrau des früheren Sozius und jetzigen \n\nZeugen W. das erste Obergeschoss des Gebäudes und vermietete dieses an \n\ndie Mitglieder der Sozietät, zu denen auch die Beklagten zu 1 bis 3 gehörten. \n\nDie Vertragsparteien erstellten zwei Vertragsexemplare. Ein Exemplar wurde \n\nvon den (seinerzeit) fünf Mitgliedern der Anwaltssozietät als Mieter unterzeich-\n\nnet und verblieb bei der Vermieterin. Das weitere Exemplar ist nicht mehr auf-\n\nfindbar. Nach den Feststellungen des Landgerichts, auf die das Berufungsge-\n\nricht Bezug genommen hat, hatte der Zeuge Rechtsanwalt W. dieses Exemplar \n\nals Vermieter unterzeichnet. Einen Vertretungszusatz hatte er dem nicht hinzu-\n\ngefügt. \n\nIm Rubrum des schriftlichen Mietvertrages ist die Ehefrau des Zeugen W. \n\nals Vermieterin benannt. Zur Vertragsdauer ist in § 2 des Vertrages ausgeführt: \n\n\"Das Mietverhältnis beginnt am 1. April 1990 ... \n\nDas Mietverhältnis endet am 31. März 2010 ...\" \n\nNach dem Tod der Vermieterin veräußerte ihr inzwischen aus der Recht-\n\nsanwaltssozietät der Beklagten ausgeschiedener Ehemann das Eigentum im \n\nJahre 1998 an den Kläger. Mit Schreiben vom 27. Juni 2002 kündigten die Be-\n\nklagten das Mietverhältnis mit dem Kläger ordentlich zum 31. Dezember 2002. \n\nDer Kläger begehrt Feststellung, dass das Mietverhältnis durch diese Kündi-\n\ngung nicht beendet worden ist. \n\n3 \n\n4 \n\n5 \n\nDas Landgericht hat die Klage abgewiesen und das Oberlandesgericht \n\ndie dagegen gerichtete Berufung zurückgewiesen, weil der Mietvertrag der Par-\n\nteien nicht der Schriftform genüge und deswegen trotz der vereinbarten Ver-\n\ntragsdauer ordentlich kündbar sei. Dagegen richtet sich die - vom Senat zuge-\n\nlassene - Revision des Klägers. \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht, das im Wesentlichen auf die tatsächlichen Fest-\n\nstellungen des Landgerichts Bezug nimmt, hat die Abweisung der Klage wie \n\nfolgt begründet: \n\nDer Mietvertrag der Parteien sei nach § 566 BGB a.F. ordentlich künd-\n\nbar, weil die Schriftform nicht gewahrt sei. Zwar sei der Mietvertrag vom 1. Mai \n\n1990 zweifelsfrei wirksam zustande gekommen. Das ergebe sich schon daraus, \n\ndass die damaligen Vertragsparteien ihn in Vollzug gesetzt und 12 Jahre an ihm \n\nfestgehalten hätten. Die nach § 566 BGB a.F. für einen langfristigen Mietvertrag \n\nnotwendige Schriftform sei aber mangels Unterschrift der Vermieterin nicht ein-\n\ngehalten, was zur Folge habe, dass der Vertrag als auf unbestimmte Zeit ge-\n\nschlossen gelte. Als Ergebnis der Beweisaufnahme sei zumindest offen geblie-\n\nben, ob der Zeuge W. den Mietvertrag auf Vermieterseite in Vollmacht seiner \n\nEhefrau abgeschlossen und dies durch einen entsprechenden Zusatz kenntlich \n\ngemacht habe. Es sei deswegen davon auszugehen, dass der Zeuge W. den \n\nVertrag mit dem gemeinsamen Familiennamen ohne Zusatz unterschrieben \n\nhabe. Aus dem schriftlichen Vertrag lasse sich nicht entnehmen, dass der Zeu-\n\nge nicht in eigenem Namen, sondern in Vertretung seiner Ehefrau gehandelt \n\nhabe. \n\n9 \n\nDie Beklagten seien somit berechtigt gewesen, den Mietvertrag ordent-\n\nlich zu kündigen. Die ordentliche Kündigung sei auch nicht treuwidrig, weil der \n\nKläger trotz der langen Vertragslaufzeit nicht darauf habe vertrauen können, \n\ndass die Beklagten von ihrer Kündigungsmöglichkeit