{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR__62-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2008-04-23","aktenzeichen":"XII ZR 62/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 23. April 2008 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB §§ 536, 305 c Abs. 2, 307 Abs. 2 Bb, Cf Eine vom Vermieter in einem Gewerberaummietvertrag verwendete formular- mäßige Klausel, wonach eine Minderung der Miete ausgeschlossen ist, wenn die Nutzung der Räume durch Umstände beeinträchtigt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie die Minderung insoweit vollständig ausschließt und dem Mieter nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 BGB belässt. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 62/06 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nja \n\nja \n\nVerkündet am: \n23. April 2008 \nBreskic, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB §§ 536, 305 c Abs. 2, 307 Abs. 2 Bb, Cf \n\nEine vom Vermieter in einem Gewerberaummietvertrag verwendete formular-\n\nmäßige Klausel, wonach eine Minderung der Miete ausgeschlossen ist, wenn \n\ndie Nutzung der Räume durch Umstände beeinträchtigt wird, die der Vermieter \n\nnicht zu vertreten hat, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie die Minderung \n\ninsoweit vollständig ausschließt und dem Mieter nicht die Möglichkeit der \n\nRückforderung der Miete nach § 812 BGB belässt. \n\nEine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen \n\nunwirksam. \n\nBGH, Urteil vom 23. April 2008 - XII ZR 62/06 - LG Hamburg \n\nAG Hamburg-Harburg \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 23. April 2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter \n\nSprick, Fuchs und Dr. Ahlt sowie die Richterin Dr. Vézina \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil der 7. Zivilkammer des \n\nLandgerichts Hamburg vom 2. März 2006 aufgehoben. \n\nDer Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entschei-\n\ndung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Be-\n\nrufungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Kläger verlangen von den Beklagten Zahlung eines unstreitigen Ne-\n\nbenkostenguthabens von 1.429,46 €. Gegen diesen Anspruch rechnen die Be-\n\nklagten mit einem Anspruch auf restliche Miete auf und fordern widerklagend \n\nweitere restliche Miete von 723,22 €. \n\nDie Kläger mieteten mit Vertrag vom 21. Januar 1999 von den Beklagten \n\nGewerberäume zum Betrieb eines physikalischen Therapiezentrums. Sie zahl-\n\nten ab Juni 2001 eine geminderte Miete. Ab diesem Zeitpunkt begannen auf \n\ndem Nachbargrundstück Bauarbeiten. Zunächst wurde das Nachbargebäude \n\nabgerissen. Sodann wurden von der dem Rechtsstreit auf Seiten der Beklagten \n\nals Nebenintervenientin beigetretenen Generalunternehmerin die H. Arkaden \n\nerrichtet. Die Abriss- und Neubauarbeiten waren mit erheblichen Lärm- und Er-\n\nschütterungsbelastungen für das Mietobjekt verbunden. \n\n3 \n\nDie Beklagten sind der Ansicht, die Minderung sei gemäß § 16 des Miet-\n\nvertrages ausgeschlossen. Dieser lautet wie folgt: \n\n\"Eine Minderung der Miete ist ausgeschlossen, wenn durch Umstände, \ndie der Vermieter nicht zu vertreten hat (z.B. Verkehrsumleitung, Stra-\nßensperrungen, Bauarbeiten in der Nachbarschaft usw.), die gewerbliche \nNutzung der Räume beeinträchtigt wird (z.B. Umsatz- und Geschäfts-\nrückgang).\" \n\n4 \n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattge-\n\ngeben. Die Berufung der Kläger ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wenden \n\nsich die Kläger mit der vom Landgericht zugelassenen Revision. