{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR_200-06","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2009-03-18","aktenzeichen":"XII ZR 200/06","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 535 Abs. 1 Zur Frage einer durch Individualabrede vereinbarten Endrenovierungsklausel in einem Mietvertrag über Gewerberäume.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 200/06 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n18. März 2009 \nBreskic, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 535 Abs. 1 \n\nZur Frage einer durch Individualabrede vereinbarten Endrenovierungsklausel in \n\neinem Mietvertrag über Gewerberäume. \n\nBGH, Urteil vom 18. März 2009 - XII ZR 200/06 - LG Berlin \n\nAG Berlin-Tiergarten \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 14. Januar 2009 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die \n\nRichterinnen Weber-Monecke und Dr. Vézina sowie die Richter Dose und \n\nDr. Klinkhammer \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision gegen das Urteil der Zivilkammer 62 des Landge-\n\nrichts Berlin in Berlin-Mitte vom 23. Oktober 2006 wird auf Kosten \n\nder Klägerin zurückgewiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Klägerin verlangt von den Beklagten Ersatz der Kosten, die sie für \n\ndie Endrenovierung der von ihr gemieteten Gewerberäume aufgewendet hat. \n\nMit Vertrag vom 24. November 1998 mietete die Klägerin von der Be-\n\nklagten zu 1, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Gesellschafter die \n\nBeklagten zu 2 und zu 3 sind, Gewerberäume. Der Vertrag wurde einvernehm-\n\nlich am 28. Februar 2005 beendet. Zu den Schönheitsreparaturen und der In-\n\nstandhaltung enthält er u.a. folgende Klauseln: \n\n§ 1 Mieträume \n\n... \n\n7. Der übergebene Teppichboden ist etwa zwei Jahre lang benutzt \n\nund grundgereinigt, wobei vor allem im ersten Zimmer optisch \n\nnoch leichte Verunreinigungen zu sehen sind. Es wird vereinbart, \n\ndass während der Mietzeit vermieterseits keinerlei Arbeiten an \n\ndem Teppichboden durchgeführt werden müssen, dass aber an-\n\ndererseits der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses den \n\nTeppichboden nicht durch einen neuen ersetzen muss, sondern \n\nnur etwaige Beschädigungen, die durch unsachgemäße Behand-\n\nlung entstanden sind, zu beseitigen hat. \n\n§ 7 Instandhaltungen, Instandsetzung, Schönheitsreparaturen und Ver-\n\nänderungen \n\n1. Schönheitsreparaturen \n\na) Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. \n\nb) Bei Beendigung des Vertrages sind die Mieträume vom Mieter \n\nneu zu renovieren, wobei maßgebend der ursprüngliche Aus-\n\nstattungsstandard ist. Die Verpflichtung zur Renovierung bei \n\nBeendigung vereinbaren die Parteien deshalb, weil die Räume \n\nbei Übergabe neu errichtet worden sind und weil sie davon \n\nausgehen, dass eine Neurenovierung nach Ablauf der Ver-\n\ntragszeit angemessen ist. \n\n2. Instandsetzung, Instandhaltung \n\n… \n\nAbweichungen von der bisherigen Ausführungsart bedürfen der \n\nEinwilligung des Vermieters. \n\n… \n\nBei der Festsetzung der Höhe des Mietzinses ist berücksichtigt \n\nworden, welche Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten \n\n(auch Schönheitsreparaturen) der Mieter übernommen hat. \n\nDie Klägerin führte gemäß § 7 Ziff. 1 b des Vertrages Endrenovierungs-\n\narbeiten durch. Mit der Klage verlangt sie von den Beklagten Ersatz der von ihr \n\nhierfür aufgewendeten Kosten, weil