{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2003/XII_ZR__66-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2005-09-21","aktenzeichen":"XII ZR 66/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 313, 536 Abs. 2 a) Zur Frage, ob eine Vollvermietung und eine bestimmte Mieterstruktur als zu- gesichert anzusehen ist, wenn die Parteien einen bestimmten Vermietungs- zustand in die Präambel des Mietvertrages aufgenommen haben (im An- schluss an Senatsurteil vom 26. Mai 2004 - XII ZR 149/02 - NZM 2004, 618). b) Zur Anwendbarkeit der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundla- ge nach Anmietung einer Teilfläche in einem erst zu erstellenden Zentrum für Handel und Dienstleistungen, wenn dieses nach der Eröffnung nicht in der erwarteten Weise von den Kunden angenommen wird (im Anschluss an Se- natsurteile vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714 und vom 19. Juli 2000 - XII ZR 176/98 - NZM 2000, 1005).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 66/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n21. September 2005 \nKüpferle, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB §§ 313, 536 Abs. 2 \n\na) Zur Frage, ob eine Vollvermietung und eine bestimmte Mieterstruktur als zu-\ngesichert anzusehen ist, wenn die Parteien einen bestimmten Vermietungs-\nzustand in die Präambel des Mietvertrages aufgenommen haben (im An-\nschluss an Senatsurteil vom 26. Mai 2004 - XII ZR 149/02 - NZM 2004, 618). \n\nb) Zur Anwendbarkeit der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundla-\nge nach Anmietung einer Teilfläche in einem erst zu erstellenden Zentrum für \nHandel und Dienstleistungen, wenn dieses nach der Eröffnung nicht in der \nerwarteten Weise von den Kunden angenommen wird (im Anschluss an Se-\nnatsurteile vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714 und vom \n19. Juli 2000 - XII ZR 176/98 - NZM 2000, 1005). \n\nBGH, Urteil vom 21. September 2005 - XII ZR 66/03 - OLG Rostock \n\nLG Stralsund \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 21. September 2005 durch die Richter Sprick, Weber-Monecke, Fuchs, \n\nDr. Ahlt und Dose \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision gegen das Urteil des 3. Zivilsenats des Oberlandes-\n\ngerichts Rostock vom 3. Februar 2003 wird auf Kosten der Beklag-\n\nten, die auch die Kosten der Nebenintervention in der Revisionsin-\n\nstanz zu tragen hat, zurückgewiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDer Kläger fordert als Zwangsverwalter des H. -Centers in S. \n\nvon der Beklagten rückständige Miete für zwei Objekte für die Zeit von Oktober \n\n1999 bzw. Januar 2001 bis Juli 2001. \n\nMit Vertrag vom 8./9. Oktober 1998 vermietete die damalige Vermieterin \n\nder Beklagten Flächen im H. -Center in S. zum Betrieb einer staatlich \n\nkonzessionierten Spielbank. In der Präambel des Vertrags heißt es: \n\n\"Die Vermieterin erstellt ein regionales Objekt für Handel und \nDienstleistung, das 'H. -Center' in … S. , auf dem \nGrundstück T. -Damm, Ecke B. straße, derzeit leeres \nGrundstück. \n\nDas Objekt wird eine Gesamtfläche von ca. 28.000 m² haben, wo-\nvon im Erdgeschoß und im ersten Obergeschoß jeweils 5.600 m² \nvon Einzelhandel und Entertainment gemischt genutzt werden. Im \nErdgeschoß werden folgende Firmen vertreten sein: \n\nR. Verbrauchermarkt, S. Drogeriemarkt, G. \nSpielotheken AG, E. Autovermietung, R. Zierpflanzen, \nA. Apotheken, Bistro E. , S. -Back, R. Schuh-\nSchlüsseldienst und Bank G. . \n\nWeiterhin wird ein Hotel mit 115 Zimmern auf einer Fläche von \nca. 5.700 m² auf insgesamt vier Etagen betrieben. Im ersten \nObergeschoss wird ein Entertainment-Center entstehen mit einer \nB. Bowlingbahn, einem Cafe der Firma S. -Back, einer \nErlebnisgastronomie der S. Brauerei und einem Speziali-\ntätenrestaurant. \n\nZum Objekt gehört auch ein eigenes Parkhaus mit 345 Parkplät-\nzen, welches durch die Firma I. B. betrieben wird.\" \n\n3 \n\n4 \n\nDas Mietverhältnis, das am 1. September 1999 beginnen sollte, wurde \n\nfest auf zehn Jahre abgeschlossen. Die vereinbarte monatliche Miete betrug \n\n25.500 DM, einschließlich 3.000 DM Nebenkostenvorauszahlungen. \n\nDer Vertrag enthält unter anderem folgende weitere Regelungen: \n\n\"§ 9 Gewährleistung \n\n9.1 Schadensersatzansprüche der Mieterin einschließlich solcher \naus vorvertraglichen Schuldverhältnissen und unerlaubter Hand-\nlung sind ausgeschlossen, es sei denn, sie beruhen: \n\na) auf Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit der Vermieterin oder ih-\n\nrer Erfüllungsgehilfen; \n\nb) auf der fahrlässigen Verletzung einer wesentlichen Vertrags-\n\npflicht durch die Vermieterin oder ihrer Erfüllungsgehilfen. \n\n… \n\n9.3 Das Recht zur Minderung des Mietzinses gemäß § 537 Abs. 1 \nBGB ist von einer vorherigen Feststellung durch einen von der IHK \nzu benennenden öffentlich bestellten und vereidigten Sachver-\nständigen abhängig, es sei denn, die Vermieterin stimmt der gel-\ntend gemachten Minderung zu.\" \n\n… \n\n§ 16 Sonstiges \n\n16.1 Die beigefügte Hausordnung ist Bestandteil dieses Vertrages \n(Anlage 6) . … \n\n16.5 Dem Vermieter ist während der Mietzeit nicht gestattet, in \ndem in der Präambel genannten Objekt (H. Center) Sexshops \noder andere Mieter zuzulassen, die ein negatives Image aufwei-\nsen.\" \n\nUnter Ziffer 8. der als Anlage 5 zum Mietvertrag Vertragsbestand-\n\nteil gewordenen Hausordnung ist folgendes geregelt: \n\n\"Management \n\nFür alle das Mietverhältnis und den Objektbetrieb betreffende Fra-\ngen ist das von dem Vermieter beauftragte Management zustän-\ndig.