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n5 \n\nDie Revision der Kläger hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Beru-\n\nfungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsge-\n\nricht. \n\n6 \n\nDas Oberlandesgericht ist der Ansicht, der in § 16 des Mietvertrages \n\nvereinbarte Minderungsausschluss sei wirksam. Die Klausel verstoße insbe-\n\nI. \n\nsondere nicht gegen § 307 BGB, denn sie benachteilige die Mieter nicht unan-\n\ngemessen. Diesen bleibe die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung gemäß \n\n§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB und die Befreiung von der Mietzahlungspflicht bei voll-\n\nständiger Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache. Zudem sehe die \n\nKlausel lediglich einen sachlich eng begrenzten Minderungsausschluss für ge-\n\nwisse vom Vermieter nicht zu vertretende Umweltmängel vor. Wegen dieses \n\nsachlich begrenzten Minderungsausschlusses komme es, selbst wenn durch \n\ndie Klausel auch bereicherungsrechtliche Rückforderungsansprüche der Mieter \n\nausgeschlossen sein könnten, nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung \n\nder Mieter. Schließlich verbleibe den Mietern die Möglichkeit, sich von den Ver-\n\nmietern Entschädigungsansprüche gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB gegen die \n\nNachbarn abtreten zu lassen. \n\nII. \n\n7 \n\n8 \n\nDiese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. \n\n1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die \n\nMietminderung bei der Geschäftsraummiete - anders als bei der Wohnraummie-\n\nte - eingeschränkt werden kann. Dies folgt aus einem Umkehrschluss zu § 536 \n\nAbs. 4 BGB (Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 9. Aufl. § 536 BGB \n\nRdn. 426). Eine solche Einschränkung ist grundsätzlich auch formularmäßig \n\nmöglich. \n\n9 \n\n2. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts hält die Bestimmung in \n\n§ 16 des Mietvertrages jedoch einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 \n\nBGB nicht stand. \n\n10 \n\na) Der Inhaltskontrolle vorgeschaltet ist der gegebenenfalls durch Ausle-\n\ngung zu ermittelnde objektive Inhalt der Klausel. Der Senat ist an die Auslegung \n\ndes Berufungsgerichts nicht gebunden. Da nunmehr auch gegen Berufungsur-\n\nteile der Landgerichte eine Revision stattfinden kann, vermag der Senat die \n\nKlausel selbst auszulegen, ohne dass es darauf ankommt, ob die Klausel über \n\nden Bezirk des Oberlandesgerichts (oder auch nur eines Landgerichts) hinaus \n\nverwendet wird (Senatsurteil vom 24. Oktober 2007 - XII ZR 24/06 - Grundei-\n\ngentum 2008, 120; BGH Urteil vom 5. Juli 2005 - X ZR 60/04 - NJW 2005, \n\n2919, 2921). \n\n11 \n\nb) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt \n\nund typischen Sinn ausgehend von ihrem Wortlaut einheitlich so auszulegen, \n\nwie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der \n\nInteressen der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Kreise ver-\n\nstanden werden (st. Rspr. vgl. BGHZ 77, 116, 118; 102, 384, 389 f.; Ulmer/ \n\nBrandner/Hensen AGB-Recht 10. Aufl. § 305c BGB Rdn. 76 m.w.N.). \n\n12 \n\nNach dem Wortlaut der hier streitigen Klausel ist eine Minderung der \n\nMiete ausgeschlossen, wenn die Nutzung der Mietsache durch Umstände be-\n\neinträchtigt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Ob der in der Klausel \n\ngeregelte Ausschluss sich nur auf die Verwirklichung der Minderung durch so-\n\nfortigen Abzug von der geschuldeten Miete bezieht, oder ob der Ausschluss \n\ndem Mieter auch das Recht nimmt, die überzahlte