die Klausel unwirksam sei. \n\nDas Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist \n\nerfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision ver-\n\nfolgt die Klägerin ihren Zahlungsanspruch weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat keinen Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht, dessen Entscheidung in Das Grundeigentum \n\n2007, 517 veröffentlicht ist, hat zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt: \n\nEs könne dahinstehen, ob § 7 Ziff. 1 des Mietvertrages unwirksam sei. \n\nDafür spreche allerdings die auch nach Vortrag der Beklagten nicht im Einzel-\n\nnen ausgehandelte Klausel in § 7 Ziff. 2 des Mietvertrages, nach der Abwei-\n\n3 \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\nchungen von der bisherigen Ausführungsart der Zustimmung des Vermieters \n\nbedürften. Diese Klausel sei als allgemeine Geschäftsbedingung wegen unan-\n\ngemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 BGB unwirksam. Denn \n\nsie wirke sich wie eine unwirksame Endrenovierungsklausel aus, indem sie vom \n\nMieter, der während des Mietvertrages von der vorgegebenen Ausführungsart \n\nabweiche, verlange, dass er bei Mietende in jedem Fall renoviere. Da § 7 Ziff. 2 \n\ndes Mietvertrages im Kontext der einheitlichen Regelung des § 7 des Mietver-\n\ntrages zu sehen sei, dürfte dessen Unwirksamkeit auch auf § 7 Ziff. 1 durch-\n\nschlagen. \n\n8 \n\nLetztlich könne diese Frage aber ebenso dahinstehen, wie die Frage, ob \n\nin dem Umstand, dass die Klägerin sich zur Durchführung der Schönheitsrepa-\n\nraturen bereit erklärt habe, ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis liege. Denn \n\nein Anspruch der Klägerin auf Erstattung der für die Endrenovierung aufgewen-\n\ndeten Kosten bestehe in keinem Fall. \n\n9 \n\nAus ungerechtfertigter Bereicherung ergebe sich schon deshalb kein An-\n\nspruch, weil dieser auf Ausgleich des durch die Leistung des Mieters eingetre-\n\ntenen Wertzuwachses auf Vermieterseite gerichtet sei und die Klägerin nicht \n\nsubstantiiert vorgetragen habe, dass der Beklagten zu 1 durch die Schönheits-\n\nreparaturen ein höherer Ertragswert des Mietobjekts zugeflossen sei. Auch ein \n\nAnspruch nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag sei nicht \n\nbegründet. Es fehle nämlich an einem Fremdgeschäftsführungswillen der Klä-\n\ngerin. Der Mieter, welcher irrig glaube, mit der Durchführung von Schönheitsre-\n\nparaturen eine Vertragspflicht zu erfüllen, wolle ein eigenes Geschäft führen. \n\nDies komme zwar dem Erhalt und der Verbesserung des Mietobjekts und damit \n\nletztlich auch dem Vermieter zugute. Darauf könne es jedoch nicht maßgeblich \n\nankommen. Denn auch wenn der Mieter irrtümlich meine, einer originären \n\n- nicht übertragenen - Mieterpflicht nachzukommen, kämen seine Maßnahmen \n\nder Mietsache zugute. In diesem Fall solle jedoch nach Langenberg (Schmidt-\n\nFutterer/Langenberg Mietrecht 9. Aufl. § 539 BGB Rdn. 30) - anders als im hier \n\nzu entscheidenden Fall - eine irrtümliche Eigengeschäftsführung vorliegen, wel-\n\nche gemäß § 687 Abs. 1 BGB die Anwendung der §§ 677 ff. BGB ausschließe. \n\nDiese Differenzierung überzeuge nicht. So obliege grundsätzlich dem Vermieter \n\ndie Durchführung der Schönheitsreparaturen. Insofern übernehme der Mieter \n\neine fremde Pflicht, wenn ihm die Schönheitsreparaturen überbürdet würden. \n\nAus dem Pflichtenkreis des Vermieters scheide diese damit aus. Scheitere