{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_292-02","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2004-07-28","aktenzeichen":"XII ZR 292/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 535 Abs. 2 Zur Auslegung einer Vereinbarung, nach der der Mieter neben der Nettomiete die \"jeweils gültige Mehrwertsteuer\" zu zahlen hat, wenn die Option des Vermieters zur Steuerpflicht unwirksam ist, so daß die Vermietung tatsächlich steuerfrei bleibt.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 292/02 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n28. Juli 2004 \nKüpferle, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamter \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 535 Abs. 2 \n\nZur Auslegung einer Vereinbarung, nach der der Mieter neben der Nettomiete die \n\n\"jeweils gültige Mehrwertsteuer\" zu zahlen hat, wenn die Option des Vermieters zur \n\nSteuerpflicht unwirksam ist, so daß die Vermietung tatsächlich steuerfrei bleibt. \n\nBGH, Urteil vom 28. Juli 2004 - XII ZR 292/02 - OLG Düsseldorf \nLG Düsseldorf \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 28. Juli 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter \n\nSprick, Fuchs, Dr. Ahlt und die Richterin Dr. Vézina \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil des 10. Zivilsenats \n\ndes Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 21. November 2002 auf-\n\ngehoben. \n\nDie Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, \n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Oberlan-\n\ndesgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Parteien streiten im Rahmen eines gewerblichen Mietverhältnisses \n\nüber die (Rück-)Zahlung von Mehrwertsteuer. \n\nDie P. GbR, deren Gesellschafter u.a. die Beklagten sind, ver-\n\nmietete mit Vertrag vom 22. Dezember 1997 in einem von ihr neu errichteten \n\nGebäude Praxisräume mit Stellplätzen an die Radiologische Praxisgemein-\n\nschaft GbR (im folgenden: R. GbR), deren Mitglieder - darunter der Kläger - \n\nÄrzte sind. \n\nIn § 6 Nr. 1 des Vertrages wurde ein Nettomietzins von \n\n17.749,77 DM festgelegt. Nach § 6 Nr. 9 des Vertrages hatte die Mieterin au-\n\nßerdem eine bestimmte Nebenkostenvorauszahlung sowie anteilige Verwal-\n\ntungskosten zu zahlen. In § 6 Nr. 10 des Vertrages heißt es: \n\n\"Der Mieter hat neben dem Mietzins die jeweils gültige Mehrwertsteuer \n\nzu zahlen. Dies gilt auch für obige Nebenkosten und Verwaltungskosten. \n\nDer Mieter wird nach dem zehnten Vertragsjahr von der Zahlung der \n\nMehrwertsteuer auf den Mietzins entbunden, sofern sie für ihn zu diesem \n\nZeitpunkt nicht wegen einer Berechtigung zum Vorsteuerabzug zum \n\ndurchlaufenden Posten wird. Die Verpflichtung zur Zahlung der Mehr-\n\nwertsteuer auf die Nebenkosten bleibt jedoch bestehen.\" \n\nDie R. GbR hat in der Zeit von April 1998 bis Juli 2000 zusätzlich zur \n\nNettomiete und den Nebenkosten Umsatzsteuer in Höhe von 93.351,83 DM an \n\ndie Vermieterin gezahlt. Seit August 2000 zahlt sie nur noch die Nettobeträge. \n\nDer Kläger, der Gesellschafter der R. GbR ist, verlangt mit Ermächtigung \n\nseiner Mitgesellschafter von den Beklagten die Rückzahlung der bezahlten Um-\n\nsatzsteuer in Höhe von 93.351,83 DM an die R. GbR. Die Beklagten verlangen \n\nihrerseits vom Kläger im Wege der Widerklage die Zahlung von Umsatzsteuer \n\nfür die Zeit von August 2000 bis April 2001 in Höhe von rechnerisch unstreitig \n\n30.775,32 DM an die Vermieterin, wozu sie von dieser ermächtigt sind. \n\nDas Landgericht hat der Klage unter dem Gesichtspunkt der ungerecht-\n\nfertigten Bereicherung der Vermieterin stattgegeben und die Widerklage abge-\n\nwiesen. Das Oberlandesgericht hat auf die Berufung der Beklagten das landge-\n\nrichtliche Urteil abgeändert, die Klage abgewiesen und den Kläger auf die Wi-\n\nderklage zur Zahlung von 15.735,15 € (= 30.775,32 DM) an die Vermieterin \n\nverurteilt. Gegen dieses Urteil richtet sich die zugelassene Revision des Klä-\n\ngers, mit der er die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erstrebt. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\nDie Revision des Klägers führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und \n\nzur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. \n\nDas Oberlandesgericht meint, die Zahlungen der Mieterin seien aufgrund \n\nder Regelung in § 6 Nr. 10 des Mietvertrages mit Rechtsgrund erfolgt. Zwar sei-\n\nen Mietverträge über Grundstücke gemäß § 4 Nr. 12 a UStG grundsätzlich \n\nsteuerfrei; auch hätten, was jedoch dahingestellt bleibe, die Voraussetzungen \n\nfür eine Option zur Steuerpflicht seitens der Vermieterin nicht vorgelegen. Die \n\nVereinbarung in § 6 Nr. 10 des Vertrages sei aber auch in diesem Falle, was \n\ndie Steuerpflicht betreffe, nicht gemäß § 134 BGB, § 9 Abs. 2 UStG nichtig. Die \n\nDurchsetzung des in § 9 Abs. 2 UStG normierten Optionsverbots möge zwar \n\nmittels einer Nichtigkeitssanktion erreicht werden. Das genüge jedoch für die \n\nAnnahme eines Verbotsgesetzes im Sinne von § 134 BGB nicht. Das Gesetz \n\nmüsse vielmehr die Nichtigkeit des verbotswidrigen Geschäftes erfordern, weil \n\nder Gesetzeszweck nicht anders erreicht werden könne. § 14 Abs. 3 UStG sehe \n\naber als Folge einer gegen die Bestimmung des UStG verstoßenden Umsatz-\n\nsteuerberechnung lediglich die Abführung der steuerrechtlich zu Unrecht erho-\n\nbenen Steuer an das Finanzamt vor. Unter diesen Umständen könne die Un-\n\nwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung der Parteien nicht festgestellt werden. \n\nGegen § 9 AGBG verstoße § 6 Nr. 10 Satz 1 des Vertrages schon deswegen \n\nnicht, weil es sich insoweit um eine Individualvereinbarung handle. Der Vertrag \n\nkönne auch nicht über die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage \n\ndahingehend angepaßt werden, daß der Mieter nur den mehrwertsteuerfreien \n\nMietzins zu zahlen habe. Die Mietparteien hätten sich nämlich nach dem Vor-\n\ntrag des Klägers hinsichtlich des Anwendungsbereichs des § 9 UStG nicht in \n\neinem gemeinsamen Irrtum befunden. Vielmehr habe der Kläger ausdrücklich \n\ndie Behauptung der Vermieterin in Abrede gestellt, daß der R. GbR bei Ab-\n\nschluß des Mietvertrags das Finanzierungskonzept unter Einschluß der Mehr-\n\nwertsteuer erläutert worden sei. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. \n\nDas Berufungsgericht hätte nicht dahinstehen lassen dürfen, ob der Verzicht \n\nder Vermieterin auf die Steuerbefreiung nach der Übergangsvorschrift des § 27 \n\nAbs. 2 Nr. 3 UStG wirksam war oder nicht. \n\n1. Das Oberlandesgericht hat allerdings § 6 Nr. 10 des Mietvertrages in-\n\nsoweit rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet dahingehend aus-\n\ngelegt, daß die R. GbR während der ersten zehn Jahre des Mietvertrages \n\nMehrwertsteuer auf den Nettomietzins einschließlich der Neben- und Verwal-\n\ntungskosten auch dann zahlen sollte, wenn sie selbst nicht vorsteuerabzugsbe-\n\nrechtigt sein sollte. Dies ergibt sich, wie das Oberlandesgericht zu Recht aus-\n\nführt, aus dem insoweit eindeutigen Wortlaut des dritten Satzes der Klausel. Die \n\nMehrwertsteuerpflicht der Vermietungsumsätze auf zehn Jahre entsprach dem \n\nInteresse der Vermieterin, die auf diese Weise die auf die Herstellungskosten \n\ndes Mietobjekts bezahlte Mehrwertsteuer selbst wiederum als Vorsteuer nach \n\nAbzug der von ihr vereinnahmten Steuer auf ihre Vermietungsumsätze in vol-\n\nlem Umfang erstattet erhalten hätte (§§ 15 Abs. 1 Nr. 1, 15 a Abs. 1 Satz 2 \n\nUStG). \n\nAngesichts der Steuerfreiheit der Ausgangsumsätze der Mieterin nach \n\n§ 4 Nr. 14 UStG tritt dieser gewünschte steuerrechtliche Erfolg jedoch nur dann \n\nein, wenn die Vermieterin aufgrund der Übergangsvorschrift in § 27 Abs. 2 Nr. 3 \n\nUStG (Beginn der Errichtung des Gebäudes vor dem 11. November 1993; Fer-\n\ntigstellung vor dem 1. Januar 1998) noch nach § 9 Abs. 1 UStG wirksam zur \n\nSteuerpflicht optieren konnte. Das Oberlandesgericht hat jedoch