{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2003/XII_ZR_236-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2005-12-14","aktenzeichen":"XII ZR 236/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 14. Dezember 2005 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB § 305 c Abs. 2; AGBG § 5 Zur Anwendung des § 5 AGBG, wenn unklar bleibt, ob eine automatische Ver- längerungsklausel erst nach Ausübung aller Verlängerungsoptionen des Mie- ters oder auch schon zuvor Anwendung findet.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 236/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nVerkündet am: \n14. Dezember 2005 \nBreskic, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB § 305 c Abs. 2; AGBG § 5 \n\nZur Anwendung des § 5 AGBG, wenn unklar bleibt, ob eine automatische Ver-\n\nlängerungsklausel erst nach Ausübung aller Verlängerungsoptionen des Mie-\n\nters oder auch schon zuvor Anwendung findet. \n\nBGH, Urteil vom 14. Dezember 2005 - XII ZR 236/03 - OLG Karlsruhe \nLG Offenburg \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 14. Dezember 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter \n\nSprick, Fuchs, die Richterin Dr. Vézina und den Richter Dose \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil des \n\n14. Zivilsenats in Freiburg des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom \n\n7. November 2003 aufgehoben und das Urteil der 3. Zivilkammer \n\ndes Landgerichts Offenburg vom 8. Januar 2002 abgeändert. \n\nEs wird festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen den Partei-\n\nen über die Räumlichkeiten in der R. Straße … in \n\n… O. nicht durch Ablauf der (um einen einmaligen Op-\n\ntionszeitraum von fünf Jahren verlängerten) festen Mietzeit zum \n\n31. August 2001 geendet hat, sondern darüber hinaus fortbesteht. \n\nDie Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDie Parteien streiten darüber, ob zwischen ihnen ein gewerbliches Miet-\n\nverhältnis fortbesteht. \n\nMit schriftlichem Vertrag vom 29. August 1985 vermietete die Rechtsvor-\n\ngängerin der Klägerin der Beklagten noch zu erstellende Gewerberäume in O. \n\n3 \n\n§ 3 des von der Beklagten gestellten Formularmietvertrages lautet wie \n\nfolgt: \n\n\"(1) Die Mietzeit beginnt mit der Übernahme des schlüsselfertigen Miet-\n\nobjekts am 1.9.1986 und beträgt 10 Jahre. … \n\n(2) Der Mieter ist berechtigt, durch schriftliche Erklärung, die dem Ver-\n\nmieter spätestens 6 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zu-\n\ngehen muss, die Verlängerung des Mietverhältnisses um 5 Jahre zu ver-\n\nlangen (Option). Dieses Recht kann der Mieter viermal ausüben. \n\n(3) Nach Ablauf der Mietzeit (einschließlich der Optionszeiträume) ver-\n\nlängert sich das Mietverhältnis jeweils um 5 Jahre, falls es nicht seitens \n\neiner Vertragspartei spätestens 12 Monate vor seiner Beendigung ge-\n\nkündigt wird.\" \n\n4 \n\n5 \n\n6 \n\nMit Schreiben vom 5. Januar 1996 übte die Beklagte ihr Optionsrecht \n\naus, weshalb sich das Mietverhältnis bis zum 31. August 2001 verlängerte. Eine \n\nweitere Optionserklärung gab die Beklagte nicht ab. Sie ist der Ansicht, das \n\nMietverhältnis sei mit dem 31. August 2001 beendet. \n\nDie Klägerin meint demgegenüber, dass sich das Mietverhältnis nach § 3 \n\nAbs. 3 des Mietvertrages bis zum 31. August 2006 verlängert habe, da keine \n\nVertragspartei spätestens zwölf Monate vor dem 31. August 2001 gekündigt \n\nhabe. \n\nDas Landgericht hat die Klage auf Feststellung, dass das Mietverhältnis \n\nzwischen den Parteien über den 1. September 2001 hinaus bestehe, abgewie-\n\nsen. Die Berufung der Klägerin gegen dieses Urteil hat das Oberlandesgericht \n\nzurückgewiesen. Dagegen wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Berufungsge-\n\nricht zugelassenen Revision. \n\n7 \n\n8 \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision der Klägerin hat Erfolg und führt zur Feststellung, dass das \n\nMietverhältnis der Parteien über den 1. September 2001 hinaus fortbesteht. \n\n1. Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, das Mietverhältnis zwischen \n\nden Parteien sei mit Ablauf des 31. August 2001 beendet. Zu diesem Zeitpunkt \n\nsei die in § 3 Abs. 1 und 2 des Mietvertrages vereinbarte Grundmietzeit von \n\nzehn Jahren zuzüglich eines einmaligen Optionszeitraums von fünf Jahren ab-\n\ngelaufen, ohne dass es einer vorherigen \"Kündigung\" des Vertragsverhältnisses \n\ndurch die Parteien bedurft habe. Das Optionsrecht nach § 3 Abs. 2 des Vertra-\n\nges habe die Beklagte nur einmal ausgeübt. Die in § 3 Abs. 3 vereinbarte Ver-\n\nlängerungsklausel sei damit noch nicht anwendbar. Das ergebe eine Auslegung \n\ndieser Bestimmung. Bei § 3 Abs. 3 des Mietvertrages handele es sich um eine \n\nvon der Mieterin gestellte und von der Unternehmensgruppe T. für eine Vielzahl \n\nvon Verträgen vorformulierte Vertragsbedingung im Sinne von § 1 AGBG. Die \n\nAuslegung sei nach den allgemeinen Regeln der §§ 133, 157 BGB dahin vor-\n\nzunehmen, dass die Verlängerungsklausel nicht schon nach Ablauf der fest \n\nvereinbarten Mietzeit von 10 Jahren, sondern erst nach dieser zuzüglich der \n\nvier Optionszeiträume, also erst 30 Jahre nach Mietbeginn, zur Anwendung \n\nkomme. Die Voraussetzungen des § 5 AGBG seien nicht erfüllt, weil nur eine \n\neinzige Auslegung vertretbar sei. Der Wortlaut führe allerdings zu keinem ein-\n\ndeutigen Ergebnis. Zwar lege die Formulierung \"nach Ablauf der Mietzeit (ein-\n\nschließlich der Optionszeiträume) …\" ein Verständnis nahe, dass damit der \n\nnach Ausübung aller der Mieterin vertraglich eingeräumten Optionsrechte ver-\n\nstrichene Zeitraum gemeint sei. Indessen erscheine aber auch eine Interpretati-\n\non dahin möglich, dass die Verlängerungsklausel sowohl für die fest vereinbarte \n\nMietzeit von zehn Jahren als auch für aufgrund Optionsausübung begründete \n\nweitere Vertragsabschlüsse gelten solle. \n\n9 \n\nLasse der Wortlaut mehrere Auslegungsmöglichkeiten zu, so sei derjeni-\n\ngen der Vorzug zu geben, die zu einem vernünftigen, widerspruchsfreien und \n\nden Interessen beider Vertragsparteien gerecht werdenden Ergebnis führe. \n\nDem entspreche allein das Verständnis der Beklagten. Die Kumulation von Ver-\n\nlängerungsklausel, Kündigungsmöglichkeit zum Ablauf der festen Mietzeit für \n\nbeide Parteien und Optionsrechte könne bei Vereinbarung einer festen Mietzeit \n\nzwar sinnvoll sein, weil sie dem Mieter die Möglichkeit gebe, durch seine Opti-\n\nonserklärung die Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter zu \n\nverhindern. Entgegen der Auffassung des Klägers sei eine solche Kumulation \n\naber nicht immer sinnvoll und im Zweifel nicht gewollt. Bei der hier vorliegenden \n\nVertragsgestaltung führe sie zu Widersprüchlichkeiten, weil für beide Parteien \n\ndie Frist nach § 3 Abs. 3 12 Monate, die Frist für die Option des Mieters nach \n\n§ 3 Abs. 2 nur sechs Monate betrage. Lasse man die Verlängerungsklausel be-\n\nreits nach Ablauf der zunächst vereinbarten Mietzeit von zehn Jahren und nicht \n\nerst nach Ablauf der Mietzeit zuzüglich der Optionszeiträume eingreifen, werde \n\nder Mieterin die in § 3 Abs. 2 eingeräumte Möglichkeit genommen, sich erst \n\nsechs Monate vor Ablauf der Mietzeit zu entscheiden, ob sie von ihrem Options-\n\nrecht Gebrauch machen wolle oder nicht. Bei Unentschiedenheit werde sie ge-\n\nzwungen, vorsorglich bereits zwölf Monate vor dem vereinbarten Vertragsende \n\neiner