{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2005/XII_ZR__13-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2007-05-16","aktenzeichen":"XII ZR 13/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 307 Abs. 1 Satz 2 Bb, Cc Zur Transparenz von Klauseln in AGB, die die Öffnungszeiten von Ladenge- schäften in Einkaufszentren regeln.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n16. Mai 2007 \nKüpferle, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nXII ZR 13/05 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 307 Abs. 1 Satz 2 Bb, Cc \n\nZur Transparenz von Klauseln in AGB, die die Öffnungszeiten von Ladenge-\n\nschäften in Einkaufszentren regeln. \n\nBGH, Urteil vom 16. Mai 2007 - XII ZR 13/05 - OLG Jena \n LG Gera \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 16. Mai 2007 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter \n\nWeber-Monecke, Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs und Dose \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 1. Zivilsenats \n\ndes Thüringer Oberlandesgerichts in Jena vom 16. Dezember \n\n2004 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Beklagte \n\nverurteilt wurde. \n\nDie Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Gera \n\nvom 29. Januar 2004 wird insgesamt zurückgewiesen. \n\nDie Klägerin trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Parteien streiten darüber, wie lange die Beklagte ihr in einem Ein-\n\nkaufszentrum gelegenes Geschäft geöffnet halten muss. \n\nDie Rechtsvorgängerin der Klägerin war Vermieterin der Gewerbeflächen \n\ndes Einkaufszentrums \"B. \" in J. . Mit Vertrag vom 7. April 1995 \n\nvermietete sie der Beklagten eine Ladenfläche von 2.263,70 m² und eine Ne-\n\nbenfläche von 605,64 m² für die Dauer von 15 Jahren. Die Beklagte betreibt \n\ndort einen Einzelhandelsmarkt mit Schwerpunkt Textilien, Bekleidung und \n\nRandsortiment. \n\n3 \n\n§ 8 d des Mietvertrages lautet: \n\n\"Der Mieter wird das Geschäftslokal im Rahmen der gesetzlichen Be-\nstimmungen über die Ladenschlusszeiten an allen Verkaufstagen min-\ndestens so lange offen halten, wie die überwiegende Anzahl aller Mieter \nihre Geschäfte offen hält. Der Mieter hat das Recht, die gesetzlichen La-\ndenöffnungszeiten voll auszuschöpfen. Aus seiner bloßen Duldung ab-\nweichender Öffnungszeiten durch den Vermieter kann der Mieter keine \nRechte herleiten. Zeitweise Schließungen (z.B. aus Anlass von Mittags-\npausen, Ruhetagen, Betriebsferien, Inventuren u.a.) sind nicht zulässig.\" \n\n4 \n\nNach Abschluss des Mietvertrages änderte sich das Ladenschlussge-\n\nsetz. Die Öffnungszeiten wurden 1996 von Montag bis Freitag auf 20.00 Uhr \n\nund an Samstagen auf 16.00 Uhr ausgeweitet. Die Mieter einigten sich mit dem \n\nVermieter auf eine Öffnung der Geschäfte an Samstagen bis 16.00 Uhr. Die \n\nweitere Änderung des Ladenschlussgesetzes im Jahre 2003 erlaubt die Öff-\n\nnung von Montag bis Samstag bis jeweils 20.00 Uhr. Die größten Mieter - mit \n\nAusnahme der Beklagten - verlangten daraufhin von der Klägerin eine einheitli-\n\nche Öffnung aller Ladenlokale an Samstagen bis 20.00 Uhr. In den Verträgen \n\nmit den übrigen Mietern (sogenannte Kleinmieter) ist folgende Klausel (§ 7 e) \n\nenthalten: \n\n\"Der Mieter wird das Geschäftslokal im Rahmen der gesetzlichen Be-\nstimmungen über die Ladenschlusszeiten an allen Verkaufstagen so lan-\nge offen halten, wie die überwiegende Anzahl aller Mieter ihr Geschäft \noffen hält. Dem Vermieter bleibt die abschließende Festlegung der La-\ndenöffnungszeiten vorbehalten. Aus einer bloßen Duldung abweichender \nÖffnungszeiten durch den Vermieter kann der Mieter keine Rechte her-\nleiten. Zeitweise Schließungen (z.B. aus Anlass von Mittagspausen, \nRuhetagen, Betriebsferien, Inventuren u.a.) sind nicht zulässig.