{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR_205-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2008-04-09","aktenzeichen":"XII ZR 205/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 9. April 2008 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle NutzEV § 3; EGBGB Art. 232 § 4 a Nach § 3 NutzEV mögliche, aber zunächst versäumte Erhöhungen des Nutungsentgeltes können zu einem späteren Zeitpunkt in voller Höhe in einem Schritt für die Zukunft verlangt werden.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 205/06 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nVerkündet am: \n9. April 2008 \nKüpferle, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNutzEV § 3; EGBGB Art. 232 § 4 a \n\nNach § 3 NutzEV mögliche, aber zunächst versäumte Erhöhungen des \n\nNutungsentgeltes können zu einem späteren Zeitpunkt in voller Höhe in einem \n\nSchritt für die Zukunft verlangt werden. \n\nBGH, Urteil vom 9. April 2008 - XII ZR 205/06 - LG Frankfurt (Oder) \n\nAG Strausberg \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 9. April 2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter Fuchs, \n\nDr. Ahlt, die Richterin Dr. Vézina und den Richter Dose \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil der 6. Zivilkammer des \n\nLandgerichts Frankfurt (Oder) vom 12. Dezember 2006 aufgeho-\n\nben. \n\nDer Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, \n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Landge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Kläger verlangen Nutzungsentschädigung nach dem SchuldRAnpG. \n\nDie Beklagte und ihr zwischenzeitlich verstorbener Ehemann schlossen \n\nam 1. August 1970 mit dem Rat der Gemeinde G. einen als Pachtvertrag be-\n\nzeichneten Vertrag über die Nutzung des Grundstücks \"Gelände für Naherho-\n\nlung Parzelle 2\" für die Dauer von 25 Jahren zum jährlichen Pachtzins von \n\n50 Mark. Im Jahre 1979 erwarb Jürgen S. das Grundstück Gemarkung G. Flur 3 \n\nFlurstück 24, zu dem die an die Beklagte und an ihren Ehemann verpachtete \n\nParzelle gehört, zu Eigentum. Auf seine Klage stellte das Amtsgericht S. \n\n mit Urteil vom 22. Januar 1993 (1 C 529/91) die Unwirksamkeit des zwi-\n\nschen dem Rat der Gemeinde und der Beklagten und ihrem Ehemann ge-\n\nschlossenen Vertrages fest. Die daraufhin von Jürgen S. erhobene Räumungs-\n\nklage hat das Amtsgericht S. am 9. November 1994 (9 C 541/94) mit \n\nder Begründung abgewiesen, den Beklagten komme Bestandsschutz nach dem \n\nMoratorium zu. \n\n3 \n\nAm 9. Oktober 1997 veräußerte Jürgen S. das gesamte Grundstück Ge-\n\n4 \n\n5 \n\nmarkung G. Flur 3 Flurstück 24 an die Kläger und die Eheleute Bärbel und \n\nWerner H. zu je ¼. Nachdem Frau H. 2001 den ¼-Anteil ihres Ehemannes mit \n\ndessen Tod im Wege der Erbfolge erworben hatte, veräußerte sie mit notariel-\n\nlem Vertrag vom 4. August 2004 ihren jetzt hälftigen Miteigentumsanteil an die \n\nKlägerin zu 1. Dies wurde am 24. Mai 2005 im Grundbuch eingetragen. \n\nIm Jahre 2003 wurden die Flurstücksbezeichnungen neu festgelegt. Aus \n\nder überlassenen Parzelle 2 wurde das Flurstück 55 mit einer Größe von \n\n507 m². \n\nMit Schreiben vom 16. August 2000 erklärte der Kläger zu 2 im eigenen \n\nNamen und als Bevollmächtigter der Miteigentümer die Erhöhung des Nut-\n\nzungsentgelts mit Wirkung vom 1. November 2000 auf 3.735,42 DM \n\n(6,68 DM/m²) pro Jahr. Mit Schreiben vom 13. Dezember 2001 folgte eine wei-\n\ntere Erhöhung ab 1. März 2002 auf 4.233,48 DM (7,75 DM/m²) pro Jahr. In ei-\n\nnem weiteren Erhöhungsschreiben vom 26. Oktober 2004 wurde unter Zugrun-\n\ndelegung der neu vermessenen Bodenfläche von 507 m² ein Nutzungsentgelt \n\nvon 2.310,22 € pro Jahr, beginnend mit dem 1. Januar 2005, verlangt. Die \n\nVollmacht für dieses Erhöhungsverlangen war lediglich von der Klägerin zu 1 \n\nunterzeichnet, was die Beklagte gerügt hat. \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\n9 \n\nDie Beklagte hat allen Erhöhungsverlangen widersprochen. Sie hat in \n\nden Folgejahren ab 2000 unter Zugrundelegung einer Fläche von 300 m² je-\n\nweils geringere Nutzungsentschädigung gezahlt, als von den Klägern verlangt. \n\nDie Kläger haben zunächst für die Zeit vom 1. November 2000 bis \n\n31. Dezember 2005 rückständiges Nutzungsentgelt in Höhe von 9.098,84 € be-\n\ngehrt und mit Schriftsatz vom 3. November 2005 die Klage auf 3.336,66 € redu-\n\nziert. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Mit ihrer Berufung haben die \n\nKläger weiterhin 3.336,66 € Nutzungsentgelt, hilfsweise im Wege der Klageer-\n\nweiterung Räumung und Herausgabe des Grundstücks sowie Zahlung von \n\n15.744,28 € nebst 3.586,20 € Zinsen (Schadensersatz und Bereicherung) gel-\n\ntend gemacht. Die Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wenden sich \n\ndie Kläger mit der vom Senat zugelassenen Revision. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDas Rechtsmittel hat Erfolg. Es führt zur Aufhebung des Berufungsurteils \n\nund zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Landgericht. \n\n1. Das Berufungsgericht hat, soweit für die Revision noch von Bedeu-\n\ntung, ausgeführt: Der Nutzungsvertrag zwischen der Beklagten und ihrem ver-\n\nstorbenen Ehemann als Nutzer und dem Rat der Gemeinde auf Überlasserseite \n\nsei nicht unwirksam. Die materielle Rechtskraft des Urteils vom 22. Januar 1993 \n\n- 1 C 529/91 -, mit dem das Kreisgericht S. die Unwirksamkeit des \n\nPachtvertrages festgestellt habe, binde die Kammer nicht. Zum einen sei es \n\nfalsch, weil es die Unwirksamkeit des Pachtvertrages auf die fehlende Geneh-\n\nmigung nach § 1 Abs. 3 der Grundstücksverkehrsordnung stütze, obwohl die-\n\nses Genehmigungserfordernis durch Gesetz vom 28. Juni 1990 entfallen und \n\nfolglich der schwebend unwirksame Vertrag wirksam geworden sei. Zum ande-\n\nren seien diejenigen Nutzer geschützt worden, die einen Nutzungsvertrag nicht \n\nmit dem Eigentümer, sondern mit einem Dritten, einer LPG oder mit staatlichen \n\nStellen abgeschlossen hätten. In der ehemaligen DDR habe es zahlreiche Fall-\n\ngestaltungen gegeben, in denen staatliche Stellen Nutzern Grundstücke ohne \n\nMitwirkung von Eigentümern zur Verfügung gestellt hätten, ohne dass für ihr \n\nHandeln eine ausreichende Rechtsgrundlage erkennbar gewesen sei. Teilweise \n\nhabe sich in vielen Gemeinden eine Praxis \"wilder Verwaltungen\" entwickelt, \n\nnach der nicht genutzte Grundstücke ohne oder ohne ausreichende Rechts-\n\ngrundlage Bürgern zur Nutzung überlassen worden seien. Mit dem Inkrafttreten \n\ndes Schuldrechtsanpassungsgesetzes hätten die Eigentümer in diese Nut-\n\nzungsverhältnisse eintreten sollen. Das Fehlen oder die Überschreitung einer \n\nRechtsgrundlage zur Grundstücksüberlassung sei in diesen Fällen nur beacht-\n\nlich, wenn der Nutzer den Mangel gekannt habe. Vor Inkrafttreten des Schuld-\n\nrechtsanpassungsgesetzes habe bereits Art. 232 § 4 a EGBGB (sog. Vertrags-\n\nmoratorium) den Nutzer geschützt. Dieses habe Wirksamkeitshindernisse aus-\n\ndrücklich für unerheblich erklärt, wenn der Vertrag von einer hierzu nicht er-\n\nmächtigten Stelle geschlossen worden sei. \n\n10 \n\nDie Erhöhungsverlangen der Kläger seien aber aus formellen Gründen \n\nunwirksam. Die Erhöhungserklärungen vom 16. August 2000 und 13. Dezem-\n\nber 2001 seien unwirksam, weil sie nicht den nach den §§ 3 Abs. 1, 6 Abs. 1 \n\nNutzEV erforderlichen formellen Anforderungen an Erhöhungserklärungen ent-\n\nsprächen. Notwendiger Mindestinhalt sei nach § 6 Abs. 1 Satz 1 NutzEV die \n\ngenaue Bezeichnung von Grundstück und Vertrag sowie des Betrages des er-\n\nhöhten Nutzungsentgelts und dessen kalendermäßige Fälligkeit. Der Nutzer \n\nmüsse der Erklärung entnehmen können, welchen Betrag er von wann ab nach \n\nder Nutzungsentgeltverordnung für die vertragliche Nutzung