{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_308-02","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2005-04-06","aktenzeichen":"XII ZR 308/02","doktyp":"Urteile","leitsatz":"BGB § 536 a.F.; AGBG § 9 Bb, Cl Wie im Wohnraummietrecht führt auch in Formularmietverträgen über Ge- schäftsräume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln (im An- schluß an BGH, Urteile vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02 - NJW 2003, 2234, 2235; und vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02 - NZM 2003, 755).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n6. April 2005 \nKüpferle, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nXII ZR 308/02 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 536 a.F.; AGBG § 9 Bb, Cl \n\nWie im Wohnraummietrecht führt auch in Formularmietverträgen über Ge-\n\nschäftsräume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen \n\nüber turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei \n\nauftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln (im An-\n\nschluß an BGH, Urteile vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02 - NJW 2003, 2234, \n\n2235; und vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02 - NZM 2003, 755). \n\nBGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - OLG Saarbrücken \nLG Saarbrücken \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 6. April 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter \n\nSprick, Fuchs, Dr. Ahlt und die Richterin Dr. Vézina \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten wird unter Zurückweisung des \n\nRechtsmittels im übrigen das Urteil des 8. Zivilsenats des Saar-\n\nländischen Oberlandesgerichts vom 28. November 2002 teilweise \n\naufgehoben und insgesamt wie folgt neu gefaßt: \n\nAuf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts \n\nSaarbrücken vom 20. November 2001 im Kostenpunkt und dahin \n\nabgeändert, daß die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt \n\nwerden, an die Klägerin 1.789,52 € nebst 4 % Zinsen h ieraus seit \n\ndem 9. Juli 1999 zu zahlen. \n\nDie weitergehende Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen. \n\nVon den Kosten der ersten und zweiten Instanz tragen die Kläge-\n\nrin 89 %, die Beklagten 11 %. \n\nVon den Kosten des Revisionsverfahrens tragen die Klägerin \n\n84 %, die Beklagten 16 %. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Parteien streiten darum, ob die Beklagten Schadensersatz wegen \n\nnicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, unvollständiger Räumung sowie \n\nBeschädigung eines gewerblichen Mietobjektes zu leisten haben. \n\nDie Klägerin war seit 1. August 1970 Pächterin eines Gaststättenobjektes \n\nin W.. Sie unterverpachtete das Objekt (Restaurant samt Wirtewohnung) ab \n\n1971 an die Beklagten. Das Rechtsverhältnis der Parteien bestimmt sich nach \n\ndem Pachtvertrag vom 18. Januar 1979, mit dem ein früherer Pachtvertrag ab-\n\ngelöst worden ist. \n\n§ 7 des Pachtvertrages lautet: \n\n\"Pächter erkennt an, das Pachtobjekt in ordentlichem und gebrauchsfä-\n\nhigem/renoviertem Zustand erhalten zu haben. \n\nDer Pächter hat das Pachtobjekt nebst Inventar pfleglich zu behandeln \n\nund auf seine Kosten dauernd instand zu setzen. Er hat stets für ausrei-\n\nchende Lüftung, Heizung und Reinigung aller ihm überlassenen Räume \n\nzu sorgen. \n\nDie Instandhaltung umfaßt alle Erhaltungsarbeiten und die sogenannten \n\nSchönheitsreparaturen. Die Schönheitsreparaturen sind vom Pächter \n\nohne Aufforderung in angemessenen Abständen mindestens alle zwei \n\nJahre (Toiletten und Küche jährlich) sachgemäß und fachgerecht ausfüh-\n\nren zu lassen. Die Verpächterin ist berechtigt, den Pächter zur sachge-\n\nmäßen Durchführung dieser Arbeiten anzuhalten und nach ergebnislo-\n\nsem Ablauf einer angemessenen Frist die erforderlichen Arbeiten auf \n\nKosten des Pächters vornehmen zu lassen.