Miete gemäß § 812 BGB zu-\n\nrückzufordern, lässt sich der Klausel nicht zweifelsfrei entnehmen. Die Klausel \n\nlässt vielmehr beide Auslegungen zu. \n\n13 \n\nDer Bundesgerichtshof hat die von ihm bislang überprüften, eine Miet-\n\nminderung ausschließenden Klauseln dahin verstanden, dass sie nicht das \n\nMinderungsrecht schlechthin, sondern nur dessen Verwirklichung durch Abzug \n\nvom geschuldeten Mietzins ausschließen und den Mieter insoweit auf Bereiche-\n\nrungsansprüche verweisen (BGHZ 91, 375, 382 f.; Senatsurteil vom 27. Januar \n\n1993 - XII ZR 141/91 - NJW-RR 1993, 519, 520). Diese Klauseln enthielten al-\n\nlerdings - anders als die vorliegende Klausel - weitere, den Ausschluss der Min-\n\nderung einschränkende Konkretisierungen (BGHZ 91, 375: Der Mieter kann \n\ngegenüber dem Mietzins kein Minderungsrecht geltend machen; Senatsurteil \n\nvom 27. Januar 1993 aaO: Auf das Recht zur Minderung [Herabsetzung des \n\nPachtzinses] verzichtet der Pächter, soweit nicht mit rechtskräftig festgestellten \n\nForderungen die vorgenannten Rechte geltend gemacht werden.). \n\n14 \n\nDie hier zu beurteilende Klausel enthält keine vergleichbare Einschrän-\n\nkung. Sie lässt deshalb von ihrem Wortlaut her auch die Auslegung zu, dass \n\nder Ausschluss der Minderung endgültig sein und dem Mieter nicht das Recht \n\nverbleiben soll, die überzahlte Miete gemäß § 812 BGB zurückzufordern. \n\n15 \n\nDie Klausel ist folglich mehrdeutig, ohne dass die Möglichkeit besteht, \n\ndie Mehrdeutigkeit im Rahmen der objektiven Auslegung zu beseitigen. In die-\n\nsem Fall greift die Auslegungsregel des § 305 c Abs. 2 BGB ein, wonach Zwei-\n\nfel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu Lasten des Ver-\n\nwenders gehen. Dies führt jedenfalls dann, wenn eine Auslegungsvariante ge-\n\ngen § 307 BGB verstößt, dazu, dass die kundenfeindlichste Variante sich \n\ndurchsetzt (Staudinger/Schlosser [2006] § 305 c Rdn. 108 m.w.N.; Ulmer/ \n\nBrandner/Hensen AGB-Recht 10. Aufl. § 305 c BGB Rdn. 91). Danach ist hier \n\nvon der Auslegung auszugehen, nach der die Minderung endgültig ausge-\n\nschlossen ist. \n\n16 \n\n2. In dieser Auslegung verstößt die Klausel gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 \n\nBGB. \n\n17 \n\na) Nach § 307 BGB sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedin-\n\ngungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen \n\nTreu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Be-\n\nnachteiligung liegt im Zweifel vor, wenn die Klausel mit wesentlichen Grundge-\n\ndanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu verein-\n\nbaren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). \n\n18 \n\nb) Nach ständiger Rechtsprechung benachteiligen Minderungsbeschrän-\n\nkungen in Geschäftsraummietverträgen, die den Mieter bei Vorliegen eines den \n\nGebrauch einschränkenden Mangels einstweilen zur Zahlung der vollen Miete \n\nverpflichten und ihn wegen der überzahlten Miete auf einen Rückzahlungsan-\n\nspruch (§ 812 BGB) verweisen, den Mieter nicht unangemessen (BGHZ 91, \n\n375, 382 f.; Senatsurteil vom 27. Januar 1993 - XII ZR 141/91 - NJW-RR 1993, \n\n519, 520; OLG Hamm NJW-RR 1998, 1020; KG NZM 2002, 526; LG Hamburg \n\nNZM 2004, 948 f.; OLG Düsseldorf MDR 2005, 1045; OLG Karlsruhe MDR \n\n2006, 745). Diese Ansicht wird auch in der Literatur vorwiegend vertreten \n\n(Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 9. Aufl. § 536 BGB Rdn. 426 f.; Wolf/ \n\nEckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts \n\n9. Aufl. Rdn. 363; \n\nLindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete \n\nKap. 14 Rdn. 305; Bub in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraum-\n\nmiete 3. Aufl. Kap. II Rdn. 518; Kraemer ebenda III Rdn. 1373; Fritz Gewerbe-\n\nraummietrecht 4. Aufl. Rdn. 171 b). \n\n19 \n\nSolche Klauseln, die nur die Einbehaltung des Minderungsbetrages von \n\nder laufenden Miete ausschließen, dem Mieter jedoch die Möglichkeit belassen, \n\nden geminderten Teil der Miete nach § 812 BGB zurückzufordern, tragen dem \n\nberechtigten Interesse des Vermieters an der fortlaufenden pünktlichen Zahlung \n\nder vereinbarten Miete Rechnung. Um seine Immobilie ohne Liquiditätsproble-\n\nme bewirtschaften und finanzieren zu können, ist der Vermieter auf den voll-\n\nständigen pünktlichen Eingang der laufenden Mietzahlungen angewiesen. Ein \n\ndirekter Abzug des Minderungsbetrages aufgrund vom Mieter behaupteter um-\n\nstrittener Mängel kann dazu führen, dass der Vermieter bis zur rechtskräftigen \n\ngerichtlichen Klärung, ob die behaupteten Mängel bestehen, nicht mehr in der \n\nLage ist, die laufenden Bewirtschaftungs- und Kapitalkosten aufzubringen (vgl. \n\nHorst Abkopplungsklauseln im Gewerbemietrecht S. 88 ff.). Das sich daraus \n\nergebende Sicherungsinteresse des Vermieters rechtfertigt es, die Verwirkli-\n\nchung des Minderungsrechts durch Abzug von der laufenden Miete jedenfalls \n\ninsoweit auszuschließen, als das Minderungsrecht nicht unstreitig oder rechts-\n\nkräftig festgestellt ist, und den Mieter wegen eines Rückzahlungsanspruchs der \n\nüberzahlten Miete auf eine gesonderte Klage (§ 812 BGB) zu verweisen. \n\n20 \n\nc) Demgegenüber benachteiligt der endgültige Ausschluss der Minde-\n\nrung, der dem Geschäftsraummieter bei Vorliegen eines den vertragsgemäßen \n\nGebrauch einschränkenden Mangels auch den Rückzahlungsanspruch ver-\n\nwehrt, den Mieter unangemessen gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB (Senatsurteil \n\nvom 12. März 2008 - XII ZR 147/05 - zur Veröffentlichung bestimmt). Die Min-\n\nderung ist Ausdruck des das Schuldrecht prägenden Äquivalenzprinzips und \n\nhat daher die Aufgabe, die Gleichwertigkeit der beiderseitigen Leistungen si-\n\ncherzustellen (Senatsurteil BGHZ 163, 1, 6; Emmerich/Sonnenschein Miete \n\n9. Aufl. § 536 Rdn. 30; LG Hamburg NZM 2004, 948 f.). Ein vollständiger Aus-\n\nschluss der Minderung durch formularvertragliche Regelung verletzt deshalb \n\ndas zu den wesentlichen Grundgedanken des Schuldrechts gehörende Prinzip \n\nder Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung. Das gilt auch, soweit - wie im \n\nvorliegenden Fall - der Minderungsausschluss allein Mängel betrifft, die der \n\nVermieter nicht zu vertreten hat. Denn die Minderung setzt kein Verschulden \n\nauf Seiten des Vermieters voraus. Der Mieter kann vielmehr selbst dann min-\n\ndern, wenn der Vermieter nicht über die Möglichkeit zur Beseitigung des Man-\n\ngels verfügt (Kraemer in Bub/Treier aaO Kap III Rdn. 1363, 1330, 1344 m.w.N.; \n\nLG Hamburg aaO). Insoweit wird dem Vermieter die Vergütungsgefahr aufer-\n\nlegt. Er verliert den Anspruch auf die vereinbarte Gegenleistung, weil er die von \n\nihm geschuldete Leistung, die Überlassung der Mietsache in einem zum ver-\n\ntragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand, nicht erbringen kann. Ein voll-\n\nständiger Ausschluss der Minderung bei von Dritten zu verantwortenden Ein-\n\nschränkungen des vertragsgemäßen Gebrauchs ist mit diesen wesentlichen \n\nGrundgedanken der Minderung nicht vereinbar. Der Mieter müsste die volle \n\nMiete entrichten, ohne eine gleichwertige Gegenleistung zu erhalten. Er könnte \n\ndie zuviel gezahlte