{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2003/XII_ZR_132-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2005-04-06","aktenzeichen":"XII ZR 132/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 6. April 2005 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle a) AGBG §§ 6 Abs. 2, 9 Abs. 1 Bb, Cl; BGB § 139 Zur Trennbarkeit einer in Formularmietverträgen über Geschäftsräume unbedenkli- chen salvatorischen Erhaltungsklausel von einer zugleich vereinbarten, im Hinblick auf das AGBG bedenklichen salvatorischen Ersetzungsklausel (im Anschluß an BGHZ 145, 203, 212). b) BGB §§ 566 a.F., 133 C, 157 D Zur Auslegung einer Klausel in einem Nachtrag zu einem langfristigen Mietvertrag, mit der sich die Parteien verpflichten, den Nachtrag dem Mietvertrag anzuheften, wenn dieser selbst aus mehreren nicht miteinander verbundenen Urkunden besteht. c) BGB § 566 a.F. Zur Frage, ob der für eine GmbH geleisteten Unterschrift unter einen langfristigen Mietvertrag zur Wahrung der Schriftform ein die Vertretung kennzeichnender Zustand beizufügen ist (Abgrenzung zu Senatsurteilen vom 16. Juli 2003 - XII ZR 65/02 - NJW 2003, 3053, 3054 und vom 5. November 2003 - XII ZR 134/02 - NJW 2004, 1103 f.).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 132/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nVerkündet am: \n6. April 2005 \nKüpferle, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\na) AGBG §§ 6 Abs. 2, 9 Abs. 1 Bb, Cl; BGB § 139 \n\n Zur Trennbarkeit einer in Formularmietverträgen über Geschäftsräume unbedenkli-\nchen salvatorischen Erhaltungsklausel von einer zugleich vereinbarten, im Hinblick \nauf das AGBG bedenklichen salvatorischen Ersetzungsklausel (im Anschluß an \nBGHZ 145, 203, 212). \n\nb) BGB §§ 566 a.F., 133 C, 157 D \n\n Zur Auslegung einer Klausel in einem Nachtrag zu einem langfristigen Mietvertrag, \nmit der sich die Parteien verpflichten, den Nachtrag dem Mietvertrag anzuheften, \nwenn dieser selbst aus mehreren nicht miteinander verbundenen Urkunden besteht. \n\nc) BGB § 566 a.F. \n\n Zur Frage, ob der für eine GmbH geleisteten Unterschrift unter einen langfristigen \nMietvertrag zur Wahrung der Schriftform ein die Vertretung kennzeichnender Zustand \nbeizufügen ist (Abgrenzung zu Senatsurteilen vom 16. Juli 2003 - XII ZR 65/02 - \nNJW 2003, 3053, 3054 und vom 5. November 2003 - XII ZR 134/02 - NJW 2004, \n1103 f.). \n\nBGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - OLG Hamm \n\nAG Detmold \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 6. April 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter \n\nSprick, Fuchs, Dr. Ahlt und die Richterin Dr. Vézina \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 30. Zivilsenats \n\ndes Oberlandesgerichts Hamm vom 26. Mai 2003 aufgehoben. \n\nDie Berufung der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer IV \n\ndes Landgerichts Detmold vom 14. März 2002 wird zurückgewie-\n\nsen. \n\nDie Klägerin trägt auch die Kosten der Rechtsmittelverfahren. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Klägerin verlangt von der Beklagten nach ordentlicher Kündigungs-\n\nerklärung Räumung und Herausgabe eines Einkaufszentrums. Die Beklagte \n\nberuft sich darauf, der Mietvertrag, der eine Festlaufzeit von 20 Jahren vorsehe, \n\nentspreche der Schriftform; zumindest sei es der Klägerin nach Treu und Glau-\n\nben verwehrt, sich auf einen Formmangel zu berufen. \n\nAm 25. April 1983 unterzeichneten Herr M. für die Klägerin und die \n\nC. KG Vertriebsgesellschaft (nachstehend C. \n\nKG) zwei Schriftstücke, von denen das eine die Überschrift \"Vereinbarung\" und \n\ndas andere die Überschrift \"Mietvertrag\" trägt. \n\nDie \"Vereinbarung\" hatte auszugsweise folgenden Wortlaut: \n\n\"C. ist daran interessiert, … ein SB-Warenhaus mit Bau- \n\nund Hobbymarkt zu betreiben. … Dieses vorausgeschickt, schließen die \n\nParteien den folgenden