{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_312-02","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2005-09-21","aktenzeichen":"XII ZR 312/02","doktyp":"Versäumnisurteil","leitsatz":"Verkündet am: 21. September 2005 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB §§ 566 a.F., 305 b, 307 Bb, Ca; AGBG §§ 4, 9 Bb, Ca Nachträgliche mündliche Individualvereinbarungen haben auch vor Schriftform- klauseln in Formularverträgen über langfristige Geschäftsraummietverhältnisse Vorrang.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVERSÄUMNISURTEIL \n\nXII ZR 312/02 \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nja \n\nja \n\nVerkündet am: \n21. September 2005 \nKüpferle, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB §§ 566 a.F., 305 b, 307 Bb, Ca; AGBG §§ 4, 9 Bb, Ca \n\nNachträgliche mündliche Individualvereinbarungen haben auch vor Schriftform-\n\nklauseln in Formularverträgen über langfristige Geschäftsraummietverhältnisse \n\nVorrang. \n\nBGH, Versäumnisurteil vom 21. September 2005 - XII ZR 312/02 - OLG Rostock \nLG Rostock \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 21. September 2005 durch die Richter Sprick, Weber-Monecke, Fuchs, \n\nDr. Ahlt und Dose \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 3. Zivilsenats \n\ndes Oberlandesgerichts Rostock vom 2. Dezember 2002 insoweit \n\naufgehoben, als darin - über den durch Anerkenntnisteilurteil vom \n\n3. August 2001 ausgeurteilten Betrag hinaus - zum Nachteil des \n\nBeklagten entschieden worden ist. \n\nDer Rechtsstreit wird im Umfang der Aufhebung zur erneuten Ver-\n\nhandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Revisi-\n\nonsverfahrens - an das Berufungsgericht zurückverwiesen. \n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDer Kläger macht rückständige Miete geltend. \n\nEr vermietete mit schriftlichem Vertrag vom 7. Oktober 1999 Geschäfts-\n\nräume zu einem monatlichen Mietzins von 2.900 DM zuzüglich MWSt an den \n\nBeklagten. § 21 Nr. 4 Satz 1 des Mietvertrages lautet: \n\n\"Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages gelten \n\nnur bei schriftlicher Vereinbarung.\" \n\nIn den Jahren 2000 und 2001 zahlte der Beklagte lediglich eine reduzier-\n\nte Miete mit der Begründung, die Parteien hätten sich nachträglich auf eine mo-\n\nnatliche Miete von 2.000 DM netto geeinigt. \n\nDas Landgericht hat den Beklagten zur Zahlung der aufgelaufenen \n\nRückstände in Höhe von 14.040 DM nebst Zinsen verurteilt. Die Berufung des \n\nBeklagten ist mit Ausnahme eines geringfügigen Zinsbetrages ohne Erfolg ge-\n\nblieben. Dagegen wendet sich der Beklagte mit der vom Oberlandesgericht zu-\n\ngelassenen Revision. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nGegen den im Verhandlungstermin nicht erschienenen Kläger ist durch \n\nVersäumnisurteil zu entscheiden. Dieses beruht jedoch inhaltlich nicht auf der \n\nSäumnis; es berücksichtigt den gesamten Sach- und Streitstand (vgl. BGHZ 37, \n\n79, 81 ff.). \n\nDie Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Ur-\n\nteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. \n\n1. Das Oberlandesgericht, dessen Entscheidung in OLGR Rostock 2003, \n\n78 veröffentlicht ist, hat ausgeführt, die vom Beklagten behauptete einvernehm-\n\nliche Senkung der monatlichen Miete sei unwirksam, weil die Parteien hierbei \n\ndie in § 21 Nr. 4 Satz 1 des Mietvertrages vereinbarte Schriftform nicht beachtet \n\nhätten. Diese gewillkürte Schriftform habe nicht lediglich Beweisfunktion, son-\n\ndern sei Wirksamkeitsvoraussetzung für die Änderung des Mietvertrages. Der \n\nWortlaut \"gelten nur bei schriftlicher Vereinbarung\" sei eindeutig und lasse kei-\n\nne andere Auslegung zu. \n\nDie im Mietvertrag der Parteien enthaltene vorformulierte Schriftform-\n\nklausel sei nicht unwirksam im Sinne des § 9 AGBG (nunmehr: § 307 