\" \n\nIn § 17 des Vertrages heißt es: \n\n\"Bei Auszug hat der Pächter das Pachtobjekt vollständig geräumt und in \n\na) renoviertem und besenreinem \n\n … \n\n Zustand mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben. \n\n …\" \n\nSowohl das Haupt- als auch das Unterpachtverhältnis endeten aufgrund \n\neines Räumungsvergleichs der Parteien mit den Hauseigentümern. Die Beklag-\n\nten zogen am 8. Januar 1999 aus, ohne Schönheitsreparaturen durchzuführen. \n\nDas Landgericht hat die Klage der Unterverpächterin auf Ersatz der Ko-\n\nsten für die Durchführung von Schönheitsreparaturen, die vollständige Räu-\n\nmung und die Beseitigung von Schäden abgewiesen. Das Berufungsgericht hat \n\ndie Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 11.317,53 € nebst Zinsen \n\nverurteilt. Dagegen wenden sich die Beklagten mit der vom Oberlandesgericht \n\nzugelassenen Revision. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDas Rechtsmittel hat überwiegend Erfolg. \n\nI. \n\nDas Oberlandesgericht hat ausgeführt, auf die schuldrechtlichen Pflich-\n\nten der Parteien seien die bis 31. Dezember 2001 geltenden Vorschriften des \n\nBGB anzuwenden. Die Beklagten seien ihrer Verpflichtung zur Durchführung \n\nder Schönheitsreparaturen nicht nachgekommen. Nach §§ 17 a, 7 Abs. 3 des \n\nMietvertrages seien sie zur Ausführung von Schönheitsreparaturen bei Ver-\n\ntragsende unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen ver-\n\npflichtet. Zwar sei auf den Vertrag das AGBG anwendbar. Nach der Rechtspre-\n\nchung des Bundesgerichtshofs stelle die von § 536 BGB abweichende formu-\n\nlarmäßige Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auf den Mieter \n\ngrundsätzlich keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von \n\n§ 9 Abs. 1 AGBG dar. Eine andere Beurteilung gelte auch nicht für die Rege-\n\nlung des § 17 a des Pachtvertrages, wonach die Pächter verpflichtet seien, un-\n\nabhängig von der Durchführung der letzten Schönheitsreparatur die Räume in \n\nrenoviertem Zustand zurückzugeben, ihnen also unabhängig von dem Grund \n\nder durch sie erfolgten Abnutzung eine Endrenovierungspflicht auferlegt werde. \n\nFür die Wohnraummiete sei zwar anerkannt, daß eine solche Klausel den Mie-\n\nter unangemessen benachteilige und deshalb gemäß § 9 AGBG unwirksam sei. \n\nDas werde damit begründet, daß die Übernahme der laufenden Schönheitsre-\n\nparaturen einen Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung darstelle und \n\ndamit letztlich auch dem Mieter zugute komme, der die Gebrauchsspuren be-\n\nseitige und damit die renovierte Wohnung wieder nutzen könne. Dagegen \n\nkomme eine Endrenovierung, die die durchgeführten laufenden Schönheitsre-\n\nparaturen unberücksichtigt lasse, allein dem Vermieter zugute, der entgegen \n\ndem Leitbild der §§ 536, 548 BGB eine Wohnung erhalte, die gerade keine auf \n\nden vertragsgemäßen Gebrauch zurückgehenden Abnutzungserscheinungen \n\nmehr aufweise. Eine solche vom gesetzlichen Leitbild abweichende Regelung \n\nsei gemäß § 9 AGBG unwirksam. \n\nBei Geschäftsraummietverträgen gelte diese Argumentation aber nicht. \n\nHier handele es sich in der Regel um geschäftserfahrene Mieter, die nicht so \n\nschutzbedürftig wie ein Wohnraummieter seien. Deshalb sehe das BGB für \n\nWohnraummietverträge besondere Schutzvorschriften vor. So sei der Kündi-\n\ngungsschutz stärker ausgeprägt als bei gewerblicher Miete. Nach der Recht-\n\nsprechung des Bundesgerichtshofs benachteilige in einem Wohnraummietver-\n\ntrag eine Formularklausel, die eine monatlich im voraus zu zahlende Miete vor-\n\nsehe, bei einem Zusammentreffen mit einer die Aufrechnung mit Gegenforde-\n\nrungen beschränkenden Klausel den Mieter unangemessen, weil er im Falle \n\neines zur Minderung berechtigenden Mangels im Folgemonat mit dem ihm zu-\n\nstehenden Bereicherungsanspruch wegen Überzahlung der Miete nicht auf-\n\nrechnen könne. In gewerblichen Pachtverträgen halte der Bundesgerichtshof \n\ndiese Beschränkung für zulässig. Nach der Rechtsprechung des Oberlandesge-\n\nrichts München stelle in gewerblichen Mietverträgen eine formularmäßige Ab-\n\nwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter anders als bei der Wohn-\n\nraummiete auch dann keine unangemessene Benachteiligung dar, wenn der \n\nMieter die Räume in abgenutztem Zustand übernommen habe. Daraus folge, \n\ndaß jedenfalls bei Geschäftsraummiete größere Einschränkungen des Mie-\n\nters/Pächters durch AGB hingenommen würden. Deshalb sei die Endrenovie-\n\nrungsklausel für den Mieter/Pächter von Gewerberäumen nicht unangemessen. \n\nDer Schadensersatzanspruch der Klägerin wegen nicht durchgeführter Schön-\n\nheitsreparaturen einschließlich eines dadurch bedingten Nutzungsausfalles \n\nbetrage 11.526,33 €. \n\nDaneben stehe der Klägerin ein Schadensersatzanspruch wegen Be-\n\nschädigung des Holzfußbodens in Höhe von 2.400 DM (= 1.227,10 €) sowie ein \n\nAnspruch auf Ersatz der Kosten für die Entfernung eines Bretterverschlages \n\nsamt Sperrmüll in Höhe von 1.100 DM (= 562,42 €) zu. N ach Verrechnung mit \n\ndem Kautionsguthaben in Höhe von 3.908,38 DM betrage die Forderung der \n\nKlägerin 22.135,16 DM (= 11.317,53 €). \n\n2. Die Auffassung des Oberlandesgerichts ist nicht frei von Rechtsirrtum. \n\nZutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß auf die In-\n\nhaltskontrolle der Formularklauseln § 9 AGBG anzuwenden ist, weil das Miet-\n\nverhältnis vor dem 1. Januar 2002 beendet worden ist (vgl. Art. 229 § 5 \n\nEGBGB). \n\na) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung wurden die Klau-\n\nseln nicht dadurch zu Individualvereinbarungen, daß die Parteien den Mietver-\n\ntrag durch Individualvertrag verlängert haben. \n\nb) In der Rechtsprechung zur Wohnraummiete wird seit langem die Auf-\n\nfassung vertreten, daß eine Regelung in einem Formularvertrag, die den Mieter \n\nverpflichtet, die Mieträume unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten \n\nSchönheitsreparaturen bei Vertragsende renoviert zu übergeben, wegen unan-\n\ngemessener Benachteiligung des Mieters nach § 9 AGBG (jetzt: § 307 BGB) \n\nunwirksam ist (OLG Hamm ZMR 1981, 179; OLG Frankfurt WuM 1981, 272). \n\nDer VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich dieser Rechtsprechung \n\nangeschlossen (Urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97 - NJW 1998, 3114, \n\n3115) und darüber hinaus entschieden, daß im Wohnraummietrecht auch je-\n\nweils für sich unbedenkliche Klauseln einen Summierungseffekt haben und in \n\nihrer Gesamtheit zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspart-\n\nners des Verwenders führen können. Er hält in solchen Fällen sowohl die End-\n\nrenovierungsklausel als auch die Klausel, die die Übertragung der Schönheits-\n\nreparaturen auf den Mieter regelt, für unwirksam (Urteil vom 14. Mai 2003 \n\n- VIII ZR 308/02 - NJW 2003, 2234, 2235; Urteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR \n\n335/02 - NZM 2003, 755). \n\nOb diese Auffassung auf Mietverträge über Geschäftsräume übertragen \n\nwerden kann, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Die überwiegende \n\nAuffassung bejaht dies (OLG Hamm ZMR 2002, 822, 823; LG Hamburg WuM \n\n1994, 675, 676; Scheuer in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohn-\n\nraummiete 3. Aufl. V A 207; Herrlein/Kandelhard/Knops Mietrecht 2. Aufl. § 535 \n\nRdn. 54; Hansen in Ulmer/Brandner AGBG 9. Aufl. Anh. §§ 9-11 Rdn. 509; \n\nSchmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht 8. Aufl. § 538 Rdn. 128 wollen danach \n\ndifferenzieren, ob die Räumlichkeiten dem Mieter renoviert oder unrenoviert \n\nüberlassen worden sind). Eine Mindermeinung, der sich das Berufungsgericht \n\nangeschlossen hat, ist der Auffassung, daß der Geschäftsraummieter nicht wie \n\nein Wohnraummieter sozial schutzbedürftig sei (OLG Celle NZM 2003, 599; \n\nWolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht-, und