{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR_207-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2008-10-29","aktenzeichen":"XII ZR 207/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 207/06 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n29. Oktober 2008 \nKüpferle, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren \n\ngemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 1. Oktober 2008 am \n\n29. Oktober 2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richterin \n\nWeber-Monecke, die Richter Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs und Dr. Klinkhammer \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil der 6. Zivilkammer des \n\nLandgerichts Frankfurt (Oder) vom 12. Dezember 2006 aufgeho-\n\nben. \n\nDer Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entschei-\n\ndung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das \n\nLandgericht zurückverwiesen. \n\nStreitwert: 4.600 € \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Kläger verlangen Nutzungsentschädigung nach dem Schuldrechts-\n\nanpassungsgesetz. \n\nDie Beklagten schlossen am 1. August 1970 mit dem Rat der Gemeinde \n\nG. einen als Pachtvertrag bezeichneten Vertrag über die Nutzung der Parzelle 6 \n\nauf einem nicht näher bezeichneten Gelände für die Dauer von 25 Jahren zum \n\njährlichen Pachtzins von 50 Mark. \n\n3 \n\nIm Jahre 1979 erwarb Jürgen S. das Grundstück Gemarkung G. Flur 3 \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\nFlurstück 24, zu dem die an die Beklagten verpachtete Parzelle gehört, zu Ei-\n\ngentum. Mit Schreiben vom 21. Juni 1994 kündigte Jürgen S. den Nutzungsver-\n\ntrag ohne Begründung zum 31. Dezember 1994. Seine Räumungsklage wies \n\ndas Amtsgericht Strausberg am 7. September 1994 (1 C 382/94) mit der Be-\n\ngründung ab, den Beklagten komme Bestandsschutz nach dem Moratorium zu. \n\nMit Schreiben vom 22. Juni 1994 erhöhte das Amt Märkische Schweiz \n\ndas Nutzungsentgelt - ausgehend von einer Bodenfläche von 285 m² und einem \n\nzulässigen Entgelt von 0,30 DM/m² zum 1. November 1993 - auf jährlich \n\n0,60 DM/m² zum 1. September 1995. \n\nAm 9. Oktober 1997 veräußerte Jürgen S. das gesamte Grundstück Ge-\n\nmarkung G., Flur 3 Flurstück 24 an die Kläger und die Eheleute Bärbel und \n\nWerner H. zu je ¼. Nachdem Frau H. den ¼-Anteil ihres Ehemannes mit des-\n\nsen Tod im Wege der Erbfolge erworben hatte, veräußerte sie mit notariellem \n\nVertrag vom 4. August 2004 ihren jetzt hälftigen Miteigentumsanteil an die Klä-\n\ngerin zu 1. Diese wurde am 24. Mai 2005 im Grundbuch eingetragen. \n\nIm Jahre 2003 wurden die Flurstücksbezeichnungen neu festgelegt. Aus \n\nder überlassenen Parzelle ist nunmehr das Flurstück 59 geworden. \n\nMit Schreiben vom 16. August 2000 erklärte der Kläger zu 2 im eigenen \n\nNamen und als Bevollmächtigter der Miteigentümer die Erhöhung des Nut-\n\nzungsentgelts auf 7,58 DM/m² pro Jahr. Die Erhöhungserklärung führte eine \n\nBodenfläche von 283,50 m² und eine mit einem Gebäude bebaute Fläche von \n\n37,44 m² auf. Als am 2. Oktober 1990 zulässiges Entgelt nannte sie für die Bo-\n\ndenfläche einen Betrag von 0,20 Mark-DDR/m² und für die bebaute Fläche \n\n1,25 Mark-DDR/m². Die Preisansätze wurden damit begründet, dass sie ande-\n\nren Nutzungsverträgen des vormaligen Flurstücks 24 entnommen seien. Insge-\n\nsamt verlangten die Kläger ab 1. November 2000 ein Nutzungsentgelt von \n\n2.150,01 DM/Jahr \"für den Fall, wenn in einem anhängigen Zahlungs- und \n\nRäumungsrechtsstreit dem Räumungsantrag nicht stattgegeben werden sollte\". \n\nZur Begründung der Ortsüblichkeit nannten die Kläger vier in ihrem Eigentum \n\nbefindliche Grundstücke, für die sie 1998 Nutzungsverträge abgeschlossen hat-\n\nten. \n\n8 \n\nMit Schreiben vom 13. Dezember 2001 folgte eine Erhöhung ab 1. März \n\n2002 auf 2.436,68 DM/Jahr. In einem weiteren Erhöhungsschreiben vom \n\n26. Oktober 2004 wurde unter Zugrundelegung der neu vermessenen Boden-\n\nfläche von 294 m² mit einem Ausgangswert von 109,60 DM zum 2. Oktober \n\n1990 ab dem 1. Januar 2005 ein Nutzungsentgelt von 1.790,74 €/Jahr verlangt. \n\nDie Vollmacht für dieses Erhöhungsverlangen war lediglich von der Klägerin \n\nzu 1 unterzeichnet, was die Beklagten gerügt haben. Die Beklagten haben allen \n\nErhöhungsverlangen widersprochen und in den Folgejahren unter Zugrundele-\n\ngung einer Fläche von 283,50 m² jeweils geringere Nutzungsentschädigungen \n\ngezahlt, als von den Klägern verlangt. \n\n9 \n\nDie Kläger haben für die Zeit vom 1. November 2000 bis 31. Dezember \n\n2005 rückständiges Nutzungsentgelt in Höhe von 4.599,95 € geltend gemacht. \n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Mit ihrer Berufung haben die Kläger \n\nweiterhin das Nutzungsentgelt, hilfsweise im Wege der Klageerweiterung Räu-\n\nmung und Herausgabe des Grundstücks sowie Zahlung von 11.253,68 € nebst \n\n2.532,08 € Zinsen (Schadensersatz und Bereicherung) verlangt. Die Berufung \n\nist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wenden sich die Kläger mit der vom Senat \n\nzugelassenen Revision. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n10 \n\n11 \n\nDas Rechtsmittel hat Erfolg. Es führt zur Aufhebung des Berufungsurteils \n\nund zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Landgericht. \n\n1. Das Berufungsgericht hat, soweit für die Revision noch von Bedeu-\n\ntung, ausgeführt: Der Nutzungsvertrag zwischen dem Beklagten und dem Rat \n\nder Gemeinde auf Überlassung sei nicht unwirksam. Nutzer, die einen Nut-\n\nzungsvertrag nicht mit dem Eigentümer, sondern mit einem Dritten, einer LPG \n\noder mit staatlichen Stellen abgeschlossen hätten, seien geschützt. In der ehe-\n\nmaligen DDR habe es zahlreiche Fallgestaltungen gegeben, in denen staatliche \n\nStellen Nutzern Grundstücke ohne Mitwirkung von Eigentümern zur Verfügung \n\ngestellt hätten, ohne dass für ihr Handeln eine ausreichende Rechtsgrundlage \n\nerkennbar gewesen sei. Teilweise habe sich in vielen Gemeinden eine Praxis \n\n\"wilder Verwaltungen\" entwickelt, nach der nicht genutzte Grundstücke ohne \n\noder ohne ausreichende Rechtsgrundlage Bürgern zur Nutzung überlassen \n\nworden seien. Mit dem Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes hät-\n\nten die Eigentümer in diese Nutzungsverhältnisse eintreten sollen. Das Fehlen \n\noder die Überschreitung einer Rechtsgrundlage zur Grundstücksüberlassung \n\nsei in diesen Fällen nur beachtlich, wenn der Nutzer den Mangel gekannt habe. \n\nVor Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes habe bereits Artikel 232 \n\n§ 4a EGBGB (so genanntes Vertragsmoratorium) den Nutzer geschützt. Dieses \n\nhabe Wirksamkeitshindernisse ausdrücklich für unerheblich erklärt, wenn der \n\nVertrag von einer hierzu nicht ermächtigten Stelle geschlossen worden sei. \n\n12 \n\nDie Behauptung der Kläger, die Bürgermeisterin der Gemeinde habe mit \n\nSchreiben vom 20. Februar 1991 allen Nutzern gegenüber die Kündigung der \n\nNutzungsverträge ausgesprochen, sei rechtlich schon deshalb unerheblich, weil \n\nmit dem Beweisantritt der vom Beklagten bestrittene Zugang des Schreibens \n\nnicht bewiesen werden könne. Ein Kündigungsgrund habe dem Rechtsvorgän-\n\nger der Kläger auch im Jahre 1994 nicht zur Verfügung gestanden. Die Kündi-\n\ngung, deren Zulässigkeit sich nach dem BGB richte, sei unwirksam, weil sie \n\nkeinen Kündigungsgrund enthalte. \n\n13 \n\nDie Erhöhungsverlangen der Kläger seien aus formellen Gründen un-\n\nwirksam. Die Erhöhungserklärungen vom 16. August 2000 und 13. Dezember \n\n2001 seien unwirksam, weil sie nicht den nach den §§ 3 Abs. 1, 6 Abs. 1 \n\nNutzEV erforderlichen formellen Anforderungen an Erhöhungserklärungen ent-\n\nsprächen. Notwendiger Mindestinhalt sei nach § 6 Abs. 1 Satz 1 NutzEV die \n\ngenaue Bezeichnung von Grundstück und Vertrag sowie des Betrages des er-\n\nhöhten Nutzungsentgelts und dessen kalendermäßige Fälligkeit. Der Nutzer \n\nmüsse der Erklärung entnehmen können, welchen Betrag er von wann ab nach \n\nder Nutzungsentgeltverordnung für die vertragliche Nutzung welchen Grund-\n\nstücks zahlen solle. Darüber hinaus müsse der Nutzer aus der Erklärung er-\n\nkennen können, welchen oder welche Erhöhungsschritte im Sinne des § 3 \n\nAbs. 1 Nr. 1 NutzEV der Grundstückseigentümer vollziehen wolle. Nach § 6 \n\nAbs. 1 Satz 2 und 3 NutzEV in der Fassung der Änderungsverordnung vom \n\n24. Juli 1997 habe der Grundstückseigentümer sein Erhöhungsverlangen \n\nschriftlich zu erklären. Es müsse stets dargelegt werden, dass mit dem Erhö-\n\nhungsverlangen die ortsüblichen Entgelte nicht überschritten würden (Satz 1). \n\nDiese Regelung solle der Vermeidung unbegründeter Erhöhungsverlangen die-\n\nnen, indem der Grundstückseigentümer gezwungen werde, sich vor weiteren \n\nErhöhungsschritten ein Bild von der Höhe des ortsüblichen Entgelts zu ver-\n\nschaffen. Die zum 2. Oktober 1990 vereinbarten Nutzungsentgelte sollten \n\nschrittweise an die auf dem freien Grundstücksmarkt üblichen Entgelte heran-\n\ngeführt werden. \n\n14 \n\nLege der Grundstückseigentümer seiner Erhöhungserklärung unrichtige \n\nMietwerte zugrunde, z.B. in Form falscher Ausgangswerte oder unrichtiger an-\n\ngeblicher ortsüblicher Miete, müsse der Nutzer solche Unrichtigkeiten aus der \n\nErklärung zumindest erkennen können. Die Erhöhungserklärung