{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_251-02","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2004-06-30","aktenzeichen":"XII ZR 251/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 30. Juni 2004 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB § 537 Abs. 1 Satz 2 a.F. a) Bei einer gewerblichen Zwischenmiete von Wohnungen zum Zwecke der Weiter- vermietung sind Umstände, die die Wohnungstauglichkeit beeinträchtigen, i.d.R. auch als Mängel des Zwischenmietverhältnisses im Verhältnis Hauptvermieter zu Zwischenmieter anzusehen. Ob diese Mängel dort als erheblich bzw. unerheblich i.S. des § 537 Abs. 1 Satz 2 a.F. BGB einzustufen sind, hängt insbesondere von der Größenordnung des gewerblichen Zwischenmietverhältnisses ab. b) Als unerheblich i.S. von § 537 Abs. 1 Satz 2 a.F. BGB ist ein Fehler insbesondere dann anzusehen, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Ko- sten beseitigt werden kann, so daß die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstieße.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 251/02 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nVerkündet am: \n30. Juni 2004 \nKüpferle, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB § 537 Abs. 1 Satz 2 a.F. \n\na) Bei einer gewerblichen Zwischenmiete von Wohnungen zum Zwecke der Weiter-\nvermietung sind Umstände, die die Wohnungstauglichkeit beeinträchtigen, i.d.R. \nauch als Mängel des Zwischenmietverhältnisses im Verhältnis Hauptvermieter zu \nZwischenmieter anzusehen. Ob diese Mängel dort als erheblich bzw. unerheblich \ni.S. des § 537 Abs. 1 Satz 2 a.F. BGB einzustufen sind, hängt insbesondere von \nder Größenordnung des gewerblichen Zwischenmietverhältnisses ab. \n\nb) Als unerheblich i.S. von § 537 Abs. 1 Satz 2 a.F. BGB ist ein Fehler insbesondere \ndann anzusehen, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Ko-\nsten beseitigt werden kann, so daß die Geltendmachung einer Minderung gegen \nTreu und Glauben verstieße. \n\nBGH, Urteil vom 30. Juni 2004 - XII ZR 251/02 - Kammergericht Berlin \n\nLG Berlin \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 30. Juni 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter \n\nFuchs und Dr. Ahlt, die Richterin Dr. Vézina und den Richter Dose \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 8. Zivilsenats \n\ndes Kammergerichts in Berlin vom 16. September 2002 aufgeho-\n\nben. \n\nDer Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entschei-\n\ndung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das \n\nKammergericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Klägerin macht rückständige Miete aus einem gewerblichen Mietver-\n\ntrag geltend. \n\nMit Generalmietvertrag vom 9. August 1983 und Nachtrag vom 9. August \n\n1989 vermietete sie an die B. GmbH eine Wohnanlage, bestehend aus \n\n13 Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 1.336,13 m² auf die Dauer von 30 \n\nJahren zu einer Monatsmiete von zuletzt 23.064,25 DM. Die Vermietung erfolg-\n\nte zur Weitervermietung zu Wohnzwecken. Anstelle des Mieters trat die Beklag-\n\nte in den Mietvertrag ein. \n\nNach einer gemeinsamen Besichtigung der Wohnanlage übersandte die \n\nBeklagte der Hausverwalterin der Klägerin mit Schreiben vom 21. März 2000 \n\neine Mängelliste. Am 2. Juni 2000 forderte die Beklagte durch ihren Prozeßbe-\n\nvollmächtigten unter Hinweis auf Besichtigungen vom 12. April und 2. Mai 2000 \n\ndie Beseitigung der Mängel und