Leasingrechts \n\n9. Aufl. Rdn. 376 halten die Klausel für wirksam, wollen das Verhalten des Ver-\n\nmieters aber als rechtsmißbräuchlich behandeln, wenn bei Rückgabe des Miet-\n\nobjektes die letzte Renovierung nur kurze Zeit zurückliegt). \n\nc) Der erkennende Senat schließt sich der Rechtsprechung des \n\nVIII. Zivilsenats für den Bereich der Geschäftsraummiete an. \n\nNach der gesetzlichen Regelung hat die Schönheitsreparaturen nicht der \n\nMieter, sondern der Vermieter vorzunehmen. Das folgt aus seiner Verpflichtung \n\nin § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit \n\nin einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (Langenberg Schönheitsrepara-\n\nturen Instandhaltung und Rückbau 2. Aufl. S. 22 Rdn. 1). Auch das Mietrechts-\n\nreformgesetz hat daran nichts geändert (Haas Das neue Mietrecht - Mietrechts-\n\nreformgesetz E 12, 63). Von diesem gesetzlichen Leitbild weicht die Vertrags-\n\npraxis, insbesondere in Formularverträgen, seit langem ab. Auch der Bundes-\n\ngerichtshof (Rechtsentscheid vom 30. Oktober 1984 - VIII ARZ 1/84 - WuM \n\n1985, 46) hat es demgemäß gebilligt, daß in Formularverträgen Schönheitsre-\n\nparaturen regelmäßig auf den Mieter verlagert werden dürfen, obwohl nach § 9 \n\nAGBG (jetzt: § 307 BGB) eine Bestimmung, die von wesentlichen Grundgedan-\n\nken der gesetzlichen Regelung abweicht, in der Regel als unangemessen und \n\ndamit unwirksam anzusehen ist. Begründet wird dies mit einer langen, bereits \n\nVerkehrssitte gewordenen Übung (Langenberg aaO S. 24 Rdn. 6). \n\nDie in Formularmietverträgen enthaltene Verpflichtung des Mieters, ne-\n\nben der Durchführung der Schönheitsreparaturen die Mietsache bei Beendi-\n\ngung des Mietverhältnisses renoviert zurückzugeben, entfernt sich noch weiter \n\nvom gesetzlichen Leitbild und führt zu einer zusätzlichen Verschärfung zu La-\n\nsten des Mieters. Er muß in diesen Fällen eine Endrenovierung vornehmen un-\n\nabhängig davon, wann die letzte Schönheitsreparatur erfolgt ist und ob ein Be-\n\ndarf hierfür besteht. Eine so weit gehende Abweichung vom gesetzlichen Leit-\n\nbild hat der VIII. Zivilsenat nicht mehr mit § 307 BGB vereinbar angesehen \n\n(BGH, Urteil vom 14. Mai 2003 aaO; Urteil vom 25. Juni 2003 aaO). Dem \n\nschließt sich der Senat entgegen den von Wolf/Eckert/Ball (aaO Rdn. 377) vor-\n\ngebrachten Bedenken auch für den Bereich der Geschäftsraummiete an. Der \n\nEinwand, der VIII. Zivilsenat sei nicht auf den Aspekt eingegangen, daß die \n\nSchönheitsreparatur Teil der Gegenleistung zur Gebrauchsgewährung sei und \n\ndie Überwälzung demgemäß in die Kalkulation der Miete eingehe, berücksich-\n\ntigt nicht ausreichend, daß dem Mieter - abweichend von der gesetzlichen Re-\n\ngelung - ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt wird. Er muß die End-\n\nrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur und \n\ndem Zustand der Mietsache durchführen. Daß die vertragliche Äquivalenz ein-\n\nschneidend gestört werden kann, wenn dem Vermieter zur Abgeltung der Ge-\n\nbrauchsgewährung nur die Mietzahlung verbleibt, hat sich der Vermieter selbst \n\nzuzuschreiben. Wenn er dem Mieter ein Übermaß an Renovierungspflichten \n\nauferlegt, trägt er das Risiko der Gesamtunwirksamkeit und kann sich nicht \n\ndarauf berufen, daß dadurch das vertragliche Gleichgewicht gestört wird. \n\nDer Senat sieht keinen überzeugenden Grund, für den Bereich der Ge-\n\nschäftsraummiete der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenates nicht zu folgen. \n\naa) Zu Unrecht beruft sich das Berufungsgericht für die von ihm vertrete-\n\nne Auffassung auf den besonderen Schutz, den das BGB dem Wohnraummie-\n\nter gewährt. Zwar sieht das Gesetz für Teilbereiche einen besonderen Schutz \n\ndes Wohnraummieters vor. So ist z.B. der Kündigungsschutz des Wohnraum-\n\nmieters stärker ausgeprägt (vgl. § 573 BGB). Ferner darf das Minderungsrecht \n\nnicht zum