{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2004/XII_ZR__92-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2006-11-15","aktenzeichen":"XII ZR 92/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 540, 550 Zum Umfang der Auskunft, die der gewerbliche Vermieter vom Mieter verlangen kann, wenn dieser um die Erlaubnis zur Untervermietung nachsucht.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 92/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n15. November 2006 \nKüpferle, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB §§ 540, 550 \n\nZum Umfang der Auskunft, die der gewerbliche Vermieter vom Mieter verlangen \n\nkann, wenn dieser um die Erlaubnis zur Untervermietung nachsucht. \n\nBGH, Urteil vom 15. November 2006 - XII ZR 92/04 - OLG Dresden \nLG Chemnitz \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 15. November 2006 durch die Richter Sprick, Fuchs, Dr. Ahlt, die Richterin \n\nDr. Vézina und den Richter Dose \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 16. Zivilsenats \n\ndes Oberlandesgerichts Dresden vom 29. April 2004 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, \n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-\n\nfungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Parteien streiten, ob die Beklagte ein gewerbliches Mietverhältnis \n\nwegen Versagung der Zustimmung zur Untervermietung außerordentlich kündi-\n\ngen konnte. \n\nDie Beklagte mietete am 28. November 1994 von der Rechtsvorgängerin \n\nder Klägerin für die Dauer von fünfzehn Jahren eine Gewerbefläche von \n\n644,16 m² in einem Einkaufszentrum von insgesamt 22.000 m². Nach § 1 \n\nAbs. 2 des Vertrages erfolgte die Vermietung \"zum Betrieb eines N. Le-\n\nbensmittelmarktes bzw. zu Verkaufs- und Lagerzwecken von Waren aller Art \n\naus den für derartige Einzelhandelsbetriebe typischen Sortimentsbereichen\". \n\nDie Beklagte verpflichtete sich, ihren Betrieb während der üblichen Geschäfts-\n\nzeiten geöffnet zu halten und den dauernden Betrieb der Mietfläche als Einzel-\n\nhandelsbetrieb zu gewährleisten. \n\n3 \n\n§ 11 des Mietvertrages lautet: \n\n\"1. Nach vorheriger schriftlicher Zustimmung durch den Vermieter kann \n\nder Mieter das Mietobjekt ganz oder teilweise und zur ausschließlichen \n\nNutzung als Einzelhandelsfläche untervermieten oder unterverpachten. \n\n… \n\n2. Die Haftung der Mieterin für sämtliche Verpflichtungen aus diesem \n\nVertrag bleibt im Falle jeder Art von Untervermietung unverändert beste-\n\nhen. \n\n3. Die Vermieterin kann die Zustimmung zur Untervermietung nur aus \n\nwichtigem Grund versagen. Ein wichtiger Grund ist insbesondere dann \n\ngegeben, wenn im Bereich der genehmigten Einzelhandelsfläche ein Un-\n\ntermietverhältnis begründet werden soll, das geeignet ist, die Einzelhan-\n\ndelsgenehmigungen für den Mietgegenstand zu gefährden oder durch \n\ndie Untervermietung eine Konkurrenzsituation zu einem anderen Mieter \n\ndes Objektes entsteht.\" \n\n4 \n\nMit Schreiben vom 25. September 2002 bat die Beklagte unter Hinweis \n\nauf ihre negative Ertragssituation um Zustimmung zur Untervermietung an ei-\n\nnen \"Sonderpostenhändler für asiatische Lebensmittel und Geschenkartikel\". \n\nDie Klägerin erwiderte mit Schreiben vom 10. Oktober 2002: \n\n\"… Vor einer endgültigen Entscheidung bezüglich der Untervermietung \n\nbitten wir Sie, uns noch folgende Dinge mitzuteilen: \n\nPerson des Untermieters \nDaten zur Beurteilung der Zuverlässigkeit und Bonität. \nMietbedingungen, insbesondere die Miethöhe, im Untermietverhältnis. \n\nBitte haben Sie