müsse des-\n\nhalb auch eine für den Nutzer nachvollziehbare Berechnung unter Angabe des \n\nortsüblichen Entgelts als zu beachtende Obergrenze enthalten. Diesen Anforde-\n\nrungen genügten die genannten Erhöhungserklärungen vom 16. August 2000 \n\nund 13. Dezember 2001 nicht. Für beide Erklärungen sei bereits fraglich, ob sie \n\nvon den Klägern aufrechterhalten worden seien. Mit ihrem Schriftsatz vom \n\n21. Februar 2006 hätten die Kläger nämlich ihren Zahlungsanspruch reduziert. \n\nDies könne nur so verstanden werden, dass sie an ihrem ursprünglichen Erhö-\n\nhungsverlangen nicht mehr festhielten. Dazu seien sie ohne Zustimmung der \n\nNutzer befugt. Ihr neues Erhöhungsverlangen hätten die Kläger unter Beach-\n\ntung der Erhöhungsschritte des § 3 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 NutzEV auf 3 DM/m² re-\n\nduziert, ohne jedoch das in § 6 Abs. 1 NutzEV zwingend vorgeschriebene Er-\n\nläuterungs- und Begründungsgebot beachtet und Ausführungen zum ortsübli-\n\nchen Entgelt gemacht zu haben. Deshalb seien die Erhöhungsverlangen auch \n\nin der reduzierten Form unwirksam und könnten keine Rechtsfolge im Sinne \n\ndes § 6 Abs. 2 NutzEV auslösen. Die Unwirksamkeit ergebe sich zudem \n\ndaraus, dass weder das Schuldrechtsanpassungsgesetz noch die nach § 20 \n\nAbs. 1 Satz 2 SchuldRAnpG maßgebliche Entgeltverordnung eine rückwirkende \n\nErhöhung des Entgelts vorsehe. \n\n15 \n\nSelbst wenn man der Auffassung sei, dass die Kläger ihre Erhöhungsver-\n\nlangen vom 16. August 2000 und 13. Dezember 2001 zumindest hilfsweise auf-\n\nrechterhalten hätten, seien diese infolge der Nichtbeachtung der formellen und \n\nmateriellen Voraussetzungen des § 6 Abs. 1 NutzEV \n\ni.V.m. § 3 Abs. 1 \n\nNutzEV unwirksam. \n\n16 \n\nDa es sich bei der Erhöhungserklärung um eine rechtsgestaltende Wil-\n\nlenserklärung handele, sei diese grundsätzlich bedingungsfeindlich, da dem \n\nErklärungsempfänger keine Ungewissheit und kein Schwebezustand zugemutet \n\nwerden könnten. \n\n17 \n\nAusgangspunkt für eine Entgelterhöhung sei nach § 3 Abs. 1 NutzEV das \n\nam 2. Oktober 1990 zulässige Entgelt; darunter sei das am 2. Oktober 1990 \n\ntatsächliche Entgelt zu verstehen. Sinn und Zweck der Nutzungsentgeltverord-\n\nnung sei es, das zwischen den Parteien vereinbarte Nutzungsentgelt an die \n\ntatsächlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse anzupassen. Die Heranziehung \n\nvon Vergleichsgrundstücken sei nur für die Frage der Ortsüblichkeit des Ent-\n\ngelts im Sinne von § 3 Abs. 2 NutzEV, nicht aber für die Frage des am \n\n2. Oktober 1990 zulässigen Entgelts zulässig. Dies hätten die Kläger nicht be-\n\nachtet. Es komme auch keine geltungserhaltende Reduktion in Höhe des Min-\n\ndestentgeltes von 0,30 DM/m² in Betracht. Die Kläger hätten von Anfang an \n\neinen falschen Ansatz gewählt. Die Erhöhungen seien schon im Ausgangspunkt \n\nfalsch. Sinn und Zweck des Erläuterungserfordernisses nach § 6 Abs. 1 NutzEV \n\nsei es, dem Nutzer die Erhöhung des Entgelts plausibel zu erklären und ihm die \n\nMöglichkeit einer Überprüfung und Entscheidung zu bieten, ob er die Erhöhung \n\nakzeptiere. Dieser Zweck könne nicht erreicht werden, wenn bereits die Grund-\n\nlage des Erhöhungsbegehrens den gesetzlichen Anforderungen nicht entspre-\n\nche. Es widerspreche auch der Systematik der Nutzungsentgeltverordnung, \n\nverschiedene Preise für die Erhöhung in Ansatz zu bringen. Sei ein Grundstück \n\nbebaut, so gelte das für bebaute Grundstücke maßgebliche Mindestentgelt für \n\ndie gesamte verpachtete Grundstücksfläche. \n\n18 \n\nDie Kläger hätten als Rechtsnachfolger die vom Rechtsvorgänger vorge-\n\nnommene Erhöhung vom 22. Juni 1994 zur Grundlage ihrer Erhöhungsschritte \n\nzu wählen. Sie hätten kein Recht mehr zu einer neuen Berechnung, sondern \n\nseien an vorangegangene Erhöhungen gebunden. \n\n19 \n\nDie Frage, ob der Überlassende in der Vergangenheit versäumte Erhö-\n\nhungserklärungen nachholen könne und ob dies in einem Schritt möglich sei, \n\nwerde nach der Neufassung des § 3 Abs. 1 NutzEV durch die Verordnung vom \n\n24. Juli 1997 zu verneinen sein. \n\n20 \n\nDie Erhöhungserklärung vom 26. November 2004 (richtig: 26. Oktober \n\n2004) sei bereits deshalb formell unwirksam, da sie nicht von allen Grund-\n\nstückseigentümern abgegeben worden sei. Mehrere Grundstückseigentümer \n\nkönnten die Erhöhungserklärung nur gemeinsam abgeben. Zum Zeitpunkt die-\n\nser Erhöhungserklärung sei noch Frau H. Miteigentümerin des Grundstücks \n\ngewesen. Zwar habe sie einen Anteil an die Klägerin veräußert. Die Eigen-\n\ntumsüberschreibung sei aber erst am 24. Mai 2005 erfolgt. Eine Ermächtigung \n\nzur