\" \n\n5 \n\nDaraufhin legte die Klägerin die Öffnungszeiten an Samstagen bis \n\n20.00 Uhr fest. Die Mehrheit der Mieter öffnet inzwischen samstags bis \n\n20.00 Uhr. Die Beklagte schließt ihr Geschäft grundsätzlich weiterhin an Sams-\n\ntagen um 18.00 Uhr, lediglich an den Adventsamstagen öffnet sie bis \n\n20.00 Uhr. \n\n6 \n\nDie Klägerin begehrt von der Beklagten, das gemietete Ladenlokal auch \n\nsamstags bis 20.00 Uhr zu öffnen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. \n\nDas Berufungsgericht hat zwar den Hauptantrag der Klägerin, die Beklagte zu \n\nverurteilen, es zu unterlassen, samstags im Zeitraum zwischen 18.00 Uhr und \n\n20.00 Uhr zu schließen und den Geschäftsbetrieb einzustellen, wenn und so-\n\nweit die überwiegende Anzahl aller Mieter des Einkaufszentrums ihre Geschäfte \n\nin diesem Zeitraum offen hält, abgewiesen, jedoch die Beklagte entsprechend \n\ndem Hilfsantrag der Klägerin verurteilt, ihr Geschäft auch an Samstagen zwi-\n\nschen 18.00 Uhr und 20.00 Uhr geöffnet zu halten, wenn und soweit die über-\n\nwiegende Anzahl aller Mieter des Einkaufszentrums ihre Geschäfte offen hält. \n\nDagegen wendet sich die Beklagte mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n7 \n\n8 \n\nDas Rechtsmittel hat Erfolg. Es führt zur Aufhebung des Berufungsurteils \n\nund zur vollständigen Abweisung der Klage. \n\n1. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Nach § 8 d Satz 1 des Mietver-\n\ntrages sei die Beklagte verpflichtet, an allen Werktagen das Geschäftslokal im \n\nRahmen der gesetzlichen Bestimmungen offen zu halten. Diese Regelung sei \n\ndahin auszulegen, dass die jeweils geltenden gesetzlichen Bestimmungen über \n\ndie Ladenöffnungszeiten maßgebend seien. Der Wortlaut lege diese Auslegung \n\nnahe. Grundsätzlich sei bekannt, dass gesetzliche Bestimmungen Änderungen \n\nunterlägen und in bestimmten Bereichen die Geltungsdauer gesetzlicher Be-\n\nstimmungen nur kurzlebig sei. Bei Abschluss langfristiger Verträge sei abzuse-\n\nhen, dass sich die gesetzlichen Bestimmungen änderten. Wenn nicht auf die \n\nbei Abschluss des Vertrages gültigen Bestimmungen ausdrücklich Bezug ge-\n\nnommen werde, sei grundsätzlich anzunehmen, dass die jeweils geltende Ge-\n\nsetzesfassung maßgeblich sein solle. \n\n9 \n\nEs sei nicht ersichtlich, dass die Regelung in § 8 d des Mietvertrages ge-\n\ngen das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen verstoße. Die Bestim-\n\nmung sei hinreichend transparent, wie die Auslegung der Regelung ergebe. \n\nAuch sei eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten nicht ersichtlich. \n\nDie Beklagte könne nicht lediglich die Vorteile der Änderungen des Laden-\n\nschlussgesetzes für sich in Anspruch nehmen, bei ihrer Verpflichtung, weitere \n\nzwei Stunden zu öffnen, aber eine unangemessene Benachteiligung geltend \n\nmachen. Auch die mögliche Unwirksamkeit der Regelung in § 8 d Satz 4 des \n\nMietvertrages hinsichtlich der zeitweisen Schließung würde nur zur Unwirksam-\n\nkeit dieser Klausel führen, nicht aber zur Unwirksamkeit des § 8 d Satz 1. \n\n10 \n\n39 der insgesamt 44 Mieter, somit die Mehrheit, öffneten samstags bis \n\n20.00 Uhr. Warum die Mehrheit so lange offen habe, ob freiwillig oder gezwun-\n\ngenermaßen, sei nach dem Wortlaut der vertraglichen Regelung unerheblich. \n\nDie Vereinbarung setze eine (demokratische) Abstimmung zwischen den Mie-\n\ntern über die Öffnungszeiten nicht voraus. Ohne Anhaltspunkte im Wortlaut der \n\nKlausel oder aus den Umständen der Vertragsanbahnung und der Vertragsver-\n\nhandlungen sei eine Auslegung der Klausel dahin, dass die Motive der Offen-\n\nhaltung des Ladengeschäftes maßgeblich seien, nicht zulässig. Es verstoße \n\nauch nicht gegen Treu und Glauben, wenn sich die Klägerin als Vermieterin bei \n\nAbschluss der Vermietung mit den \"Kleinmietern\" in einem Einkaufszentrum \n\nvorbehalte, die Öffnungszeiten festzulegen. Wenn dies nicht treuwidrig sei, so \n\nsei auch im Verhältnis zur Beklagten das Zustandekommen der mehrheitlichen \n\nÖffnung über ein einseitiges Bestimmungsrecht der Klägerin nicht