{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2005/XII_ZR___3-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2007-09-19","aktenzeichen":"XII ZR 3/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 19. September 2007 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle SchuldRAnpG § 20 Abs. 1, 3; NutzEV §§ 3, 6 Das Erhöhungsverlangen nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG setzt im Gegensatz zum Verlangen nach § 20 Abs. 1 SchuldRAnpG i.V.m. § 6 NutzEV keine be- sondere Begründung voraus.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 3/05 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nVerkündet am: \n19. September 2007 \nKüpferle, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nSchuldRAnpG § 20 Abs. 1, 3; NutzEV §§ 3, 6 \n\nDas Erhöhungsverlangen nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG setzt im Gegensatz \n\nzum Verlangen nach § 20 Abs. 1 SchuldRAnpG i.V.m. § 6 NutzEV keine be-\n\nsondere Begründung voraus. \n\nBGH, Urteil vom 19. September 2007 - XII ZR 3/05 - LG Magdeburg \nAG Magdeburg \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 19. September 2007 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die \n\nRichter Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs, Dr. Ahlt und Dose \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 12. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Magdeburg vom 2. Dezember 2004 aufgehoben. \n\nDer Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entschei-\n\ndung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht \n\nzurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\n3 \n\nDie Klägerin verlangt eine Erhöhung des Pachtzinses nach dem Schuld-\n\nrechtsanpassungsgesetz. \n\nMit Vertrag vom 1. Januar 1982 überließ der D. A. \n\nder DDR dem Beklagten in der Wochenendsiedlung \"B. See\" die Parzelle \n\nS. weg zur Bebauung mit einem Wochenendhaus. Die Nutzung war unent-\n\ngeltlich. \n\nAm 12. Mai 1999 trafen die Landeshauptstadt Magdeburg als Verpächte-\n\nrin und der Beklagte als Pächter folgende Vereinbarung: \n\n\"Der bestehende Vertrag vom 01.01.1982 für ... wird fortgesetzt unter \nBerücksichtigung des Schuldrechtsanpassungsgesetzes (SchuldRÄndG) \nvom 21.09.1994. \n\nDer Pachtzins beträgt rückwirkend ab 01.01.1996 lt. eines erstellten Gut-\nachtens über den ortsüblichen Pachtzins 1,20 DM/m² . \nNach den vorliegenden und bestätigten Vermessungsunterlagen beträgt \nder Zins für Parz. 12 für 298 m² x 1,20 DM und somit 357,60 DM/Jahr. \n... \nEine zukünftige Anpassung an den Pachtzins bleibt vorbehalten.\" \n\n4 \n\n5 \n\nMit Zuordnungsbescheid vom 13. Dezember 2000 wurde festgestellt, \n\ndass die Klägerin Eigentümerin des Grundstücks geworden ist. \n\nDer Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich des Ka-\n\ntasteramtes Magdeburg ermittelte zum Wertermittlungsstichtag 19. Juni 2002 \n\nein ortsübliches Nutzungsentgelt von 1,20 €/m². Am 16. Oktober 2002 schrieb \n\ndas Bundesvermögensamt Magdeburg an den Beklagten: \n\n\"... \nmit Wirkung vom 01. Januar 2003 erhöhe ich das Nutzungsentgelt für die \nvon Ihnen am B. See genutzte Parzelle 12 auf 1,20 €/m²/Jahr. \nBei einer Parzellengröße von 298 m² ergibt sich ein jährliches Nutzungs-\nentgelt von 1,20 €/m²/Jahr x 298 m² = 357,60 €/Jahr. \n\nMit der Erhöhung