Entgelterhöhung liege nicht vor. Die Vollmacht sei von Frau H. nicht unter-\n\nzeichnet. Der Bevollmächtigte der Beklagten habe deshalb die Erklärung mit \n\nSchriftsatz vom 20. November 2004 zurückgewiesen. Gehe man davon aus, \n\ndass die Kläger ihr Erhöhungsverlangen im Schriftsatz vom 21. Februar 2006 \n\nerneut geltend gemacht hätten, sei festzustellen, dass ihr neues Erhöhungsver-\n\nlangen unter Beachtung der Erhöhungsschritte des § 3 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 \n\nNutzEV erfolgt, aber dennoch unwirksam sei, da das in § 6 Abs. 1 NutzEV zwin-\n\ngend vorgesehene Erläuterungs- und Begründungsgebot nicht beachtet sei. Die \n\nUnwirksamkeit ergebe sich zudem daraus, dass weder das Schuldrechtsanpas-\n\nsungsgesetz noch die nach § 20 Abs. 1 Satz 2 SchuldRAnpG maßgebliche \n\nNutzungsentgeltverordnung eine rückwirkende Erhöhung des Entgelts vorsä-\n\nhen. \n\n21 \n\nDie Hilfsanträge seien zulässig, in der Sache aber unbegründet. Den \n\nKlägern stehe weder ein Herausgabeanspruch nach § 985 BGB noch ein An-\n\nspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß §§ 987 f. BGB zu. Der Beklagte sei \n\nnämlich aus dem Nutzungsvertrag vom 1. August 1970, in den die Kläger ein-\n\ngetreten seien, zum Besitz berechtigt (§ 986 BGB). Darüber hinaus habe er \n\nnach dem 2. Oktober 1990 bis zum Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungs-\n\ngesetzes am 1. Juli 1995 (richtig: 1. Januar 1995) auf Grund des Vertragsmora-\n\ntoriums (Art. 232 § 4 Abs. 3 EGBGB a.F. i.V.m. Art. 232 § 4 Abs. 2 EGBGB \n\na.F.) ein Recht zum Besitz gehabt, da die Vorschrift des Art. 232 § 4 a EGBGB \n\n(jetzt § 8 SchuldRAnpG) gemäß Art. 232 § 4 Abs. 4 EGBGB a.F. für die vor \n\ndem 1. Januar 1976 geschlossenen Verträge, durch die land- und forstwirt-\n\nschaftlich nicht genutzte Bodenflächen Bürgern zur Erholung und Freizeitgestal-\n\ntung bzw. zum Zwecke der nicht gewerblichen kleingärtnerischen Nutzung \n\nüberlassen worden seien, zur Anwendung komme. Art. 232 § 4 a Abs. 2 und 3 \n\nEGBGB a.F. habe als Vorläufer des § 8 SchuldRAnpG den gesetzlichen Be-\n\nstandsschutz der am 2. Oktober 1990 existenten Nutzungsverträge unabhängig \n\ndavon angeordnet, ob diese Verträge unmittelbar mit den tatsächlichen Eigen-\n\ntümern geschlossen worden seien. Geschützt seien auch diejenigen Nutzer, die \n\neinen Nutzungsvertrag nicht unmittelbar mit dem Grundstückseigentümer, son-\n\ndern mit einem Dritten, einer LPG oder mit staatlichen Stellen abgeschlossen \n\nhätten. Der Nutzer habe so gestellt werden sollen, wie er bei gesetzeskonfor-\n\nmem Vorgehen der Behörden der DDR gestanden hätte. Seine schuldrechtliche \n\nRechtsposition habe gesichert werden sollen. Diesem Anliegen sei der Gesetz-\n\ngeber ab dem 1. Juli 1995 (richtig: 1. Januar 1995) mit dem Schuldrechtsan-\n\npassungsgesetz nachgekommen. \n\n22 \n\n2. Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer rechtlichen \n\nNachprüfung nur zum Teil stand. \n\n23 \n\na) Ohne Erfolg macht die Revision allerdings geltend, das Berufungsge-\n\nricht hätte, weil der Rechtsvorgänger der Kläger den Nutzungsvertrag wirksam \n\ngekündigt habe, den Hauptantrag abweisen und dem Hilfsantrag stattgeben \n\nmüssen. Im Ergebnis zutreffend ist das Berufungsgericht nämlich davon ausge-\n\ngangen, dass den Beklagten ein Recht zum Besitz (§ 986 BGB) zusteht und \n\ndeshalb die Hilfsanträge keinen Erfolg haben können. \n\n24 \n\nZwar erlaubte der Vertrag, worauf die Revision zutreffend hinweist, die \n\nKündigung zum 31. Dezember 1994, weil der Wortlaut zu diesem Zeitpunkt eine \n\nKündigung zuließ. Nach § 2 erfolgte die Verpachtung bis 31. Dezember 1994 \n\nund verlängerte sich um jeweils ein weiteres Jahr, wenn der Vertrag nicht spä-\n\ntestens 6 Monate vor dem Ablauf schriftlich gekündigt wurde. Gleichwohl hat \n\ndie Kündigung den Nutzungsvertrag nicht beendet. \n\n25 \n\naa) Am 7. September 1994 hat nämlich das Amtsgericht Strausberg die \n\nRäumungs- und Herausgabeklage des Rechtsvorgängers der Kläger abgewie-\n\nsen. Im damaligen Verfahren hatten die Rechtsvorgänger der Kläger mit einem \n\nHilfsantrag Räumung zum 1. Januar 1995 begehrt. Dieser Antrag wurde abge-\n\nwiesen mit der Begründung, dass das Vertragsmoratorium entgegenstehe. \n\nZwar laufe der Bestandsschutz nach dem Moratorium am 31. Dezember 1994 \n\naus, werde aber durch das geplante Schuldrechtsanpassungsgesetz fortge-\n\nsetzt. Damit wurde über die Kündigung vom 21. Juni 1994, auf die die Kläger ihr \n\njetziges Herausgabeverlangen stützen, rechtskräftig entschieden, unabhängig \n\ndavon, ob sie im Räumungsrechtsstreit in das Verfahren eingeführt worden ist. \n\nDie Kläger können