keinen Gebrauch machen \n\nwürden. \n\nII. \n\n10 \n\n11 \n\nDiese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. \n\n1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass am \n\n1. Mai 1990 zwischen der früheren Eigentümerin, der verstorbenen Frau W., \n\nund den Mitgliedern der Anwaltssozietät der Beklagten ein Mietvertrag über die \n\ngewerblichen Räume zustande gekommen ist. Unabhängig davon, ob der Zeu-\n\nge W. bei Abschluss des Vertrages seine Ehefrau wirksam vertreten hat, ist der \n\nMietvertrag spätestens mit seinem Vollzug wirksam geworden. Der Kläger ist \n\nspäter durch den Kauf des Wohnungseigentums anstelle der früheren Eigentü-\n\nmerin als Vermieter in den Vertrag eingetreten (§ 566 Abs. 1 BGB). \n\n12 \n\n2. Entgegen der Rechtsauffassung des Berufungsgerichts wahrt der \n\nMietvertrag aber auch die für die Wirksamkeit der vereinbarten Laufzeit von \n\nmehr als einem Jahr erforderliche schriftliche Form (§ 550 i.V.m. § 578 Abs. 1 \n\nBGB). Wegen der fest vereinbarten Laufzeit bis zum 31. März 2010 ist eine or-\n\ndentliche Kündigung des Vertrages deswegen ausgeschlossen. \n\n13 \n\na) § 550 BGB will nach ständiger Rechtsprechung des Senats in erster \n\nLinie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes \n\nauf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Miet-\n\nverhältnis eintritt (§ 566 Abs. 1 BGB), dessen Bedingungen aus dem schriftli-\n\nchen Vertrag ersehen kann (Senatsurteile vom 18. Dezember 2002 - XII ZR \n\n253/01 - NJW 2003, 1248, 1249 und BGHZ 136, 357, 370 f. = NJW 1998, 58, \n\n61). \n\n14 \n\naa) Der Senat hat allerdings bereits mehrfach darauf hingewiesen, dass \n\nes zahlreiche Fallgestaltungen gibt, in denen § 550 BGB den Zweck, einem \n\nspäteren Grundstückserwerber letzte Klarheit über die Geltung eines langfristi-\n\ngen Mietvertrages zu verschaffen, nicht umfassend gewährleisten kann (vgl. \n\nSenatsurteile BGHZ 154, 171, 180 = NJW 2003, 2158, 2160 und BGHZ 136, \n\n357, 370 f. = NJW 1998, 58, 61). Sinn und Zweck der Schriftform ist es nämlich \n\nnicht, ihm Gewissheit zu verschaffen, ob der Mietvertrag wirksam zustande ge-\n\nkommen ist und im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch besteht oder etwa \n\nvon den Mietvertragsparteien mündlich aufgehoben wurde. Denn soweit ein \n\nEintritt des Grundstückserwerbers in den Mietvertrag nicht stattfindet, weil die-\n\nser nicht oder nicht mehr besteht, bedarf es auch nicht des Schutzes der \n\nSchriftform vor einer langjährigen Bindung an unbekannte Bedingungen (Se-\n\nnatsurteil vom 19. September 2007 - XII ZR 121/05 - NJW 2007, 3346, 3347). \n\n15 \n\nWenn etwa die Mietvertragsurkunde eine Verlängerungsoption für eine \n\nVertragspartei vorsieht, kann der Grundstückserwerber dieser nicht entnehmen, \n\nob die Option vor dem Eigentumserwerb ausgeübt wurde oder nicht, so dass \n\nUngewissheit darüber bestehen kann, ob das Mietverhältnis bald endet oder \n\ngegebenenfalls noch jahrelang fortbestehen wird. Dann ist der Erwerber aber \n\ndurch die aus der Urkunde ersichtliche Option hinreichend gewarnt, so dass es \n\nihm zuzumuten ist, sich bei dem Verkäufer oder dem Vermieter zu erkundigen \n\n(Senatsurteil vom 2. Mai 2007 - XII ZR 178/04 - NJW 2007, 3273, 3275). Nicht \n\nanders ist es, wenn der Vermieter oder der Mieter bei Abschluss des Vertrages \n\nvertreten wurde. Auch