wird das ortsübliche Entgelt nicht überschritten. \nDer Gutachterausschuss ist bei der Ermittlung des ortsüblichen Entgeltes \nvon einer Verzinsung des Bodenwertes ausgegangen, da ortsübliche \nEntgelte in vergleichbaren Gemeinden für Grundstücke vergleichbarer \nArt, Größe, Beschaffenheit und Lage nicht ermittelt werden konnten (§ 3 \nAbs. 3 Nutzungsentgeltverordnung). Dabei hat der Gutachterausschuss \neinen Pachtzinssatz von 3,5 % p.a. angesetzt. Das Gutachten des Gut-\nachterausschusses kann im Bedarfsfall hier im Hause eingesehen wer-\nden. \n\nAb 01. Januar 2003 ist von Ihnen daher ein Nutzungsentgelt in Höhe von \n357,60 €/Jahr zu zahlen.\" \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\n9 \n\nDer Beklagte zahlte für das Jahr 2003 weiterhin 182,84 € (= 357,60 DM). \n\nDas Amtsgericht hat die Klage auf Zahlung von 178,80 € abgewiesen. \n\nDie zugelassene Berufung, mit der die Klägerin nach teilweiser Rücknahme \n\nnoch 174,76 € geltend macht, ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wendet sich \n\ndie Klägerin mit der vom Landgericht zugelassenen Revision. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und \n\nzur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. \n\n1. Das Berufungsgericht hat, soweit für die Revision noch von Bedeu-\n\ntung, ausgeführt: Die Pacht ergebe sich zunächst aus der Willensübereinstim-\n\nmung der jeweiligen Vertragspartner. Danach betrage der Pachtzins 182,84 €. \n\n§ 20 Abs. 3 SchuldRAnpG gebe eine Befugnis zur Abgabe einer einseitigen \n\nrechtsgestaltenden Erklärung. Die Bestimmung finde auf das Pachtverhältnis \n\nAnwendung, weil ein Vertrag im Sinne der §§ 1, 3 SchuldRAnpG vorliege und \n\ndie vereinbarte Pacht die ortsübliche Höhe erreicht habe. Die Erreichung der \n\nortsüblichen Pacht sei zwischen den Parteien in der Vereinbarung vom 12. Mai \n\n1999 festgestellt worden und vor dem Amtsgericht außer Streit gewesen. So-\n\nweit der Beklagte nunmehr Zweifel äußere, müsse sein Vorbringen aufgrund \n\nprozessualer Vorschriften (§§ 138, 529, 531 ZPO) außer Betracht bleiben. Die \n\nKlägerin sei befugt, nach Abgabe einer einseitigen Erklärung zur Pachtzinshöhe \n\nauf erhöhte Zahlung zu klagen. Der Auffassung, dass zunächst Klage auf An-\n\nnahme des Vertragsangebotes zur Erhöhung des Entgelts erhoben werden \n\nmüsse, folge das Berufungsgericht nicht. \n\n10 \n\nDie Erhöhungserklärung der Klägerin vom 16. Oktober 2002 sei nicht \n\nwirksam. Nach § 20 Abs. 3 Satz 3 SchuldRAnpG sei das Anpassungsverlangen \n\ngegenüber dem anderen Teil schriftlich geltend zu machen. Welchen inhaltli-\n\nchen Anforderungen das schriftliche Anpassungsverlangen genügen müsse, \n\nergebe sich nicht direkt aus dem Gesetzeswortlaut, lasse sich aber aus der \n\nrechtlichen Wirkung des Anpassungsverlangens herleiten. Das Anpassungsver-\n\nlangen müsse zunächst die Höhe des künftig zu zahlenden Nutzungsentgeltes \n\noder zumindest den Anpassungsbetrag nennen. Da die Anpassungserklärung \n\nzustimmungsfrei ausgestaltet sei und allein durch die Zusendung der Erklärung \n\nautomatisch rechtswirksam in das bestehende Rechtsverhältnis, dieses abän-\n\ndernd, eingreife, sei weiterhin erforderlich, dass die Gesetzesgrundlage der Er-\n\nklärung und das Vorliegen der Zulässigkeitsvoraussetzungen für die Erklä-\n\nrungsabgabe dem