{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR__43-02","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2005-10-05","aktenzeichen":"XII ZR 43/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 5. Oktober 2005 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 818 Abs. 2 a) Zur Berechnung des Bereicherungsanspruchs des Mieters, wenn der Ver- mieter infolge vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses früher als vorge- sehen in den Genuss des durch Investitionen des Mieters erhöhten Ertrags- werts gelangt (Fortführung der Senatsurteile vom 8. November 1995 - XII ZR 202/94 - WM 1996, 1265 ff. und vom 25. Oktober 2000 - XII ZR 136/98 - NJW-RR 2001, 727 [red. Leitsatz]). b) Eine Bereicherung des Vermieters liegt auch dann vor, wenn eine Weiter- vermietung zu einem höheren Mietzins wegen von ihm zu vertretender Män- gel nicht möglich ist. c) Bei einem Vermieterwechsel ist nicht derjenige Bereicherungsschuldner, der im Zeitpunkt der Vornahme der Investitionen Vermieter war, sondern der neue Vermieter, der die Mietsache vorzeitig zurückerhält. Dies gilt bei einer Grundstücksveräußerung auch dann, wenn der ursprüngliche Vermieter mit Rücksicht auf die wertsteigernden Investitionen des Mieters einen höheren Veräußerungserlös erzielt hat.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 43/02 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nVerkündet am: \n5. Oktober 2005 \nBreskic, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 818 Abs. 2 \n\na) Zur Berechnung des Bereicherungsanspruchs des Mieters, wenn der Ver-\nmieter infolge vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses früher als vorge-\nsehen in den Genuss des durch Investitionen des Mieters erhöhten Ertrags-\nwerts gelangt (Fortführung der Senatsurteile vom 8. November 1995 - XII ZR \n202/94 - WM 1996, 1265 ff. und vom 25. Oktober 2000 - XII ZR 136/98 - \nNJW-RR 2001, 727 [red. Leitsatz]). \n\nb) Eine Bereicherung des Vermieters liegt auch dann vor, wenn eine Weiter-\nvermietung zu einem höheren Mietzins wegen von ihm zu vertretender Män-\ngel nicht möglich ist. \n\nc) Bei einem Vermieterwechsel ist nicht derjenige Bereicherungsschuldner, der \nim Zeitpunkt der Vornahme der Investitionen Vermieter war, sondern der \nneue Vermieter, der die Mietsache vorzeitig zurückerhält. Dies gilt bei einer \nGrundstücksveräußerung auch dann, wenn der ursprüngliche Vermieter mit \nRücksicht auf die wertsteigernden Investitionen des Mieters einen höheren \nVeräußerungserlös erzielt hat. \n\nBGH, Urteil vom 5. Oktober 2005 - XII ZR 43/02 - OLG Koblenz \n\nLG Mainz \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 5. Oktober 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter \n\nSprick, Fuchs, Dr. Ahlt und Dose \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 8. Zivilsenats des \n\nOberlandesgerichts Koblenz vom 18. Januar 2002 im Kostenpunkt \n\nund insoweit aufgehoben, als die Klage auf die Berufung der \n\nBeklagten wegen eines Teilbetrages \n\nvon 238.585,77 € \n\n(466.633,20 DM) nebst 4 % Zinsen seit dem 20. Januar 1996 un-\n\nter Abänderung des Urteils der 1. Zivilkammer des Landgerichts \n\nMainz vom 11. Januar 2001 abgewiesen und die Anschlussberu-\n\nfung der Klägerin wegen des weiteren Zinsanspruchs gemäß \n\nBuchstaben a) - m) der Ziffer 1 ihrer Klageerweiterung vom \n\n28. September 2001 