{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR__21-02","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2004-04-28","aktenzeichen":"XII ZR 21/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 28. April 2004 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB §§ 242 Ba, 276 Fb culpa in contrahendo Allein der Umstand, daß die vom gewerblichen Vermieter verlangte Betriebskosten- vorauszahlung die später entstandenen Kosten deutlich unterschreiten, führt noch nicht zur Annahme einer Verletzung der Aufklärungspflicht. Eine solche ist nur bei Vorliegen besonderer Umstände, die einen Vertrauenstatbestand beim Mieter be- gründen, zu bejahen (im Anschluß an BGH Urteil vom 11. Februar 2004 - VIII ZR 195/03 - NJW 2004, 1102).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 21/02 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nVerkündet am: \n28. April 2004 \nKüpferle, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB §§ 242 Ba, 276 Fb culpa in contrahendo \n\nAllein der Umstand, daß die vom gewerblichen Vermieter verlangte Betriebskosten-\n\nvorauszahlung die später entstandenen Kosten deutlich unterschreiten, führt noch \n\nnicht zur Annahme einer Verletzung der Aufklärungspflicht. Eine solche ist nur bei \n\nVorliegen besonderer Umstände, die einen Vertrauenstatbestand beim Mieter be-\n\ngründen, zu bejahen (im Anschluß an BGH Urteil vom 11. Februar 2004 - VIII ZR \n\n195/03 - NJW 2004, 1102). \n\nBGH, Urteil vom 28. April 2004 - XII ZR 21/02 - OLG Naumburg \n\nLG Halle \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 28. April 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter \n\nFuchs, Dr. Ahlt, die Richterin Dr. Vézina und den Richter Dose \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 9. Zivilsenats des \n\nOberlandesgerichts Naumburg vom 11. Dezember 2001 aufgeho-\n\nben. \n\nDie Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, \n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Oberlan-\n\ndesgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Klägerin macht gegen die Beklagte rückständige Betriebskosten in \n\neiner Gesamthöhe von 864.688,20 DM nebst Zinsen geltend. Mit ihrer Hilfswi-\n\nderklage begehrt die Beklagte Schadensersatz in gleicher Höhe. \n\nMit Vertrag vom 3. März 1994 mietete die Beklagte von der Rechtsvor-\n\ngängerin der Klägerin die Tiefgarage des C. in H. . Das Miet- \n\nverhältnis begann mit der Eröffnung des C. im November 1995. \n\nDie monatliche Miete betrug 95.000 DM netto. Darüber hinaus verpflichtete sich \n\ndie Beklagte zur anteiligen Übernahme bestimmter Betriebskosten. Diese soll-\n\nten - sofern nicht direkt zuzuordnen - entsprechend dem Verhältnis des Ein-\n\nheitswertes der Tiefgarage zu dem Einheitswert des gesamten C. \n\n auf die Beklagte umgelegt werden. Die Beklagte hat hierauf vereinba-\n\nrungsgemäß monatliche Vorauszahlungen in Höhe von 5.000 DM zuzüglich \n\ngesetzlicher Mehrwertsteuer geleistet, über die vermieterseits kalenderjährlich \n\nabzurechnen war. Die von der Klägerin innerhalb vertraglicher Frist erstellten \n\nBetriebskostenabrechnungen ergaben folgende mit der Klage geltend gemach-\n\nten Nachforderungen: \n\nNovember und Dezember 1995 \n\n(Abrechnung vom 3. September 1998): \n\n50.631,68 DM \n\n1996 (Abrechnung vom 3. September 1998): \n\n374.765,43 DM \n\n1997 (Abrechnung vom 3. Juni 1999): \n\n238.097,33 DM \n\n1998 (Abrechnung