{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2003/XII_ZR_124-03","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2005-11-16","aktenzeichen":"XII ZR 124/03","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 16. November 2005 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB §§ 566a; 572 a.F.; EGBGB Art. 229 § 3 a) Zur Anwendbarkeit des § 572 a.F. BGB, wenn das vermietete Gewerbe- grundstück schon vor Inkrafttreten des neuen Mietrechts zum 1. September 2001 veräußert und das Mietverhältnis vor diesem Zeitpunkt beendet war (im Anschluss an BGH Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 381/03 - NJW-RR 2005, 962). b) Zur Darlegungs- und Beweislast des Mieters eines vor dem 1. September 2001 veräußerten Gewerbegrundstücks, wenn er vom Erwerber eine an den Vorvermieter gezahlte Kaution zurückverlangen will (im Anschluss an BGH Urteil vom 28. September 2005 - VIII ZR 372/04 - NJW 2005, 3494).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 124/03 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nVerkündet am: \n16. November 2005 \nKüpferle, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB §§ 566a; 572 a.F.; EGBGB Art. 229 § 3 \n\na) Zur Anwendbarkeit des § 572 a.F. BGB, wenn das vermietete Gewerbe-\ngrundstück schon vor Inkrafttreten des neuen Mietrechts zum 1. September \n2001 veräußert und das Mietverhältnis vor diesem Zeitpunkt beendet war (im \nAnschluss an BGH Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 381/03 - NJW-RR 2005, \n962). \n\nb) Zur Darlegungs- und Beweislast des Mieters eines vor dem 1. September \n2001 veräußerten Gewerbegrundstücks, wenn er vom Erwerber eine an den \nVorvermieter gezahlte Kaution zurückverlangen will (im Anschluss an BGH \nUrteil vom 28. September 2005 - VIII ZR 372/04 - NJW 2005, 3494). \n\nBGH, Urteil vom 16. November 2005 - XII ZR 124/03 - OLG Naumburg \n\nLG Halle \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 16. November 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter \n\nSprick, Fuchs, Dr. Ahlt und die Richterin Dr. Vézina \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision gegen das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandes-\n\ngerichts Naumburg vom 6. Mai 2003 wird auf Kosten des Klägers \n\nzurückgewiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\n2 \n\nDer Kläger (Mieter) verlangt von den Beklagten die Rückzahlung einer \n\nder Vorvermieterin gezahlten Mietkaution. \n\nDer Kläger mietete mit schriftlichem Vertrag vom Herbst 1992 von der \n\nE.-GmbH Büroräume in H. zu einem monatlichen Mietzins von 10.000 DM fest \n\nauf fünf Jahre. Das Mietverhältnis begann am 15. November 1992. Der Kläger \n\nzahlte die vereinbarte Kaution von 10.000 DM an die E.-GmbH. Durch Erwerb \n\ndes Grundstücks wurde die Beklagte zu 1, eine GbR, mit Wirkung zum \n\n1. August 1994 Vermieterin. Die Beklagten zu 2 und 3 sind die beiden Gesell-\n\nschafter der Beklagten zu 1. Der Kläger kündigte das Mietverhältnis, das un-\n\nstreitig jedenfalls am 15. November 1997 endete, fristlos zum 31. August 1997. \n\nEr verlangt von der Beklagten die Rückzahlung der an die E.-GmbH gezahlten \n\nKaution mit der Behauptung, die E.