{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2005/XII_ZR_198-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2007-09-19","aktenzeichen":"XII ZR 198/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 550 Regeln die Parteien die Fälligkeit des Mietzinses abweichend von den gesetzli- chen Bestimmungen, gehört diese Vereinbarung zu den wesentlichen Vertrags- bedingungen und bedarf der Schriftform.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n19. September 2007 \nKüpferle, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nXII ZR 198/05 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 550 \n\nRegeln die Parteien die Fälligkeit des Mietzinses abweichend von den gesetzli-\n\nchen Bestimmungen, gehört diese Vereinbarung zu den wesentlichen Vertrags-\n\nbedingungen und bedarf der Schriftform. \n\nBGH, Urteil vom 19. September 2007 - XII ZR 198/05 - OLG Brandenburg \n\nLG Potsdam \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 19. September 2007 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die \n\nRichter Sprick, Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs und Dr. Ahlt \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision gegen das Urteil des 3. Zivilsenats des Brandenbur-\n\ngischen Oberlandesgerichts vom 5. Oktober 2005 wird auf Kosten \n\nder Klägerin zurückgewiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Parteien streiten darüber, ob sich ein zwischen ihnen bestehendes \n\nMietverhältnis aufgrund einer Verlängerungsklausel über den 14. Juni 2004 \n\nhinaus fortgesetzt hat und ob ggf. die Beklagte den Mietvertrag wegen eines \n\nFormfehlers in gesetzlicher Frist wirksam kündigen konnte. \n\nDer Rechtsvorgänger der Klägerin vermietete mit schriftlichem Vertrag \n\nvom 26. Mai 1992 der Beklagten Geschäftsräume im Einkaufszentrum S. in R. \n\nAls jährlicher Mietzins wurden 205.500 DM (monatlich somit 17.125 DM) zuzüg-\n\nlich gesetzlicher MWSt vereinbart. Nach § 2 Nr. 3 des Vertrages sollte der jähr-\n\nliche Mietzins in vierteljährlichen Raten jeweils zum 15. des zweiten Monats \n\neines Quartals entrichtet werden. In § 3 des Mietvertrages heißt es: \n\n\"1. Das Mietverhältnis beginnt am 15.06.92 und läuft 12 Jahre… \n\n2. ... \n\n3. Nach Ablauf der Mietzeit (einschließlich der Optionszeiträume) ver-\n\nlängert sich das Mietverhältnis jeweils um drei Jahre, falls es nicht \n\nseitens einer Vertragspartei spätestens 12 Monate vor seiner Been-\n\ndigung gekündigt wird. \n\n4. Der Mieter erhält das Recht, das Mietverhältnis durch einseitige Er-\n\nklärung um 3 x 3 Jahre zu verlängern. Die Erklärung ist in einer Frist \n\nvon sechs Monaten vor dem jeweiligen Ablauf per Einschreiben dem \n\nVermieter zuzustellen.\" \n\n3 \n\nMit Schreiben vom 17. November 2003 kündigte die Beklagte das Miet-\n\nverhältnis zum 14. Juni 2004, ersatzweise zum nächstmöglichen Termin. Die \n\nKlägerin widersprach der Kündigung. Die Beklagte zahlte den vereinbarten \n\nMietzins für Juni 2004 anteilig und räumte die gemieteten Flächen. Die Klägerin \n\nhat die in Rede stehenden Geschäftsräume ab 15. September 2004 bis zum \n\n31. Dezember 2004 allerdings nur gegen Zahlung von pauschalen monatlichen \n\nBetriebskosten weitervermietet. Die Klägerin verlangt von der Beklagten für die \n\nZeit von Juni bis einschließlich Dezember 2004 insgesamt 55.276,59 € nebst \n\nZinsen. Die Beklagte begehrt widerklagend die Feststellung, dass das Mietver-\n\nhältnis zwischen den Parteien zum 15. Juni 2004 geendet habe und nicht bis \n\nzum 15. Juni 2007 fortbestehe. \n\n4 \n\nDas Landgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben und die \n\nWiderklage abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandes-\n\ngericht das erstgerichtliche Urteil geändert und die Beklagte lediglich zur Zah-\n\nlung der restlichen Miete für Juni 2004 in Höhe von 5.416,95 € nebst Zinsen \n\nverurteilt. Weiterhin hat es auf die Widerklage festgestellt, dass das Mietver-\n\nhältnis zwischen den Parteien mit Ablauf des 30. Juni 2004 geendet habe und \n\n5 \n\n6 \n\nnicht bis zum 14. Juni 2007 fortbestehe. Im Übrigen hat es Klage und Widerkla-\n\nge abgewiesen. Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Oberlandesgericht zu-\n\ngelassene Revision der Klägerin, mit der sie die Wiederherstellung des landge-\n\nrichtlichen Urteils erstrebt. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat keinen Erfolg. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt: Das Mietverhältnis zwischen den \n\nParteien habe nicht gemäß § 3 Nr. 1 des Mietvertrages mit Ablauf des 14. Juni \n\n2004 sein Ende gefunden. Vielmehr habe es sich entsprechend § 3 Nr. 3 des \n\nMietvertrages um drei Jahre verlängert, weil es nicht seitens einer Vertragspar-\n\ntei spätestens zwölf Monate vor seiner Beendigung \"gekündigt\" worden sei. \n\nZwar sei die genannte Verlängerungsklausel nicht eindeutig. Aus ihr gehe im \n\nGegensatz zur Meinung der Beklagten aber nicht hervor, dass es zu einer au-\n\ntomatischen Vertragsverlängerung nur komme, wenn der Mieter wenigstens \n\neines der drei in § 3 Nr. 4 des Mietvertrages eingeräumten Optionsrechte aus-\n\ngeübt habe. Vielmehr spreche für das Eingreifen der Verlängerungsklausel be-\n\nreits nach Ablauf der regulären Mietzeit von 12 Jahren, dass unter dem Ablauf \n\nder Mietzeit, an den § 3 Nr. 3 des Mietvertrages anknüpfe, vertragssystema-\n\ntisch das reguläre Mietende verstanden würde. Auch habe das Nebeneinander \n\nvon automatischer Vertragsverlängerung einerseits und Optionsrecht des Mie-\n\nters andererseits durchaus Sinn. Insbesondere könne der Mieter einer zunächst \n\nfristgerechten Kündigungserklärung des Vermieters bis sechs Monate vor Ab-\n\nlauf der Mietzeit durch Ausübung der Option noch die vertragsbeendigende Wir-\n\nkung nehmen. Mit der Gewährung von Optionsrechten bringe der Vermieter \n\ndem Mieter ein wesentlich größeres Vertrauen entgegen als mit der bloßen \n\nVereinbarung einer automatischen Vertragsverlängerung. Nehme man diese \n\nschon nach dem Ende der regulären Mietzeit an, so stehe dies nicht in offen-\n\nsichtlichem Widerspruch zu den Mieterinteressen. Im Übrigen habe die Beklag-\n\nte durch ihr eigenes Verhalten, nämlich dadurch, dass sie mit Schreiben vom \n\n17. November 2003 den Vertrag \"gekündigt\" habe, ein deutliches Zeichen dafür \n\ngesetzt, dass sie selbst von einer automatischen Vertragsverlängerung ausge-\n\nhe. \n\n7 \n\nDas Mietverhältnis habe jedoch aus anderen Gründen mit dem 30. Juni \n\n2004 geendet. Der Beklagte habe den Vertrag zu diesem Zeitpunkt mit seinem \n\nSchreiben vom 17. November 2003 in gesetzlicher Frist wirksam gekündigt. Die \n\nParteien hätten nämlich, wie die Klägerin unwidersprochen vorgetragen habe, \n\ndie Zahlungsweise der Miete \"mündlich bzw. konkludent\" von quartalsweise auf \n\nmonatlich umgestellt. Damit sei die nach § 566 BGB a.F. bzw. § 550 BGB er-\n\nforderliche Schriftform nicht mehr gewahrt gewesen. Auch betreffe diese Ver-\n\ntragsänderung nicht lediglich einen unwesentlichen Punkt. Dies zeige sich dar-\n\nan, dass von der Fälligkeitsregelung der Miete das Recht des Vermieters zur \n\naußerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 \n\nAbs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB abhänge. Ob etwa das Vertragsverhältnis schon im \n\nzweiten Monat der Nichtzahlung der Miete oder erst im zweiten Quartal vom \n\nVermieter mit sofortiger Wirkung einseitig beendet werden könne, mache - auch \n\nfür einen potentiellen Grundstückserwerber - einen großen Unterschied. Die \n\nvorgenommene Änderung hinsichtlich des Zeitpunkts der Mietzahlungen sei \n\nauch weder auf ein Jahr beschränkt gewesen noch habe sie von einem der Ver-\n\ntragspartner einseitig widerrufen werden können. Die ordentliche Kündigung \n\ndes Mietverhältnisses durch die Beklagte verstoße auch nicht gegen Treu und \n\nGlauben, da die Änderung die Beklagte nicht einseitig begünstigt habe. \n\n8 \n\n9 \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung in den \n\nwesentlichen Punkten stand. \n\n1. Das Oberlandesgericht hätte allerdings feststellen müssen, ob es sich \n\nbei der Verlängerungs- und der Optionsklausel in § 3 Nr. 3 und 4 des Mietver-\n\ntrages um, wie von der Beklagten behauptet, von der Klägerin gestellte Allge-\n\nmeine Geschäftsbedingungen oder, wie von der Klägerin behauptet, um Indivi-\n\ndualvereinbarungen handelte. Insbesondere stand der Annahme Allgemeiner \n\nGeschäftsbedingungen nicht entgegen, dass die Klauseln von der Klägerin bzw. \n\nderen Rechtsvorgängerin nur einmal verwendet werden sollten. Denn die Klä-\n\ngerin hat vorgetragen, dass sie die Klauseln aus einem mit der T.-Gruppe ab-\n\ngeschlossenen Mietvertrag, bei dem diese die Vertragsbedingung gestellt habe, \n\nübernommen habe. In diesem Fall aber wären die Klauseln im Sinne von § 305 \n\nAbs. 1 Satz 1 BGB für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert. Als Allgemeine \n\nGeschäftsbedingungen aber hätten die Klauseln z.T. nach anderen Regeln \n\nausgelegt werden müssen als den vom Berufungsgericht angewandten. Da die \n\nAuslegung der Verlängerungsklausel - wovon auch das Berufungsgericht aus-\n\ngeht - zu keinem eindeutigen Ergebnis führt, wäre § 305 c Abs. 2 BGB an-\n\nwendbar. Dies hätte zur Folge, dass zu Lasten der Klägerin die Auslegung vor-\n\nzuziehen wäre, nach der sich das Vertragsverhältnis erst mit Ende einer Opti-\n\nonszeit verlängert hätte (vgl. zur Auslegung entsprechender Klauseln in Allge-\n\nmeinen Geschäftsbedingungen Senatsurteile vom 14. Dezember 2005 - XII ZR \n\n236/03 - ZMR 2006, 266 und - XII ZR 241/03 - NZM 2006, 137). \n\n10 \n\nFür das vorliegende Revisionsverfahren kann jedoch dahinstehen, ob es \n\nsich bei den genannten Klauseln um Allgemeine Geschäftsbedingungen han-\n\ndelt oder nicht. Denn Revision hat nur die Klägerin eingelegt, zu deren Lasten \n\nsich die mangelnden Feststellungen des Oberlandesgerichts jedoch nicht aus-\n\nwirken. Darüber hinaus ist das Oberlandesgericht zutreffend davon ausgegan-\n\ngen, dass die Kündigung der Beklagten vom 17. November 2003 das Vertrags-\n\nverhältnis zwischen den Parteien jedenfalls zum 30. Juni 2004 beendet hat. \n\n11 \n\n2. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist es zur Wahrung der \n\nSchriftform des § 550 BGB grundsätzlich erforderlich, dass sich die wesentli-\n\nchen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie \n\nDauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben \n\n(Senatsurteile vom 2. November 2005 - XII ZR 212/03 - NJW 2006, 139, 140; \n\nvom 18. Dezember 2002 - XII ZR 253/01 - NJW 2003, 1248; BGHZ 142, 158, \n\n161; ebenso Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und \n\nLeasingrechts 9. Aufl. Rdn. 95 ff.; Both in Herrlein/Kandelhard Mietrecht 3. Aufl. \n\n§ 550 Rdn. 14; Palandt/Weidenkaff BGB 66. Aufl. § 550 Rdn. 10). Für Abände-\n\nrungen gelten dieselben Grundsätze wie für den Ursprungsvertrag. Sie bedür-\n\nfen deshalb ebenfalls der Schriftform, es sei denn, dass es sich um unwesentli-\n\nche Änderungen handelt (Blank/Börstinghaus Miete 2. Aufl. § 550 Rdn. 41; \n\nWolf/Eckert/Ball aaO Rdn. 113; Emmerich/Sonnenschein Miete 9. Aufl. § 550 \n\nRdn. 19; a.A. Schmidt-Futterer/Lammel Mietrecht 9. Aufl. § 550 Rdn. 41, nach \n\ndessen Meinung es bei einem Mietvertrag keine unwesentlichen Abreden gibt). \n\n12 \n\nDas Berufungsgericht hat eine wesentliche Änderung des Vertrages dar-\n\nin gesehen, dass die Parteien \"mündlich oder konkludent\" die Zahlungsweise \n\nder Miete von quartalsweise auf monatlich umgestellten hätten. \n\n13 \n\nIn diesem Zusammenhang rügt die Revision, dass keine Partei in ihrem \n\nVortrag auch nur angedeutet habe, die Mietvertragsparteien hätten sich auf ei-\n\nne monatliche Zahlungsweise in Abänderung des ursprünglichen Vertrages ge-\n\neinigt. Zu der abweichenden Handhabung sei es gekommen, weil die Beklagte \n\nden Mietzins - ohne jede Absprache mit