zurückgewiesen wurde. \n\nIm Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur erneuten Ver-\n\nhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisions-\n\nverfahrens, an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Parteien streiten über gegenseitige Ansprüche aus einem gewerbli-\n\nchen Mietvertrag über den Gewölbekeller unter dem Hotel \"S. \" in \n\nM. , F. straße …, den der Rechtsvorgänger der Beklagten mit schrift-\n\nlichem Vertrag vom 24. Juni 1983 für die Zeit vom 1. Juli 1983 bis 1. Juli 2003 \n\nzum Betrieb einer Gaststätte (Weinkeller) zu einem monatlichen Mietzins von \n\n10.000 DM zuzüglich Mehrwertsteuer - mit Indexanpassungsklausel - an die \n\nKlägerin vermietet hatte. \n\n2 \n\nDie Klägerin verlangt wegen von ihr durchgeführter Umbaumaßnahmen \n\nAusgleich einer angeblichen Wertsteigerung des Objekts \n\nin Höhe von \n\n1.054.852,40 DM sowie Wertersatz für zurückgelassene Gegenstände in Höhe \n\nvon 251.818,53 DM, während die Beklagte widerklagend von der Klägerin ein-\n\nbehaltenen Mietzins sowie Schadensersatz verlangt. \n\n3 \n\nMit Zustimmung des Rechtsvorgängers der Beklagten, der den Gewöl-\n\nbekeller vor Vertragsbeginn als Lager und Verkaufsraum für seinen Handel mit \n\nantiken Möbeln genutzt hatte, nahm die Klägerin umfangreiche Umbauten für \n\nihren Restaurantbetrieb vor und versah die Räume im Bereich der über 600 m² \n\ngroßen Hauptnutzfläche mit Einrichtungen und Dekorationsobjekten. Insoweit \n\nsah der Mietvertrag vor, dass \"wegen der Bauinvestitionen\" bis Ende 1983 kei-\n\nne Miete, für 1984 nur 5.000 DM netto und für das erste Halbjahr 1985 nur \n\n6.000 DM netto monatlich zu zahlen waren. \n\n4 \n\nIn Bezug auf \"Veränderungen an und in der Mietsache\" bestimmt § 13 \n\ndes Mietvertrages: \n\n\"Will der Mieter Einrichtungen, mit denen er die Mietsache versehen hat, \n\nbei Beendigung des Mietverhältnisses wegnehmen, hat er sie zunächst \n\ndem Vermieter anzubieten… Wenn der Vermieter die Einrichtungen \n\nübernehmen will, hat er dem Mieter einen angemessenen Ausgleich zu \n\nleisten.\" \n\n5 \n\n1990 geriet die Klägerin in finanzielle Schwierigkeiten. Die Beklagte, die \n\nzwischenzeitlich Eigentümerin des Grundstücks und damit Vermieterin gewor-\n\nden war, erließ der Klägerin daraufhin gemäß schriftlicher Vereinbarung vom \n\n28. Mai 1990 \"zur Abwendung des Konkurses und im Rahmen eines außerge-\n\nrichtlichen Vergleiches\" 65 % der bis dahin rückständigen Mietforderung von \n\nknapp 50.000 DM. \n\n6 \n\nMit Schreiben vom 17. September 1992 forderte die Klägerin die Beklag-\n\nte unter Bezugnahme auf vorausgegangene Gespräche auf, unverzüglich die \n\nzugesagte Sanierung des Hofes in Auftrag zu geben, dessen Zustand offen-\n\nsichtlich die Ursache der inzwischen aufgetretenen gravierenden Durchfeuch-\n\ntung des Gewölbekellers sei. Zugleich kündigte sie an, die Miete wegen dieser \n\nFeuchtigkeitserscheinungen ab Oktober 1992 zu mindern. In der Folgezeit zahl-\n\nte sie monatlich nur noch einen Teil des vereinbarten Mietzinses und ab No-\n\nvember 1994 nichts mehr. \n\nZugleich entwickelte sich der Streit der Parteien unter anderem wie folgt: \n\nMit Schreiben vom 22. Februar 1993 verlangte der Gesellschafter \n\nS. der Beklagten Nachzahlung der als Minderung einbehaltenen Be-\n\nträge. Er teilte der Klägerin mit, dass der bereits Anfang 1992 erteilte Sanie-\n\nrungsauftrag wegen Überlastung des beauftragten Unternehmens erst zum \n\nJahresende ausgeführt werden könne, und versicherte ihr, dass der Beklagten \n\nsehr daran gelegen sei, \"die Ursache der in Ihren Räumen aufgetretenen \n\nFeuchtigkeit schnellstmöglich zu beseitigen.