{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2005/XII_ZR_176-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2008-01-30","aktenzeichen":"XII ZR 176/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 176/05 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n30. Januar 2008 \nBreskic, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-\n\nmäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 20. Dezember 2007 am \n\n30. Januar 2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter Sprick, \n\nFuchs, Dr. Ahlt und die Richterin Dr. Vézina \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Magdeburg vom 20. September 2005 aufgeho-\n\nben. Der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Ent-\n\nscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Landgericht \n\nzurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\n3 \n\nDie Klägerin verlangt eine Erhöhung des Pachtzinses nach dem Schuld-\n\nrechtsanpassungsgesetz. \n\nMit Vertrag vom 1. Januar 1988 überließ der Deutsche Anglerverband \n\nder ehemaligen DDR dem Beklagten in der Wochenendsiedlung \"B. S. \" \n\ndie Parzelle B weg 84 zu Erholungszwecken. \n\nAm 26. März 1999 trafen die Landeshauptstadt Magdeburg als Verpäch-\n\nterin und der Beklagte als Pächter folgende Vereinbarung: \n\n\"Der bestehende Vertrag vom 1.1.1984 \nunter \n(SchuldRÄndG) vom 21.9.1994. \n\nBerücksichtigung \n\ndes \n\nfortgesetzt \n... wird \nSchuldrechtsanpassungsgesetzes \n\nfür \n\nDer Pachtzins beträgt rückwirkend ab 1.1.1996 lt. eines erstellten Gut-\nachtens über den ortsüblichen Pachtzins 1,20 DM/m². \n\nNach den vorliegenden und bestätigten Vermessungsunterlagen beträgt \nder Zins \nfür 268 m² x 1,20 DM und somit \n321,60 DM/Jahr.\" \n\nfür Parzelle 84 \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\nAm 17. Februar 2000 folgte nach einer Neuvermessung die Einigung auf \n\nein jährliches Nutzungsentgelt von 362,40 DM. \n\nMit Zuordnungsbescheid vom 13. Dezember 2000 wurde festgestellt, \n\ndass die Klägerin Eigentümerin des Grundstücks geworden ist. \n\nDer Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich des Ka-\n\ntasteramtes Magdeburg ermittelte zum Wertermittlungsstichtag 19. Juni 2002 \n\nein ortsübliches Nutzungsentgelt von 1,20 €/m². Am 16. Oktober 2002 schrieb \n\ndas Bundesvermögensamt Magdeburg an den Beklagten: \n\n\"... \nMit Wirkung vom 1. Januar 2003 erhöhe ich das Nutzungsentgelt für die \nvon Ihnen am B. S. benutzte Parzelle 84 auf 1,20 €/m²/Jahr. Bei \neiner Parzellengröße von 302 m² ergibt sich ein jährliches Nutzungsent-\ngelt von 1,20 €/m²/Jahr x 302 m² = 362,40 €/Jahr. \n\nMit der Erhöhung wird das ortsübliche Entgelt nicht überschritten. \n\nMir liegt ein entsprechendes Gutachten des Gutachterausschusses des \nKatasteramtes Magdeburg vom 17.9.2002 vor (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 Nut-\nzungsentgeltverordnung). \n\nDer Gutachterausschuss ist bei der Ermittlung des ortsüblichen Entgeltes \nvon einer Verzinsung des Bodenwertes ausgegangen, da ortsübliche \nEntgelte in vergleichbaren Gemeinden für Grundstücke vergleichbarer \nArt, Größe, Beschaffenheit und Lage nicht ermittelt werden konnten (§ 3 \n\n7 \n\n8 \n\n9 \n\n10 \n\nAbs. 3 Nutzungsentgeltverordnung). Dabei hat der Gutachterausschuss \neinen Pachtzins von 3,5 % p.a. angesetzt. Das Gutachten des Gutach-\nterausschusses kann im Bedarfsfall hier im Hause eingesehen werden. \n\nAb 1. Januar 2003 ist von ihnen daher ein Nutzungsentgelt in Höhe von \n362,40 €/Jahr zu zahlen.\" \n\nDer Beklagte zahlte für das Jahr 2003 weiterhin den bisher geschuldeten \n\nBetrag. \n\nDas Amtsgericht hat die auf Zahlung von 177,11 € gerichtete Klage ab-\n\ngewiesen. Die zugelassene Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wen-\n\ndet sich die Klägerin mit ihrer vom Landgericht zugelassenen Revision. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zu-\n\nrückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. \n\n1. Das Berufungsgericht hat, soweit für die Revision noch von Bedeu-\n\ntung, ausgeführt: Rechtsgrundlage für die Erhöhung der Pacht sei nicht die \n\nNutzungsentgeltverordnung (NutzEV), sondern § 20 SchuldRAnpG. Die Nut-\n\nzungsentgeltverordnung solle gemäß § 20 Abs. 1 SchuldRAnpG eine schritt-\n\nweise Entgelterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Entgelte ermöglichen. Sie \n\nlasse gemäß § 2 Abs. 2 NutzEV jedoch nach dem 2. Oktober 1990 getroffene \n\nVereinbarungen über Nutzungsentgelte ausdrücklich zu. Nach Erreichen des \n\nortsüblichen Entgeltes seien unter den Voraussetzungen des § 20 Abs. 3 \n\nSchuldRAnpG weitere Erhöhungen möglich. Der Beklagte und die seinerzeitige \n\nVerpächterin, die Landeshauptstadt Magdeburg, hätten am 26. März 1999 den \n\nPachtzins mit 1,20 DM/m² gemäß § 2 Abs. 2 NutzEV vereinbart. Es sei unstrei-\n\ntig, dass mit dem rückwirkend ab 1. Januar 1996 vereinbarten Pachtzins von \n\n1,20 DM/m² das ortsübliche Nutzungsentgelt vereinbart worden sei. Deshalb sei \n\ndie von der Klägerin erklärte Erhöhung nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG zu be-\n\nurteilen. \n\n11 \n\nZwar enthalte diese Vorschrift anders als § 6 NutzEV nur den Hinweis \n\ndarauf, dass das Anpassungsverlangen schriftlich geltend zu machen sei. Die \n\nKammer schließe sich jedoch der mit Urteil vom 2. Dezember 2004 geäußerten \n\nAuffassung der 12. Zivilkammer des Landgerichts Magdeburg an, wonach auch \n\nein Anpassungsverlangen nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG als Mindestvoraus-\n\nsetzung der Angabe der Rechtsgrundlage, der Darlegung der Zulässigkeitsvor-\n\naussetzungen und der Nennung des neu verlangten Entgeltes oder des Anpas-\n\nsungsbetrages bedürfe. Diese Angaben seien insbesondere deshalb zu verlan-\n\ngen, weil das Anpassungsverlangen keiner Zustimmung bedürfe, sondern viel-\n\nmehr einseitig rechtsgestaltend sei. Es unterliege mithin - grundsätzlich - ledig-\n\nlich der Kontrolle durch den Pächter. Angesichts der Kompliziertheit der Mate-\n\nrie, die in dem Streit über die Rechtsgrundlage der Erhöhung des Nutzungsent-\n\ngeltes ihren Ausdruck finde, seien die genannten Mindestangaben erforderlich, \n\num dem Pächter die Möglichkeit zu geben, das Verlangen nachzuvollziehen \n\nund zu prüfen. Überdies sei kein vernünftiger Grund dafür ersichtlich, weshalb \n\ndie Erhöhungen nach § 3 NutzEV bis zum ortsüblichen Entgelt gemäß § 6 der \n\nVerordnung detaillierter Angaben und Begründungen bedürften, folgende Erhö-\n\nhungen auf ein höheres ortsübliches Entgelt jedoch nicht. \n\n12 \n\n2. Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer rechtlichen \n\nNachprüfung nicht stand. \n\n13 \n\na) Der Senat hat - nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden (Urteil \n\nvom 19. September 2007 - XII ZR 3/05 - WuM 2007, 631 f. mit zustimmender \n\nAnmerkung Toussaint juris PR-BGHZivilR 44/2007 Anm. 4), dass das Erhö-\n\nhungsverlangen nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG im Gegensatz zum Verlangen \n\nnach § 20 Abs. 1 SchuldRAnpG i.V.m. § 6 NutzEV keine besondere Begrün-\n\ndung voraussetzt. § 20 Abs. 1 SchuldRAnpG regelt i.V.m. § 6 NutzEV die An-\n\npassung des in der DDR üblich gewesenen niedrigen Nutzungsentgelts bis zum \n\nErreichen der ortsüblichen Miete. Demgegenüber \n\nregelt § 20 Abs. 3 \n\nSchuldRAnpG die Erhöhung des Nutzungsentgelts für den Fall, dass das Ent-\n\ngelt die ortsübliche Höhe bereits erreicht hatte und in der Folge eine weitere \n\nAnpassung erforderlich wird. \n\n14 \n\nFür das Anpassungsverlangen nach § 20 Abs. 1 SchuldRAnpG wurde \n\nmit zwei Änderungen der Nutzungsentgeltverordnung eine Erläuterungs- und \n\nspäter sogar eine Begründungspflicht eingeführt, für Anpassungsverlangen \n\nnach Erreichen der Ortsüblichkeit sieht das Gesetz eine Erläuterungs- und Be-\n\ngründungspflicht aber nicht vor. Deshalb liegt die Annahme nahe, dass der Ge-\n\nsetzgeber eine solche Begründung für das Anpassungsverlangen nach § 20 \n\nAbs. 3 SchuldRAnpG nicht einführen wollte. Denn für Veränderungen nach § 20 \n\nAbs. 3 SchuldRAnpG ist eine Begründungspflicht nicht so dringend wie bei dem \n\nAnpassungsverlangen nach § 20 Abs. 1 SchuldRAnpG i.V.m. § 6 NutzEV. Die \n\nAnpassung nach der Nutzungsentgeltverordnung soll den Vermieter in die Lage \n\nversetzen, die