{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2005/XII_ZR_143-05","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2007-07-25","aktenzeichen":"XII ZR 143/05","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 550 Satz 1 Eine allgemeine salvatorische Klausel (Erhaltungs- und Ersetzungsklausel) in einem auf längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Mietvertrag über Gewerbe- räume verpflichtet die Vertragsparteien nicht zur Nachholung der nicht gewahr- ten Schriftform.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n25. Juli 2007 \nKüpferle, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nXII ZR 143/05 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 550 Satz 1 \n\nEine allgemeine salvatorische Klausel (Erhaltungs- und Ersetzungsklausel) in \n\neinem auf längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Mietvertrag über Gewerbe-\n\nräume verpflichtet die Vertragsparteien nicht zur Nachholung der nicht gewahr-\n\nten Schriftform. \n\nBGH, Urteil vom 25. Juli 2007 - XII ZR 143/05 - OLG Hamm \n\nLG Bielefeld \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 25. Juli 2007 durch den Richter Sprick, die Richterin Weber-Monecke, den \n\nRichter Fuchs, die Richterin Dr. Vézina und den Richter Dose \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision gegen das Urteil des 18. Zivilsenats des Oberlan-\n\ndesgerichts Hamm vom 27. Juni 2005 wird auf Kosten der Kläger \n\nzurückgewiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Kläger verlangen Miete aus einem Mietvertrag vom 16. Januar 1990, \n\nden der damalige Eigentümer S. mit dem Beklagten für die Zeit vom 1. März \n\n1990 bis 28. Februar 2010 abgeschlossenen hatte. S. hat das Mietobjekt 1994 \n\nan H. J. veräußert, der von C. J. und dem Kläger zu 2 beerbt worden ist. Der \n\nKläger zu 1 ist Testamentsvollstrecker für den Erbteil der C. J. \n\n2 \n\nDie Mieträume sind in § 1 des Mietvertrages wie folgt beschrieben: \n\n\"... die im Hause H. straße 133, 135, B. 14 gelegenen \nRäume, und zwar: siehe Zeichnung. \n\nDie vermietete Fläche ist mit ca. 892 m² vereinbart (einschl. Garagen u. \nEinstellplätze).\" \n\n3 \n\nIn § 22 Ziffer 4 des Mietvertrages ist vereinbart: \n\n\"Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages gelten \nnur bei schriftlicher Vereinbarung. Sollte eine der Bestimmungen dieses \nVertrages ganz oder teilweise rechtsunwirksam sein oder werden, so \nwird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen dadurch nicht berührt. In \neinem solchen Fall ist der Vertrag vielmehr seinem Sinne gemäß zur \nDurchführung zu bringen.\" \n\nIn einem Beiblatt, das Bestandteil des Mietvertrages ist, heißt es unter \n\n§ 22: \n\n\"Der Mieter übernimmt sämtliche Umbauarbeiten \nNr. 5.6301.810994.2 auf eigene Kosten.\" \n\nlt. Bauschein-\n\nAm 27. November 2002 kündigte der Beklagte den Mietvertrag. Er ist der \n\nAnsicht, das Mietobjekt sei im Mietvertrag nicht hinreichend bestimmbar be-\n\nschrieben. Deshalb sei die Schriftform nicht gewahrt und der damit auf unbe-\n\nstimmte Zeit abgeschlossene Mietvertrag ordentlich kündbar. \n\nDer Beklagte zog am 15. August 2003 aus. Die Kläger, die die Kündi-\n\ngung für unwirksam halten, vermieteten das Mietobjekt zu einem geringeren \n\nMietzins weiter. Sie verlangen mit der Klage die Miete bzw. Mietzinsdifferenz für \n\ndie Zeit vom 16. August 2003 bis 29. Februar 2004. \n\nDas Landgericht gab der Klage statt. Auf die Berufung des Beklagten \n\nänderte das Oberlandesgericht das Urteil des Landgerichts und wies die Klage \n\nab. Dagegen