treuwidrig. \n\nInsoweit hätte die Beklagte bei Abschluss der Verträge auf einer Regelung be-\n\nstehen können, die eine Abstimmung zwischen den Mietern vorsehe. \n\n11 \n\n§ 8 d Satz 1 des Mietvertrages spreche von der Verpflichtung, das Ge-\n\nschäft offen zu halten, nicht aber, es zu unterlassen, das Geschäft zu schlie-\n\nßen, deshalb sei der Hauptantrag abzuweisen und lediglich dem Hilfsantrag \n\nstattzugeben. \n\n12 \n\n13 \n\n2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. \n\nSoweit sich die Revision gegen die Auslegung des Berufungsgerichts \n\nwendet und geltend macht, dass nicht die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses \n\ngeltenden Bestimmungen über die Ladenöffnungszeiten (statische Verwei-\n\nsung), sondern die jeweils geltenden Bestimmungen (dynamische Verweisung) \n\nmaßgebend seien, bedarf es keiner Entscheidung. Auch auf die Frage, ob sich \n\ndie Beklagte auf eine von der Klausel abweichende Individualvereinbarung be-\n\nrufen könne, kommt es nicht an. Zu Recht macht die Revision nämlich geltend, \n\ndass § 8 d Satz 1 gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) ver-\n\nstößt, unwirksam ist und deshalb eine Verpflichtung der Beklagten zur Öffnung \n\nihrer Geschäfte aus dieser Klausel nicht hergeleitet werden kann. \n\n14 \n\na) Nach dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB sind Ver-\n\nwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen entsprechend den Grundsätzen \n\nvon Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten ihrer Vertragspartner \n\nmöglichst klar und durchschaubar darzustellen. Dazu gehört auch, dass Allge-\n\nmeine Geschäftsbedingungen wirtschaftliche Nachteile und Belastungen soweit \n\nerkennen lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann (vgl. \n\nnur BGHZ 164, 16; 165, 21 f.). Abzustellen ist bei der Bewertung der Transpa-\n\nrenz auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen \n\nVertragspartners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses (BGHZ \n\n165, 12, 22 m.w.N.). \n\n15 \n\n16 \n\nb) Nach diesen Grundsätzen wird § 8 d Satz 1 des Mietvertrages dem \n\nTransparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht gerecht. \n\naa) Nach dem Wortlaut der Klausel kommt es für den Umfang der Be-\n\ntriebspflicht des Mieters darauf an, wie lange \"die überwiegende Mehrzahl aller \n\nMieter ihre Geschäfte offen hält\". Durch diese Regelung wird der Anschein er-\n\nweckt, eine Ausweitung der Betriebspflicht hänge nicht vom Willen des Vermie-\n\nters, sondern allein von der Mehrheit der übrigen Mieter des Einkaufszentrums \n\nab. Dem ist aber nicht so. \n\n17 \n\nbb) Tatsächlich können die meisten Mieter nicht frei entscheiden, wie \n\nlange sie ihr Geschäft offen halten wollen. Die Klägerin hat nämlich die über-\n\nwiegende Mehrzahl der Mieter (sogenannte Kleinmieter) des Einkaufszentrums \n\nbei der Festlegung der Öffnungszeiten ihren Vorgaben unterworfen. Nach § 7 e \n\nSatz 2 der mit den \"Kleinmietern\" geschlossenen Formularverträge \"bleibt dem \n\nVermieter die abschließende Festlegung der Ladenöffnungszeiten vorbehalten\". \n\nSie kann damit die Öffnungszeiten der Mehrzahl aller von ihr vermieteten La-\n\ndenflächen einseitig bestimmen und damit die Voraussetzungen für eine Aus-\n\nweitung der Betriebspflicht nach § 8 d Satz 1 herbeiführen. \n\n18 \n\ncc) Mit einem solchen Weisungsrecht des Vermieters gegenüber ande-\n\nren Mietern rechnet der durchschnittliche Adressat bei der Lektüre des § 8 d \n\nSatz 1 nicht. Er wird aufgrund der Formulierung der Klausel vielmehr davon \n\nausgehen, dass die Betriebspflicht bei den anderen Mietern wie in § 8 d Satz 1 \n\nseines eigenen Vertrages geregelt ist. Das Ausmaß seiner Verpflichtung wird \n\ndurch die gewählte Formulierung verschleiert. Während er nach dem Wortlaut \n\nmit einer Änderung der Öffnungszeiten nur rechnen muss, wenn sich die Mehr-\n\nheit aller Mieter des Einkaufszentrums dafür