welchen Grundstü-\n\nckes zahlen solle. Darüber hinaus müsse der Nutzer aus der Erklärung erken-\n\nnen können, welchen oder welche Erhöhungsschritte im Sinne des § 3 Abs. 1 \n\nNr. 1 NutzEV der Grundstückseigentümer vollziehen wolle. Nach § 6 Abs. 1 \n\nSatz 2 und 3 NutzEV in der Fassung der Änderungsverordnung vom 24. Juli \n\n1997 habe der Grundstückseigentümer sein Erhöhungsverlangen schriftlich zu \n\nerklären. Es müsse stets dargelegt werden, dass mit dem Erhöhungsverlangen \n\ndie ortsüblichen Entgelte nicht überschritten würden (Satz 1). Diese Regelung \n\nsolle der Vermeidung unbegründeter Erhöhungsverlangen dienen, indem der \n\nGrundstückseigentümer gezwungen werde, sich vor weiteren Erhöhungsschrit-\n\nten ein Bild von der Höhe des ortsüblichen Entgelts zu verschaffen. Die zum \n\n2. Oktober 1990 vereinbarten Nutzungsentgelte sollten schrittweise an die auf \n\ndem freien Grundstücksmarkt üblichen Entgelte herangeführt werden. \n\n11 \n\nLege der Grundstückseigentümer seiner Erhöhungserklärung unrichtige \n\nMietwerte zugrunde, z.B. in Form falscher Ausgangswerte oder unrichtiger an-\n\ngeblicher ortsüblicher Miete, müsse der Nutzer solche Unrichtigkeiten aus der \n\nErklärung zumindest erkennen können. Die Erhöhungserklärung müsse des-\n\nhalb auch eine für den Nutzer nachvollziehbare Berechnung unter Angabe des \n\nortsüblichen Entgelts als zu beachtende Obergrenze enthalten. Diesen Anforde-\n\nrungen genügten die genannten Erhöhungserklärungen vom 16. August 2000 \n\nund 13. Dezember 2001 nicht. Für beide Erklärungen sei bereits fraglich, ob sie \n\nvon den Klägern aufrechterhalten worden seien. Mit ihrem Schriftsatz vom \n\n3. November 2005 hätten die Kläger nämlich ihren Zahlungsanspruch reduziert. \n\nDies könne nur so verstanden werden, dass sie an ihrem ursprünglichen Erhö-\n\nhungsverlangen nicht mehr festhielten. Dazu seien sie ohne Zustimmung der \n\nNutzer befugt. Ihr neues Erhöhungsverlangen hätten die Kläger unter Beach-\n\ntung der Erhöhungsschritte des § 3 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 NutzEV auf 3 DM/m² re-\n\nduziert, ohne jedoch das in § 6 Abs. 1 NutzEV zwingend vorgeschriebene Er-\n\nläuterungs- und Begründungsgebot beachtet und Ausführungen zum ortsübli-\n\nchen Entgelt gemacht zu haben. Deshalb seien die Erhöhungsverlangen auch \n\nin der reduzierten Form unwirksam und könnten keine Rechtsfolge im Sinne \n\ndes § 6 Abs. 2 NutzEV auslösen. Die Unwirksamkeit ergebe sich zudem dar-\n\naus, dass weder das Schuldrechtsanpassungsgesetz noch die nach § 20 Abs. 1 \n\nSatz 2 SchuldRAnpG maßgebliche Entgeltverordnung eine rückwirkende Erhö-\n\nhung des Entgelts vorsehe. \n\n12 \n\nSelbst wenn man der Auffassung sei, dass die Kläger ihre Erhöhungsver-\n\nlangen vom 16. August 2000 und 13. Dezember 2001 zumindest hilfsweise auf-\n\nrechterhalten hätten, seien diese infolge der Nichtbeachtung der formellen und \n\nmateriellen Voraussetzungen des § 6 Abs. 1 NutzEV in Verbindung mit § 3 \n\nAbs. 1 NutzEV unwirksam, da für die Beklagte als Nutzerin die genannten Er-\n\nfordernisse nicht ausreichend erläutert und bekanntgegeben worden seien. \n\nDies gelte nicht nur für die Fehlerhaftigkeit des Ausgangswertes des zum \n\n2. Oktober 1990 zulässigen Entgelts, sondern auch für den Umstand, dass die \n\nKläger als Rechtsnachfolger in den bestehenden Nutzungsvertrag eingetreten \n\nund folglich an vollzogene Nutzungsentgelterhöhungen durch Voreigentümer \n\ngebunden seien und es darüber hinaus unzulässig sei, versäumte Erhöhungen \n\nin einem Schritt nachzuholen. \n\n13 \n\nDie Erhöhungserklärung vom 26. Oktober 2004 sei bereits deshalb for-\n\nmell unwirksam, da sie nicht von allen Grundstückseigentümern erklärt worden \n\nsei. Mehrere Grundstückseigentümer könnten die Erhöhungserklärung nur ge-\n\nmeinsam abgeben. Zum Zeitpunkt dieser Erhöhungserklärung sei noch Frau H. \n\nMiteigentümerin des Grundstücks