{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2005/XII_ZR__40-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2007-03-07","aktenzeichen":"XII ZR 40/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 566 a.F. Die Vereinbarung in einem Vorvertrag, dass ein langfristiges Mietverhältnis be- gründet werden soll, unterliegt nicht dem Formerfordernis des § 566 BGB a.F. Sie verpflichtet die Parteien aber zur Mitwirkung am Zustandekommen des schriftlichen und damit der Form des § 566 BGB a.F. genügenden Hauptvertra- ges.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 40/05 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n7. März 2007 \nKüpferle, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 566 a.F. \n\nDie Vereinbarung in einem Vorvertrag, dass ein langfristiges Mietverhältnis be-\n\ngründet werden soll, unterliegt nicht dem Formerfordernis des § 566 BGB a.F. \n\nSie verpflichtet die Parteien aber zur Mitwirkung am Zustandekommen des \n\nschriftlichen und damit der Form des § 566 BGB a.F. genügenden Hauptvertra-\n\nges. \n\nBGH, Urteil vom 7. März 2007 - XII ZR 40/05 - OLG Naumburg \n\nLG Stendal \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 7. März 2007 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter \n\nFuchs, Dr. Ahlt, die Richterin Dr. Vézina und den Richter Dose \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 9. Zivilsenats des \n\nOberlandesgerichts Naumburg vom 1. Februar 2005 aufgehoben. \n\nDer Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entschei-\n\ndung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Be-\n\nrufungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Klägerin nimmt die Beklagte wegen vergeblicher Planungsaufwen-\n\ndungen aus einer vertraglichen Absprache in Anspruch. \n\nDie Parteien trafen am 7. Oktober 1999 eine als \"Mietvertrag\" bezeichne-\n\nte Vereinbarung, mit der sich die Klägerin verpflichtete, der Beklagten gegen \n\nEntgelt ein noch zu errichtendes Altenpflegeheim zur Nutzung zu überlassen. \n\nIm Vertrag heißt es u.a.: \n\n\"§ 1 Mietobjekt \n\n1. Der Vermieter wird Eigentümer der Immobilie - A. D. - \nin S. . Auf dem Grundstück wird ein Senioren-Pflegeheim \n(Mietobjekt) errichtet. \n\n2. Der Vermieter vermietet an den Mieter ein fertig gestelltes, be-\ntriebs- und benutzungsfähiges Seniorenpflegeheim mit insgesamt \nca. 180 Betten gemäß folgenden Anlagen, die Bestandteil dieses \nVertrages sind: \n\nAnlage 1: Lageplan \n\nAnlage 2: Baubeschreibung \n\nAnlage 3: Baugenehmigung \n\nAnlage 4: Ausführungszeichnungen (soweit vorhanden) \n\n... \n\n6. Der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt mit Fertigstellung zu ü-\nbernehmen. Als Fertigstellungstermin gilt der Zeitpunkt gemäß § 5 \njedoch der Zeitpunkt der behördlichen \nAbs. 2, spätestens \nGebrauchsabnahme. ... \n\n§ 2 Vertragsdauer \n\n1. Das Mietverhältnis wird auf die Dauer von 20 Jahren fest verein-\n\nbart. Es beginnt mit dem in § 1 Abs. 6 genannten Termin. \n\n... \n\n§ 5 Übergabe des Mietgegenstandes \n\n... \n\n2. Den verbindlichen Übergabetermin wird der Vermieter spätestens \n\nvier Monate vorher dem Mieter schriftlich mitteilen. \n\n§ 16 Sonstiges \n\n... \n\n2. Vermieter und Mieter sind berechtigt, vom Mietvertrag zurückzu-\ntreten, wenn die Baugenehmigung, bezogen auf die geplante, in \ndiesem Mietvertrag vorgesehene Nutzung, versagt wird und wenn \ndie geplante Finanzierung, bezogen auf die Gesamtkonzeption \nund die Bonität des Hauptmieters, nicht zustande kommt. \n\n3. Dieser Mietvertrag gilt weiterhin vorbehaltlich der Beibringung aller \n\nbehördlichen Genehmigungen.