\" \n\nIn der Anlage 1 zum Mietvertrag, Allgemeine Baubeschreibung, \n\nheißt es u.a.: \n\n\"Lüftung \n\n- Be- und Entlüftung erfolgen unter Beachtung der einschlägigen \nDIN-Normen, Kühlung erfolgt, soweit erforderlich, über geeignete \nSysteme (Splitgeräte) …\" \n\nIn der ebenfalls als Anlage 1 zum Mietvertrag überschriebenen \n\n\"Baubeschreibung zum Innenausbau von Spielbank\" heißt es un-\n\nter Ziffer \"18. Lüftung\": \n\n\"dezentraler Einbau von Kühlung- /Splitgeräte für die Luftbefeuch-\ntung durch den Mieter, Lüftungsgitter Drallauslässe, farbliche Ab-\nstimmung mit Mieter oder deren Architekten.\" \n\n5 \n\nMit Vertrag vom 4./30. April 2000 mietete die Beklagte von der Vermiete-\n\nrin weitere Flächen im H. -Center zum Betrieb eines Bistros. In der Vorbe-\n\nmerkung des Vertrages heißt es unter anderem: \n\n\"Das Raumprogramm sowie die angestrebte Mieterstruktur ist \nnicht Vertragsgrundlage dieses Mietvertrages und stellt keine zu-\ngesicherte Eigenschaft für die vermietete Fläche dar.\" \n\n6 \n\n7 \n\n8 \n\n9 \n\nDie monatliche Miete betrug einschließlich der Nebenkostenvorauszah-\n\nlung von 800 DM und der Mehrwertsteuer insgesamt 6.728 DM. \n\nDa das H. -Center zum 1. September 1999 noch nicht fertig gestellt \n\nwar, besprachen die Vertragsparteien eine Mietminderung für die Zeit bis ein-\n\nschließlich Dezember 1999. Der Kläger behauptet, man habe sich für Oktober \n\n1999 auf eine geminderte Miete in Höhe von 15.080 DM und für November und \n\nDezember 1999 auf je 23.780 DM geeinigt. Die Beklagte bestreitet eine solche \n\nEinigung. \n\nDie Beklagte, die Minderung wegen Mängeln des Mietobjekts einwandte, \n\nholte im Einvernehmen mit der Vermieterin ein Gutachten des von der IHK öf-\n\nfentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen M. ein, das dieser \n\nunter dem 5. November 1999 erstattete. \n\nUnter Berücksichtigung unstreitiger Zahlungen der Beklagten in Höhe \n\nvon insgesamt 169.140 DM (= 86.479,91 €) fordert der Kläger für die Spielbank \n\nvon der Beklagten Mietrückstände bis einschließlich Juli 2001. \n\n10 \n\nFür das Bistro zahlte die Beklagte die Miete zunächst in vollem Umfang, \n\nab Januar 2001 jedoch lediglich 2.981,20 DM monatlich. Der Kläger verlangt für \n\ndie Zeit bis Juli 2001 den vollen Unterschiedsbetrag in Höhe von 3.746,80 DM \n\nmonatlich, insgesamt also 26.227,60 DM (= 13.409,96 €). Das Landgericht ver-\n\nurteilte die Beklagte zur Zahlung von 96.055,18 € nebst gestaffelten Zinsen so-\n\nwie zur Zahlung weiterer 3.843,69 € (richtig: 3.834,69 € = 7.500 DM) Zug um \n\nZug gegen Erteilung der Nebenkostenabrechnung für die Spielbank für die Jah-\n\nre 1999 und 2000. Die Berufung der Beklagten blieb im wesentlichen erfolglos. \n\nAbgesehen von der Berichtigung des Zug um Zug zu zahlenden Betrags auf \n\n3.834,69 € (= 7.500 DM) setzte das Oberlandesgericht die vorbehaltlose Verur-\n\nteilung der Beklagten lediglich wegen eines Rechenfehlers bei den Rückstän-\n\nden auf 95.697,27 € herab. Gegen die Verurteilung zur Zahlung dieses Betra-\n\nges richtet sich die vom Oberlandesgericht zugelassene Revision der Beklag-\n\nten. \n\n11 \n\nDie Revision hat keinen Erfolg. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n12 \n\nDas Oberlandesgericht führt im wesentlichen aus: Die für die Spielbank \n\nzu zahlende Miete sei über das von der Vermieterin zugestandene Maß hinaus \n\nnicht gemindert. Die Vermieterin habe für den Monat Oktober 1999 ca. 46 % \n\nund für die Folgemonate ca. je 8 % der Nettomiete an Minderung zugestanden. \n\nEine höhere Minderung wegen der unstreitig durchgeführten Bauarbeiten sei \n\nnicht anzusetzen. Hierauf habe das Landgericht zutreffend hingewiesen. Des-\n\nsen Ausführungen habe die Beklagte in der Berufungsinstanz nicht angegriffen. \n\nDie weiter von der Beklagten vorgetragenen Tatsachen zum Zustand des H. -\n\nCenters, die weitgehend unstreitig seien, rechtfertigten ebenfalls keine Minde-\n\nrung. Die qualitativen und quantitativen Abweichungen des Vermietungszu-\n\nstands von der in der Präambel des Mietvertrags aufgeführten Mieterstruktur \n\nstellten keinen Fehler im Sinne von § 537 Abs. 1 BGB a.F. dar. Denn das Aus-\n\nbleiben der Vollvermietung und der Anmietung von Geschäftsräumen durch \n\nsämtliche in der Präambel des Mietvertrages aufgeführten Firmen beeinträchtig-\n\nten die Tauglichkeit der gemieteten Räume zu dem vertraglich vereinbarten Be-\n\ntrieb einer Spielbank nicht unmittelbar. Deshalb sei auch die Vermietung von \n\nGewerbeflächen an die T. AG, die keinen Publikumsverkehr habe, kein \n\nFehler im Sinne von § 537 Abs. 1 BGB a.F. Das Gleiche gelte für das Fehlen \n\neines Center-Managements. Darüber hinaus habe die Vermieterin die Organi-\n\nsation und Tätigkeit eines Center-Managements nicht geschuldet. Keine Ein-\n\nschränkung der Gebrauchstauglichkeit des gemieteten Objekts begründeten \n\nweiterhin folgende Tatsachen: fehlendes Wegeleitsystem, fortschreitendes Ver-\n\nkommen des Ein- und Ausganges B. straße, unansehnliche Fassade, \n\nfehlende Postverteilungs- und Gegensprechanlage, Zustand der Grünflächen, \n\nfehlende Dekoration zu bestimmten Feiertagen, keine Werbung, einheitliches \n\nSchließsystem, unbewachtes Parkhaus. Hinsichtlich der Postverteilungsanlage, \n\nder Gegensprechanlage, der Dekoration zu bestimmten Feiertagen, der Wer-\n\nbung und des Parkhauses liege bereits keine Abweichung vom vertraglich ge-\n\nschuldeten Zustand des Mietobjekts vor. Soweit die Beklagte das Vorhanden-\n\nsein eines einheitlichen Schließsystems wegen der damit verbundenen Miss-\n\nbrauchsgefahr als Mangel rüge, lege sie nicht dar, dass das tatsächlich vorhan-\n\ndene Schließsystem von dem vertraglich geschuldeten abweiche. Hinsichtlich \n\nder übrigen gerügten Umstände, die insbesondere den inneren und äußeren \n\nZustand des