Mietvertrag: \n\n1.) P. überläßt C. den Standort … D. , \n\nE. -Straße, auf der Grundlage des als Anlage beigefügten \n\nMietvertrages. \n\n2.) Die Grundlaufzeit für den Mietvertrag nach Ziffer 1) beträgt 20 Jahre \n\nseit Überlassung des umgebauten Objektes. C. \n\nkann im Wege der Option die Grundlaufzeit um jeweils fünf Jahre \n\nverlängern. Das Optionsrecht kann mehrmals nacheinander ausge-\n\nübt werden. \n\n3.) Der monatliche Mietzins pro Quadratmeter Nutzfläche des SB-\n\nWarenhauses, ermittelt nach DIN 277, beträgt DM 10,50. Die Nutz-\n\nfläche wird - vorbehaltlich des endgültigen Aufmaßes - gegenwärtig \n\nmit 9.355 qm veranschlagt. … \n\n… \n\n7.) Beide Parteien werden unverzüglich diesen Mietvertrag unter Beach-\n\ntung der Regelungen, die in dem beigefügten Mietvertrag enthalten \n\nsind, vervollständigen. Die Regelungen in dieser Vereinbarung ha-\n\nben Vorrang gegenüber evtl. anderslautenden Regelungen im beige-\n\nfügten Mustermietvertrag.\" \n\nDer maschinenschriftlich erstellte, mit einigen handschriftlichen Zusätzen \n\nund Änderungen versehene \"Mietvertrag\" vom 25. April 1983 enthielt keinen \n\nVerweis auf die \"Vereinbarung\" vom selben Tage und wurde mit ihr nicht kör-\n\nperlich verbunden. Er war in einem anderen Schriftbild als die \"Vereinbarung\" \n\ngehalten und eigenständig paginiert. In § 1 Ziffer 2 wurde im Hinblick auf die \n\nvermieteten Flächen auf einen \"beigefügten bzw. noch beizufügenden\" farblich \n\ngekennzeichneten Lageplan Bezug genommen, der als \"wesentlicher Bestand-\n\nteil\" des Mietvertrages bezeichnet, aber nie erstellt wurde. \n\nIn § 13 Ziffer 2 wurde folgende Regelung getroffen: \n\n\"P. bestellt für C. ein Vorkaufsrecht am Grund-\n\nstück …, und zwar für jeden Erwerbsfall. Solange eine Eintragung im \n\nGrundbuch nicht erfolgt ist, besteht das Recht als schuldrechtliches Vor-\n\nkaufsrecht.\" \n\nDieses Vorkaufsrecht wurde aufgrund notarieller Bewilligung der Klägerin \n\nvom 4. Juli 1984 am 29. Mai 1984 im Grundbuch eingetragen. \n\n§ 20 des \"Mietvertrages\" lautet wie folgt: \n\n\"Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages ganz oder teilweise \n\ngegen zwingendes Recht verstoßen oder aus anderen Gründen nichtig \n\noder unwirksam sein, so bleibt die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen \n\nunberührt. Die nichtige oder unwirksame Bestimmung ist durch eine sol-\n\nche zu ersetzen, die dem wirtschaftlich Gewollten in zulässiger Weise am \n\nnächsten kommt.\" \n\nAm 14. Juli 1983 unterzeichneten die gleichen Parteien einen privat-\n\nschriftlichen \"Nachtrag Nr. 1 zur Vereinbarung/Mietvertrag vom 25.04.1983\", in \n\ndem sich die Klägerin in Abänderung der Ziffer 5 der \"Vereinbarung\" vom \n\n25. April 1983 verpflichtete, ein durch beigefügten Lageplan näher bezeichnetes \n\nzusätzliches Grundstück zu erwerben, darauf weitere Parkplätze zu schaffen \n\nund diese der C. KG für eine pauschale Jahresmiete von 100.000 DM zur Ver-\n\nfügung zu stellen. \n\nIm Februar 1990 vereinbarten die Vertragsparteien sowie die R. \n\nHandelsgesellschaft oHG, Zweigniederlassung t. -Markt, der die \n\nC. KG das Einkaufszentrum inzwischen untervermietet hatte, einen \"Nachtrag 2 \n\nzum Mietvertrag vom 25.04.1983 nebst Nachtrag 1\", in dem die vermietete Ge-\n\nbäudefläche erweitert wurde. Ausweislich der Präambel des \"Nachtrags 2\" soll-\n\nten \"mit der nachfolgenden Vereinbarung … alle zwischen den Beteiligten be-\n\nstehenden Meinungsverschiedenheiten der Vergangenheit bezüglich des Miet-\n\nobjektes erledigt\" sein. § 6 des \"Nachtrags 2\" hatte auszugsweise folgenden \n\nWortlaut: \n\n\"Dieser Nachtrag 2 wird Bestandteil des Hauptmietvertrages. Beide Par-\n\nteien verpflichten sich, diesen Nachtrag 2 dem Hauptmietvertrag als Anlage \n\nbeizuheften.