{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR__29-02","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2005-04-20","aktenzeichen":"XII ZR 29/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB a.F. §§ 566, 126 Abs. 2 Die Schriftform eines langfristigen Mietvertrags ist gewahrt, wenn der Vermieter mit dem Altmieter schriftlich vereinbart, daß der Neumieter in den Vertrag eintritt und dieser der Vertragsübernahme formlos zustimmt.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 29/02 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n20. April 2005 \nKüpferle, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB a.F. §§ 566, 126 Abs. 2 \n\nDie Schriftform eines langfristigen Mietvertrags ist gewahrt, wenn der Vermieter \n\nmit dem Altmieter schriftlich vereinbart, daß der Neumieter in den Vertrag eintritt \n\nund dieser der Vertragsübernahme formlos zustimmt. \n\nBGH, Urteil vom 20. April 2005 - XII ZR 29/02 - OLG Schleswig \n\nLG Kiel \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 20. April 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter \n\nProf. Dr. Wagenitz, Fuchs, Dr. Ahlt und die Richterin Dr. Vézina \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision gegen das Urteil des 4. Zivilsenats des Schleswig-\n\nHolsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig vom 23. Januar \n\n2002 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Klägerin begehrt als Mieterin die Feststellung, daß ihr die Beklagte \n\nzum Schadensersatz verpflichtet sei, weil diese ihr Geschäftsräume nicht über-\n\nlassen, sondern anderweitig vermietet habe. \n\nAb Anfang 1999 verhandelte der jetzige Geschäftsführer der Klägerin Mi-\n\nchael W. für die E.M. Verwaltungs GmbH auf der Mieterseite mit der Beklagten \n\nüber die Anmietung einer größeren Gewerbefläche in dem in der Errichtung \n\nbefindlichen Einkaufszentrum \"E.\" in R., auf der ein Fachmarkt für Unterhal-\n\ntungselektronik betrieben werden sollte. Am 20./26. August 1999 unterzeichne-\n\nte die Beklagte als Vermieterin und Michael W. für die als Mieterin aufgeführte \n\nE.M. Verwaltungs GmbH einen Mietvertrag. Nach dessen § 1 Nr. 1 Abs. 2 wur-\n\nde eine Fläche von \"ca. 2.223,57 m² (ca. 1.802,37 m² Verkaufsfläche/ca. \n\n421,20 m² Nebenfläche)\" vermietet. Nach § 2 des Mietvertrages wurde das \n\nMietverhältnis auf die Dauer von zehn Jahren fest abgeschlossen mit einer Ver-\n\nlängerungsoption von vier mal fünf Jahren zugunsten der Mieterin. Der Mietver-\n\ntrag nimmt in § 13 Nr. 5 auf Planunterlagen als Anlagen Bezug, die nach § 9 \n\nNr. 3 Bestandteil des Mietvertrags sind. \n\nZugleich vereinbarten die Mietparteien im Nachtrag Nr. 1 zum Mietver-\n\ntrag, daß der Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten nach erfolgter Eintra-\n\ngung der Klägerin in das Handelsregister auf diese als Mieterin übergehen und \n\ndie E.M. Verwaltungs GmbH aus dem Mietvertrag ausscheiden solle. Der Nach-\n\ntrag ist auf seiten der Vermieterin von einem Vertreter der Beklagten unter-\n\nschrieben. Für die Mieterin hat Michael W. unter Beifügung eines Stempels der \n\nE.M. Verwaltungs GmbH unterschrieben. Die Klägerin ist am 13. August 1999 \n\ngegründet und am 28. September 1999 in das Handelsregister eingetragen \n\nworden. Mit Schreiben vom 9. November 1999 an die E.M. Verwaltungs GmbH \n\nerklärte die Beklagte den Rücktritt vom Mietvertrag. Sie vermietete die Flächen \n\nan eine Konkurrentin der Klägerin, die die Räumlichkeiten im Juni 2000 bezog. \n\nAuf die Klage der Klägerin hat das Landgericht festgestellt, daß die Be-\n\nklagte verpflichtet sei, der Klägerin den Schaden zu ersetzen, der ihr durch die \n\nNichterfüllung des Mietvertrages entstanden sei. Dabei ging das Landgericht \n\ndavon aus, daß der Vertrag formwirksam sei. Das Oberlandesgericht hat die \n\nBerufung der Beklagten zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die vom Senat \n\nangenommene Revision der Beklagten, mit der sie weiterhin die Abweisung der \n\nKlage begehrt. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat keinen Erfolg. \n\nI. \n\nDas Oberlandesgericht hat ausgeführt, der Klägerin stehe ein Schadens-\n\nersatzanspruch aus § 325 Abs. 1, § 535 BGB a.F. zu, weil die Beklagte durch \n\nDoppelvermietung des Objekts und dessen Überlassung an einen Dritten sich \n\ndie Erfüllung ihrer Leistungspflicht gegenüber der Klägerin schuldhaft unmöglich \n\ngemacht habe. Der Mietvertrag sei wirksam zustande gekommen. Michael M., \n\nder der maßgebliche Gesellschafter gewesen sei, habe bei Abschluß des Miet-\n\nvertrages und des Nachtrags Nr. 1 sowohl Vollmacht der Klägerin als auch der \n\nE.M. Verwaltungs GmbH besessen. Der Mietvertrag sei daher auf die Klägerin \n\nübergegangen. Der im Schreiben der Beklagten vom 9. November 1999 erklär-\n\nte Rücktritt sei wirkungslos, weil der Beklagten keine Rücktrittsgründe zuge-\n\nstanden hätten. Die gesetzliche Schriftform des § 566 BGB a.F. sei eingehalten. \n\nZwar sei der Mietgegenstand in § 1 Nr. 1 Abs. 2 des Mietvertrages nicht hinrei-\n\nchend bestimmbar angegeben, weil die Lage der Mietfläche innerhalb der Ge-\n\nsamtfläche des Einkaufszentrums von ca. 20.000 m² nicht erkennbar sei. Diese \n\nlasse sich auch nicht aus der Baubeschreibung und aus der vorgelegten Flä-\n\nchenberechnung nach DIN 277 entnehmen. Die Klägerin habe jedoch in der \n\nletzten mündlichen Verhandlung die in § 13 Nr. 5 des Mietvertrages aufgeführte \n\nPlanunterlage vorgelegt, die gemäß § 9 Nr. 3 des Mietvertrages ausdrücklich \n\ndessen Bestandteil sei. Dabei handele es sich um einen Lageplan des Gesamt-\n\nprojekts \"E.\" vom 9. August 1999, in dem die an die Klägerin vermietete Fläche \n\ninsgesamt gelb umrandet und mit 1.802,73 m² sowie Lager näher gekennzeich-\n\nnet sei, und im übrigen um zwei Detailpläne der \"Verkaufsfläche\" 1.820 m² vom \n\n15. Juni 1999. Mittels dieser Planunterlagen, auf die der Mietvertrag verweise, \n\nsei der Inhalt der in § 1 Nr. 1 Abs. 2 niedergelegten Einigung über die Mietflä-\n\nche hinsichtlich ihrer Belegenheit eindeutig ausgewiesen. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Nachprüfung im \n\nErgebnis stand. \n\n1. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß infolge \n\ndes Nachtrags Nr. 1 zum Mietvertrag zwischen der Beklagten und der E.M. \n\nVerwaltungs GmbH die Klägerin an deren Stelle in den Mietvertrag auf Mieter-\n\nseite eingetreten ist. Entgegen der Meinung der Revision stellt die Vereinbarung \n\nder Beklagten mit der E.M. Verwaltungs GmbH im Nachtrag Nr. 1 keinen (un-\n\nwirksamen) Vertrag zu Lasten der Klägerin dar. Dies wäre nur dann der Fall \n\ngewesen, wenn die Vertragsübernahme und somit auch die Pflicht der Klägerin \n\nzur Zahlung des Mietzinses ohne Mitwirkung der Klägerin hätte erfolgen sollen. \n\nDas Berufungsgericht hat jedoch den Nachtrag Nr. 1 in revisionsrechtlich nicht \n\nzu beanstandender Weise dahin ausgelegt, daß die Übernahme des Mietver-\n\ntrages durch die Klägerin mit deren Zustimmung erfolgen sollte. \n\nNach allgemeiner Meinung ist die Vertragsübernahme nicht eine Kombi-\n\nnation von Abtretung und Schuldübernahme, sondern ein einheitliches Rechts-\n\ngeschäft. Sie bedarf der Zustimmung aller Beteiligter (vgl. BGHZ 96, 302, 308; \n\nBGHZ 154, 171, 175). Die