BGB). \n\nSchriftformklauseln seien nicht generell unangemessen, ihre Wirksamkeit hän-\n\nge vielmehr von der Ausgestaltung und dem Anwendungsbereich der konkreten \n\nKlausel ab. Unangemessen könne die Klausel sein, wenn sie dazu diene, nach \n\nVertragsschluss getroffene individualvertragliche Vereinbarungen zu unterlau-\n\nfen, indem sie bei dem anderen Vertragsteil den Eindruck erwecke, eine münd-\n\nliche Abrede sei entgegen den allgemeinen Grundsätzen unwirksam. Auch \n\nkönne die Schriftformklausel nicht den Vorrang der Individualabsprache abdin-\n\ngen; demgemäß könnten die Vertragsparteien sie dadurch außer Kraft setzen, \n\ndass sie deutlich den Willen zum Ausdruck brächten, ihre mündliche Abma-\n\nchung solle ungeachtet der Schriftformklausel gelten. \n\nUnter Beachtung dieses Grundsatzes sei bei der langfristigen Vermie-\n\ntung gewerblich genutzter Immobilien, die in den Anwendungsbereich des \n\n§ 566 BGB a.F. (§ 550 BGB) falle, eine Schriftformklausel wirksam und \n\nbenachteilige den Vertragspartner des Verwenders nicht unangemessen. Von \n\ndem gesetzlichen Leitbild entferne sie sich nicht wesentlich, denn § 566 Satz 1 \n\nBGB a.F. schreibe ohnehin die Schriftform bei Vertragsänderungen und -ergän-\n\nzungen vor. Nur hinsichtlich der Folgen des Formverstoßes unterschieden sich \n\ndie gesetzliche und die in einem vorformulierten Mietvertrag ausbedungene \n\nSchriftform. Wegen der erheblichen wirtschaftlichen Tragweite einer langfristi-\n\ngen Immobilienvermietung sei der Schutz vor einer übereilten, nicht hinreichend \n\nbedachten Vertragsänderung, etwa einer Erhöhung oder Herabsetzung der \n\nMiete, in die Überlegung, inwieweit die Schriftformklausel den Gegner des Ver-\n\nwenders benachteilige, einzubeziehen. Auch bei einem Gewerberaummietver-\n\ntrag sei nicht ersichtlich, dass die Schriftformklausel einseitig die Interessen des \n\nVerwenders bezwecke. Wegen der langen Dauer gewerblicher Mietverträge, \n\nauch wegen des nicht seltenen Wechsels einer Partei, sei schließlich das Be-\n\ndürfnis beider Seiten anzuerkennen, als Vertragsinhalt nur gelten zu lassen, \n\nwas schriftlich dokumentiert sei. \n\nÜberschnitten sich die gesetzlich vorgeschriebene und die in einem Ver-\n\ntragsvordruck für eine Vertragsänderung ausbedungene Schriftform, so könne \n\nnicht unterstellt werden, dass die Vertragsparteien gleichwohl die Wirksamkeit \n\ndes mündlich Vereinbarten wollten und die in dem Vertrag enthaltene Schrift-\n\nformabrede als überholt betrachteten. Den Verlust der beiderseits gewollten \n\nlangfristigen Bindung, der regelmäßig den Interessen zumindest einer Partei, \n\nwenn nicht gar beider Parteien widerspreche, wolle keine Partei in Kauf neh-\n\nmen, zumal sie im Zeitpunkt der Vertragsänderung nicht abschätzen könne, \n\nwem die ordentliche Kündbarkeit des Mietverhältnisses nützen oder schaden \n\nwerde. Letztlich sprächen gewichtige Argumente für die Wirksamkeit der \n\nSchriftformklausel, die beide Parteien vor der ungewollten Folge eines Form-\n\nverstoßes bei einer mündlichen Vertragsänderung schütze. \n\n2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nach-\n\nprüfung nicht stand. \n\nZutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Klausel, wo-\n\nnach Änderungen und Ergänzungen der Schriftform bedürfen, von dem Grund-\n\nsatz abweicht, dass Individualvereinbarungen vorgehen und die Klausel des-\n\nhalb gegen das gesetzliche Leitbild verstößt. Diese Frage ist in der Rechtspre-\n\nchung des Bundesgerichtshofs geklärt (BGH, Urteil vom 15. Februar 1995 \n\n- VIII ZR 93/94 - NJW 1995, 1488, 1489). Ob in den Fällen der gesetzlichen \n\nSchriftform (§ 566 BGB a.F., § 550 BGB) etwas anderes zu gelten hat, wie das \n\nBerufungsgericht meint, ist höchstrichterlich bisher nicht entschieden. Das Be-\n\nrufungsgericht kann sich für seine Auffassung auf