dann muss für den Erwerber lediglich die Vertretung \n\nselbst aus der Vertragsurkunde ersichtlich sein. Ob der Vertreter von der Ver-\n\ntragspartei hinreichend bevollmächtigt war, ist keine Frage der Schriftform des § \n\n550 BGB, sondern wirkt sich schon auf das Zustandekommen des Vertrages \n\naus. Auch insoweit ist es dem Erwerber zumutbar, sich zuvor bei den Vertrags-\n\nparteien zu erkundigen (Senatsurteil vom 19. September 2007 - XII ZR 121/05 - \n\nNJW 2007, 3346, 3347). \n\n16 \n\nbb) Andererseits erschöpft sich der Zweck der Schriftform des § 550 \n\nBGB nicht in dem Schutz eines späteren Erwerbers. Denn wenn der Gesetzge-\n\nber mit dieser Vorschrift allein den Erwerber eines langfristig vermieteten \n\nGrundstücks als Folge des sich aus § 566 Abs. 1 BGB ergebenden gesetzli-\n\nchen Vertragsübergangs hätte schützen wollen, hätte es nahe gelegen, die \n\nMöglichkeit zur ordentlichen Kündigung auf diesen Erwerber zu beschränken. \n\nStattdessen räumt § 550 BGB (wie § 566 BGB a.F.) auch den ursprünglichen \n\nVertragsparteien eine ordentliche Kündigungsmöglichkeit ein, wenn die Schrift-\n\nform nicht eingehalten ist. \n\n17 \n\nDer Bundesgerichtshof ist deswegen in seiner neueren Rechtsprechung \n\nstets davon ausgegangen, dass die Schriftform des § 550 BGB zusätzlich dazu \n\ndient, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprüngli-\n\nchen Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor der unbedachten Einge-\n\nhung langfristiger Bindungen zu schützen (vgl. BGHZ 81, 46, 51 = NJW 1981, \n\n2246, 2247 [zur Warnfunktion] und Senatsurteile BGHZ 136, 357, 370 = NJW \n\n1998, 58, 61 sowie BGHZ 139, 123, 130 = NJW 1998, 2664, 2666 [zur Beweis- \n\nund Warnfunktion]). Davon ist offensichtlich auch der Gesetzgeber ausgegan-\n\ngen, indem er durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 die frühere \n\nVorschrift des § 566 BGB in Kenntnis dieser Rechtsprechung nur mit redaktio-\n\nnellen, aber ohne inhaltliche Änderungen als § 550 BGB übernommen hat (vgl. \n\nBT-Drucks. 14/4553 S. 47 = BR-Drucks. 439/00 S. 118). \n\n18 \n\nb) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist die Schriftform des \n\n§ 550 BGB grundsätzlich nur dann gewahrt, wenn sich die für den Abschluss \n\ndes Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingun-\n\ngen - insbesondere über den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer \n\nund die Parteien des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Vertragsparteien \n\nunterzeichneten Urkunde (vgl. aber § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB) ergibt. Von der \n\nSchriftform ausgenommen sind nur solche vertraglichen Abreden, die für den \n\nInhalt des Vertrages, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur neben-\n\nsächlicher Bedeutung sind. Das gilt erst recht für Bestimmungen, die nicht über \n\ndas hinausgehen, was bereits im Vertragstext selbst seinen Niederschlag ge-\n\nfunden hat oder die dessen Inhalt nicht modifizieren, sondern lediglich erläutern \n\noder veranschaulichen sollen (Senatsurteil BGHZ 142, 158, 161 f. = NJW 1999, \n\n2591, 2592). \n\n19 \n\nSoweit eine vertragliche Vereinbarung dem Schriftformerfordernis unter-\n\nliegt, muss diese allerdings nicht notwendig in der Vertragsurkunde selbst ent-\n\nhalten und auch noch nicht abschließend bestimmt sein. \n\n20 \n\naa) Nehmen