\" \n\nMit einer als \"Vertragsübernahme\" bezeichneten Vereinbarung vom \n\n18. November 1992 mit der A. S. KG übertrug die C. KG dieser auf-\n\ngrund der ihr in § 13 Ziffer 1 des \"Mietvertrages\" eingeräumten Befugnis sämtli-\n\nche Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis mit Wirkung zum 1. Januar \n\n1993. Im September 1999 ging die A. S. KG in der Beklagten auf. Mit \n\nSchreiben vom 30. September 1999, das der Beklagten am selben Tage zu-\n\nging, erklärte die Klägerin die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. März \n\n2000 und widersprach einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnis-\n\nses nach § 568 BGB (a.F.). \n\nDas Landgericht wies die Räumungsklage der Klägerin mit der Begrün-\n\ndung ab, es könne dahinstehen, ob der Mietvertrag mangels Einhaltung der \n\nSchriftform als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelte. Jedenfalls habe die \n\nKlägerin das Mietverhältnis nicht durch ordentliche Kündigung vorzeitig been-\n\nden können, da ihr die Berufung auf einen etwaigen Formmangel nach Treu \n\nund Glauben verwehrt sei. Denn aufgrund der als Mietvorvertrag zu qualifizie-\n\nrenden \"Vereinbarung\" vom 25. April 1983 habe die Beklagte Anspruch auf \n\nNachholung der Schriftform. \n\nAuf die Berufung der Klägerin änderte das Oberlandesgericht diese Ent-\n\nscheidung ab und verurteilte die Beklagte antragsgemäß zur Räumung und \n\nHerausgabe. Dagegen richtet sich die Revision der Klägerin, die das Beru-\n\nfungsgericht wegen grundsätzlicher Bedeutung der Frage zugelassen hat, ob \n\neine im Mietvertrag enthaltene salvatorische Klausel (hier: § 20 des \"Mietvertra-\n\nges\") die Vertragsparteien zur Nachholung der Schriftform verpflichtet. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Ur-\n\nteils, zur Zurückweisung der Berufung der Klägerin und damit zur Wiederher-\n\nstellung des die Klage abweisenden landgerichtlichen Urteils. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht ist der Auffassung, zwischen der Klägerin und der \n\nC. KG sei ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen, in den die Beklagte \n\nauf Mieterseite eingetreten sei. Dem stehe nicht entgegen, daß die \"Vereinba-\n\nrung\" und der \"Mietvertrag\" sowie der \"Nachtrag 1\" auf Seiten der Klägerin je-\n\nweils von Herrn M. ohne ausdrücklichen Hinweis auf sein Handeln als deren \n\nVertreter unterzeichnet sei. Dessen Handeln nicht im eigenen, sondern im Na-\n\nmen der Klägerin ergebe sich unter anderem aus den Umständen des Ver-\n\ntragsschlusses und insbesondere daraus, daß nach den Bestimmungen des \n\nvon ihm unterzeichneten Mietvertrages die Klägerin Vermieterin sein sollte. So-\n\nweit die Klägerin mit Nichtwissen bestreite, ihm hierzu Vollmacht erteilt zu ha-\n\nben, sei dieses Bestreiten nach § 138 Abs. 4 ZPO unzulässig. Abgesehen da-\n\nvon habe die Klägerin angesichts der langjährigen Durchführung des Vertrages \n\ndas rechtsgeschäftliche Handeln des Herrn M. zumindest nachträglich ge-\n\nnehmigt. \n\nDer Wirksamkeit des Mietvertrages stehe auch nicht die nach § 313 \n\nSatz 1 BGB a.F. formunwirksame Einräumung eines Vorkaufsrechts entgegen. \n\nZwar sei dieser Formmangel durch die spätere Eintragung des Vorkaufsrechts \n\nim Grundbuch nicht gemäß § 313 Satz 2 BGB a.F. geheilt worden. Dies führe \n\naber nicht zur Gesamtnichtigkeit des Vertrages, da die hierfür grundsätzlich be-\n\nstehende gesetzliche Vermutung des § 139 BGB durch die salvatorische Klau-\n\nsel in § 20 Ziffer 1 des \"Mietvertrages\" in ihr Gegenteil verkehrt worden sei und \n\ndie Klägerin die somit bestehende Vermutung für die Wirksamkeit der mietver-\n\ntraglichen Vereinbarungen nicht widerlegt habe. \n\nDie Klägerin habe das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung vor-\n\nzeitig beendet, da die Vereinbarungen der ursprünglichen Vertragsparteien \n\nnicht der Schriftform des § 566 Satz 1 BGB a.F. entsprochen hätten und der \n\nMietvertrag daher nach § 566 Satz 2 BGB a.F. als auf