\" \n\n7 \n\n8 \n\n9 \n\nIm Oktober 1993 bot die Klägerin der Beklagten an, gemeinsam ein \n\nSachverständigengutachten über den Zustand des Gewölbekellers erstellen zu \n\nlassen. Nachdem die Beklagte darauf nicht reagierte, leitete die Klägerin im \n\nFebruar 1994 ein selbständiges Beweissicherungsverfahren ein, in dessen Ver-\n\nlauf der Sachverständige L. erhebliche Feuchtigkeits- und Nässeeinbrüche \n\nsowie als deren Ursache eine fehlende vertikale und horizontale Abdichtung \n\ngegenüber dem hohen und stark salzbelasteten Grundwasserstand feststellte. \n\nEr bezifferte den Aufwand für eine Sanierung auf rund 285.000 DM; ein voll-\n\nständiger Feuchteabschluss könne indes nur durch eine Neubaumaßnahme \n\nerreicht werden. \n\n10 \n\nNach Eingang des Gutachtens forderte die Klägerin die Beklagte mit An-\n\nwaltsschreiben vom 12. Oktober 1994 erfolglos zur Sanierung auf und kündigte \n\ndas Mietverhältnis über den Gewölbekeller sodann mit Anwaltsschreiben vom \n\n27. Februar 1995 fristlos zum 1. Juni 1995. \n\n11 \n\nNach einer Betriebsbesichtigung am 11. April 1995 forderte das Ord-\n\nnungsamt der Stadt M. die Klägerin unter dem 8. Mai 1995 auf, zur Vermei-\n\ndung eines Bußgeldverfahrens unverzüglich Maßnahmen gegen das Herabfal-\n\nlen gelöster Teile des Farbanstrichs der Küche und von Fugenmörtel aus der \n\nGewölbedecke zu ergreifen. \n\n12 \n\nAb Juni 1995 verwehrte die Beklagte der Klägerin den Zutritt zu den \n\nMieträumen und verweigerte die Herausgabe der Klägerin gehörender Einrich-\n\ntungsgegenstände unter Hinweis auf ihr Vermieterpfand- und Zurückbehal-\n\ntungsrecht wegen rückständiger Mietzinsforderungen. \n\n13 \n\nMit Anwaltsschreiben vom 19. Februar 1996 erklärte die Beklagte, die \n\nKücheneinrichtung und Theke würden freigegeben und seien bis 4. März 1996 \n\nauszubauen und zu entfernen, andernfalls sie freihändig ohne Haftung für \n\nSchäden beim Ausbau verwertet würden. Eine Bitte der Klägerin um Verlänge-\n\nrung der Frist lehnte sie wegen termingebundener Arbeiten zur Neueröffnung \n\ndes Lokals ab. \n\n14 \n\nNach Durchführung von Sanierungs- und Umbauarbeiten wurde das Kel-\n\nlerlokal im September/Oktober 1996 neu eröffnet. Die Parteien streiten darüber, \n\nwelche Teile der von der Klägerin zurückgelassenen Einrichtung und Dekorati-\n\non dabei bis zur endgültigen Schließung des Lokals im Mai 2000 weiterverwen-\n\ndet wurden, welche ausgelagert worden waren und welche jetzt nicht mehr vor-\n\nhanden sind. \n\n15 \n\nNach Einholung mehrerer Gutachten hat das Landgericht der Klage auf \n\nAusgleich der Wertsteigerung in Höhe des in erster Instanz beantragten Betra-\n\nges von 904.852,40 DM stattgegeben. Ferner hat es dem Hilfsantrag, als Ersatz \n\nfür das mit dem Hauptantrag herausverlangte Inventar 437.845 DM zu zahlen, \n\nin Höhe von 150.000 DM sowie der Widerklage auf rückständigen Mietzins in \n\nHöhe von 104.730,50 DM stattgegeben und Klage und Widerklage im übrigen \n\nabgewiesen. \n\n16 \n\nDie Berufung der Beklagten, mit der sie ihren Antrag auf vollständige \n\nAbweisung der