{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR__24-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2007-10-24","aktenzeichen":"XII ZR 24/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 24/06 \n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n24. Oktober 2007 \nKüpferle, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 24. Oktober 2007 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter \n\nSprick, Fuchs, Dr. Ahlt und die Richterin Dr. Vézina \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil des 22. Zivilsenats \n\ndes Oberlandesgerichts Köln vom 31. Januar 2006 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, \n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-\n\nfungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\n3 \n\nDie Parteien streiten darüber, ob das zwischen ihnen bestehende Miet-\n\nverhältnis durch fristlose Kündigung des Klägers beendet worden ist. \n\nMit schriftlichem Vertrag vom 26. Juni 1998 mietete der Kläger von der \n\nRechtsvorgängerin des Beklagten Gewerberäume zum Betrieb eines \"Bü-\n\nro(s)/Lager(s) etc. einer Filmcateringgesellschaft mit Küche\" fest bis zum \n\n30. Juni 2008. \n\n§ 1 Nr. 5 des Mietvertrages lautet: \n\n\"Der Vermieter leistet keine Gewähr dafür, dass die gemieteten Räume \nden in Frage kommenden technischen Anforderungen sowie den behörd-\n\nlichen und anderen Vorschriften entsprechen. Der Mieter hat behördliche \nAuflagen auf eigene Kosten zu erfüllen.\" \n\n4 \n\nIn § 14 Nr. 1 des Mietvertrages heißt es: \n\n\"Bauliche Änderungen durch den Mieter, insbesondere Um- und Einbau-\nten, Installationen, auch die Vergitterung der Fenster und die Herstellung \nund Veränderung von Feuerstätten, dürfen nur mit schriftlicher Einwilli-\ngung des Vermieters vorgenommen werden. Erteilt der Vermieter eine \nsolche Einwilligung, so ist der Mieter für die Einholung der bauaufsichts-\namtlichen Genehmigung verantwortlich und hat alle Kosten hierfür zu \ntragen.\" \n\n5 \n\nDie vom Kläger gemieteten baulichen Anlagen waren als \"Autokarosse-\n\nriewerkstatt und Fahrzeughalle\" baurechtlich genehmigt. Der Kläger betrieb in \n\ndiesen Räumen sein Cateringunternehmen bis April 2004 unbeanstandet. Mit \n\nSchreiben vom 5. April 2004 wies das zuständige Bauaufsichtsamt ihn jedoch \n\nim Rahmen einer Bußgeld-Anhörung darauf hin, dass die geänderte Nutzung \n\nder Mieträume als Cateringbetrieb ohne Genehmigung ordnungswidrig sei. \n\nDaraufhin forderte der Kläger den Beklagten auf, an der Einholung der Geneh-\n\nmigung der geänderten Nutzung mitzuwirken, was dieser jedoch ablehnte. Mit \n\nSchreiben vom 23. August 2004 drohte das Bauaufsichtsamt unter Hinweis auf \n\nsein Anhörungsschreiben vom 5. April 2004 dem Kläger den Erlass einer Ord-\n\nnungsverfügung an. Weiterhin räumte es ihm Frist zur Beantragung einer Bau-\n\ngenehmigung bis zum 14. September 2004 ein. Daraufhin stellte der Kläger \n\nbeim Bauaufsichtsamt den Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung nach \n\n§ 68 BauO NRW für die erfolgte Nutzungsänderung. Der Antrag wurde mit Be-\n\nscheid vom 23. September 2004 zurückgewiesen, weil bestimmte Planunterla-\n\ngen fehlten. Daraufhin erklärte der Kläger mit Anwaltschreiben vom 25. Oktober \n\n2004, eingegangen bei der Beklagten am 26. Oktober 2004, die fristlose Kündi-\n\ngung des Mietvertrages und erhob Klage auf Feststellung, dass das Mietver-\n\nhältnis zwischen den Parteien durch die Kündigung vom 25. Oktober 2004 be-\n\nendet sei. Nachdem das Bauaufsichtsamt mit Schreiben vom 6. Januar 2005 \n\nerneut den Erlass einer Ordnungsverfügung wegen