Nachteil des Mieters beschränkt werden (§ 536 Abs. 4 BGB), worauf \n\ndas Berufungsgericht unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesge-\n\nrichtshofs (BGHZ 127, 245) verweist. Für den Bereich der Schönheitsreparatu-\n\nren fehlt es aber an einer Besserstellung des Wohnraummieters. Nach der ge-\n\nsetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schuldet der Vermieter von \n\nGeschäftsräumen die Durchführung der Schönheitsreparaturen ebenso wie der \n\nWohnraumvermieter. Das Gesetz behandelt die Vermieter in beiden Fällen \n\ngleich. \n\nbb) Aus der vereinzelten Besserstellung des Wohnraummieters kann \n\nnicht der Schluß gezogen werden, das Gesetz habe den Mieter von Geschäfts-\n\nräumen generell weniger vor belastenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen \n\nschützen wollen. Zwar erlaubt das Gesetz eine weitergehende Beschränkung \n\nder Rechte des Geschäftsraummieters (vgl. § 24 AGBG = § 310 BGB, wonach \n\ndie Klauselverbote der §§ 10, 11 AGBG = §§ 308, 309 BGB für Unternehmer \n\nnicht gelten). Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist \n\naber in den §§ 10, 11 AGBG nicht geregelt. Sie ist an § 9 AGBG zu messen, \n\neiner Bestimmung, die für Unternehmer und Verbraucher gleichermaßen gilt. \n\ncc) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann auch nicht \n\nwegen einer allgemein geringeren Schutzbedürftigkeit des Geschäftsraummie-\n\nters von einer Vereinbarkeit der Klausel mit § 9 AGBG in Geschäftsraummiet-\n\nverträgen ausgegangen werden. Zwar trifft es zu, daß der geschäftserfahrene \n\nUnternehmer nicht in gleichem Maße schutzbedürftig ist wie ein Verbraucher. \n\nDas kann z.B. der Fall sein, wenn der Unternehmer Geschäfte der betreffenden \n\nArt häufig abschließt. Er kann deshalb mit den Risiken des Geschäfts vielfach \n\nbesser vertraut und dadurch zu einer entsprechenden Vorsorge in der Lage \n\nsein (vgl. Palandt/Heinrichs BGB 64. Aufl. § 307 Rdn. 40). Für den hier betrof-\n\nfenen Regelungsbereich gelten diese Überlegungen aber nicht. Geschäftsräu-\n\nme werden regelmäßig langfristig vermietet. Die Problematik der Endrenovie-\n\nrung stellt sich meist erst am Ende einer (langen) Vertragslaufzeit. Der Mieter, \n\ninsbesondere derjenige, der zum ersten Mal Geschäftsräume mietet, geht in der \n\nRegel nicht davon aus, daß er - unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schön-\n\nheitsreparatur - in jedem Fall eine Endrenovierung durchführen muß. Selbst \n\nwenn er die Problematik erkennt, kann nicht ohne weiteres unterstellt werden, \n\ndaß ihm die örtliche Marktsituation die Abwehr einer solchen seine gesetzlichen \n\nRechte beschneidenden Klausel ermöglicht. \n\nAuch der Hinweis, der Geschäftsraummieter könne die Kosten der End-\n\nrenovierung in die Preise für seine Waren und Dienstleistungen einkalkulieren, \n\nüberzeugt nicht. Zum einen ist bereits zweifelhaft, ob die jeweilige Marktsituati-\n\non eine solche Abwälzung erlaubt. Zum anderen ließe sich mit dieser Argumen-\n\ntation jede für den Geschäftsraummieter nachteilige Klausel rechtfertigen. Dem \n\nMieter von Geschäftsräumen kann aber nicht zugemutet werden, die finanziel-\n\nlen Nachteile, die ihm durch eine seine gesetzlichen Rechte beschneidende \n\nKlausel auferlegt werden, durch die mit geschäftlichen Risiken verbundene Er-\n\nhöhung seiner Preise aufzufangen. Daß in Einzelfällen ein Geschäftsraummie-\n\nter sich auf die Nachteile, die mit einer solchen Klausel verbunden sind, einzu-\n\nstellen vermag, ist nicht entscheidend. Auch im Verkehr mit Unternehmern ist \n\nnicht auf die Schutzbedürftigkeit im Einzelfall, sondern auf eine überindividuelle, \n\ngeneralisierende Betrachtungsweise abzustellen (Palandt/Heinrichs aaO § 307 \n\nRdn. 40). \n\ndd) Der Senat hält es auch nicht für einen gangbaren Weg, von der Zu-\n\nlässigkeit der Renovierungsklausel auszugehen und im Einzelfall die Berufung \n\nauf eine unangemessene Benachteiligung