die Vertragsparteien wesentliche vertragliche Vereinbarun-\n\ngen nicht in die Vertragsurkunde auf, genügt es nach inzwischen ständiger \n\nRechtsprechung des Senats, dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen \n\nVereinbarung aus dem Zusammenspiel verschiedener Urkunden ergibt, wenn \n\nsie zur Wahrung der Urkundeneinheit ihre Zusammengehörigkeit in geeigneter \n\nWeise zweifelsfrei kenntlich machen. Solches kann sich z.B. aus einer fortlau-\n\nfenden Paginierung, einer fortlaufenden Nummerierung einzelner Bestimmun-\n\ngen, einheitlicher grafischer Gestaltung, einem inhaltlichen Zusammenhang des \n\nTextes oder vergleichbaren Merkmalen zweifelsfrei ergeben. Eine körperliche \n\nVerbindung der einzelnen Bestandteile zu einer gemeinsamen Urkunde ist dann \n\nnicht erforderlich (Senatsurteile vom 10. Oktober 2001 - XII ZR 307/98 - NZM \n\n2002, 20 und BGHZ 136, 357, 361 ff. = NJW 1998, 58, 59 ff.). \n\n21 \n\nErgibt sich der Zusammenhang mehrerer Schriftstücke aus einer Bezug-\n\nnahme, ist es erforderlich, dass vom aktuellen Vertrag auf den Ausgangsvertrag \n\nund auf alle ergänzenden Urkunden verwiesen ist, mit denen die der Schriftform \n\nunterliegenden vertraglichen Vereinbarungen vollständig erfasst sind (Senatsur-\n\nteil vom 9. April 2008 - XII ZR 89/06 - zur Veröffentlichung bestimmt). So genügt \n\nes z.B., wenn eine Vereinbarung über eine Vertragsänderung oder über einen \n\nWechsel der Vertragsparteien (vgl. insoweit Senatsurteile vom 20. April 2005 \n\n- XII ZR 29/02 - NJW-RR 2005, 958, 959 und BGHZ 154, 171, 179 f. = NJW \n\n2003, 2158, 2160) hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug \n\nnimmt, die geänderten Regelungen aufführt und erkennen lässt, dass es im Üb-\n\nrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrages verbleiben soll (Se-\n\nnatsurteil BGHZ 160, 97, 101 f. = NJW 2004, 2962, 2963). \n\n22 \n\nbb) Inhaltlich ist es auch im Rahmen der Schriftform - wie bei der Frage \n\ndes Zustandekommens des Vertrages - ausreichend, wenn sich die wesentli-\n\nchen vertraglichen Vereinbarungen hinreichend bestimmbar aus der Vertrags-\n\nurkunde ergeben. \n\n23 \n\nWeil auch formbedürftige Vertragsklauseln grundsätzlich der Auslegung \n\nzugänglich sind, wenn sie sich als unklar und lückenhaft erweisen, brauchen \n\nauch wesentliche Tatbestandsmerkmale des Rechtsgeschäfts nicht vollständig \n\nbestimmt angegeben zu werden, sofern nur eine Einigung über sie beurkundet \n\nist und ihr Inhalt bestimmbar bleibt. Die Bestimmbarkeit muss allerdings bereits \n\nim Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegeben sein. Spätere tatsächliche Ge-\n\nschehnisse können die Wahrung der Form nicht mehr in Frage stellen; das gilt \n\nsogar für die Vernichtung der Urkunde (Senatsurteil vom 2. Mai 2007 - XII ZR \n\n178/04 - NJW 2007, 3273, 3275). Insoweit darf aber auf außerhalb der Urkunde \n\nliegende Umstände zurückgegriffen werden, die ebenfalls zum Zeitpunkt des \n\nVertragsschlusses bereits vorliegen müssen. Dabei genügt es, dass ein (z.B. \n\nfür den Vertragsbeginn ausschlaggebender) Sachverhalt so genau bestimmt ist, \n\ndass bei seiner Verwirklichung kein Zweifel für die vertragliche Vereinbarung \n\nverbleibt (Senatsurteil vom 2. November 2005 - XII ZR 212/03 - NJW 2006, \n\n139, 140). \n\n24 \n\nc) Entsprechend ist für die Einhaltung der Schriftform des § 550 BGB \n\nauch erforderlich, dass die Vertragsurkunde von beiden Parteien unterzeichnet \n\nist (vgl. insoweit Senatsurteil BGHZ 160, 97, 102 f. = NJW 2004, 2962, 2963 f.). \n\n25 \n\naa) Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen \n\nVermietern oder Mietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften \n\ndeutlich zum Ausdruck bringen, ob sie auch in Vertretung der nicht unterzeich-\n\nnenden Vertragsparteien hinzugefügt wurden. Denn sonst lässt sich der vorlie-\n\ngenden Urkunde nicht eindeutig entnehmen, ob der Vertrag mit den vorhande-\n\nnen Unterschriften, auch für die und in Vertretung der anderen Vertragspartei-\n\nen, zustande gekommen ist oder ob die Wirksamkeit des Vertrages so lange \n\nhinausgeschoben sein soll, bis auch die weiteren Vertragsparteien ihn unter-\n\nschrieben haben. \n\n26 \n\nSolches hat der Senat für die Gesellschafter einer GbR (Senatsurteile \n\nvom 5. November 2003 - XII ZR 134/02 - NJW 2004, 1103 und vom 16. Juli \n\n2003 - XII ZR 65/02 - NJW 2003, 3053, 3054) und für die Mitglieder einer Er-\n\nbengemeinschaft (Senatsurteil vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00 - NJW \n\n2002, 3389, 3391) entschieden. Ein Vertretungszusatz ist darüber hinaus immer \n\ndann erforderlich, wenn als Mieter oder als Vermieter mehrere Personen (etwa \n\nEheleute) auftreten, von denen nur eine den Vertrag unterschrieben hat. Auch \n\ndann ist aus der bloßen Unterschrift noch nicht ersichtlich und damit auch nicht \n\nhinreichend bestimmbar, ob der Vertrag zugleich in Vertretung unterzeichnet \n\nwurde oder ob es noch der Unterschrift der weiteren Vertragspartei bedarf \n\n(BGHZ 125, 175, 178 ff. = NJW 1994, 1649, 1650 f.). \n\n27 \n\nbb) Ist die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unter-\n\nzeichnende Person allerdings auf andere Weise hinreichend bestimmbar, ist ein \n\nzusätzlicher Vertretungszusatz nicht erforderlich. \n\n28 \n\nDas ist insbesondere dann der Fall, wenn nur eine natürliche Person als \n\nMieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unter-\n\nschreibt. Dann kann dessen Unterschrift auf der im Mietvertrag mit \"Mieter\" \n\noder \"Vermieter\" gekennzeichneten Unterschriftszeile nur bedeuten, dass er mit \n\nseiner Unterschrift die Vertragspartei vertreten will. Das Vertretungsverhältnis \n\nwird in solchen Fällen deswegen auch ohne ausdrücklichen Vertretungszusatz \n\nhinreichend deutlich und die Schriftform ist dann auch ohne ausdrücklichen Ver-\n\ntretervermerk gewahrt (Senatsurteile vom 19. September 2007 - XII ZR 121/05 - \n\nNJW 2007, 3346 f. und vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225, \n\n2226). Gleiches gilt, wenn der Vertrag auf Seiten einer als Mietvertragspartei \n\ngenannten GmbH ohne nähere Kennzeichnung des Vertretungsverhältnisses \n\nunterschrieben worden ist (Senatsurteil vom 19. September 2007 - XII ZR \n\n121/05 - NJW 2007, 3346 f.). \n\n29 \n\nAuch eine Unterzeichnung als Vertreter ohne Vertretungsmacht würde \n\nder Schriftform dann nicht entgegenstehen. Ob der Mietvertrag bereits mit die-\n\nser Unterzeichnung wirksam zustande kommt oder mangels Vollmacht des Un-\n\nterzeichnenden erst noch der Genehmigung der von ihm vertretenen Partei be-\n\ndarf, ist keine Frage der Schriftform, sondern des Vertragsschlusses. Denn wie \n\nausgeführt will § 550 BGB den Erwerber