richtet sich die Revision, die der Senat wegen grundsätzlicher Be-\n\ndeutung zugelassen hat. \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\n7 \n\n \n\n8 \n\n9 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat keinen Erfolg. \n\nI. \n\nDas Oberlandesgericht hat ausgeführt, den Klägern stünden für die Zeit \n\nnach dem Auszug des Beklagten am 15. August 2003 keine weiteren Mietzins-\n\nansprüche mehr zu. Denn der Mietvertrag vom 16. Januar 1990 sei durch die \n\nKündigung des Beklagten vom 27. November 2002 wirksam zum 30. Juni 2003 \n\nbeendet worden. Der Beklagte sei zur ordentlichen Kündigung des Mietvertra-\n\nges unter Wahrung der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 580 a Abs. 2 BGB \n\nn.F. berechtigt gewesen, weil der Mietvertrag wegen Nichteinhaltung der nach \n\n§§ 550 Satz 1, 578 Abs. 1 BGB n.F. vorgeschriebenen Schriftform als für unbe-\n\nstimmte Zeit abgeschlossen gelte. Aus den Angaben im Mietvertrag könne ein \n\npotentieller Grundstückserwerber, dessen Informationsbedürfnis die in § 550 \n\nBGB n.F. vorgeschriebene Schriftform vorrangig diene, die präzise Lage und \n\nAnordnung der Mieträume an Ort und Stelle nicht feststellen. Denn der Mietver-\n\ntrag enthalte hinsichtlich des Mietgegenstandes allein die postalische Anschrift \n\nund die Größe der vermieteten Flächen, nicht aber deren Lage in den Gebäu-\n\nden. \n\n10 \n\nDie erforderliche Schriftform sei auch nicht durch die in § 1 des Mietver-\n\ntrages enthaltene Bezugnahme: \"siehe Zeichnung\" gewahrt. Zwar genüge es \n\nder Schriftform, wenn die Bestimmung des Vertragsgegenstandes nicht im Miet-\n\nvertrag selbst, sondern in einer ausgelagerten Anlage niedergelegt sei. Dies \n\nsetze aber voraus, dass die Anlage im Mietvertrag so genau bezeichnet werde, \n\ndass eine zweifelsfreie Zuordnung der Anlage zum Mietvertrag möglich sei. \n\n11 \n\nDiese Voraussetzungen lägen hier nicht vor. Nach der unwiderlegten \n\nBehauptung des Beklagten gebe es die in § 1 des Mietvertrages genannte \n\nZeichnung schon nicht. Sollte es sich bei der in Bezug genommenen Zeich-\n\nnung, wie die Kläger behaupteten, um die Grundrisszeichnung des Architekten \n\nB. vom 11. April 1988 handeln, so sei jedenfalls deren zweifelsfreie Zuordnung \n\nzu § 1 des Mietvertrages nicht möglich. Denn es fehlten jegliche individualisie-\n\nrenden Merkmale dazu, dass es sich bei der dort genannten Zeichnung gerade \n\num die Grundrisszeichnung habe handeln sollen. Dem Schriftformerfordernis \n\nwäre nur dann Genüge getan, wenn etwa im Mietvertrag selbst vermerkt wäre: \n\n\"Zeichnung des Architekten B. vom 11. April 1988\". \n\n12 \n\nAuch aus dem Beiblatt, das Gegenstand des Mietvertrages geworden \n\nsei, lasse sich zu Umfang und Lage der vermieteten Räumlichkeiten nichts ent-\n\nnehmen. Die Regelungen im Beiblatt beträfen andere Fragen, wie die Durchfüh-\n\nrung und Kostentragung von Umbauarbeiten, Beschaffung der erforderlichen \n\nGewerbekonzessionen, Verkehrssicherungspflichten, Versicherung und der-\n\ngleichen. \n\n13 \n\nSoweit die Kläger der Ansicht seien, dass durch die Bezugnahme auf \n\nden Bauschein in § 22 des Beiblatts zum Mietvertrag der Mietgegenstand hin-\n\nreichend bestimmbar sei, weil dem Bauantrag, der dem Bauschein zugrunde \n\ngelegen habe, die Grundrisszeichnung des Architekten B. vom 11. April 1988 \n\nbeigefügt gewesen sei, könne dem nicht gefolgt werden. Denn der Mietvertrag \n\nenthalte keinerlei Hinweis darauf, dass nicht nur wegen der im Beiblatt im Ein-\n\nzelnen aufgeführten weiteren