{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_149-02","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2004-05-26","aktenzeichen":"XII ZR 149/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 26. Mai 2004 B r e s k i c , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB § 537 a.F.; BGB § 276 K BGB § 276 K culpa in contrahendo Zur Frage, ob von der Zusicherung der Vollvermietung eines Einkaufszentrums aus- gegangen werden kann, wenn die Parteien den gegenwärtigen Vermietungszustand in die Präambel des Mietvertrags aufgenommen haben.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 149/02 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nnein \n\nBGHR: \n\nja \n\nVerkündet am: \n26. Mai 2004 \nB r e s k i c , \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB § 537 a.F.; \nBGB § 276 K BGB § 276 K culpa in contrahendo \n\nZur Frage, ob von der Zusicherung der Vollvermietung eines Einkaufszentrums aus-\n\ngegangen werden kann, wenn die Parteien den gegenwärtigen Vermietungszustand \n\nin die Präambel des Mietvertrags aufgenommen haben. \n\nBGH, Urteil vom 26. Mai 2004 - XII ZR 149/02 - OLG Jena \n LG Gera \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 26. Mai 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter \n\nFuchs, Dr. Ahlt, die Richterin Dr. Vézina und den Richter Dose \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision der Klägerin gegen das Urteil des 4. Zivilsenats des \n\nThüringer Oberlandesgerichts in Jena vom 29. Mai 2002 wird auf \n\nihre Kosten zurückgewiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Parteien streiten über die Wirksamkeit der außerordentlichen Kündi-\n\ngung eines Mietvertrages und rückständigen Mietzins. \n\nDie Klägerin mietete von der Rechtsvorgängerin der Beklagten mit \n\nschriftlichem Vertrag vom 3./10. März 1992 792,56 qm Gewerberaum im Ein-\n\nkaufszentrum \"L. \" in J. zu einem monatlichen Mietzins von \n\n22 DM/qm (= 17.436,32 DM) auf die Dauer von 13 Jahren. \n\nIn der Präambel des Vertrages heißt es: \n\n\"Der Vermieter vermietet in J. ein Einkaufszentrum, beste-\nhend aus einem Baumarkt mit Gartencenter mit einer Verkaufsfläche von \nmindestens 5.000 qm, ein Lebensmittelmarkt mit einer Fläche von ca. \n1.000 qm und einem weiteren Fachmarkt von ebenfalls etwa 1.000 qm. \n\nInnerhalb dieses Einkaufszentrums mietet die Firma R. \neine Fläche für einen Schuhmarkt zu folgenden Bedingungen: …\" \n\nSeit 15. Dezember 1994 betrieb die Klägerin im Einkaufszentrum einen \n\nSchuhmarkt. Das Einkaufszentrum war voll vermietet und entsprechend der \n\nPräambel belegt. Ab 1997 stand das Einkaufszentrum zum Teil leer. Insgesamt \n\nwaren drei Mieter, darunter die Unternehmen, die den Lebensmittelmarkt und \n\nden Baumarkt betrieben hatten, ausgezogen. Mit Vertrag vom 23./27. Juli 1998 \n\ntrat die Beklagte als Nachfolgerin der Vermieterin in den Mietvertrag ein. \n\nMit Schreiben vom 2. Dezember 1998 forderte die Klägerin die Beklagte \n\nzur Wiederherstellung der vertraglichen Belegungssituation bis 31. Januar 1999 \n\nauf und drohte die fristlose Kündigung des Mietvertrages für den Fall an, daß \n\ndas vereinbarte Belegungskonzept nicht nachgewiesen werde. Am 4. Februar \n\n1999 kündigte die Klägerin den Mietvertrag zum 28. Februar 1999 und zog zu \n\ndiesem Zeitpunkt aus. Mit Schreiben ihrer Bevollmächtigten vom 4. August \n\n2000 wiederholte die Klägerin die fristlose Kündigung. \n\nDie Klägerin hat die Feststellung begehrt, daß das Mietverhältnis zwi-\n\nschen den Parteien durch die Kündigung vom 4. Februar 1999 zum 28. Februar \n\n1999, hilfsweise durch die wiederholte Kündigung vom 4. August 2000 zum \n\n31. August 2000 beendet worden sei. Hilfsweise hat sie die Feststellung be-\n\ngehrt, daß die Monatsmiete für das Mietverhältnis ab 1. März 1999, hilfsweise \n\nab 1. September 2000, (im Wege der Vertragsanpassung) 6.768,36 DM (netto) \n\nbetrage. Die Beklagte hat widerklagend die Zahlung von 328.460,55 DM nebst \n\nZinsen verlangt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage \n\nantragsgemäß stattgegeben. Die Berufung der Klägerin ist ohne Erfolg geblie-\n\nben. Auf die Anschlußberufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die \n\nKlägerin zur Zahlung von weiteren 212.460,13 € verurte ilt. Dagegen richtet sich \n\ndie vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDas Rechtsmittel bleibt ohne Erfolg. \n\n1. Das Berufungsgericht hat ausgeführt, die Nichtauslastung (fehlende \n\nVollvermietung) eines Einkaufszentrums sei kein Fehler im Sinne von § 537 \n\nBGB a.F. (§ 536 BGB n.F.) der an einen einzelnen gewerblichen Mieter vermie-\n\nteten Gewerbeeinheit. Die ab 1997 nicht der Präambel entsprechende Bele-\n\ngungssituation des \"L. \" betreffe nicht die Gebrauchstauglichkeit des \n\nMietobjektes, sondern das allgemeine Verwendungsrisiko für eine Mietsache, \n\ndas grundsätzlich beim Mieter liege. Diese Risikoverteilung ändere sich nicht \n\ndadurch, daß die angemieteten Räume in einem Einkaufszentrum lägen und \n\nbeide Vertragsparteien bei Abschluß des Mietvertrages von einer bestimmten \n\nBelegungssituation ausgegangen seien. Zu einer Risikoteilhabe des Vermieters \n\nkomme es nur in Ausnahmefällen. Dies erfordere eine eindeutige vertragliche \n\nRegelung, die hier fehle. Die Präambel enthalte eine solche Abänderung der \n\nüblichen Risikoverteilung nicht. Die Beschreibung des Einkaufszentrums in der \n\nPräambel bedeute lediglich, mit welchen Mietern das Einkaufszentrum zu die-\n\nsem Zeitpunkt betrieben werden solle. Die Zusicherung einer Vollvermietung \n\nmit der Folge, daß sich der Vermieter am unternehmerischen Risiko des Mie-\n\nters beteiligen wolle, lasse sich bei sachgerechter Auslegung auch unter Einbe-\n\nziehung der Präambel nicht herleiten. Nach Treu und Glauben und unter Be-\n\nrücksichtigung der Verkehrssitte habe die Klägerin nicht von einer Beteiligung \n\nder Vermieterin am unternehmerischen Risiko des Mieters ausgehen dürfen. \n\nDie Vollvermietung eines Einkaufszentrums und die Art der Belegung \n\nstelle auch keine Eigenschaft im Sinne von § 537 Abs. 2 BGB a.F. dar. Die Art \n\nder Belegung des Einkaufszentrums habe weder etwas mit der Beschaffenheit \n\nder an die Klägerin vermieteten Fläche zu tun, noch hafte der Mietsache da-\n\ndurch ein bestimmter Zustand an. Insoweit fehle es bei der in der Präambel lie-\n\ngenden \"Beschreibung\" an einer zusicherungsfähigen Eigenschaft. Eine Ver-\n\ntragsanpassung nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrund-\n\nlage scheide wegen des hier der Klägerin obliegenden Geschäftsrisikos aus. \n\nDie Klägerin könne sich auch nicht auf die Verletzung einer vorvertragli-\n\nchen oder vertraglichen Nebenpflicht berufen. Eine Aufklärungspflicht über das \n\nSonderkündigungsrecht der anderen Mieter habe bei Abschluß des Vertrages \n\nnicht bestanden. Ein Vertragspartner brauche den anderen über den Inhalt der \n\nVerträge mit dritten Vertragspartnern nicht aufzuklären. Ein Recht der Klägerin \n\nauf Abschluß eines Mietvertrages, der inhaltlich den Verträgen mit anderen Mie-\n\ntern entsprochen hätte, habe nicht bestanden. \n\n2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nach-\n\nprüfung stand. \n\na) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß es keinen Man-\n\ngel der Mietsache darstellt, wenn das Einkaufszentrum nicht während der ge-\n\nsamten Laufzeit des Mietvertrages voll vermietet ist. Auch die Annahme, daß \n\ndie Vollvermietung des Einkaufszentrums nicht als zusicherungsfähige Eigen-\n\nschaft i.S. von § 537 Abs. 2 BGB a.F. angesehen werden kann, ist nicht zu be-\n\nanstanden. Dies entspricht der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom \n\n16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714 ff.). Auch die Anwendung \n\nder Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage hat das Berufungs-\n\ngericht zu Recht abgelehnt, weil der Mieter das Verwendungsrisiko zu tragen \n\nhat. Das alles stellt die Revision nicht in Frage. \n\nb) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die Beklagte hafte wegen \n\nVerschuldens bei Vertragsschluß, weil sie in der Präambel die Vollvermietung \n\nzugesichert habe. \n\naa) Zutreffend geht die Revision allerdings davon aus, daß dem Mieter \n\ndann, wenn der Anwendungsbereich der mietrechtlichen Gewährleistungsvor-\n\nschriften nicht betroffen ist und auch die Grundsätze über den Wegfall der Ge-\n\nschäftsgrundlage aus Rechtsgründen nicht zum Zuge kommen, ein Anspruch \n\nwegen Verschuldens bei Vertragsschluß zustehen kann. Dieser kann Grund für \n\neine fristlose Kündigung - unter Heranziehung des § 554 a BGB a.F. - sein. Der \n\nAnspruch wäre nicht durch die Sonderregelungen ausgeschlossen, da diese \n\n- wie dargelegt - hier nicht eingreifen. Ein solcher Anspruch setzt hier aber vor-\n\naus, daß die Rechtsvorgängerin der Beklagten der Klägerin unter Verletzung \n\neiner vorvertraglichen Aufklärungspflicht schuldhaft