kündigte eine Minderung des Nettomietzinses \n\num 10 % an. Mit Schreiben ihres Prozeßbevollmächtigten vom 22. November \n\n2000 und eigenem Schreiben vom 23. Februar 2001 rügte die Beklagte weitere \n\nMängel. \n\nDie Beklagte zahlte für März 2000 eine Miete in Höhe von 20.097,78 DM, \n\nfür Juni bis November 2000 von jeweils 18.472,99 DM und für Dezember 2000 \n\nvon 9.290,43 DM. Die Klägerin hat den Differenzbetrag zur vollen Miete in Höhe \n\nvon 2.966,47 DM für März 2000, von jeweils 4.591,26 DM für Juni bis Novem-\n\nber 2000 und von 13.773,82 DM für Dezember 2000, insgesamt 44.287,85 DM, \n\ngeltend gemacht. Das Landgericht hat - unter Berücksichtigung einer Minde-\n\nrung in Höhe von jeweils 2.306,42 DM wegen Ausfalls der Heizung in den Mo-\n\nnaten Oktober und November 2000 - der Klage in Höhe von 39.675,01 DM \n\nnebst Zinsen stattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist ohne Erfolg geblie-\n\nben. Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der \n\nBeklagten. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision der Beklagten führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und \n\nzur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht hat ausgeführt, eine weitergehende Minderung, als \n\nvom Landgericht zuerkannt, sei nicht hinreichend dargetan. Die Beklagte wehre \n\nsich nicht mehr gegen die Höhe der Miete für März 2000, sondern mache Min-\n\nderung für vorangegangene Zeiträume geltend. Insoweit kämen lediglich Berei-\n\ncherungsansprüche in Betracht, mit denen aufgerechnet werden könne. Es sei \n\naber zweifelhaft, ob die Beklagte die Aufrechnung erklärt habe. Selbst wenn \n\nman ihre Ausführungen dahin verstehe, bleibe eine Aufrechnung ohne Erfolg. \n\nDie Minderung der Mieten im Rahmen eines oder mehrerer ihrer Untermietver-\n\nhältnisse müsse nicht automatisch zu einer Minderung des Generalmietzinses \n\nführen. Das Erfordernis der Tauglichkeit der Mietsache habe im Generalmiet-\n\nvertrag der Parteien einen anderen Inhalt als im Verhältnis zwischen der Be-\n\nklagten und ihren Untermietern. Während die Wohnräume den Untermietern \n\nzum Wohnen vermietet worden seien, habe die Beklagte das gesamte Objekt \n\nzum Zwecke der Untervermietung und Gewinnerzielung gemietet. Nur soweit im \n\nRahmen dieser Zweckbestimmung Tauglichkeitsbeschränkungen erheblich sei-\n\nen, könnten sie zu einer Minderung der Mietansprüche der Klägerin gegenüber \n\nder Beklagten führen. Soweit die Untermieter den Mietzins ungemindert zahl-\n\nten, liege kein Mangel der Mietsache im Verhältnis der Parteien des General-\n\nmietvertrages vor. \n\nDie Beklagte habe im Rahmen ihrer Minderung für die Zeit zwischen De-\n\nzember 1998 und November 1999 im einzelnen vorgetragen, welche Untermie-\n\nten in welcher Höhe jeweils gemindert worden seien. Selbst bei berechtigter \n\nMinderung der Untermieten sei damit nicht automatisch die Minderung der Ge-\n\nneralmiete in derselben Höhe berechtigt gewesen, weil die Wesentlichkeits-\n\ngrenze bei den einzelnen Wohnungsmietverhältnissen anders liege als beim \n\nGeneralmietvertrag. Eine Minderung von wenigen hundert DM erreiche die We-\n\nsentlichkeitsgrenze nicht. Schon deshalb bestünden die möglicherweise zur \n\nAufrechnung gestellten Bereicherungsansprüche nicht. Die Minderungen des \n\nUntermieters Kö. für Dezember 1998, März 1999 und Oktober 1999 in Höhe \n\nvon 200 DM, 200 DM und 150 DM und der Untermieterin Ki. für Oktober 1999 in \n\nHöhe