Verlängerung des Mietvertrages zu widersprechen, um ein möglicherwei-\n\nse gegen ihren Willen erfolgendes Wirksamwerden der Verlängerungsklausel \n\nnach § 3 Abs. 3 des Vertrages zu verhindern. Entscheide sie sich später dann \n\nfür eine Verlängerung des Vertrages und übe sie ihr Optionsrecht nach § 3 \n\nAbs. 2 aus, laufe sie Gefahr, dass ihr die Einrede widersprüchlichen Verhaltens \n\nentgegengesetzt werde. \n\n10 \n\n2. Die Auslegung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nachprü-\n\nfung nicht stand. \n\n11 \n\na) Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts \n\nhandelt es sich bei der Regelung in § 3 Abs. 3 des Mietvertrages um eine vor-\n\nformulierte Vertragsbedingung im Sinne von § 1 AGBG, die von der Unterneh-\n\nmensgruppe T. für eine Vielzahl von Verträgen verwendet worden ist. Der Se-\n\nnat kann die Klausel selbst auslegen, ohne dass es darauf ankommt, ob die \n\nUnternehmensgruppe die Klausel über den Bezirk des Oberlandesgerichts hin-\n\naus verwendet hat, da nunmehr auch gegen Berufungsurteile der Landgerichte \n\neine Revision stattfinden kann (vgl. Urteil vom 5. Juli 2005 - X ZR 60/04 - NJW \n\n2005, 2919, 2921). \n\n12 \n\nb) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass bei der Ausle-\n\ngung vorformulierter Vertragsbedingungen die allgemeinen Regeln der §§ 133, \n\n157 BGB gelten (MünchKomm/Basedow AGB-Gesetz 4. Aufl. § 5 Rdn. 1) und \n\nin erster Linie vom Wortlaut der Erklärung auszugehen ist (Palandt/Heinrichs \n\nBGB 65. Aufl. § 133 Rdn. 14 m.w.N.). Dem Berufungsgericht ist auch darin zu \n\nfolgen, dass der Wortlaut hier zu keinem eindeutigen Ergebnis führt. Die Formu-\n\nlierung \"nach Ablauf der Mietzeit (einschließlich der Optionszeiträume)\" lässt \n\ndie Auslegung zu, dass es erst nach Ausübung aller der Mieterin eingeräumter \n\nOptionsmöglichkeiten (hier also nach 30 Jahren Vertragslaufzeit) zu einer Ver-\n\nlängerung des Mietvertrages nach Abs. 3 kommen soll. Aber auch die Meinung, \n\ndass schon nach Ablauf der regulären Mietzeit von zehn Jahren sowie jeweils \n\nnach Ablauf einer der ersten drei Optionszeiträume eine Vertragsverlängerung \n\ngemäß Abs. 3 eintritt, wenn keine der Parteien ein Jahr vor Ablauf der Mietzeit \n\ndie Beendigung erklärt, ist mit dem Wortlaut der Klausel ohne weiteres verein-\n\nbar. Lässt der Wortlaut mehrere Auslegungsmöglichkeiten zu, so ist, wie das \n\nBerufungsgericht richtig sieht, derjenigen der Vorzug zu geben, die zu einem \n\nvernünftigen, widerspruchsfreien und den Interessen beider Vertragsparteien \n\ngerecht werdenden Ergebnis führt (Palandt/Heinrichs aaO Rdn. 18 m.w.N.). \n\n13 \n\nDie Auffassung des Berufungsgerichts, die Anwendung der Verlänge-\n\nrungsklausel bereits nach Ablauf der regulären Mietzeit führe zu Widersprüch-\n\nlichkeiten, die den Interessen der Parteien entgegenstünden, teilt der Senat \n\njedoch nicht. Zwar trifft es zu, dass bei dieser Auslegung der Mieter bereits \n\nzwölf Monate vor dem vereinbarten Vertragsende eine Entscheidung treffen \n\nmuss; auch kann es sein, dass ihm widersprüchliches Verhalten entgegen-\n\ngehalten wird, wenn er zunächst eine Verlängerung ablehnt, aber später seine \n\nMeinung ändert und von seinem Optionsrecht Gebrauch machen will. Das Be-\n\nrufungsgericht räumt bei seiner Interessenabwägung diesem Umstand aber ein \n\nGewicht ein, das ihm bei ausgewogener Berücksichtigung der Interessen beider \n\nParteien nicht zukommt. \n\n14 \n\naa) Die Verlängerungsklausel mit der einjährigen \"Kündigungsfrist\" (§ 3 \n\nAbs. 3) und die Optionsregelung mit der Sechsmonatsfrist (§ 3 Abs. 2) stehen \n\nselbständig nebeneinander. Insbesondere ist das Verlängerungsrecht in Abs. 3 \n\neigenständig und nicht als Unterfall