H. -Centers beträfen, fehle es wiederum am Merkmal der Un-\n\nmittelbarkeit. Auch der Zustand der Belüftungsanlage führe nicht zu einer Min-\n\nderung. Für eine wirksame Minderung sei hinsichtlich eines streitigen Mangels \n\nerforderlich, dass die in § 9.3 des Vertrages geregelten Voraussetzungen vorlä-\n\ngen. Es müsse also ein die Gebrauchstauglichkeit mindernder Mangel gutach-\n\nterlich bestätigt sein. Hieran fehle es in Bezug auf die Belüftungsanlage. Der \n\nSachverständige M. habe mit Ausnahme von Zuglufterscheinungen an \n\neinem der Spieltische keine Mängel an der Lüftungsanlage festgestellt. Auch \n\nsei der Sachverständige entgegen der Behauptung der Beklagten auf das Prob-\n\nlem des Ansaugens erwärmter Luft eingegangen. Hinsichtlich der Zugerschei-\n\nnungen an einem der Spieltische scheide ein Minderungsanspruch aus, weil es \n\nsich hierbei lediglich um einen unerheblichen Mangel handele. Das Landgericht \n\nhabe hierzu zutreffend festgestellt, dass die Beklagte zu einer konkreten Beein-\n\nträchtigung des Spielbankbetriebs nichts vortrage. Insoweit habe die Beklagte \n\ndas landgerichtliche Urteil auch nicht angegriffen. Die Voraussetzungen einer \n\nMinderung wegen von der Beklagten behaupteten Stromschwankungen lägen \n\nnicht vor. Der Mangel sei streitig. Eine Feststellung des Mangels durch einen \n\nSachverständigen entsprechend § 9.3 des Mietvertrages liege nicht vor. Eine \n\ngerichtliche Beweisaufnahme sei nicht durchzuführen. Die Parteien hätten näm-\n\nlich für das Recht zur Minderung konkret vereinbart, dass ein Sachverständiger \n\nden Mangel vorher feststelle. Die Beklagte habe es jedoch unterlassen, auch \n\ninsoweit einen Sachverständigen zu beauftragen. Auch die mehrfache Einschal-\n\ntung der Notbeleuchtung rechtfertige keine Minderung. Zwar sei insoweit die \n\nEinholung eines Sachverständigengutachtens nicht notwendig, weil die Tatsa-\n\nche selbst unstreitig und die Beauftragung eines Sachverständigen nur bei \n\nstreitigen Mängeln sinnvoll sei. Das Einschalten der Notbeleuchtung habe den \n\nGebrauch des Mietobjekts jedoch nur in unerheblichem Maße beeinträchtigt, \n\nzumal sich die Notbeleuchtung (grelles Licht) nur fünfmal, verteilt auf mehrere \n\nMonate, eingeschaltet habe. Weiter könne die Beklagte keine Minderung im \n\nZusammenhang mit dem zeitweisen Betrieb einer Diskothek im Einkaufszent-\n\nrum geltend machen. Die von der Beklagten beschriebenen Pöbeleien von Gäs-\n\nten der Diskothek gegenüber Gästen der Spielbank stellten keine unmittelbare \n\nBeeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Spielbank dar. Im Übrigen fehle \n\nauch ein ausreichender Vortrag dafür, dass von einem erheblichen Mangel aus-\n\ngegangen werden könnte. Gleiches gelte auch für das in der Toilette der Spiel-\n\nbank aufgefundene Drogenbesteck, wobei sogar offen bleibe, ob dieses von \n\neinem Gast der Spielbank oder der Diskothek abgelegt worden sei. Entgegen \n\nder Auffassung der Beklagten habe die Klägerin auch keinen Objektschutz ge-\n\nschuldet. Die aufgetretenen Feueralarme sowie das einmalige Einschalten der \n\nSprinkleranlage stelle keine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dar, zumal \n\ndie Störungen auf mehrere Monate verteilt gewesen seien. \n\n13 \n\nEine Minderung des Mietzinses für die Spielbank gemäß § 537 Abs. 1 \n\nSatz 1, Abs. 2 BGB a.F. wegen Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft kom-\n\nme nicht in Betracht. Die von den Parteien in der Präambel des Vertrages ge-\n\nmachten Angaben stellten keine zusicherungsfähigen Eigenschaften des hier \n\nstreitigen Mietobjekts dar. Im übrigen habe die Beklagte eine Zusicherung nicht \n\nschlüssig behauptet. Hierzu werde auf die zutreffenden Gründe des landgericht-\n\nlichen Urteils Bezug genommen. Hervorzuheben sei, dass, wie auch das Land-\n\ngericht ausgeführt habe, einer Präambel keine Rechtserheblichkeit zukomme. \n\nSie lege lediglich die Zielrichtung des Vertrages dar. Aus der Stellung und der \n\nBezeichnung im Vertrag sei augenscheinlich, dass die Angaben keine rechtli-\n\nche Bindung entfalten sollten. Umstände, die eine hiervon abweichende Wer-\n\ntung zuließen, seien nicht ersichtlich. Dies gelte auch für die der Beklagten \n\nübergebenen Exposés, die inhaltlich der Präambel entsprochen hätten; sie stell-\n\nten lediglich eine Anpreisung dar und enthielten keine rechtsverbindlichen Er-\n\nklärungen. \n\n14 \n\nAuch für das Bistro sei die Miete nicht herabzusetzen. Das Landgericht \n\nhabe zu Recht festgestellt, dass eine Minderung nicht aus dem Umstand herge-\n\nleitet werden könne, dass der Kläger als Vermieter gegenüber der Beklagten \n\neventuell die Erklärung schulde, auf sein Vermieterpfandrecht zu verzichten. \n\nAuch greife die Beklagte das Urteil insoweit nicht an. \n\n15 \n\nSchließlich könne eine Herabsetzung der Miete auch nicht auf die Grund-\n\nsätze des Fehlens oder Wegfalls der Geschäftsgrundlage gestützt werden. \n\nNach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 16. Februar \n\n2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714) sei für eine Berücksichtigung von Stö-\n\nrungen der Geschäftsgrundlage grundsätzlich insoweit kein Raum, als es um \n\nErwartungen und Umstände gehe, die nach den vertraglichen Vereinbarungen \n\nin den Risikobereich einer der Parteien fallen sollten. Eine solche vertragliche \n\nRisikoverteilung schließe für den Betroffenen regelmäßig die Möglichkeit aus, \n\nsich bei Verwirklichung des Risikos auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage zu \n\nberufen. Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trage grundsätzlich der \n\nMieter das Verwendungsrisiko der Mietsache. Dazu gehöre bei der gewerbli-\n\nchen Miete vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu kön-\n\nnen. Die Parteien könnten allerdings die Risikoverteilung vertraglich ändern. Ob \n\ndies der Fall sei, sei durch Auslegung zu ermitteln. Im Ergebnis rechtfertige der \n\nVertragsinhalt jedoch nicht die Annahme, die Parteien hätten eine Verlagerung \n\ndes unternehmerischen Geschäftsrisikos von dem Mieter auf den Vermieter \n\nvereinbart. Dies könne vorliegend jedoch dahinstehen. Denn es fehle bereits an \n\neiner solchen erheblichen Störung der möglichen Geschäftsgrundlage, die eine \n\nWürdigung als Fehlen oder Wegfall der Geschäftsgrundlage rechtfertige. Viel-\n\nmehr werde das H. -Center weiterhin von Einzelhandel und Unterhaltungs-\n\nbetrieben gemischt genutzt. Dies zeige die gegenwärtig unstrittig vorhandene \n\nBelegung einzelner Geschäftsbereiche (erstes Obergeschoss: T. AG, \n\nBowlingbahn, Räume der Beklagten; Erdgeschoss: S. -Drogeriemarkt, \n\n Hotel, R. Zierpflanzen, V. Computerladen, T. börse (Tabakwaren), \n\nNagelstudio, Sonnenstudio, RE. , B. & B. sowie eine Spielhalle, die \n\ndemnächst schließe). Dem stehe nicht entgegen, dass die Klägerin selbst kon-\n\nzeptwidrig Flächen an die T. AG vermietet habe. Hierdurch werde der \n\nGesamtcharakter des Centers nicht aufgehoben oder nachhaltig gestört. Viel-\n\nmehr sei dadurch lediglich ein Leerstand verhindert worden. Abzustellen sei in \n\ndiesem Zusammenhang auch darauf, dass es entgegen dem Vortrag der Be-\n\nklagten nur schwer vorstellbar sei, dass die Spielbank wesentliche Umsätze \n\ndurch Laufkundschaft erziele. Der Besuch einer Spielbank erfolge in der Regel \n\nnicht spontan. Unter diesem Gesichtspunkt könne keine Abhängigkeit der \n\nSpielbank von den in der Präambel genannten Unternehmen, mit Ausnahme \n\ndes - tatsächlich vorhandenen - Hotels, festgestellt werden. Entscheidend blei-\n\nbe immer der generelle Standort und nicht dessen konkretes Umfeld. \n\n16 \n\nEine Haftung der Vermieterin aus Verschulden bei Vertragsschluss, z.B. \n\nweil sie eventuell unter Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht \n\nschuldhaft unzutreffende Informationen über die Vermietung des Gesamtob-\n\njekts erteilt habe, bedürfe keiner näheren Untersuchung, denn die Beklagte for-\n\ndere keinen Schadensersatz \n\n17 \n\nDiese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung und den An-\n\ngriffen der Revision stand. \n\nII. \n\n18 \n\n1. Die Revision macht zunächst geltend, dass die Nichteinhaltung der \n\nzugesagten Mieterstruktur durch die Vermieterin ebenso wie die Vermietung an \n\ndie T. AG und das Leerstehen sonstiger Flächen einen Fehler der Miet-\n\nsache im Sinne von § 537 Abs. 1 BGB a.F. (§ 536 Abs. 1 BGB) darstellten. \n\nDenn diese Umstände seien geeignet, Passanten, somit auch potentielle Kun-\n\nden der Beklagten, überhaupt vom Besuch des Zentrums abzuhalten. Das Am-\n\nbiente des Einkaufszentrums werde so gestaltet, dass potentiellen Kunden ein \n\nBesuch oder der Aufenthalt in dem Center von vornherein verleidet werde. Von \n\nausschlaggebender Bedeutung sei, dass der Charakter, welcher dem Center \n\nals Einkaufs- und Unterhaltungszentrum zukommen sollte, nicht gewahrt sei \n\nund unter Berücksichtigung der Leerflächen und der weitgehenden Vermietung \n\nan T. auch nicht gewahrt werden könne. Damit dringt die Revision nicht \n\ndurch. \n\n19 \n\nWie das Berufungsgericht zu Recht ausgeführt hat, ist unter einem Man-\n\ngel im Sinne von § 537 Abs. 1 BGB a.F. die für den Mieter nachteilige Abwei-\n\nchung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich ge-\n\nschuldeten zu verstehen, wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtli-\n\nche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache als Fehler in Betracht kommen \n\nkönnen. So können bestimmte äußere Einflüsse oder Umstände - etwa die Be-\n\nhinderung des Zugangs zu einem gemieteten Geschäftslokal - einen Fehler des \n\nMietobjekts begründen. Erforderlich ist allerdings, um Ausuferungen des Feh-\n\nlerbegriffs zu vermeiden, stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglich-\n\nkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Miet-\n\nsache, wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertrags-\n\ngemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mängel zu qualifizieren \n\nsind (Senatsurteil vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714, \n\n1715 m.N.). \n\n20 \n\nUnter diesen Voraussetzungen liegt ein Mangel der vermieteten Räume \n\nnicht vor. Auch wenn man unterstellt, dass das H. -Center seinen Charakter \n\nals Einkaufs- und Vergnügungszentrum teilweise verloren hätte, läge nur eine \n\nmittelbare Beeinträchtigung der von der Beklagten gemieteten Räume vor. Auf \n\nein Verschulden der Vermieterin kommt es in diesem Zusammenhang nicht an. \n\nDie gemieteten Räume können unabhängig vom Zustand des H. -Centers \n\nals Spielbank betrieben werden. \n\n21 \n\n2. Die Revision macht weiter zu Unrecht geltend, dass die Beklagte den \n\nMietzins unter dem Gesichtspunkt des Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft \n\n(§ 537 Abs. 2 BGB a.F.; jetzt § 536 Abs. 2 BGB) mindern könne. \n\n22 \n\na) Zu Recht rügt allerdings die Revision die Auffassung des Berufungs-\n\ngerichts, einer Präambel komme grundsätzlich keine Rechtserheblichkeit zu; sie \n\nlege lediglich die Zielrichtung des Vertrages dar und sei deshalb insbesondere \n\nfür die Auslegung des Vertrages von Bedeutung. \n\n23 \n\nEs spricht nämlich nichts dagegen, dass Parteien in der Präambel eines \n\nzivilrechtlichen Vertrages verbindliche Zusicherungen abgeben können. Hiervon \n\nist auch der Senat in seinem Urteil vom 26. Mai 2004 (XII ZR 149/02 - NZM \n\n2004, 618) ausgegangen. Die vom Oberlandesgericht zur Unterstützung seiner \n\nRechtsansicht herangezogene Definition \n\n(Creifelds, Rechtswörterbuch, \n\n16. Aufl., Stichwort Präambel) bezieht sich auf völkerrechtliche Verträge. Hierfür \n\nmögen andere Grundsätze gelten. \n\n24 \n\nAllerdings hat das Landgericht, auf dessen Ausführungen das Beru-\n\nfungsgericht ausdrücklich Bezug nimmt, die Präambel des Vertrages unabhän-\n\ngig hiervon dahingehend ausgelegt, dass sie keine Zusicherung im Sinne von \n\n§ 537 Abs. 2 BGB a.F. enthalte. Das ist revisionsrechtlich nicht zu beanstan-\n\nden. \n\n25 \n\nDie Auslegung von Verträgen ist grundsätzlich dem Tatrichter vorbehal-\n\nten. Dessen Auslegung ist für das Revisionsgericht bindend, wenn sie rechts-\n\nfehlerfrei vorgenommen worden ist und zu einem vertretbaren Auslegungser-\n\ngebnis führt, auch wenn ein anderes Auslegungsergebnis möglich erscheint \n\noder sogar näher liegt. Die tatrichterliche Auslegung kann deshalb vom Revisi-\n\nonsgericht grundsätzlich nur darauf überprüft werden, ob der Auslegungsstoff \n\nvollständig berücksichtigt worden ist, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte \n\nAuslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt \n\nsind oder ob die Auslegung auf einem im Revisionsverfahren gerügten Verfah-\n\nrensfehler beruht (vgl. Senatsurteil vom 26. Mai 2004 aaO). Solche revisions-\n\nrechtlich relevanten Auslegungsfehler vermag die Revision nicht aufzuzeigen; \n\nsie liegen auch nicht vor. \n\n26 \n\nDie Revision macht in diesem Zusammenhang geltend, das Berufungs-\n\ngericht habe rechtsfehlerhaft den Vortrag der Beklagten übergangen, dass die \n\nPräambel auf ihre ausdrückliche Forderung hin in den Mietvertrag aufgenom-\n\nmen worden sei, da ihr Geschäftsführer geäußert habe, er lege Wert auf ein \n\nattraktives Entertainment-Center, nur in einem solchen würde sich die Spiel-\n\nbank rentieren, es solle für die Besucher ein Erlebnis sein, das Center zu besu-\n\nchen, hierfür sei eine Vermietung in gepflegter Atmosphäre Voraussetzung. Ein \n\nRechtsfehler liegt jedoch nicht vor, weil, wie das Landgericht, auf das das Ober-\n\nlandesgericht verweist, richtig ausführt, von einer Zusicherung nur dann ausge-\n\ngangen werden kann, wenn der Zusichernde über allgemeine Anpreisungen \n\nund Beschreibungen der Mietsache hinaus bindend erklärt, die Gewähr für das \n\nVorhandensein bestimmter Eigenschaften zu übernehmen und für alle Folgen \n\nihres Fehlens eintreten zu wollen. Eine solche Erklärung aber hat die Vermiete-\n\nrin auch nach den Behauptungen der Beklagten nicht abgegeben. Das Landge-\n\nricht konnte daher dem Umstand entscheidende Bedeutung beimessen, dass \n\ndie detaillierte Gewährleistungsregelung im Vertrag dagegen spreche, dass die \n\nVermieterin für das Vorhandensein der in der Präambel genannten Umstände \n\nrechtsverbindlich einstehen wollte. Deswegen konnte das Oberlandesgericht \n\nauch außer Acht lassen, dass in der Präambel des Vertrages über das Bistro \n\nausdrücklich erklärt wurde, dass keine Zusicherungen erfolgen würden. Daraus \n\nist nicht zu schließen, dass für die Spielbank etwas anderes gegolten habe. \n\nLetztlich versucht die Revision, ihre Auslegung an die Stelle der des Beru-\n\nfungsgerichts zu setzen. Das ist ihr aber verwehrt (vgl. Senatsurteil vom 26. Mai \n\n2004 aaO). \n\n27 \n\nb) Zu Recht ist das Berufungsgericht darüber hinaus davon ausgegan-\n\ngen, dass die in der Präambel des Vertrages gemachten Angaben keine zusi-\n\ncherungsfähigen Eigenschaften des streitigen Mietobjekts darstellen. Als Ei-\n\ngenschaften im Sinne von § 537 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. (§ 536 Abs. 2 BGB) \n\nkommen neben der physischen Beschaffenheit die tatsächlichen und rechtli-\n\nchen Beziehungen des Mietgegenstands zu seiner Umwelt in Betracht, die für \n\ndie Brauchbarkeit und den Wert des Mietobjekts von Bedeutung sind. Diese \n\nBeziehungen müssen jedoch ihren Grund in der Beschaffenheit des Mietobjekts \n\nselbst haben, von ihm ausgehen, ihm auch für eine gewisse Dauer anhaften \n\nund nicht lediglich durch Heranziehung von Umständen in Erscheinung treten, \n\ndie außerhalb der Mietsache liegen (Senatsurteil vom 16. Februar 2000 aaO, \n\n1715). \n\n28 \n\nNach diesem Maßstab aber scheidet die Vollvermietung des H. -\n\nCenters, seine Mieterstruktur und somit sein Charakter eines Einkaufs- und \n\nVergnügungszentrums als zusicherungsfähige Eigenschaft der zum Betrieb ei-\n\nner Spielbank angemieteten Räume aus. Abgesehen davon kann bei dem vom \n\nOberlandesgericht festgestellten Vermietungsumfang entsprechend der in der \n\nPräambel angegebenen Mieterstruktur nicht davon gesprochen werden, dass \n\nes sich beim H. -Center nicht mehr um ein Einkaufs- und Vergnügungszent-\n\nrum handeln würde. Die Vermietung an die T. AG erfolgte nur, um einen \n\nLeerstand zu vermeiden, der der Attraktivität des H. -Centers ebenso ge-\n\nschadet hätte. \n\n29 \n\n3. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die Miete sei, wenn die Ge-\n\nwährleistungsvorschriften nicht eingreifen sollten, nach den Grundsätzen des \n\nFehlens bzw. des Wegfalls der Geschäftsgrundlage herabzusetzen. \n\n30 \n\na) Wie der Senat bereits in Bezug auf Einkaufszentren ausgeführt hat, ist \n\nfür eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage (jetzt § 313 \n\nBGB) - hier etwa der beiderseitigen Vorstellung und sicheren Erwartung einer \n\npositiven Entwicklung des Einkaufszentrums aufgrund der darin vorgesehenen \n\nMieterstruktur und der Vollvermietung - grundsätzlich insoweit kein Raum, als \n\nes um Erwartungen und Umstände geht, die nach den vertraglichen Vereinba-\n\nrungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen sollen. Eine solche ver-\n\ntragliche Risikoverteilung bzw. Risikoübernahme schließt für den Betroffenen \n\nregelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei Verwirklichung des Risikos auf den \n\nWegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen. Im Verhältnis zwischen Vermieter \n\nund Mieter trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der \n\nMietsache. Dazu gehört bei der gewerblichen Miete vor allem die Chance, mit \n\ndem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung \n\ndes Mieters nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerbli-\n\nchen Mieters, das dieser nicht nachträglich auf den Vermieter verlagern kann. \n\nDiese im Gewerberaummietrecht angelegte Risikoverteilung ändert sich nicht \n\ndadurch, dass das vermietete Geschäft in einem Einkaufszentrum liegt und \n\nnicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter erwartet, die notwendige ge-\n\nschäftsbelebende Funktion des Einkaufszentrums werde verwirklicht werden \n\nkönnen. Wie auch in anderen Geschäftslagen fällt es in den Verantwortungsbe-\n\nreich des Mieters, als Unternehmer die Erfolgsaussichten eines Geschäftes in \n\nder gewählten Lage abzuschätzen. Das umfasst bei einem erst geplanten Ein-\n\nkaufszentrum neben der Chance, in einem später florierenden Zentrum erhöhte \n\nGewinne zu erzielen, auch das Risiko eines Scheiterns des Gesamtprojekts mit \n\nentsprechenden negativen Folgen für das Einzelgeschäft. Allein der Umstand, \n\ndass auch der Vermieter von einem wirtschaftlichen Erfolg des Projekts aus-\n\ngeht, verlagert das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko für das einzelne \n\ngemietete Geschäft in dem Einkaufszentrum nicht von dem Mieter auf den \n\nVermieter. Dieser trägt seinerseits ohnehin das gesamte Vermietungsrisiko und \n\ndamit die Gefahr, bei einem Scheitern des Projekts seine Investitionen zu ver-\n\nlieren (vgl. insbesondere Senatsurteil vom 19. Juli 2000 - XII ZR 176/98 - \n\nNJW-RR 2000, 1535, 1536). \n\n31 \n\nDie Parteien können allerdings die Risikoverteilung ändern und vereinba-\n\nren, dass der Vermieter das Geschäftsrisiko des Mieters - ganz oder zum Teil - \n\nübernimmt. Das hat das Berufungsgericht hier dahingestellt sein lassen, weil es \n\ndavon ausgeht, dass jedenfalls keine Störung der Geschäftsgrundlage vorliege. \n\n32 \n\nDie Revision ist hingegen der Ansicht, die Vermieterin habe das Ge-\n\nschäftsrisiko der Beklagten übernommen. Denn die Vertragsparteien hätten in \n\nder Präambel zum Ausdruck gebracht, dass ihre Willensbildung auf der ge-\n\nmeinsamen Vorstellung beruhe, es seien bereits genügend Mieter für das \n\nBetreiben des Einkaufszentrums gewonnen worden, die eine geeignete Mieter-\n\nstruktur und damit eine Attraktivität des Einkaufs- und Vergnügungszentrums \n\nsichern würden, somit auch den funktionierenden Betrieb der Spielbank. Den \n\nkonkreten Angaben der Vermieterin in der Präambel, die auf Veranlassung der \n\nBeklagten erfolgt seien, habe die Beklagte entnehmen können und müssen, \n\ndass die Vermieterin auch für die Realisierung des Konzepts ihr gegenüber ein-\n\nstehen wolle. Dem kann jedoch nicht gefolgt werden. \n\n33 \n\nEs versteht sich von selbst, dass der Erbauer eines Einkaufszentrums \n\nvon der Realisierbarkeit seines Objekts und einer weitgehenden Vollvermietung \n\nausgeht, da er nur in diesem Falle seine Investitionen nicht verliert. Teilt er die-\n\nse Überzeugung seinen potentiellen Mietern mit und legt er gleichzeitig den als \n\nsicher geglaubten Vermietungszustand dar, so übernimmt er nicht allein des-\n\nwegen das Geschäftsrisiko des Mieters. Vielmehr bedarf es hierzu einer aus-\n\ndrücklichen Vereinbarung der Vertragsparteien, die jedoch vorliegend von der \n\nBeklagten nicht behauptet wird. \n\n34 \n\nb) Aber selbst wenn man davon ausgeht, dass die Vermieterin das Ge-\n\nschäftsrisiko der Beklagten übernommen hat, ist eine Herabsetzung des Miet-\n\nzinses nicht gerechtfertigt. Vielmehr führt das Berufungsgericht in revisions-\n\nrechtlich nicht zu beanstandender Weise aus, dass von einem Wegfall oder \n\nFehlen der Geschäftsgrundlage noch nicht gesprochen werden kann, weil das \n\nH. -Center in dem hier maßgeblichen Zeitraum im Wesentlichen nach wie \n\nvor vom Einzelhandel und von Unterhaltungsbetrieben gemischt genutzt werde. \n\nDies zeigt die unstrittig vorhandene Belegung der Geschäftsflächen. Die kon-\n\nzeptwidrige Vermietung an die T. AG steht dem nicht entgegen, weil da-\n\ndurch weder der Gesamtcharakter des Centers aufgehoben noch nachhaltig \n\ngestört ist. Die genannte Vermietung hat einen Leerstand verhindert, der dem \n\nGesamteindruck mindestens ebenso abträglich gewesen wäre. Auch in diesem \n\nFalle wäre die \"Mall\" eingeschränkt gewesen. Schließlich konnte das Oberlan-\n\ndesgericht auch ohne Rechtsfehler darauf abstellen, dass es nur schwer vor-\n\nstellbar sei, dass die Spielbank wesentliche Umsätze durch Laufkundschaft er-\n\nzielt und für ihren Betrieb vor allen anderen das Hotel, das noch besteht, wichtig \n\nist. Der Einholung eines Sachverständigengutachtens nach § 144 ZPO bedurfte \n\nes hierzu nicht, zumal die Revision selbst vorträgt, dass sich das Angebot der \n\nvon der Beklagten betriebenen Spielbank - anders als Spielotheken oder sons-\n\ntige Vergnügungszentren - besonders an zahlungskräftige Kunden richte, die \n\nauf eine seriöse, diskrete, sichere und niveauvolle Einrichtung \"zum Aufenthalt \n\nin gehobener Klasse\" Wert lege. \n\n35 \n\nc) Damit scheidet auch aus, dass die Beklagte eine Anpassung des \n\nMietzinses wegen einer Garantiezusage bzw. einer Garantieerklärung der Ver-\n\nmieterin auf