Fehlens der Genehmigung \n\nder Nutzungsänderung angedroht hatte, kündigte der Kläger mit Schreiben sei-\n\nner Prozessbevollmächtigten vom 8. Februar 2005 das Mietverhältnis erneut \n\nfristlos. Weiter kündigte der Kläger das Mietverhältnis fristlos mit Schreiben vom \n\n3. März 2005, weil der Beklagte trotz Abmahnung keine Heizung zur Verfügung \n\nstelle. \n\n6 \n\nDas Landgericht hat der Klage antragsgemäß stattgegeben. Auf die Be-\n\nrufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Hier-\n\ngegen richtet sich die vom Senat zugelassene Revision des Klägers, mit der \n\ndieser die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erstrebt. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n7 \n\nDie Revision hat Erfolg und führt zur Aufhebung des angefochtenen Ur-\n\nteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. \n\nI. \n\n8 \n\nDas Oberlandesgericht hat ausgeführt, dass die Kündigungen vom \n\n25. Oktober 2004 und vom 8. Februar 2005 unwirksam seien, da der Kläger \n\nkeinen wichtigen Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses (§ 543 BGB) habe \n\ndartun können. Zwar könne eine zur fristlosen Vertragskündigung berechtigen-\n\nde Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs bzw. eine erhebliche Mangel-\n\nhaftigkeit der Mietsache dann vorliegen, wenn die im Mietvertrag vorgesehene \n\nNutzung der Mieträume gegen Vorschriften des öffentlichen Baurechts verstoße \n\nund die zuständige Baubehörde deshalb ein Einschreiten androhe. Vorliegend \n\nsei eine Haftung des Beklagten für den vom Kläger geltend gemachten Mangel \n\naber wirksam ausgeschlossen. Dies ergebe sich zwar nicht aus § 1 Nr. 5 des \n\nMietvertrages. Vielmehr bestünden gegen diese formularvertragliche Regelung \n\nBedenken, weil sie dem Mieter auch das Risiko aufbürde, dass eine erforderli-\n\nche behördliche Erlaubnis nicht zu erreichen sei. Im vorliegenden Fall komme \n\njedoch die Regelung in § 14 Nr. 1 des Vertrages hinzu. Danach habe es der \n\nKläger übernommen, selbst für die zum Betrieb seines Cateringunternehmens \n\nerforderliche baurechtliche Nutzungsänderungsgenehmigung zu sorgen, insbe-\n\nsondere sei es seine Aufgabe gewesen, die erforderlichen Planunterlagen für \n\neine Genehmigung der Nutzungsänderung auf eigene Kosten zu beschaffen. \n\nDie Regelung halte auch einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB stand. Sie be-\n\nziehe sich nämlich nach ihrem Sinn und Zweck nur auf genehmigungsfähige \n\nNutzungsänderungen und würde deshalb nicht eingreifen, wenn feststünde, \n\ndass die vom Kläger vorgenommene Nutzungsänderung aus Gründen des öf-\n\nfentlichen Baurechts nicht genehmigt werden könnte. Soweit der Kläger geltend \n\nmache, die für seinen Betrieb erforderliche Küche sei nicht genehmigungsfähig, \n\nsei sein Vortrag ohne hinreichende Substanz. Die Klausel benachteilige den \n\nMieter nicht unangemessen. Denn der Vermieter könnte dem Mieter lediglich \n\nPlanunterlagen über den baulichen Zustand vor der Nutzungsänderung zur Ver-\n\nfügung stellen. Da es allein die Entscheidung des Mieters sei, welche Baumaß-\n\nnahmen er für seinen Betrieb für erforderlich halte und in welchem Umfang \n\ndeshalb eine Nutzungsänderungsgenehmigung erwirkt werden müsse, sei es \n\nauch sachgerecht, dass der Mieter diese Unterlagen - durch Beauftragung ei-\n\nnes Architekten - selbst beschaffe. Unzumutbar hohe Kosten seien dabei nicht \n\nzu erwarten. \n\n9 \n\nNicht entschieden zu werden brauche, ob die Einführung der Kündi-\n\ngungserklärung vom 8. März 2005 in den Prozess dahin auszulegen sei, dass \n\nder Kläger seine