Verständnis, dass wir erst nach Vorlage dieser Informati-\n\non unsere Prüfung fortsetzen können. …\" \n\n5 \n\nDie Beklagte entgegnete am 30. Oktober 2002: \n\n\"… Es handelt sich bei unserem Untermieter um Herrn N. M. . \n\nEtwaige Angaben zu Zuverlässigkeit und Bonität des Untermieters sind \n\nfür ihre Beurteilung nicht von Relevanz. Ebenso sind wir nicht verpflich-\n\ntet, Angaben zur vereinbarten Mietzinshöhe und sonstiger Nebenleistun-\n\ngen des Untermieters zu machen. Sie können aber in jedem Fall davon \n\nausgehen, dass der hier vereinbarte Mietzins nicht die im Hauptmietver-\n\nhältnis fixierte Miethöhe erreicht. …\" \n\n6 \n\nAm 19. November 2002 schrieb die Klägerin: \n\n\"… Auf der Grundlage der uns zur Verfügung gestellten Informationen \n\nkönnen wir Ihnen leider keine Zustimmung zur Untervermietung erteilen. \n\nEntgegen Ihrer Auffassung sind Angaben zur Bonität des Untermieters \n\nsowie die Mietbedingungen, insbesondere auch die Miethöhe, selbstver-\n\nständlich von Relevanz. Nur durch diese Angaben werden wir in die La-\n\nge versetzt zu prüfen, ob in der Person des Untermieters ein wichtiger \n\nGrund vorliegt. Es steht Ihnen natürlich frei, uns diese Informationen \n\nnachzureichen. …\" \n\n7 \n\nMit Schreiben vom 9. Dezember 2002 kündigte die Beklagte das Miet-\n\nverhältnis wegen der Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung au-\n\nßerordentlich zum 30. Juni 2003. Da die Beklagte seit 1. Juli 2003 keine Miete \n\nmehr bezahlte, kündigte die Klägerin ihrerseits im März 2004 das Mietverhältnis \n\nfristlos. \n\n8 \n\nMit ihrer Klage hat die Klägerin die Miete für den Monat Juli 2003 in Höhe \n\nvon 9.275,10 € nebst Zinsen geltend gemacht. Das Landgericht hat die Klage \n\nabgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Oberlandesgericht nach \n\nKlageerweiterung die Beklagte zur Zahlung von 9.275,10 € nebst Zinsen sowie \n\nzur weiteren Zahlung von 18.550,20 € nebst Zinsen für August und September \n\n2003 verurteilt. Dagegen wendet sich die Beklagte mit der vom Oberlandesge-\n\nricht zugelassenen Revision. \n\n9 \n\n10 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat Erfolg und führt zur Aufhebung des angefochtenen Ur-\n\nteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. \n\n1. Das Oberlandesgericht, dessen Entscheidung in NZM 2004, 461 ver-\n\nöffentlicht ist, hat ausgeführt, die Klägerin könne die Miete für Juli bis Septem-\n\nber 2003 verlangen. Die Beklagte habe keinen Grund zur außerordentlichen \n\nKündigung des Mietverhältnisses gehabt. Die Ablehnung der Untervermietung \n\nim Schreiben der Klägerin vom 19. November 2002 sei einer Verweigerung im \n\nSinne von § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht gleichzustellen. Die Klägerin habe \n\nlediglich deutlich gemacht, dass sie mangels ausreichender Information über \n\ndie Person des Untermieters, dessen Bonität und Zuverlässigkeit, sowie man-\n\ngels Angabe der Mietbedingungen die Untervermietung nicht erlaube, aber bei \n\nNachreichung von Informationen gegebenenfalls eine Erlaubnis erteilen werde. \n\nDie Beklagte habe die weiter geforderten Informationen mitteilen müssen, um \n\nder Klägerin eine ausreichende Prüfung zu ermöglichen, ob ein wichtiger Grund \n\nzur Versagung der Erlaubnis vorliege. \n\n11 \n\nWelche Angaben ein Mieter über die Person, an die er untervermieten \n\nwolle, machen müsse, sei in der Rechtsprechung nicht abschließend geklärt. \n\n§ 11 des Mietvertrages sehe ebenso wie das Gesetz eine Versagung der Zu-\n\nstimmung nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes vor. Diese Regelung die-\n\nne der Wahrung der Interessen beider Parteien. Eine Versagung der Erlaubnis \n\nsei nur dann gerechtfertigt, wenn dem Vermieter die Untervermietung unter \n\nAbwägung der beiderseitigen Interessen unzumutbar sei. Ob seine Interessen \n\nim Falle der Untervermietung gewahrt seien, könne der Vermieter nur bei aus-\n\nreichender Information durch den Mieter prüfen. Dazu bedürfe er ausreichender \n\nAngaben über die Person des Untermieters, zumindest dann, wenn er sie aus-\n\ndrücklich verlange. Nur wenn Name, Adresse, Geburtsdatum und Beruf des \n\nUntermieters bekannt seien, sei dem Vermieter eine Beurteilung und die Einho-\n\nlung von Auskünften möglich. Werde ihm - wie hier - nur der Name mitgeteilt, \n\nzudem ein ausländischer Name, dessen richtige Schreibweise nicht überprüfbar \n\nsei, scheitere jedwedes Auskunftsbegehren. Ein berechtigtes Interesse bestehe \n\nauch an der Kenntnis der Solvenz des Untermieters, weil sie Rückschlüsse \n\ndarauf zulasse, ob der Untermieter ernsthaft und mit einer gewissen Gewähr \n\nauf Dauer das beabsichtigte Gewerbe in den Mieträumen betreiben werde. Ei-\n\nnem Vermieter sei regelmäßig an einer geringen Fluktuation und an der Ver-\n\nmeidung von Leerständen gelegen. Das gelte um so mehr, wenn er - wie hier - \n\neine Betriebspflicht vereinbart habe und das Mietverhältnis noch mehr als sechs \n\nJahre andauere. Der Wert der Immobilie hänge im Wesentlichen von der Boni-\n\ntät des Mieters und der Laufzeit des Vertrages ab. Zudem sei der kontinuierli-\n\nche Betrieb des Geschäfts gerade für die Anziehungskraft eines Einkaufszent-\n\nrums und dessen Attraktivität für andere Mieter von Bedeutung. Durch die Zu-\n\nstimmung zur Untervermietung entfalle die Betriebspflicht des Mieters, da der \n\nVermieter gegen den Untermieter keinen Anspruch auf Betrieb des Geschäfts \n\nhabe. Die Pflicht zur Information über die Solvenz des Untermieters entfalle \n\nnicht deshalb, weil die Beklagte als solventes Unternehmen für den vollen Miet-\n\nzins weiter hafte. Das Interesse des Vermieters erschöpfe sich nicht im Erhalten \n\nder Miete, sondern sei auf kontinuierliches Betreiben des Einkaufszentrums \n\ngerichtet. \n\n12 \n\nDes Weiteren müssten dem Vermieter die wesentlichen Bedingungen \n\ndes Untermietvertrages wie Nutzungsart, Miethöhe, Laufzeit des Vertrages, et-\n\nwaige Kündigungsmöglichkeiten und die Übernahme einer Betriebspflicht auf \n\nNachfrage mitgeteilt werden. Nur dann sei ihm eine Einschätzung möglich, ob \n\nseine Interessen gewahrt seien. Übernehme der Untermieter eine Betriebs-\n\npflicht für die Restlaufzeit des Mietvertrages, dürfte die Befürchtung einer Fluk-\n\ntuation zumeist ausgeräumt sein. Dazu diene auch die Angabe der Dauer des \n\nMietverhältnisses. Aus ihr könne der Vermieter ersehen, ob er das Mietobjekt \n\nzum vorgesehenen Zeitpunkt zurückerhalte. Bei der Vereinbarung einer kürze-\n\nren Laufzeit als der Restlaufzeit des (Haupt-)Mietvertrages müsse der Vermie-\n\nter unter Umständen damit rechnen, dass es zu weiteren Wechseln komme. \n\nAuch die Miethöhe könne für den Vermieter von entscheidender Bedeutung \n\nsein, weil sie ihm die Einschätzung ermögliche, ob der vorgesehene Untermie-\n\nter in der Lage sein werde, das von ihm vorgesehene Gewerbe wirtschaftlich zu \n\nführen. Die Beklagte könne sich nicht darauf berufen, dass sie sich durch Offen-\n\nlegung dieser Untermietbedingungen gegenüber ihrem Untermieter schadens-\n\nersatzpflichtig mache. Zum einen könne sie vereinbaren, dass das Untermiet-\n\nverhältnis erst