sich auf eine Kündigung, die schon im Räumungsrechtsstreit \n\nhätte geltend gemacht werden können, nicht mehr berufen. Über sie ist mit \n\nRechtskraftwirkung entschieden (vgl. Zöller/Vollkommer ZPO 26. Aufl. vor § 322 \n\nRdn. 21). \n\n26 \n\nbb) Unabhängig von der Rechtskraft des die Räumungsklage abweisen-\n\nden Urteils stehen der Wirksamkeit der Kündigung zum 1. Januar 1995 auch \n\nmateriellrechtliche Gründe entgegen. Der Nutzungsvertrag ist am 1. August \n\n1970 geschlossen worden. Damals galt auch im Gebiet der DDR das BGB. Am \n\n1. Januar 1976 trat das ZGB in Kraft. Es ist auf die vor dem 1. Januar 1976 ge-\n\nschlossenen Verträge, somit auch auf den hier im Streit befindlichen Nutzungs-\n\nvertrag, anzuwenden (vgl. Senatsurteil vom 31. März 1993 - XII ZR 265/91 - \n\nDtZ 1993, 343; vgl. auch OG, Urteil vom 23. Mai 1978 - NJ 8/78 -). Danach gilt \n\n§ 313 ZGB, dessen Abs. 2 lautet: \"Der Vertrag kann unbefristet oder befristet \n\nabgeschlossen werden. Ein Vertrag darf nur befristet abgeschlossen werden, \n\nwenn dafür gesellschaftlich gerechtfertigte Gründe vorliegen. Sie sind im Ver-\n\ntrag anzugeben\". Da der Nutzungsvertrag keine Begründung für die Befristung \n\nenthielt, ist diese unwirksam (OG aaO). Eine Kündigung wäre nur unter den \n\nbesonderen Voraussetzungen des § 314 Abs. 3 ZGB möglich gewesen. Das \n\nBerufungsgericht hat die Kündigung des Rechtsvorgängers der Kläger vom \n\n21. Juni 1994, weil sie keine Begründung enthielt, deshalb im Ergebnis zu \n\nRecht als unwirksam angesehen. Aus denselben Gründen scheitert auch die \n\nKündigung der Gemeinde vom 20. Februar 1991, auf die sich die Revision be-\n\nrufen hat. \n\n27 \n\n28 \n\nb) Die Ausführungen des Berufungsgerichts zum Nutzungsentgelt sind \n\nnicht frei von Rechtsfehlern. \n\naa) Zu Unrecht nimmt das Berufungsgericht an, die Kläger hätten ihre \n\nAnsprüche im Laufe des Verfahrens reduziert und machten nur noch die Min-\n\ndestentschädigung nach § 3 NutzEV geltend. Diese Auffassung lässt sich mit \n\nder Aktenlage und den im Berufungsurteil wiedergegebenen Anträgen nicht \n\nvereinbaren. Bereits mit \n\nihrer Anspruchsbegründung haben die Kläger \n\n4.599,95 € geltend gemacht. Diesen Betrag haben sie entgegen der Auffassung \n\ndes Berufungsurteils nicht reduziert, sondern lediglich im Rahmen ihrer Beru-\n\nfung hilfsweise ausgeführt, dass die Mindestbeträge des § 3 NutzEV auf jeden \n\nFall zuzusprechen seien. \n\n29 \n\nbb) Soweit das Berufungsgericht - in einer Hilfsbegründung - die - nicht \n\nreduzierten - Ansprüche erörtert und ablehnt, kann ihm ebenfalls nicht gefolgt \n\nwerden. \n\n30 \n\n(1) Im Ausgangspunkt noch zutreffend geht es allerdings davon aus, \n\ndass die Kläger für die nach § 3 NutzEV vorgenommenen Erhöhungsschritte \n\neinen falschen Ausgangspunkt zu Grunde gelegt haben. Nach der gesetzlichen \n\nRegelung (§ 3 Abs. 1 Nr. 1 NutzEV) darf nämlich das Nutzungsentgelt \"ab dem \n\n1. November 1993 auf das Doppelte des am 2. Oktober 1990 zulässigen Ent-\n\ngelts\" und in den Folgejahren auf dieser Grundlage aufbauend erhöht werden. \n\nOhne Erfolg macht die Revision geltend, zulässiges Entgelt könne, wie die Klä-\n\nger vortragen, das Entgelt sein, das die zuständigen DDR-Behörden im Früh-\n\njahr 1990 mit Nachbarnutzern vereinbart hätten. Dies gelte umso mehr, als der \n\nim Jahre 1970 vereinbarte Betrag von 50 Mark weder einen Quadratmeterpreis \n\nausweise noch die Fläche der Parzelle nenne, so dass ein Quadratmeterpreis \n\nauch nicht berechenbar sei. Mit Urteil vom 11. Juni 2008 (- XII ZR 206/06 - \n\nWuM 2008, 493, 495) hat der Senat entschieden, dass \"zulässiges Entgelt\" im \n\nSinne von § 3 NutzEV das von den Parteien des Nutzungsvertrages in zulässi-\n\nger Weise vereinbarte Entgelt ist. \n\n31 \n\nZwar ist der Gesetzeswortlaut nicht eindeutig und ließe die von der Revi-\n\nsion vorgenommene Auslegung zu. Gleichwohl ist der vom Berufungsgericht \n\nunter Hinweis auf Stimmen in der Literatur vorgenommenen Auslegung, als \"zu-\n\nlässiges Entgelt\" sei das von den Parteien in zulässiger Weise vereinbarte Ent-\n\ngelt anzusehen, der Vorzug zu geben. Die Regelung bezweckte, das in der \n\nDDR niedrige Nutzungsentgelt in einem dafür vorgesehenen Verfahren schritt-\n\nweise an das am 1. November 1993 ortsübliche Entgelt heranzuführen. Einer-\n\nseits sollten die Eigentümer alsbald die ortsübliche Gegenleistung für die \n\n- zwangsweise - Überlassung des Grundstücks erhalten, andererseits sollten \n\ndie Nutzer - vertrauend auf die in der DDR niedrigen Entgelte - nicht durch eine \n\nzu schnelle Anpassung wirtschaftlich überfordert werden. Damit war es nahe \n\nliegend, als Ausgangspunkt