unbestimmte Zeit ge-\n\nschlossen gelte. \n\nDie \"Vereinbarung\" vom 25. April 1983 sei kein bloßer Mietvorvertrag, \n\nder als solcher nach herrschender Auffassung nicht der Schriftform bedürfe, \n\nsondern ein mit endgültigem Bindungswillen zustande gekommener Mietver-\n\ntrag, der in der Urkunde auch als solcher bezeichnet sei. Die Gesamtheit der \n\nmietvertraglichen Vereinbarungen der Vertragsparteien ergebe sich indes nicht \n\naus einer einheitlichen Urkunde, sondern teils aus der \"Vereinbarung\" und teils \n\naus dem \"Mietvertrag\" vom selben Tage, mithin aus zwei gesonderten, nicht \n\nkörperlich verbundenen Urkunden, deren Einheitlichkeit auch nicht aus wech-\n\nselseitiger Bezugnahme oder anderen, eine zweifelsfreie Zuordnung ermögli-\n\nchenden äußeren oder inhaltlichen Merkmalen folge. \n\nDies gelte um so mehr, als die \"Vereinbarung\" auf einen \"Mustermietver-\n\ntrag\" Bezug nehme, der \"Mietvertrag\" vom selben Tage aber weder als Mu-\n\nstermietvertrag bezeichnet sei noch - mangels im Einzelfall auszufüllender Lük-\n\nken - einen solchen darstelle; vielmehr erwecke der \"Mietvertrag\" den Eindruck \n\neines eigenständigen, vollständigen Vertragswerkes, das insbesondere nicht \n\nerkennen lasse, daß er lediglich Anlage zu weiteren, ihm zudem vorgehenden \n\nVereinbarungen der Vertragsparteien sein solle. Zudem gehe der Verweis in § 1 \n\nZiffer 2 des \"Mietvertrages\" auf einen tatsächlich nicht existierenden Lageplan \n\nins Leere. \n\nDarauf, ob auch die Nachträge 1 und 2 der Schriftform entsprächen, \n\nkomme es folglich nicht mehr an. \n\nDer Klägerin sei es auch nicht nach Treu und Glauben verwehrt, sich auf \n\nden Mangel der Schriftform zu berufen. Ein auf die Beklagte übergegangener \n\nAnspruch auf Abschluß eines formgerechten Mietvertrages ergebe sich nicht \n\naus der \"Vereinbarung\" vom 25. April 1983, da diese keinen Mietvorvertrag dar-\n\nstelle, der einen solchen Anspruch gewähren könne, und die Vertragsparteien \n\nsich in Ziffer 7 dieser Vereinbarung nur zur inhaltlichen Vervollständigung ihres \n\nVertragswerkes, nicht aber zu dessen Niederlegung in einer formgerechten Ver-\n\ntragsurkunde verpflichtet hätten. Es sei bereits nicht ersichtlich, daß die Ver-\n\ntragsparteien bei Vertragsschluß Zweifel an der Einhaltung der Schriftform ge-\n\nhabt und deshalb eine Nachbesserung der Form ins Auge gefaßt hätten. \n\nAuch die Präambel des Nachtrags 2 hindere die Klägerin nicht, sich auf \n\nden Formmangel zu berufen. Danach hätten mit diesem Nachtrag zwar alle bis-\n\nherigen Meinungsverschiedenheiten der beteiligten Parteien beigelegt werden \n\nsollen; daß dazu aber auch ein Streit der Vertragsparteien über die Wahrung \n\nder Schriftform gehört habe, sei nicht ersichtlich und erscheine wenig lebens-\n\nnah. Auch soweit die Klägerin selbst eine Zusammenfassung der verschiede-\n\nnen zwischen den Parteien bestehenden Vereinbarungen gewünscht habe, sei \n\nes ihr dabei nicht um die Nachholung der Schriftform, sondern allein um inhaltli-\n\nche Änderungen und damit letztlich um den Abschluß eines neuen Vertrages \n\ngegangen. \n\nEin Anspruch der Beklagten auf Herstellung der Schriftform ergebe sich \n\nauch nicht aus § 6 des Nachtrages 2, in dem die Vertragspartner sich verpflich-\n\ntet hätten, \"diesen Nachtrag 2 dem Hauptmietvertrag als Anlage beizuheften\". \n\nSchon der Wortlaut des § 6 umfasse nicht die \"Vereinbarung\" vom 25. April \n\n1983, und auch sonst enthalte dieser Nachtrag - wie auch schon der \"Mietver-\n\ntrag\" - keinen erkennbaren Bezug auf die Bestimmungen jener \"Vereinbarung\". \n\nAuch der Umstand, daß die Beklagte sich mit Wissen der Klägerin zu ei-\n\nner langfristigen Untervermietung verpflichtet habe, stehe der Berufung auf den \n\nMangel der Schriftform nicht entgegen. Es sei Sache der Beklagten gewesen, \n\nden Untermietvertrag so zu gestalten, daß sie bei vorzeitiger