die \n\nÜbertragung, trete zwar die gewollte Rechtsfolge nicht ein, gleichwohl nehme \n\nder Mieter die Reparaturverpflichtung aber letztlich - wenn auch irrtümlich - sub-\n\njektiv als eigene wahr. \n\n10 \n\nDieses Ergebnis sei auch sachgerecht. Denn die wirksame Verpflichtung \n\nzur Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter stelle eine Haupt-\n\npflicht des Mietvertrags mit Entgeltcharakter dar. Es handele sich um einen Teil \n\nder Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Mietsache, \n\ndie in der vereinbarten Miete berücksichtigt sei. Diese Kalkulationsgrundlage sei \n\ngestört, wenn die vereinbarte Übernahme der Schönheitsreparaturen unwirk-\n\nsam sei. Dieses unbefriedigende Ergebnis lasse sich vermeiden, zumindest \n\naber mildern, wenn etwaige Erstattungsansprüche des Mieters auf den nach \n\n§ 818 Abs. 2 BGB geschuldeten Wertersatz begrenzt würden. \n\nII. \n\n11 \n\nDiese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung jedenfalls im \n\nErgebnis stand. Der Klägerin steht kein Anspruch auf Ersatz der von ihr aufge-\n\nwendeten Endrenovierungskosten zu. Denn sie war gemäß § 7 Ziff. 1 b des \n\nMietvertrages zur Vornahme der Renovierungsarbeiten verpflichtet. \n\n12 \n\nEs kann offen bleiben, ob der Ansicht des Berufungsgerichts gefolgt \n\nwerden kann, die Klägerin habe auch dann keinen Anspruch auf Ersatz der für \n\ndie Endrenovierung aufgewendeten Kosten, wenn § 7 Ziff. 1 b des Mietvertra-\n\nges, der die Klägerin zur vollständigen Renovierung der Räume bei Beendigung \n\ndes Mietvertrages verpflichte, unwirksam sei. \n\n13 \n\n14 \n\nEin Ersatzanspruch der Klägerin ist bereits deshalb nicht begründet, weil \n\ndie Endrenovierungsklausel wirksam ist. \n\n1. Bei der Klausel handelt es sich um eine zwischen den Parteien im Ein-\n\nzelnen ausgehandelte Vereinbarung und damit um eine Individualabrede, auf \n\ndie die AGB-Vorschriften nicht anwendbar sind (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB). Der \n\nSenat kann hierüber selbst befinden, da das Landgericht zu dem streitigen Vor-\n\ntrag, ob § 7 Ziff. 1 b des Mietvertrages eine Individualabrede darstellt, keine \n\nweiteren Feststellungen getroffen, sondern die Frage im Ergebnis offen gelas-\n\nsen hat. \n\n15 \n\nEine solche Individualabrede liegt bei einem von einer Partei gestellten \n\nVertragstext dann vor, wenn der Verwender den in seinen Allgemeinen Ge-\n\nschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich ernst-\n\nhaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner einen Einfluss auf die \n\ninhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen tatsächlich einräumt (BGH \n\nUrteile vom 18. Mai 1995 - X ZR 114/93 - WM 1995, 1455, 1456 und vom \n\n25. Juni 1992 - VII ZR 128/91 - NJW 1992, 2759, 2760). \n\n16 \n\nDiese Voraussetzungen liegen hier für die Endrenovierungsklausel (§ 7 \n\nZiff. 1 b des Mietvertrages) vor. Nach dem im Berufungsurteil in Bezug genom-\n\nmenen schriftsätzlichen Vortrag der Parteien hat der Geschäftsführer der Kläge-\n\nrin im Rahmen der Vertragsverhandlungen unstreitig von der Beklagten zu 1 \n\nverlangt, dass in den von dieser gestellten Vertragstext zusätzlich eine Klausel \n\naufgenommen wird, nach der die Klägerin bei Beendigung des Mietvertrages \n\nnicht verpflichtet ist, den Teppichboden durch einen neuen zu ersetzen, son-\n\ndern nur etwaige Beschädigungen, die durch unsachgemäße Behandlung ent-\n\nstanden sind, zu beseitigen. Die Parteien haben