anderen Teil gegenüber genannt würden. Nach Ansicht des \n\nBerufungsgerichts erfordere ein einseitiges rechtsgestaltendes Anpassungsver-\n\nlangen gemäß § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG als Mindestvoraussetzung die Anga-\n\nbe, auf welcher Rechtsgrundlage das Anpassungsverlangen ergehe, die Erklä-\n\nrung, dass die Zulässigkeitsvoraussetzung der Nichterhöhung des Nutzungs-\n\nentgeltes seit einem Jahr und der Veränderung des ortsüblichen Entgeltes seit-\n\ndem um mehr als 10 %, unter Darstellung der konkreten Änderung des ortsübli-\n\nchen Entgelts in diesem Zeitraum, vorlägen, und die Nennung des neu verlang-\n\nten Entgeltes oder zumindest des Anpassungsbetrages. Erst bei Nennung die-\n\nser Fakten sei für den anderen Vertragsteil das Anpassungsverlangen nach-\n\nvollziehbar. Nur dann sei es unter dem Aspekt der zu schaffenden Rechtssi-\n\ncherheit und der zu beachtenden Vertragsgerechtigkeit gerechtfertigt, dass das \n\nAnpassungsverlangen automatisch einseitig gestaltende Wirkung entfalte. \n\n11 \n\nDas Anpassungsverlangen der Klägerin vom 16. Oktober 2002 genüge \n\ndiesen Mindestanforderungen nicht. Zwar sei es in Schriftform dem Beklagten \n\nzugegangen und benenne es das neu verlangte Entgelt. Es nenne jedoch we-\n\n12 \n\n13 \n\nder die Rechtsgrundlage der Erhöhung noch seien die Zulässigkeitsvorausset-\n\nzungen angeführt oder die Veränderung des ortsüblichen Entgeltes im Einzel-\n\nnen aufgezeigt. Das Erhöhungsverlangen entfalte deshalb keine rechtsgestal-\n\ntende Wirkung. Daher könne die Klägerin das erhöhte Pachtgeld für 2003 nicht \n\nin Anspruch nehmen. \n\n2. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer rechtlichen \n\nNachprüfung nicht stand. \n\na) Ohne Erfolg macht die Revision allerdings geltend, die formalen An-\n\nforderungen des Berufungsgerichts seien schon deshalb nicht gerechtfertigt, \n\nweil § 20 Abs. 3 Satz 3 SchuldRAnpG nicht anwendbar sei. Die Bestimmung \n\nregele eine Anpassung des Nutzungsentgelts nach Erreichen der ortsüblichen \n\nHöhe, die Klägerin verlange aber lediglich eine Anpassung bis zur ortsüblichen \n\nHöhe. Diese könne gemäß § 3 Nutzungsentgeltverordnung schrittweise ver-\n\nlangt werden. Da die in § 3 Abs. 1 Nr. 1 NutzEV genannten Fristen seit kurzem \n\nabgelaufen seien, stehe der sofortigen Geltendmachung des ortsüblichen Ent-\n\ngelts nichts entgegen. \n\n14 \n\nMit dieser Rüge setzt sich die Revision zum einen in Widerspruch zum \n\nzweitinstanzlichen Vortrag der Klägerin, dass Grundlage der Anpassung des \n\nNutzungsentgelts allein § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG sei. Zum anderen ist das \n\nBerufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass für das Erhöhungsver-\n\nlangen der Klägerin ausschließlich § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG zur Anwendung \n\nkommen kann. Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsge-\n\nrichts haben die Parteien in der Vereinbarung vom 12. Mai 1999 festgestellt, \n\ndass die ortsübliche Pacht erreicht ist. Damit ist aber die Nutzungsentgeltver-\n\nordnung auf das betroffene Vertragsverhältnis nicht mehr anwendbar; an seine \n\nStelle tritt § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG (Kiethe/Matthiessen Kommentar zum \n\nSchuldRAnpG § 20 Rdn. 18). \n\n15 \n\nb) Zu Recht macht die Revision aber geltend, dass die Klägerin in ihrem \n\nZulassungsverlangen das künftig zu zahlende Entgelt angegeben habe und \n\ndies für die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens ausreichend sei. Die Auf-\n\nfassung des Berufungsgerichts, neben der Nennung des neu verlangten Ent-\n\ngelts oder zumindest des Anpassungsbetrages verlange § 20 Abs. 3 \n\nSchuldRAnpG als Mindestvoraussetzung die Angabe, auf welcher Rechts-\n\ngrundlage das Anpassungsverlangen ergehe, und die Erklärung, dass das Nut-\n\nzungsentgelt seit einem Jahr nicht erhöht worden sei und die Veränderung des \n\nortsüblichen Entgelts seitdem mehr als 10 % ausmache, findet im Gesetz keine \n\nStütze. \n\n16 \n\n§ 20 Abs. 1 SchuldRAnpG regelt i.V.m. § 6 NutzEV die Anpassung des in \n\nder DDR üblich gewesenen niedrigen Nutzungsentgeltes bis zum Erreichen der \n\nortsüblichen Miete. Nach § 6 Abs. 1 Satz 1 NutzEV muss der Überlassende, der \n\ndas Nutzungsentgelt erhöhen will, dem Nutzer jede Erhöhung in Textform erklä-\n\nren und begründen. Satz 2 verlangt die Angabe, dass mit dem Erhöhungsver-\n\nlangen die ortsüblichen Entgelte nicht überschritten werden. Gemäß Satz 3 \n\nkann der Überlassende zur Begründung insbesondere Bezug nehmen auf \n\n1. ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses über die \n\nortsüblichen Nutzungsentgelte für vergleichbar genutzte Grundstücke \n\noder eine Auskunft des Gutachterausschusses über die in seinem Ge-\n\nschäftsbereich vereinbarten Entgelte nach § 7, \n\n2. ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverstän-\n\ndigen über die ortsüblichen Nutzungsentgelte für vergleichbar genutzte \n\nGrundstücke, \n\n3. entsprechende Entgelte für die Nutzung einzelner vergleichbarer \n\nGrundstücke; hierbei genügt die Benennung von drei Grundstücken. \n\n17 \n\nDamit sieht die Verordnung für Erhöhungsverlangen bis zum Erreichen \n\nder ortsüblichen Höhe eine Begründung vor und zeigt auf, wie sie auszusehen \n\nhat. \n\n18 \n\nDemgegenüber regelt § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG die Erhöhung des Nut-\n\nzungsentgelts für den Fall, dass das Entgelt die ortsübliche Höhe bereits er-\n\nreicht hatte und in der Folge eine weitere Anpassung erforderlich wird. Abs. 3 \n\nSatz 3 befasst sich mit der Form des Anpassungsverlangens. Danach muss es \n\ngegenüber dem anderen Teil in Textform geltend gemacht werden. Eine Be-\n\ngründung des Verlangens sieht das Gesetz hier nicht vor. Die Entstehungsge-\n\nschichte der Regelung spricht dafür, dass es sich dabei um eine bewusste Ent-\n\nscheidung des Gesetzgebers und nicht etwa um ein Versehen handelt. \n\n19 \n\naa) Art. 232 § 4 EGBGB regelt, dass Nutzungsverhältnisse nach den \n\n§§ 312 bis 315 des Zivilgesetzbuches der Deutschen Demokratischen Republik \n\naufgrund von Verträgen, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossen \n\nworden sind, sich weiterhin nach den genannten Bestimmungen des Zivilge-\n\nsetzbuches richten. Abs. 2 ermächtigt die Bundesregierung, durch Rechtsver-\n\nordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über eine angemesse-\n\nne Gestaltung des Nutzungsentgelts zu erlassen. Aufgrund dieser Ermächti-\n\ngung ist die Nutzungsentgeltverordnung vom 22. Juli 1993 (BGBl. I 1993, \n\nS. 1339) ergangen. Diese sah in § 6 vor, dass