gemäß § 242 BGB zuzulassen, wenn \n\ndie letzte Schönheitsreparatur erst kurz vor dem Auszug des Mieters liegt. Das \n\nGesetz sieht eine solche Differenzierung nicht vor. Nach der Regelung des § 9 \n\nAGBG sind unangemessene Klauseln unwirksam. Die §§ 9, 10, 11 AGBG \n\nschließen in ihrem Anwendungsbereich als \"leges speciales\" den Rückgriff auf \n\n§ 242 BGB aus (vgl. BGHZ 114, 338, 340; Staudinger/Coester BGB (1998) § 9 \n\nAGBG Rdn. 37 m.w.N.). Bei der Prüfung der Angemessenheit ist - wie ausge-\n\nführt - nicht auf den Einzelfall abzustellen, sondern von einem generalisieren-\n\nden objektiven Maßstab auszugehen. Das schließt es allerdings nicht aus, daß \n\ndie Berufung auf eine (wirksame) Klausel im Einzelfall treuwidrig sein kann (Pa-\n\nlandt/Heinrichs aaO Vorb. v. § 307 Rdn. 17). \n\nee) Der Senat hält auch eine Differenzierung danach, ob die Räumlich-\n\nkeiten dem Mieter renoviert oder unrenoviert überlassen worden sind, wie sie \n\nLangenberg (aaO S. 34 Rdn. 28) vorschlägt, nicht für geboten. Auch der \n\nVIII. Zivilsenat hat für den Bereich des Wohnraummietrechtes nicht darauf ab-\n\ngestellt. Entscheidend ist vielmehr allein, daß der Mieter bei Beendigung des \n\nMietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur \n\ndie Mietsache renoviert zu übergeben hätte. Es ist kein Grund ersichtlich, inso-\n\nweit für die Geschäftsraummiete abweichend vom Wohnraummietrecht eine \n\nweitere Unterscheidung vorzunehmen. \n\nc) Damit kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit es der \n\nKlägerin Schadensersatz wegen Unterlassung der Schönheitsreparaturen so-\n\nwie eine Entschädigung wegen entgangener Nutzung in Höhe von insgesamt \n\n11.526,33 € zugesprochen hat. Bei Unwirksamkeit der vorgen annten Klauseln \n\nhaben die Beklagten durch das Unterlassen der Schönheitsreparaturen und der \n\nEndrenovierung keine ihnen obliegende Pflicht verletzt. Es muß daher insoweit \n\nbei der klageabweisenden Entscheidung des Landgerichts verbleiben. \n\nd) Soweit das Berufungsgericht die Beklagten zum Schadensersatz für \n\ndie Beseitigung eines Bretterverschlages und die Beschädigung des Fußbo-\n\ndens in der Wohnung verurteilt hat, bleibt die Revision ohne Erfolg. Nach den \n\nbindenden Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Beklagten den \n\nBretterverschlag angebracht. Entgegen der Revision ist in den Tatsachenin-\n\nstanzen kein ausreichender Vortrag gegeben, daß die Beklagten den von ihnen \n\nangebrachten Verschlag nach Beendigung des Mietverhältnisses im Mietobjekt \n\nzurücklassen durften. Ohne Erfolg berufen sich die Beklagten hilfsweise auf die \n\nVerrechnung mit dem Kautionsguthaben. In den Tatsacheninstanzen hat die \n\nKlägerin die Kaution lediglich gegen den Anspruch auf Nutzungsentschädigung \n\nverrechnet. Hinsichtlich des Schadensersatzanspruches für den Fußboden hat \n\nder Senat die Verfahrensrügen geprüft, im Ergebnis aber nicht für durchgreifend \n\nerachtet (§ 564 ZPO). \n\nHahne \n\nSprick \n\nFuchs \n\nAhlt \n\nVézina","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_308-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-04-06/xii-zr-308-02","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 564","ref_norm":"564","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 308","ref_norm":"308","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 309","ref_norm":"309","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 310","ref_norm":"310","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 548","ref_norm":"548","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 573","ref_norm":"573","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_308-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_308-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-04-06/xii-zr-308-02","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_308-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:36:24.323815+00:00"}}