Wolf/Eckert/Ball, Handbuch \n\ndes gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 9. Aufl. Rdn. 142; Ger-\n\nber/Eckert Gewerbliches Miet- und Pachtrecht 5. Aufl. Rdn. 80; Erman/Roloff \n\nBGB 11. Aufl. § 305 b Rdn. 11 (einschränkend Fritz Mietrecht 2. Aufl. Rdn. 48) \n\nund eine Entscheidung des Kammergerichts (MDR 2000, 1241) stützen (ande-\n\nrer Ansicht Schmidt-Futterer/Lammel Mietrecht 8. Aufl. § 550 Rdn. 68; JURIS \n\nPK-BGB/Tonner § 550 Rdn. 17; Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- \n\nund Wohnraummiete, 3. Aufl. Kap. II 564 und Heile daselbst Kap. II 776; Sternel \n\nMietrecht 3. Aufl. Kap. I 210; Drettmann in Graf von Westphalen, Vertragsrecht \n\nund AGB-Klauselwerke, Geschäftsraummiete Rdn. 23). \n\na) Die Frage bedarf hier keiner Klärung, weil sie für die Entscheidung des \n\nFalles nicht erheblich ist. Ist die Klausel unwirksam, dann konnten die Parteien \n\nohne weiteres nach Abschluss des Mietvertrages durch mündliche Absprache \n\nden schriftlichen Mietvertrag ändern. Aber auch dann, wenn die Klausel als \n\nwirksam angesehen wird, waren die Parteien nicht gehindert, nach Abschluss \n\ndes Mietvertrages die Klausel zu ändern. Der Vorrang der Individualabsprache \n\n(§ 4 AGBG = § 305 b BGB) greift auch gegenüber einer nach AGBG angemes-\n\nsenen Schriftformklausel (Ulmer in Ulmer/Brandner/Hensen AGBG 9. Aufl. § 4 \n\nRdn. 33; Lindacher in Wolf/Lindacher AGBG 4. Aufl. § 4 Rdn. 33). \n\n Im Ausgangspunkt richtig geht auch das Berufungsgericht vom Vorrang \n\neiner Individualvereinbarung (§ 4 AGBG, nunmehr § 305 b BGB) aus. Soweit es \n\naber meint, es könne nicht unterstellt werden, dass die Vertragsparteien - wenn \n\nsie die Schriftform für Vertragsänderungen vereinbart haben, um die beidersei-\n\ntige langfristige Bindung nicht zu gefährden - gleichwohl die Wirksamkeit des \n\nmündlich Vereinbarten wollen und die Schriftformabrede als überholt betrach-\n\nten, so kann ihm nicht gefolgt werden. Vereinbaren die Parteien nach dem Ab-\n\nschluss eines Formularvertrages eine Änderung mittels Individualabsprache, so \n\nhat diese Änderung Vorrang vor kollidierenden Allgemeinen Geschäftsbedin-\n\ngungen. Es kommt nicht darauf an, ob die Parteien eine Änderung der Allge-\n\nmeinen Geschäftsbedingungen beabsichtigt haben oder sich der Kollision mit \n\nden Allgemeinen Geschäftsbedingungen bewusst geworden sind (BGH, \n\nBeschluß vom 20. Oktober 1994 - III ZR 76/94 - NJW-RR 1995, 179, 180; vgl. \n\nauch BGHZ 71, 162, 164). Ebenso wenig stellt § 4 AGBG darauf ab, ob die In-\n\ndividualvereinbarung ausdrücklich oder stillschweigend getroffen worden ist \n\n(BGH, Urteil vom 6. März 1986 - III ZR 234/84 - NJW 1986, 1807; Münch-\n\nKomm/Basedow BGB 4. Aufl. § 4 AGBG Rdn. 5). Den Vorrang gegenüber All-\n\ngemeinen Geschäftsbedingungen haben individuelle Vertragsabreden ohne \n\nRücksicht auf die Form, in der sie getroffen worden sind, somit auch dann, \n\nwenn sie auf mündlichen Erklärungen beruhen. Das gilt auch dann, wenn durch \n\neine AGB-Schriftformklausel bestimmt wird, dass mündliche Abreden unwirk-\n\nsam sind (BGH, Beschluß vom 20. Oktober 1994 aaO; MünchKomm/Basedow \n\naaO § 4 AGBG Rdn. 11). \n\nDer Vorrang der Individualvereinbarung muß auch dann gewahrt bleiben, \n\nwenn man mit dem Berufungsgericht ein Interesse des Verwenders anerkennt, \n\neinem langfristigen Mietvertrag nicht durch nachträgliche mündliche Abreden \n\ndie Schriftform zu nehmen und deshalb eine solche Klausel ausnahmsweise als \n\nwirksam ansieht. Das gebieten Sinn und Zweck dieser Regelung. Der in § 4 \n\nAGBG niedergelegte Grundsatz besagt, dass vertragliche Vereinbarungen, die \n\ndie Parteien für den Einzelfall getroffen haben, nicht durch davon abweichende \n\nAllgemeine Geschäftsbedingungen durchkreuzt, ausgehöhlt oder ganz oder \n\nteilweise zunichte gemacht werden können. Er