Vertragsübernahme kann als dreiseitiger Vertrag \n\noder aber auch durch Vertrag zwischen zwei Beteiligten geschlossen werden, \n\nder durch den dritten Beteiligten genehmigt wird. Dabei kann nach dem Prinzip \n\nder Vertragsfreiheit der Eintritt des neuen Mieters in den Vertrag auch dadurch \n\nerfolgen, daß der Neumieter einen Vertrag zwischen Vermieter und Altmieter \n\ngenehmigt (vgl. BGHZ 72, 394, 396; 96, 302, 309). \n\nDas Berufungsgericht ist auch zutreffend davon ausgegangen, daß die \n\nKlägerin, vertreten durch den Generalbevollmächtigten W., diese Zustimmung \n\nerteilt hat. \n\nEntgegen dem Vorbringen der Revision steht dieser Annahme nicht ent-\n\ngegen, daß die Klägerin bei Vertragsschluß etwa noch nicht gegründet gewe-\n\nsen wäre und deswegen dem Übernahmevertrag nicht hätte zustimmen kön-\n\nnen. Vielmehr ist nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Oberlandes-\n\ngerichts die Klägerin vor Vertragsschluß, nämlich am 13. August 1999 gegrün-\n\ndet worden. Sie konnte daher als Vorgesellschaft der Vertragsübernahme vom \n\n20./26. August 1999 zustimmen, wobei die Rechte und Pflichten hieraus mit der \n\nEintragung der Klägerin in das Handelsregister auf diese übergingen (vgl. \n\nBGHZ 80, 129, 131 ff.). \n\n2. Der Mietvertrag zwischen den Parteien entspricht der in § 566 BGB \n\na.F. vorgesehenen Schriftform. \n\na) Zu Unrecht macht die Revision geltend, die Zustimmung der Klägerin \n\nzur Vertragsübernahme habe zur Erhaltung der zehnjährigen Laufzeit in § 2 des \n\nMietvertrags gemäß § 566 BGB a.F. der Schriftform bedurft. Dies ist nicht der \n\nFall. Vielmehr steht der Umstand, daß die Zustimmung des Dritten nicht schrift-\n\nlich erfolgte, der Einhaltung der Schriftform nicht entgegen. Der Senat hat be-\n\nreits entschieden, daß die Zustimmung des Mieters zu einem zwischen frühe-\n\nrem und neuem Vermieter vereinbarten Vermieterwechsel formfrei ist (vgl. \n\nBGHZ 154, 179 f.). Die dort genannten Gründe sprechen auch dafür, daß die \n\nZustimmung des neuen Mieters zu einem vom Vermieter und altem Mieter ver-\n\neinbarten Mieterwechsel formfrei wirksam ist. Denn der Schriftform genügt auch \n\nein Mietvertrag, der vorsieht, daß er erst nach Zustimmung eines Dritten wirk-\n\nsam werden soll; dessen Zustimmung muß nicht in dieselbe Urkunde aufge-\n\nnommen oder gar von beiden Parteien noch einmal unterschrieben werden, da \n\nsie formfrei ist und nicht der Form des Hauptgeschäfts bedarf. § 566 BGB a.F. \n\nverfolgt eben nicht den Zweck, einem späteren Grundstückserwerber zu ermög-\n\nlichen, sich allein anhand der Urkunde Gewißheit über das Zustandekommen \n\noder den Fortbestand eines langfristigen Mietvertrages zwischen dem Veräuße-\n\nrer und dem Mieter zu verschaffen. Für die in § 566 Satz 1 BGB a.F. vorge-\n\nschriebene Schriftform genügt es vielmehr, wenn ein späterer Grundstückser-\n\nwerber aus einer einheitlichen Urkunde ersehen kann, in welche langfristigen \n\nVereinbarungen er nach § 571 Abs. 1 BGB a.F. gegebenenfalls eintritt, nämlich \n\ndann, wenn diese im Zeitpunkt der Umschreibung des Grundstücks (noch) be-\n\nstanden (vgl. Senatsurteil vom 14. Juni 2004 - XII ZR 68/02 - NJW 2004, 2962, \n\n2964). Diesen Voraussetzungen aber genügt der Nachtrag, weil ein potentieller \n\nGrundstückserwerber aus ihm in Verbindung mit dem Mietvertrag ersehen \n\nkann, daß er, sofern der Mietvertrag überhaupt noch besteht, in ein langfristiges \n\nMietverhältnis entweder mit dem alten oder dem neuen Mieter eintritt. \n\nb) Der Vertrag ist entgegen der Revision auch nicht deswegen formun-\n\ngültig, weil in ihm die Lage der vermieteten Fläche nicht