{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2004/XII_ZR__23-04","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2006-05-10","aktenzeichen":"XII ZR 23/04","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 536, 536 a Zur Verantwortlichkeit des Vermieters für Schäden an Sachen des Mieters, wenn die Schadensursache von einer Gefahrenquelle ausgeht, die sich zwar im Mietgebäude befindet, aber nicht mitvermietet ist und nicht dem Verantwor- tungsbereich des Vermieters unterliegt (hier: verplombte Zähleranlage des E-Werks).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 23/04 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n10. Mai 2006 \nKüpferle, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB §§ 536, 536 a \n\nZur Verantwortlichkeit des Vermieters für Schäden an Sachen des Mieters, \n\nwenn die Schadensursache von einer Gefahrenquelle ausgeht, die sich zwar im \n\nMietgebäude befindet, aber nicht mitvermietet ist und nicht dem Verantwor-\n\ntungsbereich des Vermieters unterliegt (hier: verplombte Zähleranlage des \n\nE-Werks). \n\nBGH, Urteil vom 10. Mai 2006 - XII ZR 23/04 - OLG Dresden \nLG Bautzen \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-\n\nmäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 19. April 2006 am 10. Mai \n\n2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter Fuchs, Dr. Ahlt, die \n\nRichterin Dr. Vézina und den Richter Dose \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision gegen das Urteil des 5. Zivilsenats des Oberlandes-\n\ngerichts Dresden vom 23. Dezember 2003 wird zurückgewiesen. \n\nDer Klägerin werden die Kosten des Revisionsverfahrens \n\n- ausgenommen die Kosten der Streithelferin, die diese selbst zu \n\ntragen hat - auferlegt. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Klägerin macht Schadensersatz aus einem Mietvertrag geltend. \n\nSie mietete von der Beklagten mit Vertrag vom 31. Mai 1991 Räume zum \n\nBetrieb einer Arztpraxis. Am 28. Dezember 2001 kam es in der Praxis der Klä-\n\ngerin zur Beschädigung von Elektrogeräten. Ursache hierfür war, dass sich im \n\nStromzähler eine Aluminium-Klemmschraube gelöst hatte. Der Zähler steht im \n\nEigentum des Elektrizitätsversorgungsunternehmens, der Streithelferin der Klä-\n\ngerin, die die Klägerin mit Strom beliefert hat. Er befindet sich im Gebäude der \n\nBeklagten, aber außerhalb der Mieträume. Er ist verplombt und darf nur von der \n\nStreithelferin geöffnet werden. \n\n3 \n\nDas Landgericht hat der Klageforderung von 7.652,50 € in Höhe eines \n\nBetrages von 4.675,93 € nebst Zinsen stattgegeben und die Klage im Übrigen \n\nabgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht das \n\nUrteil des Landgerichts aufgehoben und die Klage insgesamt abgewiesen. Die \n\nAnschlussberufung der Klägerin wurde zurückgewiesen. Dagegen wendet sich \n\ndie Klägerin mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision. \n\n4 \n\n5 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision bleibt ohne Erfolg. \n\n1. Das Oberlandesgericht hat ausgeführt: Ein anfänglicher Mangel der \n\nMietsache sei nicht dargelegt. Die Klägerin habe keine Anhaltspunkte für das \n\nVorliegen einer bestimmten Sollbeschaffenheit der Elektroinstallation vorgetra-\n\ngen. Demgemäß habe sie bei Abschluss des Mietvertrages nur eine Installation \n\nerwarten können, wie sie für vergleichbare Objekte üblich