gewesen. Zwar habe sie ihren Anteil an die \n\nKlägerin veräußert. Die Eigentumsüberschreibung sei aber erst am 24. Mai \n\n2005 erfolgt. Eine Ermächtigung zur Entgelterhöhung liege nicht vor. Die Voll-\n\nmacht sei von Frau H. nicht unterzeichnet. Der Bevollmächtigte der Beklagten \n\nhabe deshalb die Erklärung mit Schriftsatz vom 20. November 2004 (richtig: \n\n22. November 2004) zurückgewiesen. Gehe man davon aus, dass die Kläger \n\nihr Erhöhungsverlangen im Schriftsatz vom 3. November 2005 erneut geltend \n\ngemacht hätten, sei festzustellen, dass ihr neues Erhöhungsverlangen unter \n\nBeachtung der Erhöhungsschritte des § 3 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 NutzEV erfolgt aber \n\ndennoch unwirksam sei, da das in § 6 Abs. 1 NutzEV zwingend vorgesehene \n\nErläuterungs- und Begründungsgebot nicht beachtet sei. Die Unwirksamkeit \n\nergebe sich zudem daraus, dass weder das SchuldRAnpG noch die nach § 20 \n\nAbs. 1 Satz 2 SchuldRAnpG maßgebliche NutzEV eine rückwirkende Erhöhung \n\ndes Entgelts vorsehe. \n\n14 \n\nDie Hilfsanträge seien zulässig, in der Sache aber unbegründet. Den \n\nKlägern stehe weder ein Herausgabeanspruch nach § 985 BGB noch ein An-\n\nspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß §§ 987 f. BGB zu. Die Beklagte sei \n\nnämlich aus dem Nutzungsvertrag vom 1. August 1970, in den die Kläger ein-\n\ngetreten seien, zum Besitz berechtigt (§ 986 BGB). Das Urteil vom 22. Januar \n\n1993, mit dem das Kreisgericht S. die Unwirksamkeit des Pachtvertra-\n\nges vom 1. August 1970 zwischen der Gemeinde G. und der Beklagten sowie \n\nihrem verstorbenen Ehemann festgestellt habe, binde die Kammer nicht. Wenn \n\ndie in einem Vorprozess entschiedene Rechtsfrage Vorfrage eines nachfolgen-\n\nden Rechtsstreits sei, so führe die Rechtskraftwirkung des Vorprozesses zwar \n\ngrundsätzlich zu einer Bindung im Folgeverfahren. Eine Einschränkung sei aber \n\nanerkannt, wenn die präjudizielle Vorentscheidung aufgrund eines Rechtsan-\n\nwendungsfehlers unrichtig sei oder sich die Gesetzes- und Rechtslage nach \n\nErlass der Entscheidung geändert habe, so dass die gerichtliche Entscheidung \n\nnicht mehr mit der wahren Gesetzes- oder Rechtslage übereinstimme. So sei \n\nes hier. Die gerichtliche Entscheidung des Kreisgerichts S. erweise \n\nsich mit dem zum Schluss der mündlichen Verhandlung geltenden Recht als \n\nunvereinbar, soweit die Unwirksamkeit des Pachtvertrages und damit der Tenor \n\nder gerichtlichen Entscheidung auf die fehlende Genehmigung nach § 1 Abs. 3 \n\nder Grundstücksverkehrsordnung gestützt werde, obwohl dieses Genehmi-\n\ngungserfordernis durch Gesetz vom 28. Juni 1990 (GBl. I Nr. 39 S. 524) entfal-\n\nlen und folglich der schwebend unwirksame Vertrag wirksam geworden sei. \n\nDarüber hinaus habe die Beklagte nach dem 2. Oktober 1990 bis zum Inkraft-\n\ntreten des SchuldRAnpG am 1. Juli 1995 (richtig: 1. Januar 1995) aufgrund des \n\nVertragsmoratoriums (Art. 232 § 4 Abs. 3 EGBGB a.F. i.V.m. Art. 232 § 4 \n\nAbs. 2 EGBGB a.F.) ein Recht zum Besitz gehabt, da die Vorschrift des \n\nArt. 232 § 4 a EGBGB (jetzt § 8 SchuldRAnpG) gemäß Art. 232 § 4 Abs. 4 \n\nEGBGB für die vor dem 1. Januar 1976 geschlossenen Verträge, durch die \n\nland- und forstwirtschaftlich nicht genutzte Bodenflächen Bürgern zur Erholung \n\nund Freizeitgestaltung bzw. zum Zwecke der nicht gewerblichen kleingärtneri-\n\nschen Nutzung überlassen worden seien, zur Anwendung komme. Art. 232 \n\n§ 4 a Abs. 2 und 3 EGBGB a.F., als Vorläufer des § 8 SchuldRAnpG, habe den \n\ngesetzlichen Bestandsschutz der am 2. Oktober 1990 existenten Nutzungsver-\n\nträge unabhängig davon angeordnet, ob diese Verträge unmittelbar mit den Ei-\n\ngentümern geschlossen worden seien. Geschützt seien auch diejenigen Nutzer, \n\ndie einen Nutzungsvertrag nicht unmittelbar mit dem Grundstückseigentümer, \n\nsondern mit einem Dritten, einer LPG oder mit staatlichen Stellen abgeschlos-\n\nsen hätten. Der Nutzer habe so gestellt werden sollen, wie er bei gesetzeskon-\n\nformem Vorgehen der Behörden der DDR gestanden hätte. Seine schuldrechtli-\n\nche Rechtsposition habe gesichert werden sollen. Diesem Anliegen sei der Ge-\n\nsetzgeber ab dem 1. Juni 1995 (richtig: 1. Januar 1995) mit dem SchuldRAnpG \n\nnachgekommen. \n\n15 \n\n16 \n\n2. Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer rechtlichen \n\nNachprüfung nur zum Teil stand. \n\na) Ohne Erfolg macht die Revision allerdings geltend, das Berufungsge-\n\nricht hätte, weil aufgrund des rechtskräftigen Urteils des Amtsgerichts S. \n\n vom 31. Januar 1993 die Unwirksamkeit des Nutzungsvertrages feststehe, \n\nden Hauptantrag abweisen, aber dem Hilfsantrag stattgeben müssen. Im Er-\n\ngebnis zutreffend ist das Berufungsgericht nämlich davon ausgegangen, dass \n\nder Beklagten ein Recht zum Besitz (§ 986 BGB) zustehe und deshalb die \n\nHilfsanträge keinen Erfolg haben könnten. Entgegen der Auffassung der Revi-\n\nsion hat das Berufungsgericht gesehen, dass eine Bindung an das Feststel-\n\nlungsurteil grundsätzlich in Betracht kam, weil dort über diese als Vorfrage \n\nrechtskräftig entschieden worden ist. Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsge-\n\nricht aber angenommen, dass ein Herausgabeanspruch nach § 985 BGB und \n\nein Entschädigungsanspruch nach § 987 BGB deshalb ausscheiden, weil der \n\nGesetzgeber nach Erlass des Feststellungsurteils (zu den zeitlichen Grenzen \n\nder Rechtskraft vgl. Zöller/Vollkommer ZPO 26. Aufl. vor § 322 Rdn. 53) der \n\nBeklagten ein Recht zum Besitz eingeräumt habe. Mit dem Registerverfahrens-\n\nbeschleunigungsgesetz vom 25. Dezember 1993 - somit nach Erlass des Fest-\n\nstellungsurteils - wurden durch Art. 232 § 4 Abs. 4 EGBGB auch vor dem \n\n1. Januar 1976 - Datum des Inkrafttretens des ZGB - geschlossene Nutzungs-\n\nverträge den §§ 312 bis 315 ZGB unterworfen, und mit Art. 232 § 4 a EGBGB \n\nwurde das sogenannte Vertragsmoratorium geschaffen, wonach die alten Ver-\n\nträge bis 31. Dezember 1994 nur noch aus Gründen des § 554 BGB a.F. been-\n\ndet werden konnten. Demjenigen, der mit einer staatlichen Stelle der DDR ei-\n\nnen Nutzungsvertrag im Vertrauen auf dessen Gültigkeit geschlossen hatte, \n\nsollte Vertrauensschutz dahin zukommen, dass er dem Eigentümer gegenüber \n\nzum Besitz berechtigt war, unabhängig davon, ob die staatliche Stelle zum Ab-\n\nschluss berechtigt war (vgl. Art. 232 § 4 a Abs. 2, 3 EGBGB). Mit dem am \n\n1. Januar 1995 in Kraft getretenen SchuldRAnpG hat der Gesetzgeber den Be-\n\nstandsschutz fortgeführt (§ 8 SchuldRAnpG). Zum Ausgleich dafür, dass der \n\nEigentümer das Grundstück auf lange Zeit nicht herausverlangen kann (vgl. \n\n§ 23 SchuldRAnpG), sieht § 20 SchuldRAnpG i.V.m. der NutzEV eine schritt-\n\nweise Anpassung an die ortsübliche Miete vor. \n\n17 \n\nDer Entscheidung des Berufungsgerichts stehen auch Art. 232 § 4 a \n\nAbs. 7 und § 8 Abs. 3 SchuldRAnpG nicht entgegen. Nach diesen Bestimmun-\n\ngen soll Bestandsschutz dann nicht bestehen, wenn die Rechtskraft eines Ur-\n\nteils entgegensteht. Das ist hier nicht der Fall. Die Vorschriften sind dahin aus-\n\nzulegen, dass sie dem Bestandsschutz nur dann entgegenstehen, wenn über \n\ndas Recht zum Besitz gemäß Art. 232 § 4 a EGBGB entschieden worden ist. \n\nDas Gesetz will nämlich denjenigen Nutzer, der aufgrund eines unwirksamen \n\nNutzungsvertrages besitzt, vor Herausgabeansprüchen des Eigentümers schüt-\n\nzen, indem es ihm ein neues Besitzrecht einräumt. Der Eigentümer soll sich \n\nnicht auf die Unwirksamkeit eines Vertrages berufen können, der unter den in \n\nArt. 232 § 4 a EGBGB genannten Umständen zustande gekommen ist, und \n\nzwar auch dann nicht, wenn dies rechtskräftig festgestellt ist. \n\n18 \n\nEs kommt hinzu, dass das Amtsgericht S. die Räumungsklage \n\ndes Klägers abgewiesen hat