dahinstehen \n\nlassen, ob die Voraussetzungen für eine solche Option erfüllt waren oder nicht. \n\nDies hat es damit begründet, daß die genannte Klausel so auszulegen sei, daß \n\ndie Mieterin der Vermieterin auch dann Mehrwertsteuer auf den Mietzins zahlen \n\nmüsse, wenn der Vermietungsumsatz nach dem Gesetz steuerfrei sein sollte. \n\n2. Diese Auslegung ist rechtsfehlerhaft. Zwar ist nach ständiger Recht-\n\nsprechung des Bundesgerichtshofs die Ermittlung des Inhalts und der Bedeu-\n\ntung von Individualvereinbarungen grundsätzlich dem Tatrichter vorbehalten. \n\nDie Auslegung durch den Tatrichter kann deshalb vom Revisionsgericht grund-\n\nsätzlich nur darauf geprüft werden, ob der Auslegungsstoff vollständig berück-\n\nsichtigt worden ist, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsre-\n\ngeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind oder ob \n\ndie Auslegung auf im Revisionsverfahren gerügten Verfahrensfehlern beruht \n\n(vgl. BGZ 150, 32, 37 m.N.). Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Das Ober-\n\nlandesgericht legt seiner Auslegung eine unzutreffende Auffassung der ein-\n\nschlägigen steuerlichen Vorschriften zugrunde und gelangt auf diese Weise zu \n\neinem unvertretbaren Auslegungsergebnis. \n\nBei Auslegung einer Individualvereinbarung ist nach §§ 133, 157 BGB \n\nvom Wortlaut auszugehen (vgl. BGHZ 124, 39, 44). Nach dem Wortlaut der \n\nVereinbarung aber schuldet die Mieterin neben der Nettomiete die jeweils gülti-\n\nge Mehrwertsteuer. Ist jedoch der Vermietungsumsatz, wie vom Berufungsge-\n\nricht angenommen, steuerfrei, existiert insoweit keine \"gültige Mehrwertsteuer\". \n\nOb ein Umsatz steuerpflichtig ist oder nicht, richtet sich allein nach dem Um-\n\nsatzsteuergesetz. Die Parteien haben nicht die Möglichkeit, einen nach dem \n\nGesetz steuerbaren, aber steuerfreien Umsatz durch Vereinbarung steuerpflich-\n\ntig zu machen. Dies steht nicht zu ihrer Disposition. Eine gleichwohl getroffene \n\nVereinbarung geht deswegen ins Leere, so daß sich die vom Oberlandesgericht \n\ngeprüfte Frage eines Verstoßes gegen § 134 BGB nicht stellt. \n\nAllerdings geht das Oberlandesgericht offenbar davon aus, die Vermiete-\n\nrin sei nach § 14 Abs. 3 UStG a. F. zur Zahlung von 16 % Mehrwertsteuer auf \n\ndie Nettoentgelte gegenüber den Finanzbehörden verpflichtet, weil sie diese \n\nSteuer entsprechend § 6 Nr. 10 des Vertrages von der Mieterin erhebe. Dies ist \n\nschon deshalb unzutreffend, weil die genannte Klausel keine Rechnung nach \n\n§ 14 Abs. 3 oder Abs. 2 UStG a.F. darstellt, so daß die genannten Vorschriften \n\nnicht zur Anwendung kommen. Vielmehr ist für eine Rechnungsstellung u.a. \n\nerforderlich, daß die Mehrwertsteuer in ihr betragsmäßig ausgewiesen wird (vgl. \n\nWagner in Sölch/Ringleb Umsatzsteuer § 14 c UStG Rdn. 20). Dies ist jedoch in \n\n§ 6 Nr. 10 des Vertrages nicht geschehen. \n\nDarüber hinaus verstieße die Meinung des Oberlandesgerichts, die Mie-\n\nterin habe der Vermieterin die Mehrwertsteuer zu ersetzen, welche diese allein \n\nim Fall einer Rechnungsstellung an das Finanzamt abführen müsse, gegen den \n\nGrundsatz der interessengerechten Auslegung von Parteivereinbarungen. Denn \n\nder Mieterin stünde trotz Zahlung dieser Steuer ein Vorsteuerabzug nicht zu. \n\nAuch die Vermieterin bliebe wegen des Wortlauts des § 15 Abs. 2 UStG, nach \n\ndem steuerfreie Umsätze vorsteuerschädlich sind, vom Vorsteuerabzug ausge-\n\nschlossen (vgl. EuGH Slg. 1989, 4227 Rdn. 19, wonach das in der Sechsten \n\nMehrwertsteuerrichtlinie vorgesehene Recht auf Vorsteuerabzug sich nicht auf \n\neine Steuer erstreckt, die ausschließlich deshalb geschuldet wird, weil sie in der \n\nRechnung ausgewiesen ist; Wagner aaO Rdn. 50; Sontheimer NJW 1997, 693, \n\n697; a.A. Stadie in Rau/Dürrichter/Flick/Geist Umsatzsteuergesetz 8. Aufl. § 14 \n\nRdn. 416, der den Vorsteuerabzug aus Billigkeitsgründen zulassen will). Es \n\nkann nicht davon ausgegangen werden, daß die Parteien eine Vereinbarung \n\nschließen wollten, die sie beide benachteiligte und nur den Fiskus begünstigte. \n\nIm übrigen aber liegt auf der Hand, daß die Mietvertragsparteien, den vom Ge-\n\nsetzgeber bewußt herbeigeführten Ausschluß der Option zur Steuerpflicht nicht \n\ndadurch umgehen können, daß sie unrichtige Mehrwertsteuerrechnungen aus-\n\nstellen. \n\nDer Senat ist somit an die Auslegung des Berufungsgerichts nicht ge-\n\nbunden. Er kann jedoch die Auslegung nicht selbst vornehmen. Denkbar ist \n\nnämlich zum einen, daß die Auslegung ergeben wird, die Mieterin habe über die \n\nNettozahlungen hinaus an die Vermieterin keine Leistungen mehr zu erbringen, \n\nda der Umsatz im ganzen, also auch hinsichtlich der Stellplätze sowie der Ne-\n\nben- und Verwaltungskosten, eine einheitliche steuerfreie Vermietungsleistung \n\ndarstellt, weshalb keine gesetzliche Mehrwertsteuer anfällt und diese somit \n\nauch nicht geschuldet wird. Die Mieterin hätte dann in der Vergangenheit, so-\n\nweit sie die Mehrwertsteuer bezahlt hat, diese ohne Rechtsgrund geleistet. \n\nZum anderen ist noch zu prüfen, ob Zahlungsansprüche der Vermieterin über \n\ndie vereinbarten Nettoentgelte hinaus unter dem Gesichtspunkt der ergänzen-\n\nden Vertragsauslegung und des Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht \n\nkommen (vgl. BGH Urteil vom 19. Juni 1990 - XI ZR 280/89 - WM 1990, 1322, \n\n1323; Urteil vom 14. Januar 2000 - V ZR 416/97 - NJW-RR 2000, 1652; Urteil \n\nvom 28. Februar 2002 - I ZR 318/99 - NJW 2002, 2312). Dabei wird es im we-\n\nsentlichen darauf ankommen, ob die Mietvertragsparteien, wie dies die Beklag-\n\nten behaupten, die Höhe der Miete unter Berücksichtigung der (später fehlge-\n\nschlagenen) Option der Vermieterin zur Steuerpflicht und der damit verbunde-\n\nnen Steuervorteile (vgl. dazu Jatzek in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- \n\nund Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. III A Rdn. 176 ff.) ausgehandelt haben oder \n\nob lediglich ein einseitiger Kalkulationsirrtum der Vermieterin vorliegt, dessen \n\nFolgen sie alleine zu tragen hat. \n\nDas Berufungsurteil ist deswegen aufzuheben und die Sache an das \n\nOberlandesgericht zurückzuverweisen. Dabei wird das Berufungsgericht vor-\n\nweg zu prüfen haben, ob die Option der Vermieterin zur Steuerpflicht nach den \n\nÜbergangsvorschriften wirksam war. Sollte sich erweisen, daß die Option un-\n\nwirksam war, wird den Beklagten im Rahmen der dann zu prüfenden ergänzen-\n\nden Vertragsauslegung Gelegenheit zu geben sein, gegebenenfalls konkret \n\nvorzutragen, welche Vorstellungen die Vertragsparteien bei der Festlegung des \n\nMietzinses hatten, insbesondere auch welche finanziellen Nachteile die Vermie-\n\nterin infolge der Steuerfreiheit des Vermietungsumsatzes im Vergleich zur \n\nSteuerpflicht bezüglich des Mietobjekts erlitten hat. \n\nHahne RiBGH Fuchs ist urlaubsbedingt Sprick \n verhindert zu unterschreiben. \n\n Hahne \n\n Ahlt Vézina","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_292-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-07-28/xii-zr-292-02","cited_norms":[{"jurabk":"UStG 1980","ref":"§ 9","ref_norm":"9","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 134","ref_norm":"134","n":3},{"jurabk":"UStG 1980","ref":"§ 14","ref_norm":"14","n":2},{"jurabk":"UStG 1980","ref":"§ 27","ref_norm":"27","n":2},{"jurabk":"UStG 1980","ref":"§ 15","ref_norm":"15","n":1},{"jurabk":"UStG 1980","ref":"§ 14c","ref_norm":"14c","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 157","ref_norm":"157","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 133","ref_norm":"133","n":1},{"jurabk":"UStG 1980","ref":"§ 4","ref_norm":"4","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_292-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_292-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-07-28/xii-zr-292-02","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_292-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:48:29.259501+00:00"}}