Klage hilfsweise auch hierauf habe stützen wollen. Denn sein \n\nVortrag, der Beklagte habe die Heizung einfach abgeklemmt, sei wegen des \n\nUmstands, dass die Räume durch Fernwärme beheizt würden, nicht nachvoll-\n\nziehbar. \n\nII. \n\n10 \n\n11 \n\nDiese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht \n\nstand. \n\n1. Zu Recht geht das Oberlandesgericht allerdings davon aus, dass das \n\nFehlen der erforderlichen behördlichen Genehmigung zur vertragsgemäßen \n\nNutzung von Mieträumen einen Mangel im Sinne von § 536 BGB darstellt, der \n\nden Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn ihm durch eine mit einer \n\nZwangsmittelandrohung verbundene Ordnungsverfügung die vertragsgemäße \n\nNutzung untersagt wird und für ihn zumindest Ungewissheit über deren Zuläs-\n\nsigkeit besteht (BGH, Urteil vom 22. Juni 1988 - VIII ZR 232/87 - NJW 1988, \n\n2664, 2665; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und \n\nLeasingrechts 9. Aufl. Rdn. 228 f.; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäfts-\n\nraummiete Kap. 14, Rdn. 259 ff.). \n\n12 \n\n2. Nicht zu beanstanden ist weiter die Auffassung des Berufungsgerichts, \n\ndass die Klausel in § 1 Nr. 5 des Mietvertrages der Inhaltskontrolle nach § 307 \n\nBGB nicht standhält, weil sie eine Haftung des Vermieters auch für den Fall \n\n \n\n13 \n\n14 \n\nausschließt, dass die erforderliche behördliche Genehmigung für den vom Mie-\n\nter vorgesehenen Gewerbebetrieb aus Gründen versagt wird, die ausschließlich \n\nauf der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts beruhen. Damit sind nach \n\nder Klausel im Falle der Verweigerung der Genehmigung nicht nur Gewährleis-\n\ntungsrechte des Mieters, sondern auch dessen Befugnis zur fristlosen Kündi-\n\ngung des Mietvertrages ausgeschlossen. Ein so weit gehender Haftungsaus-\n\nschluss benachteiligt aber den Mieter entgegen den Geboten von Treu und \n\nGlauben unangemessen und ist deshalb nach § 307 BGB unwirksam (vgl. \n\nBGH, Urteil vom 22. Juni 1988 aaO). \n\n3. Die Auslegung jedoch, die das Berufungsgericht § 14 Nr. 1 des Miet-\n\nvertrages gegeben hat, hält einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. \n\nDa nunmehr auch gegen Berufungsurteile der Landgerichte eine Revisi-\n\non stattfinden kann, vermag der Senat die Klausel selbst auszulegen, ohne \n\ndass es – im Gegensatz zur Meinung der Revisionserwiderung - darauf an-\n\nkommt, ob die Klausel über den Bezirk des Oberlandesgerichts (oder auch nur \n\neines Landgerichts) hinaus verwendet wird (vgl. BGH, Urteil vom 5. Juli 2005 \n\n- X ZR 60/04 - NJW 2005, 2919, 2921). Entgegen der Ansicht des Berufungsge-\n\nrichts ergibt sich aus der Klausel nicht, dass der Kläger selbst für die zum Be-\n\ntrieb seines Cateringunternehmens erforderliche baurechtliche Nutzungsände-\n\nrungsgenehmigung zu sorgen hätte. Dieser vom Berufungsgericht vorgenom-\n\nmenen Auslegung steht der Wortlaut der Klausel entgegen, der die Verpflich-\n\ntung des Vermieters unberührt lässt, für den vertragsgemäßen Zustand der \n\nMietsache zu sorgen. Vielmehr handelt es sich bei der genannten Klausel um \n\ndie in vielen Mietverträgen anzutreffende Regelung, wonach der Mieter bauliche \n\nÄnderungen an der Mietsache nur mit Zustimmung des Vermieters vornehmen \n\ndarf und ggf. die hierfür anfallenden Kosten selbst zu tragen hat. \n\n15 \n\n4. Der Senat kann jedoch nicht selbst entscheiden, ob die Weigerung \n\ndes Beklagten, an der Einholung der Genehmigung zur Nutzungsänderung mit-\n\nzuwirken, den Kläger zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB be-\n\nrechtigte, so dass