-GmbH, deren Geschäftsführer der Beklagte \n\nzu 3 gewesen sei, habe die Mietsicherheit der Beklagten zu 1 ausgehändigt. \n\nDie Beklagten bestreiten dies. Sie machen geltend, der Kläger sei zur fristlosen \n\nKündigung des Mietvertrages nicht berechtigt gewesen. Die Beklagte zu 1 \n\nrechnete deswegen gegen die Klageforderung hilfsweise mit Mietzinsforderun-\n\ngen für die Zeit von September bis Mitte November 1997 auf. \n\n3 \n\nDas Landgericht hat die Beklagten zur Rückzahlung der Kaution in Höhe \n\nvon 5.112,92 € (= 10.000 DM) verurteilt. Die Hilfsaufrechnung der Beklagten \n\nzu 1 hat es als nicht durchgreifend erachtet, weil die fristlose Kündigung des \n\nKlägers wirksam gewesen sei. Auf die Berufung der Beklagten hat das Ober-\n\nlandesgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen, \n\nweil dem Kläger gegen die Beklagten nach § 572 Satz 2 BGB a.F. kein An-\n\nspruch auf Rückzahlung der Kaution zustehe. Mit der vom Berufungsgericht \n\nzugelassenen Revision sucht der Kläger die Wiederherstellung des landgericht-\n\nlichen Urteils zu erreichen. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n4 \n\n5 \n\nDie Revision des Klägers hat keinen Erfolg. \n\nDas Oberlandesgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Die Beklagten \n\nseien nicht passiv legitimiert. Zwar sei nach § 566 a BGB i.V. mit § 578 Abs. 2 \n\nSatz 1 BGB der Erwerber von Mieträumen zur Zurückzahlung der Kaution ver-\n\npflichtet, die der Mieter dem Veräußerer gestellt habe. Doch kämen diese ab \n\n1. September 2001 geltenden Vorschriften nicht zur Anwendung, weil die Ver-\n\näußerung der Mieträume vor diesem Zeitpunkt stattgefunden habe. In diesem \n\nFall bleibe es, auch wenn das Mietrechtsreformgesetz für die zeitliche Geltung \n\ndes § 566 a BGB keine Vorschrift enthalte, aufgrund des allgemeinen Rückwir-\n\nkungsverbots entsprechend Art. 170 EGBGB bei der Anwendung des § 572 \n\nSatz 2 BGB a.F. Nach dieser Vorschrift aber sei der Erwerber zur Rückgewähr \n\nder Kaution, die der Mieter dem Veräußerer geleistet habe, nur verpflichtet, \n\nwenn sie ihm ausgehändigt worden sei oder er dem Veräußerer gegenüber die \n\nVerpflichtung zur Rückgewähr übernommen habe. Diese Voraussetzungen lä-\n\ngen hier nicht vor. Zwar sei der Beklagte zu 3 auch Geschäftsführer und Ge-\n\nsellschafter der E.-GmbH. Auch habe er als Vertreter der neuen Vermieter den \n\nWechsel in der Vermieterstellung ausgehandelt. Dies lasse es zwar nahe lie-\n\ngend erscheinen, dass die Kaution von der E.-GmbH an die Beklagten ausge-\n\nhändigt worden sei; für einen entsprechenden Nachweis reiche dies jedoch \n\nnicht aus. \n\nII. \n\n6 \n\n7 \n\nDiese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand. \n\n1. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, auf die Frage der Rückge-\n\nwähr der Kaution sei im Gegensatz zur Meinung des Oberlandesgerichts \n\n§ 566 a BGB und nicht § 572 BGB a.F. anzuwenden. Denn aus dem Fehlen \n\neiner Übergangsvorschrift für § 566 a BGB folge, dass seit dem 1. September \n\n2001 diese Vorschrift auch dann anwendbar sei, wenn die vermieteten Räume \n\nvor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes veräußert worden seien. Dem \n\nkann nicht gefolgt werden. \n\n8 \n\nVielmehr verneint die ganz herrschende Meinung zu Recht die Anwen-\n\ndung des § 566 a BGB auf Veräußerungsvorgänge vor seinem Inkrafttreten am \n\n1. September 2001 selbst dann, wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt \n\nnoch bestand (LG Berlin Grundeigentum 2002, 596; LG Aachen NJW-RR 