für die schrittweise Anpassung nicht das ortsübli-\n\nche, sondern das vereinbarte Entgelt zu Grunde zu legen. Damit konnten am \n\n2. Oktober 1990 bereits vergleichsweise hohe Entgelte schneller an die Markt-\n\nmiete herangeführt werden, während die Nutzer bei niedrigen Entgelten auf ei-\n\nnen langsameren Anstieg vertrauen durften. Für diese Auslegung sprechen \n\nauch Gründe der Praktikabilität. Da die Entgelte in der DDR weitgehend unver-\n\nändert geblieben sind (Kiethe/Schilling, Schuldrechtsanpassungsgesetz, § 3 \n\nRdn. 25), ergibt sich das am 2. Oktober 1990 zulässige Entgelt in der Regel aus \n\ndem Nutzungsvertrag und kann problemlos festgestellt werden, während bei \n\nder von den Klägern vorgenommenen Auslegung das am 2. Oktober 1990 orts-\n\nübliche Entgelt aufwändig - gegebenenfalls unter Einschaltung eines Sachver-\n\nständigen - ermittelt werden müsste. \n\n32 \n\n(2) Soweit das Berufungsgericht aber meint, die Wahl des falschen Aus-\n\ngangspunktes für die Erhöhung führe zur Unwirksamkeit des Erhöhungsverlan-\n\ngens, kann ihm nicht gefolgt werden. \n\n33 \n\n§ 6 Abs. 1 Satz 1 NutzEV verlangt eine Begründung des Erhöhungsver-\n\nlangens. Zwingend vorgesehen ist dabei die Erklärung, dass mit der Erhöhung \n\ndas ortsübliche Entgelt nicht überschritten wird. Weitere Anforderungen werden \n\nnicht gestellt. Damit genügen Hinweise und Angaben, die dem Nutzer eine \n\nNachprüfung und darauf gestützt eine eigene Berechnung ermöglichen, ob das \n\nErhöhungsverlangen gerechtfertigt ist (Thiele/Krajewski, Schuldrechtsände-\n\nrungsgesetz, § 6 NutzEV Rdn. 4 e). Die Erhöhungserklärung ist nicht deshalb \n\nunwirksam, weil einzelne Angaben unzutreffend sind. Bei einer inhaltlich unrich-\n\ntigen Erhöhung ist der Nutzer nur zur Zahlung des Entgelts verpflichtet, das sich \n\nanhand der tatsächlich gegebenen Größen errechnet (Kiethe/Schilling, aaO, \n\nSchuldrechtsanpassungsgesetz, § 6 NutzEV Rdn. 19). Verlangt der Grund-\n\nstückseigentümer eine Erhöhung, welche die in § 3 Abs. 1 NutzEV zugelasse-\n\nnen Erhöhungsschritte oder das ortsübliche Entgeltniveau übersteigt, so ist die \n\nErhöhungserklärung nicht insgesamt, sondern nur in dem Umfang unwirksam, \n\nin dem sie das zulässige Maß überschreitet (Rövekamp, Schuldrechtsanpas-\n\nsung, Rdn. 331). \n\n34 \n\nDie Erhöhungserklärungen der Kläger genügen den formellen Begrün-\n\ndungsanforderungen. Die Kläger haben durch Vorlage des Nutzungsvertrages \n\nund die Angabe der Grundstücksgröße das am 2. Oktober 1990 zulässige Ent-\n\ngelt ausreichend dargelegt. Sie haben ferner erklärt und belegt, dass mit der \n\nverlangten Erhöhung das ortsübliche Nutzungsentgelt nicht überschritten wer-\n\nde. Dass sie auf Grund falscher Subsumtion als Basis für die Erhöhung nicht \n\ndas mit der Gemeinde vereinbarte Entgelt, sondern das am 2. Oktober 1990 \n\nortsübliche Entgelt gewählt haben, macht das Erhöhungsverlangen nicht un-\n\nwirksam. Es ist vom Tatrichter durch zutreffende Subsumtion zu korrigieren. \n\n35 \n\nDementsprechend schadet es auch nicht, dass die Kläger für bebaute \n\nund unbebaute Teile des Grundstücks jeweils unterschiedliche Entgelte zu \n\nGrunde gelegt haben, während für ein bebautes Grundstück nach herrschender \n\nMeinung (vgl. Wardenbach, MDR 1993, 711/712; Kiethe/Schilling aaO § 3 \n\nNutzEV Rdn. 29) ein einheitlicher Preis für das gesamte Grundstück anzuneh-\n\nmen ist. Auch dieser Subsumtionsfehler hindert die Nachvollziehbarkeit des \n\nErhöhungsverlangens nicht und kann vom Tatrichter unschwer korrigiert wer-\n\nden. \n\n36 \n\ncc) Soweit das Berufungsgericht meint, es sei unzulässig, versäumte Er-\n\nhöhungen in einem Schritt nachzuholen, ist dem nicht zu folgen. Der Senat hat \n\n- nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden, dass versäumte Erhöhungen \n\nzu einem späteren Zeitpunkt in voller Höhe und in einem Schritt für die Zukunft \n\nnachgeholt werden können (Senatsurteile vom 9. April 2008 - XII ZR 205/06 - \n\nWuM 2008, 356, 359 und vom 11. Juni 2008 - XII ZR 206/06 - WuM 2008, 493, \n\n496). \n\n37 \n\n(1) § 3 NutzEV bestimmt, dass ab 1. November 1993 die Entgelte \n\nschrittweise bis zum Erreichen der ortsüblichen Miete angepasst werden kön-\n\nnen. Dabei ist genau geregelt, in welcher Höhe die Miete ab dem Jahre 1993 \n\njährlich angepasst werden darf. Die Erhöhungsmöglichkeit ist betragsmäßig nur \n\ninsoweit beschränkt, als die zulässige Erhöhung sich jeweils an der für einen \n\nfrüheren Zeitpunkt zulässigen Erhöhung orientiert. So darf z.B. nach § 3 Ziff. 5 \n\nNutzEV die ab 1. November 1998 zulässige Erhöhung nur noch 1/3 der sich \n\naus Ziff. 3 ergebenden Erhöhungsmöglichkeit betragen. \n\n38 \n\n(2) Weder § 3 NutzEV noch eine andere Vorschrift bestimmen zeitliche \n\nMindestabstände zwischen einzelnen Entgelterhöhungen. Die Verordnung \n\nweicht bewusst von § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Miethöhegesetz (= § 558 BGB) ab \n\n(Kiethe/Schilling, aaO). Dort hat der Gesetzgeber zusätzlich Hürden für die je-\n\nweilige Erhöhung geschaffen. So darf eine Erhöhung die letzte Miete nicht um \n\nmehr als 20 % übersteigen (so genannte Kappungsgrenze). Das hat zur Folge, \n\ndass der Vermieter, der die Miete längere Zeit nicht erhöht hat, nicht in einem \n\nSchritt die Marktmiete verlangen kann. Zwar ist die Erhöhung nach der Nut-\n\nzungsentgeltverordnung im oben genannten Sinne begrenzt. Für jede Erhöhung \n\ngibt es eine Obergrenze, die für jedes Jahr - beginnend mit dem Jahr 1993 - \n\nfestgelegt ist. Im Gegensatz zum Miethöhegesetz bzw. zu § 558 BGB ist der \n\nErhöhungsbetrag aber nicht durch die letzte vorgenommene Erhöhung be-\n\ngrenzt. \n\n39 \n\n(3) Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts Görlitz (WuM 2001, 26) \n\nund von Thiele/Winterstein (Schuldrechtsanpassungsgesetz 2. Aufl. § 3 NutzEV \n\nRdn. 6) kann auch der Verordnung zur Änderung der Nutzungsentgeltverord-\n\nnung vom 24. Juli 1997 nicht entnommen werden, dass der Gesetzgeber mit \n\ndieser Verordnung die Erhöhung in einem Schritt nicht mehr zulassen wollte. \n\nDie Änderungsverordnung hat in der Überschrift und in § 3 Abs. 1 Satz 1 \n\nNutzEV die ortsüblichen Entgelte als absolute Obergrenze noch deutlicher als \n\nin der ursprünglichen Fassung ausformuliert und in § 3 Abs. 1 Satz 2 NutzEV \n\nnoch klarer herausgestellt, dass die angemessene Gestaltung in der zeitlich \n\ngestreckten Erhöhung bis zur Ortsüblichkeitsgrenze besteht (Kiethe/Schilling \n\naaO Rdn. 3). In der amtlichen Begründung heißt es dazu (BR-Drucks. 381/97 \n\nS. 12): \"Angemessen ist danach nicht ein sofortiges, mit einem Sprung erreich-\n\ntes ortsübliches Entgelt, sondern eine über einen bestimmten Zeitraum verteilte \n\nErhöhung\". Dieser Formulierung wollen Thiele/Winterstein (aaO Rdn. 6) ent-\n\nnehmen, dass nunmehr - anders als vorher - die Erhöhung in einem Schritt, \n\nauch in Nachholung vorher versäumter Schritte, nicht mehr zulässig sei. Dem \n\nist nicht zu folgen. Die in der Begründung geforderte Verteilung der Erhöhung \n\n\"über einen bestimmten Zeitraum\" bezieht sich vielmehr auf die gesamte, seit \n\n1993 verflossene und künftig ablaufende Zeit. Dementsprechend steht in Sei-\n\nte 13 der Begründung das Ziel einer zeitlich verteilten Erhöhung \"nicht der Mög-\n\nlichkeit entgegen, unterbliebene Erhöhungsschritte … zu einem späteren Zeit-\n\npunkt nachzuholen und sie auch mit einem oder mehreren folgenden Erhö-\n\nhungsschritten zu verbinden\". \n\n40 \n\n(4) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gebietet auch das \n\nSchutzbedürfnis des Mieters keine Begrenzung. Zwar sollte die Verteilung der \n\nErhöhung auf einen längeren Zeitraum \"einen sprunghaften Anstieg der Nut-\n\nzungsentgelte verhindern\", der viele Nutzer gezwungen hätte, ihre Erholungs-\n\ngrundstücke aufzugeben (BR-Drucks. 344/93 zu § 3). Die Anpassung in einem \n\nSchritt führt aber \"insgesamt nicht zu höheren und damit zu verfrühten Belas-\n\ntungen des Nutzers\" (Kiethe/Schilling aaO Rdn. 36). Im Gegenteil hat der Nut-\n\nzer durch die Nichtanpassung jahrelang weniger bezahlt, als der Vermieter hät-\n\nte verlangen können. \n\n41 \n\ndd) Dem Erhöhungsverlangen steht auch nicht entgegen, dass das Amt \n\nMärkische Schweiz am 22. Juni 1994 die Nutzungsentschädigung von \n\n0,30 DM/m² auf 0,60 DM/m² erhöht hat. Es kann dahinstehen, ob der Eigentü-\n\nmer an die zu einem bestimmten Zeitpunkt vorgenommene Erhöhung gebun-\n\nden ist. Die - bindende - Erhöhung zu einem bestimmten Zeitpunkt hindert den \n\nEigentümer jedenfalls nicht, für spätere Zeiträume eine eigenständige Erhöhung \n\nohne Bindung an frühere Erhöhungen vorzunehmen. Nach der gesetzlichen \n\nRegelung in § 3 NutzEV kann die Erhöhung für jedes Jahr gesondert - ohne \n\nBindung an frühere Erhöhungen - erfolgen. Nach dem insoweit eindeutigen \n\nWortlaut des § 3 NutzEV ist die Erhöhung nicht davon abhängig, was der Ei-\n\ngentümer im vorangegangenen Jahr verlangt hat, sondern davon, was er hätte \n\nverlangen können. Schöpft der Eigentümer die erlaubte Erhöhungsmöglichkeit \n\nnicht aus, so kann er für einen neuen Zeitraum eine andere Erhöhung wählen, \n\ngenauso wie er vollständig unterlassene Erhöhungen (vgl. cc)) für die Zukunft \n\nnachholen kann (Senatsurteil vom 11. Juni 2008 - XII ZR 206/06 - WuM 2008, \n\n493, 496). \n\n42 \n\nee) Soweit das