{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2003/XII_ZR_212-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2005-11-02","aktenzeichen":"XII ZR 212/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 566 a.F. Die Regelung in einem Mietvertrag, dass das Mietverhältnis mit der Übergabe der Mietsache beginnt, ist hinreichend bestimmbar und genügt deshalb dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 212/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n2. November 2005 \nKüpferle, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 566 a.F. \n\nDie Regelung in einem Mietvertrag, dass das Mietverhältnis mit der Übergabe \n\nder Mietsache beginnt, ist hinreichend bestimmbar und genügt deshalb dem \n\nSchriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. \n\nBGH, Urteil vom 2. November 2005 - XII ZR 212/03 - OLG Naumburg \n\nLG Halle \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 2. November 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter \n\nFuchs, Dr. Ahlt, die Richterin Dr. Vézina und den Richter Dose \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil des \n\n9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Naumburg vom 21. Oktober \n\n2003 aufgehoben und das Urteil der 4. Zivilkammer des Landge-\n\nrichts Halle vom 1. Juli 2003 abgeändert. \n\nEs wird festgestellt, dass die Kündigung der Beklagten vom \n\n24. Januar 2003 das Mietverhältnis der Parteien vom 12. Januar \n\n1995 über den Laden Nr.: … Nahversorgungszentrum \n\nH. , , zwischen G. und \n\nHe. , nicht beendet hat. \n\nDie Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Rechtsvorgängerin der Klägerin vermietete mit schriftlichem Vertrag \n\nvom 12. Januar 1995 an die S. AG ein Ladenlokal im Nahversorgungs-\n\nzentrum H. auf 15 Jahre. \n\n§ 2 des Mietvertrages lautet: \n\n\"1. Das Mietverhältnis beginnt mit der Übergabe der Mieträume. Es en-\n\ndet nach Ablauf von 15 Jahren am darauffolgenden 30.6. \n\n2. … \n\n3. Die Übergabe der Mietfläche ist voraussichtlich im April 1996, die Er-\n\nöffnung des Zentrums ist für Mai 1996 vorgesehen. Beide Terminan-\n\ngaben sind für den Vermieter unverbindlich.\" \n\n2 \n\nAm 17. September 1996 wurde das Objekt an die Beklagte übergeben, \n\ndie das Vermögen der S. AG durch Verschmelzungsvertrag vom 13. Juni \n\n1996 übernommen hatte. Später erwarb die Klägerin das Objekt von der Ver-\n\nmieterin. Mit Schreiben vom 24. Januar 2003 kündigte die Beklagte den Miet-\n\nvertrag zum 30. September 2003 mit der Begründung, dass der Mietvertrag die \n\nSchriftform nicht wahre. \n\n3 \n\nDas Landgericht hat die Klage auf Feststellung, dass die Kündigung der \n\nBeklagten das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet habe, abgewiesen. Die \n\nBerufung der Klägerin ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wendet sich die Klä-\n\ngerin mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision. \n\nEntscheidungsgründe: \n\n4 \n\n5 \n\nDie Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur antrags-\n\ngemäßen Verurteilung der Beklagten. \n\n1. Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, der zulässige Feststellungsan-\n\ntrag sei unbegründet. Der Mietvertrag vom 12. Januar 1995 sei nicht wirksam \n\nauf die Dauer von 15 Jahren abgeschlossen worden. Deshalb habe die fristge-\n\nmäße Kündigung der Beklagten vom 24. Januar 2003 das Mietverhältnis zum \n\n30. September 2003 beendet. Der Mietvertrag erfülle nicht die Schriftform des \n\n§ 566 BGB a.F. (§ 550 BGB). Danach müssten die wesentlichen Vertragsinhal-\n\nte wie Vertragspartner, Mietgegenstand, Mietzins und Mietdauer im Mietvertrag \n\nbestimmbar geregelt sein, wobei bei der Beurteilung der Bestimmbarkeit auch \n\naußerhalb der Urkunde liegende Umstände herangezogen werden könnten. \n\nUnter Zugrundelegung dieser Kriterien sei der Mietbeginn nicht hinreichend be-\n\nstimmbar vereinbart worden. Die Parteien hätten sich in § 2 Abs. 1 darauf geei-\n\nnigt, dass das Mietverhältnis \"mit der Übergabe der Mieträume\" beginnen solle. \n\nZwar lasse sich nunmehr anhand des Übergabeprotokolls feststellen, dass die \n\nÜbergabe am 17. September 1996 erfolgt sei. Das sei aber nicht ausreichend, \n\nweil die Schriftform nur gewahrt sei, wenn die Bestimmbarkeit bereits zum Zeit-\n\npunkt des Mietvertragsabschlusses gegeben sei. Der mit der Schriftform in ers-\n\nter Linie verfolgte Zweck, es einem späteren Erwerber zu ermöglichen, sich \n\nvollständig über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten des Mietvertra-\n\nges zu unterrichten, könne sonst nicht erfüllt werden. Dem Umstand, dass zum \n\nZeitpunkt des Vertragsschlusses am 12. Januar 1995 das Mietobjekt noch nicht \n\nerrichtet gewesen sei und deshalb der Übergabezeitpunkt nicht habe benannt \n\nwerden können, hätten die Parteien mit der Bestimmung eines \"spätesten\" \n\nÜbergabezeitpunkts (\"spätestens am …\") Rechnung tragen können. \n\n2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht in allen \n\nPunkten stand. \n\na) Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings \n\ndavon aus, dass es zur Wahrung der Schriftform des § 566 BGB a.F. zwar \n\ngrundsätzlich erforderlich ist, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen \n\n- insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Miet-\n\n6 \n\n7 \n\nverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben. Da aber auch formbedürftige \n\nVertragsklauseln grundsätzlich der Auslegung zugänglich sind, wenn sie sich \n\nals unklar und lückenhaft erweisen, brauchen indes auch wesentliche Tatbe-\n\nstandsmerkmale des Rechtsgeschäfts nicht bestimmt angegeben zu werden, \n\nsofern nur die Einigung über sie beurkundet ist und ihr Inhalt bestimmbar bleibt. \n\nDie Bestimmbarkeit muss allerdings im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gege-\n\nben sein. Insoweit darf auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurück-\n\ngegriffen werden, die aber, wie das Berufungsgericht zutreffend annimmt, eben-\n\nfalls zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorliegen müssen (BGH, Se-\n\nnatsurteil vom 7. Juli 1999 - XII ZR 15/97 - NJW 1999, 3257, 3259). \n\n8 \n\nb) Soweit das Berufungsgericht aber meint, die Form des § 566 BGB a.F. \n\nsei vorliegend nicht gewahrt, weil der Mietbeginn nicht hinreichend bestimmbar \n\nvereinbart sei, kann dem nicht gefolgt werden. Das Berufungsgericht stellt zu \n\nhohe Anforderungen an den Begriff der Bestimmbarkeit. Wäre das Datum des \n\nMietbeginns bei Vertragsabschluß bereits bekannt gewesen, so wäre bereits \n\ndas Merkmal der \"Bestimmtheit\" erfüllt. \"Bestimmbarkeit\" verlangt demgegen-\n\nüber ein deutlich geringeres Maß an Genauigkeit. Dafür genügt eine abstrakte \n\nBeschreibung, die es ermöglicht, den Mietbeginn zu ermitteln. \n\n9 \n\nDie Frage der Bestimmbarkeit stellt sich in vergleichbarer Weise bei der \n\nAbtretung künftiger Forderungen. Dabei verlangt die Rechtsprechung nicht, \n\ndass die Person des Schuldners bei Vertragsschluss feststeht. Sie lässt es \n\nvielmehr genügen, dass