Klage weiterverfolgte und ihre Widerklageforderung um weitere \n\n146.588,03 DM erhöhte, hatte weitgehend Erfolg. Hingegen führte die An-\n\nschlussberufung der Klägerin, mit der diese ihren Antrag auf Abweisung der \n\nWiderklage weiterverfolgte und ihre Klage um weitere 367.519,60 DM erhöhte, \n\nlediglich zur Erhöhung des ihr auf den Hilfsantrag zugesprochenen Betrages \n\num 8.820 DM. Das Oberlandesgericht hat das Urteil des Landgerichts abgeän-\n\ndert, der Klägerin 81.203,38 € (158.820 DM) nebst Zi nsen und der Beklagten \n\nauf ihre Widerklage 53.547,85 € (104.730,50 DM) neb st Zinsen zugesprochen \n\nund im übrigen die Klage und die Widerklage unter Zurückweisung der weiter-\n\ngehenden Rechtsmittel der Parteien abgewiesen. \n\n17 \n\nDagegen richtet sich, soweit zu ihrem Nachteil entschieden wurde, die \n\nRevision der Klägerin, die der Senat nur wegen eines Teilbetrages des Klage-\n\nantrages zu 1 (Ausgleich für Wertsteigerung) in Höhe von 238.585,77 € \n\n(466.633,20 DM) nebst 4 % Zinsen seit dem 20. Januar 1996 sowie hinsichtlich \n\nweiterer Zinsansprüche angenommen hat. Der Klageantrag zu 2 (Herausgabe \n\nvon bzw. Wertersatz für Einrichtungsgegenstände) ist daher auch im Umfang \n\nseiner Abweisung nicht mehr Gegenstand des Revisionsverfahrens. Gleiches \n\ngilt, soweit die Klägerin mit ihrer Revision auch ihre Verurteilung - auf die Wi-\n\nderklage der Beklagten - zu 104.730,50 DM angegriffen hat. Auch insoweit ist \n\ndurch Nichtannahme der Revision Rechtskraft eingetreten. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. (Ausgleich für Wertsteigerung) \n\n18 \n\nDas Berufungsgericht lässt dahinstehen, ob ein Anspruch der Klägerin \n\nauf Ausgleich einer durch ihre Umbaumaßnahmen bewirkten Wertsteigerung \n\ndes Mietobjekts aus dem Gesichtspunkt des Ersatzes notweniger Verwendun-\n\ngen (§ 547 BGB a.F.), der Entschädigung für ein abgewendetes Wegnahme-\n\nrecht des Mieters (§ 547 a BGB a.F.) oder der ungerechtfertigten Bereicherung \n\n(§ 812 BGB) gestützt werden könne. Jedenfalls verneint es einen entsprechen-\n\nden Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte mit zweifacher Begründung \n\nschon dem Grunde nach: \n\n19 \n\n1. Zum einen könnten sich derartige Ansprüche nur gegen den Rechts-\n\nvorgänger der Beklagten, nicht aber gegen diese selbst richten. Denn sämtliche \n\nInvestitionen seien zu einer Zeit vorgenommen worden, als der ursprüngliche \n\nVermieter noch Eigentümer des Grundstücks gewesen sei. Ansprüche aus \n\n§§ 547, 547 a BGB a.F. entstünden aber bei Vornahme der Verwendungen und \n\nrichteten sich gegen den jeweiligen Vermieter; für vor dem Eigentumswechsel \n\nentstandene Verpflichtungen hafte der nach § 571 BGB a.F. auf Vermieterseite \n\nin das Mietverhältnis eintretende Grundstückserwerber ebenso wenig, wie an-\n\ndererseits vor dem Eigentumswechsel fällig gewordene Ansprüche gegen den \n\nMieter auf ihn übergingen. Gleiches gelte für einen Anspruch aus ungerechtfer-\n\ntigter Bereicherung, denn durch wertsteigernde Investitionen sei allein der be-\n\nreichert, der bei Eintritt der Wertsteigerung Eigentümer des Grundstücks sei. \n\nDies müsse hier um so mehr gelten, als die Beklagte das Objekt - unstreitig - \n\n\"mit der Wertsteigerung\" gekauft und bezahlt habe. \n\n20 \n\n2. Zum anderen sei der Gewölbekeller nach dem eigenen Vortrag der \n\nKlägerin