lediglich über den Inhalt eines gesetz-\n\nlich auf ihn übergehenden Vertrages informieren und nicht darüber, ob über-\n\nhaupt ein Vertrag besteht (Senatsurteile vom 19. September 2007 - XII ZR \n\n121/05 - NJW 2007, 3346, 3347 und vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW \n\n2005, 2225, 2226). \n\n30 \n\nd) Nach diesen Grundsätzen ist die Schriftform des § 550 BGB durch \n\nden Mietvertrag der Parteien vom 1. Mai 1990 gewahrt. Der Vertrag war des-\n\nwegen, entgegen der Rechtsauffassung des Oberlandesgerichts, nicht ordent-\n\nlich kündbar. \n\n31 \n\naa) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hatten die Parteien \n\nzwei gleichlautende Vertragsexemplare erstellt, von denen eines durch alle Mie-\n\nter einschließlich des Zeugen W. und das andere von dem Zeugen W. für die \n\nVermieterin, seine Ehefrau, unterschrieben worden ist. Weil in den Vertragsex-\n\nemplaren ausdrücklich die Ehefrau des Zeugen W., die Eigentümerin W., als \n\nVermieterin aufgeführt war, stand zweifelsfrei fest, dass der Zeuge lediglich in \n\nderen Vertretung aufgetreten ist, was insoweit zur Wahrung der Schriftform ge-\n\nnügt. Dem steht auch nicht entgegen, dass der Zeuge W. den Vertrag auf Ver-\n\nmieterseite möglicherweise nur mit seinem Nachnamen unterschrieben hat, der \n\nsich nicht von dem Nachnamen seiner Ehefrau, der Vermieterin, unterschied. \n\nDamit war für die Vertragsparteien, aber auch für einen späteren Erwerber, aus \n\nder Vertragsurkunde ersichtlich, dass entweder die Vermieterin persönlich oder \n\nein namensgleicher Vertreter unterschrieben hat, was beides für die Einhaltung \n\nder Schriftform ausreicht. Ob in solchen Fällen überhaupt eine Vertretung vor-\n\nliegt und ob ein Vertreter dazu bevollmächtigt war, ist - wie ausgeführt - eine \n\nFrage des Zustandekommens des Vertrages und für die Einhaltung der Schrift-\n\nform unerheblich. Gleiches gilt für die Frage, ob der Zeuge W., der den Vertrag \n\nzugleich als einer der Mieter geschlossen hat, nach § 181 BGB von der Vermie-\n\nterin zu einem solchen Insichgeschäft ermächtigt war. Auch dabei geht es allein \n\num das Zustandekommen des Vertrages und nicht um die Schriftform des \n\n§ 550 BGB. \n\n32 \n\nSchließlich hat das Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Be-\n\nklagten auch nicht offen gelassen, ob der Zeuge W. den Vertrag in Vollmacht \n\nder damaligen Vermieterin unterzeichnet hatte. Denn das Berufungsgericht hat \n\ninsoweit zusätzlich auf die \"zutreffenden\" Ausführungen des Landgerichts ver-\n\nwiesen, das im Rahmen seiner Beweiswürdigung dem Zeugen W. gefolgt ist. \n\nOffen gelassen hat das Berufungsgericht deswegen lediglich die Frage, ob der \n\nZeuge seine Vertretung \"durch einen entsprechenden Zusatz kenntlich ge-\n\nmacht\" hatte. Dies ist für die Einhaltung der Schriftform hier aber unerheblich. \n\n33 \n\nbb) Entgegen der Rechtsauffassung des Beklagten zu 1 ist die Schrift-\n\nform des § 550 BGB auch sonst gewahrt. Insbesondere hatten nach den Fest-\n\nstellungen des Berufungsgerichts und des in Bezug genommenen erstinstanzli-\n\nchen Urteils sämtliche Mieter eines der Vertragsexemplare unterschrieben. An-\n\nhaltspunkte dafür, dass dies statt mit einer vollständigen Unterschrift nur mit \n\neiner \"Paraphe\" geschehen sein sollte, sind aus dem angefochtenen Urteil nicht \n\nersichtlich. Die