beruht auf der Überlegung, dass \n\nAllgemeine Geschäftsbedingungen als generelle Richtlinien für eine Vielzahl \n\nvon Verträgen abstrakt vorformuliert und daher von vornherein auf Ergänzung \n\ndurch die individuelle Einigung der Parteien ausgelegt sind. Sie können und \n\nsollen nur insoweit Geltung beanspruchen, als die von den Parteien getroffene \n\nIndividualabrede dafür Raum lässt (MünchKomm/Basedow aaO Rdn. 1). Wollen \n\ndie Parteien ernsthaft - wenn auch nur mündlich - etwas anderes, so kommt \n\ndem der Vorrang zu. \n\nDas Interesse des Klauselverwenders oder gar beider Vertragsparteien, \n\nnicht durch nachträgliche mündliche Absprachen die langfristige beiderseitige \n\nBindung zu gefährden, muss gegenüber dem von den Parteien später überein-\n\nstimmend Gewollten zurücktreten. Es kommt auch nicht darauf an, ob die Par-\n\nteien bei ihrer mündlichen Absprache an die entgegenstehende Klausel ge-\n\ndacht haben und sich bewusst über sie hinwegsetzen wollten (so aber \n\nWolf/Eckert/Ball aaO Rdn. 143). Ein bewusstes Abweichen von einer Schrift-\n\nformklausel hat der Bundesgerichtshof lediglich gefordert, wenn von einer so \n\ngenannten qualifizierten Schriftformklausel, die individuell vereinbart war, ab-\n\ngewichen wurde, weil in solchen Fällen der Vorrang der Individualvereinbarung \n\nnach § 4 AGBG keine Anwendung findet, sondern die individuell vereinbarte \n\nqualifizierte Schriftformklausel erst abgeändert werden muß (BGHZ 66, 378, \n\n381 f.). \n\nAllerdings obliegt der Beweis einer solchen mündlichen Abrede demjeni-\n\ngen, der sich auf sie beruft. Er muss die Vermutung widerlegen, dass keine von \n\nden Allgemeinen Geschäftsbedingungen abweichenden Absprachen getroffen \n\nworden sind (MünchKomm/Basedow aaO § 4 AGBG Rdn. 8). \n\nb) Danach kann die Entscheidung des Berufungsgerichts keinen Bestand \n\nhaben. Das Landgericht ist davon ausgegangen, dass der Beklagte seine Be-\n\nhauptung, die Parteien hätten nachträglich die Miete auf 2.000 DM monatlich \n\nreduziert, nicht nachgewiesen habe. Der Beklagte hat die Beweiswürdigung mit \n\nder Berufung angegriffen und für seine Behauptung einer nachträglichen Redu-\n\nzierung der Miete einen weiteren Zeugen angeboten. Mit seiner Auffassung, es \n\nkönne nicht unterstellt werden, dass die Parteien das mündlich Vereinbarte ge-\n\nwollt haben, weil keine Partei den Verlust der langfristigen Bindung in Kauf \n\nnehmen wolle, unterstellt das Berufungsgericht seinerseits einen Parteiwillen, \n\nohne die vom Beklagten angebotenen Beweise zu erheben und zu würdigen. \n\nEntgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es nicht darauf an, was \n\ndie Parteien gewollt hätten, falls sie die rechtlichen Folgen einer mündlichen \n\nAbsprache gekannt hätten, sondern was sie tatsächlich gewollt haben. Wollten \n\ndie Parteien ernsthaft eine Reduzierung der Miete, dann ist diese Vereinbarung \n\nauch dann wirksam, wenn mit der Vereinbarung die langfristige Bindung verlo-\n\nren geht. Das Berufungsgericht wird deshalb gegebenenfalls auch den angebo-\n\ntenen Zeugen vernehmen und eine Beweiswürdigung vornehmen müssen, ob \n\ndie behauptete Absprache erfolgt ist. \n\nSprick \n\nWeber-Monecke \n\nFuchs \n\nAhlt \n\nDose","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_312-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-09-21/xii-zr-312-02","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 305b","ref_norm":"305b","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 550","ref_norm":"550","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_312-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_312-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-09-21/xii-zr-312-02","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_312-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 17:03:01.104870+00:00"}}