ausspricht, kann in Wirklichkeit der \n\nVermieter allein die Öffnungszeiten bestimmen, weil die Kleinmieter wegen \n\n§ 7 e ihrer Mietverträge so lange offen halten müssen, wie es die Klägerin will. \n\nDamit kann letztlich der Vermieter allein entscheiden, wie lange die Beklagte ihr \n\nGeschäft öffnen muss. \n\n19 \n\ndd) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung musste die Be-\n\nklagte auch nicht damit rechnen, dass die Öffnungszeiten letztlich durch die \n\nVermieterin festgesetzt werden. Zwar ist das Transparenzgebot im Geschäfts-\n\nverkehr mit Unternehmen nicht in gleicher Strenge wie gegenüber Verbrau-\n\nchern anzuwenden. Insbesondere kann bei Unternehmern aufgrund ihrer Ge-\n\nschäftserfahrung sowie aufgrund der Maßgeblichkeit von Handelsgewohnheiten \n\nund Handelsbräuchen von einer besseren Erkenntnis- und Verständnismöglich-\n\nkeit ausgegangen werden (Wolf/Horn/Lindacher AGBG 4. Aufl. § 9 Rdn. 147 \n\nm.w.N.). Die von der Vermieterin gewählte Formulierung in § 8 d Satz 1 gab der \n\nBeklagten aber keinen Anlass zu zweifeln, dass die Mehrheit der Mieter und \n\nnicht die Vermieterin über die Öffnungszeiten entscheidet. \n\n20 \n\nee) Soweit das Berufungsgericht meint, § 8 d Satz 1 setze eine (demo-\n\nkratische) Abstimmung zwischen den Mietern über die Öffnungszeit nicht vor-\n\naus, eine Auslegung der Klausel dahin, dass die Motive der einzelnen Mieter für \n\ndas Offenhalten ihres Geschäftes maßgeblich seien, sei nicht zulässig, kann \n\ndem nicht gefolgt werden. Zwar kann der Klausel nicht entnommen werden, \n\ndass eine Bindung an die Mehrheitsentscheidung nur dann besteht, wenn die \n\nEntscheidung in einem formalisierten Verfahren nach bestimmten Regeln zu-\n\nstande gekommen ist. Darum geht es hier aber nicht. Die Intransparenz der \n\nRegelung besteht darin, dass bei der Beklagten der Eindruck erweckt wird, \n\nnicht die Vermieterin, sondern die Mieter würden über die Öffnungszeit ent-\n\nscheiden. \n\n21 \n\nDeshalb kann auch nicht von Bedeutung sein, ob, wie die Revisionserwi-\n\nderung unter Hinweis auf Stimmen in der Literatur weiter geltend macht, die \n\nFestsetzung der Betriebszeiten durch den Vermieter selbst (oder durch eine \n\nWerbegemeinschaft) in Einkaufszentren \"durchaus üblich\" sei. Der Mieter wird \n\ndurch die gewählte Formulierung nicht lediglich im Unklaren gelassen, sondern \n\nregelrecht in die Irre geleitet. \n\n22 \n\nff) Ob inzwischen knapp 90% der Mieter des Einkaufszentrums die ver-\n\nlängerte Samstagsöffnungszeit selbst wünschen und praktizieren, ohne dass \n\ndie Klägerin von ihrem Bestimmungsrecht bezüglich der Ladenöffnungszeiten \n\nbei den Kleinmietern Gebrauch macht, ist nicht entscheidungserheblich. Eine \n\nfreiwillige Offenhaltung ihrer Geschäfte durch die Mehrheit der Mieter vermag \n\nan der mangelnden Transparenz von § 8 d Satz 1 des Mietvertrages nichts zu \n\nändern. Die Bestimmung ist unwirksam und kann deshalb die Beklagte auch \n\ndann nicht verpflichten, wenn die übrigen Mieter nicht auf Veranlassung der \n\nVermieterin, sondern freiwillig ihre Geschäfte samstags bis 20.00 Uhr geöffnet \n\nhalten. \n\nHahne \n\nWeber-Monecke \n\nRiBGH Prof. Dr. Wagenitz ist \nurlaubsbedingt verhindert zu \nunterschreiben. \n\nHahne \n\nFuchs \n\nDose \n\nVorinstanzen: \n\nLG Gera, Entscheidung vom 29.01.2004 - 1 HKO 318/03 - \n\nOLG Jena, Entscheidung vom 16.12.2004 - 1 U 213/04 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2005/XII_ZR__13-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-05-16/xii-zr-13-05","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":3}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2005/XII_ZR__13-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2005/XII_ZR__13-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-05-16/xii-zr-13-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2005/XII_ZR__13-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 21:41:32.701914+00:00"}}