unzutreffende Informationen \n\nin Bezug auf das Mietobjekt erteilt hat (BGH aaO 1718). \n\nbb) Ohne Rechtsverstoß konnte das Berufungsgericht hier jedoch davon \n\nausgehen, daß die Rechtsvorgängerin der Beklagten der Klägerin weder in der \n\nPräambel noch sonst im Mietvertrag eine Vollvermietung über die gesamte \n\nLaufzeit des Mietvertrages zugesichert, sondern lediglich den Vermietungszu-\n\nstand zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses beschrieben hat. \n\nDie Auslegung von Verträgen ist grundsätzlich dem Tatrichter vorbehal-\n\nten. Dessen Auslegung ist für das Revisionsgericht bindend, wenn sie rechts-\n\nfehlerfrei vorgenommen worden ist und zu einem vertretbaren Auslegungser-\n\ngebnis führt, auch wenn ein anderes Auslegungsergebnis möglich erscheint \n\noder sogar näher liegt. Die Auslegung durch die Tatrichter kann deshalb vom \n\nRevisionsgericht grundsätzlich nur darauf überprüft werden, ob der Ausle-\n\ngungsstoff vollständig berücksichtigt worden ist, ob gesetzliche oder allgemein \n\nanerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungs-\n\nsätze verletzt sind oder ob die Auslegung auf einem im Revisionsverfahren ge-\n\nrügten Verfahrensfehler beruht (Musielak/Ball ZPO 3. Aufl. § 546 Rdn. 5 m.w.N. \n\naus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in Fn. 4). Solche revisions-\n\nrechtlich relevanten Auslegungsfehler vermag die Revision nicht aufzuzeigen, \n\nund sie liegen auch nicht vor. \n\nDie Revision macht geltend, wenn mit der Präambel lediglich der Vermie-\n\ntungszustand bei Abschluß des Mietvertrages habe beschrieben werden sollen, \n\ndann wäre im Text das Perfekt gewählt worden (\"hat vermietet\") und nicht - wie \n\ngeschehen - das Präsens (\"vermietet\"), das hier auch futurisch verstanden wer-\n\nden könne. Die Rechtsvorgängerin der Beklagten habe damit geworben, daß \n\ndas Objekt mit einem Baumarkt, Lebensmittelmarkt und einem weiteren Fach-\n\nmarkt betrieben werde, und damit die erwartete Attraktivität des Einkaufszen-\n\ntrums durch konkrete Angaben über Bestandteile des Einkaufszentrums her-\n\nausgestellt. Daß sie damit für die gesamte Laufzeit des Mietvertrages die Voll-\n\nvermietung zusichern wollte, mußte das Berufungsgericht der Präambel indes \n\nnicht entnehmen. Die Benutzung des Präsens zwingt nicht zu einer solchen \n\nAuslegung. Die Annahme des Berufungsgerichts, es handle sich um die bloße \n\nBeschreibung der Mietsituation zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ohne jeg-\n\nliche Garantie, daß diese Situation auf Dauer bestehen bleibe, ist rechtlich mög-\n\nlich und damit revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Das Berufungsgericht \n\ndurfte bei seiner Auslegung auch berücksichtigen, daß im Vertrag die Rechts-\n\nfolgen für den Fall einer Änderung der Belegungssituation nicht ausgesprochen \n\nsind. Seine Annahme, damit habe die Klägerin nach Treu und Glauben nicht \n\nvon einer Änderung der gesetzlichen Risikoverteilung ausgehen dürfen, enthält \n\nebenfalls keinen revisiblen Auslegungsfehler. Letztlich versucht die Revision \n\nlediglich, ihre Auslegung an die Stelle der des Berufungsgerichts zu setzen. \n\nDas ist ihr aber verwehrt. Aus dem Vortrag der Klägerin lassen sich auch keine \n\nmündlichen Zusicherungen für eine Vollvermietung entnehmen (vgl. BGH aaO \n\n1718). \n\nc) Ohne Erfolg macht die Revision schließlich Ansprüche aus positiver \n\nVertragsverletzung geltend. Soweit sie sich hierbei auf die Behauptung stützt, \n\ndaß zwischenzeitlich alle einzelhandelsrelevanten Mieter ausgezogen seien \n\nund die Beklagte sich nicht um eine Neuvermietung der geräumten Ladenflä-\n\nchen bemühe und bis heute keinerlei Initiative zur Neubelegung der leerstehen-\n\nden Flächen ergriffen habe, kann sie damit nicht gehört werden. Denn dazu \n\nfehlt es an ausreichendem Vortrag der Klägerin in den Vorinstanzen. \n\nHahne \n\nFuchs \n\nAhlt \n\nVézina \n\nDose","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_149-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-05-26/xii-zr-149-02","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 537","ref_norm":"537","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_149-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_149-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-05-26/xii-zr-149-02","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_149-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:34:16.970381+00:00"}}