mit Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung wirksam werde, \n\nzum anderen werde sie in der Regel bereits vor dem endgültigen Aushandeln \n\nder Bedingungen Vorstellungen haben, zu welchen Bedingungen sie zur Unter-\n\nvermietung bereit sei, damit sich diese für sie rechne. \n\n13 \n\n14 \n\n2. Das Urteil hält einer rechtlichen Nachprüfung nur zum Teil stand. \n\na) Zu Recht ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, \n\ndass die Beklagte nicht zur außerordentlichen Kündigung gemäß § 540 Abs. 1 \n\nSatz 2 BGB berechtigt war, weil die Voraussetzungen dieser Bestimmung nicht \n\nvorlagen. Die Klägerin hat die Untervermietung nicht endgültig verweigert, son-\n\ndern - berechtigterweise - von der Erteilung weiterer Auskünfte abhängig ge-\n\nmacht. \n\n15 \n\naa) Nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB kann der Mieter das Mietverhältnis \n\naußerordentlich mit der gesetzlichen Frist (§ 580 a Abs. 2 BGB) kündigen, wenn \n\nder Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert, ohne dass in der \n\nPerson des Dritten hierfür ein wichtiger Grund vorliegt. Der Mieter hat einen \n\nAnspruch auf generelle Erlaubnis der Untervermietung. Er muss die Erlaubnis \n\nvielmehr für einen bestimmten Untermieter einholen. Die Erlaubnis zur Unter-\n\nvermietung bezieht sich nur auf die Person, für die sie erteilt wird (Staudin-\n\nger/Emmerich BGB 2003 § 540 Rdn. 10). \n\n16 \n\nbb) Um dem Vermieter die Entscheidung zu ermöglichen, ob er die Er-\n\nlaubnis zur Untervermietung wegen in der Person des Dritten liegender Gründe \n\nverweigern kann, ohne dadurch das Recht zur außerordentlichen Kündigung \n\nauszulösen, muss der Mieter dem Vermieter den Dritten namentlich benennen \n\n(Blank/Börstinghaus Miete 2. Aufl. § 540 Rdn. 41; Staudinger aaO) und - auf \n\nNachfrage - nähere Angaben zur Person machen. Maßgebend sind in erster \n\nLinie die persönlichen Verhältnisse des Dritten. So ist es von Bedeutung, ob er \n\neine Störung des Hausfriedens befürchten lässt, etwa weil er mit einem ande-\n\nren Mieter verfeindet oder als streitsüchtig und unverträglich bekannt ist. \n\nDaneben ist das Gewerbe des Dritten - hier von der Beklagten allerdings mitge-\n\nteilt - wegen etwaiger Konkurrenz für den Vermieter oder andere Mieter von \n\nWichtigkeit (MünchKomm/Schilling BGB 4. Aufl. § 540 Rdn. 22). Zu Recht \n\nmacht die Revision geltend, dass die Beklagte den Dritten, an den sie unter-\n\nvermieten wollte, namentlich benannt und der Kläger weitere Angaben zur Per-\n\nson nicht verlangt hat. An fehlenden Angaben zu den persönlichen Verhältnis-\n\nsen hätte das Berufungsgericht deshalb die Wirksamkeit der außerordentlichen \n\nKündigung nicht scheitern lassen dürfen. \n\n17 \n\ncc) Zutreffend hat das Berufungsgericht aber entschieden, dass der \n\nVermieter auch Angaben über die wirtschaftliche Situation des künftigen Un-\n\ntermieters verlangen durfte. Zwar wird in Rechtsprechung und Literatur die Auf-\n\nfassung vertreten, dass die wirtschaftlichen Verhältnisse, insbesondere die \n\nKreditwürdigkeit des Dritten, keinen wichtigen Grund für die Versagung abge-\n\nben können (zum Streitstand: Herrlein/Kandelhard Mietrecht 2. Aufl. § 540 BGB \n\nRdn. 27 m.w.N.), weil der Vermieter ausreichend abgesichert sei, wenn die \n\nwirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters - wie vorliegend - keinen Anlass zur \n\nBesorgnis gäben. Der Untermieter begründe keinen Vertrag mit dem Haupt-\n\nvermieter. Er müsse daher weder den Hauptmietzins aufbringen noch unterlä-\n\ngen seine Sachen dem Pfandrecht