von 374,32 DM reichten nicht aus. Anders könne es sich für den Monat \n\nJanuar 1999 verhalten, da insoweit Minderungsbeträge in Höhe von 403,07 DM \n\n(Untermieterin Ko.), von 650 DM (Untermieter Kn.), 436,23 DM (Untermieter \n\nKö.) und von 421,46 DM (Untermieterin Ki.) geltend gemacht würden. Da die \n\nKlägerin im einzelnen bestreite, daß die Minderungen diesen Grad erreichten, \n\nerscheine das Vorbringen der Beklagten unsubstantiiert. Wann die Störfälle im \n\neinzelnen eingetreten seien, werde lediglich bezüglich der Untermieterin Ko. \n\nvorgetragen. Bezüglich der übrigen Untermieter fehle es an jeder Darlegung, an \n\nwelchen Tagen es zu den Störungen gekommen sei. Aber auch für die Unter-\n\nmieterin Ko. sei kein hinreichender Vortrag ersichtlich, welche Störungen im \n\neinzelnen bestanden hätten, insbesondere welche Temperaturen erreicht wor-\n\nden seien. Selbst wenn für die Zeit vom 23. bis 25. Januar 1999 ein Totalausfall \n\nder Heizungs- und Warmwasseranlage angenommen werde, genüge die da-\n\ndurch berechtigte Minderung von ca. 150 DM nicht, um die Wesentlichkeits-\n\ngrenze zu erreichen. Das könne auch nicht angenommen werden, wenn der \n\nangeblich der Untermieterin Ko. zuerkannte Betrag 403,47 DM ausgemacht \n\nhabe. \n\nDie Mietzinsansprüche für Juni bis Dezember 2000 seien nicht wegen \n\nUnvermietbarkeit der Wohnungen im 1., 3. und 4. Obergeschoß, jeweils links, \n\ngemindert. Soweit sich die Beklagte auf Mängel an den Einbauküchen und Bä-\n\ndern berufe, sei nur die Ansehnlichkeit der Wohnungen betroffen. Soweit eine \n\nmangelnde Funktion geltend gemacht werde, sei das Vorbringen unsubstanti-\n\niert. Der Vortrag, bei den Einbauschränken seien die Türen zu den Hänge-\n\nschränken \"verhangen\" und nicht mehr im Lot, die Schubkästen gingen aus \n\ndem Leim, seien verkantet und schwer gängig, betreffe letztlich Wertungen, die \n\nkeinen sicheren Aufschluß über die mangelnde Funktionstüchtigkeit der Einrich-\n\ntungsgegenstände zuließen. Es komme hinzu, daß die Mängel nicht ausrei-\n\nchend gemäß § 545 BGB angezeigt worden seien. Soweit die Beklagte rüge, \n\ndaß die Entlüftungsanlagen der Bäder und Gästetoiletten kaum noch funktions-\n\ntüchtig seien und der Sog der Anlagen fast nicht mehr wahrnehmbar sei, fehle \n\ndem Vortrag ebenfalls Substanz; es müsse dargetan werden, was an den Ent-\n\nlüftungsanlagen kaputt sei. Jedenfalls fehle es auch insoweit an einer ord-\n\nnungsgemäßen Anzeige gemäß § 545 BGB. Bei den in den leerstehenden \n\nWohnungen gerügten Feuchtigkeitsflecken handle es sich nicht um Funktions-\n\nmängel, sondern allenfalls um ästhetische Mängel. Diese müsse die Beklagte \n\nim Rahmen der Schönheitsreparaturen beheben, da nicht vorgetragen werde, \n\ndaß die Feuchtigkeit nach wie vor in das Mauerwerk eindringe, nachdem diese \n\nFenster überarbeitet worden seien. Soweit sich die Beklagte auf Setzungsrisse \n\nberufe, könne ebenfalls nicht davon ausgegangen werden, daß die Erheblich-\n\nkeitsgrenze des § 537 BGB überschritten werde. Die Beklagte behaupte selbst \n\nnicht, die Wohnung im 3. Obergeschoß habe allein wegen der dort befindlichen \n\nSetzungsrisse nicht weitervermietet werden können. Für die Wohnung im 3. \n\nObergeschoß rechts komme hinzu, daß die Untermieter keine Minderung gel-\n\ntend gemacht hätten. Davon hänge aber nach § 8 des Generalmietvertrages die \n\nMinderung seitens der Beklagten gegenüber der Klägerin ab. Aus dem gleichen \n\nGrunde scheitere eine Minderung wegen der angeblichen Mängel an den Au-\n\nßenfenstern zur B.