Beendigung des \n\nHauptmietvertrages keine Schadensersatzpflichten träfen. \n\nSchließlich lasse sich eine Verpflichtung der (Vertrags-)Parteien zur \n\nNachholung der Schriftform auch dann nicht aus der salvatorischen Erset-\n\nzungsklausel des § 20 Satz 2 des \"Mietvertrages\" herleiten, wenn deren Wirk-\n\nsamkeit unterstellt werde, sei es, daß sie individuell ausgehandelt wurde oder \n\naber trotz erheblicher Bedenken den Anforderungen der §§ 6 Abs. 2, 9 Abs. 1 \n\nAGBG (vgl. jetzt §§ 306, 307 BGB) genüge. Denn diese Klausel sei ihrem Wort-\n\nlaut nach darauf zugeschnitten, die Rechtsfolge der Unwirksamkeit des gesam-\n\nten Vertrages nach § 139 BGB zu verhindern, falls einzelne Bestimmungen ge-\n\ngen zwingendes Recht verstoßen oder aus anderen Gründen nichtig oder un-\n\nwirksam sind. Die Frage der Schriftform sei davon nicht betroffen, weil deren \n\nWahrung nicht zur Nichtigkeit oder Unwirksamkeit einzelner Vertragsbestim-\n\nmungen führe. Auch seien keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, daß diese \n\nKlausel im vorliegenden Einzelfall im Hinblick auf Zweifel an der Wahrung der \n\nSchriftform vereinbart worden sei, zumal die Beklagte selbst vorgetragen habe, \n\ndiese Klausel sei bei Vertragsschluß lediglich \"abgenickt\" worden. \n\nII. \n\nDies hält der revisionsrechtlichen Prüfung und den Angriffen der Revision \n\nnicht in allen Punkten stand. \n\n1. Zutreffend ist der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, das Mietver-\n\nhältnis sei wirksam zustande gekommen. Die Räumungsklage ist mithin nicht \n\netwa schon deshalb aus § 985 BGB begründet, weil ein Mietverhältnis nicht \n\nzustande gekommen wäre und die Beklagte deshalb von vornherein kein Recht \n\nzum Besitz im Sinne des § 986 Abs. 1 BGB erworben hätte. \n\na) Unstreitig wollte der auf Seiten der Klägerin auftretende Herr M. mit \n\nseiner Unterschrift nicht etwa sich selbst, sondern die Klägerin als Vermieterin \n\nverpflichten. Dies ergibt sich, wie das Berufungsgericht zutreffend erkennt, be-\n\nreits aus den Umständen seines Auftretens bei Vertragsunterzeichnung. Ob \n\nseiner Unterschrift ein Vertretungszusatz beigefügt war oder nicht, ist nicht für \n\ndas Zustandekommen des Mietvertrages, sondern allenfalls für die Wahrung \n\nder Schriftform von Belang und allein unter diesem Gesichtspunkt zu prüfen. \n\nOhne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht Herrn M. auch als zum \n\nAbschluß des Mietvertrages bevollmächtigt angesehen, weil die Klägerin die \n\nvon der Beklagten behauptete Erteilung der Vollmacht unzulässigerweise nur \n\nmit Nichtwissen bestritten hat. Abgesehen davon wäre nicht nur in der langjäh-\n\nrigen Durchführung des Mietvertrages, sondern auch schon in der Bewilligung \n\nder Eintragung des Vorkaufsrechts sowie in der Vereinbarung des Nachtrags 2 \n\neine nachträgliche Genehmigung durch die Klägerin zu sehen. \n\nb) Der Vertrag ist auch nicht nach § 139 BGB gesamtnichtig, ohne daß \n\nes einer Entscheidung darüber bedarf, ob die formunwirksame Einräumung ei-\n\nnes Vorkaufsrechts durch dessen Eintragung in das Grundbuch geheilt wurde \n\noder nicht. Mit zutreffender Begründung hat das Berufungsgericht nämlich aus \n\nder salvatorischen Erhaltungsklausel des § 20 Satz 1 des \"Mietvertrages\" ge-\n\nfolgert, daß hier entgegen der Regelung des § 139 BGB eine Vermutung für die \n\nWirksamkeit der von der Vereinbarung des Vorkaufsrechts nicht betroffenen \n\nmietvertraglichen Regelungen besteht, die die Klägerin nicht hat widerlegen \n\nkönnen. Zu Recht hat das Berufungsgericht die Wirksamkeit dieser salvatori-\n\nschen Erhaltungsklausel nicht in Zweifel gezogen, obwohl es an anderer Stelle \n\nhat dahinstehen lassen, ob es sich bei den Vereinbarungen der Vertragspartei-\n\nen um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, und für diesen Fall im Hin-\n\nblick auf §§ 6 Abs. 2, 9 