\" \n\n3 \n\nDie Klägerin begann mit Planungen für das Objekt. Mit Schreiben vom \n\n23. Juli 2001 kündigte die Beklagte die Vereinbarung unter Berufung auf § 16 \n\ndes Vertrages. Die Klägerin nahm den von ihr gestellten Baugenehmigungsan-\n\ntrag zurück. Zwischen den Parteien besteht Streit, ob es sich bei der getroffe-\n\nnen Vereinbarung bereits um einen bindenden Mietvertrag oder lediglich um \n\neinen Vorvertrag handelt. Die Gründe, die dazu geführt haben, dass der Vertrag \n\nnicht durchgeführt wurde, sind zwischen den Parteien ebenfalls streitig. \n\n4 \n\nDie Klägerin verlangt Ersatz der ihr mit dem Abschluss des Vertrages \n\nerwachsenen Aufwendungen. Das Landgericht hat der Klage dem Grunde nach \n\nstattgegeben. Es ist von einem rechtswirksamen Mietvertrag ausgegangen, den \n\ndie Beklagte durch ihre unberechtigte Kündigung verletzt habe. Das Berufungs-\n\ngericht hat das Urteil des Landgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. \n\nDagegen wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\nDie Revision führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und \n\nzur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. \n\n1. Das Berufungsgericht hat ausgeführt, der Klägerin stehe kein An-\n\nspruch auf Schadensersatz zu. Dabei könne dahinstehen, ob es sich bei der \n\nzwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung um einen Mietvertrag oder \n\nlediglich einen Vorvertrag dazu handele. \n\nBejahe man mit dem Landgericht einen Mietvertrag, so habe dieser \n\nmangels Einhaltung der Schriftform gemäß § 566 BGB a.F. ordentlich gekündigt \n\nwerden können. Dabei könne offen bleiben, ob die Schriftform schon deshalb \n\nnicht gewahrt sei, weil die in § 1 Abs. 2 genannten Anlagen der Vereinbarung \n\nnicht beigefügt gewesen seien. Zu den wesentlichen Punkten, die dem Schrift-\n\nformerfordernis unterlägen, gehöre die Dauer des Vertrages. Werde der Vertrag \n\nmit einer Festlaufzeit (hier: 20 Jahre) geschlossen, unterlägen Anfangs- und \n\nEnddatum der Beurkundungspflicht. Nur wenn sich beide Daten aus der Urkun-\n\nde ergäben, könne ein Erwerber verlässlich erkennen, für welchen Zeitraum der \n\nMietvertrag - noch - bestehe. Das gelte insbesondere für die Fälle, in denen das \n\nMietobjekt bei Vertragsschluss noch nicht existiere, sondern erst errichtet wer-\n\nden solle. In einem solchen Fall könnten der Zeitpunkt des Vertragsschlusses \n\nund derjenige des Vertragsbeginnes um Jahre auseinander liegen. Im vorlie-\n\ngenden Fall datiere der Vertrag vom Oktober 1999, während das Vertragsver-\n\nhältnis erst mit dem Zeitpunkt der Fertigstellung habe beginnen sollen. Dieser \n\nZeitpunkt sei bei Vertragsschluss weder bestimmt noch bestimmbar gewesen. \n\n8 \n\nFolge man der Ansicht, dass es sich bei der Vereinbarung noch nicht um \n\nden Mietvertrag selbst, sondern nur um einen Vorvertrag handele, ergebe sich \n\nkein anderes Ergebnis. Zwar unterliege der Vorvertrag nicht dem Formerforder-\n\n9 \n\n10 \n\nnis. Formbedürftig sei erst die Abrede, durch die der Vorvertrag zum endgülti-\n\ngen Vertrag werde. Im vorliegenden Fall sei bereits nicht ersichtlich, dass es \n\ndann überhaupt einen Mietvertrag gäbe, jedenfalls gäbe es keinen, der der \n\nSchriftform des § 566 BGB a.F. entspreche. Die Beklagte wäre im Ergebnis \n\nauch bei Annahme eines Mietvertrages, der ohne Beachtung der Form zustan-\n\nde gekommen wäre, nicht gehindert gewesen, den Vertrag zu kündigen. \n\n2. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer rechtlichen \n\nNachprüfung nicht stand. \n\na) Der Wirksamkeit der getroffenen Vereinbarung steht nicht entgegen, \n\ndass dem Vertrag die in § 1 Abs. 2 genannten Anlagen nicht beigefügt waren. \n\nZwar gehört die Einigung über den Vertragsgegenstand zum wesentlichen Ver-\n\ntragsinhalt. Dieser muss zumindest bestimmbar sein (Schmidt-Futterer/Blank \n\nMietrecht 9. Aufl. vor § 535 Rdn. 11). Das ist hier der Fall. Nach § 1 Abs. 2 der \n\nVereinbarung sollte der Vermieter auf dem Grundstück \"A. D. \" ein \n\nSenioren-Pflegeheim mit insgesamt 180 Betten errichten und dem Mieter zur \n\nNutzung überlassen. Die Überlassungsverpflichtung bezog sich auf das gesam-\n\nte Gebäude. Damit war der Vertragsgegenstand hinreichend individualisiert. \n\n11 \n\nb) Die Schriftform scheitert nicht daran, dass die Parteien die in § 1 \n\nAbs. 2 genannten Anlagen der Vereinbarung nicht beigefügt haben. Zwar ge-\n\nhört auch der Mietgegenstand zu den wesentlichen und damit formbedürftigen \n\nElementen eines langfristigen Mietvertrages (vgl. BGH, Senatsurteil vom \n\n2. November 2005 - XII ZR 233/03 - NJW 2006, 140). Danach muss der Miet-\n\ngegenstand im Vertrag so ausreichend individualisiert sein, dass er für einen \n\nRechtsnachfolger (§ 571 BGB a.F. = § 566 BGB), den § 566 BGB a.F. (= § 550 \n\nBGB) in erster Linie schützen will, ausreichend bestimmbar ist. Das ist hier der \n\nFall. Mietgegenstand sollte nach seiner Fertigstellung ein \"betriebs- und benut-\n\nzungsfähiges Seniorenpflegeheim mit insgesamt 180 Betten\" auf dem Grund-\n\nstück \" A. D. \" sein. Damit war das gesamte Gebäude vermietet, das \n\nder Vermieter auf dem Grundstück errichten würde, unabhängig davon, welche \n\nGröße und Ausstattung es im Einzelnen aufweisen und wo genau es auf dem \n\nGrundstück entstehen würde. Den Anlagen, die bei Vertragsschluss erst zu ei-\n\nnem geringen Teil vorhanden waren, kam insoweit kein eigener Erklärungswert \n\nzu; sie dienten lediglich der Verdeutlichung des im formgültig abgeschlossenen \n\nVertrag enthaltenen Mietgegenstandes (Orientierungshilfe). Der Streitfall unter-\n\nscheidet sich wesentlich von den Fällen, in denen nur Teile eines Gebäudes \n\nvermietet werden und für einen Rechtsnachfolger aus dem Mietvertrag nicht \n\nersichtlich ist, um welche Teile es sich dabei handelt (vgl. dazu Senatsurteil \n\nvom 2. November 2005 - XII ZR 233/03 - NJW 2006, 140). \n\n12 \n\nc) Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, \n\ndass die Dauer des Mietvertrages zu den wesentlichen Vertragsbedingungen \n\ngehört und deshalb formbedürftig ist. Der Senat hat - nach Verkündung des Be-\n\nrufungsurteils - entschieden, dass die Vertragsdauer nicht bestimmt angegeben \n\nwerden muss, sondern die Form gewahrt ist, wenn die Einigung über die Dauer \n\nbeurkundet ist und ihr Inhalt bestimmbar bleibt (Senatsurteil vom 2. November \n\n2005 - XII ZR 212/03 - NJW 2006, 139). Dafür genügt es, dass der Sachverhalt \n\nso genau bestimmt ist, dass bei seiner Verwirklichung kein Zweifel am Ver-\n\ntragsbeginn verbleibt. Der Senat hat deshalb in der Vereinbarung, dass das \n\nMietverhältnis \"mit der Übergabe der Mieträume\" beginnen solle, einen ausrei-\n\nchend bestimmbaren Beginn des Mietverhältnisses gesehen (Senatsurteil aaO). \n\n13 \n\nNichts anderes gilt im Streitfall. Gemäß § 2 Abs. 1 der vertraglichen Ver-\n\neinbarung sollte das Mietverhältnis mit dem in § 1 Abs. 6 genannten Fertigstel-\n\nlungstermin beginnen. Als Fertigstellungstermin bestimmt § 1 Abs. 6 Satz 2 den \n\nZeitpunkt, den der Vermieter als Übergabetermin verbindlich festlegt. Aufgrund \n\ndieser Beschreibung