des Hauptvermieters. Hinzu komme, dass \n\nder Hauptmieter für das Verschulden des Untermieters nach § 540 Abs. 2 BGB \n\neinzustehen habe (Kandelhardt aaO). \n\n18 \n\nDiese Auffassung bezieht sich in erster Linie auf die Untervermietung \n\nvon Wohnraum (LG Hamburg WuM 1991, 585, 586; LG Berlin NZM 2002, 947, \n\n948; Sternel Mietrecht 3. Aufl. II Rdn. 255) und ist auf gewerbliche Mietverhält-\n\nnisse nicht ohne weiteres übertragbar. Für die gewerbliche Miete wird ein Be-\n\ndürfnis des Vermieters bejaht, die wirtschaftlichen Verhältnisse des Untermie-\n\nters zu erfahren (OLG Hamm DWW 1996, 162 m. Anm. Weskamp; Schmidt-\n\nFutterer/Blank Mietrecht 8. Aufl. § 540 Rdn. 56; Sternel aaO Fn. 82; Neuhaus \n\nHandbuch der Geschäftsraummiete 2. Aufl. § 17 Rdn. 816). Ob diese Auffas-\n\nsung für alle gewerblichen Mietverhältnisse zutrifft, kann dahinstehen. Jeden-\n\nfalls dann, wenn - wie vorliegend - der Hauptmieter eine Betriebspflicht über-\n\nnommen hat, wird das Interesse des Vermieters nicht allein durch dessen Sol-\n\nvenz gedeckt. Das Interesse des Vermieters geht, worauf das Berufungsgericht \n\nzutreffend hinweist, in einem solchen Fall dahin, dass der Betreiber des Mietob-\n\njekts nicht allzu häufig wechselt und das Objekt nicht leersteht. Dadurch würde \n\ndie Wertschätzung der gesamten Anlage leiden und die Vermietbarkeit insge-\n\nsamt beeinträchtigt (Schmidt-Futterer/Blank aaO; Sternel aaO; Neuhaus aaO; \n\nBlank/Börstinghaus aaO). Der Vermieter hat deshalb ein elementares Interesse \n\nzu erfahren, wie die wirtschaftliche Situation des ins Auge gefassten Untermie-\n\nters ist. \n\n19 \n\nDem kann nicht mit Erfolg entgegengehalten werden, die Betriebspflicht \n\ndes Hauptmieters bleibe auch bei Untervermietung weiter bestehen. Ob das so \n\nist, ist bereits zweifelhaft, bedarf aber keiner Klärung. Denn auch die weiter be-\n\nstehende Betriebspflicht des Hauptmieters könnte den Vermieter nicht vor \n\nSchaden bewahren. Wenn der Untermieter insolvent wird und am Ende der Un-\n\ntermietzeit keine neuen Räume anmieten kann und deshalb weiter in dem Ob-\n\njekt verbleibt, bis der Vermieter auf Räumung klagt und vollstreckt (vgl. Neu-\n\nhaus aaO Rdn. 819), leidet das Mietobjekt insgesamt. Diese Gefährdung kann \n\ndurch die Solvenz des Hauptmieters nicht ausgeräumt werden. \n\n20 \n\ndd) Aus diesen Gründen ist das Berufungsgericht - entgegen der Auffas-\n\nsung der Revision - auch zutreffend davon ausgegangen, dass die Klägerin be-\n\nrechtigt war, die wesentlichen Bedingungen der geplanten Untervermietung, \n\ninsbesondere die Miethöhe, zu erfahren. Der Vermieter hat ein Interesse, in \n\nErfahrung zu bringen, ob der Untermieter zu den geplanten Bedingungen das \n\nbeabsichtigte Geschäft wirtschaftlich betreiben kann (OLG Hamm aaO; \n\nSchmidt-Futterer aaO Rdn. 43; Neuhaus aaO Rdn. 816; Blank/Börstinghaus \n\naaO) oder ein Scheitern zu befürchten ist. Insbesondere ist für ihn von Wichtig-\n\nkeit, dass der Untermietvertrag keine längere Laufzeit als der Hauptmietvertrag \n\naufweist oder durch Option ermöglicht, aber auch, dass nicht durch eine zu kur-\n\nze Laufzeit alsbald eine neue Untervermietung nötig wird. \n\n21 \n\nOhne Erfolg macht die Revisionserwiderung dagegen geltend, der Mieter \n\nkönne keine Auskunft erteilen, solange die Vertragsverhandlungen nicht zum \n\nAbschluss gekommen seien; einer Berichtspflicht über den Stand der Vertrags-\n\nverhandlungen stehe ein legitimes Geheimhaltungsinteresse des Mieters ent-\n\ngegen und ein seriöses Verhandeln sei ihm nicht möglich, solange er mangels \n\nGenehmigung den Vertragsgegenstand nicht sicher zur Verfügung stellen kön-\n\nne. Diesen Problemen kann der Mieter ohne Schwierigkeiten damit begegnen, \n\nindem er den Untermieter rechtzeitig darauf hinweist, dass die Untervermietung \n\nnur mit Zustimmung des Hauptvermieters möglich ist und diese nach Abschluss \n\nder Verhandlungen noch eingeholt werden muss. Um überflüssige Verhandlun-\n\ngen mit einem Interessenten zu vermeiden, kann der Mieter den Vermieter vor-\n\nab befragen, ob grundsätzlich Einverständnis mit einer Untervermietung be-\n\nsteht. Lehnt der Vermieter die Untervermietung von vornherein generell und \n\nausnahmslos ab, so kann der Mieter nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB kündigen, \n\nauch wenn er dem Vermieter noch keine konkreten Interessenten für die Unter-\n\nvermietung benannt hat (Staudinger aaO Rdn. 16 mit Rechtsprechungsnach-\n\nweisen). \n\n22 \n\nb) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die gesetzliche Schriftform \n\ndes § 550 BGB sei nicht gewahrt, weil die Parteien die ursprünglich vereinbarte \n\nNebenkostenpauschale von monatlich 2.000 € zuzüglich MWSt ab 1. Januar \n\n2003 auf 750 € reduziert, diese Vereinbarung aber nicht schriftlich niedergelegt \n\nhätten. Darauf kann sich die Beklagte schon deshalb nicht berufen, weil die \n\nVereinbarung allein ihr zugute gekommen ist (BGHZ 65, 49, 55). \n\n23 \n\nAuch die Rüge, es fehle an der Schriftform, weil den Unterschriften nicht \n\nzu entnehmen sei, in welcher Funktion die Vertreter gehandelt hätten, und sich \n\nnicht ergebe, dass der Vertrag im Rahmen der Vertretungsmacht der handeln-\n\nden Personen abgeschlossen worden sei, hat keinen Erfolg. Da die Unterzeich-\n\nnenden nicht selbst Parteien werden sollten, können ihre Unterschriften auf den \n\nim Mietvertrag mit \"Vermieter-Stempel und rechtsverbindliche Unterschrift(en)\" \n\nsowie \"Mieter-Stempel und rechtsverbindliche Unterschrift(en)\" gekennzeichne-\n\nten Unterschriftzeilen nur bedeuten, dass sie mit ihren Unterschriften das jewei-\n\nlige Unternehmen vertreten wollten. Denn selbst eine Unterzeichnung als Ver-\n\ntreter ohne Vertretungsmacht hätte der Wahrung der Schriftform nicht entge-\n\ngengestanden, so dass es der Kennzeichnung der Art des Vertretungsverhält-\n\nnisses nicht bedurfte (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - BGH Re-\n\nport 2005, 1096). \n\n24 \n\nc) Mit Erfolg rügt die Revision aber, die Schriftform des § 550 BGB sei \n\ndeshalb nicht gewahrt, weil im Mietvertrag zur Lage und Individualisierung des \n\nMietobjektes sowie der mitvermieteten Parkplätze auf eine farbliche Markierung \n\nin einem - angeblich - angehefteten Lageplan verwiesen worden sei, der Lage-\n\nplan aber nicht beigefügt gewesen sei. Entgegen der Auffassung der Revisi-\n\nonserwiderung enthält § 1 des Mietvertrages keine ausreichende Individualisie-\n\nrung des Mietobjektes. In dem zwischen den Vertragsparteien abgeschlosse-\n\nnen Mietvertrag wird zur Bezeichnung des Mietobjektes auf einen Lageplan \n\nverwiesen. Dieser ist aber nicht zu den Akten gereicht worden, und es fehlt je-\n\nder Vortrag der Klägerin dazu, dass er bei Vertragsschluss vorgelegen hat und \n\ndem Mietvertrag beigefügt war. Im Gegenteil findet sich auf S. 16 des vorgeleg-\n\nten Mietvertragsexemplars beim Verzeichnis der Anlagen \"Projektplan …\" und \n\n\"Grundriss ...\" jeweils der handschriftlich eingefügte Vermerk \"Fehlt!