Vertragspflichten, sondern gerade auch wegen \n\nder Lage und Größe des Mietgegenstandes auf das Beiblatt Bezug genommen \n\nwerden solle. Insoweit fehle es an einer eindeutigen gedanklichen Verbindung \n\nzwischen dem Mietvertrag und der Anlage, wie sie für die Einhaltung der \n\nSchriftform erforderlich sei. \n\n14 \n\nDem Beklagten sei eine Berufung auf den Formmangel auch nicht nach \n\nTreu und Glauben verwehrt. Denn jede Mietvertragspartei könne sich grund-\n\nsätzlich selbst dann auf die Nichteinhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen \n\nSchriftform berufen, wenn sie den Mietvertrag in Kenntnis der wahren Bege-\n\nbenheiten und der mangelnden Schriftform zuvor jahrelang durchgeführt habe. \n\nEine Treuwidrigkeit komme nur ausnahmsweise in Betracht, wenn die Berufung \n\nauf die Formnichtigkeit zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führe. Ein \n\nsolcher Ausnahmefall liege hier nicht vor. \n\nII. \n\n15 \n\n16 \n\nDiese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand. \n\n1. Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsgericht sei zu Unrecht \n\ndavon ausgegangen, der Mietvertrag vom 16. Januar 1990 genüge nicht der \n\nSchriftform (§ 550 BGB). \n\n17 \n\na) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist die Schriftform des \n\n§ 550 BGB nur gewahrt, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, \n\ninsbesondere der Mietgegenstand, der Mietzins sowie die Dauer und die Par-\n\nteien des Mietverhältnisses, aus der Urkunde ergeben. Werden Teile der we-\n\nsentlichen Vertragsbedingungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niederge-\n\nlegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so ist die Schriftform nur gewahrt, wenn \n\ndie Anlagen im Mietvertrag so genau bezeichnet werden, dass deren zweifels-\n\nfreie Zuordnung zum Mietvertrag möglich ist (Senatsurteile BGHZ 142, 158, 161 \n\n= NJW 1999, 2591, 2592; vom 25. Oktober 2000 - XII ZR 133/98 - ZMR 2001, \n\n18 \n\n19 \n\n43 und vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00 - NJW 2002, 3389, 3391 \n\nm.w.N.). \n\nb) Zu Recht geht das Berufungsgericht davon aus, dass der Mietvertrag \n\ndiesen Anforderungen hinsichtlich des Mietgegenstandes nicht genügt. \n\nAus der Beschreibung des Mietgegenstandes in § 1 des Mietvertrages \n\nergibt sich die Örtlichkeit der Gebäude, in denen die Mieträume gelegen sind, \n\nund die m²-Zahl der gesamten Mietfläche bestehend aus Räumen, Garagen \n\nund Einstellplätzen. Anhand dieser Beschreibung, die zur Lage der Mieträume, \n\nGaragen und Stellplätze innerhalb und außerhalb des Hauses keine Angaben \n\nenthält, wäre es - wie das Berufungsgericht zu Recht ausgeführt hat - einem \n\npotentiellen Erwerber nicht möglich gewesen, mit hinreichender Sicherheit den \n\nGegenstand des Mietvertrages festzustellen. \n\n20 \n\nEntgegen der Ansicht der Revision ist das Mietobjekt nicht durch die in \n\n§ 1 des Mietvertrages in Bezug genommene Zeichnung bestimmbar beschrie-\n\nben. Es lässt sich schon nicht erkennen, um welche Zeichnung es sich handeln \n\nsoll. Denn sie ist weder näher gekennzeichnet, noch lag dem Mietvertrag eine \n\nZeichnung bei. \n\n21 \n\nSelbst wenn es sich bei der Zeichnung, wie die Kläger behaupten, um \n\ndie Grundrisszeichnung des Architekten B. vom 11. April 1988 handeln sollte, \n\nso ergibt sich deren Zuordnung zu § 1 des Mietvertrages jedenfalls nicht zwei-\n\nfelsfrei aus dem Mietvertrag. Es kann nämlich entgegen der Ansicht der Revisi-\n\non aus § 22 des Beiblatts zum Mietvertrag, der dem Mieter sämtliche