Beklagten haben dies auch weder im Wege der vorrangigen \n\nTatbestandsberichtigung angegriffen noch im Verfahren der Revision eine Ver-\n\nletzung ihrer Verfahrensgrundrechte gerügt. \n\n34 \n\ncc) Unerheblich ist auch, dass hier nach den Feststellungen des Beru-\n\nfungsgerichts zwei Vertragsurkunden erstellt wurden, von denen eine lediglich \n\nvon den Mietern und die andere von dem Zeugen W. für die Vermieterin unter-\n\nschrieben wurde. Denn nach § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB genügt es für die Einhal-\n\ntung der Schriftform, dass jede Partei die für die andere Partei bestimmte Ur-\n\nkunde unterzeichnet. \n\n35 \n\nDie von den Mietern unterzeichnete Urkunde ist der Vermieterin ausge-\n\nhändigt und im Prozess vom Kläger vorgelegt worden. Nach den Feststellungen \n\ndes Berufungsgerichts war auch die für die Vermieterin unterzeichnete und für \n\ndie Mieter bestimmte Vertragsurkunde seinerzeit vorhanden und ist von dem \n\nZeugen W. als Mitmieter zu den Akten der Anwaltssozietät genommen worden. \n\nDass diese Urkunde heute nicht mehr auffindbar ist, steht der Schriftform nicht \n\nentgegen, weil es dafür allein auf den Zeitpunkt des Zustandekommens des \n\nMietvertrages ankommt. \n\n36 \n\n3. Weil der Mietvertrag der Parteien der Schriftform des § 550 BGB ge-\n\nnügt und auf bestimmte Zeit abgeschlossen ist, scheidet eine ordentliche Kün-\n\ndigung aus. Die ordentliche Kündigung der Beklagten vom 27. Juni 2002 ist \n\ndeswegen unwirksam. \n\n37 \n\nDer Kläger kann die Unwirksamkeit der Kündigung auch im Wege der \n\nFeststellungsklage geltend machen. Denn die Rechtskraft einer solchen Fest-\n\nstellung geht über die Feststellung einzelner Rechte aus dem Mietverhältnis \n\nhinaus und klärt abschließend, dass die von den Beklagten ausgesprochene \n\nKündigung zum 31. Dezember 2002 unberechtigt war und den Mietvertrag nicht \n\nbeendet hat. Der Kläger kann auch nicht darauf verwiesen werden, eine Leis-\n\ntungsklage auf Zahlung des Mietzinses zu erheben und im Wege der Zwischen-\n\nfeststellungsklage gemäß § 256 Abs. 2 ZPO eine Entscheidung über den un-\n\nveränderten Fortbestand des Mietverhältnisses herbeizuführen (Senatsurteil \n\nvom 3. Juli 2002 - XII ZR 234/99 - NJW-RR 2002, 1377, 1378). \n\nHahne Wagenitz Fuchs \n\n Vézina Dose \n\nVorinstanzen: \n\nLG Limburg, Entscheidung vom 23.07.2004 - 2 O 126/03 - \n\nOLG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 14.10.2005 - 2 U 174/04 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR__69-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-05-07/xii-zr-69-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 550","ref_norm":"550","n":16},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":7},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 126","ref_norm":"126","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 181","ref_norm":"181","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 256","ref_norm":"256","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 578","ref_norm":"578","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR__69-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR__69-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-05-07/xii-zr-69-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR__69-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:35:39.404315+00:00"}}