vom 21. Dezember 1999): \n\n201.193,76 DM \n\nDie Beklagte verweigert die Zahlung im wesentlichen mit der Begrün-\n\ndung, die Rechtsvorgängerin der Klägerin habe bei Vertragsschluß angegeben, \n\nsie rechne mit monatlichen Nebenkosten in Höhe von ca. 5.000 DM. Wäre ihr \n\nbekannt gewesen, daß die tatsächlichen Betriebskosten die voraussichtlichen \n\num das vier- bis sechsfache übersteigen würden, hätte sie den Vertrag nicht \n\ngeschlossen. Darüber hinaus erhebt sie Einwendungen gegen die Höhe der \n\nAbrechnungen. \n\nDas Landgericht hat der Klage durch Versäumnisurteil stattgegeben, das \n\nes nach Einspruch der Beklagten aufrecht erhielt; die Hilfswiderklage wies es \n\nab. Die Berufung der Beklagten führte zur Klagabweisung. Hiergegen richtet \n\nsich die Revision der Klägerin, mit der sie die Wiederherstellung der landge-\n\nrichtlichen Entscheidung erstrebt. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils \n\nund zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht ist der Auffassung, die Klägerin habe gegen die \n\nBeklagte keinen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten. Dem Vermie-\n\nter sei die Geltendmachung eines solchen Anspruchs verwehrt (§ 242 BGB), \n\nwenn bei vereinbarter Nebenkostenvorauszahlung die sich aus der Abrechnung \n\nergebenden Nachforderungen den Vorauszahlungsbetrag wesentlich überstei-\n\ngen und besondere Umstände hinzuträten. Ein derartiger besonderer Umstand \n\nliege hier darin begründet, daß die geltend gemachte Nachforderung die Vor-\n\nauszahlungen um das fünf- bis sechsfache übersteige. Bei einem derartig auf-\n\nfälligen Mißverhältnis könne sich ein erfahrener gewerblicher Vermieter nicht \n\ndarauf berufen, er habe die tatsächlichen Kosten nicht zutreffend einschätzen \n\nkönnen, weil das Objekt erst zeitgleich mit Beginn des Mietverhältnisses eröff-\n\nnet worden sei. Dementsprechend räume die Klägerin ausdrücklich ein, ihrer \n\nRechtsvorgängerin seien die auf das gesamte Objekt voraussichtlich entfallen-\n\nden tatsächlichen Betriebskosten bekannt gewesen. Soweit sie einwende, ihrer \n\nRechtsvorgängerin sei wegen der damals noch nicht bekannten Einheitswerte \n\nder auf die Tiefgarage entfallende Betriebskostenanteil nicht bekannt gewesen, \n\nhelfe ihr dies nicht weiter. Selbst wenn man unterstelle, daß die Rechtsvorgän-\n\ngerin der Klägerin tatsächlich davon ausgegangen sei, die Tiefgarage werde \n\nnicht zu 33,05 %, sondern nur zu 10 % am Einheitswert des Gesamtgebäudes \n\nbeteiligt sein, hätte festgestanden, daß die tatsächlichen Betriebskosten die \n\nVorauszahlungen zumindest um das zwei- bis dreifache übersteigen würden. \n\nHierauf hätte die Rechtsvorgängerin der Klägerin die Beklagte nach Treu und \n\nGlauben hinweisen müssen. Etwas anderes würde nur gelten, wenn die Fest-\n\nsetzung der zu geringen Betriebskostenvorauszahlungen auf dem ausdrückli-\n\nchen Wunsch der Beklagten beruht hätte oder ihr bewußt gewesen sei, daß die \n\ntatsächlichen Betriebskosten die Vorauszahlungen um ein Vielfaches überstei-\n\ngen würden. Beides habe jedoch die Beweisaufnahme nicht ergeben. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten der rechtlichen Prüfung nicht stand. \n\nGegen die angefochtene Entscheidung bestehen schon deshalb Beden-\n\nken, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die \n\nEinwendungen der Beklagten zur Höhe der fraglichen Abrechnungen begründet \n\nsind. Denn ohne Kenntnis der Höhe der tatsächlich auf die Beklagte entfallen-\n\nden Betriebskosten läßt sich nicht beurteilen, in welchem Umfang die geleiste-\n\nten Vorauszahlungen die Höhe der später angefallenen Betriebskosten unter-\n\nschreiten. Das kann jedoch auf sich beruhen. \n\nDie Beklagte ist nach dem zwischen den Parteien bestehenden Mietver-\n\ntrag verpflichtet, bestimmte Betriebskosten des gesamten Mietobjekts anteilig \n\nzu tragen. Sie hat hierauf monatliche Vorauszahlungen und erforderlichenfalls \n\ndie sich aus der jährlichen Endabrechnung ergebenden Nachzahlungen an die \n\nKlägerin zu leisten. Den eingeklagten Betriebskostennachforderungen stehen \n\ndem Grunde nach keine Einwendungen der Beklagten entgegen. Insbesondere \n\nkann die Beklagte von der Klägerin weder ganz noch teilweise Befreiung von \n\nder Klagforderung oder Vertragsanpassung aus dem Gesichtspunkt des Ver-\n\nschuldens bei Vertragsschluß (culpa in contrahendo; vgl. jetzt §§ 311 Abs. 2, \n\n241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB n.F.) verlangen. Der Geltendmachung dieser \n\nNachforderungen steht auch nicht der Einwand von Treu und Glauben (§ 242 \n\nBGB) entgegen. \n\n1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts fällt der Rechtsvor-\n\ngängerin der Klägerin eine schuldhafte Verletzung von Aufklärungspflichten vor \n\noder während des Mietvertragsabschlusses nicht zur Last. Ein Schadenser-\n\nsatzanspruch gegen die Rechtsvorgängerin der Klägerin aus culpa in contra-\n\nhendo, den die Beklagte entsprechend § 404 BGB auch der Klägerin entgegen-\n\nhalten könnte, besteht daher nicht. \n\na) Dem Vermieter obliegt grundsätzlich eine Aufklärungspflicht gegen-\n\nüber dem Mieter hinsichtlich derjenigen Umstände und Rechtsverhältnisse mit \n\nBezug auf die Mietsache, die - für den Vermieter erkennbar - von besonderer \n\nBedeutung für den Entschluß des Mieters zur Eingehung des Vertrages sind \n\nund deren Mitteilung nach Treu und Glauben erwartet werden kann (Senatsur-\n\nteil vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - ZIP 2000, 887, 892; vgl. auch BGH, \n\nUrteil vom 24. Februar 1978 - V ZR 122/75 - DB 1978, 979). Das Bestehen \n\nbzw. der Umfang der Aufklärungspflicht richtet sich nach den Umständen des \n\nEinzelfalls, insbesondere nach der Person des Mieters und dessen für den \n\nVermieter erkennbarer Geschäftserfahrenheit oder Unerfahrenheit (BGHZ 96, \n\n302, 311; Senatsurteil vom 16. Februar 2000 aaO). Allerdings ist der Vermieter \n\nnicht gehalten, dem Mieter das Vertragsrisiko abzunehmen und dessen Interes-\n\nsen wahrzunehmen. Der Mieter muß selbst prüfen und entscheiden, ob der be-\n\nabsichtigte Vertrag für ihn von Vorteil ist oder nicht. Es ist seine Sache, sich \n\numfassend zu informieren und zu klärungsbedürftigen Punkten in den Vertrags-\n\nverhandlungen Fragen zu stellen. Unterläßt er dies, hat er keinen Anspruch auf \n\nSchadensersatz (vgl. BGH, Urteile vom 16. September 1981 - VIII ZR 161/80 - \n\nNJW 1982, 376 und vom 26. November 1986 - VIII ZR 260/85 - NJW 1987, \n\n909, 910). Stellt der Mieter Fragen oder macht der Vermieter von sich aus Aus-\n\nsagen in bezug auf das Mietobjekt, so müssen dessen Angaben richtig und \n\nvollständig sein (vgl. BGH, Urteil vom 20. September 1996 - V ZR 173/95 - \n\nNJW-RR 1997, 144). \n\nDies zugrundegelegt, hat die Rechtsvorgängerin der Klägerin keine