wegen der Feuchtigkeitserscheinungen für den Betrieb einer gehobe-\n\nnen Gaststätte ohnehin unbrauchbar, so dass Investitionen im Hinblick auf eine \n\nsolche Verwendung schon deshalb nicht zu einer Wertsteigerung führen könn-\n\nten. \n\n21 \n\n3. Beides hält der rechtlichen Prüfung und den Angriffen der Revision \n\nnicht stand und erweist sich auch nicht aus anderen Gründen - etwa: Verjäh-\n\nrung - als richtig: \n\n22 \n\na) Richtig ist zwar, dass sich Ansprüche des Mieters wegen Verwendun-\n\ngen auf die Mietsache, soweit sie auf § 547 Abs. 1 BGB a.F. gestützt werden \n\nund nicht nur als Bereicherungsansprüche gegeben sind, grundsätzlich im Zeit-\n\npunkt der Vornahme der Verwendungen entstehen (BGHZ 5, 197, 199) und \n\nsich nicht gegen den (neuen) Vermieter richten, der erst nach deren Vornahme \n\nin das Mietverhältnis eintritt. Dies kann jedoch letztlich dahinstehen, da die Klä-\n\ngerin - wie auch das Berufungsgericht annimmt und was von der Revision nicht \n\nangegriffen wird - jedenfalls die Voraussetzungen des § 547 Abs. 1 BGB a.F. \n\n(notwendige Verwendungen) nicht hinreichend dargelegt hat. Gleiches gilt für \n\neinen Anspruch aus § 547 Abs. 2 BGB a.F. (sonstige Verwendungen) in Ver-\n\nbindung mit den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag. Die Re-\n\nvision führt zwar bei ihrer Rüge verletzter Vorschriften des materiellen Rechts \n\nauch die §§ 667 ff. BGB an, führt demgegenüber aber im einzelnen aus, für ei-\n\nne Geschäftsführung ohne Auftrag ergäben sich keine Anhaltspunkte. Dem ist \n\nschon deshalb zuzustimmen, weil die Klägerin die Investitionen im Interesse \n\nihres eigenen Betriebs vornahm und ein Fremdgeschäftsführungswille daher \n\nfern liegt. \n\n23 \n\nb) Hingegen entsteht der Anspruch auf angemessene Entschädigung bei \n\nAbwendung des Wegnahmerechts des Mieters (§ 547 a BGB) entgegen der \n\nAuffassung des Berufungsgerichts erst, wenn der Vermieter erklärt, dass er die \n\nWegnahme abwenden will (BGH, Urteil vom 14. Oktober 1987 - VIII ZR \n\n246/86 - NJW 1988, 705 f.). Auch dies kann jedoch dahinstehen, weil die An-\n\nsprüche der Klägerin, soweit sie Einrichtungen überhaupt wegnehmen konnte \n\nund wollte, diese aber gemäß § 13 des Mietvertrages von der Beklagten über-\n\nnommen wurden, Gegenstand ihres Antrages zu 2 waren und bereits mit den \n\nder Klägerin auf ihren Hilfsantrag nunmehr rechtskräftig zugesprochenen \n\n158.200 DM abgegolten sind. Mit dem hier zunächst zu beurteilenden Zah-\n\nlungsantrag zu 1 verlangte die Klägerin hingegen einen Ausgleich für ihre In-\n\nvestitionen in Gestalt des Umbaus des Gewölbekellers; insoweit schied eine \n\nWegnahme schon wegen der erheblichen Kosten der dann vom Mieter ge-\n\nschuldeten Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes ersichtlich aus. \n\n24 \n\nc) In Betracht kommt vielmehr allein ein Anspruch der Klägerin aus § 812 \n\nBGB (Bereicherung auf sonstige Weise) i.V. mit § 818 Abs. 2 BGB, nämlich un-\n\nter dem Gesichtspunkt, dass die Beklagte als Vermieterin vorzeitig, und zwar \n\ninfolge der fristlosen Kündigung der Beklagten schon zum 1. Juni 1995 und \n\nnicht erst mit Ablauf der vertraglich vorgesehenen Mietzeit zum 1. Juli 2003, in \n\nden Genuss der wertsteigernden Investitionen der Klägerin gekommen ist (vgl. \n\nSenatsurteile vom 8. November 1995 - XII ZR 202/94 - WM 1996, 