-Straße, an der Fassade und an den Außenanlagen des \n\nGrundstücks. Der Wasserschaden am 17. November 2000 in der Wohnung der \n\nUntermieter E. sei mangels anderer Anhaltspunkte darauf zurückzuführen, daß \n\nder Abfluß durch die Untermieter nicht hinreichend gewartet worden sei. Die \n\nnicht fachgerechte Verbauung des Ablaufes sei der Beklagten anzulasten, da \n\ndiese nach unbestrittenem Vortrag der Klägerin das Bad selbst habe moderni-\n\nsieren lassen. Deshalb könne dahingestellt bleiben, ob Fußboden und Wände \n\nbesser hätten isoliert werden müssen. \n\nII. \n\nDie Entscheidung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nachprü-\n\nfung nicht stand. \n\n1. Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, \n\ndaß es sich um zwei verschiedene Mietverträge handelt, für die jeweils eigene \n\n- nicht notwendig identische - Regelungen gelten (vgl. Kraemer in Bub/Treier \n\nHandbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. III A Rdn. 1032). Recht-\n\nlich ist das zwischen dem Eigentümer und dem Zwischenvermieter bestehende \n\nMietverhältnis als Hauptmietverhältnis zu bewerten, während das Mietverhältnis \n\nzwischen dem Zwischenvermieter und dem Endnutzer als Untermietverhältnis \n\nanzusehen ist. Für das Hauptmietverhältnis gelten grundsätzlich die Vorschrif-\n\nten über die gewerbliche Miete. Beim Untermietverhältnis kommt es darauf an, \n\nob die Räume vom Zwischenvermieter zu Wohn- oder zu Gewerbezwecken \n\nvermietet werden (Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 8. Aufl. § 540 Rdn. 15). \n\nGewährleistungsrechte des Endmieters führen nicht automatisch zu Ge-\n\nwährleistungsrechten des Zwischenvermieters, da die Vereinbarungen des Zwi-\n\nschenvermieters mit dem Endmieter von denjenigen des Vermieters mit dem \n\nZwischenmieter abweichen können. So kann z.B. die Kenntnis des Zwischen-\n\nvermieters von Mängeln zum Gewährleistungsausschluß führen, während dem \n\nEndmieter solche Ansprüche zustehen. Umgekehrt können dem Zwischenver-\n\nmieter Gewährleistungsrechte zustehen, während sie dem Endmieter wegen \n\ndessen Kenntnis zu versagen sind. Erfolgt die Zwischenvermietung - wie hier - \n\naber zur Weitervermietung zu Wohnzwecken, so werden Umstände, die die \n\nWohnungstauglichkeit beeinträchtigen, regelmäßig auch Mängel des Zwi-\n\nschenmietverhältnisses sein. \n\n2. Davon zu trennen ist die weitere Frage, ob ein \"wesentlicher\" Mangel \n\ndes Mietobjektes im Wohnraummietverhältnis automatisch auch zu einem sol-\n\nchen im gewerblichen Zwischenmietverhältnis führt. Nach Auffassung der Revi-\n\nsion ist das der Fall, denn der Mangel an einer Wohnung könne nicht allein \n\ndeshalb gewährleistungsrechtlich unbeachtlich sein, weil der Eigentümer an \n\nden Zwischenvermieter nicht nur diese eine - mangelhafte -, sondern gleichzei-\n\ntig andere - mangelfreie - Wohnungen zur Weitervermietung vermietet habe. Ob \n\ndiese Auffassung generell zutrifft und ob ein im Wohnraummietverhältnis als \n\nwesentlich anzusehender Mangel im gewerblichen Zwischenmietverhältnis auf-\n\ngrund der dort gegebenen Größenordnungen als geringfügig eingestuft werden \n\nmuß, kann offen bleiben. Das Berufungsgericht hat nämlich bei seiner Bewer-\n\ntung nur einen geringen Teil der hier geltend gemachten Mängel herangezogen, \n\nden überwiegenden Teil aber teils - zu Unrecht - als unsubstantiiert, teils unter \n\nVerkennung