Auf-\n\nklärungspflichten verletzt. \n\nb) Allein der Umstand, daß die Rechtsvorgängerin der Klägerin Voraus-\n\nzahlungen auf die Betriebskosten verlangt hat, die in ihrer Höhe die tatsächli-\n\nchen Kosten deutlich unterschreiten, ohne die Beklagte hierauf hinzuweisen, \n\nführt nicht zur Annahme einer Aufklärungspflichtverletzung. Eine solche Pflicht-\n\nverletzung des Vermieters ist nur dann zu bejahen, wenn besondere Umstände \n\ngegeben sind. Derartige besondere Umstände können etwa zu bejahen sein, \n\nwenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluß die Angemessenheit der \n\nNebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewußt zu niedrig bemessen \n\nhat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täu-\n\nschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu ver-\n\nanlassen (vgl. BGH, Urteil vom 11. Februar 2004 - VIII ZR 195/03 - NJW 2004, \n\n1102). Solche Umstände, die einen Vertrauenstatbestand für die Beklagte bzw. \n\neine Aufklärungspflicht der Rechtsvorgängerin der Klägerin hätten begründen \n\nkönnen, liegen hier nicht vor. \n\n aa) Die Beklagte hat zwar behauptet, die Rechtsvorgängerin der Kläge-\n\nrin habe ihre Aufklärungspflicht verletzt, indem sie bei Vertragsschluß unzutref-\n\nfend angegeben habe, sie rechne mit monatlichen Nebenkosten in Höhe von \n\nca. 5.000 DM. Das Berufungsgericht, das die hierfür benannte Zeugin vernom-\n\nmen hat, konnte jedoch dahingehende Feststellungen nicht treffen. Die Beklag-\n\nte nimmt dies hin. \n\nbb) Die Tatsache, daß die Höhe der anfallenden Betriebskosten regel-\n\nmäßig von besonderer Bedeutung für die Kalkulation und damit für den Ent-\n\nschluß des Mieters zur Eingehung des Mietvertrages ist, begründete hier nicht \n\ndie Pflicht der Rechtsvorgängerin der Klägerin, von sich aus ihre Einschätzung \n\nüber die tatsächliche Höhe der Betriebskosten mitzuteilen. \n\nDie Beklagte hat den Mietvertrag geschlossen, obwohl ihr die Höhe der \n\nBetriebskosten nicht bekannt war. Sie hat daher bewußt ein ausschließlich in \n\nihrer Sphäre liegendes Risiko übernommen. Da es aber ausschließlich Sache \n\nder Beklagten war, sich selbst zu vergewissern, ob der Mietvertrag für sie von \n\nVorteil ist, mithin die Tiefgarage rentabel betrieben werden kann, durfte die \n\nRechtsvorgängerin der Klägerin annehmen, daß die Beklagte über die Höhe der \n\nBetriebskosten nachfragt, falls sie hierauf Wert legt (vgl. BGH, Urteil vom \n\n26. November 1986 aaO). \n\ncc) Die Rechtsvorgängerin der Klägerin musste hier auch nicht erkennen, \n\ndie Beklagte gehe aufgrund der im Mietvertrag getroffenen Abrede über die \n\nVorauszahlungen auf die Betriebskosten davon aus, die Betriebskosten würden \n\neine bestimmte Höchstgrenze nicht überschreiten. \n\nDie Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen schafft noch keinen Ver-\n\ntrauenstatbestand für die Gesamthöhe der Betriebskosten. Denn der Vermieter \n\nist nicht verpflichtet, überhaupt oder in einer gewissen Mindesthöhe Vorauszah-\n\nlungen auf die Betriebskosten zu verlangen (vgl. zur Wohnraummiete BGH, Ur-\n\nteil vom 11. Februar 2004 aaO m.w.N.; vgl. auch Wolf/Eckert/Ball, Handbuch \n\ndes gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rdn. 528; Soer-\n\ngel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., §§ 535, 536 Rdn. 274). Das gilt für die Gewer-\n\nberaummiete nicht minder. Der Mieter darf daher nicht ohne