dem damaligen Vermieter - monatlich \n\nüberwiesen und der damalige Vermieter dies hingenommen habe. Jedenfalls \n\naber sei eine etwaige rechtlich erhebliche Absprache, wonach der Mietzins mo-\n\nnatlich zu zahlen sei, von jeder Mietvertragspartei frei widerrufbar. \n\n14 \n\nDem ist jedoch nicht zu folgen. Die Klägerin hat unwidersprochen bereits \n\nin der Klageschrift und später mit Schriftsatz vom 27. September 2004 vorge-\n\ntragen, die Parteien hätten die ursprünglich im Mietvertrag vorgesehene Rege-\n\nlung der vierteljährlichen Mietzahlung einvernehmlich auf monatliche Mietzah-\n\nlungen umgestellt. Von diesem Vortrag ist die Klägerin vor den Instanzgerichten \n\nnicht abgerückt. Revisionsrechtlich ist es daher nicht zu beanstanden, dass das \n\nBerufungsgericht hinsichtlich der Zahlungsweise der Miete von einer bindenden \n\nVertragsänderung ausgegangen ist. Nach Abschluss der Tatsacheninstanzen \n\nist der Revision das Nachschieben neuen Sachvortrags verwehrt. \n\n15 \n\n Das Berufungsgericht hat bei der ihm obliegenden Beurteilung, ob die \n\nvorliegende Änderung der Zahlungsweise wesentlich ist oder nicht, darauf ab-\n\ngestellt, dass sich hierdurch die Kündigungsmöglichkeit wegen Zahlungsver-\n\nzugs zugunsten der Klägerin änderte. Wie die Revision einräumt, hätte die Klä-\n\ngerin, wenn die Beklagte die Miete nicht mehr bezahlt hätte, das Mietverhältnis \n\ninfolge der Änderung bereits nach zwei Monaten kündigen können, während \n\ndies bei der ursprünglichen vierteljährlichen Zahlungsverpflichtung erst nach \n\nfünf Monaten der Fall gewesen wäre (vgl. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Dass \n\ndas Oberlandesgericht die Änderung der Zahlungsweise deshalb als wesentlich \n\nbewertet hat, liegt im Rahmen seines tatrichterlichen Beurteilungsspielraums, \n\nist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und entspricht auch der Auffassung \n\ndes Senats. Da die Vereinbarung nicht schriftlich niedergelegt ist, leidet der \n\nMietvertrag an einem Formmangel, weshalb er gemäß § 550 BGB als auf un-\n\nbestimmte Zeit geschlossen gilt und nach § 580 a Abs. 2 BGB ordentlich ge-\n\nkündigt werden konnte. \n\n16 \n\nIm Gegensatz zur Meinung der Revision verstößt die Beklagte nicht ge-\n\ngen Treu und Glauben (§ 242 BGB), wenn sie sich auf diesen Formmangel be-\n\nruft. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, handelt treuwidrig, wer eine \n\nspäter getroffene Abrede, die lediglich ihm vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie \n\nnicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihm inzwi-\n\nschen lästig gewordenen Mietvertrag zu lösen (vgl. BGHZ 65, 49, 55). Diese \n\nVoraussetzungen lagen hier nicht vor. Die Umstellung der Zahlungsweise hat \n\nder Beklagten keinen rechtlichen Vorteil gebracht, auch wenn die geänderte \n\nZahlungsweise für die Beklagte \"praktischer\" gewesen sein sollte. \n\nHahne \n\nSprick \n\nProf. Dr. Wagenitz ist urlaubsbe-\ndingt verhindert zu unterschreiben. \n\nFuchs \n\nAhlt \n\nHahne \n\nVorinstanzen: \n\nLG Potsdam, Entscheidung vom 30.12.2004 - 10 O 327/04 - \n\nOLG Brandenburg, Entscheidung vom 05.10.2005 - 3 U 24/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2005/XII_ZR_198-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-09-19/xii-zr-198-05","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 550","ref_norm":"550","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 305c","ref_norm":"305c","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 305","ref_norm":"305","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 580a","ref_norm":"580a","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2005/XII_ZR_198-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2005/XII_ZR_198-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-09-19/xii-zr-198-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2005/XII_ZR_198-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 22:00:32.091950+00:00"}}