der Darlegungslast oder unter Übergehung von zu beachtenden \n\nBeweisangeboten unberücksichtigt gelassen. Die von der Beklagten geschilder-\n\nten Mängel der einzelnen Wohnungen wären, ihr Vorliegen unterstellt, so er-\n\nheblich, daß trotz Mangelfreiheit des größeren Teils der insgesamt vermieteten \n\n13 Wohneinheiten nicht mehr von einer unerheblichen Minderung der Tauglich-\n\nkeit ausgegangen werden kann. \n\nZwar handelt es sich bei der Frage, ob die Tauglichkeit der Mietsache \n\nnur unerheblich gemindert ist, um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der dem \n\nTatrichter einen im Revisionsverfahren nur eingeschränkt nachprüfbaren Beur-\n\nteilungsspielraum eröffnet. Die Überprüfung ist hier aber möglich, weil das Be-\n\nrufungsgericht von einem unzutreffenden Verständnis des unbestimmten \n\nRechtsbegriffes \"unerheblich\" ausgegangen ist. Dies ergibt sich aus der Entste-\n\nhungsgeschichte der Bestimmung des § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. Dieser \n\nwurde durch das zweite Mietrechtsänderungsgesetz vom 14. Juli 1964 (BGBl I \n\nS. 457) eingeführt. Bis zum Inkrafttreten dieser Änderung unterschied § 537 \n\nBGB a.F. bei den Gewährleistungspflichten des Vermieters nicht zwischen er-\n\nheblichen und unerheblichen Mängeln (wie bei den Gewährleistungspflichten \n\ndes Verkäufers nach § 459 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.). Der Unterschied wurde in \n\nden Motiven damit begründet, daß bei der Miete - anders als beim Kauf - jeder \n\nvom Vermieter zu vertretende Mangel als Mangel einer zugesicherten Eigen-\n\nschaft zu beurteilen sei; daher sei es \"inkonsequent\", die Gewährleistungspflicht \n\ndes Vermieters wegen nicht erheblicher Mängel in irgendeiner Weise zu erleich-\n\ntern. Diese dogmatisch konsequente, aber nicht interessengerechte Regelung \n\nhaben Rechtsprechung und Schrifttum bald negiert und die Geltendmachung \n\neines ganz geringfügigen Mangels als Verstoß gegen Treu und Glauben ange-\n\nsehen. Das 2. Mietrechtsänderungsgesetz hat insoweit kein neues Recht ge-\n\nschaffen, sondern nur richterliches Gewohnheitsrecht bestätigt und dadurch die \n\nParallele zum Kaufrecht hergestellt. Als unerheblich ist ein Fehler insbesondere \n\ndann anzusehen, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Ko-\n\nsten beseitigt werden kann, so daß die Geltendmachung einer Minderung ge-\n\ngen Treu und Glauben verstieße (MünchKomm/Voelskow BGB 3. Aufl. § 537 \n\nRdn. 4 m.w.N.; Kraemer aaO Rdn. 1353; für neues Recht vgl. Erman/Jendrek \n\nBGB 11. Aufl. § 536 Rdn. 16). \n\n3. Bei Zugrundelegung dieser Bewertungsgrundsätze kann die Entschei-\n\ndung des Kammergerichts keinen Bestand haben. \n\na) Mietzinsanspruch für März 2000: \n\naa) Die Beklagte mindert die Miete für März 2000 nicht, sondern verwei-\n\ngert die Bezahlung aufgrund von Minderungen für die Monate Dezember 1998, \n\nJanuar, März und Oktober 1999 wegen Ausfalls der Heizung und der Warm-\n\nwasserversorgung. Das Berufungsgericht durfte nicht offen lassen, ob in der \n\nZahlungsverweigerung durch die Beklagte eine Aufrechnung mit Bereiche-\n\nrungsansprüchen zu sehen ist, denn entgegen der Auffassung des Berufungs-\n\ngerichts kommen Bereicherungsansprüche aufgrund berechtigter Minderungen \n\nin Betracht. Das Funktionieren der Heizung ist in den Wintermonaten und in der \n\nÜbergangszeit von erheblicher Bedeutung für die Gebrauchstauglichkeit einer \n\nWohnung. Die Annahme eines