weiteres davon \n\nausgehen, der Vermieter habe sich bei Vereinbarung der Betriebskostenvor-\n\nauszahlungen ungefähr am erwarteten Abrechnungsergebnis orientiert (a.A. \n\nLangenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rdn. 392). \n\nZwar mag der Vermieter mit der Abrede über die Betriebskostenvoraus-\n\nzahlung regelmäßig das Ziel verfolgen, nicht mit gegebenenfalls beträchtlichen \n\nBeträgen in Vorleistung treten zu müssen. Dieser Beweggrund findet aber in \n\nder bloßen Vorauszahlungsabrede keinen Niederschlag. Denn die Vereinba-\n\nrung einer Vorauszahlung bedeutet lediglich, daß dem Mieter bei der Abrech-\n\nnung die vorausgezahlten Beträge gutzubringen sind; eine dem Vermieter zure-\n\nchenbare Aussage über die Gesamthöhe oder den Höchstbetrag der tatsächlich \n\nanfallenden Betriebskosten kommt ihr nicht zu. \n\nIm Streitfall kommt hinzu, daß im Zeitpunkt des Vertragsschlusses für \n\nbeide Parteien unklar war, mit welchem Anteil die Beklagte für die Betriebsko-\n\nsten des Gesamtobjekts aufzukommen hat. Darüber hinaus handelt es sich hier \n\num eine Erstvermietung, wobei der Vertragsschluß bereits vor Fertigstellung \n\ndes Mietobjekts erfolgte. Aus Sicht der Beklagten blieb somit zumindest unge-\n\nwiß, ob die Rechtsvorgängerin der Klägerin hinreichend sichere Kenntnisse be-\n\nsaß, um die ungefähre Höhe der auf die Beklagte entfallenden Betriebskosten \n\nzu ermitteln. Auch deshalb konnte die Beklagte nicht darauf vertrauen, die ver-\n\neinbarten Vorauszahlungen werden die Gesamthöhe der Betriebskosten in et-\n\nwa erreichen. \n\n2. Schließlich steht der Klagforderung nicht der Einwand von Treu und \n\nGlauben (§ 242 BGB) entgegen. \n\nWie bereits ausgeführt, hat die Rechtsvorgängerin der Klägerin weder \n\neigene Pflichten verletzt noch hat sie für die Beklagte einen Vertrauenstatbe-\n\nstand über die Höhe der Betriebskosten geschaffen. Sonstige Umstände, die \n\ndie Geltendmachung der Betriebskostennachforderungen als treuwidrig er-\n\nscheinen ließen, sind nicht ersichtlich. \n\n3. Das Berufungsurteil ist demnach aufzuheben. Der Senat kann in der \n\nSache nicht selbst entscheiden, da das Berufungsgericht – wie bereits er-\n\nwähnt - keine Feststellungen zur Berechtigung der streitigen Positionen aus den \n\neingeklagten Abrechnungen getroffen hat. Die Hilfswiderklage gilt nur für den \n\nFall der wenigstens teilweisen Stattgabe der Klage als erhoben. Über sie kann \n\nalso nicht vor Entscheidung über die Klage befunden werden. Die Sache ist \n\ndaher insgesamt an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. \n\nHahne \n\nFuchs \n\nAhlt \n\nVézina \n\nDose","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR__21-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-04-28/xii-zr-21-02","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 241","ref_norm":"241","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 280","ref_norm":"280","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 311","ref_norm":"311","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 404","ref_norm":"404","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR__21-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR__21-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-04-28/xii-zr-21-02","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR__21-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:30:13.774864+00:00"}}