hinreichend genau be-\n\nstimmt wäre. Zu Recht führt das Oberlandesgericht allerdings aus, daß im Ver-\n\ntrag selbst die Lage der Mietfläche im Gesamtgebäude nicht beschrieben ist. \n\nDer von der Klägerin vorgelegte Plan ist daher nicht nur Orientierungshilfe zur \n\nnäheren Bestimmung der bereits ohnehin schriftlich festgelegten Lage der ver-\n\nmieteten Flächen. Doch geht das Oberlandesgericht zu Recht davon aus, daß \n\ndie für die Wahrung der Schriftform erforderliche Einheit der Urkunde besteht. \n\nDer Mietvertrag verweist nämlich in § 13 Nr. 5 auf die als Anlage aufgeführte \n\nPlanunterlage, die gemäß § 9 Nr. 3 ausdrücklich Bestandteil des Mietvertrages \n\nist. Nach den Feststellungen des Oberlandesgerichts sind in dem Lageplan des \n\nGesamtprojekts \"E.\" vom 9. August 1999 die an die Klägerin vermieteten Flä-\n\nchen insgesamt gelb umrandet und mit \"1.802,32 m²\" sowie \"Lager\" näher ge-\n\nkennzeichnet. Das genügt, um die Einheit zwischen der Haupturkunde und der \n\nAnlage zu dokumentieren. Insbesondere brauchten die Parteien den Lageplan \n\nnicht gesondert zu unterschreiben. Soweit nämlich der vollständigen Unter-\n\nschrift im Rahmen der gesetzlichen Schriftform auch die Funktion der Doku-\n\nmentation und die Bekräftigung des rechtsgeschäftlichen Erklärungswillens bei-\n\ngemessen wird, ist diesem Erfordernis bereits durch die Unterzeichnung des \n\nVertrags genügt, der die Anlage durch Verweisung zum Vertragsbestandteil \n\nmacht (vgl. Senatsurteil vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98 - NJW 2000, \n\n354, 357). \n\nc) Soweit die Beklagte rügt, die Klägerin habe selbst nicht behauptet, den \n\nPlanunterlagen liege eine Einigung der Parteien zugrunde, das Berufungsge-\n\nricht habe gemäß §§ 139, 278 Abs. 3 ZPO auf die Bedeutung der Planunterla-\n\ngen hinweisen müssen, hat der Senat diese Rügen von Verfahrensmängeln \n\ngeprüft und nicht für durchgreifend erachtet (§ 565 a ZPO a.F.). \n\n3. Der Schadensersatzanspruch der Klägerin ergibt sich allerdings ent-\n\ngegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht aus § 325 Abs. 1, § 535 Satz 1 \n\nBGB a.F., sondern aus §§ 541, 538 BGB a.F. Da die Beklagte die Flächen \n\nrechtswirksam anderweitig vermietet hat, liegt ein Rechtsmangel im Sinne von \n\n§ 541 BGB vor. Die in dieser Vorschrift enthaltene Verweisung auf § 538 BGB \n\na.F. verdrängt auch vor Übergabe der Mietsache die §§ 306, 275 und 325 BGB \n\na.F. (vgl. Senatsurteil vom 29. November 1995 - XII ZR 230/94 - NJW 1996, \n\n714, 715; BGH Urteil vom 5. Juni 1991 - V ZR 115/90 - NJW 1991, 3277). \n\nHahne \n\nWagenitz \n\nFuchs \n\nAhlt \n\nVézina","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR__29-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-04-20/xii-zr-29-02","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 538","ref_norm":"538","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 541","ref_norm":"541","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 275","ref_norm":"275","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 278","ref_norm":"278","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 306","ref_norm":"306","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 325","ref_norm":"325","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 571","ref_norm":"571","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR__29-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR__29-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-04-20/xii-zr-29-02","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR__29-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:38:06.251326+00:00"}}