vor dem Beitritt in der DDR üblichen niedrigen Nutzungsgebüh-\n\nren an die ortsüblichen Mietzinsen anzupassen, um dem Eigentümer, der auf-\n\ngrund der Schutzvorschriften nach Art. 232 § 4 a EGBGB und § 23 \n\nSchuldRAnpG die Verträge nicht kündigen konnte, eine angemessene Boden-\n\nverzinsung zu ermöglichen. Mit der Verteilung der Erhöhung auf einen längeren \n\nZeitraum war beabsichtigt, einen sprunghaften Anstieg des Nutzungsentgelts zu \n\nverhindern, der viele Nutzer gezwungen hätte, ihre Erholungsgrundstücke auf-\n\nzugeben (Kiethe/Schilling Schuldrechtsanpassungsgesetz § 3 NutzEV Rdn. 24 \n\nunter Hinweis auf die amtliche Begründung BR-Drucks. 344/99 zu § 3). Insge-\n\nsamt soll der Nutzer nicht mehr zahlen müssen, als andere Bürger aus freien \n\nStücken \n\nfür eine \n\nvergleichbare Nutzung auszugeben bereit \n\nsind \n\n(Kiethe/Schilling aaO Rdn. 5, 6). Deshalb ist Obergrenze für die Anhebung stets \n\ndie ortsübliche Miete. Durch die Pflicht zur Begründung wird der Eigentümer \n\nangehalten, die erlaubten Anpassungsschritte zu beachten und insgesamt das \n\nortsübliche Entgelt nicht zu überschreiten. Dieser Warnfunktion bedarf es bei \n\nder Erhöhung nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG nicht in gleichem Umfang, weil \n\nnach Erreichen der ortsüblichen Miete nur noch Anpassungen entsprechend \n\nder ortsüblichen Entwicklung der Mieten möglich sind. \n\n15 \n\nAspekte der Rechtssicherheit und der Vertragsgerechtigkeit verlangen \n\neine Begründung des Anpassungsverlangens nicht. Zwar trifft es zu, dass das \n\nAnpassungsverlangen nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG automatisch zu einer \n\nErhöhung des Mietzinses führt, ohne dass es der Zustimmung nach § 558 BGB \n\n(= § 2 MHG) bedarf (Kiethe/Matthiessen § 20 SchuldRAnpG Rdn. 25; Thie-\n\nle/Winterstein Schuldrechtsänderungsgesetz § 20 SchuldRAnpG Rdn. 17). Das \n\nist eine Folge der gesetzlichen Regelung \n\n(vgl. § 20 Abs. 3 Satz 4 \n\nSchuldRAnpG). Einen allgemeinen Rechtsgrundsatz des Inhalts, dass bei Miet-\n\nverträgen, Pachtverträgen oder sonstigen Nutzungsverträgen jeweils die ge-\n\nsetzliche Grundlage anzugeben sei, wenn der Eigentümer von einem ihm nach \n\ndem Gesetz zustehenden Recht Gebrauch macht, gibt es nicht. Zwar wirken \n\nGestaltungsrechte auf die Rechtsstellung des Erklärungsempfängers ohne des-\n\nsen Zutun ein, so dass sich die Rechtsänderung klar und eindeutig aus der Er-\n\nklärung ergeben muss (Palandt/Heinrichs BGB 67. Aufl. Überblick vor § 104 \n\nRdn. 17). Ob ein eindeutiges Änderungsverlangen zu einer Erhöhung geführt \n\nhat, kann aber in einem gerichtlichen Verfahren geklärt werden, in dem die Vor-\n\naussetzungen für die begehrte Erhöhung vom Eigentümer dargelegt und gege-\n\nbenenfalls bewiesen werden muss. \n\n16 \n\nb) Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden. Der Beklagte \n\nhat die Ortsüblichkeit des von der Klägerin nunmehr geltend gemachten Ent-\n\ngelts bestritten. Das Berufungsgericht hat hierzu keine Feststellungen getroffen, \n\nwas nachzuholen sein wird. \n\nHahne \n\nSprick \n\nFuchs \n\nAhlt \n\nVézina \n\nVorinstanzen: \n\nAG Magdeburg, Entscheidung vom 18.03.2005 - 171 C 2342/03 - \n\nLG Magdeburg, Entscheidung vom 20.09.2005 - 2 S 195/05 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2005/XII_ZR_176-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-01-30/xii-zr-176-05","cited_norms":[{"jurabk":"SchuldRAnpG","ref":"§ 20","ref_norm":"20","n":18},{"jurabk":"NutzEV","ref":"§ 6","ref_norm":"6","n":4},{"jurabk":"NutzEV","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":2},{"jurabk":"NutzEV","ref":"§ 2","ref_norm":"2","n":2},{"jurabk":"SchuldRAnpG","ref":"§ 23","ref_norm":"23","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 128","ref_norm":"128","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2005/XII_ZR_176-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2005/XII_ZR_176-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-01-30/xii-zr-176-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2005/XII_ZR_176-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:14:11.457220+00:00"}}