gewesen sei. Bei \n\ndem Mietobjekt handele es sich um einen DDR-Plattenbau, der 1971 errichtet \n\nund 1991, bei Abschluss des Mietvertrages, nicht saniert gewesen sei. Die Klä-\n\ngerin habe nicht vorgetragen, dass die Elektroinstallation von dem danach zu \n\nerwartenden Standard abgewichen sei. Sie behaupte nicht, dass die den Scha-\n\nden auslösende Klemme bereits 1991 defekt gewesen sei. Vielmehr gehe sie \n\nvon einer mangelhaften Wartung aus. \n\n6 \n\nDie Lösung der Aluminiumklemme habe zu einer Spannung von 400 V \n\nam Nulleiter geführt. Darin sei zwar ein nachträglicher Mangel der Mietsache zu \n\nsehen, obwohl die Zähleranlage sich außerhalb der Mieträume befunden habe. \n\nDiesen Mangel habe die Beklagte aber nicht zu vertreten. Zwar sei der Vermie-\n\nter verpflichtet, die Elektroinstallation der Mietsache zu warten und zu überprü-\n\nfen. Eine solche Verpflichtung bestehe aber nicht für die im Eigentum des Elekt-\n\nrizitätsversorgungsunternehmens stehende Zähleranlage, in der der schaden-\n\nbegründende Fehler aufgetreten sei. Die Mieterin könne keine Überwachungs-\n\nleistung erwarten, durch deren Erfüllung der Vermieter gezwungen wäre, unbe-\n\nfugt in fremde Rechte einzugreifen. Die Zähleranlage stehe im Eigentum des \n\nElektrizitätsversorgungsunternehmens. Die Überwachung und Unterhaltung \n\ndieser Einrichtung sei deren Aufgabe. Durch die Verplombung der Zählerein-\n\nrichtung versage das Elektrizitätsversorgungsunternehmen Dritten den Zugriff \n\nmit absoluter Wirkung. Für die Vermieterin sei der Bereich des Zählers, in dem \n\nder Defekt aufgetreten sei, zu Wartungszwecken nicht zugänglich. Schließlich \n\nhabe das Elektrizitätsunternehmen - wenn auch gegenüber dem Stromkunden - \n\ngemäß § 18 der Elektrizitäts-Versorgungsbedingungen-Verordnung (AVBEltV) \n\ndie Verpflichtung zur Wartung. Es würde die Anforderungen an die Verantwort-\n\nlichkeit des Vermieters für Schäden an Einrichtungsgegenständen des Mieters \n\nüberspannen, wenn der Vermieter uneingeschränkt für Schäden einzustehen \n\nhätte, die im Verantwortungsbereich des Elektrizitätsversorgungsunternehmens \n\nentstanden seien, dem die Haftungserleichterung nach § 6 AVBEltV zugute \n\nkomme. \n\n2. Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung \n\nstand. \n\na) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die Klägerin habe unwider-\n\nsprochen vorgetragen, das verwendete Leitermaterial (Aluminium) führe zu ei-\n\n7 \n\n8 \n\nner sehr viel schnelleren Lockerung der Kontakte. Wenn sich deshalb jederzeit \n\nSpannungsspitzen bilden könnten, so weiche bereits diese risikoträchtige Art \n\nder Installation von der Sollbeschaffenheit der Mietsache negativ ab; ein Man-\n\ngel im Sinne des § 536 a BGB liege nicht erst dann vor, wenn sich die unzu-\n\nlängliche Elektroinstallation in einer Spannungsspitze realisiere. \n\n9 \n\naa) Ein Mangel der Mietsache liegt dann vor, wenn der nach dem Vertrag \n\nvorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist. Es sind allein die Vertragsparteien, \n\ndie durch die Festlegung des dem Mieter jeweils geschuldeten vertragsgemä-\n\nßen Gebrauchs bestimmen, welchen Zustand die vermietete Sache spätestens \n\nbei Überlassung an den Mieter und von da ab während der gesamten Vertrags-\n\ndauer aufweisen muss (Emmerich Mietrecht 8. Aufl. § 536 Rdn. 2). Ein Mangel \n\nist nur dann anzunehmen, wenn die \"Ist-Beschaffenheit\" des Mietobjekts von \n\nder \"Soll-Beschaffenheit\" der Mietsache abweicht. Haben die Parteien einen \n\nkonkret gegebenen schlechten Bauzustand als vertragsgemäß vereinbart, so \n\nsind insoweit Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche des Mieters ausge-\n\nschlossen. \n\n10 \n\nIst keine ausdrückliche Regelung zum \"Soll-Zustand\" getroffen, muss \n\nanhand von Auslegungsregeln (§§ 133, 157, 242 BGB) geprüft werden, was der \n\nVermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund seines Vertra-\n\nges vom Vermieter verlangen kann. Dabei ist die Verkehrsanschauung als Aus-\n\nlegungshilfe heranzuziehen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 8. Aufl. \n\n§ 536 BGB Rdn. 7; Herrlein/Kandelhard Mietrecht 2. Aufl. § 536 Rdn. 7). In der \n\nRegel ist auf den Standard zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen, \n\nwobei Veränderungen der Anschauungen über den vertragsgemäßen Standard \n\noder neue wissenschaftliche Erkenntnisse im Einzelfall zu einer Vertragsanpas-\n\nsung führen können (Eisenschmid aaO Rdn. 19; Kandelhard aaO Rdn. 23). \n\n11 \n\nbb) Diese Maßstäbe hat das Berufungsgericht beachtet und einen an-\n\nfänglichen Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 1. Alt. BGB zu Recht verneint. Es \n\nist durch Auslegung des Vertrages zu dem Ergebnis gelangt, dass die Klägerin \n\nbei Abschluss des Vertrages nur eine Elektroinstallation erwarten konnte, wie \n\nsie für vergleichbare Objekte üblich war. Nach der nicht angegriffenen Feststel-\n\nlung des Berufungsgerichts handelt es sich bei dem Gebäude, in dem sich die \n\nMieträume befinden, um einen DDR-Plattenbau, der 1971 neu errichtet und bei \n\nAbschluss des Mietvertrages im Jahre 1991 nicht saniert war. Mangels gegen-\n\nteiligen Vortrages der Klägerin durfte das Berufungsgericht davon ausgehen, \n\ndass die Elektroinstallation danach nicht von dem zu erwartenden Standard \n\nabwich und die schadenauslösende Aluminiumklemme nicht bereits 1991 de-\n\nfekt war. \n\n12 \n\nDie Auslegung von Verträgen ist grundsätzlich dem Tatrichter vorbehal-\n\nten. Dessen Auslegung ist für das Revisionsgericht bindend, wenn sie rechts-\n\nfehlerfrei vorgenommen worden ist und zu einem vertretbaren Auslegungser-\n\ngebnis führt, auch wenn ein anderes Auslegungsergebnis möglich erscheint \n\noder sogar näher liegt. Die tatrichterliche Auslegung kann deshalb vom Revisi-\n\nonsgericht grundsätzlich nur daraufhin überprüft werden, ob der Auslegungs-\n\nstoff vollständig berücksichtigt worden ist, ob gesetzliche oder allgemein aner-\n\nkannte Auslegungsregeln, wie Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze \n\nverletzt sind oder ob die Auslegung auf einem im Revisionsverfahren gerügten \n\nVerfahrensfehler beruht (BGH, Senatsurteil vom 21. September 2005 - XII ZR \n\n66/03 - NZM 2006, 54 f.). Solche revisionsrechtlich relevanten Auslegungsfehler \n\nwerden von der Revision nicht aufgezeigt und sind auch nicht ersichtlich. \n\n13 \n\nb) Ebenfalls ohne Erfolg macht die Revision geltend, das Berufungsge-\n\nricht habe zu Unrecht einen Verstoß der Beklagten gegen ihre Überwachungs-\n\npflicht verneint. Zwar ist der Schaden unstreitig durch einen Defekt der Zähler-\n\neinrichtung entstanden, der bei regelmäßiger Überwachung hätte vermieden \n\nwerden können. Das Berufungsgericht ist aber ohne Rechtsverstoß davon