mit der Erhöhungserklärung die \n\nMitteilung zu erfolgen hatte, das ortsübliche Entgelt werde nicht überschritten. \n\nEs genügte, wenn der Eigentümer seinen Willen, er verlange für die Überlas-\n\nsung des Grundstücks ein höheres Entgelt, hinreichend deutlich zum Ausdruck \n\nbrachte (Thiele/Krajewski Schuldrechtsänderungsgesetz § 6 Nutzungsentgelt-\n\nverordnung Rdn. 3). Eine besondere Begründung war nicht erforderlich. \n\n20 \n\nbb) Am 1. Januar 1995 trat das Gesetz zur Anpassung schuldrechtlicher \n\nNutzungsverhältnisse an Grundstücken vom 21. September 1994 (Schuld-\n\nrechtsanpassungsgesetz; BGBl. I 1994, S. 2538) in Kraft. Dieses bestimmte in \n\n§ 20 Abs. 1, dass der Grundstückseigentümer vom Nutzer die Zahlung eines \n\nNutzungsentgelts verlangen kann und sich dessen Höhe nach der Nutzungs-\n\nentgeltverordnung vom 22. Juli 1993 in ihrer jeweils gültigen Fassung richtet. In \n\nAbs. 3 war geregelt, dass, wenn das Nutzungsentgelt die ortsübliche Höhe er-\n\nreichte, jede Partei bis zum Ablauf der Kündigungsschutzfrist eine Entgeltan-\n\npassung nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen verlangen konnte. Da-\n\nnach war eine Anpassung zulässig, wenn das Nutzungsentgelt seit einem Jahr \n\nnicht geändert worden war und das ortsübliche Entgelt sich seitdem um mehr \n\nals 10 % verändert hatte. Nach Satz 3 war das Anpassungsverlangen gegen-\n\nüber dem anderen Teil schriftlich geltend zu machen. Eine besondere Begrün-\n\ndung des Anpassungsverlangens war nicht vorgesehen. \n\n21 \n\ncc) Mit der Verordnung zur Änderung der Nutzungsentgeltverordnung \n\nvom 24. Juli 1997 (BGBl. I 1997, S. 1920) wurde mit Wirkung zum 31. Juli 1997 \n\nerstmals eine besondere Erläuterungspflicht geschaffen. § 6 Abs. 1 lautete da-\n\nnach: \"Will der Überlassende das Nutzungsentgelt nach dieser Verordnung er-\n\nhöhen, so hat er dies dem Nutzer für jede Erhöhung schriftlich zu erklären. Die \n\nErhöhung ist schriftlich zu erläutern. Dabei ist anzugeben, dass mit dem Erhö-\n\nhungsverlangen die ortsüblichen Entgelte nicht überschritten werden; wird dies \n\nmit dem Hinweis auf entsprechende Entgelte für die Nutzung einzelner ver-\n\ngleichbarer Grundstücke begründet, so genügt die Benennung von drei \n\nGrundstücken\". Über die Motive heißt es dazu bei Schnabel (Datschen- und \n\nGrundstücksrecht 2002 S. 50 III): \"Um unbegründete, weil die Grenze der Orts-\n\nüblichkeit überschreitende Entgelterhöhungen und darauf folgende Rechtsstrei-\n\ntigkeiten zu vermeiden, soll der Grundstückseigentümer durch das Erfordernis \n\nder Erläuterung seines Erhöhungsverlangens dazu gezwungen werden, sich \n\nvor weiteren Erhöhungsschritten ein Bild von der Höhe der ortsüblichen Entgel-\n\nte zu verschaffen. Die Erläuterungspflicht führe, vergleichbar der Begründungs-\n\npflicht bei Mieterhöhungen nach § 2 MHG, dem Grundstückseigentümer im \n\nSinne einer Warnfunktion die Obergrenze des ortsüblichen Entgeltes und die \n\nbereits nach derzeitiger Rechtslage bestehende Beweislastverteilung vor Au-\n\ngen.\" \n\nEine Erläuterungspflicht für die nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG vorzu-\n\nnehmenden Erhöhungen wurde dagegen nicht eingeführt. \n\ndd) Mit dem Gesetz zur Änderung des Schuldrechtsanpassungsgesetzes \n\nvom 17. Mai 2002 (BGBl. I 2002, 1580) wurde § 6 Abs. 1 Satz 1 NutzEV erneut \n\ngeändert. Die Bestimmung lautet nunmehr: \"Will der Überlassende das Nut-\n\nzungsentgelt nach der Verordnung erhöhen, so hat er dem Nutzer das Erhö-\n\nhungsverlangen in Textform zu erklären und zu begründen.