geringfügigen Mangels ist nur bei sehr kurzem \n\nHeizungsausfall oder bei vorübergehend geringfügiger (1° C) Unterschreitung \n\nder erforderlichen Heizleistung möglich. Auch eine Warmwasserversorgung \n\nrund um die Uhr gehört im Regelfall zur Gebrauchstauglichkeit einer Mietwoh-\n\nnung (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid aaO § 536 Rdn. 47, 220). \n\nbb) Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht nicht beachtet. \n\nEs ist von einem Totalausfall der Heizung in der Wohnung Ko. an drei \n\nTagen im Januar 1999 ausgegangen und hat den Mangel mit 150 DM bewertet. \n\nDemgegenüber rügt die Revision zu Recht, daß die Beklagte einen Totalausfall \n\nder Heizung und Warmwasserversorgung für die Wohnung Ko. an 14 Tagen im \n\nJanuar 1999 behauptet und unter Beweis gestellt hat. Das Berufungsgericht \n\nüberspannt die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Darlegung, wenn es \n\nbei einem Totalausfall der Heizung und Warmwasserversorgung im Januar \n\nAusführungen über die Höhe der erreichbaren Raumtemperatur und die Ursa-\n\nche des Heizungsausfalles vermißt. Zumindest hätte es, falls es nähere Anga-\n\nben für erforderlich erachtete, die Beklagte darauf hinweisen müssen (§ 139 \n\nZPO). \n\nZu Recht rügt die Revision auch, das Berufungsgericht habe die Hei-\n\nzungsausfälle im Monat Januar bei den Untermietern Kn., Kö. und Ki. zu Un-\n\nrecht nicht berücksichtigt. Die Beklagte hat vorgetragen, daß die für die Woh-\n\nnung Ko. näher geschilderten Heizungsausfälle im Januar 1999 auch die Woh-\n\nnungen dieser Untermieter betroffen habe. Damit war ausreichend klargestellt, \n\nan welchen Tagen die Ausfälle gewesen sein sollen. Wenn das Berufungsge-\n\nricht weiteren Sachvortrag dazu für erforderlich hielt, an welchen Tagen im Jah-\n\nre 1999 die Heizungen ausgefallen waren, dann hätte es, was die Revision zu \n\nRecht rügt, im Rahmen seiner Aufklärungspflicht (§ 139 ZPO) darauf hinweisen \n\nmüssen, da nicht ohne weiteres einsichtig ist, daß es auf die datumsmäßige \n\nAngabe der Ausfalltage ankommen konnte. \n\nÄhnliches gilt auch für die Heizungsausfälle beim Untermieter Kö. für \n\nDezember 1998, März 1999 und Oktober 1999 sowie für die Untermieterin Ki. \n\nvom 1. bis 13. Oktober 1999. \n\nb) Auch den Vortrag der Beklagten zu den für die Monate Juni bis De-\n\nzember 2000 geltend gemachten Mängeln der leerstehenden Wohnungen, die \n\nfür das Revisionsverfahren als zutreffend zu unterstellen sind, durfte das Beru-\n\nfungsgericht nicht übergehen. \n\naa) Die Beklagte hat unter Beweisantritt vorgetragen, daß die Einbaukü-\n\nchen in den leerstehenden Wohnungen im 1. Obergeschoß links, im 3. Oberge-\n\nschoß links und im 4. Obergeschoß links nach mehr als 17 Jahren abgenutzt \n\nund wirtschaftlich verbraucht gewesen seien. Die Farbe an den Oberflächenbe-\n\nschichtungen sei verblaßt gewesen. Die Bereiche der Türgriffe und der Umlei-\n\nmungen an den Außenkanten sei abgegriffen und verschlissen gewesen. Ab-\n\nplatzungen und Ablösungserscheinungen der Oberflächenbeschichtung seien \n\nim gesamten Einbauküchenbereich sichtbar gewesen. Im Bereich der Arbeits-\n\nplatte bei den Anschlüssen zum Spülbecken seien Quellerscheinungen zu se-\n\nhen gewesen, durch die Abnutzung der Scharniere seien die Türen zu den \n\nHängeschränken verhangen und nicht mehr im Lot gewesen. Die Schubkästen \n\nseien aus dem Leim gegangen, hätten auf den abgenutzten Führungsschienen \n\nverkantet