des Optionsrechts geregelt. Dafür spricht \n\nbereits die Ausgestaltung beider Regelungen in jeweils selbständigen Absät-\n\nzen. Aber auch inhaltlich beeinträchtigt die Verlängerungsklausel das Options-\n\nrecht über den vom Berufungsgericht angeführten - eher seltenen und von der \n\nMieterin beherrschbaren - Fall hinaus nicht. Vielmehr kann der Mieter nach Ab-\n\nlauf der Verlängerung das ihm eingeräumte Optionsrecht uneingeschränkt aus-\n\nüben. Wenn die Vermieterin die Verlängerung nicht will und deshalb \"kündigt\", \n\nkommt das Optionsrecht zur Geltung. Entgegen der Auffassung des Berufungs-\n\ngerichts und der Revisionserwiderung kann der Gesamtregelung auch nicht \n\nentnommen werden, dass der Mieter für jedwede Art der Vertragsverlängerung \n\ndie Entscheidungsfreiheit bis sechs Monate vor Erreichen des regulären Ver-\n\ntragsendes haben sollte. Im Gegenteil müsste, käme die Verlängerungsklausel \n\nentsprechend der Auffassung des Berufungsgerichts erst nach Ablauf der ge-\n\nsamten Optionszeit zur Anwendung, der Mieter ebenfalls bereits ein Jahr vor \n\nAblauf entscheiden, ob er nach Ende des letzten Optionszeitraumes die Ver-\n\nlängerung will. \n\n15 \n\nbb) Der Senat sieht keine ins Gewicht fallende Beeinträchtigung der Inte-\n\nressen der Beklagten, wenn sie sich spätestens ein Jahr und nicht erst sechs \n\nMonate vor Ablauf der regulären Mietzeit entscheiden muss, ob sie eine auto-\n\nmatische Verlängerung nach § 3 Abs. 3 verhindern will. Entscheidet sie sich \n\ngegen eine Beendigung und damit für die Verlängerung, wird der Mietvertrag \n\num weitere fünf Jahre fortgesetzt und die Beklagte behält im Anschluss daran \n\ndie Optionsmöglichkeit nach § 3 Abs. 2. Ein Nachteil kann ihr überhaupt nur \n\nentstehen, wenn sie sich zunächst gegen die Verlängerung ausspricht, aber \n\nspäter ihr Optionsrecht dennoch ausüben will. Vor den Folgen eines solchen \n\nwidersprüchlichen Verhaltens muss sie jedoch nicht durch eine zu Lasten der \n\nVermieterin gehende Interessenauslegung geschützt werden. Den vom Beru-\n\nfungsgericht geschilderten Entscheidungskonflikt im Falle der Unentschlossen-\n\nheit kann die Beklagte ohne Schwierigkeiten bewältigen. So kann sie etwa dem \n\nEinwand widersprüchlichen Verhaltens dadurch vorbeugen, dass sie sich bei \n\nAblehnung der Verlängerung nach § 3 Abs. 3 das Optionsrecht ausdrücklich \n\nvorbehält. Will die Vermieterin den Vertrag nicht fortsetzen und \"kündigt\" sie \n\ndeshalb ihrerseits, entsteht auch bei dieser Auslegung für die Mieterin kein \n\nNachteil, weil sie durch Ausübung ihres Optionsrechts die Verlängerung gegen \n\nden Willen der Vermieterin erzwingen kann. \n\n16 \n\ncc) Geht man demgegenüber davon aus, dass sich der Vertrag nicht \n\nschon nach Ablauf der regulären Mietzeit (10 Jahre) automatisch verlängert, ist \n\nder Vorteil für die Mieterin gering. Zwar verbleiben ihr sechs Monate mehr an \n\nBedenkzeit. Es ist aber eher fern liegend, dass die Entscheidung für sie dann \n\nleichter wird. Wenn sie nach neun Jahren unentschlossen ist, wird ihr die Ent-\n\nscheidung nach neuneinhalb Jahren in aller Regel nicht leichter fallen. Der Ent-\n\nscheidungsdruck könnte sich für sie sogar erhöhen. Macht sie nämlich von der \n\nersten Option keinen Gebrauch, so verliert sie ihr gesamtes Optionsrecht end-\n\ngültig. \n\n17 \n\ndd) Es darf auch nicht übersehen werden, dass die Mieterin bei dieser \n\nAuslegung neben dem (geringen) Nachteil, sich bereits ein Jahr vor Vertrags-\n\nende entscheiden zu müssen, einen erheblichen Vorteil erlangt. Sie hat, wenn \n\ndie Vermieterin nicht \"kündigt\", die Möglichkeit, das Mietverhältnis über die in \n\nAbs. 2 eingeräumten Optionsmöglichkeiten hinaus um weitere fünf Jahre zu \n\nverlängern, ein Vorteil, der den vom Berufungsgericht hervorgehobenen Nach-\n\nteil ausgleichen kann. \"Kündigt\" die Vermieterin, so erleidet die Mieterin keinen \n\nNachteil, weil ihr in jedem Falle 20 Jahre Optionsmöglichkeit gemäß Abs. 2 ver-\n\nbleiben. \n\n18 \n\nee) Schließlich darf auch nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Verlän-\n\ngerungsklausel mit der einjährigen \"Kündigungsfrist\" für beide Seiten gilt. Ein \n\nEntscheidungskonflikt kann auch bei der Vermieterin entstehen. Kündigt sie \n\nnicht ein Jahr vor Ablauf der regulären Mietzeit, dann verlängert sich das Miet-\n\nverhältnis ebenfalls um fünf Jahre. Entscheidet sie sich für die Kündigung, so \n\nkann ihr die Mieterin mit der Ausübung der Option entgegentreten. Die Vermie-\n\nterin muss damit ihre Entscheidung genauso früh wie die Mieterin treffen, ohne \n\nihrerseits die Möglichkeit einer Option zu haben, wenn die Mieterin sich gegen \n\neine Fortsetzung entscheidet. \n\n19 \n\nff) Letztlich kann die Verlängerungsmöglichkeit bereits am Ende der re-\n\ngulären Mietzeit und der ersten drei Optionszeiträume auch zu einem gewissen \n\nAusgleich der beiderseitigen Interessen führen. Die in Abs. 2 vorgesehene Op-\n\ntionsmöglichkeit begünstigt nämlich einseitig die Mieterin. Sie hat jeweils vier-\n\neinhalb Jahre Zeit, um sich klar zu werden, ob sie die Option ausüben will, und \n\nmuss ihre Entscheidung der Vermieterin erst sechs Monate vor Mietende mittei-\n\nlen. Schöpft sie diese Möglichkeit voll aus, verbleiben der Vermieterin gerade \n\nsechs Monate Zeit zur Suche eines Nachmieters. Es wäre deshalb interessen-\n\ngerecht, wenn der Vermieterin bei der erstmaligen Verlängerung nach immerhin \n\nzehn Jahren gemäß § 3 Abs. 3 ein Jahr Zeit verbliebe, um einen neuen Mieter \n\nzu suchen. \n\n20 \n\nc) Aus den dargelegten Überlegungen hält der Senat eine vom Beru-\n\nfungsgericht abweichende Auslegung für möglich. Andererseits ist eine Ausle-\n\ngung zugunsten des Klägers ebenfalls nicht zwingend. Da nach Ausschöpfung \n\nder in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten ein nicht behebbarer \n\nZweifel verbleibt, geht nach § 5 AGBG die Unsicherheit zulasten der Beklagten, \n\ndie die Klausel verwendet hat und deshalb die Folgen der fehlenden Eindeutig-\n\nkeit tragen muss (vgl. BGH, Urteil vom 11. März 1997 - X ZR 146/94 - NJW \n\n1997, 3434, 3435). Das bedeutet, dass der Vertrag nach Ablauf der regulären \n\nLaufzeit und des ersten Optionszeitraums mangels \"Kündigung\" fortbesteht. \n\n21 \n\n3. Der Senat kann aufgrund der bisherigen Feststellungen in der Sache \n\nselbst entscheiden, da weiterer entscheidungserheblicher Sachvortrag nicht zu \n\nerwarten ist. Es ist daher festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen den \n\nParteien fortbesteht. \n\nHahne \n\nSprick \n\nFuchs \n\nVézina \n\nRiBGH Dose ist urlaubsbedingt \nverhindert zu unterschreiben. \n\nHahne \n\nVorinstanzen: \n\nLG Offenburg, Entscheidung vom 08.01.2002 - 3 O 216/01 - \n\nOLG Karlsruhe in Freiburg, Entscheidung vom 07.11.2003 - 14 U 23/02 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2003/XII_ZR_236-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-12-14/xii-zr-236-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 133","ref_norm":"133","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 157","ref_norm":"157","n":2}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2003/XII_ZR_236-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2003/XII_ZR_236-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-12-14/xii-zr-236-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2003/XII_ZR_236-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 17:18:52.261693+00:00"}}