{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2004/XII_ZR__34-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2006-06-07","aktenzeichen":"XII ZR 34/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 7. Juni 2006 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB §§ 536 Abs. 1, 536 c Abs. 1 a) Eine unzureichend vermauerte Wandöffnung, die den Einbruch in ein vermie- tetes Ladenlokal erleichtert, kann einen Mangel der vermieteten Räume dar- stellen. b) Zu den Voraussetzungen der Anzeigepflicht des Mieters nach § 536 c Abs. 1 BGB.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 34/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nVerkündet am: \n7. Juni 2006 \nKüpferle, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB §§ 536 Abs. 1, 536 c Abs. 1 \n\na) Eine unzureichend vermauerte Wandöffnung, die den Einbruch in ein vermie-\n\ntetes Ladenlokal erleichtert, kann einen Mangel der vermieteten Räume dar-\n\nstellen. \n\nb) Zu den Voraussetzungen der Anzeigepflicht des Mieters nach § 536 c Abs. 1 \n\nBGB. \n\nBGH, Urteil vom 7. Juni 2006 - XII ZR 34/04 - LG Duisburg \n\nAG Oberhausen \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren \n\ngemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 12. April 2006 am 7. Juni \n\n2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter Sprick, Fuchs, \n\nDr. Ahlt und die Richterin Dr. Vézina \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision gegen das Urteil der 13. Zivilkammer des Landge-\n\nrichts Duisburg vom 13. Januar 2004 wird auf Kosten des Beklag-\n\nten zurückgewiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\n3 \n\nDie Klägerin verlangt vom Beklagten Schadensersatz aus einem gewerb-\n\nlichen Mietvertrag. \n\nDie Klägerin mietete mit Vertrag vom 22. Oktober 1997 von der P. GmbH \n\nGewerberäume in O. In dieses Mietverhältnis ist auf Vermieterseite der Beklag-\n\nte durch Erwerb des Grundstücks eingetreten. \n\nVor Abschluss des Mietvertrages war an der Rückseite des Gebäudes \n\neine Tür- oder Fensteröffnung ohne Verbund mit dem Restmauerwerk zuge-\n\nmauert worden. Auf diese von innen nicht sichtbare Beschaffenheit war die Klä-\n\ngerin nicht hingewiesen worden. Die Gebäuderückseite, an der sich ursprüng-\n\nlich die Öffnung befand, grenzt an ein Brachgelände der Deutschen Bahn AG. \n\n4 \n\nDie Klägerin betreibt in den angemieteten Räumen ein Elektrogeschäft. \n\nSie nutzt es zum Verkauf und zur Vorführung von hochwertigen Videoprojekto-\n\nren, Lautsprechern und Abspielgeräten. In der Nacht vom 29. auf den 30. Juni \n\n2002 drangen Einbrecher, nachdem sie die Gebäudemauer an der zugemauer-\n\nten Stelle durchbrochen hatten, in den Verkaufsraum der Klägerin ein und ent-\n\nwendeten Waren, deren Wert die Klägerin mit 50.000 € beziffert. \n\n5 \n\nMit ihrer Teilklage verlangt die Klägerin vom Beklagten u.a. Schadenser-\n\nsatz in Höhe von 856,51 €, weil ihr bei dem Einbruch ein Verstärker mit einem \n\nsolchen Nettoeinkaufswert entwendet worden sei. Das Amtsgericht hat die Kla-\n\nge insoweit mit der Begründung abgewiesen, der Beklagte habe keine Pflicht-\n\nverletzung begangen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht den \n\nBeklagten zur Zahlung des geforderten Schadensersatzes in Höhe von \n\n856,41 € nebst Zinsen verurteilt, weil die Mieträume bei Abschluss des Mietver-\n\ntrages mangelhaft gewesen seien und der Klägerin dadurch der behauptete \n\nSchaden entstanden sei. Dagegen wendet sich der Beklagte mit der vom Land-\n\ngericht zugelassenen Revision. \n\n6 \n\n7 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision bleibt ohne Erfolg. \n\n1. Das Landgericht hat ausgeführt: Der Klägerin sei durch einen anfäng-\n\nlichen Mangel der Mietsache ein Schaden in Höhe von 856,41 € entstanden, für \n\nden der Beklagte gemäß § 566 Abs. 1 in Verbindung