Abs. 1 AGBG Bedenken gegen die Wirksamkeit der sal-\n\nvatorischen Ersetzungsklausel des § 20 Satz 2 des \"Mietvertrages\" geäußert \n\nhat. Beide Klauseln sind nämlich inhaltlich trennbar und einzeln aus sich heraus \n\nverständlich (vgl. BGHZ 145, 203, 212). Denn die Klausel, daß eine nichtige \n\noder unwirksame Bestimmung durch eine solche zu ersetzen ist, die dem wirt-\n\nschaftlich Gewollten in zulässiger Weise am nächsten kommt, kann ohne weite-\n\nres gestrichen werden, ohne daß darunter der Sinn der vorhergehenden Klau-\n\nsel leidet, nach der die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen erhalten bleibt, \n\nfalls einzelne Bestimmungen des Vertrages ganz oder teilweise nichtig oder \n\nunwirksam sind (vgl. MünchKomm-BGB/Basedow 4. Aufl. § 306 Rdn. 18). Bei \n\nErhaltungsklauseln einerseits und Ersetzungsklauseln andererseits handelt es \n\nsich um zwei unterschiedliche Arten von salvatorischen Klauseln (vgl. Münch-\n\nKomm-BGB/Mayer-Maly/Busche 4. Aufl. § 139 Rdn. 5); eine Erhaltungsklausel \n\nist auch in gewerbemietrechtlichen Allgemeinen Geschäftsbedingungen unbe-\n\ndenklich (vgl. Michalski/Römermann NJW 1994, 886, 887) und stellt auch für \n\nsich allein eine sinnvolle Regelung dar. \n\n2. Der Wahrung der Schriftform steht jedenfalls das Fehlen eines Vertre-\n\ntungszusatzes neben der Unterschrift des Herrn M. in den Urkunden vom \n\n25. April 1983 und in dem Nachtrag 1 hierzu nicht entgegen. Denn da M. \n\nnicht selbst Vertragspartei werden sollte, kann seine Unterschrift auf der im \n\n\"Mietvertrag\" mit \"Vermieter\" und in der \"Vereinbarung\" mit \"P. \" ge-\n\nkennzeichneten Unterschriftszeile nur bedeuten, daß er mit seiner Unterschrift \n\ndie Klägerin vertreten wollte. Dabei hätte auch eine Unterzeichnung als Vertre-\n\nter ohne Vertretungsmacht der Schriftform nicht entgegengestanden, so daß es \n\nauch der Kennzeichnung der Art seines Vertretungsverhältnisses nicht bedurfte. \n\nNur wenn von mehreren Vermietern oder Mietern oder von mehreren Gesell-\n\nschaftern einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts lediglich einer unterschreibt, \n\nist zur Wahrung der Schriftform ein Vertretungszusatz erforderlich, weil andern-\n\nfalls nicht ersichtlich wäre, ob der Unterzeichnende die Unterschrift nur für sich \n\nselbst oder aber zugleich in Vertretung der anderen leistet (vgl. Senatsurteile \n\nvom 16. Juli 2003 - XII ZR 65/02 - NJW 2003, 3053, 3054 und vom 5. Novem-\n\nber 2003 - XII ZR 134/02 - NJW 2004, 1103 f.). Derartige Zweifel konnten hier \n\nnicht auftreten. \n\n3. Auch das Fehlen des in § 1 Ziffer 2 des \"Mietvertrages\" erwähnten La-\n\ngeplans steht der Wahrung der Schriftform nicht entgegen. Er ist entbehrlich, \n\nweil der Mietgegenstand bereits durch die \"Vereinbarung\" hinreichend und ab-\n\nschließend bezeichnet und konkretisiert oder zumindest anhand der örtlichen \n\nGegebenheiten konkretisierbar ist, nämlich als \"Standort\" (Ziffer 1 der \"Verein-\n\nbarung\") bzw. \"Gelände\" (Ziffer 6) in D. , E. -Straße, dessen Ei-\n\ngentümerin die Klägerin ist, nebst aufstehenden und noch umzubauenden Ge-\n\nbäuden. Daß es sich dabei um das Grundstück E. -Straße 15 handelt, \n\nist unstreitig und ergibt sich aus den aus dem Grundbuch ersichtlichen Eigen-\n\ntumsverhältnissen, nicht zuletzt aber auch aus dem Einleitungssatz des von \n\nden Vertragsparteien unterzeichneten Nachtrages 2, der auf den Mietvertrag \n\nvom 25. April 1983 Bezug nimmt und die genaue Grundstücksbezeichnung ent-\n\nhält. Soweit demgegenüber aus § 1 Ziffer 2 des \"Mietvertrages\" die Einschrän-\n\nkung entnommen werden könnte, daß nicht das gesamte Grundstück (das \n\n\"Mietgrundstück\" im Sinne der Ziffer 5 der \"Vereinbarung\") vermietet werden \n\nsollte, sondern nur einzelne, durch farbliche Kennzeichnung in einem beizufü-\n\ngenden Lageplan bezeichnete Teilflächen, ist diese Einschränkung