und seien schwer gängig gewesen. \n\nDiesen Vortrag durfte das Berufungsgericht nicht als unsubstantiiert ab-\n\ntun. Zu Recht macht die Revision geltend, daß die Beschreibung von Mängeln \n\nauch auf sprachliche Grenzen stößt. Die Schilderung der Einbauküchen durch \n\ndie Beklagte legt eine schlechtere Vermietbarkeit zumindest nahe, zumal gera-\n\nde optische Beeinträchtigungen, wenn es - wie hier - um die Vermietbarkeit \n\ngeht, sich als Mangel erweisen können (Schmidt-Futterer/Eisenschmid aaO \n\n§ 536 Rdn. 185 m.w.N.). Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung fällt nicht in \n\ndie Darlegungslast des Mieters. Es ist Aufgabe des Tatrichters, sich durch Au-\n\ngenschein oder mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens zu überzeugen, ob \n\nund in welchem Umfang der geschilderte Zustand der Küchen die Weiterver-\n\nmietbarkeit der Wohnungen beeinträchtigte (Senatsurteil vom 27. Februar 1991 \n\n- XII ZR 47/90 - NJW-RR 1991, 779, 780). \n\nDie Hilfsbegründung, diese Mängel seien nicht ausreichend gemäß \n\n§ 545 BGB a.F. angezeigt worden, trägt die Entscheidung des Berufungsge-\n\nrichts schon deshalb nicht, weil die Klägerin sich darauf nicht berufen hat. Zu \n\nRecht weist die Revision darauf hin, daß es Sache des Vermieters ist, zu den \n\nVoraussetzungen des § 545 Abs. 2 BGB a.F. vorzutragen (Palandt/Weidenkaff \n\nBGB 60. Aufl. § 545 Rdn. 11). Im übrigen hat die Beklagte unter Beweisantritt \n\nvorgetragen, daß sie diese Mängel geltend gemacht hat. Zu Recht weist die \n\nRevision darauf hin, daß die Behauptung im Schreiben vom 21. März 2000, es \n\nsei erneut die Instandsetzung der Küche in den leerstehenden Wohnungen er-\n\nörtert worden, nicht anders verstanden werden könne. \n\nbb) Die Behauptung der Beklagten, daß die Entlüftungsanlage der Bäder \n\nund Gästetoiletten kaum noch funktionstüchtig und der Sog der Anlage fast \n\nnicht mehr wahrnehmbar seien, durfte das Berufungsgericht nicht mit der Be-\n\ngründung ablehnen, dem Vortrag fehle die Substanz, weil nicht dargetan sei, \n\nwas an der Entlüftungsanlage kaputt sei. Der Mieter kommt seiner Darlegungs-\n\nlast nach, wenn er auf die Funktionsuntüchtigkeit einer Anlage hinweist. Die \n\nUrsache der Mängel zu erforschen oder gar Beseitigungsmöglichkeiten aufzu-\n\nzeigen, ist nicht erforderlich (Senatsurteil vom 27. Februar 1991, aaO, S. 780). \n\nDie Beklagte hat Beweis dafür angeboten, daß die Mangelhaftigkeit der Bäder \n\nund Gästetoiletten der Klägerin am 21. März 2000 und am 26. Januar 2001 an-\n\ngezeigt worden ist. \n\ncc) Zu Recht wendet sich die Revision auch gegen die Auffassung des \n\nBerufungsgerichts, die durch die mangelhaften Fenster verursachten Feuchtig-\n\nkeitsflecken rechtfertigten keine Mietminderung, weil sie im Wege der Schön-\n\nheitsreparaturen vom Mieter hätten beseitigt werden müssen. Ausweislich der \n\ntatrichterlichen Feststellungen handelte es sich bei den Wasserflecken nicht um \n\ndurch vertragsgemäßen Gebrauch entstandene, sondern um vom Vermieter zu \n\nvertretende Mängel. Diese unterfallen aber nicht dem Begriff der Schönheitsre-\n\nparaturen (Palandt/Weidenkaff BGB 62. Aufl. § 535 Rdn. 41 m.w.N.) und müs-\n\nsen deshalb nicht von der Beklagten als Mieterin beseitigt werden. \n\ndd) Bedenken bestehen auch in der Vorgehensweise des Berufungsge-\n\nrichts, soweit es die geltend gemachten Setzungsrisse im Mauerwerk der leer-\n\nstehenden Wohnungen, die Wasserdurchlässigkeit der Fenster