die juristische Entstehungsgrundlage und/oder der für \n\ndie Entstehung maßgebliche Lebenssachverhalt so genau benannt werden, \n\ndass sich eine bestimmte Forderung bei ihrem Entstehen dann zuverlässig als \n\nder Abtretung unterfallend definieren lässt (vgl. MünchKomm/Roth BGB 4. Aufl. \n\n§ 398 Rdn. 81 m.w.N.). Auch bei Verträgen zugunsten Dritter wird es regelmä-\n\nßig für ausreichend gehalten, wenn die Person des (begünstigten) Gläubigers \n\nbestimmbar ist; der Dritte kann \"zur Zeit des Vertragsschlusses noch ungewiss \n\nsein, aber durch den Eintritt eines gewissen Zustandes bestimmt werden\" \n\n(MünchKomm/Kramer aaO § 241 Rdn. 5 m.w.N.). Selbst Verträge, die ein Ver-\n\ntreter für den ihm nicht einmal bekannten Vertretenen (für den, der sich \"in der \n\nZukunft als Straßenbaupflichtiger ergebe\") abschließt, hat die Rechtsprechung \n\nnicht an der mangelnden Bestimmbarkeit des Vertretenen scheitern lassen \n\n(MünchKomm/Kramer aaO m.w.N.). \n\n10 \n\nFür die Frage der Bestimmbarkeit des Mietvertragsbeginns gelten keine \n\n11 \n\n12 \n\nanderen Grundsätze. Ein Sachverhalt, an den die Vertragsparteien den Ver-\n\ntragsbeginn knüpfen, muss so genau bestimmt werden, dass bei seiner Ver-\n\nwirklichung kein Zweifel am Vertragsbeginn verbleibt. Das trifft hier zu. Die Par-\n\nteien hatten sich darauf geeinigt, dass das Mietverhältnis \"mit der Übergabe der \n\nMieträume\" beginnen sollte. Auf Grund dieser Beschreibung steht der Beginn \n\ndes Mietverhältnisses - nach erfolgter Übergabe - eindeutig fest. \n\nc) Den Beginn des Mietverhältnisses an die Übergabe des Mietobjektes \n\nzu knüpfen, entspricht auch einem praktischen Bedürfnis. \n\nDie vom Berufungsgericht vertretene Auffassung würde dazu führen, \n\ndass die aus wirtschaftlichen Gründen nicht verzichtbare Vermietung noch nicht \n\nfertig gestellter Räume (so genannte Vermietung \"vom Reißbrett weg\") über \n\nGebühr erschwert würde. Die Meinung, die Mietvertragsparteien könnten den \n\nmit der Bestimmung des Vertragsbeginns auftretenden Schwierigkeiten dadurch \n\nbegegnen, dass sie einen \"spätesten\" Übergabezeitpunkt (\"spätestens am …\") \n\nvereinbaren, hilft nicht weiter. Auch in diesem Falle müsste ein Rechtsnachfol-\n\nger, der das Mietobjekt nach Übergabe an den Mieter erwirbt, das tatsächliche \n\nÜbergabedatum ermitteln, weil nicht davon ausgegangen werden kann, dass \n\ndie Übergabe immer erst zum vereinbarten \"spätesten\" Übergabezeitpunkt er-\n\nfolgt ist. \n\n13 \n\n3. Da die Schriftform des § 566 BGB a.F. eingehalten ist, konnte die Be-\n\nklagte den auf 15 Jahre fest abgeschlossenen Vertrag nicht ordentlich kündi-\n\ngen. Das Mietverhältnis besteht somit weiter. Das Berufungsurteil ist deshalb \n\naufzuheben und der Feststellungsklage stattzugeben. \n\nHahne Fuchs Ahlt \n\n Vézina Dose \n\nVorinstanzen: \n\nLG Halle, Entscheidung vom 01.07.2003 - 4 O 122/03 - \n\nOLG Naumburg, Entscheidung vom 21.10.2003 - 9 U 117/03 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2003/XII_ZR_212-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-11-02/xii-zr-212-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 550","ref_norm":"550","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2003/XII_ZR_212-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2003/XII_ZR_212-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-11-02/xii-zr-212-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2003/XII_ZR_212-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 17:14:40.165844+00:00"}}