Sicherstellung einer dauerhaften oder jedenfalls langfristigen Voll-\n\nvermietung verlangen kann (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. Februar 2000 aaO, \n\n1718). Im Übrigen kann aber auch nicht davon ausgegangen werden, dass die \n\nBeklagte in der Präambel eine Vollvermietung zugesagt oder garantiert hätte. \n\n36 \n\n4. Im Gegensatz zur Meinung der Revision kann die Beklagte auch nicht \n\nnach den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsschluss (jetzt § 311 \n\nAbs. 2 BGB) eine Herabsetzung des Mietzinses verlangen. Zwar scheitert dies \n\nentgegen den Ausführungen des Berufungsgerichts nicht schon daran, dass die \n\nBeklagte in diesem Zusammenhang nicht ausdrücklich Schadensersatz ver-\n\nlangt hat. Vielmehr genügte es, dass sie eine Herabsetzung des Mietzinses for-\n\nderte, was gegebenenfalls auch die Folge eines Anspruchs aus Verschulden \n\nbei Vertragsschluss sein kann (vgl. Palandt/Heinrichs BGB 64. Aufl. § 311 \n\nRdn. 59 m.N.). Voraussetzung eines solchen Anspruchs wäre jedoch, dass die \n\nVermieterin die Beklagte über die Vollvermietung oder sonstige erhebliche Um-\n\nstände vorsätzlich oder, im Hinblick auf § 9 Abs. 1 des Mietvertrages, grob fahr-\n\nlässig falsch unterrichtet hätte. Hierzu fehlt es jedoch an entsprechendem Vor-\n\ntrag der Beklagten in den Vorinstanzen. \n\n37 \n\n5. Schließlich hat das Berufungsgericht entgegen den Ausführungen der \n\nRevision das Vorliegen der weiter von der Beklagten gerügten Mängel rechts-\n\nfehlerfrei verneint: \n\n38 \n\na) Zu Recht hat das Oberlandesgericht das Fehlen eines Center-\n\nManagements nicht als Mangel der gemieteten Räume angesehen. Denn es \n\nfehlt an der erforderlichen unmittelbaren Beeinträchtigung ihrer Gebrauchstaug-\n\nlichkeit. Auf die Frage, ob die Vermieterin überhaupt ein Center-Management \n\nschuldete, was das Berufungsgericht verneint, kommt es deshalb nicht an. \n\n39 \n\nb) Die Revision hat auch nicht aufzuzeigen vermocht, dass die Vermiete-\n\nrin eine Postverteileranlage, eine Gegensprechanlage, eine Dekoration zu be-\n\nstimmten Feiertagen, eine gemeinsame Werbung sowie die Bewachung des \n\nParkhauses vertraglich schulde. In dem Umstand, dass diese Anlagen bzw. \n\nLeistungen fehlen, ist daher schon deswegen kein Fehler nach § 537 Abs. 1 \n\nBGB a.F. zu sehen. Das gleiche gilt für das als Mangel bezeichnete einheitliche \n\nSchließsystem des Einkaufszentrums. Ebenso wenig hat die Revision aufzuzei-\n\ngen vermocht, dass es sich bei dem fehlenden Wegeleitsystem, dem fortschrei-\n\ntenden Verkommen des Ein- und Ausganges B. straße und der unan-\n\nsehnlichen Fassade um unmittelbare und nicht nur mittelbare Beeinträchtigun-\n\ngen der gemieteten Räume handelt. \n\n40 \n\nc) Zu Recht hat das Oberlandesgericht auch die von der Beklagten be-\n\nschriebenen Pöbeleien von Besuchern der Diskothek gegenüber Gästen der \n\nSpielbank nicht als unmittelbare Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit \n\nder gemieteten Räume gewertet. Dies gilt entsprechend für das Auffinden von \n\nDrogenbesteck in der Toilette der Spielbank. \n\n41 \n\nd) Das Berufungsgericht ist auch rechtsfehlerfrei zu dem Ergebnis ge-\n\nkommen, dass der Zustand der Belüftungsanlage nicht zu einer Minderung \n\nführt. \n\n42 \n\nIm Gegensatz zur Auffassung der Revision ist nicht zu beanstanden, \n\ndass das Oberlandesgericht § 9.3 des Mietvertrages dahingehend ausgelegt \n\nhat, dass im Streitfall ein die Gebrauchstauglichkeit mindernder Mangel gutach-\n\nterlich bestätigt sein muss. Die Regelung hat ersichtlich auch den Sinn, weite-\n\nren Streit zwischen den Vertragsparteien über vom Gutachter nicht geklärte \n\nPunkte zu vermeiden. Schon aus diesem Grund verbietet sich die von der Revi-\n\nsion vertretene Auslegung der Klausel dahingehend, dass es ausreiche, ein \n\nSachverständigengutachten vorzulegen, welches die Mängel im Großen und \n\nGanzen wiedergebe, es den Parteien dann jedoch unbenommen bleibe, weitere \n\nMängel vorzutragen, die mit den im Gutachten behandelten Komplexen zu-\n\nsammenhingen. \n\n43 \n\nDas Berufungsgericht hat im Übrigen das Gutachten zu Recht dahinge-\n\nhend gewürdigt, dass der Sachverständige lediglich im Bereich der Roulette-\n\ntische an einem Spieltisch eine unzulässig hohe Luftgeschwindigkeit festgestellt \n\nhat. Es hat das ihm zukommende Ermessen nicht überschritten, indem es die-\n\nsen Mangel als unerheblich bewertet hat, zumal die Beklagte nicht dargelegt \n\nhat, inwieweit die Gebrauchstauglichkeit der Spielbank durch die Zugluft an \n\ndem vom Gutachter genannten Spieltisch eingeschränkt war. Ihre Behauptung, \n\nes sei zu krankheitsbedingten Ausfällen von Angestellten gekommen, bezieht \n\nsich nicht auf diesen konkreten Mangel, sondern auf die angeblich insgesamt \n\nfehlerhafte Belüftung im Ganzen. \n\n44 \n\nIm Gegensatz zur Meinung der Revision war das Berufungsgericht auch \n\nnicht verpflichtet, gemäß § 144 ZPO ein Gutachten zu erholen, soweit die Be-\n\nklagte die Richtigkeit des von ihr vorgelegten Gutachtens M. hinsichtlich \n\nder Ansaughöhe der Außenluft über dem Bitumendach bestritten hat. Vielmehr \n\nist es nach § 9.3 des Vertrages Sache der Beklagten, die von ihr behaupteten \n\nMängel gutachterlich nachzuweisen. Sie hätte also vom Gutachter eine Berich-\n\ntigung verlangen oder gegebenenfalls ein neues Gutachten vorlegen müssen. \n\n45 \n\nSoweit die Beklagte weitere Mängel der Belüftungsanlage geltend macht \n\n(Pfeifgeräusche, nachts unangenehm kalt, Abhängigkeit vom Café U. und \n\ndem Bistro E. ), fehlt es an der Feststellung eines Mangels durch einen \n\nSachverständigen gemäß § 9.3 des Mietvertrages. Der Sachverständige hat als \n\neinzigen Mangel, worauf