2003, \n\n586; Schmidt-Futterer/Gather Mietrecht 8. Aufl. § 566 a BGB Rdn. 4; \n\nBlank/Börstinghaus Miete 2. Aufl. § 566 a BGB Rdn. 30; Derleder WuM 2002, \n\n239; Geldmacher DWW 2002, 182, 193; a.A. Franke ZMR 2001, 951, 952). \n\nDieser Meinung hat sich auch der \n\nfür Wohnraummiete zuständige \n\nVIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR \n\n381/03 - NJW-RR 2005, 962) angeschlossen und ausgeführt, dass der Gesetz-\n\ngeber in der Regelung des Art. 229 § 3 EGBGB zum Ausdruck gebracht habe, \n\ndass aus Gründen des Vertrauensschutzes und der Rechtssicherheit für Miet- \n\nund Pachtverträge Übergangsvorschriften erforderlich seien. Es entspreche \n\ndaher dem Willen des Gesetzgebers, das berechtigte Vertrauen eines Grund-\n\nstückserwerbers zu schützen, die dem Veräußerer gezahlte Kaution nur aus \n\nden in § 572 BGB a.F. genannten Gründen erstatten zu müssen, wenn der Er-\n\nwerbsvorgang vor dem 1. September 2001 abgeschlossen sei. Eine Erstre-\n\nckung der Regelung des § 566 a Satz 1 BGB stellte eine verfassungsrechtlich \n\nunzulässige echte Rückwirkung dar. \n\n9 \n\nDiese Ausführungen, denen sich der Senat auch für den Bereich der \n\nGewerberaummiete anschließt, gelten erst recht, wenn, wie im vorliegenden \n\nFall, nicht nur der Erwerbsvorgang, sondern auch das Mietverhältnis als sol-\n\nches bereits vor dem 1. September 2001 abgeschlossen und beendet war. Der \n\nGesetzgeber hat in Art. 229 § 3 EGBGB bestimmt, dass auf am 1. September \n\n2001 bestehende Mietverhältnisse unter bestimmten Voraussetzungen altes \n\nRecht anzuwenden ist. Daraus aber ist zu schließen, dass nach dem Willen des \n\nGesetzgebers auf Mietverhältnisse, die zu diesem Zeitpunkt bereits beendet \n\nwaren, das bis dahin bestehende Recht entsprechend dem in Art. 170 EGBGB \n\nenthaltenen allgemeinen Rechtsgedanken und dem verfassungsrechtlich gel-\n\ntenden Verbot echter Rückwirkung anzuwenden ist. \n\n10 \n\n2. Zu Recht ist das Oberlandesgericht im Übrigen davon ausgegangen, \n\ndass der Mieter im Rahmen von § 572 Satz 2 BGB a.F. darlegungs- und be-\n\nweispflichtig dafür ist, dass dem Erwerber die Mietsicherheit vom Veräußerer \n\nausgehändigt worden ist oder er dem Veräußerer gegenüber die Verpflichtung \n\nzur Rückgewähr übernommen hat. Dies wird von der Revision hingenommen. \n\nAllerdings wird zum Teil die Meinung vertreten, dass im Streitfall der Erwerber \n\nbeweisen müsse, dass er die Kaution nicht erhalten habe (vgl. Sternel Mietrecht \n\n3. Aufl. Teil III Rdn. 237; MünchKomm/Voelskow 3. Aufl. § 572 Rdn. 7; Bub/ \n\nTreier/v. Martius Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. III \n\nA Rdn. 784; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und \n\nLeasingrechts 8. Aufl. Rdn. 1429). Abgestellt wird dabei darauf, dass der um-\n\nstrittene Vorgang in der Sphäre des Erwerbers liege. Dies rechtfertigt jedoch \n\nnicht die Abweichung von der allgemeinen Regel, dass der Anspruchsteller die \n\nanspruchsbegründenden Tatbestandsmerkmale einer Norm nachweisen muss \n\n(vgl. Zöller/Greger ZPO 25. Aufl. vor § 284 Rdn. 17 a). § 572 Satz 2 BGB a.F. \n\nformuliert die Aushändigung der Mietsicherheit an den Erwerber als ein solches \n\nanspruchsbegründendes Merkmal. Es ist daher der Meinung zu folgen, die die \n\nDarlegungs- und Beweislast insoweit beim Mieter belässt (vgl. AG Lichtenberg \n\nNZM 2002, 385, 