\" Für die Anpassung \n\nnach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG wurde weder eine Erläuterungs- noch eine Be-\n\ngründungspflicht vorgesehen. \n\n22 \n\n23 \n\n24 \n\nee) Es scheint ausgeschlossen, dass dies auf einem Versehen beruht. \n\nWenn das Schuldrechtsanpassungsgesetz in § 20 Abs. 1 auf die Nutzungsent-\n\ngeltverordnung verweist und dort in zwei Gesetzesänderungen eine Erläute-\n\nrungs- bzw. Begründungspflicht eingeführt wird, im Schuldrechtsanpassungs-\n\ngesetz selbst für das Anpassungsverlangen nach Erreichen der Ortsüblichkeit \n\naber kein Hinweis auf eine Erläuterungs- und Begründungspflicht erfolgt, liegt \n\ndie Annahme nahe, dass der Gesetzgeber eine solche Begründung für das An-\n\npassungsverlangen nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG nicht einführen wollte. \n\nDenn für Veränderungen nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG scheint eine Begrün-\n\ndungspflicht nicht so dringend wie bei dem Anpassungsverlangen nach § 20 \n\nAbs. 1 SchuldRAnpG i.V.m. § 6 NutzEV. Die Anpassung nach der Nutzungs-\n\nentgeltverordnung soll den Vermieter in die Lage versetzen, die vor dem Beitritt \n\nin der DDR üblichen niedrigen Nutzungsgebühren an die ortsüblichen Mietzin-\n\nsen anzupassen, um dem Eigentümer, der aufgrund der Schutzvorschriften \n\nnach Art. 232 § 4 a EGBGB und § 23 SchuldRAnpG die Verträge nicht kündi-\n\ngen konnte, eine angemessene Bodenverzinsung zu ermöglichen. Mit der Ver-\n\nteilung der Erhöhung auf einen längeren Zeitraum war beabsichtigt, einen \n\nsprunghaften Anstieg des Nutzungsentgelts zu verhindern, der viele Nutzer da-\n\nzu gezwungen hätte, ihre Erholungsgrundstücke aufzugeben (Kiethe/Schilling, \n\nSchuldrechtsanpassungsgesetz § 3 NutzEV Rdn. 24 unter Hinweis auf die amt-\n\nliche Begründung BR-Drucks. 344/99 zu § 3). Insgesamt soll der Nutzer nicht \n\nmehr zahlen müssen, als andere Bürger aus freien Stücken für eine vergleich-\n\nbare Nutzung auszugeben bereit sind (Kiethe/Schilling, aaO Rdn. 5, 6). Deshalb \n\nist Obergrenze für die Anhebung stets die ortsübliche Miete. Durch die Pflicht \n\nzur Begründung wird der Eigentümer angehalten, die erlaubten Anpassungs-\n\nschritte zu beachten und insgesamt das ortsübliche Entgelt nicht zu überschrei-\n\nten. Dieser Warnfunktion bedarf es bei der Erhöhung nach § 20 Abs. 3 \n\nSchuldRAnpG nicht in gleichem Umfang, weil nach Erreichen der ortsüblichen \n\nMiete nur noch Anpassungen entsprechend der ortsüblichen Entwicklung der \n\nMiete möglich sind. \n\n25 \n\nc) Soweit das Berufungsgericht meint, die Aspekte der Rechtssicherheit \n\nund der Vertragsgerechtigkeit verlangten eine Begründung des Anpassungsver-\n\nlangens, weil dieses einseitig gestaltende Wirkung entfaltet, kann ihm nicht ge-\n\nfolgt werden. Zwar trifft es zu, dass das Anpassungsverlangen nach § 20 Abs. 3 \n\nSchuldRAnpG automatisch zu einer Erhöhung des Mietzinses führt, ohne dass \n\nes der Zustimmung wie nach § 558 BGB (= § 2 MHG) bedarf (Kiethe/ \n\nMatthiessen, § 20 SchuldRAnpG Rdn. 25; Thiele/Winterstein, Schuldrechtsän-\n\nderungsgesetz § 20 SchuldRAnpG Rdn. 17). Das ist eine Folge der gesetzli-\n\nchen Regelung (vgl. § 20 Abs. 3 Satz 4 SchuldRAnpG). Zu Recht macht die \n\nRevision aber geltend, dass es einen allgemeinen Rechtsgrundsatz des Inhalts, \n\ndass bei Mietverträgen, Pachtverträgen oder sonstigen Nutzungsverträgen je-\n\nweils die gesetzliche Grundlage anzugeben sei, wenn der Eigentümer von ei-\n\nnem ihm nach dem Gesetz zustehenden Recht Gebrauch macht, nicht gibt. \n\nZwar wirken Gestaltungsrechte auf die Rechtsstellung des Erklärungsempfän-\n\ngers ohne dessen Zutun ein, so dass sich die Rechtsänderung klar und un-\n\nzweideutig aus der Erklärung ergeben muss (Palandt/Heinrichs, BGB 66. Aufl. \n\nÜberblick vor § 104 Rdn. 17). Ob ein eindeutiges Änderungsverlangen zu einer \n\nErhöhung geführt hat, kann aber in einem gerichtlichen Verfahren geklärt wer-\n\nden, in dem die Voraussetzungen für die begehrte Erhöhung vom Eigentümer \n\ndargelegt und gegebenenfalls bewiesen werden müssen. \n\n26 \n\n3. Die Entscheidung des Berufungsgerichts ist auch nicht aus anderen \n\nGründen richtig. Das Anpassungsverlangen der Klägerin konnte eine Anpas-\n\nsung des Nutzungsentgelts ab Beginn des dritten Kalendermonats rechtferti-\n\ngen, der auf den Zugang des Anpassungsverlangens folgt (§ 20 Abs. 3 Satz 4 \n\nSchuldRAnpG). Da das Anpassungsverlangen der Klägerin im Oktober 2002 \n\nzugegangen ist, war es der Klägerin entgegen der Auffassung der Revisionser-\n\nwiderung in der mündlichen Verhandlung in dieser Hinsicht nicht verwehrt, eine \n\nAnpassung des jährlich zu zahlenden Nutzungsentgelts von Beginn des Monats \n\nJanuar 2003 an zu fordern. \n\n27 \n\n4. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden. Der Beklagte \n\nhat die Ortsüblichkeit des von der Klägerin geltend gemachten Entgelts bestrit-\n\nten. Das Berufungsgericht hat hierzu keine Feststellungen getroffen. \n\nHahne \n\nProf. Dr. Wagenitz ist urlaubsbedingt \nverhindert zu unterschreiben. \n\nFuchs \n\nHahne \n\nAhlt \n\nDose \n\nVorinstanzen: \n\nAG Magdeburg, Entscheidung vom 03.03.2004 - 180 C 2377/03 - \n\nLG Magdeburg, Entscheidung vom 02.12.2004 - 12 S 147/04 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2005/XII_ZR___3-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-09-19/xii-zr-3-05","cited_norms":[{"jurabk":"SchuldRAnpG","ref":"§ 20","ref_norm":"20","n":23},{"jurabk":"NutzEV","ref":"§ 6","ref_norm":"6","n":5},{"jurabk":"NutzEV","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":2},{"jurabk":"SchuldRAnpG","ref":"§ 23","ref_norm":"23","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 529","ref_norm":"529","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 531","ref_norm":"531","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 232 § 4","ref_norm":"232-4","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":1},{"jurabk":"SchuldRAnpG","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":1},{"jurabk":"SchuldRAnpG","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2005/XII_ZR___3-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2005/XII_ZR___3-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-09-19/xii-zr-3-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2005/XII_ZR___3-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 22:01:46.590363+00:00"}}