1265 ff. und \n\nvom 25. Oktober 2000 - XII ZR 136/98 - NJW-RR 2001, 727 [red. Leitsatz]). \n\n25 \n\nDaraus folgt - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - zu-\n\ngleich, dass die Beklagte Bereicherungsschuldnerin ist, auch wenn die wert-\n\nsteigernden Aufwendungen, die der Bereicherung zugrunde liegen, bereits zu \n\neiner Zeit vorgenommen wurden, als der ursprüngliche Vermieter noch Eigen-\n\ntümer des Grundstücks war. Denn der Umfang der Bereicherung richtet sich \n\nnicht nach der Höhe der Aufwendungen des Mieters und besteht auch nicht im \n\nZeitwert der Investitionen oder der Verkehrswertsteigerung des Mietobjekts bei \n\nRückgabe - und erst recht nicht zu einem früheren Zeitpunkt -, sondern allein in \n\nder Erhöhung des Ertragswerts, soweit der Vermieter diesen früher als vertrag-\n\nlich vorgesehen durch anderweitige Vermietung zu einem höheren Mietzins rea-\n\nlisieren kann (vgl. Senatsurteil vom 8. November 1995 aaO S. 1266; Gerber/ \n\nEckert, Gewerbliches Mietrecht, 5. Aufl. Rdn. 243 m.N.; Wolf/Eckert/Ball Hand-\n\nbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl. Rdn. 1168). \n\nUm eine derartige Möglichkeit ist der Voreigentümer, der die Nutzung zum ver-\n\ntraglich vereinbarten Mietzins der Klägerin bis zum Eigentumsübergang gewäh-\n\nren musste und gewährt hat, nicht bereichert worden. Dem steht auch nicht ent-\n\ngegen, dass die Beklagte ihm möglicherweise wegen der Investitionen der Klä-\n\ngerin einen höheren Kaufpreis gezahlt hat; dies wäre das Entgelt dafür, dass \n\nnach dem Ende der Vertragslaufzeit eine etwa noch vorhandene Ertragswert-\n\nsteigerung ihr zugute kommt und nicht dem Verkäufer. Denn ohne den Eigen-\n\ntumswechsel hätte sie diesem ab 1. Juli 2003 nicht ohne rechtlichen Grund \n\n- und folglich entschädigungslos - zugestanden; die Klägerin hätte ihre Investiti-\n\nonen bis dahin wie vorgesehen amortisieren können. \n\n26 \n\nd) Zu Recht greift die Revision auch die Ansicht des Berufungsgerichts \n\nan, durch den Umbau zu einer Gaststätte könne eine (Ertrags-)Wertsteigerung \n\ndes Objekts nicht eingetreten sein, weil die Klägerin selbst vortrage, dass es \n\nwegen der Feuchtigkeitserscheinungen zum Betrieb einer Gaststätte unbrauch-\n\nbar sei. Da die Beklagte als Vermieterin diesen Mangel zu vertreten hat, handelt \n\nsie zumindest treuwidrig, wenn sie sich darauf beruft, schon wegen dieses \n\nMangels keine höhere Miete erzielen zu können. Eine solche könnte sie jeden-\n\nfalls erzielen, wenn sie ihrer auch einem Nachmieter gegenüber bestehenden \n\nVerpflichtung zur Mängelbeseitigung nachkäme. \n\n27 \n\nDeshalb liegt insoweit - entgegen der Auffassung der Revisionserwide-\n\nrung - auch kein Wegfall der Bereicherung nach § 818 Abs. 3 BGB vor. Die Be-\n\nreicherung der Beklagten, die darin besteht, in der Folge eine höhere Miete er-\n\nzielen zu können, ist - sofern die Beklagte ihren damit verbundenen Vermieter-\n\npflichten nachkommt - nach wie vor vorhanden. \n\n28 \n\ne) Dieser Anspruch ist - entgegen der Auffassung der Beklagten, die sich \n\nim zweiten Rechtszug hilfsweise auf Verjährung berufen hatte- nicht verjährt. \n\nDenn Bereicherungsansprüche, die dem Mieter im Hinblick auf seine wertstei-\n\ngernden Investitionen als Ausgleich dafür zustehen, dass der Vermieter das \n\nNutzungsrecht durch vorzeitige Vertragsbeendigung früher