Berufungsgericht die Erhöhungserklärung vom \n\n16. August 2000 deshalb für unwirksam hält, weil es sich um eine rechtsgestal-\n\ntende und damit bedingungsfeindliche Willenserklärung handele, tragen die \n\nFeststellungen die getroffene Entscheidung nicht. Zwar besteht Einigkeit, dass \n\nrechtsgestaltende Erklärungen grundsätzlich bedingungsfeindlich sind, da dem \n\nErklärungsempfänger keine Ungewissheit und kein Schwebezustand zugemutet \n\nwerden kann (Palandt/Heinrichs BGB 67. Aufl. Einführung vor § 158 Rdn. 13 \n\nm. Rspr. Nachw.). Unbedenklich sind aber solche Bedingungen, die den Erklä-\n\nrungsempfänger nicht in eine ungewisse Lage versetzen und seine berechtigten \n\nInteressen somit nicht beeinträchtigen (Palandt/Heinrichs aaO). Den Feststel-\n\nlungen des Berufungsgerichts sowie dem Parteivortrag kann nicht mit ausrei-\n\nchender Sicherheit entnommen werden, ob für den Beklagten hier eine Unge-\n\nwissheit bzw. Unsicherheit bestand. Dagegen spricht, dass der Beklagte das \n\nErhöhungsverlangen zwar zurückgewiesen, sich dabei aber nicht auf Unsicher-\n\nheiten wegen der Bedingung berufen hat. Da der Erfolg des Räumungsbegeh-\n\nrens weitgehend vom Willen des Beklagten abhängt, könnte es sich um eine so \n\ngenannte Potestativbedingung gehandelt haben, die möglicherweise die Inte-\n\nressen des Beklagten nicht beeinträchtigt hat und damit zulässig wäre (vgl. \n\nPalandt/Heinrichs aaO). Jedenfalls kann ohne nähere Feststellungen nicht an-\n\ngenommen werden, dass die Bedingung für den Beklagten zu einem unzumut-\n\nbaren Schwebezustand geführt hat. \n\n43 \n\nff) Ohne Rechtsfehler und von der Revision nicht angegriffen geht das \n\nBerufungsgericht davon aus, dass das Erhöhungsverlangen vom 26. Oktober \n\n2004 bereits deshalb unwirksam ist, weil die Erklärung nicht von allen Grund-\n\nstückseigentümern abgegeben wurde. Soweit das Berufungsgericht es für mög-\n\nlich hält, im Schriftsatz der Kläger vom 21. Februar 2006 ein erneutes Erhö-\n\nhungsverlangen zu sehen, dieses aber wie die anderen Erhöhungsverlangen an \n\nmangelnder Begründung scheitern lässt, stellt es auch hier übertriebene Anfor-\n\nderungen. Dieses Erhöhungsverlangen könnte aber für das Jahr 2005 zu keiner \n\nErhöhung mehr führen, da nach § 6 Abs. 2 NutzEV das erhöhte Nutzungsent-\n\ngelt erst von dem Beginn des dritten auf die Erhöhung folgenden Monats zu \n\nentrichten ist. Allerdings hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt, dass \n\nbereits in der Klagebegründung vom 29. Mai 2005 ein Erhöhungsverlangen für \n\ndas Jahr 2005 zu sehen sein kann. Zu diesem Zeitpunkt waren die Kläger be-\n\nreits Eigentümer des Grundstücks. Die Erhöhungserklärung scheitert für die \n\nZeit ab Zustellung der Anspruchsbegründung nicht an der mangelnden Aktivle-\n\ngitimation. \n\n44 \n\n3. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden. Zwischen den \n\nParteien ist die Größe des überlassenen Grundstücks streitig. Die Kläger gehen \n\nvon einer Nutzungsfläche von 294 m² aus, während die Beklagten eine solche \n\nvon 283,50 m² behaupten. Daneben ist die Höhe des ortsüblichen Entgelts \n\nstreitig. Grundstücksgröße und Höhe des ortsüblichen Entgelts sind entschei-\n\ndungserheblich. \n\nHahne \n\nWeber-Monecke \n\nWagenitz \n\nFuchs \n\nKlinkhammer \n\nVorinstanzen: \nAG Strausberg, Entscheidung vom 07.02.2006 - 24 C 201/05 - \nLG Frankfurt (Oder), Entscheidung vom 12.12.2006 - 6a S 44/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR_207-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-10-29/xii-zr-207-06","cited_norms":[{"jurabk":"NutzEV","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":20},{"jurabk":"NutzEV","ref":"§ 6","ref_norm":"6","n":11},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 232 § 4","ref_norm":"232-4","n":3},{"jurabk":"SchuldRAnpG","ref":"§ 8","ref_norm":"8","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 986","ref_norm":"986","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":2},{"jurabk":"SchuldRAnpG","ref":"§ 20","ref_norm":"20","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 128","ref_norm":"128","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 987","ref_norm":"987","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 232 § 4a","ref_norm":"232-4a","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 985","ref_norm":"985","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR_207-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR_207-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-10-29/xii-zr-207-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR_207-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 18:56:50.334902+00:00"}}