sich in § 1 Ziff. 7 des Mietver-\n\ntrages auf diese von der Klägerin gewünschte Klausel geeinigt. \n\n17 \n\nMit der Verhandlung über die von der Klägerin bei Vertragsbeendigung \n\nam Teppichboden vorzunehmenden Arbeiten haben die Parteien über den Um-\n\nfang der in § 7 Ziff. 1 b des Mietvertrages der Klägerin auferlegten Schönheits-\n\nreparaturen bei Ende des Mietvertrages verhandelt. Sie haben für den von der \n\nBeklagten zu 1 verlegten Teppichboden, dessen Grundreinigung Teil der \n\nSchönheitsreparaturen ist (Senatsurteil vom 8. Oktober 2008 - XII ZR 15/07 - \n\nNJW 2009, 510), eine gesonderte Regelung getroffen. Die Klägerin sollte bei \n\nBeendigung des Mietvertrages nur verpflichtet sein, etwaige Beschädigungen \n\ndes Teppichbodens zu beseitigen. Damit hat sich die Beklagte zu 1 bereit er-\n\nklärt, ihre Vorgabe zu dem Umfang der bei Beendigung des Vertrages durchzu-\n\nführenden Schönheitsreparaturen abzuändern. \n\n2. Die zwischen den Parteien individuell vereinbarte Endrenovierungs-\n\nklausel (§ 7 Ziff. 1 b des Mietvertrages) ist wirksam. \n\na) Bei der Geschäftsraummiete bestehen grundsätzlich keine Bedenken \n\ndagegen, den Mieter individualvertraglich zur Endrenovierung - unabhängig \n\nvom tatsächlichen Erhaltungszustand der Räume - zu verpflichten. Ihre Schran-\n\nken findet die Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung vor allem in den Ver-\n\nbotsgesetzen im Sinne des § 134 BGB, im Verbot der Sittenwidrigkeit (§ 138 \n\nBGB) und dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). \n\n18 \n\n19 \n\n20 \n\nDafür, dass § 7 Ziff. 1 b des Mietvertrages gegen diese Schranken ver-\n\nstößt, sind keine Anhaltspunkte ersichtlich. \n\n21 \n\nb) Eine Unwirksamkeit der für sich allein gesehen unbedenklichen, indi-\n\nviduell vereinbarten Endrenovierungsklausel (§ 7 Ziff. 1 b des Mietvertrages) \n\nfolgt auch nicht aus dem Zusammentreffen mit anderen formularmäßig verein-\n\nbarten Klauseln des Vertrages und einem dadurch hervorgerufenen Summie-\n\nrungseffekt. Eine sich daraus ergebende etwaige Unwirksamkeit hätte nur die \n\nUnwirksamkeit der Formularklausel, nicht aber der Individualabrede zur Folge. \n\nDenn die Individualabrede unterliegt nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB \n\n(BGH Urteil vom 14. Januar 2009 - VIII ZR 71/08 - juris). \n\nHahne \n\nWeber-Monecke \n\nVézina \n\nDose \n\nKlinkhammer \n\nVorinstanzen: \n\nAG Berlin-Tiergarten, Entscheidung vom 24.05.2006 - 5 C 166/06 - \n\nLG Berlin, Entscheidung vom 23.10.2006 - 62 S 187/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR_200-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-03-18/xii-zr-200-06","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 305","ref_norm":"305","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 539","ref_norm":"539","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 677","ref_norm":"677","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 687","ref_norm":"687","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 134","ref_norm":"134","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 818","ref_norm":"818","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR_200-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR_200-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-03-18/xii-zr-200-06","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2006/XII_ZR_200-06.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:18:06.044536+00:00"}}