als ursprünglich \n\nvereinbart zurückerhält, unterliegen nicht der kurzen Verjährung des § 558 BGB \n\na.F. (vgl. BGH, Urteil vom 14. Februar 1968 - VIII ZR 2/66 - NJW 1968, 888 f.; \n\nWolf/Eckert/Ball aaO Rdn. 1180). \n\n29 \n\n4. Zur Höhe ist die Bereicherungsklage aber nur teilweise schlüssig, \n\nnämlich in Höhe der 238.585,77 € = 466.633,20 DM, hi nsichtlich derer der Se-\n\nnat die Revision angenommen hat. \n\n30 \n\nDie Klägerin hat sich in erster Linie auf die vom Sachverständigen \n\nE. ermittelte Steigerung des Verkehrswertes um 1,18 Mio. DM berufen. \n\nDies reicht zur Darlegung eines entsprechenden Bereicherungsanspruches \n\nnicht aus, da die Bereicherung nur in der Steigerung des Ertragswertes besteht. \n\nDer Klägerin oblag es daher, stattdessen darzulegen, wie viel mehr Miete die \n\nBeklagte ab 1. Juni 1995 dank der Investitionen der Klägerin erzielt hat (vgl. \n\nEmmerich in Emmerich/Sonnenschein Miete 8. Aufl. § 539 Rdn. 8 m.N.) oder \n\nzumindest hätte erzielen können. \n\n31 \n\nDieser Darlegungslast ist die Klägerin indessen nachgekommen. Sie hat \n\nsich ersichtlich auf das Gutachten des Sachverständigen E. berufen \n\nund sich dessen Ausführungen zu eigen gemacht, indem sie ihrer Forderung \n\ndie von ihm mit 1,18 Mio. DM ermittelte Wertsteigerung zugrunde gelegt und \n\ndiesen Betrag eingeklagt hat. Dabei hat sie sich - hilfsweise - auch ausdrücklich \n\ndarauf berufen, dass die Beklagte insoweit ungerechtfertigt bereichert sei, als \n\nsie 97 Monate früher als vorgesehen in den Genuss der wertsteigernden Inves-\n\ntitionen gekommen sei und in dieser Zeit die vom Sachverständigen errechnete \n\nhöhere Miete hätte erzielen können (S. 9 des Schriftsatzes vom 13. Dezember \n\n2001). \n\n32 \n\nRichtig ist zwar, dass der Sachverständige in seinem Gutachten zu dem \n\nErgebnis gelangt ist, um diesen Betrag sei der Verkehrswert des Objekts ge-\n\nsteigert worden. Allerdings hat er den Verkehrswert mit Hilfe des Ertragswert-\n\nverfahrens ermittelt und ist so zu dem Zwischenergebnis gelangt, dass der Er-\n\ntragswert um 1,18 Mio. DM gesteigert worden sei und sich dies in gleicher Höhe \n\nauf den Verkehrswert auswirke. Dabei ist er davon ausgegangen, dass der mit \n\ndem Mietobjekt zu erzielende Reinertrag zum Stichtag 1. Juni 1995 ohne den \n\nUmbau - bei einer Nutzung als Möbellager - jährlich 45.181 DM betrage, wäh-\n\nrend nunmehr dank des Umbaus - bei einer Nutzung als Weinkeller - jährlich \n\n73.140 DM mehr, nämlich 118.321 DM zu erzielen seien. Dies entspricht einer \n\nSteigerung um 6.095 DM monatlich. \n\n33 \n\nDie auf die Zeit vom 1. Juni 1995 bis 1. Juli 2003 entfallende Bereiche-\n\nrung der Beklagten würde sich demnach mit (97 Monate x 6.095 DM =) \n\n591.215 DM errechnen, wenn keine Abzinsung vorzunehmen wäre. Letzteres \n\nist jedoch erforderlich, so wie auch der Sachverständige den Ertragswert durch \n\nAbzinsung errechnet hat, und zwar gemäß § 16 Abs. 3 der Wertermittlungsver-\n\nordnung (WertV) vom 6. Dezember 1998 (BGBl. I 2209) auf der Grundlage ei-\n\nner 40-jährigen Restnutzungsdauer und eines Zinssatzes von 5,5 % p.a. Aus \n\nden vorstehenden Ausführungen ergibt sich indes, dass die Höhe der Bereiche-\n\nrung der Beklagten nicht den gesamten Zeitraum der möglichen Restnutzung \n\numfasst, sondern auf die 97 Monate vom 1. Juni 1995 bis 1. Juli 2003 be-\n\nschränkt