und die Risse in \n\nder Fassade als unerheblich gewertet hat. Die Beklagte hatte unter Beweisan-\n\ntritt vorgetragen, in der leerstehenden Wohnung im 3. Obergeschoß hätten er-\n\nhebliche Setzungsrisse in Form von Treppenrissen von ca. 1,5 m x 1 m Aus-\n\nmaß vorgelegen, und zwar an der linken Wand des Wohnzimmers sowie im \n\nvierten Zimmer der Wohnung an der linken und rechten Wandseite. Darüber \n\nhinaus habe sich ein Treppenriß in der Trennwand zum Gebäuderücksprung \n\nund im gesamten Fliesenspiegel der Küche sowie in der Wand zum Flur über \n\ndie gesamte Höhe der Wand befunden. Sämtliche Fenster des Mietobjektes zur \n\nB.-Straße seien aufgrund mangelhafter Reparaturarbeiten undicht geworden. \n\nDarüber hinaus hat die Beklagte zahlreiche Schäden an der Außenfassade so-\n\nwie an den Außenanlagen geltend gemacht und Mängel ins Detail gehend ge-\n\nschildert. Ohne Beweiserhebung durften die behaupteten Mängel nicht als un-\n\nerheblich eingestuft werden. Dies liefe auf eine unzulässige vorweggenommene \n\nBeweiswürdigung hinaus. \n\nAuch die Begründung, weil die Untermieter S. und St. keine Minderung \n\ngeltend gemacht hätten, scheide gemäß § 8 des Generalmietvertrages eine \n\nMinderung der Beklagten aus, hält einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. \n\n§ 8 des Generalmietvertrages lautet: \n\n\"Der Vermieter übergibt die Mieträume im Neubauzustand. Die Mieterin \n\nerkennt diesen Zustand als den vertragsgemäßen ausdrücklich an, so-\n\nfern die Nutzer Schadensersatz oder Mietminderung gegenüber dem \n\nMieter nicht durchsetzen können.\" \n\nEs ist nicht ersichtlich, daß nach dieser Regelung Minderungsansprüche \n\nder Beklagten von der erfolgreichen Durchsetzung seitens der Untermieter ge-\n\ngen sie abhängen sollten. Das Berufungsgericht läßt nicht erkennen, wie es zu \n\ndieser Auslegung gelangt ist. Damit ist eine Überprüfung nicht möglich. Der Se-\n\nnat hält eine solche Auslegung auch nicht für naheliegend. \n\nee) Mit Erfolg beruft sich die Beklagte auch darauf, das Berufungsgericht \n\nhabe nicht ohne Beweiserhebung eine Minderung für den am 17. November \n\n2000 eingetretenen Wasserschaden ablehnen dürfen. Die Beklagte hatte unter \n\nBeweisantritt vorgetragen, daß Ursache dieses Wasserschadens die fehlende \n\nNaßzellenisolierung des Fußbodens und der Wände des Badezimmers der Un-\n\ntermieter E. sei. Diesen Vortrag hat die Klägerin bestritten und die Schadensur-\n\nsache in einer nicht fachgerechten Renovierung seitens des Untermieters ge-\n\nsehen. Bei dieser Sachlage hätte das Berufungsgericht seinem Urteil nicht die \n\nSachdarstellung der Klägerin ohne Beweiserhebung zugrunde legen dürfen. \n\n4. Der Rechtsstreit muß an das Berufungsgericht zurückverwiesen wer-\n\nden, damit die erforderlichen Beweise erhoben werden. \n\nHahne \n\nFuchs \n\nAhlt \n\nVézina \n\nDose","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_251-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-06-30/xii-zr-251-02","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 545","ref_norm":"545","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 537","ref_norm":"537","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_251-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_251-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-06-30/xii-zr-251-02","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_251-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:43:35.707839+00:00"}}