mit § 536 a Abs. 1 Satz 1 \n\nAlt. 1 BGB einzustehen habe. Die Mieträume seien bei Abschluss des Mietver-\n\ntrages hinsichtlich des Mauerwerks mangelhaft im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB \n\ngewesen. Ein Mangel liege vor, wenn die Mietsache mit einem Fehler behaftet \n\nsei, der ihre Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch aufhebe oder er-\n\nheblich mindere. Zwar hätten die Klägerin und die damalige Vermieterin keine \n\nausdrückliche Vereinbarung über die Beschaffenheit des Mauerwerks getroffen. \n\nAuszugehen sei jedoch davon, dass die Räume zu dem von der Klägerin beab-\n\nsichtigten Nutzungszweck geeignet sein sollten. Dazu gehöre nach der Ver-\n\nkehrsanschauung auch, dass die Räume den nach ihrem äußeren Erschei-\n\nnungsbild erkennbaren Sicherheitsstandard erfüllten. Von innen hätten die \n\nRäume den Eindruck einer einheitlichen massiven Außenmauer hervorgerufen. \n\nEs lägen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass die damaligen Geschäftsführer \n\nder Klägerin den tatsächlichen Zustand des Mauerwerks bei Vertragsschluss \n\ngekannt hätten. Derartiges werde von dem Beklagten auch nicht konkret be-\n\nhauptet. Zudem habe der heutige Geschäftsführer der Klägerin im Rahmen sei-\n\nner Anhörung nachvollziehbar erklärt, es sei erforderlich, entweder durch frem-\n\nde Gärten oder um den gesamten Straßenblock herumzugehen, um auf die \n\nHinterseite des Grundstücks zu gelangen und die äußere Vermauerung zu se-\n\nhen; daher habe bei Anmietung keine Besichtigung von außen stattgefunden. \n\nDie Klägerin habe nach dem Eindruck, den die Räume von innen bei der Ver-\n\nmietung machten, den von einem massiven Mauerwerk ausgehenden üblichen \n\nSicherheitsstandard als vertraglich geschuldet voraussetzen dürfen. Dieser sei \n\njedoch tatsächlich nicht eingehalten gewesen, was zu einem Mangel der Miet-\n\nräume führe. Denn die Vermauerung der Wandöffnung sei nicht fachgerecht \n\nvorgenommen worden und habe deswegen einen Baumangel dargestellt. Die \n\nVermauerung sei nämlich unstreitig ohne Verbund mit dem übrigen Mauerwerk \n\nerfolgt. Soweit die Öffnung mit einem Gitter versperrt gewesen sei, sei dieses \n\nnicht hinreichend einzementiert worden. Bei der Vermauerung sei - ebenfalls \n\nunstreitig - mit Zement gespart worden. Überdies sei die Mauer auch nicht von \n\nder gleichen Stärke wie das Restmauerwerk gewesen. Ein Putz - wie er an der \n\numgebenden Wand aufgebracht gewesen sei - habe gefehlt, so dass sich die \n\neingesetzte Mauer schon optisch vom übrigen Mauerwerk unterschieden habe. \n\nDurch diese nicht fachgerechte und nach außen erkennbare Vermauerung sei \n\ndie Gefahr eines Einbruchs erhöht worden und habe sich an dieser Stelle auch \n\ntatsächlich realisiert. Mit dem Einbruch sei die Beeinträchtigung der Gebrauchs-\n\ntauglichkeit der Mieträume wegen des beschriebenen Baumangels deutlich ge-\n\nworden. \n\n8 \n\nDa es sich um einen Mangel handele, der als Gefahrenquelle bereits bei \n\nAbschluss des Vertrages vorhanden gewesen sei, treffe den Beklagten die in \n\n§ 536 a Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB festgeschriebene Garantiehaftung, so dass es \n\nnicht darauf ankomme, ob er von dem Mangel hätte Kenntnis haben können \n\noder müssen. Für den aus dem anfänglichen Mangel entstandenen Schaden \n\nhabe der Beklagte gemäß § 566 Abs. 1 BGB als Erwerber des Grundstücks \n\neinzustehen. Dies ergebe sich bereits aus dem Wortlaut der Vorschrift. Darüber \n\nhinaus würde der Zweck des § 566 Abs. 1 BGB, die Rechte des Mieters bei \n\neinem Eigentumswechsel nicht zu verkürzen, nicht erreicht werden, wenn der \n\nErwerber sich darauf berufen könnte, während der Dauer seines Eigentums sei \n\nzwar der Schaden eingetreten, mit der weiteren Voraussetzung des Ersatzan-\n\nspruchs, dem Vorliegen eines Mangels zur Zeit des Abschlusses des Vertrages, \n\nhabe er allerdings nichts zu tun. \n\n9 \n\nNach dem Ergebnis der Beweisaufnahme sei schließlich davon auszu-\n\ngehen, dass der Klägerin durch den Einbruch u.a. auch der bislang geltend ge-\n\nmachte Schaden für den streitgegenständlichen Verstärker in Höhe von \n\n856,41 € entstanden sei. Die Zeugin S. habe nämlich glaubhaft ausgesagt, \n\nder Verstärker sei unmittelbar vor dem Einbruch noch vorhanden und nach dem \n\nEinbruch zusammen mit anderen Elektrogeräten verschwunden gewesen. \n\n10 \n\n11 \n\n12 \n\n2. Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung \n\nstand. \n\na) Zu Recht hat das Berufungsgericht das Vorliegen eines anfänglichen \n\nMangels der Mietsache im Sinne des § 536 a BGB bejaht. \n\nEin Mangel der Mietsache liegt dann vor, wenn der nach dem Vertrag \n\nvorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist. Es sind allein die Vertragsparteien, \n\ndie durch die Festlegung des dem Mieter jeweils geschuldeten vertragsgemä-\n\nßen Gebrauchs bestimmen, welchen Zustand die vermietete Sache spätestens \n\nbei Überlassung an den Mieter und von da ab während der gesamten Vertrags-\n\ndauer aufweisen muss. Ein Mangel ist nur dann anzunehmen, wenn die \n\n\"Ist-Beschaffenheit\" des Mietobjekts von der \"Soll-Beschaffenheit\" der Mietsa-\n\nche abweicht. Haben die Parteien einen konkret gegebenen schlechten Bauzu-\n\nstand als vertragsgemäß vereinbart, so sind insoweit Erfüllungs- und Gewähr-\n\nleistungsansprüche des Mieters ausgeschlossen. \n\n13 \n\nIst keine ausdrückliche Regelung zum \"Soll-Zustand\" getroffen, muss \n\nanhand von Auslegungsregeln (§§ 133, 157, 242 BGB) geprüft werden, was der \n\nVermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund seines Vertra-\n\nges vom Vermieter verlangen kann. Dabei ist die Verkehrsanschauung als Aus-\n\nlegungshilfe heranzuziehen. In der Regel ist auf den Standard zum Zeitpunkt \n\ndes Vertragsschlusses abzustellen, wobei Veränderungen der Anschauungen \n\nüber den vertragsgemäßen Standard oder neue wissenschaftliche Erkenntnisse \n\nim Einzelfall zu einer Vertragsanpassung führen können (Senatsurteil vom \n\n10. Mai 2006 - XII ZR 23/04 - zur Veröffentlichung bestimmt, m.N.). \n\n14 \n\nDiese Maßstäbe hat das Berufungsgericht beachtet und einen anfängli-\n\nchen Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Alt. 1 BGB rechtsfehlerfrei bejaht. Es \n\nist durch Auslegung des Vertrages und unter Heranziehung der Verkehrsan-\n\nschauung zu dem Ergebnis gelangt, dass die Vermieterin bei Abschluss des \n\nVertrages auch hinsichtlich des Mauerwerks den üblichen Sicherheitsstandard \n\nschuldete. Dies wird auch von der Revision zu Recht nicht in Abrede gestellt. \n\nAllerdings macht sie geltend, dass der Zustand der Räume dem üblichen Si-\n\ncherheitsstandard entsprochen habe, denn dieser verlange nicht, dass das Ge-\n\nbäude in einer Weise gegen Einbruch gesichert sei, dass ein solcher überhaupt \n\nnicht mehr möglich sei. Einbrüche in Geschäftslokale ereigneten sich immer \n\nwieder, ohne dass dabei zugleich ein Mangel der Mietsache vorliege. Mieträu-\n\nme müssten daher, um dem üblichen Sicherheitsstandard zu genügen, nicht \n\ngegen Einbrüche gesichert sein, die - wie im vorliegenden Fall - eine erhebliche \n\nkriminelle Energie voraussetzten. \n\n15 \n\nDem kann jedoch nicht gefolgt werden. Richtig ist zwar, dass die übli-\n\nchen Sicherheitsanforderungen nicht verlangen, dass jedweder Einbruch aus-\n\ngeschlossen ist. Hiervon ist jedoch das Landgericht nicht ausgegangen. Viel-\n\nmehr hat es festgestellt, dass die nicht fachgerechte Vermauerung eine erhebli-\n\nche Gefahrenquelle für Einbrüche darstellte und es den Einbrechern ermöglich-\n\nte, an dieser Schwachstelle \"ohne größere Schwierigkeiten\" in die Mieträume \n\neinzubrechen. Unter