Umbauar-\n\nbeiten laut Bauschein auferlegt, nicht der Schluss gezogen werden, die dem \n\nBauschein zugrunde liegende Zeichnung des Architekten B. vom 11. April 1988 \n\nsei die zur Beschreibung des Mietobjekts in § 1 in Bezug genommene Zeich-\n\nnung. Weder verweist § 1 des Mietvertrages zur Beschreibung des Mietobjekts \n\nauf den Bauschein und die diesem zugrunde liegende Zeichnung, noch enthält \n\n§ 22 des Beiblatts zum Mietvertrag eine Beschreibung des Mietobjekts. Viel-\n\nmehr dient die dortige Bezugnahme auf den Bauschein nur der Konkretisierung \n\nder von dem Beklagten geschuldeten Umbauarbeiten. \n\n22 \n\n2. Das Berufungsgericht ist auch zu Recht davon ausgegangen, dass der \n\nBeklagte nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt, wenn er sich \n\ndarauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Einhaltung der Schriftform ordentlich \n\nkündbar gewesen. \n\n23 \n\na) Grundsätzlich darf sich jede Partei darauf berufen, die für einen Ver-\n\ntrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Nur ausnahmsweise, \n\nwenn die Nichtigkeit des Vertrages zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis \n\nführen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, sich auf \n\nden Formmangel zu berufen. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn \n\nder eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schrift-\n\nform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverlet-\n\nzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der an-\n\nderen Vertragspartei bedroht wäre (BGH Urteil vom 24. Januar 1990 - VIII ZR \n\n296/88 - NJW-RR 1990, 518, 519; BGHZ 92, 164, 171 f.; 99, 54, 61; 149, 326, \n\n331; Senatsurteil vom 2. November 2005 - XII ZR 233/03 - NJW 2006, 140, \n\n141). Die Voraussetzungen für eine solche Ausnahme liegen, wie das Beru-\n\nfungsgericht zutreffend ausgeführt hat, hier nicht vor. \n\n24 \n\nb) Entgegen der Ansicht der Revision ist die vorzeitige ordentliche Kün-\n\ndigung des Mietvertrages durch den Beklagten auch nicht deshalb treuwidrig, \n\nweil der Beklagte aufgrund der im Mietvertrag enthaltenen salvatorischen Klau-\n\nsel zur Nachholung der Schriftform verpflichtet gewesen wäre. \n\n25 \n\naa) Die in § 22 des Mietvertrages vereinbarte Klausel besteht aus zwei \n\nTeilen. Sie regelt zum einen das Fortbestehen des Vertrages für den Fall der \n\nUnwirksamkeit einer Bestimmung. Zum anderen sieht sie vor, dass in einem \n\nsolchen Fall der Vertrag seinem Sinn gemäß zur Durchführung gebracht wer-\n\nden soll. \n\n26 \n\nDer erste Teil der Klausel dient der Erhaltung des Vertrages. Mit dieser \n\nsogenannten Erhaltungsklausel soll die gemäß § 139 BGB im Zweifel aus der \n\nTeilnichtigkeit folgende Gesamtnichtigkeit des Vertrages verhindert werden. \n\nNach der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur führt die Er-\n\nhaltungsklausel allerdings nicht ohne weiteres zur Wirksamkeit des restlichen \n\nVertrages. Sie bewirkt lediglich eine Umkehr der Vermutung des § 139 BGB \n\ndahin, dass derjenige, der sich auf die Gesamtnichtigkeit des Vertrages beruft, \n\ndie Darlegungs- und Beweislast dafür trägt, dass die Parteien den Vertrag ohne \n\nden nichtigen Teil nicht abgeschlossen hätten (BGH Urteil vom 24. September \n\n2002 - KZR 10/01 - NJW 2003, 347 f. m.w.N.; Senatsurteil vom 6. April 2005 – \n\nXII ZR 132/03 – NJW 2005, 2225, 2226; Staudinger/Roth [2003] § 139 BGB \n\nRdn. 22 m.w.N.). \n\n27 \n\nDer zweite Teil der Klausel knüpft an den ersten Teil an. Er ist nach Sinn \n\nund Zweck dahin auszulegen, dass