nicht Ge-\n\ngenstand der Einigung der Parteien geworden. Denn die in der \"Vereinbarung\" \n\ngetroffenen Regelungen, die eine solche Einschränkung des Mietgegenstandes \n\nnicht vorsehen, haben nach der ausdrücklichen Vereinbarung der Vertragspar-\n\nteien in Ziffer 7 der \"Vereinbarung\" Vorrang vor allen anderslautenden Rege-\n\nlungen. \n\n4. Es bedarf auch keiner abschließenden Entscheidung, ob das Beru-\n\nfungsgericht die \"Vereinbarung\" zu Recht nicht als bloßen Mietvorvertrag, son-\n\ndern als endgültige bindende Vereinbarung der Parteien angesehen hat, wofür \n\nindes vieles spricht. \n\nWar letzteres der Fall, hat das Berufungsgericht die Schriftform zwar zu-\n\ntreffend als nicht gewahrt angesehen, weil sich die Gesamtheit der mietvertrag-\n\nlichen Vereinbarungen der Vertragsparteien dann nicht aus einer einheitlichen \n\nUrkunde ergibt, sondern teils aus der \"Vereinbarung\" und teils aus dem \"Miet-\n\nvertrag\" vom selben Tage, mithin aus zwei gesonderten, nicht körperlich ver-\n\nbundenen Urkunden, die auch nicht durch wechselseitige Bezugnahme oder \n\nandere, eine zweifelsfreie Zuordnung ermöglichende äußere oder inhaltliche \n\nMerkmale zu einer gedanklichen Einheit verbunden sind. \n\nEntgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist es der Klägerin aber \n\nim vorliegenden Fall aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 \n\nBGB) verwehrt, sich auf einen solchen Mangel der Schriftform zu berufen und \n\nihre vorzeitige Kündigung darauf zu stützen. \n\nDies folgt aus § 6 des Nachtrages 2 vom Februar 1990, demzufolge sich \n\ndie Vertragsparteien verpflichtet haben, \"diesen Nachtrag 2 dem Hauptmietver-\n\ntrag als Anlage beizuheften\". \n\na) Das Berufungsgericht hat diese Klausel nicht ausgelegt, sondern sich \n\nauf den Hinweis beschränkt, schon der Wortlaut dieser Bestimmung umfasse \n\nnicht die Verpflichtung, den Nachtrag (auch) der \"Vereinbarung\" vom 25. April \n\n1983 beizuheften. Es hat diese Bestimmung daher als eindeutig angesehen. Ob \n\ndies zutrifft, ist eine Rechtsfrage, die der uneingeschränkten Prüfung des Revi-\n\nsionsgerichts unterliegt (vgl. BGHZ 32, 60, 63). Die Prüfung ergibt, daß die vom \n\nBerufungsgericht angenommene Eindeutigkeit nicht besteht, so daß die Erklä-\n\nrungen der Parteien vom Revisionsgericht selbst auszulegen sind. \n\nb) Soweit die Parteien sich verpflichtet haben, den Nachtrag 2 als Anlage \n\ndem \"Hauptmietvertrag\" anzuheften, kann dem schon nicht mit Sicherheit ent-\n\nnommen werden, daß damit allein der \"Mietvertrag\" vom 25. April 1983 und \n\nnicht auch die \"Vereinbarung\" vom selben Tage gemeint sei. Denn in der Prä-\n\nambel und in § 3 der Anlage 2 wird auf einen vorhandenen Untermieter (t. -\n\nMarkt) hingewiesen. Deshalb liegt zum einen das Verständnis nicht fern, daß \n\nmit der Verwendung des Begriffs \"Hauptmietvertrag\" präzisiert werden sollte, \n\ndaß die Anlage nicht dem Untermietvertrag, sondern dem Vertrag zwischen den \n\nbeiden Hauptmietparteien angeheftet werden sollte. \n\nZum anderen legt diese Vereinbarung die Auslegung nahe, daß unter \n\n\"Hauptmietvertrag\" die Gesamtheit der beurkundeten Vereinbarungen der \n\nHauptmietparteien zu verstehen ist. Denn der Nachtrag 2 wird eingangs als \n\nNachtrag \"zum Mietvertrag vom 25.04.1983 nebst Nachtrag 1 vom 14.07.1983\" \n\nbezeichnet, bezieht den Nachtrag 1 also in seine Bezugnahme ein. Dieser von \n\nbeiden Vertragsparteien unterzeichnete Nachtrag ist seinerseits als Nachtrag \n\n\"zur Vereinbarung/Mietvertrag vom 25. 4. 