Miete nicht zurückfordern und bliebe gegebenenfalls über \n\neinen langen Zeitraum endgültig zur vollen Mietzahlung verpflichtet, obwohl ihm \n\nder Vermieter den geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauch nur erheblich ein-\n\ngeschränkt gewähren kann. Darin liegt eine unangemessene Benachteiligung \n\ndes Mieters gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB. \n\n21 \n\nDer Einwand, die partielle Verlagerung der Vergütungsgefahr auf den \n\nMieter stelle keine Missachtung des Prinzips der Äquivalenz von Leistung und \n\nGegenleistung dar, denn das BGB kenne vergleichbare Verlagerungen der \n\nVergütungsgefahr auf den Leistungsgläubiger in §§ 446, 447, 644, 645, 326 \n\nAbs. 2 BGB (HansOLG Hamburg ZMR 2004, 432, 433, Woitkewitsch ZMR \n\n2004, 401, 402), überzeugt nicht. Diesen gesetzlichen Ausnahmeregelungen ist \n\nebenso wie den Ausnahmeregelungen in §§ 536 b, 536 c Abs. 2 BGB, in denen \n\ndie Minderung ausgeschlossen ist, gemeinsam, dass sie eine Verlagerung der \n\nVergütungsgefahr auf den Leistungsgläubiger nur in Fällen vorsehen, in denen \n\ndies aus Gründen, die dem Leistungsgläubiger zuzurechnen sind, interessenge-\n\nrecht ist. \n\n22 \n\nDie Störung des Äquivalenzprinzips wird auch nicht dadurch kompen-\n\nsiert, dass der Mieter als Besitzer gegebenenfalls von dem die Beeinträchtigung \n\nverursachenden Dritten gemäß § 906 Abs. 2 BGB einen angemessenen Aus-\n\ngleich in Geld verlangen kann. Die Grenze der Zumutbarkeit im Sinne von \n\n§ 906 Abs. 2 Satz 2 BGB beurteilt sich nicht nach mietrechtlichen Vorschriften. \n\nSchon deshalb entsprechen die nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB auszugleichen-\n\nden Beeinträchtigungen nicht ohne weiteres dem Umfang des Minderungs-\n\nrechts. Darüber hinaus würde dem Mieter zusätzlich das Risiko der Insolvenz \n\ndes die Beeinträchtigung verursachenden Dritten auferlegt (LG Hamburg aaO). \n\n23 \n\n3. Da das Landgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststellun-\n\ngen dazu getroffen hat, ob die von den Klägern behaupteten, teilweise bestrit-\n\ntenen Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs vorgelegen haben, \n\nwar der Rechtsstreit an das Landgericht zurückzuverweisen, damit es die erfor-\n\nderlichen Feststellungen nachholen kann. \n\nHahne \n\nSprick \n\nFuchs \n\nAhlt \n\nVézina \n\nVorinstanzen: \nAG Hamburg-Harburg, Entscheidung vom 26.09.2005 - 643 C 25/03 - \nLG Hamburg, Entscheidung vom 02.03.2006 - 307 S 179/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR__62-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-04-23/xii-zr-62-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":8},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 812","ref_norm":"812","n":6},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 906","ref_norm":"906","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 305c","ref_norm":"305c","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 326","ref_norm":"326","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 644","ref_norm":"644","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 645","ref_norm":"645","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 446","ref_norm":"446","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 447","ref_norm":"447","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR__62-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR__62-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-04-23/xii-zr-62-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR__62-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:32:25.846179+00:00"}}