mit der Begründung, die Unwirksamkeit des Nut-\n\nzungsvertrages stehe zwar rechtskräftig fest, dem Beklagten stehe aber Be-\n\nstandsschutz zu. Zwar ist es zweifelhaft, welchem Urteil bei einander wider-\n\nsprechenden formell rechtskräftigen Entscheidungen der Vorrang einzuräumen \n\nist (vgl. dazu Zöller/Vollkommer aaO Rdn. 78 m.w.N.). Diese Problematik stellt \n\nsich vorliegend aber nicht, weil der Streitgegenstand des Räumungsrechts-\n\nstreits nicht identisch mit dem des Feststellungsstreits ist. Mit der rechtskräfti-\n\ngen Abweisung der Räumungsklage steht rechtskräftig fest, dass dem Beklag-\n\nten aufgrund der Schutzvorschriften des Moratoriums (und des SchuldRAnpG) \n\ntrotz der rechtskräftigen Feststellung der Unwirksamkeit des Nutzungsvertrages \n\nein Recht zum Besitz zusteht. \n\n19 \n\nb) Ohne Rechtsfehler und von der Revision auch nicht angegriffen geht \n\ndas Berufungsgericht zwar davon aus, dass die Kläger ihr Erhöhungsverlangen \n\nim Rechtsstreit wirksam reduziert haben und nur noch die in § 3 NutzEV vorge-\n\nsehene Mindesterhöhung geltend machen. Soweit das Berufungsgericht aber \n\nmeint, dieses Erhöhungsverlangen sei unwirksam, weil es das in § 6 Abs. 1 \n\nNutzEV zwingend vorgesehene Erläuterungs- und Begründungsgebot nicht be-\n\nachte und keine Ausführungen zum ortsüblichen Entgelt enthalte, kann ihm \n\nnicht gefolgt werden. Die Mindestentschädigung ist in jedem Fall geschuldet. \n\n20 \n\naa) § 3 Abs. 1 Nr. 1 NutzEV regelt die materiellen Voraussetzungen für \n\ndie Anpassung des vereinbarten Nutzungsentgelts an die Marktmiete. Danach \n\nsoll zum 1. November 1993 eine Verdoppelung des am 2. Oktober 1990 zuläs-\n\nsigen Entgelts möglich sein, mindestens aber eine Festsetzung auf 0,15 bzw. \n\n0,30 DM/m² bei bebauten Grundstücken. Die Erhöhung auf 0,15 bzw. \n\n0,30 DM/m² soll damit auf jeden Fall erfolgen können, unabhängig davon, wie \n\nhoch das Entgelt am 2. Oktober 1990 war. Sinn und Zweck des Erläuterungs-\n\ngebotes werden nicht beeinträchtigt, wenn dem Grundstückseigentümer wegen \n\nseines falschen Ausgangspunktes zwar nicht das Doppelte des am 2. Oktober \n\n1990 zulässigen Entgelts, aber jedenfalls das Mindestentgelt zugesprochen \n\nwird. Nach dem insoweit unmissverständlichen Wortlaut des Gesetzes soll der \n\nNutzer mindestens - d.h. unabhängig davon, wie viel er bisher bezahlt hat, was \n\nortsüblich ist usw. - 0,15 bzw. 0,30 DM/m² bezahlen. Diese Mindesterhöhung ist \n\nnicht davon abhängig, dass der Kläger in seinem Erhöhungsverlangen richtige \n\nDaten zugrunde legt und zutreffende Rechtsausführungen vertritt. Sie soll der \n\nNutzer auch dann zahlen, wenn das Erhöhungsverlangen unwirksam ist. Der \n\nNutzer bedarf insoweit auch keines Schutzes. Er weiß, dass er die sich unmit-\n\ntelbar aus dem Gesetz ergebende Mindestvergütung auf jeden Fall zahlen \n\nmuss. \n\n21 \n\nbb) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts haben die Kläger \n\ndie vom Gesetz für die Geltendmachung der Mindesterhöhung geforderte Erklä-\n\nrung abgegeben, dass die verlangte Erhöhung das ortsübliche Entgelt nicht \n\nüberschreite. Dass sie dies im Schriftsatz vom 3. November 2005, mit dem sie \n\nihr Erhöhungsverlangen reduziert haben, nicht noch einmal ausdrücklich erklärt \n\nhaben, schadet nicht. Die Kläger hatten in allen drei Erhöhungsverlangen um-\n\nfangreiche Ausführungen zum ortsüblichen Nutzungsentgelt gemacht. Sie für \n\ndas reduzierte Erhöhungsverlangen erneut zu fordern, wäre eine nicht mehr \n\nvertretbare Förmelei. \n\n22 \n\ncc) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das reduzierte \n\nErhöhungsverlangen im Schriftsatz vom 3. November 2005 auch nicht deshalb \n\nunwirksam, weil das SchuldRAnpG eine rückwirkende Erhöhung nicht vorsieht. \n\nDie Kläger machen Mindestbeträge geltend, die bereits in den ursprünglichen \n\nErhöhungsverlangen als \"minus\" enthalten waren. Hätten sie ihr