386; LG Frankfurt am Main WuM 1998, 31; Geldmacher DWW \n\n2002, 182, 193; Blank/Börstinghaus Miete § 572 BGB Rdn. 18; Baumgärtel \n\nHandbuch der Beweislast im Privatrecht I, 2. Aufl., § 572 BGB Rdn. 4; Staudin-\n\nger/Emmerich BGB 13. Bearb. § 572 Rdn. 25; Bub/Treier/Scheuer aaO Kap. V \n\nRdn. 321; Schmidt-Futterer/Gather Mietrecht 7. Aufl. § 572 Rdn. 25). Dies ver-\n\ntritt auch der VIII. Zivilsenat \n\nfür das Wohnraummietrecht \n\n(Urteil vom \n\n28. September 2005 - VIII ZR 372/04 - NJW 2005, 3494). \n\n11 \n\nFür eine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast zu Lasten des Grund-\n\nstückserwerbers besteht kein Anlass, da es keinen Erfahrungssatz des Inhalts \n\ngibt, dass der Grundstückserwerber seinen Anspruch auf Auszahlung der vom \n\nMieter an den Grundstücksveräußerer gezahlten Kaution auch tatsächlich ge-\n\ngen letzteren durchsetzt und die Kaution erhält (Bub/Treier/Scheuer aaO). Es \n\nlassen sich vielmehr auch Fälle denken, in denen - etwa bei drohender oder \n\nbestehender Insolvenz des Veräußerers - die Kaution von diesem nicht mehr zu \n\nerlangen ist. \n\n12 \n\nDer Umstand, dass im vorliegenden Fall eine wirtschaftliche und perso-\n\nnelle Verflechtung zwischen der E.-GmbH als ehemaliger Grundstückseigentü-\n\nmerin und Vermieterin und der GbR als Erwerberin und neuer Vermieterin vor-\n\nlag (H.O. war Geschäftsführer und Gesellschafter der E.-GmbH und Mitgesell-\n\nschafter der GbR und schloss den Nachtragsmietvertrag über den Eintritt der \n\nGbR in die Vermieterstellung), ist noch kein ausreichendes Indiz dafür, dass die \n\nKaution von der alten auf die neue Vermieterin übertragen wurde, und kann \n\ndaher keine Beweislastumkehr zu Lasten der Beklagten rechtfertigen. \n\n13 \n\nDer Mieter wird dadurch auch nicht unzumutbar benachteiligt. Wie der \n\nVIII. Zivilsenat aaO ausführt, kann er zum Beweis für die Kautionsübertragung \n\netwa den früheren Vermieter oder andere Personen aus dessen Umfeld als \n\nZeugen benennen oder unter den Voraussetzungen des § 445 ZPO auch die \n\nVernehmung des beklagten Erwerbers als Partei beantragen. \n\nHahne \n\nSprick \n\nFuchs \n\nVézina \n\n Bundesrichter Dr. Ahlt ist krankheitsbedingt \n\nverhindert zu unterschreiben. \n\nHahne \n\nVorinstanzen: \n\nLG Halle, Entscheidung vom 23.12.2002 - 4 O 288/02 - \n\nOLG Naumburg, Entscheidung vom 06.05.2003 - 9 U 17/03 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2003/XII_ZR_124-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-11-16/xii-zr-124-03","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566a","ref_norm":"566a","n":8},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 572","ref_norm":"572","n":8},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 170","ref_norm":"170","n":2},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 3","ref_norm":"229-3","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 445","ref_norm":"445","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 578","ref_norm":"578","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2003/XII_ZR_124-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2003/XII_ZR_124-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-11-16/xii-zr-124-03","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2003/XII_ZR_124-03.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 17:15:19.565566+00:00"}}