\". Damit \n\nspricht bereits der eigene Vortrag der Klägerin dafür, dass der Lageplan, auf \n\nden zur Individualisierung des Mietobjektes verwiesen wurde, dem Vertrag nicht \n\nbeilag. Dass der im Berufungsverfahren auf Auflage des Gerichts vorgelegte \n\nLageplan dem ursprünglichen Mietvertrag beigefügt war, ist weder vorgetragen \n\nnoch ersichtlich. Dass die Beklagte diesen Lageplan gekannt hat, ist entgegen \n\nder Auffassung der Revisionserwiderung für die Erfüllung der Schriftform ohne \n\nBedeutung. \n\n25 \n\nWenn die Vertragschließenden wesentliche Bestandteile des Mietvertra-\n\nges - dazu gehört die genaue Bezeichnung des Mietgegenstandes (Senatsurteil \n\nvom 2. November 2005 - XII ZR 233/03 - NJW 2006, 140, 141) - nicht in die \n\nVertragsurkunde selbst aufnehmen, sondern in andere Schriftstücke auslagern, \n\nso dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem \n\nZusammenspiel dieser \"verstreuten\" Bestimmungen ergibt, muss zur Wahrung \n\nder Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigne-\n\nter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht werden (Senatsurteil vom 10. Oktober \n\n2001 - XII ZR 93/99 - NJW-RR 2002, 8, 9). Da diese Voraussetzungen für die \n\nEinhaltung der Schriftform nicht festgestellt worden sind, ist für die Revisionsin-\n\nstanz davon auszugehen, dass der Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzli-\n\nchen Kündigungsfrist gekündigt werden konnte (Senatsurteil aaO). \n\n26 \n\n3. Der Senat ist nicht in der Lage, selbst abschließend zu entscheiden. \n\nDass mangels Einhaltung der Schriftform eine ordentliche Kündigung des Miet-\n\nvertrages in Betracht kommt, ist in den Tatsacheninstanzen weder von den Par-\n\nteien noch vom Gericht gesehen worden. Hätte das Berufungsgericht dies ge-\n\nsehen, hätte es der Klägerin einen entsprechenden Hinweis (§ 139 ZPO) geben \n\nmüssen. Es ist jedenfalls nicht auszuschließen, dass die Klägerin nach einem \n\nsolchen Hinweis in der Lage gewesen wäre, die in dem schriftlichen Mietvertrag \n\nerwähnte Anlage vorzulegen und darzulegen, dass diese Anlage bei Vertrags-\n\nschluss vorgelegen hat, so dass in ihr das Mietobjekt hinreichend genau be-\n\nzeichnet ist und dass die Zusammengehörigkeit der Anlage mit dem schriftli-\n\nchen Mietvertrag zweifelsfrei kenntlich gemacht worden ist. \n\n27 \n\nSollte sich herausstellen, dass die Schriftform eingehalten und somit eine \n\nordentliche Kündigung nach § 550 BGB nicht möglich war, wird das Berufungs-\n\ngericht zu prüfen haben, ob hinsichtlich der geltend gemachten Vorauszahlun-\n\ngen für die Nebenkosten nicht bereits Abrechnungsreife eingetreten ist mit der \n\nFolge, dass eine Vorauszahlung nicht mehr verlangt werden kann (vgl. \n\nSchmidt-Futterer/Langenberg aaO § 556 Rdn. 455). \n\nSprick \n\nFuchs \n\nAhlt \n\nVézina \n\nDose \n\nVorinstanzen: \n\nLG Chemnitz, Entscheidung vom 13.01.2004 - 1 O 2683/03 - \n\nOLG Dresden, Entscheidung vom 29.04.2004 - 16 U 237/04 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2004/XII_ZR__92-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-11-15/xii-zr-92-04","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 540","ref_norm":"540","n":6},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 550","ref_norm":"550","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 580a","ref_norm":"580a","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2004/XII_ZR__92-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2004/XII_ZR__92-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-11-15/xii-zr-92-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2004/XII_ZR__92-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 21:08:09.993382+00:00"}}