die Parteien verpflichtet sein sollen, den \n\nVertrag so durchzuführen, als wäre die unwirksame Bestimmung durch eine ihr \n\nsinngemäß am besten entsprechende, gültige ersetzt worden. Dieser Teil der \n\nKlausel bezweckt somit die Schließung der durch die Nichtigkeit einzelner ver-\n\ntraglicher Regelungen entstandenen Lücken. \n\n28 \n\nbb) Diese salvatorische Klausel erfasst den Fall der fehlenden Schrift-\n\nform des Mietvertrages nicht. \n\n29 \n\nEs bedarf von vorneherein keiner Erhaltung eines von der Unwirksamkeit \n\ngemäß § 139 BGB bedrohten Restvertrages, weil die fehlende Schriftform nicht \n\nzur Unwirksamkeit des Mietvertrages führt. Dieser bleibt vielmehr bestehen. Er \n\ngilt lediglich als nicht für bestimmte, sondern für unbestimmte Zeit abgeschlos-\n\nsen (§ 550 Satz 1 BGB). \n\n30 \n\nAuch der zweite Teil der Klausel enthält keine Verpflichtung der Ver-\n\ntragsparteien, die Schriftform nachzuholen. Denn die Ersetzungsklausel ist an-\n\nknüpfend an die Erhaltungsklausel auf die Fälle ausgerichtet, in denen eine \n\nKlausel endgültig unwirksam ist und deshalb durch eine gültige sinngemäße \n\nKlausel ersetzt werden soll (vgl. Senatsbeschluss vom 17. Juli 2002 –XII ZR \n\n248/99 – NJW-RR 2002, 1377; Wichert ZMR 2006, 257, 258). Eine solche Er-\n\nsetzung erfolgt durch die Nachholung der Schriftform nicht. Durch den Mangel \n\nder Schriftform wird die vereinbarte Mietdauer, wenn sie ein Jahr überschreitet, \n\nunwirksam. Die Unwirksamkeit der vereinbarten Mietdauer beruht danach nicht \n\nauf dem Inhalt dieser Vereinbarung, sondern ist darauf zurückzuführen, dass \n\ndie Parteien die Schriftform (hier: durch unzureichende Bezeichnung des Miet-\n\ngegenstandes) nicht gewahrt haben. Folglich ersetzt die Nachholung der \n\nSchriftform des Vertrages die unwirksame Vereinbarung auch nicht durch eine \n\nandere, sondern lässt sie mit unverändertem Inhalt wirksam werden. \n\n31 \n\nIm vorliegenden Fall kann die Ersetzungsklausel auch deshalb nicht da-\n\nhin verstanden werden, dass sie zur Nachholung der Schriftform verpflichtet, \n\nweil die Parteien im Zusammenhang mit der salvatorischen Klausel in § 22 \n\nZiff. 4 des Mietvertrages ausdrücklich vereinbart haben, dass nachträgliche Än-\n\nderungen und Ergänzungen des Vertrages nur bei schriftlicher Vereinbarung \n\ngelten. Dieser ausdrücklich vereinbarte Formzwang verlöre seinen Sinn, wenn \n\ndie Ersetzungsklausel bei Nichteinhaltung der Form die Vertragsparteien stets \n\nzu deren Nachholung verpflichten würde. \n\nSprick \n\nWeber-Monecke \n\nRichter am Bundesgerichtshof \nFuchs ist urlaubsbedingt verhin-\ndert zu unterschreiben. \n\nSprick \n\nVézina \n\nDose \n\nVorinstanzen: \n\nLG Bielefeld, Entscheidung vom 09.08.2004 - 9 O 89/04 - \n\nOLG Hamm, Entscheidung vom 27.06.2005 - 18 U 170/04 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2005/XII_ZR_143-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-07-25/xii-zr-143-05","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 550","ref_norm":"550","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 580a","ref_norm":"580a","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 578","ref_norm":"578","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2005/XII_ZR_143-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2005/XII_ZR_143-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2007-07-25/xii-zr-143-05","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2005/XII_ZR_143-05.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 21:51:54.323214+00:00"}}