das Oberlandesgericht abstellt, eben nur unzulässig \n\nhohe Luftgeschwindigkeit an einem der Spieltische festgestellt. Die Revision \n\nrügt daher zu Unrecht, dass das Oberlandesgericht insoweit vorgetragene \n\nMängel übergangen habe. \n\n46 \n\ne) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht weiterhin in der Einschal-\n\ntung der Notbeleuchtung (5 x, verteilt auf mehrere Monate) sowie in den Feuer-\n\nalarmen und dem einmaligen Anspringen der Sprinkleranlage keine erhebliche \n\nGebrauchsbeeinträchtigung der gemieteten Räume gesehen. Diese Einschät-\n\nzung hält sich im Rahmen des Ermessens des Berufungsgerichts. \n\n47 \n\nf) Die Revision rügt weiter, dass das Berufungsgericht den wiederholten \n\nAusfall der Rolltreppe und das Fehlen einer dem Missbrauch durch Kinder ent-\n\ngegenwirkenden Abdeckung des Sicherheitsschalters an der Rolltreppe nicht \n\nbehandelt habe. Dies trifft zwar zu. Ein Mangel liegt jedoch insoweit nicht vor. \n\nDenn die Ausfälle der Rolltreppe im Einkaufszentrum sind keine unmittelbare \n\nBeeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der gemieteten Räume. Weiter rügt \n\ndie Revision, dass das Fehlen von Feuerschutzmechaniken an den Fenstern \n\nsowie der Umstand nicht behandelt sei, dass die Fenster der Spielhalle nur mit-\n\ntels massiver mechanischer Eingriffe geöffnet werden könnten. Diesen Sach-\n\nverhalt hat das Oberlandesgericht im Tatbestand als streitig angesehen, in den \n\nEntscheidungsgründen jedoch nicht explizit behandelt. Aus den Entschei-\n\ndungsgründen im Ganzen ergibt sich jedoch, dass die Beklagte sich insoweit \n\nnicht auf Minderung berufen kann, weil sie entgegen § 9.3 des Mietvertrages \n\ninsoweit kein Sachverständigengutachten vorgelegt hat. Dies ist nicht zu bean-\n\nstanden. \n\n48 \n\ng) Das Berufungsgericht hat wegen der behaupteten Spannungsschwan-\n\nkungen zu Recht und mit zutreffender Begründung die Voraussetzungen einer \n\nMinderung verneint. Denn auch insoweit hat die Beklagte ein Sachverständi-\n\ngengutachten nicht vorgelegt. Dies war auch entgegen der Meinung der Revisi-\n\non nicht etwa deswegen überflüssig, weil im Hinblick auf die Einschaltung der \n\nNotbeleuchtungen ein nicht umfassend funktionierendes Elektrosystem unstrei-\n\ntig sei. \n\n49 \n\nh) Nicht zu beanstanden ist schließlich die Auffassung des Berufungsge-\n\nrichts, wegen der Bauarbeiten in den Monaten Oktober bis einschließlich De-\n\nzember 1999 sei lediglich die vom Kläger zugestandene Minderung angemes-\n\nsen. Auch dies hält sich im Rahmen der dem Tatrichter eingeräumten Beurtei-\n\nlung. \n\n50 \n\ni) Zu Recht hat das Oberlandesgericht in der Vermietung an die T. \n\nAG keinen Fehler der Mieträume gesehen. Auch die dadurch verkürzte \"Mall\" \n\nstellt keine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit zum Betrieb einer \n\nSpielbank dar. Im Übrigen fehlt ein substantiierter Vortrag der Beklagten in den \n\nVorinstanzen, wann und in welchem Umfang die von der Vermieterin vorge-\n\nnommenen Bauarbeiten im Zusammenhang mit der Vermietung an die T. \n\nAG zu einer unmittelbaren Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der \n\nSpielbank geführt haben sollen. \n\n51 \n\nk) Zwar rügt die Revision zu Recht, dass das Oberlandesgericht eine \n\nGesamtbetrachtung der Mängel unterlassen habe. Eine solche führt jedoch \n\nnicht dazu, dass die vom Berufungsgericht jeweils als unerheblich eingestuften \n\nMängel (mehrfache Einschaltung der Notbeleuchtung, mehrfacher grundloser \n\nFeueralarm, erhöhte Luftgeschwindigkeiten über einem Roulettetisch) in ihrer \n\nGesamtheit als erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der gemieteten \n\nFlächen zum vertragsgemäßen Gebrauch zu werten wären. Soweit das Ober-\n\nlandesgericht im Übrigen das Vorliegen von Mängeln verneint hat, kann auch \n\neine Gesamtbetrachtung nicht zu einem anderen Ergebnis führen. \n\n52 \n\n6. Hinsichtlich des Bistros wird von der Revision zu Recht hingenommen, \n\ndass der Beklagten eine Minderung der Miete nicht deswegen zugestanden \n\nwerden kann, weil der Kläger keinen schriftlichen Verzicht auf sein Vermieter-\n\npfandrecht abgibt. Ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB, das der Beklag-\n\nten wegen der Nichtabgabe der Erklärung möglicherweise zustehen könnte, hat \n\nsie in den Vorinstanzen nicht geltend gemacht. Das Gegenteil folgt, entgegen \n\nder Meinung der Revision, nicht schon daraus, dass sie sich auf das Fehlen der \n\nErklärung berufen hat. Denn die Beklagte wollte die volle Miete nicht erst nach \n\nVorlage der Verzichtserklärung, sondern überhaupt nicht zahlen. \n\nSprick \n\nWeber-Monecke \n\nFuchs \n\nAhlt \n\nDose \n\nVorinstanzen: \n\nLG Stralsund, Entscheidung vom 02.05.2002 - 5 O 354/01 - \n\nOLG Rostock, Entscheidung vom 03.02.2003 - 3 U 116/02 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2003/XII_ZR__66-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-09-21/xii-zr-66-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 537","ref_norm":"537","n":9},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 144","ref_norm":"144","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 273","ref_norm":"273","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 311","ref_norm":"311","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 313","ref_norm":"313","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2003/XII_ZR__66-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2003/XII_ZR__66-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-09-21/xii-zr-66-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2003/XII_ZR__66-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 17:01:36.876476+00:00"}}