Begehren nicht \n\nauf die im Gesetz vorgesehenen Mindestbeträge reduziert, so hätte das Land-\n\ngericht, wenn es die zunächst geltend gemachten Beträge aus formalen Grün-\n\nden nicht zusprechen wollte, diese als \"minus\" zuerkennen müssen. \n\n23 \n\ndd) Soweit das Berufungsgericht meint, es sei unzulässig, versäumte Er-\n\nhöhungen in einem Schritt nachzuholen, vermag sich der Senat dem nicht an-\n\nzuschließen. Die Frage, ob ein Grundeigentümer, der einen Erhöhungsschritt \n\nnach § 3 Abs. 1 Satz 2 NutzEV versäumt oder zeitweilig auf ihn verzichtet hat, \n\nihn später in einem Schritt nachholen kann, ist streitig (Nachweise bei \n\nKiethe/Schilling SchuldRAnpG § 3 NutzEV Rdn. 36). Der Senat bejaht die Mög-\n\nlichkeit einer solchen Nachholung. \n\n24 \n\n(1) § 3 NutzEV bestimmt, dass ab 1. November 1993 die Entgelte \n\nschrittweise bis zum Erreichen der ortsüblichen Miete angepasst werden kön-\n\nnen. Dabei ist genau geregelt, in welcher Höhe die Miete ab dem Jahre 1993 \n\njährlich angepasst werden darf. Die Erhöhungsmöglichkeit ist betragsmäßig nur \n\ninsoweit beschränkt, als die zulässige Erhöhung sich jeweils an der für einen \n\nfrüheren Zeitpunkt zulässigen Erhöhung orientiert. So darf z.B. nach § 3 Ziff. 5 \n\nNutzEV die ab 1. November 1998 zulässige Erhöhung nur noch 1/3 der sich \n\naus Ziff. 3 ergebenden Erhöhungsmöglichkeit betragen. \n\n25 \n\n(2) Weder § 3 NutzEV noch eine andere Vorschrift bestimmen zeitliche \n\nMindestabstände zwischen einzelnen Entgelterhöhungen. Die Verordnung \n\nweicht bewusst von § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MiethöheG (= § 558 BGB) ab \n\n(Kiethe/Schilling aaO). Dort hat der Gesetzgeber zusätzlich Hürden für die je-\n\nweilige Erhöhung geschaffen. So darf eine Erhöhung die letzte Miete nicht um \n\nmehr als 20 % übersteigen (sog. Kappungsgrenze). Das hat zur Folge, dass der \n\nVermieter, der die Miete längere Zeit nicht erhöht hat, nicht in einem Schritt die \n\nMarktmiete verlangen kann. Zwar ist die Erhöhung nach der NutzEV im oben \n\ngesagten Sinne begrenzt. Für jede Erhöhung gibt es eine Obergrenze, die für \n\njedes Jahr - beginnend mit dem Jahr 1993 - festgelegt ist. Im Gegensatz zum \n\nMiethöheG bzw. zu § 558 BGB ist der Erhöhungsbetrag aber nicht durch die \n\nletzte vorgenommene Erhöhung begrenzt. \n\n26 \n\n(3) Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts Görlitz (Urteil vom \n\n29. August 2000 - 3 C 1604/97 -) und Thiele/Winterstein (SchuldRAnpG 2. Aufl. \n\n§ 3 NutzEV Rdn. 6) kann auch der Verordnung zur Änderung der NutzEV vom \n\n24. Juli 1997 nicht entnommen werden, dass der Gesetzgeber mit dieser Ver-\n\nordnung die Erhöhung in einem Schritt nicht mehr zulassen wollte. Die Ände-\n\nrungsverordnung hat in der Überschrift und in § 3 Abs. 1 Satz 1 NutzEV die \n\nortsüblichen Entgelte als absolute Obergrenze noch deutlicher als in der ur-\n\nsprünglichen Fassung ausformuliert und in § 3 Abs. 1 Satz 2 NutzEV noch kla-\n\nrer herausgestellt, dass die angemessene Gestaltung in der zeitlich gestreckten \n\nErhöhung bis zur Ortsüblichkeitsgrenze besteht (Kiethe/Schilling aaO Rdn. 3). \n\nIn der amtlichen Begründung heißt es dazu (BR-Drucks. 381/97 S. 12): \"Ange-\n\nmessen ist danach nicht ein sofortiges, mit einem Sprung erreichtes ortsübli-\n\nches Entgelt, sondern eine über einen bestimmten Zeitraum verteilte Erhö-\n\nhung.\" Dieser Formulierung wollen Thiele/Winterstein aaO Rdn. 6 entnehmen, \n\ndass nunmehr - anders als vorher - die Erhöhung in einem Schritt, auch in \n\nNachholung vorher versäumter Schritte, nicht mehr zulässig sei. Dem folgt der \n\nSenat nicht. Die in der Begründung geforderte Verteilung der Erhöhung \"über \n\neinen bestimmten Zeitraum\" bezieht sich vielmehr auf die gesamte, seit 1993 \n\nverflossene und künftig ablaufende Zeit. Dementsprechend steht nach S. 13 der \n\nBegründung das Ziel einer zeitlich verteilten Erhöhung \"nicht der Möglichkeit \n\nentgegen, unterbliebene Erhöhungsschritte ... zu einem späteren Zeitpunkt \n\nnachzuholen und sie auch mit einem oder mehreren folgenden Erhöhungs-\n\nschritten zu verbinden.