aus-\n\ngegangen, dass die Beklagte zur Überwachung des Zählerkastens nicht ver-\n\npflichtet war. \n\n14 \n\naa) Allerdings scheidet, wie das Berufungsgericht zu Recht ausgeführt \n\nhat, ein Schadensersatzanspruch nicht schon deshalb aus, weil die Zähleranla-\n\nge sich außerhalb der Mieträume befindet. Nach der Rechtsprechung des Bun-\n\ndesgerichtshofs (Urteil vom 27. März 1972 - VIII ZR 177/70 - WM 1972, 658) \n\nkönnen nämlich auch solche Gefahrenquellen, die sich zwar außerhalb der \n\nMietsache, aber im selben Gebäude befinden und sich während der Mietzeit auf \n\ndie Mieträume auswirken, einen Mangel der Mietsache darstellen. Dem liegt die \n\nErwägung zugrunde, dass der Vermieter für Gefahrenquellen, die zu seinem \n\nHerrschafts- und Einflussbereich gehören, einstehen muss. Der Mieter darf \n\ndarauf vertrauen, dass der Vermieter die Mietsache jedenfalls vor solchen Ge-\n\nfahrenquellen schützt, für die er verantwortlich ist. \n\n15 \n\nbb) So liegen die Dinge im vorliegenden Fall aber nicht. Zu Recht weist \n\ndas Berufungsgericht nämlich darauf hin, dass sich der Zählerkasten zwar im \n\nGebäude der Vermieterin befindet, die Kontrolle des Kastens aber dem Einfluss \n\nder Vermieterin entzogen ist. Der Zähler steht im Eigentum der Streithelferin, \n\nwar verplombt und durfte von der Beklagten nicht geöffnet werden. Diese war \n\ndamit zu einer effektiven Überwachung von vornherein nicht in der Lage, ohne \n\nihrerseits die Rechte des Elektrizitätsversorgungsunternehmens zu verletzen. \n\nDie Anbringung, Überwachung und Unterhaltung der Mess- und Steuereinrich-\n\ntung war, worauf das Berufungsgericht zu Recht hinweist, nach § 18 Abs. 3 \n\nSatz 3 AVBEltV Aufgabe des Elektrizitätsversorgungsunternehmens. \n\n16 \n\nEs kommt hinzu, dass die Klägerin mit der Streithelferin einen eigenen \n\nStromlieferungsvertrag geschlossen hat. Der Zähler des Elektrizitätsversor-\n\ngungsunternehmens, an dem der Mangel aufgetreten ist, kam zwar mittelbar \n\nauch der Vermieterin zugute, diente aber in erster Linie der Durchführung des \n\nLiefervertrages mit der Klägerin. Diese konnte danach redlicherweise nicht da-\n\nvon ausgehen, dass die Beklagte den Zähler, nur weil er in ihrem Gebäude an-\n\ngebracht war, überwachen würde. Sie durfte und musste vielmehr damit rech-\n\nnen, dass diese Aufgabe von ihrer Lieferantin, der Streithelferin erfüllt würde. \n\nHahne \n\nFuchs \n\nAhlt \n\nVézina \n\nDose \n\nVorinstanzen: \n\nLG Bautzen, Entscheidung vom 26.05.2003 - 3 O 1010/02 - \n\nOLG Dresden, Entscheidung vom 23.12.2003 - 5 U 1134/03 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2004/XII_ZR__23-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-05-10/xii-zr-23-04","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 133","ref_norm":"133","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 157","ref_norm":"157","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536a","ref_norm":"536a","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 128","ref_norm":"128","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2004/XII_ZR__23-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2004/XII_ZR__23-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2006-05-10/xii-zr-23-04","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2004/XII_ZR__23-04.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:33:31.896306+00:00"}}