zwischen den Parteien ein Mietverhältnis nicht mehr besteht. \n\nVielmehr sind weitere Feststellungen erforderlich. \n\n16 \n\na) Vorab wäre zu klären, ob der Kläger nicht mit der Rechtsvorgängerin \n\ndes Beklagten in einer mündlichen Vereinbarung, die allerdings entgegen § 550 \n\nBGB keinen Niederschlag im schriftlichen Vertrag gefunden hat, es übernom-\n\nmen hat, die Räume selbst in den vertragsgemäßen Zustand zu versetzen und \n\ndie entsprechenden Genehmigungen herbeizuführen. Hierfür mag sprechen, \n\ndass der Kläger nach seinem Vortrag 75.000 € in die Räume investiert hat. \n\nAuch hat der Beklagte jedenfalls vorprozessual den Abschluss einer solchen \n\nmündlichen Vereinbarung behauptet). \n\n17 \n\nIn diesem Falle würde ein Mangel der Mietsache - vorbehaltlich getroffe-\n\nner Absprachen - allenfalls dann vorliegen, wenn, wie der Kläger behauptet, \n\neine Küche zur Zubereitung von Speisen für den Cateringbetrieb nicht geneh-\n\nmigungsfähig gewesen wäre. \n\n18 \n\nb) Sollte eine solche mündliche Vereinbarung nicht geschlossen worden \n\nsein, wird das Oberlandesgericht zu prüfen haben, ob die Weigerung des Be-\n\nklagten, an der Herbeiführung der Genehmigung der Nutzungsänderung mitzu-\n\nwirken, tatsächlich einen wichtigen Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB dar-\n\nstellt. Dabei kann - auch im Rahmen von Treu und Glauben - eine Rolle spielen, \n\nwelcher Aufwand für den Kläger erforderlich gewesen wäre, um die im Be-\n\nscheid des Bauaufsichtsamts vom 23. September 2004 genannten Auflagen zu \n\nerfüllen. \n\n19 \n\nc) Falls sich ergeben sollte, dass die Kündigungen des Klägers vom \n\n25. Oktober 2004 und 8. Februar 2005 unwirksam waren, so wird das Beru-\n\nfungsgericht zu prüfen haben, ob das Mietverhältnis zwischen den Parteien \n\ndurch die Kündigung des Klägers vom 3. März 2005 beendet worden ist. Der \n\nFeststellungsantrag des Klägers ist dahingehend auszulegen, dass er sich nicht \n\nauf die Wirksamkeit einer bestimmten Kündigung bezieht, sondern darauf, dass \n\ndas Mietverhältnis zwischen den Parteien ab 26. Oktober 2004 bzw. ab 9. Feb-\n\nruar 2005 beendet ist (vgl. Senatsurteil vom 29. September 1999 - XII ZR \n\n313/98 - NJW 2000, 354, 356). Die Einführung der Kündigungserklärung vom \n\n3. März 2005 im Schriftsatz vom 21. März 2005 in den Rechtsstreit ist daher \n\ndahingehend aufzufassen, dass der Kläger damit weiter hilfsweise zu erreichen \n\nsucht, dass die Beendigung des Mietverhältnisses zwischen den Parteien für \n\ndie Zeit ab Zugang dieser Kündigungserklärung festgestellt werde. Ansonsten \n\nwäre die Einführung der genannten Kündigungserklärung ohne Sinn erfolgt. \n\n20 \n\nd) Die Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht gibt den \n\nParteien Gelegenheit zu weiterem Sachvortrag. \n\nVorsitzende Richterin am BGH \nDr. Hahne ist urlaubsabwesend \nund verhindert zu unterschreiben. \n\nSprick \n\nFuchs \n\nSprick \n\nAhlt \n\nVézina \n\nVorinstanzen: \n\nLG Köln, Entscheidung vom 02.06.2005 - 8 O 455/04 - \n\nOLG Köln, Entscheidung vom 31.01.2006 - 22 U 112/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR__24-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-10-24/xii-zr-24-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 550","ref_norm":"550","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR__24-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR__24-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-10-24/xii-zr-24-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR__24-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 22:07:26.235070+00:00"}}