\" \n\n27 \n\n(4) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gebietet auch das \n\nSchutzbedürfnis des Mieters keine Begrenzung. Zwar sollte die Verteilung der \n\nErhöhung auf einen längeren Zeitraum \"einen sprunghaften Anstieg der Nut-\n\nzungsentgelte verhindern\", der viele Nutzer dazu gezwungen hätte, ihre Erho-\n\nlungsgrundstücke aufzugeben (amtliche Begründung BR-Drucks. 344/93 zu \n\n§ 3). Die Anpassung in einem Schritt führt aber \"insgesamt nicht zu höheren \n\nund auch nicht zu verfrühten Belastungen des Nutzers\" (Kiethe/Schilling aaO \n\nRdn. 36). Im Gegenteil hat der Nutzer durch die Nichtanpassung jahrelang we-\n\nniger bezahlt, als der Vermieter hätte verlangen können. \n\n28 \n\nee) Ohne Rechtsfehler und von der Revision nicht angegriffen geht das \n\nBerufungsgericht im Ansatz zutreffend davon aus, dass das Erhöhungsverlan-\n\ngen vom 26. Oktober 2004 bereits deshalb unwirksam ist, weil die Erklärung \n\nnicht von allen Grundstückseigentümern abgegeben wurde. Soweit das Beru-\n\nfungsgericht es für möglich hält, im Schriftsatz der Kläger vom 3. November \n\n2005 ein erneutes Erhöhungsverlangen zu sehen, dieses aber wie die anderen \n\nErhöhungsverlangen an mangelnder Begründung scheitern lässt, stellt es auch \n\nhier übertriebene Anforderungen, da die Kläger nur die Mindesterhöhung gel-\n\ntend machen. Dieses Verlangen könnte aber für das Jahr 2005 zu keiner Erhö-\n\nhung mehr führen, da nach § 6 Abs. 2 NutzEV das erhöhte Nutzungsentgelt \n\nerst von dem Beginn des dritten auf die Erklärung folgenden Monats zu entrich-\n\nten ist. Allerdings hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt, dass bereits in \n\nder Klagebegründung vom 22. Juni 2005 ein Erhöhungsverlangen für das Jahr \n\n2005 zu sehen sein kann. Zu diesem Zeitpunkt waren die Kläger Eigentümer \n\ndes Grundstücks. Die Erhöhungserklärung scheitert deshalb nicht an der man-\n\ngelnden Aktivlegitimation. \n\n29 \n\n3. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden. Zwischen den \n\nParteien ist die Größe des überlassenen Grundstücks streitig. Die Kläger gehen \n\nvon einer Nutzungsfläche von 507 m² aus, während die Beklagte eine solche \n\nvon 300 m² behauptet. Die Größe ist für die Höhe des verlangten Pachtzinses \n\nbestimmend. \n\nHahne \n\nFuchs \n\nBundesrichter Dr. Ahlt ist urlaubsbedingt \nverhindert zu unterschreiben. \n\nHahne \n\nVézina \n\nDose \n\nVorinstanzen: \n\nAG Strausberg, Entscheidung vom 08.12.2005 - 24 C 261/05 - \n\nLG Frankfurt (Oder), Entscheidung vom 12.12.2006 - 6a S 14/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR_205-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-04-09/xii-zr-205-06","cited_norms":[{"jurabk":"NutzEV","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":13},{"jurabk":"NutzEV","ref":"§ 6","ref_norm":"6","n":8},{"jurabk":"SchuldRAnpG","ref":"§ 8","ref_norm":"8","n":4},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 232 § 4","ref_norm":"232-4","n":4},{"jurabk":"SchuldRAnpG","ref":"§ 20","ref_norm":"20","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 985","ref_norm":"985","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 986","ref_norm":"986","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 987","ref_norm":"987","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 554","ref_norm":"554","n":1},{"jurabk":"SchuldRAnpG","ref":"§ 23","ref_norm":"23","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR_205-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR_205-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-04-09/xii-zr-205-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR_205-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:31:36.695417+00:00"}}