ist (vgl. Senatsurteil vom 8. November 1995 aaO S. 1267). Gemäß \n\n§ 16 Abs. 3 WertV ergibt sich dann für den Jahresbetrag von 73.140 DM bei \n\neiner Nutzungsdauer von 8 Jahren ein Vervielfältiger von 6,33, bei 9 Jahren von \n\n6,95. Für die Nutzungsdauer von 97 Monaten = 8 Jahren und einem Monat hat \n\nder Senat diese Werte interpoliert: Vervielfältiger = 6,33 + (6,95 - 6,33) : 12 = \n\n6,33 + 0,05 = 6,38, so dass insgesamt eine Bereicherung um 73.140 DM x 6,38 \n\n= 466.633,20 DM schlüssig dargelegt ist. \n\n34 \n\n5. Ob diese zu erstatten ist, kann der Senat nicht selbst entscheiden, da \n\ndas Berufungsgericht zum Umfang der von der Klägerin behaupteten Umbauin-\n\nvestitionen und der dadurch herbeigeführten Ertragswertsteigerung - aus seiner \n\nSicht folgerichtig - keine Feststellungen getroffen hat. Dies wird es nachzuholen \n\nhaben. Dabei wird das Berufungsgericht auch zu berücksichtigen haben, dass \n\nder Rechtsvorgänger der Beklagten der Klägerin bereits zu Beginn des Miet-\n\nverhältnisses \"wegen der Bauinvestitionen\" insgesamt (6 x 10.000 + 12 x 5.000 \n\n+ 6 x 4.000 DM =) 144.000 DM Mietzins nachgelassen hat; insoweit wird es zu \n\nprüfen haben, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe dieser Nachlass einen \n\njetzt noch zu zahlenden Bereicherungsausgleich mindert. \n\nII. (weitergehender Zinsanspruch) \n\n35 \n\nZu Recht macht die Revision geltend, die Klägerin habe mit ihrer An-\n\nschlussberufung nicht nur 4 % Zinsen seit dem 20. Januar 1996 verlangt, son-\n\ndern zusätzlich gestaffelte Zinsen zwischen 1 % und 6,5 % aus unterschiedli-\n\nchen Beträgen für unterschiedliche Zeiträume. Dies ergibt sich aus der Sit-\n\nzungsniederschrift vom 23. November 2001. Dem kann die Revisionserwide-\n\nrung nicht entgegenhalten, ausweislich des Tatbestandes des Berufungsurteils \n\nhabe die Klägerin überhaupt keine Zinsen verlangt. Insoweit ist ihr Antrag im \n\nTatbestand ersichtlich verkürzt wiedergegeben worden, zumal das Berufungs-\n\ngericht andernfalls nicht 4 % Zinsen auch auf die auf Anschlussberufung weiter \n\nzugesprochenen 8.220 DM hätte zusprechen dürfen. \n\n36 \n\nDa das Berufungsurteil hinsichtlich dieses Zinsanspruchs nicht mit Grün-\n\nden versehen ist, war es auch insoweit aufzuheben und die Sache an das \n\nOberlandesgericht zurückzuverweisen. \n\nHahne \n\nSprick \n\nFuchs \n\nAhlt \n\nDose \n\nVorinstanzen: \n\nLG Mainz, Entscheidung vom 11.01.2001 - 1 O 465/95 - \n\nOLG Koblenz, Entscheidung vom 18.01.2002 - 8 U 318/01 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR__43-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-10-05/xii-zr-43-02","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 547","ref_norm":"547","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 812","ref_norm":"812","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 818","ref_norm":"818","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 571","ref_norm":"571","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 667","ref_norm":"667","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR__43-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR__43-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-10-05/xii-zr-43-02","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR__43-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 17:06:00.062941+00:00"}}