diesen Voraussetzungen aber ist das Berufungsgericht zu \n\nRecht davon ausgegangen, dass die bereits bei Vertragsschluss bestehende, \n\nnicht fachgerechte Vermauerung einen anfänglichen Mangel der Mietsache \n\ndarstellte. \n\n16 \n\nb) Die Revision rügt weiter, dass das Berufungsgericht nicht geprüft ha-\n\nbe, ob die Klägerin in den fünf Jahren zwischen Abschluss des Mietvertrages \n\nund dem Einbruch Kenntnis von der fehlerhaften Vermauerung erlangt habe. \n\nDer Beklagte habe nämlich geltend gemacht, dass die Klägerin die bearbeitete \n\nStelle im Mauerwerk hätte erkennen müssen. Dies beinhalte die Behauptung, \n\ndass die Klägerin, wenn schon nicht bei Vertragsschluss, so doch jedenfalls \n\nspäter von dem Zustand des Gebäudes Kenntnis erlangt habe, jedenfalls aber \n\nhätte erlangen müssen. \n\n17 \n\nEine Schadensersatzpflicht des Beklagten entfällt auch nicht etwa des-\n\nhalb, weil die Klägerin ihm diesen Mangel trotz Kenntnis oder grober Unkennt-\n\nnis nicht angezeigt hätte (vgl. BGHZ 68, 281, 284). Denn nach den Feststel-\n\nlungen des Landgerichts liegen keine Anhaltspunkte vor, dass die Klägerin den \n\nMangel kannte. Er musste sich ihr auch nicht aufdrängen, da er von innen nicht \n\nsichtbar war und von außen nur bei einer besonderen Nachschau, zu der die \n\nKlägerin als Mieterin nicht verpflichtet war (vgl. BGHZ aaO 285), zu erkennen \n\ngewesen wäre. Der Beklagte hat insoweit auch keine substantiierten Behaup-\n\ntungen aufgestellt, denen das Berufungsgericht hätte nachgehen können. \n\n18 \n\nc) Die Revision rügt weiter, dass das Berufungsgericht kein Mitverschul-\n\nden der Klägerin beim Zustandekommen des Schadens angenommen hat. Die \n\nKlägerin habe nämlich in den Räumen elektronische Geräte gelagert, die erfah-\n\nrungsgemäß bei Dieben besonders beliebt seien, ohne sich insoweit davon zu \n\nüberzeugen, dass diese ausreichend gegen Diebstahl gesichert seien. \n\n19 \n\nDas Berufungsgericht hat jedoch zu Recht kein Mitverschulden der Klä-\n\ngerin angenommen. Vielmehr hatte die Klägerin, die auch mit der Lagerung \n\nhochwertiger Geräte von der Mietsache nur den vertragsgemäßen Gebrauch \n\nmachte, keinen Anlass, das Mauerwerk, das von innen fehlerfrei erschien, von \n\naußen auf Mängel zu überprüfen. \n\n20 \n\nd) Die Revision rügt schließlich, dass das Berufungsgericht die Aussage \n\nder Zeugin S. , auf die es die Tatsache des Diebstahls gestützt hat, nicht \n\nordnungsgemäß nach § 160 Abs. 3 Nr. 4 ZPO protokolliert habe. Der Senat hat \n\ndie Rüge dieses Verfahrensmangels geprüft und nicht für durchgreifend erach-\n\ntet (§ 564 ZPO). \n\nHahne \n\nSprick \n\nFuchs \n\nAhlt \n\nVézina \n\nVorinstanzen: \n\nAG Oberhausen, Entscheidung vom 06.06.2003 - 33 C 1126/03 - \n\nLG Duisburg, Entscheidung vom 13.01.2004 - 13 S 198/03 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2004/XII_ZR__34-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-06-07/xii-zr-34-04","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536a","ref_norm":"536a","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536c","ref_norm":"536c","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 564","ref_norm":"564","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 128","ref_norm":"128","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 133","ref_norm":"133","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 160","ref_norm":"160","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 157","ref_norm":"157","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2004/XII_ZR__34-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2004/XII_ZR__34-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-06-07/xii-zr-34-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2004/XII_ZR__34-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:39:54.958286+00:00"}}