1983\" bezeichnet und ändert Ziffer 5 \n\nder \"Vereinbarung\" vom 25. April 1983, so daß bereits durch diesen Nachtrag \n\neine gedankliche Verklammerung zwischen der \"Vereinbarung\" vom 25. April \n\n1983 und dem \"Mietvertrag\" vom selben Tage herbeigeführt wird. War aber be-\n\nreits der Nachtrag 1 als Nachtragsvereinbarung zu dem aus beiden Urkunden \n\nbestehenden Vertragswerk gewollt, liegt die Annahme fern, der Nachtrag 2, der \n\nsich ausdrücklich auch auf den Nachtrag 1 bezieht, solle abweichend davon nur \n\nein Nachtrag zu einer dieser Urkunden, nämlich dem \"Mietvertrag\" vom \n\n25. April 1983, sein und nur dieser Urkunde beigeheftet werden. \n\nc) Jedenfalls im Wege ergänzender Auslegung des § 6 des Nachtrages 2 \n\nwäre davon auszugehen, daß diese Bestimmung die Parteien verpflichtet, eine \n\nfeste körperliche Verbindung dieses Nachtrages sowohl mit dem \"Mietvertrag\" \n\nvom 25. April 1983 als auch mit der \"Vereinbarung\" vom selben Tage herzustel-\n\nlen, was zugleich auch den ursprünglichen Mangel der Schriftform, nämlich die \n\nfehlende Verbindung dieser beiden Urkunden miteinander, geheilt hätte. \n\nDenn § 6 des Nachtrages 2 hat ersichtlich den alleinigen Zweck, der \n\nWahrung der Schriftform zu dienen. Dieser Bestimmung ist zu entnehmen, daß \n\ndie Parteien zumindest Zweifel hatten, ob die Bezugnahme in Anlage 2 auf den \n\nMietvertrag vom 25. April 1983 nebst Nachtrag 1 ausreichend war, die Schrift-\n\nform zu wahren, und deshalb den sichereren Weg der körperlichen Verbindung \n\nder Urkunden vereinbarten. Daraus ist zugleich zu ersehen, daß beide Ver-\n\ntragsparteien dafür sorgen wollten, ihre langfristige Bindung an den Mietvertrag \n\ndurch Wahrung der Schriftform sicherzustellen. Wäre ihnen zu diesem Zeit-\n\npunkt bewußt gewesen, daß diese langfristige Bindung möglicherweise nicht \n\nerst durch die Nachtragsvereinbarung 2 in Frage gestellt wurde, sofern diese \n\nmit den früheren Urkunden nicht zu einer Einheit verbunden wurde, sondern \n\ndaß diese langfristige Bindung bereits mangels Verbindung der beiden ur-\n\nsprünglichen Urkunden vom 25. April 1983 zweifelhaft war, hätten sie redli-\n\ncherweise nicht nur vereinbart, die vermeintlich bislang gewahrte Schriftform \n\nweiterhin zu wahren, sondern zugleich den ursprünglich vorhandenen Mangel \n\nder Schriftform durch Zusammenheftung aller Urkunden zu heilen. \n\nd) Jedenfalls verhält sich die Klägerin widersprüchlich, wenn sie sich ei-\n\nnerseits auf den Standpunkt stellt, der Inhalt des bestehenden Mietvertrages \n\nergebe sich aus zwei getrennten Urkunden, zum anderen aber geltend macht, \n\nihre Verpflichtung, die Anlage 2 dem (Haupt-)Mietvertrag beizuheften, be-\n\nschränke sich nur auf eine der beiden Urkunden, aus denen dieser Mietvertrag \n\nihrer Ansicht nach besteht. \n\n5. Da die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts ausreichen \n\nund weiterer Sachvortrag nicht zu erwarten ist, kann der Senat in der Sache \n\nselbst entscheiden. Der Klägerin ist es verwehrt, sich auf einen Mangel der \n\nSchriftform zu berufen, weil sie der Beklagten gegenüber zu dessen Heilung \n\nverpflichtet ist, so daß sich ihre Kündigung als unwirksam erweist. Ihre Beru-\n\nfung gegen das die Räumungsklage abweisende Urteil des Landgerichts ist \n\ndaher nicht begründet. \n\nHahne \n\nSprick \n\nFuchs \n\nAhlt \n\nVézina","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2003/XII_ZR_132-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-04-06/xii-zr-132-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 313","ref_norm":"313","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 568","ref_norm":"568","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 985","ref_norm":"985","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 986","ref_norm":"986","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 306","ref_norm":"306","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2003/XII_ZR_132-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2003/XII_ZR_132-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-04-06/xii-zr-132-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2003/XII_ZR_132-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:38:48.996264+00:00"}}