lässt sich der Beginn des Mietverhältnisses - nach Mittei-\n\nlung des verbindlichen Übergabetermins - eindeutig bestimmen. Mit der Mittei-\n\nlung des - zunächst unbestimmten - Übergabetermins steht der Beginn des \n\nMietverhältnisses fest, wird aus dem bestimmbaren ein bestimmter Termin. \n\n14 \n\nd) Mit Erfolg wendet sich die Revision auch gegen die Auffassung des \n\nBerufungsgerichts, bei Annahme eines Vorvertrages wäre die Beklagte nicht \n\ngehindert, diesen zu kündigen. Im Ausgangspunkt geht das Berufungsgericht \n\nallerdings zutreffend davon aus, dass ein Vorvertrag nicht den Formerfordernis-\n\nsen des § 566 BGB a.F. unterliegen würde (BGH, Urteile vom 7. Oktober 1953 \n\n- VI ZR 20/53 - BB 1953, 958 und vom 4. Juni 1961 - VIII ZR 132/60 - BB 1961, \n\n1027). Dem schließt sich der Senat an. \n\n15 \n\nDie Ausführungen des Berufungsgerichts legen demgegenüber aber den \n\nSchluss nahe, dass es entgegen der von ihm gewählten Formulierung der Mei-\n\nnung war, aus einem formlosen Vorvertrag könne kein Anspruch auf Abschluss \n\neines - formgerechten - Hauptvertrages bestehen. Diese Auffassung ist unzu-\n\ntreffend. Ist im Vorvertrag vereinbart, dass ein langfristiges Mietverhältnis be-\n\ngründet werden soll, so sind beide Parteien zur Mitwirkung am Zustandekom-\n\nmen des schriftlichen und damit der Form des § 566 BGB a.F. genügenden \n\nHauptvertrages verpflichtet (Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraum-\n\nmiete Kap. 3 Rdn. 20; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht 9. Aufl. Vor § 535 \n\nRdn. 107). Daneben bestehen vertragliche Nebenpflichten, insbesondere dahin, \n\nalles zu unterlassen, was dem Abschluss des Hauptvertrages entgegenstehen \n\nkönnte. Werden diese Verpflichtungen verletzt, so kann der jeweils andere Ver-\n\ntragsteil Schadensersatz verlangen \n\n(Lindner-Figura/Oprée/Stellmann aaO \n\nRdn. 25; Schmidt-Futterer/Blank aaO Rdn. 106). Die unberechtigte Kündigung \n\ndes Vorvertrages bzw. die Weigerung, einen formgerechten Hauptvertrag abzu-\n\nschließen, wären solche zum Schadensersatz führenden Verletzungen des \n\nVorvertrages. \n\n16 \n\n3. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden. Die Beklagte \n\nhat sich darauf berufen, dass sie - unabhängig von der Einhaltung der Schrift-\n\nform - nach § 16 des Vertrages zur Kündigung berechtigt gewesen sei, weil die \n\nKlägerin ihrerseits ihren Verpflichtungen nicht nachgekommen sei. Das Landge-\n\nricht hat dazu Beweis erhoben. Da das Berufungsgericht keine Feststellungen \n\nhierzu getroffen hat, ist eine Entscheidung darüber, ob der Klägerin ein An-\n\nspruch auf Schadensersatz zusteht, dem Senat derzeit nicht möglich. \n\nHahne \n\nFuchs \n\nAhlt \n\nVézina \n\nDose \n\nVorinstanzen: \n\nLG Stendal, Entscheidung vom 18.08.2004 - 23 O 46/03 - \n\nOLG Naumburg, Entscheidung vom 01.02.2005 - 9 U 108/04 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2005/XII_ZR__40-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-03-07/xii-zr-40-05","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":8},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 550","ref_norm":"550","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 571","ref_norm":"571","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2005/XII_ZR__40-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2005/XII_ZR__40-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-03-07/xii-zr-40-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2005/XII_ZR__40-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 21:30:32.790930+00:00"}}